大连西山乐百年项目全案营销战略 125 ppt

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柳园三分，静幽独善可淡定天下
西山百年，红尘大隐唯虚邻四方

(乐百年项目初次提案)

开发商/ 大连乐百年置业有限公司提案方/


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复地 SOHO 振业合生等
品牌广告公司：
风火黑弧-奥美红鹤沟通东方博文揽胜博思堂 BOB尽致


目录
第一部分人宅相扶感通天地
西山乐百年项目全案营销战略

第二部分雕窗植绿，窥赏翠竹瘦梅扶疏，夜闻芭蕉雨断
理水叠石，临波知鱼披银钓雪，坐弈透皱风骨
西山乐百年项目广告执行策略

第三部分删繁就简三秋树，领异标新二月花
GPS(中国)地产运筹行介绍

第四部分栽梅绕屋。三分匠艺七分主人……
双方合作方式阐述

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人
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宅
西相
山
乐
百
感扶
年
项
目
通
全
案天
营
销
战
地
略


一，中式别墅部分


知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜
一负；不知彼，不知己，每战必殆。

—《孙子·谋攻篇》


知彼篇


一、我们如何选择我们的客户

客户群定位市场前提：市场所需（空白）
竞争者所弱（不足）
自“我”所能（达到）
以上三个方面的交叉点就是本项目目标客群定位的前提。

二、他们是怎样一群人

个案一

"洋装虽然穿在身，可心依然还是中国心"
。
深受中国传统文化影响的大连市中产阶级
中的富人
个案介绍：VESON 刘，扬州人，某国际软件公司东北区
域执行总监，1971年生人，1994年随家人前往美国，进
入Massachusetts Institute of Technology ，攻读硕
士学位。2000年回国，先后在深圳、上海、苏州区域任
职，2006年来连至今。
个案特征：受西方教育的熏陶，高效工作、且不墨守陈
规，随着年龄的增长，青春时代固有的冲劲儿日渐淡化
，而哲学化的悟世思想与日俱增。骨子里的中国情结逐
渐表现在生活细节里。而南方生活的经历，使其始终在
寻找南北生活的契合，归根的潜意识一直作为丈量生活
的标尺。
个案消费性状：注重深邃的文化内涵、强调生活舒适度
与便捷性的结合，追求环境传统与现代的融合以及健康
标准。厌烦做作的仿西式风格，偏爱带有中国特色的生
活情境。
个案等级：★ ★ ★ ★

个案二 QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn

"我们不是文化人的后代，但我们要
做文化人"！
拥有较高的财富积累，附庸风雅的东
北三省等北方区域外省市的富人

个案介绍：张富魁哈尔滨人，某粮油公司董事长。
1966年生人，初中文化，靠贩卖饲料起家，20多年的摸
爬滚打，现已成为身价过千万的企业家。1997年来连拓
展业务，现大连分公司已成为其旗下主要收益增长支。
个案特征：文化层次不高，但身份的变化促使其开始注
重自身的形象，时有论茶、挥毫等附庸风雅之举。喜欢
别人称其为“儒商”文化人。同时，具有较敏锐的投资
嗅觉，能够准确地决断投资取向。
个案消费性状：注重身份地位的彰显，要面子，喜欢简
单，要求能为其衬托文化气息，特别看重中国传统文化
的东西。强调人与群分，物以类聚。养生是第一要义，
要自然、健康。同时，特别注重投资的增值性。
个案等级： ★ ★ ★ ★ ☆

