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![上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAI DCHUI INVESTMENT MANAGEMENT CO.,LTD. 地址：上海市北京东路 668 号科技京城西楼 10 楼 H 座 邮编： 200001 电话： 021-51571226-18 传真： 021-51571281 电邮： [email_address] http://www.dchui.com/index.htm 责任提升价值 知识创造财富](https://image.slidesharecdn.com/random-100130105850-phpapp01/85/slide-121-320.jpg)
产品是如何炼成的
- 1. 产品是如何炼成的 ? 上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAI DCHUI INVESTMENT MANAGEMENT CO.,LTD. 青园项目案例分析
- 2. 原则 市场主导 大胆设想，小心求证，适度超前符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势 标准化，规范化 MECE 原则（完整性 / 独立性）
- 3. 规划设计要点 根据长沙市规划局的相关规定，住宅用地规划设计要求如下： 容积率R<3.0 （住宅） C<3.5 （商业） 绿地率 R>40% （住宅） C>35% （商业） 建筑密度 R<24% （住宅） C<35% （商业） 建筑高度 H<100m 退让：东退现有建筑物≥ 13m 西退道路边线≥ 8m 南退道路绿化线≥ 4m 北退道路边线≥ 12m 内部建筑间距≥ 29+0.2H 内部建筑侧间距≥ 13m TIPS 规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括： 总用地面积 计容积率用地面积 总建筑面积 其中：住宅、商业 容积率 建筑覆盖率 绿地率 建筑限高 建筑退后红线要求 日照间距 车户比（车位数） 其他要求
- 4. 规划设计原则 —— 健康生态原则—— 整体性原则 —— 品质优先原则 —— 以人为本的原则 依据定位 : 生态型 · 人文型 · 舒适型高端物业
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- 6. 开发理念 体现湖南有色控股企业理念 体现湖南有色控股集团国际化大公司形象大气、现代、尊贵 树立有色置业“诚信经营、服务社会、致力于提高产品品质”的企业形象 树立有色置业在长沙第一个项目之品牌形象 打造一流产品，树立形象标杆
- 7. 开发理念 社区开发理念 角色：社区开发商模式：社区开发模式 更环保 更健康 更舒适 更具社会责任感
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- 9. 规划构思 将项目定位、开发理念和产品概念贯穿于规划设计之中。 综合性物业 ( 甲级写字楼、会所、商业） Comprehensive Area 生态广场 Ecotypic Squre 高档住宅区 I Upscale Residential District 内部住宅区 The Special House 社区 商业街 The Street 私家公园 Private Park 高档住宅区 II Upscale Residential District 综合性物业 备用区 Comprehensive Area
- 10. 建筑空间组合 临街商铺 临街商铺外销住宅 外销住宅 内部住宅 外销住宅 内部住宅 内部住宅 生态广场 私家公园 建筑布局 综合性物业 会所 幼儿园
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- 12. 主入口 人行入口次入口 混合入口 次入口 车行入口（从这里直入地下车库） 人行导向交通模式 从这里直入地下车库 从这里直入地下车库 综合区地面停车场 图示内容包括：人行系统、车行系统、主次出入口等
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- 17. 园林景观主题—— 参与式原生态私家园林 决定因素：项目整体定位和整体风格 目标客户喜好 项目地块及周边条件 项目开发理念 开发蓝本满足的条件
- 18. T 形景观轴，将山景延伸至到社区中 可参与式景观设计服务式住宅区 II The Apartment 山景延伸 山景延伸
- 19. ） 综合性物业 会所幼儿园 临街商铺 临街商铺 外销住宅 外销住宅 内部住宅 外销住宅 内部住宅 内部住宅 景观视线分析 私家公园 生态广场
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- 22. “ 健康可以用脚步来丈量”，在山地公园中开辟健身径 (鹅卵石道或石阶 ) ，让住户可以非常容易地进行健身锻炼。 地块现状 规划期望
