More Related Content
What's hot
What's hot (20)
Similar to 社會住宅可負擔租金與非自償補助標準
Similar to 社會住宅可負擔租金與非自償補助標準 (20)
More from OURs 專業者都市改革組織
More from OURs 專業者都市改革組織 (20)
社會住宅可負擔租金與非自償補助標準
- 2. 議題一 社宅租金定價標準
- 4. 25分位以下家 戶為照顧對象 斟酌階層（高 齡、障礙、育 兒等），放寬 至40分位。 日本大阪 ■ 中央政府依國民所得將全國化為幾個分區，定期公布各區不同所得分位「租 金計算基本額」。 ■ 租金＝租金計算基本額 × 住宅係數（新舊、區位等）
- 5. 分級 弱勢 標準型 中收入 較高收入 家 戶 人 數 1人 € 12,662 € 23,019 € 30,000 € 41,434 2人 € 20,643 € 34,403 € 44,724 € 61,925 4人(以上) € 29,618 € 53,845 € 70,000 € 89,165 租金水準 6€/M² 7€/M² 12€/M² 17€/M² ■ 依收入劃分為分為四個等級，再依據家庭人數設定具體收入額 ■ 依不同收入等級，設定租金水準（仍會依區位、新舊有所變動）。 ※市場租金： € 27/M² 法國巴黎 資料來源：Paris Habitat (2019)
- 6. 現況問題： 社宅租金設定缺乏合理且一致標準原則 1.租金定價主要是與「市場租金」連動，而不是「所得」。 ■ 新北市、台中市、桃園市部分社宅（中路二號、機場A7）則採取一般戶與優先戶 不同租金折數計價。 ■ 目前僅有台北市、桃園市部分社宅（八德一號）採取與所得分位連動之分級租金 補貼； 一般戶 優先戶 中央（林口） 週邊市價8折 週邊市價64折 新北市 週邊市價8折 週邊市價64折 桃園市部分社宅 週邊市價8折 週邊市價6折 台中市 首年5折，第二年6折，第三年7折 前兩年同一般戶，第三年65折
- 7. 2.社宅租金設定混淆「經濟弱勢」與「身份弱勢」 ■ 《住宅法》第4條規範至少30%名額保障「經濟弱勢」與「社會弱勢」，並不意味 其應採相同租金設算。 a. 經濟弱勢（與所得相關）：低收入戶、中低收入戶、特殊境遇家庭。 b. 社會弱勢（與所得無關）：育有未成年子女三人以上、六十五歲以上之老人、受 家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、身心障礙者、感染人類免疫缺乏病毒者或 罹患後天免疫缺乏症候群者、原住民、災民、遊民、於安置教養機構或寄養家庭 結束安置無法返家，未滿二十五歲。 ■ 合理的邏輯應當是：提高住宅法第4條規範對象入住社會住宅之機會，但租金仍 是依據其所得狀況決定。
- 8. 現況問題： 社宅補貼效果水平不公與垂直不公 1. 因為社宅租金未有效與入住者收入連動，造成收入差異不同的群體支 付同樣的租金。其現象是： 垂直不公：入住在同樣的社會住宅與房型，所得越低的家戶越難以負 擔租金 2. 以連動市場租金「打折」計價時，因各地租金水準不同，實際上在民 眾租金負擔狀況也將大相逕庭。其現象是： 水平不公：同樣所得階層家戶住在社宅住戶，市場租金水準越高的地 區（如雙北）負擔越沈重