个案三 QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn

“前半生拼事业，后半生享生活”。
年过半百，事业有成，开始将生活质量
放在人生第一要义的大连知名律师之一

个案介绍：陈翰林大连人，某律师行法定代表人，主
任。1952年生人，中国政法大学毕业，经济法学硕士学
位。所经营律师行现有员工20余人，业务遍及东北三省
以及京沪地区。
个案特征：典型的三高人群：高学历、高智商、高修养
。年过半百，自身的事业已近巅峰，回首往昔，半生的
颠簸该到了停一停，歇一歇，好好享受一下生活的时候
了：游游山，逛逛水，邀知心好友一起吟诗作对，挥斥
方遒，生活岂不乐哉！
个案消费性状：注重居住的品味和生活的品质。特别强
调要远离尘嚣的烦扰，要能使身心得到休憩。强调空间
的合理化布局，既能满足与友人的聚会，又能保证家人
和自己私密空间的独享性。
个案等级：★ ★ ★ ☆

个案四 QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn

"在中国工作，在中国居住"！
常年在大连工作的日本、韩国、东南亚
等亚洲近邻国家的外籍人士

个案介绍：原田进平日本札幌人大连开发区某日资企
业部品技术课长。1961年生人，1999年被总公司派往大
连至今。现同妻子和女儿一同在连居住。
个案特征：长年在中国居住，没有发生“水土不服”的
迹象。一直在不断努力去习惯中国的生活方式，想努力
融入到中国文化中去。
个案消费性状：注重细节，挑剔且敏感，追求精益求精
。看重代表中国特色的生活环境，以帮助自己了解中国
，融入中国。
个案等级： ★ ★ ★

个案五 QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn

"中国已经成为当今的世界大市场，所以你一定要是个中国通"！
在连投资的欧美企业驻连高级管理人员

个案介绍：Christopher 加拿大蒙特利尔人
某知名国际公司亚太地区联络负责人。1951年
生人，2000年到中国，先后在上海、北京、深
圳等任职，2004年来连至今。其Eldest son目
前在沈阳工作，其Youngest daughter目前在大
连某高校攻读汉语言文学硕士。
个案特征：热爱中国，特别钟爱中国文化，说
一口流利的中国话，对中国历史、宗教、文化
非常精通，是一个典型的中国通。看好中国市
场的发展前景，有着强烈的想融入中国社会的
愿望。
个案消费性状：注重中国特色，追求生活的舒
适度，比较青睐西式生活与中国文化的融合，
强调个人私密性，关注安全和服务的标准。
个案等级： ★ ★ ☆


知己篇

一、SWOT矩阵分析

S势和W势折冲概率表
S势权值 W势权值

1、自然原生区域的限制，使项目在交通便利方面略
1、项目位于大连西郊山水胜境，依山傍水，原
显缺憾。同时，远离中心区域也会对日常生活行为
生自然景观资源丰富。优越的自然资源不仅赋
10 造成不利影响。另外，偏于一隅而又较为空旷的环 6
予了项目极具专属性的原生自然优势，更为产
境也会造成客户的安全忧虑，会折损一定的购买冲
品的高附加值注入了很高的筹码。
动。

2、项目毗邻万科·溪之谷，“万科到哪里，市 2、36万平开发面积，万科的品牌影响力，塔尖消费
场热哪里，房价涨哪里”的万科效应，势必会 8 群体的可量性，产品的不可模仿等因素的存在，势 7
为项目市场热度的形成提供较为有利的佐助。必会造成高端产品市场的竞争压力。

3、中式别墅作为个性彰显的产品类型，一方面对群
3、中式别墅差异性定位，在一定程度上使项目
体文化特征的吻合度要求较高，另一方面对区域的
脱离了同质化竞争，可以较为精准的细分目标
9 生态、气候、地貌等诸多自然性状都有着特殊的要 9
客群，制造“垂直”打击的营销效应，提升项
求，因此，中式别墅从项目目前各项物理性因素来
目的市场关注度。
分析，是把“双刃剑”。
4、项目规模较大，可以形成“城中城”的人居 4、较大的开发规模对资金提出了较高的要求，同时
状貌，塑造大盘的市场形象，有助于夯实市场 6 开发周期的过长，市场风险波动性势必会影响到项 7
市场欲购态势，保证销售走势的良性发展。目销售。

