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提出企画保険委託業務
- 1. はじめに 本企画の「核」はやがて結婚して家族をつくると予測できる・・・・単身生活を始める大学 新入生に特化してアポイントを取る方法。・・・・そして他社になかなか出来ないアナログ 的なデーター収集を最大の武器した提携業務の提案です。 はじめに 本企画の「核」はやがて結婚して家族をつくると予測できる・・・・単身生活を始める大学 新入生に特化してアポイントを取る方法。・・・・そして他社になかなか出来ないアナログ 的なデーター収集を最大の武器した提携業務の提案です。 大学の特徴（背景設定） 大学周辺に学生アパートが集中してる。 大学周辺に学生が７０００人以上が暮らしている。 移転する事が考えずらい大学である。 まだ大学周辺にアパートを建てる土地があいている。 大学生を紹介する不動産会社が10件以上ある。 国立でつぶれる事が考えずらい大学である。 学生アパートの空き部屋が目立っているのに、毎年の様に新築ア パートを建てている。
- 2. チラシ 配り • 保険無料相談のチラシ配り （ここではチラシでの集客が目的ではなく、本当の目的は空室のチェック。 ここで注意が必 要なのが、立ち止まったり中をのぞいたり、その他、不審な行動は絶対に厳禁。見た目は、あくまでチラシ配り。立ち止 まって記録するところを大家、不動産に見られたら致命的です次回から出入り禁止になる事もあります、頭に記憶する。） データ 収集 • 空室のチェック （学生アパートの空室は簡単に確認できます。 例えば ①電気・ガス・水道の停止カード有無 ②窓の カーテンの有無 ③窓ガラス清掃の有無 ④小窓に物が有無 ⑤ドアの顔付 ⑥そのた沢山あります。 また、季節限定 ですが引っ越し準備の有無）・・・・ 補足 空室が４月に入居していればそれは新入生。 私の２８年のチラシ配りデータか らすると新入生の確率は９０％以上で、アポイントの確率は約３０％以上望めます。 その理由は月一回以上、確認する からです。 また、引っ越し季節には月に数回チラシ配りをします、その時に新入生の親御さんに直接説明します、出会う 確率は非常に高いです。 データ 整理 • 地図への記入・家賃と間取りの確認 （このアパートは学生用か・入居者募集の有無・空室の原因はなにか・過去のデー タはどうか） アナログ的な「データー収集の流れ」と「マニュアル書」 引越しは、大学の入学の手続きのついでにす る親子が多いいです。さらに集中するのが卒業 式の後の金・土・日です。極端な事を言えば、こ の時期に何人もの保険案内人に委託できると 言う事です。例えばその方法の一つとして、人 気アパートの空室を紹介する。ちなみに人気ア パートは４年生が住んでいたアパートの可能性 が高い。 チラシは内容よりイメージを与える必 要があります。方法としては、マーク・ 紙の色など、いつも同じ物を使う事が 必要。また、時期によりますが、なるべ く小さくて「かさばらない」物が最適です。 大学生は９９％以上表札を 出しません。大学生協が出し ているアパート案内で９０％ 以上の確率で記載されてい ます。記載されて無いのはア パートの廃業か、建て直しを 考えていると予測できる。 部屋番号が無いときは部屋の位置 で覚える事。あくまでチラシ配りです。 他社のチラシがあっても取ってはい けません、事務所や自分の部屋に 配られる物で、資料は十分そろいま す。また、チラシを出している業者 が提携先のヒントになります。 新入生は最初の数ヶ月は、比較的にドア を開けて、話を聞いてくれます。・・・ 一例として〇〇大学の一年生です ね！・・・・はい・・・・・〇〇の案内です が・・・ように。 足で稼ぐデータ。これが他社との差別化を図る武器 となる。このデータは４年後に最強となります、４年後 は全学年の学生選別が可能です。４年生は卒業す ると予測できます、ですので人気のアパートが空き 室になる事が、ある程度予測できる。また学年別に ターゲットを絞ったチラシも配布可能となる。