- 9. 台北市 (明倫社宅) 新北市 (央北社宅) 台中市 (太平育賢社宅) 桃園市 (中路二號社宅) 市場平均每坪月租金 1300-1578 879-990 649-799 593-720 一房型優先戶租金 分級補貼以一階計算 8900 7400 6400 5700 分級補貼以二階計算 9900 一房型一般戶租金 12900 9200 6900 7250 最低生活費1倍以下 （低收入戶標準） 收入上限 17005 15500 14596 15281 租金所得比 50.8% 47.7% 43.8% 37.3% 最低生活費1至1.5倍 （中低收入戶標準） 收入上限 25507 23250 21894 22291 租金所得比 37.7% 31.8% 29.2% 25.5% 最低生活費1.5至3.5倍 （一般戶） 收入上限 59518 54250 51086 53484 租金所得比 21.6% 16.9% 13.5% 13.5% 水平不公平 垂 直 不 公 平 ※各社宅整體訂價、一般戶房型有些許坪數差異，但整體趨勢不變 ※市場平均月租金取自591租屋網(102-106)、屋比房屋數據(109) 補貼逆分配：越弱勢越不可負擔、越需社宅地區越難負擔
- 10. 討論課題： 訂定合理的社宅分級收費基準 是否應由中央政府邀集各地方，針對社會住宅租金計算，訂定合理的 分級收費基準？ 回歸《住宅法》第25條精神：「社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承 租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討之。」不 能只有所謂市場行情考量，要將「所得狀況」、「負擔能力」納入定價依據。 社會住宅推動，中央供給土地、協助融資、並提供補助，理應就「租金計算」有 所要求。另《住宅法》第25條所述「主管機關」，並未排除由中央介入訂定之作 法。 下階段社宅推動之主力為國家住宅及都市更新中心，其將分別於各地方興辦社會 住宅，難道是故，中央訂定社宅租金標準更有其必要。
- 11. 他山之石： 日本公營住宅租金計算方式 • 【位置係數】：考量公告價格，由國土交通大臣依市町村單位所規定。 • 【規模係數】：每戶專用面積除以65㎡後之數値。 • 【屋齡係數】：全新興建者為１，依興建後所經過之年數，根據構造別・地區別每年依照一定 比率降低之數值 • 【便利性係數】l：依事業主體之裁量，規定介於0.5～1.3之間的數值。 租金 租金計算 基礎額 位置係 數 規模係 數 屋齡係 數 便利性 係數 ＝ x x x x 中央政府決定 地方政府決定 《應能》家庭收入決定 《應益》住宅狀況決定
- 12. 議題二 非自償補助標準
- 13. 1. 就財務觀點，社會住宅因採「可負 擔租金」定價，租金收入不敷興辦 支出，此部分財務缺口需由政府補 貼。 2. 在戰後各國大量興建社宅時值「福 利國家」當道，主要是透過政府直 接編列預算進行補貼。 3. 上世紀80年代起，已達一定存量且 財政負擔重，開始轉型調整，強調 引入其它開發利得進行財務交叉補 貼。 荷蘭社會住宅財務示意圖：透過政府補貼（淺藍色區塊）後， 社會住宅居民只需負擔深藍色部分租金，同時達到租金可負擔 與社宅可持續運作的目標。 議題背景
- 14. 香港、韓國財務補貼模式 國家 基本觀點 財務相關機制 香港 認知社宅租金無法財務自償 財務平衡主要透過財務交叉補貼 （房委會） 興建一部份出售「居屋」（財務交叉 補貼） 結合非住宅空間收益，如商場、停車 場、寫字樓等（財務交叉補貼） 弱勢住戶租金補貼（綜援/社福部門） 韓國 認知社宅租金無法財務自償 財務平衡透過中央補助與財務交 叉補貼（LH&SH）。 中央政府成立「國家住宅基金」，提 供興辦主體融資與補助。供給愈弱勢 者之社宅，中央政府相對應補貼愈多， 例如永久租賃住宅。 興建一部份的出售住宅（財務交叉補 貼） 透過都市再開發容積獎勵取得社宅 （財務交叉補貼）
