Лише за даними Єдиного реєстру об’єктів державної власності наша держава володіє та управляє понад 1 мільйоном об’єктів нерухомості. А загалом кількість будівель, споруд, мереж на порядок вище! Але для того, щоб ефективно управляти як державною, так і приватною нерухомістю, необхідно мати детальну інформацію про об’єкт: його розміри, з чого побудований, розташування тощо. Але не лише на питання «що є об’єкт» дає відповідь технічна інвентаризація нерухомого майна. Саме відомості, отримані під час проведення технічної інвентаризації, визначають, на який конкретно об’єкт нерухомого майна в особи існує (або виникає) право власності. І саме технічний паспорт на об’єкт є обов’язковим документом, що необхідний для повноцінної реалізації права власності: укладання договору купівлі-продажу, поділу чи обміну, можливості реконструкції й перепланування та інше. Послуги з проведення технічної інвентаризації можуть надаватися виключно спеціалістами, які мають кваліфікаційні сертифікати інженера або техніка з інвентаризації нерухомого майна. Їхня кількість відома: 2359 виданих сертифікатів за кваліфікаційними рівнями інженер та технік з інвентаризації нерухомого майна, з яких 1722 чинних. Поточний обсяг ринку послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна можна оцінити у діапазоні від 140 до 200 млн грн на рік. Планується, що документи з техінвентаризації з 1 грудня 2021 року готуватимуться з використанням Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Експерти сектору "Будівництво" ОФісу ефективного регулювання здійснили аналіз чинного державного регулювання сфери технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Серед основних проблем, з якими має справу ця сфера, були виокремлені такі: відсутнє чи недостатнє регулювання робіт з технічної інвентаризації окремих об’єктів; складність доступу до матеріалів попередньої технічної інвентаризації та ускладнення з доступом до даних про технічні характеристики об’єктів нерухомого майна, що містяться в паперових інвентаризаційних справах; складність перевірки даних про речові права на нерухоме майно, які виникли до 2012 року; плутанина в адресах та ідентифікації місця розташування об’єктів нерухомості; випадки підробки технічних паспортів на об’єкти нерухомого майна; використання адміністративного ресурсу для підтримки комунальних БТІ або тиску на них тощо. Також експертами підготовлені пропозиції щодо кроків, що допоможуть зробити державне регулювання сфери техінвентаризації зрозумілим, прозорим та безпечним для замовників.

1. ЗЕЛЕНА КНИГА
СИСТЕМНИЙ ПЕРЕГЛЯД ЯКОСТІ
ДЕРЖАВНОГО РЕГУЛЮВАННЯ РИНКІВ
ТЕХНІЧНА ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ
ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА
Липень-2020

2. Офіс ефективного регулювання BRDO заснований у листопаді 2015 року для сприяння ефективному
регулюванню й поліпшенню економічної свободи в Україні (з пріоритетом для малого/середнього бізнесу).
Саме з цією метою реалізуємо інклюзивний та відкритий процес оптимізації регуляторних відносин, який
спонукає до взаємної довіри та партнерства держави й бізнесу.
Документ підготовлено експертами Офісу ефективного регулювання.
АВТОРСЬКИЙ КОЛЕКТИВ:
І. Бардасова, О. Пілат, С. Середюк
РЕДАКЦІЙНА РАДА:
О. Дорогань, Т. Барингольц, Р. Кобець, О. Кравцова, Ю. Корнєєва
ОФІС ЕФЕКТИВНОГОРЕГУЛЮВАННЯ
info@brdo.com.ua, office@brdo.com.ua
+38 (044) 332 49 12, +38 (094) 832 49 12
Київ, вул. Хорива, 55-К
www.brdo.com.ua