- 3. 一生お付き合いが容易な業者・業務 保険業務 大学近くの各種大型店舗 大学近くの各種病院 大学生に重きを置かない業者 大学生を顧客としている業者 社会人 新入生 二年生 三年生 四年生 院生１年～４年 大学生 収入源業者 提携業者 提携しない 中心顧客 家族 自動車学校 美容院・理容 保険会社 着物レンタル 旅行会社 習い事教室 個人大工 引っ越し業者 学生アパートオーナー 自動車学校 旅行会社 保険会社 習い事教室 着物レンタル 引っ越し業者 不動産業者 学生業者① 生協にて紹介する 業者② 生協にて紹介してない ビラを配ってる 提携ターゲット 大学生協 ビラを配ってない 提携対象外 ビラを配ってない 提携ターゲット ビラを配ってる 提携ターゲット 自動車学校 美容院・理容 着物レンタル 習い事教室 引っ越し業者 大学生に重きを 置いている業者 コア・ビジネス
- 5. 第１期 • 最初の数ヶ月は、比較的にドアを開ける。その後は開けなくなる。チラシもよく見る。 • 最初の数ヶ月は、お金持ちで気前がいい。 • 掃除・食事作り・洗濯など・・・・・・まめに頑張る。 • 家賃の値段で親の「フトコロ」事情が分かる。ただし学生寮は分かりずらい。・・・継続する • 米の炊き方を知らない。ごく少量の量のため、水加減によく失敗する。 • 大学にもよるが、大学にお洒落をして行く。 • 最初の授業取りで緊張している、大学システムに慣れていない。 • 免許証に非常に興味がある。・・・・在学中の継続 • かなりの確率で免許証と車は持っていない。 • 最初に新聞勧誘で警戒心を抱く。・・・・・在学中継続 • すり込みセールスが通用する。 • まだ、特定の各店舗を持っていない。 • 友達がいない、または少ない。 • ほとんどの人が、一人暮らしは生まれて初めて。 • 最初の大型連休は、ほとんどの人が実家に帰る。 • 生協を異常に信頼している。・・・・大学が経営してると思っている人が多い。 • 先輩の話をうのみにする。 • 一匹物のサバを見てマグロと答える。 • パソコンを持っている。スマートホンが中心の世代。・・・継続する • ドアに表札（名前）は出したてない。 • 最初の数ヶ月はまでは、知らない番号でも出る。 第２期 • 大学にもよるが、大学に行くのにお洒落をしなくなる。・・・在学中継続 • 比較的に友達ができる人が増える。 • 免許証に非常に興味がある。継続。 • チラシはほとんど見なくなる、ゴミ箱へ直行か、ドアに挟めたままになる。・・・・継続 • サークル・クラブを決定する。もちろん入らない人もいる。 • 外食が増える。・・・・・継続する • 金が足りない月か出てくる。・・・・・在学中継続 • 異性とつきやいをしたいと強く感じる。・・・・継続する • 甘いカクテルで骨なし魚を食べる。ビールは苦いと言う、それは正解。・・・・継続 第３期 • 試験勉強期間は逃避のためか、よくチラシを見る。 • 先輩の冷たさを感じるひとが増える。 • ほとんどの事で一人歩きをし始める。 • 性格が濃く表れてくる。 • 実家もちやほやしなくなり、大型連休でも帰らない人が増える。 • サークル・クラブを辞める人が増える。・・・・・年間部費は帰らず。 • 外食がほとんど。・・・・在学中継続 • コンパでつぶれる、ゲロを吐く。酒をしる。 • タバコを始める。 • 勉強型と普通型と遊びサークル型とはっきり分かれる。・・・・・継続 • 生協が一番で無い事に気が付く。・・・・在学継続 参考までに 「大学新入生の短期間に起きる変化」 注意 極端に表現しています。 戦略 ネットに無い情報が基本の 「フリーペーパー」が新入生との絆を創る！
- 8. 地方大学周辺に特化した 教習所の市場背景 • 高校生で儲けて、大学生で自転車操業の理由 これは地方教習所に限ったことではないが、高校生の教習所入校時期が誕生日がくるか又は仮免許までに誕生日になる時期 の夏、冬、春休みに集中するため、その他の期間はがら空き状態、それでも教官と教習車は常に確保維持するしかない現状。 （他社からピーク時期だけ教官、車を借りる事は出来ない・・・・公安規則）したがって高校生料金は値下げしていない。 値下げするのは空いた時間時期に来てくれる大学生に限定している。昔と違って３０歳４０歳になって普通免許を初めて習得す る人はほとんどいない。