…………………………………………………… …………………………………………………………

权重均值 8.25 权重均值 7.25

表1


S势与W势变率图

12
10
8
优势
6
劣势
4
2
0
环境区域产品规模
图1

分析：由表1和图1，可得出中式别墅产品系的优势与劣势变率较大，两势之
间互冲性状也比较明显。因此，科学而深入的市场研究、精确的客群细分、
具有排他性和聚变性的造势营销策略是该类产品系能够赢得市场的关键环节
。

O势和T势折冲概率表

O势权值 T势权值

1、政府更多的考虑自身形象以及政绩等因素，其不
会站在市场和企业生存的角度去考虑问题，因此，该
8
项目目前养老产品系的规划可能会对中式别墅造成不
1、用养老产业做“敲门砖”，既可降低项目开利影响，增加项目风险。
发的行政门槛，又可借势对项目进行宣传，为市 7
场造势，从而保证良性市场面的形成。

2、养老产品的特殊要求和中式别墅的个性要求势必
9
会产生冲突，冲突的形成无疑加重了项目的风险。

2、人民币的升值，投资环境的改善，城市形象
3、尽管目前政府关于外籍人士购房的相关政策没有
的提升等利好因素对外籍人士将产生较大的吸引
明确规定，似乎可以打“擦边球”，但随着宏观调控
力。外籍人士在连比重将会加大。而中式别墅突 8 7
的日益吃紧，政策的不确定性，将会增加项目的风险
出的中国性状以及高端的产品属性，会对外籍人
。
士产生较大的吸引力。

3、2007年10月25日召开的关于西部交通提速问 4、政府规划素来有“说一天，等半年”的滞后性问
题政府工作会议，通过了大连西部交通干线规划题，而本项目的特点又对交通提出了较高的要求。如
议案，西部交通提速成为政府督办的大事。交通 10 果一味地依靠政府的规划来解决交通问题，势必会影 6
环境的改善，对项目附加值的提升将会产生较大响项目，而如果自行解决，资金的压力将会增大，这
的裨益。种“两难性”的局面同样会增加项目的风险。

……………………………………………… ……………………………………………………

权重均值 8.3 权重均值 7.5

表2


O势和T势概率图

8.4
8.2
8
7.8
7.6
7.4
7.2
7
O势 T势
图2

分析：由表2和图2，可得出中式别墅产品系的所面临的机会和风险同属变性
系，因此，扎根自身，把功课做足，以不变应万变的运筹思路则会是本案规
避变性风险的唯一策略。

二、Anatomy 树图订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn
QQ:840083223 新中式设计，传承“四水归堂”理
念的天井式中庭，采光、通风、观
提示一景功能三合一，注重文化与居住舒
适尺度的融合。

生态概念的提出。人与自然、人
提示二与建筑、自然与建筑、建筑与建
筑、人与人的五大和谐。全新包别墅是亚文化的载体。加重别墅人文内
装“尊山重水轻别墅”。涵的包装：文化别墅，诗词书画文化、
水文化、寺庙文化、温泉文化、街市文提示三
化、茶文化、民风民俗文化、饮食文化、
童趣文化

园林打造：春花烂漫、夏荫浓郁、秋枫红遍、
冬雪皑皑。坚守居者最大化享有土地所有权
提示四的原则，汲取传统院落文化精粹，将公共园
林以庭院的形态和延伸的布局，实现景与户
的融合，形成公园私院的“私享”空间。物业管理，摒弃英式物业管理
服务，而塑造传统中国大管家式
的服务模式，将中国传统文化精
提示五
髓扎根于生活的每一个细节。

温泉入户，不仅将温泉入户作为
附加值的一部分，更要融入文化提示六
韵意，使水有情,人有意。

产品定位


产品定位:
新中式别墅——集居住、度假、休闲、投资于一体、充分体
现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，借用
川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组
团、汉代建筑组团风格，在各种原有地方风格上加以创造和
发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套
等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想
生活标准。