3. ЗМІСТ
СКОРОЧЕННЯ, АБРЕВІАТУРИ ТА АКРОНІМИ ЩО ВЖИВАЮТЬСЯ ЗА ТЕКСТОМ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
ПРО ЩО ЦЯ КНИГА?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
ВСТУП. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РИНКУ «ТЕХНІЧНА ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОГО
МАЙНА». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1 Структура ринку. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.2 Визначення показників ринку та оцінка сучасного стану. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.3 Аналіз основних груп заінтересованих осіб. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.4 Формування переліку та матриці рішень у сфері державної регуляторної політики . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.5 Аналіз результативності/потрібності регулювання. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
1.6 Аналіз відповідності регулювання ринку зобов’язанням України із наближення законодавства до законодавства
ЄС за угодою про асоціацію. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.7 Опис та аналіз європейського та міжнародного досвіду в частині організації технічної інвентаризації
об’єктів нерухомості. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
2. ОПИС ТА ОБҐРУНТУВАННЯ ПРИЧИН НЕДОЛІКІВ (ПРОБЛЕМИ) ЧИННОГО РЕГУЛЮВАННЯ ТА
ПЕРЕЛІК МОЖЛИВИХ ЗАХОДІВ ДЛЯ ЇХ ВИПРАВЛЕННЯ У СФЕРІ ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ
ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
2.1 Складність доступу до матеріалів попередньої технічної інвентаризації, виготовлених іншим виконавцем,
спричинені цим викривлення конкуренції та складність виявлення змін характеристик об’єкту нерухомого майна. . . . . 31
2.2 Складний та незручний доступ до даних про технічні характеристики об’єктів нерухомого майна,
що містяться в паперових інвентаризаційних справах. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2.3 Плутанина в адресах та ідентифікації місця розташування об’єктів нерухомості. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
2.4 Проблеми професійної атестації відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних
із створенням об’єктів архітектури - виконавців з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
2.5 Випадки підробки технічних паспортів на об’єкти нерухомого майна, матеріалів технічної інвентаризації,
заниження чи завищення площі об’єктів нерухомого майна, шахрайській дій із неіснуючими об’єктами
нерухомості. Недостатньо врегульована відповідальність виконавців робіт з технічної інвентаризації.. . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2.6 Складність перевірки даних про речові права на нерухоме майно, які виникли до 2012 року.
Випадки знищення, втрати та/або підроблення документів з даними про такі права.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
2.7 Проблеми зберігання паперових документів за результатами технічної інвентаризації: проблеми створення
та функціонування зберігачів інвентаризаційних справ, зайві витрати на зберігання документів,
не рівні конкурентні умови роботи комунальних бті та приватних технічних інвентаризаторів.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
2.8 Відсутнє чи недостатнє регулювання робіт з технічної інвентаризації окремих об’єктів нерухомості щодо яких
є запит від замовників (з однієї сторони). Дублювання чи ризик дублювання даних про об’єкти нерухомості,
які збираються різними спеціалістами, що призводить до зайвих (в тому числі бюджетних) витрат замовників
робіт (з іншої сторони).. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.9 Неможливість завершення інвентаризаційних робіт через недопуск фахівців до окремих приміщень об’єкту. . . . . . . . . . . 56
2.10 Умови для маніпуляцій, складність визначення та забезпечення відповідності площі об’єктів будівництва
та нерухомого майна, що призводять до скарг, спорів, затримки прийняття об’єктів будівництва в експлуатацію
та/або порушення інтересів інвесторів об’єктів будівництва. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
2.11 Неврегульованість особливостей інвентаризації об’єктів з ознаками самочинного будівництва. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
2.12 Зловживання при поділі об’єктів нерухомості з метою проведення шахрайських дій під час відчуження
чи одержання кредиту. Складність проведення транзакції поділу або об’єднання об’єктів нерухомості.. . . . . . . . . . . . . . . . . 60
2.13 Неконкурентні та не рівні умови проведення робіт з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого
майна. Використання адміністративного ресурсу для підтримки комунальних БТІ або тиску на них.
Не рівні податкові умови комунальних БТІ та приватних технічних інвентаризаторів.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