（通学通普免許AT高校生料金約３０万円・大学生２２万円前後＋食事無料） そのほかの大きな理由として、公安委員会指定教習所には大きく分けて二種類あり、一つは「通学教習だけ」と、もう一つは 「通学教習と合宿教習の両方」をやっている教習所に分けられる、 「合宿教習」も長期休みに集中するため値段は高値安定化と 思えば、ネット上での値引き合戦は非常に激化しており、コスト戦争に強い地方が有利と思いがちであるが、三食の食事代・ホテ ル代・追加料金なしが普通で、地方だとプラス新幹線代２往復分などとても割に合わない現状。 • 人気大学に「少子化の波」と「若者の車離れ」の影響はいまだ見えない理由 確かに「少子化の波」と「若者の車離れ」は深刻であるが、いまも就職にさいして普通免許は必要とされている。大学生に特化 して現状を見るかぎり、免許を取る時期が１年生から４年生に穏やかに移動していると見受けられるが免許習得人数は変わりな い。一方「少子化の波」は人気大学にとって当分影響はないようである。 • 教習所にとって枯れる事のない宝の宝庫の理由 ほとんどの人が普通免許を持たない新入生何千人前後が毎年必ず安定して引っ越ししてくる。（持っているのは推薦合格者） • 値下げ合戦も頭打ち、生き残りをかけた激戦地域 約３０年前で２８万円前後だった通学普通免許料金、補習代その他追加料金を入れると平均で３０万円以上だった教習料金。 現在の料金（通学AT車２２万円前後で追加料金なし・食事無料） • 大学生協にとって大口だった免許の紹介手数料からアパートの不動産手数料に力を入れ変えている。その結 果、生協だけに任せる教習所が減っている。 生協からの入校数の減少が止まらない。パーセンテージ紹介料の生協にすれば、教習料金の値下げは嬉しくない。 いまや昔の国立と違い、大学敷地内にコンビニがある時代。それに危機感を感じて大学生協も変わってきている。 • 評判を気にしていられない状態 値下合戦と見た目のサービスを重視した結果「人生で一度きりの場所」と言う事もあり、丁寧なサービスを見失っているように 見受けられる。他社と比べる事が困難なため、学生はこんなものだと思っている人が多いい。このままでは安全という文字が消 える時がくるのでないかと思われる。
- 12. 入校までのアプローチルート
- 18. ビジネスモデル の全国展開イメージ 特徴を満たす大学前の店舗と店舗の全国ネットワーク 「モデルAー大学の特徴（背景設定）」 大学周辺に学生アパートが集中してる。 大学周辺に学生が７０００人以上が暮ら している。 移転する事が考えずらい大学である。 まだ大学周辺にアパートを建てる土地 があいている。 大学生にアパートを紹介する不動産会 社が10件以上ある。 人気大学でつぶれる事が考えずらい大 学である。 学生アパートの空き部屋が目立ってい るのに毎年の様に新築アパートを建てて いる。 日本一の全国自動車教習生の紹介業務 「モデルBー大学の特徴（背景設定）」 大学周辺に学生アパートが集中してる。 大学周辺に学生が４,０００人以上が暮らし ている。 移転する事が考えずらい大学である。 大学生にアパートを紹介する不動産会社 が５件以上ある。 人気大学ではないがつぶれないと予測でき る 注意・・・日本地図上の円図の位置は大学の場所とは関係ありません
- 19. ビジネスモデル 単独の全国展開イメージ 特徴を満たす大学前の店舗と店舗の全国ネットワーク 日本有数の全国自動車教習生の紹介業務 「モデルBー大学の特徴（背景設定）」 大学周辺に学生アパートが集中してる。 大学周辺に学生が４,０００人以上が暮らしている。 移転する事が考えずらい大学である。 大学生にアパートを紹介する不動産会社が５件 以上ある。 人気大学ではないがつぶれないと予測できる。 注意・・・日本地図上の円図の位置は大学の場所とは関係ありません