产品借鉴: QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn

上海新天地案例


两军交战，勇者胜，攻城为下，攻心为上，人亦然！
—《孙子·谋攻篇》


攻心篇

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一，产品形象包装策略：

道旗


围档


道旗

先行建设会所（营销展示中心），体验区（样板间区），建筑风格、内部装饰

二，媒体策略：QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn

1,企业的包装（悦泰林里案例）：

2,社会责任感（安达案例）：

3,企业公民意识、
对于社会的感恩及回馈
（新希望案例）：

三，推广策略 QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn

1,炒热版块（府佳名都案例），


2,炒热概念提出全新的“养生住宅，天人合一”概念。


3,文化借势百年大连的文化底蕴沉淀；


4,鏊战颠峰万科“溪之谷”PK乐百年“桃花源”：

5,中西对抗日益泛滥的西班牙风情和日益成熟的中式风情的大比拼；

大大
连连
万西
科山
溪桃
之花
谷源

大
连
VS 大
连
颐
合
园
蓝
湾

大
连大
卡连
纳颐
意合
乡园


四，展会策略：
春、秋展会的利用
专项费用促销活动高端展示

项目操作思路
开盘前准备工作
一，销售的几个节点：

预热期工作安排

系列促销活动

隆重交屋仪式


二，开发周期的安排：

现场动工宣传启动销售启动

土建主体封顶

交屋配套结束园林景观启动

三，物业管理公司的安排

核心点: 介入时间
+
安全
+
服务
+
高科技
+
智能化
+
费用
+
中式物业特色


二，养老产业部分


项目市场调研数据分析

前不久我公司委托一家专业公司组织了一次入住老人生活状况问卷
调查。问卷主要调查老年人的基本情况，了解他们对服务工作的建
议和意见。经过对收回的 208 份有效问卷统计，并与市社会福利院
、大连工人疗养院老年人生活状况统计数字对照分析，结果发现，
入住老年公寓的老人渐呈“三高一低”态势，即学历高，工资高，
生活要求高，入住老人年龄更趋低龄化。


从学历上看，被调查的人中，大专以上文化程度的占26.4％，比2006年的统计数字
增加12.6个百分点；中等文化程度的占44.2％，比2006年的统计数字增加14.8个百
分点：小学以下文化程度的占29.4% ，比2006年的统计数字下降26.6个百分点。


工资收入

5.30%

38.90% 离退休金1000元以上
55.80% 离退休金2000元以上
无退休金

从工资收入上看，有离退休金收入的老人占94.7％，人均每月1497.40 元，月
离退休金2000元以上的占38.9％；无工资收入的老人占5.3％。在2006年的统计
数字中，有退休金收入的老人占72％，人均每月仅518.33元，无退休金收入的
老人占28％。 2006年入住福利院的老人中月工资超过1000元的仅有2人，目前
入住老年公寓老人的个人经济状况显著提高。


支付养老院资金来源

10.50%
18.80%
用离退休金支付
离退休金加子女资助
子女亲属或单位交费
70.70%

有70.7％的老人“用自己的离退休金支付养老费用”，18.8％的老人是“离退休
金加子女资助”，10.5％为“子女亲属或单位交费”。 2006年福利院的老人中有
68％的“用自己的退休金支付养老费用”，4％的老人是“退休金加子女资助”，
由“子女亲属或单位交费”的占28％。


入住养老机构是对生活的一种选择，22.4％的老人是因为“喜欢养老院的生活”，比
2006年的统计数字增加5个百分点，因为“子女没时间照顾”的占53.6％,与2006年的
52％基本持平。其他的人住原因有身体原因疗养的、短期旅行的（包括外地老人夏天
来连、本地老人冬天为取暖而入住）等。


入住养老院后的感受

62.80%
70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
22.70%
30.00%
20.00% 11.90%
10.00% 2.60%

0.00%
目前的生活感到满意能够接受没办法不满意

由于大多数老人自愿选择了养老院的生活，所以有62.8％的老人对“目前的生活感到
满意”，比2006年的满意度提高了2.8个百分点；能够接受的占22.7%，没办法只能住
在这的占11.9%，感到不满意的为“2.6% ”，在2006年中，“对目前生活不满意”的
占6％。