4. ДОДАТКИ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Таблиця №1. Перелік товарів (послуг) ринку. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Таблиця №2. Перелік бізнес-процесів, з яких складається ринок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Таблиця №3. Перелік показників ринку. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Таблиця №4. Перелік значень показників ринку. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Таблиця №5. Перелік основних груп заінтересованих осіб ринку. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Таблиця №6. Перелік регуляторних актів, що регулюють ринок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Таблиця №7.1 Картка аналізу регуляторного акта «Про затвердження порядку делегування повноважень
саморегулівним організаціям у сфері архітектурної діяльності» за критерієм законності та актуальності. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
Таблиця №7.2 Картка аналізу регуляторного акта «Про адміністративні послуги» за критерієм законності та актуальності. . . . . 69
Таблиця №7.3 Картка аналізу регуляторного акта «Про затвердження порядку внесення плати за проведення
професійної атестації відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням
об’єктів архітектури, та її розмірів» за критерієм законності та актуальності. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Таблиця №7.4 Картка аналізу регуляторного акта «Про затвердження положення про атестаційну архітектурно-
будівельну комісію» за критерієм законності та актуальності. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Таблиця №7.5 Картка аналізу регуляторного акта «Деякі питання професійної атестації відповідальних виконавців
окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури» за критерієм законності та актуальності. . . . . . . . 72
Таблиця №7.6 Картка аналізу регуляторного акта «Про регулювання містобудівної діяльності» за критерієм
законності та актуальності. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
Таблиця №7.7 Картка аналізу регуляторного акта «Про затвердження інструкції щодо проведення поділу, виділу
та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна» за критерієм законності та актуальності. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Таблиця №7.8 Картка аналізу регуляторного акта «Про затвердження інструкції про порядок проведення технічної
інвентаризації об’єктів нерухомого майна» за критерієм законності та актуальності. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Таблиця №7.9 Картка аналізу регуляторного акта «Про архітектурну діяльність» за критерієм законності та актуальності. . . . . 76
Таблиця №8. Перелік неактуальних регуляторних актів, що регулюють ринок «Технічна інвентаризація об’єктів
нерухомого майна». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Таблиця №9. Перелік підзаконних регуляторних актів, що регулюють ринок «Технічна інвентаризація об’єктів
нерухомого майна», що мають ознаки незаконних . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Таблиця №10. Перелік цілей регулювання, передбачених у регуляторних актах ринку «Технічна інвентаризація
об’єктів нерухомого майна». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
Таблиця №11. Результати аналізу інструментів (засобів) регулювання, передбачених у регуляторних актах,
що регулюють ринок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
Таблиця №12. Результат аналізу санкцій інструменту регулювання, передбачених у регуляторних актах,
що регулюють ринок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Таблиця №13.1 Результати аналізу процедури видачі (виконання вимог) реалізації інструменту (засобу) регулювання
«Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Таблиця №13.2 Результати аналізу процедури видачі (виконання вимог) реалізації інструменту (засобу) регулювання
«Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна»: отримання копій матеріалів попередньої технічної інвентаризації. . . . . . 89
Таблиця №13.3 Результати аналізу процедури видачі (виконання вимог) реалізації інструменту (засобу) регулювання
«Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна»: надання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта
нерухомого майна. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
Таблиця №13.4 Результати аналізу процедури видачі (виконання вимог) реалізації інструменту (засобу) регулювання
«Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна»: надання висновку щодо технічної можливості виділу в натурі
частки з об’єкта нерухомого майна. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
Таблиця №13.5 Результати аналізу процедури видачі (виконання вимог) реалізації інструменту (засобу) регулювання
«Професійна атестація відповідальних виконавців робіт з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна». . . . . . . . . . . . . . . 92
Таблиця № 14.1 Результати аналізу інструменту (засобу) регулювання «Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого
майна» та його процедури. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Таблиця № 14.2 Результати аналізу інструменту (засобу) регулювання «Професійна атестація відповідальних
виконавців робіт з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» та його процедури. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
Таблиця №15. Перелік рішень у сфері державної регуляторної політики на ринку «Технічна інвентаризація об’єктів
нерухомого майна». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
Класифікація і кодування можливих недоліків регулювання. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

5. 5
СКОРОЧЕННЯ, АБРЕВІАТУРИ ТА АКРОНІМИ
ЩО ВЖИВАЮТЬСЯ ЗА ТЕКСТОМ
АТЕСТАЦІЙНА КОМІСІЯ — Атестаційна архітектурно-будівельна комісія
БТІ — Бюро технічної інвентаризації
ВГО «АЕБГ» — Всеукраїнська громадська організація «Асоціація експертів будівельної галузі»
ГРН — гривня
ДЕРЖКОМСТАТ — Державна служба статистики України
ДБН — Державні будівельні норми
ДСНС — Державна служба України з надзвичайних ситуацій
ДСТУ — Національний стандарт України
ЗУ — Закон України
ЕЛЕКТРОННА СИСТЕМА — Єдина державна електронна система у сфері будівництва
ЄС — Європейський Союз
КВ.М., М2
— квадратний метр
КМУ — Кабінет Міністрів України
МІНЕКОНОМІКИ — Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства
МІНРЕГІОН — Міністерство розвитку громад та територій України
МІНРЕГІОНБУД — Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господар-
ства України (зараз — Міністерство розвитку громад та територій України)
МІНЖИТЛОКОМУНГОСП — Міністерства з питань житлово-комунального господарства України (зараз —
Міністерство розвитку громад та територій України)
МЛН — мільйон
ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку
ПРОЗОРРО — Електронна система публічних закупівель «ПроЗорро»
СНиП — Будівельні норми та правила (строительные нормы и правила, рос.), прийняті до 1992 року
ТИС. — тисяча
УГОДА ПРО АСОЦІАЦІЮ — Угода про асоціацію між Україною, з однієї сторони, та Європейським Союзом,
Європейським співтовариством з атомної енергії і їхніми державами-членами, з іншої сторони
CLGE — Рада європейських геодезичних вишукувачів
DWG — формат файлу, який використовується для зберігання двомірних і тривимірних проектних даних і
метаданих
DXF — відкритий формат файлів для обміну графічною інформацією між додатками САПР
IPMS — Міжнародний стандарт вимірювання нерухомої власності
IPMSC — Міжнародна коаліція стандартів вимірювання майна
ISVA — Асоціації незалежних експертів (Велика Британія)
RICS — Королівський інститут сертифікованих експертів (Велика Британія)
RPSA — Асоціація експертів житлової нерухомості (Велика Британія)
PDF — Portable Document Format (PDF)