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- 26. 背景音乐提示 背景音乐应与环境协调，建议使用具有自然风情、轻快活泼的轻音乐。如《田园曲》、 《都给你》、 《 飞鼠溪》 、《二泉映月》等，这些音乐配合山林中的鸟声形成项目本身特有的大自然交响曲。
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- 28. 建筑风格—— Art Deco上世纪 30 年代，席卷世界的 Art Deco 风格的飓风登陆上海，这座新兴的东方都市以其飞速发展的自由经济和永无止境的消费热情呼应和张扬了 Art Deco 的精神与个性：摩登、时尚、激进、丰沛、勇往直前……那些蕴含着现代意识和自由精神的 Art Deco 建筑耸立在城市的各个角落，为上海这座城市投下了巨大的身影和永久的回响。 如今， Art Deco 建筑风格又开始风靡上海滩。在今年 8 月推出的高档楼盘——和记黄埔开发的御翠豪庭（预计均价到达 4 万元 / 平方米）即采用此风格，深得高端客户喜爱。
- 29. 采用 ART DECO 风格的御翠豪庭
- 30. 社区灯光效果：采用 ART DECO 风格的翠湖天地御苑
- 31. “ ART DECO”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，曾一度流行于上海二十世纪三十年代。典型的例子是美国纽约曼哈顿的克赖斯勒大楼 (Chrysler Building) 与帝国大厦 (Empire State Building) ，其共同的特色是有着丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，体现出工业革命的技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断超越的人文精神和力量。当时上海的国际饭店、百乐门、沙逊大厦、锦江饭店及衡山路上的一些高级公寓就是“ ART DECO” 的典型代表。
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- 37. ART DECO 风格看重线条的美感，故素材多以直线、横线、阶梯为主，建材以大理石、木材与金属为主，多用 浅色系暖色调 。追求材料质感的变化和色彩的统一。
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- 43. 二居户型推荐（ 80M 2) 南北通透、方正实用 客厅与主卧南向，并保证了较大的采光面 动静分区、干湿分区，保证了合理的人行动线 明厨明卫 独立餐厅
- 44. 创新设计—— 90M 2三房，万科最新产品，将在今年下半年推出 实用率高 “ 三分离式卫生间”——坐便器、浴室和盥洗室分离 轻质隔断 走道融入餐厅 阳台面积增大 大飘窗设计 “ 全生命周期住宅” （ 2-3-2 ）
- 45. 万科在上海白马花园推出的 90 平方米以内的三房二厅一卫户型图84M 2 89M 2
- 46. 舒适性三居户型推荐（ 130M 2) 南北通透、大面宽，客厅疏朗开阔 独立主卧区，带独立更衣室与卫生间，舒适居住更重私密 客厅与两卧室南向 南向两卧室通过起居室自然分离，形成相对私密空间，方便两代人同居的生活方式 明厨明卫，有储物间 中、西厨分开 多阳台
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- 51. 户型设计成功案例——中信红树湾 说明：将性价比发挥到极致，同时通过空中花园、多面采光等元素让户型特色鲜明，极富感染力。 弧形大露台，对二房来说比较罕有入户花园，有改造空间 观景厨房 超大生活阳台，预留工人房管道 空中花园，将自然引入客厅餐厅 客厅餐厅多面采光较有震撼力 主卧弧性大露台 双层高入户花园 二层高的露台客厅，空间更丰富
- 52. 户型设计上的亮点包括：多层次全景露台、大转角凸窗、星光 SPA 浴室、天幕泳池。其中星光SPA 浴室是招商地产第一次采用，在洗澡的时候可以看星星。 户型设计成功案例——兰溪谷
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- 54. 细部建议 一切设计与建筑作品，从议会大厦到一把叉子或一个茶杯，都在向我们讲述一种最适合在其内部或围绕其周围展开的特定生活。 ——阿兰 · 德波顿（ Alain De Botton ）《幸福的建筑》
- 55. 亮点（营销时作为卖点）总结 ： ——健康舒适住宅产品 —— 可供参与的私家公园及生态公园 —— 高科技智能化设施、分户式中央空调、热水系统 —— 南北通透全明户型、南向卧室和宽厅 —— 观景餐厅和厨房 —— 步入式景观阳台及外飘窗 —— 生态大堂 / 车库 —— 星级物业管理
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- 60. 飘窗 / 步入式设计倒凸窗/ 落地窗 内外飘窗，增加室内空间，或小坐，或摆放陈设 观景低窗 / 落地窗 落地窗，增加外部景观观赏性与空间的舒适性