入住老人中男性占51.4％，女性占48.6％。2006年福利院的统计数字为男性老人占
56％，女性老人占44％。两者对比可看出男性老人入住率始终高于女性老人，说明
单身的男性老人更需要别人的照顾。


入住老人的平均年龄为76.4，比2006年的平均年龄下降了2.18岁。其中70岁至
89岁年龄段的占到65％，是选择养老院生活的主要群体。60岁以下和90岁以上
的较少。


选择养老院的关注点

服务的水平和态度
44.90% 6.20% 医疗设备等硬件设施的质量
价格
31.40% 居住环境
3.20%
文化娱乐活动
9.40%
14.30%

在“您最关注的问题”的选项中，有44.9％的老人将“价格是否能接受”列在第一位
，对“养老院医疗设备等硬件设施的质量”和“工作人员服务水平和态度”也比较关
注，分别占31.4%和14.3%；而居住环境的好坏和文娱活动的多少，也是老年人比较关
注的问题。


在入住老人中，第一次住养老机构的占76.9％，住过两家以上养老机构的
占23.1％，说明选择养老院生活已成为当前老年人的一件很平常的事。

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QQ:840083223 4.10%
参加康复娱乐活动

打麻将、下棋等 6.20%

整理个人内务 8.40%

与其他老人聊天 9.40%

读书看报 10.30%

室外活动 12.30%

看电视 16.10%

睡眠 33.20%

0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00%

在每日的时间分配上，老人用于睡眠的时间占第一位，人均为430.8 分钟，42.3％的老
人睡眠时间超过8小时。排在第二位的是看电视，人均时间126.3分钟，每天看电视超过
三小时的占26.9％。排在第三位的是室外活动，人均时间为79.2分钟，有85.6％的老人
坚持经常性的室外活动。排在第四位的是读书看报，人均时间为137.5分钟，超过2小时
的占24.5％。排在第五位的是与其他老人聊天，人均时间为39.5分钟，能经常与人聊天
、交流的占62％。排在第六位的是整理个人内务，人均所用时间为33.3分钟。第七位是
打麻将、下棋，人均时间20.5分钟，经常参与的人数占16.8％。排在最后一位的是“参
加康复娱乐活动”，人均时间为10分钟。


项目定位

一，项目营销定位

养生.文化.积极.自尊.顶级照护


二，项目客群定位：

以大连市为主、东北三省为辅，辐射全国范围以及俄罗斯、日
本、韩国的老人，这些老人经济收入较高、文化底蕴丰厚、具
有较高的生活品位。
年轻老人：55－65岁；
中间层老人：65－70岁；
介助老人：70－80岁；
介护老人：80岁以上


三，项目产品定位
具有养生、再学习、娱乐身心、康复疗养功能，
同时具有观光度假功能的全国一流的高端养老示范产业园。


项目借鉴 QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn

台湾省某养生文化村案例

基本理念

养生的目的，是为了达到健康的生活。文化的强调，是为了丰富生活
的内容；养生文化村的规划是要提供一个使年长者在身体活动、心智
认知、生产力和生活满意方面，都能享受健康乐趣的生活环境。

1,是积极的经营生活，而不是被动的接受养护。
2,协助年长者过独立自主的尊严生活。
3,提供医学中心级的健康监护和卫教指导、预防保健。
4,有可帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案。
5,建立连续性照护体系，让年长者无后顾之忧。
6,是一个可再学习、再发展、并可达成心愿和做出贡献。
7,与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合。
8,是一个年长者学术研究的中心。
9,退休人员可负担的费用。


何为养生

中医养生的理念之一“活的久，不如活的好”。“有病方知健是仙”，

中医的养老保健分为三项，即养性，运动与饮食，想要有完全的养生，缺一不可。其
中又以饮食对老人最须注意，因为年老者脾胃多虚，有多有宿疾，饮食稍有不节，即
可致病。因而平时注意养护，甚为重要。及至已病之时，食疗亦是治病的重要环节。
一般情况下，老年人的食疗，主要有以下几项原则。