6. 6
ПРО ЩО ЦЯ КНИГА?
Технічна інвентаризація пов’язує формальну та фізичну сторони об’єкта нерухомості. За результатами
проведення технічної інвентаризації виготовляються інвентаризаційна справа, матеріали технічної
інвентаризації та технічні паспорти. Саме відомості, отримані під час проведення технічної інвентаризації,
визначають, на який конкретно об’єкт нерухомого майна в особи існує (або виникає) право власності.
З 1 грудня 2021 року такі документи готуватимуться з використанням Реєстру будівельної діяльності Єдиної
державної електронної системи у сфері будівництва1
.
Технічна інвентаризація об’єктів нерухомого майна проводиться у таких випадках:
1 перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів
2 перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва;
3 перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, що утворився
внаслідок поділу, об’єднання або виділення частки;
4 перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
5 на підставі судового рішення;
6 в інших випадках за бажанням замовника.
Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна є обов’язковим документом, що необхідний для повноцінної
реалізації права власності: укладення договору купівлі-продажу, поділу чи обміну, можливості реконструкції й
переплануваннятаінше.Аджеофіційневизнаннятапідтвердженнястатусувласникамуситьсупроводжуватися
визнанням та підтвердженням предмета, на який виникає право власності. Реалізувати цю функцію державної
реєстрації допомагає інвентаризація як юридичний інструмент фактичного дослідження об’єкту нерухомого
майна.
Технічна інвентаризація проводиться фізичною особою - підприємцем або юридичною особою, у складі якої
працюють один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних зі створенням
об’єктів архітектури. Ці виконавці повинні пройти професійну атестацію та мати кваліфікаційний сертифікат
на право виконання робіт із технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону України
«Про архітектурну діяльність»2
.
Завдяки тому, що послуги з проведення технічної інвентаризації можуть надаватися виключно спеціалістами,
які мають кваліфікаційні сертифікати інженера або техніка з інвентаризації нерухомого майна, кількість
уповноваженихвиконавцівробітнаринкудостеменновідома:2359виданихсертифікатівзакваліфікаційними
рівнями інженер та технік з інвентаризації нерухомого майна, з яких 1722 чинних3
.
Поточний обсяг ринку послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна можна оцінити у діапазоні
від 140 до 200 млн грн на рік, що відповідає середній продуктивності праці сертифікованого експерта
у розмірі від 6,5 до 9,5 тис. грн на місяць.
Ринок є висококонкурентним, використання замовниками послуг прозорих конкурентних процедур закупівлі
призводить до зниження цін контрактів у середньому більше ніж на чверть.
Серед основних проблем, з якими має справу ринок, що аналізується, можна зазначити:
відсутнє чи недостатнє регулювання робіт з технічної інвентаризації окремих об’єктів,
складність доступу до матеріалів попередньої технічної інвентаризації та ускладнення з доступом
до даних про технічні характеристики об’єктів нерухомого майна, що містяться в паперових
інвентаризаційних справах,
складність перевірки даних про речові права на нерухоме майно, які виникли до 2012 року,
плутанина в адресах та ідентифікації місця розташування об’єктів нерухомості
1 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/199-IX#Text
2 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/687-14#Text
3 http://asdev.com.ua/itn/list.php?sort=degreeorder=ASCclear=Y

7. 7
випадки підробки технічних паспортів на об’єкти нерухомого майна,
використання адміністративного ресурсу для підтримки комунальних БТІ або тиску на них тощо.
Також важливою невирішеною проблемою є процедура професійної атестації відповідальних виконавців
окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури — виконавців з технічної
інвентаризації об’єктів нерухомого майна.
З метою виправлення ситуації, що склалася на проаналізованому ринку, авторами дослідження пропонується
здійснити цілу низку організаційних кроків та оновити чинне нормативно-правове регуляторне поле у
відповідності із сучасними запитами:
1 Оцифрування інвентаризаційних справ. Зберігання результатів технічної інвентаризації нерухомого
майна в електронній формі (зміни до Закону України“Про регулювання містобудівної діяльності).
2 СтворитиускладіЕлектронноїсистемикомпонентидляопрацюванняданихпротехнічніхарактеристики
об’єктів нерухомості, які збираються за результатами проведення технічної інвентаризації об’єктів
нерухомого майна.
3 Забезпечити створення та ведення Державного адресного реєстру.
4 Привести порядок проведення професійної атестації відповідальних виконавців окремих видів
робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури у відповідність до вимог Закону України
«Про регулювання містобудівної діяльності» та Закону України «Про архітектурну діяльність».
5 Взаємоузгодити вимоги щодо визначення площ будівель та приміщень.
Ці та інші кроки, які пропонують здійснити автори дослідження, допоможуть вирішити значну кількість
регуляторних прогалин та створять умови для подальшого розвитку ринку. Зокрема, матимуть також і
позитивний вплив на перспективи росту зацікавленості в діяльності на ринку підприємств МСБ і як виконавців
робіт та зберігачів, так і користувачів послуг з технічної інвентаризації.