- 20. と のビジネスの背景条件理由 「モデルAー大学の特徴（背景設定）」ハードルは高めに設定してあります！ 大学周辺に学生アパートが集中してる ビラ配り・訪問・データ集めが簡単である。又、学生アパートか一般アパートかの判断が簡単である。 大学周辺に学生が７,０００人以上が暮らしている 又貸しアパート・その専用食堂を経営するために、必要顧客規模と考える。 移転する事が考えずらい大学である めったに無い事だが、念のために設けました。 まだ大学周辺にアパートを建てる土地があいている これからもアパートの空室が生まれる可能性がないと、又貸しアパートが見つからない。 大学生にアパートを紹介する不動産会社が10件以上ある 不動産が多いほど良い理由は、アパート情報が一つにまとまりにくい事が予測でき、情報力において他社との 差別化をはかれる。 人気大学でつぶれる事が考えずらい大学である 少子化による入学定員割れが起きずらいから。 学生アパートの空き部屋が目立っているのに毎年の様に新築アパートを建てている この現象が意味するものは、今後も毎年の様に空き家が増える事を予言している。後から建てるアパートは間 取りも、立地も、デザインも平均的に優れている。 「モデルBー大学の特徴（背景設定）」 大学周辺に学生アパートが集中してる。・・・・・・上記と同じ理由。 大学周辺に学生が４,０００人以上が暮らしている。・・・・・教習所用の受付店舗だけならこの規模でもOK。 移転する事が考えずらい大学である。・・・・・・・・上記と同じ理由。 大学生にアパートを紹介する不動産会社が５件以上ある。・・・・・・・・学生の人数から出した数値。 人気大学ではないがつぶれないと予測できる・・・・・・少子化の波をかわせると思われる大学。
- 21. ビジネスモデルの と の比較 モデルAの特徴 モデルBの特徴 メリット • 必要リソースが極めて少く設備投資額が低い。 • ターゲット大学のハードルが低く対象大学が多いい。 デメリット • 全国展開が難しいと考える。理由は学生に特化した、独自の情報元と言う武器はあるが、 他社との圧倒的な差別化は望めない、ですので教習所自体がノウハウを真似して行う 恐れがある。その結果、廃校淘汰が進み提携先を失う恐れがある。 • 学生との太い絆を生むのに苦労しそう。親御さんとの絆は困難と考える。 メリット • 全国展開できる可能性が非常に高い。 • 真似が困難、他社との圧倒的差別化が見込める。 • 一度、頂点に立てば不動の安定を確保できる。 • 淘汰されて残る教習所のキーパーソン的な地位に立てる。 • 「大学生・高校生・親御さん」との太い絆が結べる確率が高い。 デメリット • 必要リソースが多く設備投資額が高い。 • ターゲット大学のハードルが高く対象大学が少ない。
- 22. ビジネスモデルの と の長期予測 上手くいけばこうなる 廃校淘汰が進むが貴社と提携した教習所のほとんどが生き残り、提携教習所との太い絆が生まれる。 全国にある指定自動車教習所協会により高値安定時期が訪れ、長く続いた労使紛争も終結する。又、 国の手助けによる高齢者教習の値上げが、さらなる業界の発展をもたらす。それに伴い紹介手数料 の高値安定期を迎える。全国シェア№１の全国ネット自動車学校紹介会社となる。 上手くいかないとこうなる 自動車学校で真最中の労使紛争の対策として、紹介業務の真似事が始まり、全国制覇を拒む大手の 競争相手が現れて、全国ネットは途中であきらめるが、それなりの利益が出る提携業務部門となる。 たぶんこうなる 廃校淘汰が進み、見かねた国の手助けによる高齢者教習の値上げが実現する。しかし廃校淘汰はさ らに進み、貴社と提携した教習所の約半分が生き残り安定期を迎える。残った教習所と太い絆が生ま れる。昔ほどではないが、教習料金の高値安定が実現し、それに伴い紹介料も少し高くなり全国有数 紹介業務の会社となる。 上手くいけばこうなる 提携した教習所が生き残り、全国にある指定自動車教習所協会により高値安定時期が訪れ、長く続 いた労使紛争も終結する。又、国の手助けによる高齢者教習の値上げが、さらなる業界の発展をも たらす。それに伴い紹介手数料の高値安定気を迎える。全国ネットの紹介会社となる。 上手くいかないとこうなる 自動車学校で真最中の労使紛争の対策として、紹介業務の真似事が始まり、その対策が裏目に出 て、急激な廃校と同時に大手企業の買収が激化し、激しい淘汰の末、安定期を迎える。それに伴い 紹介業務の全国ネットの夢は破れる。自動車学校紹介業務の廃業。 たぶんこうなる 廃校淘汰が進み、見かねた国の手助けによる高齢者教習の値上げが実現する。しかし廃校淘汰は さらに進み、体力勝負で生き残った教習所に安定期が来る。全国ネットは途中であきらめるが、それ なりの利益が出る提携業務部門となる。 A モ デ ル A の 長 期 予 測 B モ デ ル B の 長 期 予 測