1,数量及种类要适当，勿过多过难。

2,饮食要有规律性，即不可偏食。

3,注意保护脾胃功能。

4,注意益养肾气，这是防老的关键所在。


银发族最佳社区
完整的邻里街坊,充满人情味的银发族社区.
提供多种住屋坪数、满足不同的养生住宅。

全区无障碍的环境设计
专为银发族设计的生活空间，室内户外全面无障碍。
全村绿化的景观设计。

紧急救援服务
每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，
随时提供紧急救援服务。

专业营养饮食设计
专业营养师设计适合银发族的多元化健康养生团膳。

完整的社区机能
设有超商、书局、银行服务等商店区。
设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区、提供团膳食以外的选择服务。
设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳等休闲设施，增进健康体能。
设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研习会，增进社区活动力。
设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

宗教活动场所规划
尊重宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。

网络化社区
建构网络化环境，可供多元使用，

安全的警卫门禁系统
24小时严密警卫，确保居住安全。
进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。

多彩多姿的休闲活动订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn
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1、规划日常和全年度多元丰富的活动，并成立社团，
在完善的空间及设施中，享受多彩多姿的休闲生活。
2、丰富的休闲生活包括：
运动养生——太极拳／元极舞／棒球／桌球／－－球等
娱乐友谊——麻将／棋牌／卡拉ok／电影欣赏等
艺文技艺——绘画／书法／音乐歌曲／插花陶艺等
民族活动——春节元宵／端午中秋／中元重阳等节庆活动
宗教活动——禅修法会／礼拜－－－祷告等宗教活动
终身学习的银发学院
1、成立银发学院提供银发族再学习空间。
2、协调邻近学术机构提供进修管理
3、完美的艺文展示空间，规划全年无休的文化盛宴
4、满足银发族阅读喜好的图书馆
5、保存传统的民族艺术及技能的专业学习空间。
薪火相传
1、配合个人特点专长，提供发展机会，籍由奉献所长的过程，获得
自我肯定，使技艺文化得以传承。
2、有酬工作：根据个人专长，配合村内需要，贡献所长，获得报酬。
例如各项特长技能师，园艺指挥管理，简易水电维修的项目
3、志愿服务：参加村内的志愿团队，发挥爱心帮助人群。


健康照护阵容
1,专职护士提供健康咨询
2,专职社工师协助规划愉悦的健康生活
3,专属社区医院，派驻医学中心级的专业医师，提供周全服务。

积极健康服务内容
1, 健康体能检测及处方建议，以促进身体健康及活动力。
2, 在社区内设置社区医院、特约门诊、复健中心，方便看病复健。
3, 流行性疫苗注射：预防流行性感冒。
4, 服药提醒及用药管理：不用担心忘记吃药。
5, 紧急医疗转送服务：有护理之家、慢性院、附近医院为后盾。
6, 依身体状况量身订做专人专属的养生健康计划。
7, 照护管理电脑化，连结医院医疗体系，提供完整健康照护与紧急医疗
服务。
8, 定期健康检查、防疫注射与体能检测，确保身体健康。
9, 定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。
10,建立个人健康资料库，并随时关心生活动态掌握健康情形。


居住空间

试住体验QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn
为让长者提早熟悉养生文化村的居住环境，减少入住初期因陌生环境而产生的焦虑感，
凡生活能自理之银发长者，皆可亲身体验舒适温馨的住房设施、实际参与休闲活动、
体验社区生活。
1，考量长者适应本村之环境与生活设施，试住服务以七天至三十天为原则。
2，费用（含三餐）
一房一厅：单人居住950元/日，双人居住1300元/日
一房二厅：单人居住1350元/日，双人居住1650元/日
正式入住
入住资格：
1，年满60岁，配偶年龄不限。
2，通过医院身体检查合格者，日常生活能自理，无法定传染病、精神疾病、失
智症、癫疯症控制不良或器官移植病况不稳者。