8. 8
ВСТУП
Ця «Зелена книга «Системний перегляд якості державного регулювання ринку «Технічна інвентариза-
ція об’єктів нерухомого майна» є результатом застосування підходів одного з елементів загальної Концепції
ефективного регулювання, розробленої Офісом ефективного регулювання BRDO та схваленої Національною
радою реформ.
Системний перегляд якості державного регулювання здійснюється на підставі методики, автором якої є
Офіс, за підтримки Європейського Союзу в рамках проєкту FORBIZ та в рамках Ініціативи EU4Business.
У процесі розробки методики експерти враховували кращі світові регуляторні практики та історичний досвід
українських реалій.
Методичні рекомендацій щодо проведення першого етапу системного перегляду регуляторних актів —
інвентаризації — були погоджені та затверджені Міністерством економічного розвитку і торгівлі та Державної
регуляторної служби України в серпні 2016 року1
.
Прискорений перегляд нормативно-правової бази регуляторних актів вже здійснювався в Україні у 2005 та
2010 роках. Було скасовано кілька тисяч зайвих нормативно-правових актів, але бізнес не відчув позитивних
наслідків. Досвід негативного, або відсутнього в подальшому, впливу на зміни правил в регуляторній сфері
для бізнесу і держави, дав підстави говорити виключно про необхідність комплексного та системного підходу
до створення нового якісного регуляторного середовища.
З метою об’єктивної системної оцінки регуляторного поля, інвентаризації та очищення в подальшому, Офіс
звернувся з ініціативою до Міністерства економічного розвитку і торгівлі України щодо проведення нового
етапу перегляду регуляторних нормативно-правових актів.
Розроблена Офісом методика Системного перегляду якості державного регулювання (Rolling Review), яку
експерти перейняли з британської моделі, спростивши і адаптувавши до українських реалій, складається з
низки етапів:
Підготовчого (інвентаризації).
Аналізу ефективності чинного регулювання окремих ринків.
Розробки нової моделі регулювання окремих ринків.
Розробка пакету законодавчих актів для прийняття.
Перший етап, за суттю, — інвентаризація регуляторного поля та підготовка Плану Системного перегляду
якості державного регулювання ринків. На цьому етапі, протягом 2016 року здійснювалася класифікація та
каталогізація регуляторних актів, завдань, інструментів чинної регуляторної політики.
Інвентаризація регуляторного поля передбачає складання:
переліку регуляторних актів, що регулюють сектор (галузь) економіки;
переліку завдань політики (регулювання) щодо сектору (галузі) економіки;
переліку інструментів регулювання у секторі (галузі) економіки;
переліку ринків у секторі (галузі) економіки.
З метою об’єктивної оцінки регуляторного поля, інвентаризації та очищення його в подальшому, у профільних
міністерствах були створені робочі групи, які розпочали перегляд діючих регуляторних актів. Під системний
перегляд регуляторних актів підпали сфери сільського господарства та безпеки харчових продуктів,
будівництва, енергетики, транспорту та інфраструктури, інформаційних технологій та телекомунікацій.
Координацію роботи здійснює Мінекономіки.
Робоча група при Міністерстві розвитку громад та територій України є однією з п’яти груп, створених при
профільних міністерствах. Перше засідання групи відбулося 30 серпня 2016 року і стало стартом Системного
перегляду якості державного регулювання ринків, які входять до будівельного сектору та знаходяться в зоні
відповідальності Мінрегіону. Після завершення процесу інвентаризації, 15 грудня 2016 року робочою групою
при Мінрегіоні було затверджено публічний План Системного перегляду якості державного регулювання
55 пілотних ринків для сектора будівництва.
1 https://brdo.com.ua/wp-content/uploads/2016/08/Metodyka-1.pdf

9. 9
Затвердження Плану Системного перегляду якості державного регулювання ринків дозволило перейти до
другого етапу — саме до перегляду та аналізу якості державного регулювання.
Другий етап включає в себе безпосередню діяльність з діагностики проблем та проєктування принципово
іншого регуляторного середовища, зокрема:
«очистку» регуляторного поля від регулювання, що не відповідає принципам регуляторної
політики;
оцінку якості регулювання ринків та врахування досвіду минулих рішень для проєктування
нового регулювання;
підготовки рекомендацій з системного вдосконалення регулювання;
практичне впровадження взаємодії держави (регуляторів), бізнесу та суспільства, що призведе
до підвищення рівня залученості бізнесу до процесу регулювання його діяльності.
Під час «очистки» регуляторні акти проходять оцінку за низкою критеріїв, серед них — законність, потрібність,
наявність корупційних ризиків, вплив на бізнес, вартість регулювання та ефективність. Процес відбувається
за активної участі бізнесу і громадськості.
Паралельно, з метою створення комплексної оцінки ринку та впливу на нього регулювання, проходять
консультації з усіма заінтересованими групами стейкхолдерів на ринку з використанням різних каналів
комунікації та засобів: опитування, консультації, інтерв’ю, експертизи тощо.
Зелена книга сформована на основі законодавства України станом на 1 травня 2020 року.
Офіс ефективного регулювання
BRDO

