Ринок нерухомості 2020, Катерина Весна

1. ОГЛЯД РИНОКУ
ТОРГОВЕЛЬНОЇ
НЕРУХОМОСТІ:
переможці та переможені
Грудень, 2020

2. SSE
LIL
OP
PA
ANEOF
N T
R
A
E
H
E
H
T
КАТЕРИНА ВЕСНА,
Керівник департаменту агентських
та консультаційних послуг у сфері
торговельної нерухомості
Cushman & Wakefield в Україні

3. CUSHMAN & WAKEFIELD (РАНІШЕ DTZ) – ПЕРША
МІЖНАРОДНА КОНСАЛТИНГОВА КОМПАНІЯ В УКРАЇНІ В
СФЕРІ НЕРУХОМОСТІ
ТРИВАЛА ПРИСУТНІСТЬ НА РИНКУ
Ми – перша міжнародна консалтингова
компанія в сфері комерційної нерухомості,
яка відкрила свій офіс в Україні. Наш досвід
дає нам глибоке розуміння ринку
нерухомості і поведінки його гравців,
можливість передбачати зміни на ринку і
аналізувати фактори, які впливають на ці
зміни. Таким чином, ми в найкоротші терміни
можемо надати Вам комплексні рішення
складних питань.
WHAT’S
NEXT
МИ ПЕРШІ В УКРАЇНІ:
Відкрили постійне представництво міжнародної компанії з надання послуг у сфері
комерційної нерухомості.
Надали клієнтам інтегрований комплекс консультаційних послуг.
Створили спеціалізований департамент агентських і консультаційних послуг з питань
логістичної нерухомості, департаменти оцінки, управління та експлуатації нерухомості.
Провели оцінку нерухомості з метою подальшого виходу на IPO.
1,3 млн
КВ. М ЗДАНО В ОРЕНДУ
$550 млн
ОБСЯГ ТРАНЗАКЦІЙ
659 000
КВ. М В УПРАВЛІННІ
2 500
ГА ПРОАНАЛІЗОВАНО
5 400
ОЦІНЕНО ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
5 200
КЛІЄНТІВ

4. ОГЛЯД СИТУАЦІЇ
В ЄВРОПІ

5. Види обмежень, які запроваджені країнами Європи
Дослідження C&W 31.05.2020
Магазини товарів першої
необхідності
Магазини роздрібної торгівлі
(деякі)
Магазини роздрібної торгівлі (всі)
Торгові центри
Продуктові магазини відкриті лише
для доставки
Продуктові магазини (з доступом
всередину магазину)
Розважальні центри
Масові заходи
Школи (відкриті частково/повністю)

6. Оскільки дозволено працювати
лише магазинам до 800 кв. м,
більші рітейлери відгороджують
частину торгової площі стрічкою.
В цій країні не було суворих вимог
щодо закриття магазинів, але від
лютого продажі універмагів
скоротилися більше ніж удвічі.
Швидке зростання відбулося у квітні:
до 85% відвідуваності у порівнянні із
початком року.
Є випадки зниження орендної плати
на 20%. Договори оренди, термін дії
яких закінчується, подовжуються на
12 місяців на більш привабливих
умовах. Іноді орендарів просять
виплатити частину оренди та
повернути решту до кінця року.
Товарообіг у магазинах, які
працюють із обмеженнями, досі
низький (±30%). Зняття
карантинних заходів планується
11 травня.
ТЦ заявляють, що перед зняттям
карантинних заходів мають отримати
попередження заздалегідь, щоб
підготувати заходи безпеки.
Рітейлерам знадобиться кілька тижнів
аби підготувати магазини до
повторного відкриття.
Держава зобов’язала роботодавців
забезпечити щотижневе вибіркове
тестування 10% робітників за
власний рахунок.
ФАКТИ ПРО КАРАНТИН
У СВІТІ
01 Південна Корея
04 Німеччина03 Нідерланди
02 Гонконг
05 Велика Британія 06 Росія
Джерело: Cushman & Wakefield. Global report
30.04.2020

7. Знижки на орендну плату (Травень - Жовтень
2020)
Збільшення розміру орендної плати у вигляді
відсотку від обороту
Відвідуваність ТРЦ*
Орендарі, які готові працювати на умовах, як і до
COVID -19: хімчистки, аптеки, кавові точки, м'ясні
лавки, продукти харчування, зоотовари
Подовження терміну договорів оренди
Повернення знижки до кінця строку договору
оренди
Іноземні компанії почувають себе краще, ніж
локальні
Додавання “карантинних пунктів” у договори
оренди, щодо можливих періодів зупинки через
карантинні обмеження
Переговори щодо комерційних умов тривають і
досі
Сербія
30% - 50% до 20% 10% - 50% 25% - 40% 10% - 50% 20% - 30% 10% - 30%
V V V
-20-50% -30% -20-50%
V V VV V V V
V V V V
V V V V V
V
V
V
V
V
V
V
V V
V V
V
V
V
V
V V
Чехія Польща Болгарія Словаччина Сербія Румунія Україна
V V V V
-15-35%
*Виключеннями є торгові об'єкти із невеликою розважальною складовою, та
розташовані поблизу великих житлових масивів. Джерело: Cushman & Wakefield