收费项目收费说明收费标准
平数单人双人
住宿费含住宿、健康照护、紧急救护、约14 约18000元/月约23000元/月
公共设施维护、社区活动等费用。
约22 约26000元/月约31000元/月

膳食费健康膳食、养生药膳等多样化餐点自由选择。依实际消费计算（整月餐费约4000元）

水费、电费每户独立水、电表。依实际使用量计算。
平数单人双人
入住时预收一年住宿费作为入住保证金，
入住保证金约14 约216000元/月约276000元/月
于退住时无息退还。
约22 约312000元/月约372000元/月

项目综合分析
项目提示之一:
服务定位准确，规模适中。床位500张以上，可分为家庭式公寓、宾
馆式公寓和普通式公寓三种。公寓内部设有医疗康复、图书阅览、商
场、电教室、多功能厅、健身房、老人活动室等各种设施，室外有网
球场、门球场等运动场所。服务设施完善，均要根据老年人的特点而
设计。

项目提示之二：
老年人生活质量要高，最关心的两件事情：医疗和饮食。因此本案从硬
件到软件都要体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服
务规范化、管理科学化的新型老年服务机构的特点。可为入住老人提供
生活、餐饮、医疗、娱乐、学习等各种服务，协助老人进行健身康复、
心理调适、社交联谊等活动，24小时值班服务。

项目提示之三：
关注老年人心理健康，为他们打造社交圈。要引进各
类附加值的服务：

呼叫服务：24小时值班服务，各房间均设呼叫系统，有需
求或遇紧急情况，工作人员可随时到房间为老人服务；

健身服务：设健身房、网球场、门球场等体育设施，老人
根据自身情况或遵医嘱在规定时间内进行健身体能锻炼；

文化服务：图书馆、阅览室、多功能厅在工作日内对入住
老人开放，有专职人员指导并适当组织活动；和辽师合作
成立老年星光大学，老人可自愿报名参加，根据所设课程
进行学习；


医疗服务：由本公寓大夫或聘请专家定期为老人进行健康咨询、指
导和医疗服务，定期为老人查体，建立健康档案，制定康复计划；
常见病及偶发性疾病由本单位大夫诊治，老人也可自主选择其他医
院治疗；

生活服务：为老人打水、备餐、分餐（特殊情况如老人生病，可送
餐入室），整理床上用品、桌面、窗台、地面、卫生间。日常为老
人清洗衣服（不含内衣），洗涮碗筷，床单每周清洗一次;

亲情服务：倡导精神赡养，经常与老人沟通，了解老人的喜怒哀乐
、脾气秉性、生活习惯，了解老人的内心世界，视老人为亲人，尽
最大可能让老人保持心情舒畅，生活愉快、晚年幸福。

服务理念：
事无巨细尽心尽力全面照顾无微不至

项目提示之四：
关注个性化需求，服务人员配比1：1.5。


项目提示之五：
设施配置要符合老年人的体能特征，电梯、坡度、卫生间和橱柜。


项目提示之六：户型房间朝向
床位费（元／
生活费（元／月／人）
月／床）
让老人可以接受的价格服务
（仅供参考）双人间南向/北向 1144/1014
416
双人间南向/北向 1235/1105