- 25. 専用食堂がある又貸しアパートの ビジネス性 • 間違いなく入るであろうアパートが山の様に転がっており、最高の物件が容易に見つかる。 • 大学の目の前にあっても空き室が目立つ不動産の理由・・・・不動産業者がアパートを買い 取ると、その年から満室になる現状、入れようと思えばいつでも入る不動産屋の理由。 • 都心か地方かで違いますが、学生の希望が四畳半から六畳、らに八畳へと変わりつつある 現状に着いていけない大家、ですので宣伝も改装も不動産業者まかせの現状。 • 大学周辺に空き地があるため毎年の様に新築アパートが建てられる現状・・・・古い建物で、 大学から少し遠いい立地のアパートは家賃を下げても入らない現状から、毎年の様に又貸 し物件対象アパートが発生する。 • 下宿はほとんどないおまけに学生も好まない、親御さんも高いと感じる・・・・しかし健康を非 常に心配しており、最初の数ヶ月だけでも食事をつけて頂きたいと考えており、途中でやめ られるのなら食事付にしたいと思っている。こんなアパートは現在見当たらない。 • 「学生」と「大家・不動産屋」互いの価値観ズレから室内にいらない物が今もある現状。 後で説明します。
- 26. 専用食堂がある又貸しアパートの 優位性 • 単なるアパートとちがい、学生との絆を創るきっかけ行動が自然。 • 又貸しアパートを新入生で満室にしたとして、４年後に募集の山が来る、ですので この時に別のアパートに乗り換えるか、少し直して続けるか、臨機応変に対処し やすい。リスクが少ない。 • 先行投資が非常に少ない、モデルルームで契約を取り、それから改装できる、そ のうえ家賃の発生は１年後の４月から・・・・・約１年かけて改装計画、入居者を募 集ができる。 • 自動車学校の入校率を大幅にアップできる、親御さんが決めてくれる例がほとん ど、保険の付き合いも大幅アップにつながると考えられる。
- 28. 専用食堂の ビジネス性と優位性 • 昔とは違い生協食堂の値段が普通になっている（大学周辺の値段と比べて） • 下宿アパートが激減している。その理由は今の若者のニーズに著しく合わない。しかし親御 さんは食事の安定から下宿に興味を示す人も少なくない。 • 大学生の味覚は残念ながら半数以上が味覚音痴（多くの有名な専門家が確信している事 実、例えば豚ヒレと鳥胸をカツレツにして濃口ソースをかけるとほとんどのの若者は区別が できない、ふろふき大根の出し味を感じない）になっている、ですのでそこそこの味と値段そ してボリュームがあって早く出てくれば、立地が相当わるくない限り経営は比較的簡単な大 学周辺食堂と言える。親御さんが心配するのは「栄養バランス」ここが一番大切にするとこ ろと考えられる。大手弁当チェーンの様にアルバイトだけでも異常に流行る様子がうかがえ る。結論を言えば栄養バランス、衛生管理と単純な調理マニュアルとそこそこの味とボ リューム、値段、早く出す、これだけ注意すればアルバイトだけでも超繁盛店が生まれると 考えられる。アルバイトには事欠かないしアルバイト生との絆が生まれる。長期休みを警戒 して大手外食産業は二の足を踏んでいたが不景気の波が低いと見て、大学生に特化した 立地に出店が始まっている。 補足 味音痴は若者だけでなく親御さんも例外とは言えない時代が来ている。本音を言えば非常 に残念なビジネスチャンスだとも言える。
- 29. 地方の専用食堂出店ポイント 学生街の商売は素人でも簡単に出店して維持しやすい。 しかし薄利多売の商売になる事は確実です。 その中でも飲食商売は特に簡単で、若い２０歳台の経営者が多く出店しているようです。 内容はあえて言いませんが、４０歳以上の一般常連客はほとんど見たことがありません、ですので 差別化は比較的簡単に図れると考える。 学生街に特化しての出店ポイント 料理を出すまでの速さが勝負 手がふさがる料理（あおりもの・・・フライパンを使う料理）をやらない。フライヤー、オーブン・グリ ル・鉄板焼・電子レンジなどを使う料理を中心にメニュー構成する。 