8. SECTION 2
OFFICE
D
ARA
N
ADL
O
RP
S
D
N
E
R
T
ВІДКРИТТЯ У 2020
У ЄВРОПІ
Оплата оренди в перший рік у
вигляді лише відсотку від обороту
Інвестиції в ремонт магазинів
(повернення через збільшену оренду)
30% знижки на перші 3-6 місяців
2-3 місяці безкоштовної оренди
Оплата оренди в перший рік у вигляді
лише відсотку від обороту
Вимоги орендарів для відкриття у 2020
Джерело: Cushman & Wakefield

9. ОГЛЯД РИНКУ
ТОРГОВЕЛЬНОЇ
НЕРУХОМОСТІ
В УКРАЇНІ

10. Початок 2020 року
характеризувався високою
діловою активністю серед
рітейлерів і девелоперів.
Загалом були позитивні
очікування від 2020 року із
прогнозом щодо зростання
роздрібного товарообороту та
загалом позитивними
споживчими настроями, які
притаманні населенню в умовах
стабільної економічної ситуації.
У зв'язку з нетипово теплою
зимою, орендарі та власники
ТРЦ зауважили зниження
продажів зимових колекцій у
порівнянні з показниками
аналогічного періоду 2019 р.
Багато торговельних
мереж анонсували свої
плани розвитку, які в
більшості випадків
поширювалася майже на
всю територію Україну.
01
ТОРГОВЕЛЬНА
НЕРУХОМІСТЬ:
ДО КАРАНТИНУ
02
03 04
Джерело: Cushman & Wakefield

11. ТОРГОВЕЛЬНА
НЕРУХОМІСТЬ,
КИЇВ І УКРАЇНА
Джерело: Cushman & Wakefield, Oxford
Economics, Державна служба статистики України
8,8%*
Зростання номінальної
заробітної плати
41 832
Населення, млн. осіб
8,5%*
Рівень безробіття
Зміна
за рік
Прогноз до
кінця року
Джерело: Державна служба статистики України, Oxford Economics
*Дані надані з урахуванням липня 2020 року.
**Дані надані для Q1 2020 року.
-1,3%
Економічне зростання
2,6%
Інфляція
8,1%
Зростання споживчих
витрат
10,6%
Зростання обороту
роздрібної торгівлі
Економічні показники в Україні,
1 квартал 2020 року
Зміна
за рік
Прогноз до
кінця року
Орендні ставки і вакантність у ТЦ і ТРЦ у Києві

12. Джерело: Cushman & Wakefield
Насиченість ТЦ і ТРЦ у найбільших містах України
ЗАПЛАНОВАНЕ
ВІДКРИТТЯ*
ПРОЄКТ МІСТО
GLA
(КВ.М)
ДЕВЕЛОПЕР
2021-2022 ТРЦ ''Республіка'' Київ 139 000 ''Солтекс Капітал''
2021-2022 ТРЦ Ocean Mall Київ 84 000 ''Мандарин Плаза''
2020 / 2022 ТРЦ APRIL City
(фази 2, 3) Київ 49 573 Aprel Development
2021 ТРЦ New Ray Київ 34 500 Build Commerce Group
Q4 2021 ТРЦ White Lines Київ 32 000 A Development
Q1 2021 ТЦ “Піраміда”
(фаза 2) Київ 3 000 Dragon Capital
ЗАПЛАНОВАНЕ
ВІДКРИТТЯ*
ПРОЄКТ МІСТО GLA (КВ.М) ДЕВЕЛОПЕР
Q2 2021 ТРЦ Planeta Mall Харків 89 790 ‘Золота Нива 1‘ / Globus Agro
Q1 2021 ТРЦ “Нікольський” Харків 54 000 ''Будхаус Груп''
2022 ТРЦ ALEXANDER PLAZA Запоріжжя 42 612 Alexander Group
Q4 2021 ТРЦ “Велес” (фаза 2) Івано-Франківськ 27 711 555-IV
Q3 2021 ТРЦ “Остров” (фаза 2) Одеса 18 000 OTD
2022 ТРЦ Riviera (фаза 4) Одеса 18 000 Argo Real Estate Opportunities Fund
2021 ТРЦ Podolyany Mall (фаза 2) Тернопіль 15 000 “Теркурій-2”
2022 СТРЦ SPARTAK (фаза 2) Львів 14 000 “Львівбудмакс-Інвест”
2021 ТРЦ City Center (фаза 4) Одеса 12 230 City Group
2020-2021 ТРЦ Mega Mall (фаза 2) Вінниця 10 000 Tradeland
Q1 2021 Громадський центр L2 Житомир 6 000 “Житомирпродторг”
*Базуючись на інформації у відкритих джерелах
станом на початок вересня 2020 року та/або
експертній оцінці Cushman & Wakefield
ОСНОВНІ ТЦ І ТРЦ, ВІДКРИТТЯ ЯКИХ ПЛАНУЄТЬСЯ У КИЄВІ У ПЕРІОД З Q3
2020 РОКУ ДО 2022 РОКУ
ОСНОВНІ ТЦ І ТРЦ, ВІДКРИТТЯ ЯКИХ ПЛАНУЄТЬСЯ У РЕГІОНАХ У ПЕРІОД З Q3 2020 РОКУ ДО 2022 РОКУ