10. 10
1 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РИНКУ
«ТЕХНІЧНА ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ ОБ’ЄКТІВ
НЕРУХОМОГО МАЙНА»
1.1
СТРУКТУРА РИНКУ
Технічна інвентаризація — це комплекс робіт з метою визначення складу,
фактичної площі, об’єму, технічного стану та/або змін зазначених характеристик за
певний період часу. Це стосується як закінчених, так і незакінчених будівництвом
об’єктів, побудованих законно чи самочинно.
Технічна інвентаризація пов’язує формальну та фізичну сторони об’єкта нерухомо-
сті. Вона завершується подальшим виготовленням документів: технічний паспорт
об’єкта, інвентаризаційна справа. Саме відомості, отримані під час проведення
технічної інвентаризації, визначають, на який конкретно об’єкт нерухомого майна
в особи чи осіб існує (або виникає) право власності.
Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна є обов’язковим документом, який
необхідний для повноцінної реалізації права власності: укладення договору
купівлі-продажу, поділу чи обміну, можливості реконструкції й перепланування
та інше. Адже офіційне визнання та підтвердження статусу власника мусить
супроводжуватисявизнаннямтапідтвердженнямпредмета,наякийвиникаєправо
власності. Реалізувати цю функцію державної реєстрації допомагає інвентаризація
як юридичний інструмент фактичного дослідження об’єкту нерухомого майна.
Технічна інвентаризація об’єктів нерухомого майна проводиться у таких випадках:
1 перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів
(у тому числі після проведення реконструкції, реставрації, капітального
ремонту об’єкта будівництва, щодо якого набуто право на виконання
будівельних робіт);
2 перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт
незавершеного будівництва, щодо якого набуто право на виконання
будівельних робіт;
3 перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт
нерухомого майна, що утворився внаслідок поділу, об’єднання об’єкта
нерухомого майна або виділення частки з об’єкта нерухомого майна, крім
випадків, коли за результатами такого поділу, об’єднання або виділення
частки шляхом реконструкції закінчений будівництвом об’єкт приймався в
експлуатацію;
4 перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів,
визначених пунктом 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України
«Про регулювання містобудівної діяльності»;
5 на підставі судового рішення;
6 в інших випадках за бажанням замовника.

11. 11
До об’єктів, що підлягають технічній інвентаризації та на які складаються
інвентаризаційні справи й технічні паспорти, належать (завершені та незавершені
будівництвом):
1 будинки квартирного типу різної поверховості, гуртожитки та їх секції;
2 квартири;
3 житлові кімнати, житлові блоки у гуртожитках;
4 будинки садибного типу;
5 будинки і споруди громадського та виробничого (в тому числі сільсько-
господарського) призначення та їх комплекси;
6 нежитлові приміщення (групи нежитлових приміщень);
7 садові та дачні будинки;
8 гаражі та паркінги з машино-місцями (які не належать до господарських
будівель: багатоповерхові, підземні, одноповерхові, блокові);
9 захисні споруди цивільного захисту (ДБН В 2.2.5-97 «Будинки і споруди.
Захисні споруди цивільної оборони», ДБН А 3.1-9-2000 «Управління,
організація і технологія. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом
захисних споруд цивільної оборони та їх утримання»);
10 багатофункціональні будинки для тримання засуджених та осіб, узятих
під варту (блочного, казарменого та камерного типу установ виконання
покарань та слідчих ізоляторів);
11 об’єкти незавершеного будівництва;
12 багатофункціональні будинки та комплекси, що включають приміщення
різного призначення.
Технічна інвентаризація проводиться фізичною особою-підприємцем або
юридичною особою, у складі якої працюють один або більше відповідальних
виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних зі створенням об’єктів
архітектури. Ці виконавці повинні пройти професійну атестацію та мати
кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт із технічної інвентаризації
об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону України «Про архітектурну
діяльність»1
.
За результатами проведення технічної інвентаризації виготовляються:
інвентаризаційна справа,
матеріали технічної інвентаризації
технічні паспорти.
З 1 грудня 2021 року такі документи готуватимуться з використанням Реєстру бу-
дівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва2
.
Завдякитому,щопослугизпроведеннятехнічноїінвентаризаціїможутьнадаватися
виключно спеціалістами, які мають кваліфікаційні сертифікати інженера або
техніка з інвентаризації нерухомого майна, кількість уповноважених виконавців
робіт на ринку достеменно відома.
1 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/687-14#Text
2 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/199-IX#Text