一人で何人もの料理が作れる利点と、アルバイトにも簡単にできるから。 生物料理を基本的に出さない アルバイトには衛生管理は難しい、アルバイト中心で構成しないと価格戦争についていけない。 学生街の食堂だけに、お洒落より掃除がしやすい、食べやすい、座りやすい、相席しやすいが肝 心。特に厨房掃除に工夫が必要、一例であるが厨房器具に下駄をはかす。これは厨房の床掃除、 車に使う高圧洗浄機で流すために器具の足を異常に高くする方法で特注品になるが必要。又厨 房の床と壁の角を丸く仕上げる、これは病院の廊下に用いる方法で、ゴミがたまらなく掃除が簡 単に済む。ゴキブリも発生しにくい。 最後にアルバイトが明日のお客様 これは「まじめに衛生的」に作っている事をアルバイト自身に納得してもらう事。例えば厨房の床 に落ちたものは、絶対に拾って使わない。
- 30. ①専用食堂がある又貸しアパートの 満室入居戦略 • 一年間かけて募集・・・・新入生は最高のターゲット 大学周辺の不動産業者と大学生協と大家の多くは、学生アパートは３月の一カ月間が過ぎればほとん ど活動しません。しかし然にあらず、一年かけて募集する事が可能で、しかも有効だと、どうやら気が付 いてないようです。その理由としては、実はアパートに不満を抱いている入居したばかりの新入生が少な くないのです。原因は不動産業者の手数料にあると見受けられる、地方では手数料は一般に家賃の１カ 月と相場が決まっており、そのため自社物件の中から家賃の高い所に入れるのに必死で同じ程度の物 件でも家賃の高い所から紹介するようです。又、借りる側の事情にも原因があると思われる。親御さんは 入校手続き、アパート探しを一日か二日間で行うのが一般で、アパート物件は時間的に見て平均三物件 が限界です。この三物件から無理矢理決める人も一杯いると言う現状。さらに不動産業者の経営アパー トを優先して入れています。げんに不動産業者が買い取った廃業寸前で何年も空室アパートが、買った 次の年に改装なしで満室になるのを何度も見ています。住んでみるともっと近くて安くて綺麗なアパート がある事に気が付くからです。 • モデルルームを見学して頂く 空いてしまえば一年間は入居しないと考えているので、一年かけて改装が自由にできます。むろん家賃 は来年の４月まで無料、ですので空いたアパート一部屋を改装してモデルルームとして使えます。現物 より効果のあるものはありません。 • 礼金なしで、３カ月の分の家賃無料 アパートの途中解約は三カ月前と決まっております、ですのですぐ移動したい人には三カ月無料サービ ス・・・大家も納得します。もちろん年内入居の場合。礼金なしは宅建免許がないから。 • 引越しに日に軽トラックで無料お手伝い これが大学生との絆の始まりです、多少の先行投資と考える事。このように引っ越しのネックを一つ一つ 削っていく事が大切。
- 31. • 好みの部屋に変えます モデルルームを見学して頂いて、その他のパターンもあることを3D映像で見て頂く。もちろん改装は契約 してから。 • 大学院に進む４年生も狙い目 家庭の経済状況から、大学院に進むにあたっての条件として、家賃の安い所に移動する人が多いい。 入学してから四年が過ぎてもアパートが空かないのが院生の可能性が高い。地方では車の所有率も高 く、多少なら大学から遠くても安くて広い所を好むようです。もちろん車学入校者なら契約成立率もアップ。 • 広くて、安くて、センスが良い 院生だけでなく、車を所有すると大学から離れていても広くて、安くて、センスの良いアパートを選ぶ傾向 にあります。もちろん車学入校者なら契約成立率もアップ。 • 在学中つづく専用食堂での割引 又貸しアパート入居者であれば食事の契約をしてなくても、食事の料金を割引するサービス。 さらにお得な食事回数券を設けて、これを訪問セール、ここで絆が生まれやすい。何かにつけて顔を合 わせるのがコツです。 • 賃貸解約時の安心契約 最高裁判所で敷金について重要な判断が下りたようです。故意に又は過失でない限り敷金はほとんど の場合帰ってくると言う事でした。しかし現状はほとんど帰ってこないばかりか、追加料金も取る不動産 業者いるくらいです。ある不動産は「６年間も長くいたので壁紙張替、その他で８万円請求します」と言わ れたそうで、泣く泣く払ったとの事です。このような事が学生との絆が切れる原因になります、ですので正 当な料金しか請求しない事を契約書にきちんと書いておくことが大切です、又、これが親御さんの信頼を 得るチャンスです。 • 火災保険ゲット 説明省略。 ②専用食堂がある又貸しアパートの 満室入居戦略