13. ПРОГНОЗИ,
МОЖЛИВОСТІ,
ОЧІКУВАННЯ

14. ВІДНОВЛЕННЯ РОБОТИ
ОРЕНДАРІВ
КОЛИВАННЯ
ОБОРОТІВ
ПЕРІОД
СТАБІЛІЗАЦІЇ
МОЖЛИВІСТЬ
ПРОГНОЗУВАННЯ
ОЧІКУВАННЯ
• Необхідність
задовольнити потреби,
які були відкладені.
• Звичка купувати в ТРЦ
дуже міцна, люди
повернуться до звичного
укладу дуже швидко.
• Прагнення до соціалізації
після періоду ізоляції.
• Через збільшення
безробіття обороти будуть
нижче.
• Помірковане споживання
через вірогідність
повторення ізоляції.
• Загальне падіння
купівельної спроможності
населення через рецесію.
Довгострокові
домовленості
ПОЗИТИВНІ
ОЧІКУВАННЯ
НЕГАТИВНІ
ОЧІКУВАННЯ
Домовленості терміном від 1 до 12 місяців
Джерело: Cushman & Wakefield

15. Хто проводить карантин із користю?
• зайнятість працівників;
• зниження ОРЕХ у подальших періодах;
• підвищення комфорту відвідувачів та нові переваги для
орендарів.
МОЖЛИВОСТІ
РЕАЛІЗАЦІЯ РЕКОНСТРУКЦІЇ
ПРОВЕДЕННЯ РЕМОНТНИХ РОБІТ
РОЗРОБКА ТА ВПРОВАДЖЕННЯ РЕКОНЦЕПЦІЇ
• вакантність, що утворюється, здавати в оренду у
відповідності із планом розвитку ТРЦ.
• уникнення втрат від зупинки грошового потоку.
Джерело: Cushman & Wakefield

16. ЩО РОБИТИ
Спектр заходів, пов’язаних із постобмежувальним періодом стосується:
• Засоби охорони здоров’я та техніки безпеки, що застосовуються в
торговельному центрі.
• Реорганізація функціональних можливостей торговельного центру та
навігаційних маршрутів для забезпечення соціальної дистанції.
• Прозора та сучасна комунікація з орендарями, покупцями та акціонерами.
• Ретельний моніторинг та дотримання вказівок належних органів влади, таких
як ВООЗ, Міністерство охорони здоров’я, Санітарно-епідеміологічних служб.
• Оновлення нормативно-правових актів та забезпечення їх засвоєння і
дотримання персоналом. Створення та реалізація процедур та політики,
пов'язаних з профілактикою.
• План реагування на появу COVID-19 у торговельному центрі, із забезпеченням
безперервності бізнесу.
• Співпраця між орендодавцями та орендарями, спрямована на досягнення
стійких відносин та забезпечення обороту.
• Використання менеджерів відділу оренди та адміністрації ТРЦ для отримання
актуальної інформації.
• Перегляд бюджетів OPEX, CAPEX та MAREX.
• Поведінковий аналіз щодо зміни купівельних звичок та нових адаптивних
тенденцій.
• Нові підходи до PR та маркетингу.
Джерело: Cushman & Wakefield

17. About Cushman &Wakefield
Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) is aleading global real estate services firm that delivers exceptional value for real estate occupiers and owners.
Cushman & Wakefield is among the largest real estate services firms with approximately 53,000 employees in 4 0 0 offices and 60 countries.
In 2019, the firm had revenue of $8.8 billion across core services of property, facilities and project management, leasing, capital markets, valuation and other services.
To learn more, visit www.cushmanwakefield.com or follow @CushWakeCE on Twitter.
КОНТАКТИ
КАТЕРИНА ВЕСНА
Керівник департаменту агентських
та консультаційних послуг у сфері
торговельної нерухомості
Cushman & Wakefield в Україні
+38 067 544 33 97
kateryna.vesna@cushwake.com.ua