套一 2860
南向自理或416
套二 3640

双人间南向 884

三人间东向/西向 676/546

套二南向 520 364

南向/北向 546/455/546
双人间
/东向

收住城市"三无对象";介助、介护老人护理费根据身体情况确定。


项目提示之七：
高调亮相和高端炒作：

1、乐百年企业赞助，中国老龄委组织的“中国首届老人养生论坛”掀开序幕；


2、大连“星光大学”（和辽师合作）成立仪式形成第一个高峰


3、“奥运北京、观光大连、养生西山”系列主题的老年旅游促销


4、和中央电视台合作的“宜居大连，夕照西山”大型主题老年公益文
艺晚会第二个高峰，形成国内外知名项目


三，温泉洗浴部分


经营定位
休闲度假、
业主会所功能、
酒店餐饮、
商务会议


四，商业公建部分


经营定位社区配套服务


西坐夜
山
乐
弈临理闻窥雕
百透波水芭赏窗
年
项皱知叠蕉翠植
目
广
风鱼石雨竹绿
告骨披，断瘦，
执
行银梅
策
略
钓扶
雪疏
，，


▪ 项目案名推介

主推案名1

西山.桃花源
释意：陶渊明的〈桃花源记〉节选
作者陶渊明是中国文化史上非常重要的一位诗人，被尊称为隐逸诗人之宗。史
评“伟大之处在于开拓了中国文人的精神世界”。“《桃花源记》的自由、豁达、
乐观精神，是超越世俗、超越平庸、超越时代的。”是中式建筑、中式园林的
代名词。和本案地理位置的符合性（交通、水系、山林）。
“初极狭，才通人，复行数十步，豁然开朗。”——和本案交通相符。
“土地平旷，房舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。”——和
本案原貌相符。
“男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。”——和本案业主身份不饰张
扬的身份相符。
和万科的“溪之谷”相匹配，相映成趣，雅致异常

主推案名2

西山.梨花院落
释意：取自古诗“梨花院落溶溶月，柳絮池塘淡淡风”。
原意描写月白风轻的美好夜晚，字句中透着宁静和祥和。
突出小区的园林景观和自然山水。有中式概念。
“院落”一词有区域性地产项目概念。
“西山”有地理位置概念。

主推案名3

百年柳园
释意：“百年”两字含义：大连百年文化沉淀，百年历史；开发商“乐百年”
的缩写。
案名后强烈的文化张力：
“柳园”暗和江南四大名园（分别为苏州拙政园、留园、南京瞻园、扬州个
园）称谓，同时又和绍兴的“沈园”暗和，“沈园”中演绎了爱国诗人陆游和
唐婉的凄美爱情故事，而陆游所作《钗头凤》第一句就是“红酥手，黄藤
酒，满城春色宫墙柳”。
本案现在位置原名为柳树村，也保留了历史。

推介案名

西山柳村
释意：突出田园风情。

风畅柳园
释意：在“柳园”的基础上增加了动感魅力和受众的互动色彩。“
风畅”一词由王羲之著名的《兰亭集序》中“惠风和畅”演变而来
。


▪ 项目标志推介

项目标志1(西山.桃花源）

项目标志2（百年柳园）

项目标志3（百年柳园）

项目标志4（西山.梨花院落）


▪ 项目VI应用(西山.桃花源）


宣传物料

报纸广告

户外广告


▪ 项目VI应用(百年柳园）

宣传物料

报纸广告 QQ:840083223 订购热线：13550109150 www.dcrbook.cn


报纸广告系列三

主推案名

百年养生馆
释意：弱化了“老年”字样以及延展的“生病、衰老”的字面含义，“百
年”有长寿祝福之意，又有开发商“乐百年”的缩写。“养生馆”强调了
产业的核心——养生、延年益寿。

推介案名

银龄百年

银龄畅园

鹤童谷

项目标志

推介案名

柳泉

圣泉

拂柳汤

推介案名

墟镇
麦场
西山柳街


删
我
领繁
公
司异就
简
介标简
新三
二秋
月树
花


国际视野／精确定位／全程导航／战略同盟／高端合作


两千年前
一位先哲云"老吾老，以及人之老"
今天，当岁月的车轮匆匆辗过
我们也会有衰老的一天
回首沧桑时日
让我们谨以
一个普通老年人的名义
向致力于打造中国东北第一家
养老示范产业
而辛勤劳作的
大连乐百年置业有限公司的领导及员工


深深致谢!

2007年11月

大连西山乐百年项目全案营销战略 125 ppt

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