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- 73. 岛式沐浴房 一般的沐浴房，地漏都设计在沐浴房的中间位置，这样一来沐浴时的污水就从中间位置落水，但人在沐浴时，往往是站立中央，因此广州南国奥林匹克花园在设计时，将沐浴房四周留出 6兝宽的一圈集水槽，在槽内设置地漏，而整个沐浴房中央形成一块方形平台，使沐浴时人不会粘到污水，污水从平台四周流走。
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- 78. 电梯配置：梯户比 2 ：3 或 2 ： 4 采用大轿箱电梯
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- 81. 建议车位比 1： 1 带天井的车库 通过在车库内设置多个“天井”，将地下空间与地面空间完全通透相连，融合出别具情趣的“天井车库”，不仅有助于地下空间通风和采光，更以“道法自然”的手法将阳光、绿意和清新空气引入地下停车空间 。
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- 90. 产品建议 根据项目规模及品质要求，建议设国际双语幼儿园一所，规模 6个班，建筑面积 1800 平方米，设于原生态山林之内。 具有装饰风格的幼儿园示意
- 91. 产品建议 ART DECO建筑风格示意
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- 95. 设备设施建议 打造长沙 “科技地产 ” 第一品牌 ——“ 智能家居 ” 安防智能 远程监控智能 遥控电器智能 信息通知智能 电梯控制智能 智能撤防 娱乐智能 夜起智能 早安智能 彩色可视对讲系统 有害气体监控 防盗智能 新风智能 公共部分 公共广播系统 闭路监控系统 电子巡更系统 停车场管理系统 一卡通系统 家居部分 综合布线系统 有线电视系统 可视对讲系统 家居安防系统 家电控制系统
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- 101. 户式热水系统 户式中央空调系统？ “ 热交换 ” 新风系统
- 102. 环保节能材料的应用 外墙保温材料 “断桥隔热 ” 喷涂铝型材
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- 104. 商业规划建议 特色商业街—— 双首层、内外街规模： 4500M 2 商业铺位面积为 30-100M 2 ，建议做 6M 层高街铺，可以利用地势的高差作双首层。 局部可做小面积底层商业，分布于社区各处。 对外而言的首层 对社区内而言的首层 外街 内街
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- 110. 一般物业管理服务内容 1 ）、物业使用的管理及维修、养护； 2 ）、物业公共设施设备及场所的维修养护和管理，包括：消防设施、电梯、中央空调及其它机电设备、道路、连廊、单车房（摩托车房）、园林绿地、沟、渠、井、池、管道、停车场等； 3 ）、公共部位的清洁卫生； 4 ）、公共秩序维护； 5 ）、红线范围内的车辆行驶及停泊； 6 ）、社区文化建设及组织相关活动； 7 ）、物业及业主的档案资料管理； 8 ）、小区的安全护卫； 9 ）、法律法规及顾问合同规定的其它事项。
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- 113. 开发节奏 —— 先树形象，后作营销开发次序见右图。 第二期开发 2 1-2 2 1 3 1-2
- 114. 产品建议总结 规划设计在市场定位的要求下，重点营造以下亮点： ——健康舒适住宅产品 —— 可供参与的私家公园及生态公园 —— 高科技智能化设施、分户式热水系统 —— 南北通透全明户型、南向卧室和宽厅 —— 观景餐厅和厨房 —— 步入式景观阳台及外飘窗 —— 生态大堂 / 车库 —— 星级物业管理 建议建筑风格采用具有质感和贵气的 Art Deco 风格； 商业定位为社区商业——独具特色的内外街——景观式阶梯商业街 ， “双首层”商铺 。
- 115. 生活方式导引 健康的 Healthy华贵的 Luxury 人文的 Humanities 可亲近的 Approachable LOHAS 舒适的 Comfortable 充满活力的 Full Vigor
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- 120. 思考： 针对本次培训，您如何理解策划与设计的区别？作为策划人员如何与设计师沟通？ 如何做好产品策划而且进一步将产品建议落到实处？围绕上述问题请将形成自己的观点，向公司内刊投稿。
- 121. 上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAI DCHUI INVESTMENT MANAGEMENT CO.,LTD. 地址：上海市北京东路 668 号科技京城西楼 10 楼 H 座 邮编： 200001 电话： 021-51571226-18 传真： 021-51571281 电邮： [email_address] http://www.dchui.com/index.htm 责任提升价值 知识创造财富