12. 12
ТАБЛИЦЯ А-1. КІЛЬКІСТЬ ВИДАНИХ СЕРТИФІКАТІВ ЕКСПЕРТІВ
З ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ НЕРУХОМОГО МАЙНА (СТАНОМ НА 26 СІЧНЯ 2020 РОКУ)
У РОЗРІЗІ СТАТУСІВ ЧИННОСТІ:
Кваліфікаційний рівень
За статусами сертифікатів:
Всього
Закінчився Анульований Чинний
Інженер з інвентаризації
нерухомого майна
15 426 1'355 1'796
Технік з інвентаризації
нерухомого майна
35 161 367 563
Всього 50 587 1'722 2'359
Джерело: Реєстр атестованих осіб Атестаційної архітектурно-будівельної комісії1
З 50-ти експертів, у яких закінчився строк дії кваліфікаційних сертифікатів, 44
пізніше отримали новий сертифікат, чинний станом на 26 січня 2020 року.
2 з 587 експертів, чиї кваліфікаційні сертифікати було анульовано, отримали після
цього новий чинний сертифікат.
ТАБЛИЦЯ А-2. КІЛЬКІСТЬ ЧИННИХ СЕРТИФІКАТІВ ЕКСПЕРТІВ
З ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ НЕРУХОМОГО МАЙНА (СТАНОМ НА 26 СІЧНЯ 2020 РОКУ)
У РОЗРІЗІ РОКІВ ВИДАЧІ:
Кваліфікаційний рівень
За роками видачі: Всьо-
го2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Інженер з інвентаризації
нерухомого майна
658 100 129 135 92 72 169 1'355
Технік з інвентаризації
нерухомого майна
260 26 38 33 9 1 367
Всього 918 126 167 168 101 73 169 1'722
Джерело: Реєстр атестованих осіб Атестаційної архітектурно-будівельної комісії
Трохи більше половини чинних кваліфікаційних сертифікатів були видані у
2013 році, решта чинних сертифікатів була надана переважно новим експертам,
які ніколи раніше не були суб’єктами ринку технічної інвентаризації об’єктів
нерухомого майна.
Замовниками технічної інвентаризації є:
1 власник об’єкта нерухомого майна (у тому числі земельної ділянки), об’єкта
незавершеного будівництва;
2 замовник будівництва;
3 особа, яка має право на спадщину (за запитом нотаріуса);
4 особа, яка має інші речові права на об’єкт нерухомого майна, у тому числі на
земельну ділянку, на якій розташовано такий об’єкт;
5 орган, уповноважений управляти майном (у тому числі житлово-будівельні,
дачні та гаражні кооперативи, садові товариства).
Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна проводиться на підставі
договору, крім проведення технічної інвентаризації на підставі судового рішення.
Строк виконання робіт, розмір та порядок оплати робіт із технічної інвентаризації
визначаються у договорі за домовленістю сторін.
1 http://asdev.com.ua/itn/list.php?sort=degreeorder=ASCclear=Y

13. 13
З 1 грудня 2021 року договір про проведення технічної інвентаризації може
укладатися в електронній формі через електронний кабінет користувача
Електронної системи відповідно до Закону України «Про електронні довірчі
послуги»1
.
Роботи з технічної інвентаризації повинні виконуватися у такій черговості:
1 вивчення документів щодо інвентаризації;
2 складання схематичних креслень території (у разі відсутності кадастрового
плану земельної ділянки), будинків, господарських будівель і споруд;
3 формування інвентаризаційної справи (внесення змін), виготовлення
технічного паспорта;
4 внесення відомостей про об’єкт нерухомого майна до Реєстру об’єктів
нерухомого майна (після створення цього реєстру2
).
Під час технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна оглядаються основні
конструктивні елементи будинків:
фундаменти,стіни,перегородки,міжповерховітагорищніперекриття;
підлога, вікна, двері, покрівля;
внутрішнє і зовнішнє опорядження;
системи опалення та вентиляції;
водопровідно-каналізаційне обладнання;
газове і електрообладнання;
ліфти, сміттєпроводи тощо.
СХЕМА №1 БІЗНЕС-ПРОЦЕСИ НА РИНКУ
01
02
03
04
Укладання договорів
на проведення Технічної
інвентаризації
Виконання робіт
з Технічної
інвентаризації
Підготовка та
передача замовнику
матеріалів Технічної
інвентаризації,
техпаспорту
Передача
матеріалів Технічної
інвентаризації на
зберігання
Товари (послуги) ринку не класифікуються за кодами Статистичної класифікації
продукції, затвердженої наказом Держкомстату від 07.10.2011 № 254 «Про затвер-
дження структури Статистичної класифікації продукції».
1 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2155-19#Text
2 Донині Реєстр об’єктів нерухомого майна не створений і подальші роботи зі створення зазначеного реєстру є недоцільним,
оскільки з 1 грудня 2021 року відомості про технічну інвентаризацію нерухомого майна необхідно вносити до Реєстру
будівельної діяльності Електронної системи