- 16. 地方政府無補助需求？ 根據國發會〈108 年度行政院列管重要 計畫推動情形〉，補助地方政府興辦社 會住宅融資利息及非自償性經費被列為 「落後案件」。 ■ 預算編列為3.25億，僅執行1227萬， 執行率為3.78%。 ■ 內政部認為因地方政府以自有資金 支應，無補助需求？ ■ 為何臺北市在財務壓力下，寧可調 高租金被罵，也不要跟中央申請補 助？
- 17. ■ 30%保障比例下限，就補貼角度其實是天花板。即不鼓勵給多一點弱勢入住！ ■ 市場租金水準高的地區，「民眾租金可負擔」與「符合補助標準」變成二選 一。 ■ 社宅需求高的地方，反而「看得到但拿不到」！ 平均租金不低於市場租金七折的合理性？ 台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 市場平均每 坪租金 1578 990 720 799 729 738 市場每坪租 金七折 1104 693 504 559 510 517 補貼每坪租 金上限 510 市場租金資料：屋比房屋統計（2020） 70%×市場租金8折＋30%×市場租金64折→100%市場租金7折
- 19. 依據《社會住宅設施設備及社會福利服務協助項目規定》，對社會住宅之設施及設備之規 範相對簡略： ■ 客廳及餐廳之桌椅，臥室之單人或雙人床、衣櫃及窗簾，得依社會住宅經營管理者營運計 畫及承租者需求提供辦理。 ■ 浴室：應備有浴缸或淋浴設備、馬桶、洗臉臺、鏡子、毛巾架及扶手。 ■ 廚房：應備有廚具、流理臺、抽油煙機及瓦斯爐（或爐具）等。但僅供一人居住之居室者， 得免設置廚房。 ■ 其他應具備項目：曬衣架（已集中設置者，得免設置曬衣架）、熱水器（設有中央系統者， 得免設置熱水器）。 ■ 前項之設施或設備供行動不便者使用時，應設置無障礙設施或設備項目。 ■ 各戶與各屋室應備有適當之有線及無線電視、電話等管線、電源插座、燈具開關及緊急求 助系統。 ■ 出入口應備有門禁管制，並具備對講及安全監控系統。 社會住宅的合理造價/最適水準為何？
- 20. 台中市太平育賢社宅（14層） 台北市明倫社宅（11層） 平均單價租金 660.5元 842元 房型面積 （含陽台） 1房9坪；2房19坪，3房28坪 1房10-18坪；2房21-23坪；3房34 室內主要 設施設備 櫥櫃、系統廚具(瓦斯爐、抽油煙機)、 衛浴設備、冷氣、床板、衣櫃、窗 簾 櫥櫃、系統廚具(瓦斯爐、抽油煙機)、衛浴設 備、熱水器、窗簾、曬衣桿、智慧設施(智慧 三表、電子門鎖、室內彩色影視對講子機) 標章等級 綠建築銀級 智慧建築合格級 綠建築銀級 智慧建築銀級 耐震標章 無障礙標章 住宅性能評估標章 耐震係數I值 1 1.25 基礎工程 鋼軌樁工法 連續壁工法 現行規範 只限此部分
- 21. 營建物價上漲，補貼標準如何因應？
- 22. 討論課題： 訂定合理的非自償補貼標準 中央政府是否應對社會住宅非自償經費補助，訂定合理與明確之標準？ ■ 應配合前一議題「租金計算標準」，重新檢討社宅平均租金「不得低於市價七折」 之規定，回歸以合理租金做為評估自償與否的依據。 ■ 依據《住宅法》34條第二項，規定社會住宅「設施、設備及社會福利服務協助之 項目，由中央主管機關定之。」，建議訂定社宅合理品質水準，除設施設備外， 針對諸如房型面積、公設比、建築標章、耐震係數..等，邀集國家住都中心、已具 興辦經驗之地方政府共同研商，訂定共通規範，並據此重新檢討現行每建坪租金 自償設算是否合理？ ■ 地方政府如有意願給予社宅租金更多折扣，亦或是興辦更高標準，則該部分差額 則不予補助。