- 32. • 改装費を負担して２万円で借りて３万で貸すべし 地方での又貸しアパート家賃の一般的な値段です。 • 改装費のいらないアパートは宝物 ただ宣伝不足と、不動産の都合で空き部屋が多いいアパートは、２万円で借りて３万円で貸せます。改 装費が全くいらないアパートも少なからず目にします。 • 改装の発注は個人大工に頼むべし 大工仕事の都合上、期日が限定されることが多いい。そこで雨の日、仕事が切れた日でいいからと個人 大工に頼む。期日に余裕のある仕事は安く請け負ってくれる。 • 念のために大学生協に頼むべし 一年かけても満室にならない時は大学生協のアパート情報誌に記載するのが最良と考える。一物件１万 円～２万円相場です。 • 水道管は変えるべし 今水道管は簡単に変えられる良い物が出ています。キッチン前だけでも変えてあげると喜ばれます。 • 料理メニューは提示するべし 親御さんを納得させるのが食事メニューで非常に効果があります。メニューを食堂のパンフレットに乗せ てお渡しするべし。 • ホームページ作るべし ここは省略します。 • 子供に夢・親に現実 学生アパートの改装基本は、初めての一人暮らしの子供には夢のある部屋を、親には「食事・安全・安 い」をアピールするべし。 ③専用食堂がある又貸しアパートの 満室入居戦略
- 33. 実際の経営記録 入居者の内訳 国体強化選手候補の高校生が８人～１０人（剣道部・バスケット部） 大学生・院生・OBが９人～１３人 一般人・管理人が４名（管理人からの家賃収入あり） 食事契約者が１９人～２１人 二人部屋もあり 仮名 ウッドハウス
- 34. 改装後の特徴 食事付でも自炊でも可能。 トイレ７つお風呂二つ綺麗。 食堂あり、献立メニュー毎月配布。 駐車場あり（有料）、駐輪設備あり。 荷物の預かり基本無料。 管理人います。 高校生・大学生どちらもOK 洗濯機２台・乾燥機１台。 このアパートの特徴 宣伝方法 • ホームページを作る • 在校生への詳細なチラシ • 高校への訪問説明 • 駅まで自転車で行けると説得 • 大学までの近道の紹介 • 大学生協に依頼 • 食事のメニューで親御さん説得 • 周りのアパートの入居率約２０％以下。 • 大学に近いが入口まで遠いい。 • 周りはほとんど廃業のアパートだらけ。 • 近くにコンビニ・スパーなし。 • 駅まで徒歩１５分、高校まで電車で１０ 分。高校生の入居者１パーセント以下。 • もちろん何年も赤字、募集は生協と不 動産まかせ。 下宿アパート 鶴亀荘（改装前） 改装前の特徴
- 35. 改装 前・後 改装前 仮名 鶴亀荘 入居者は３人 月売上食事代込で７５,０００円、次の年には１人の予定 （下宿 アパート６畳一間 トイレ風呂共同） ２６部屋のアパートを改装したものです。 総工事費 約４００万円 これはCG画像です 本物の写真です
- 39. と のざっくりとした 利益構造とその売上 又は荒利益の予測 （一大学ブロックで見た予測） モデルB（５年後） 1. 車学への紹介手数料 １０５０万円～１４００万円 2. 保険紹介料 省略 3. ビラ配り代行料 省略 4. 教習料金ローンバックマージン 約３０万円 5. フリーペパーでの広告収入 省略 モデルA（５年後） 年間売上 又は荒利益 1. 又貸しアパート収入 家賃差額売上 約３,８４０万円 2. 車学への紹介手数料 ２,１００万円～２,８００万円 3. アパート用食堂の荒利益 約６００万円 4. 保険紹介料 省略 5. ビラ配り代行料 省略 6. 教習料金ローンバックマージン 約６０万円 7. フリーペパーでの広告収入 省略 又貸しアパート４００室・食堂１店舗～２店舗 一人住まいの新入生１,８００人、内免許 なしが約１,７５０人・・・貴社の入校者獲得 人数は約６００人～８００人と考えると 手数料収入は２,１００万円～２,８００万円 と予測できる。