14. 14
Висновок за розділом:
Можна зазначити, що технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна
проводиться на підставі договору, крім проведення технічної інвентаризації на
підставі судового рішення. Строк виконання робіт, розмір та порядок оплати
робіт із технічної інвентаризації визначаються у договорі за домовленістю
сторін.
Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна є обов’язковим документом,
що необхідний для повноцінної реалізації права власності: укладення договору
купівлі-продажу, поділу чи обміну, можливості реконструкції й перепланування
та інше. Адже офіційне визнання та підтвердження статусу власника мусить
супроводжуватися визнанням та підтвердженням предмета, на який виникає
право власності.
Роботи з технічної інвентаризації складаються з: вивчення документів щодо
інвентаризації; складання схематичних креслень; формування інвентаризаційної
справи/виготовлення технічного паспорта; внесення відомостей про об’єкт
нерухомого майна.

15. 15
1.2
ВИЗНАЧЕННЯ ПОКАЗНИКІВ РИНКУ ТА ОЦІНКА
СУЧАСНОГО СТАНУ
Статистична інформація щодо обсягів ринку послуг з технічної інвентаризації
відсутня, оскільки цей ринок є відносно невеликою складовою загального ринку
професійних послуг у сферах архітектури та інжинірингу, та майже ніколи не
розглядається окремо.
Опосередковані значення обсягів ринку можна оцінити шляхом поєднання
інформації щодо прийняття в експлуатацію будівель та споруд, експертних
оцінок про ціну послуг щодо технічної інвентаризації, а також даних з публічних
закупівель таких послуг:
ТАБЛИЦЯ А-3. ОСНОВНІ ПОКАЗНИКИ ДІЯЛЬНОСТІ НА РИНКУ1
Приблизний обсяг ринку —
Інвентаризація та паспортизація
Площа
нерухо-
мості,
тис. кв. м.
Приблизна ставка,
грн/кв. м.
Приблизний обсяг ринку,
тис. грн
Нижня
границя
Верхня
границя
Нижня
границя
Верхня
границя
Середня
оцінка
(1) Технічні паспорти на
новозбудоване житло у
багатоквартирних будинках
5'176 5 8 25'880 41'408 33'644
(2) Технічні паспорти на
новозбудоване житло у
одноквартирних будинках
5'847 8 12 46'776 70'164 58'470
(3) Технічні паспорти на
нежитлові будинки, що
прийняті в експлуатацію
3'962 6 12 23'772 47'544 35'658
(4) Договори з інвентаризації
нерухомого майна, укладені
на ПроЗорро
51'694 51'694 51'694
(5) Вирахування договорів
ПроЗорро, які враховані
у пунктах (1), (2) та (3)
(орієнтовно 25%)
-12'923 -12'923 -12'923
Всього, тис. грн 135'198 197'886 166'542
Округлено, млн грн 140 200 170
Джерело: ПроЗорро, розрахунки BRDO.
Загалом, опосередкована оцінка обсягів ринку технічної інвентаризації об’єктів
нерухомого майна коливається від 140 до 200 млн гривень на рік. Виходячи
з кількості сертифікованих експертів ринку, які можуть виконувати ці послуги
(самостійно або у складі юридичних осіб), середня продуктивність праці одного
сертифікованого експерта становить від 6,5 до 9,5 тис. грн на місяць.
Суб’єктами ринку послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна є
як приватні, так і державні та комунальні підприємства, а також фізичні особи -
підприємці. Ціноутворення на ринку є вільним.
Для аналізу сучасного стану та динаміки розвитку ринку можна використовувати
даніщодозакупівлівідповіднихпослугвелектроннійсистеміпублічнихзакупівель
«ПроЗорро». Ці закупівлі є лише частиною загального ринку послуг, але, по-
перше, системою «ПроЗорро» в добровільному порядку широко користуються
1 В таблиці наведені дані про обсяги прийняття в експлуатацію нерухомості та суми закупівель в «ПроЗорро» за 2019 рік.
Коригуюче значення у пункті (5) — результат експертної оцінки на підставі вибіркового аналізу предмету закупівель послуг
з технічної інвентаризації на «ПроЗорро» у 2019 році

16. 16
приватні замовники, а по-друге, серед предметів закупівель послуг з технічної
інвентаризації зустрічається весь спектр об’єктів нерухомості.
Таким чином, якщо надалі не буде окремо зазначене інше, динаміка розвитку та
характеристика сучасного стану ринку послуг з технічної інвентаризації об’єктів
нерухомого майна буде досліджена саме у сегменті здійснення закупівель через
електронну систему «ПроЗорро».
ГРАФІК А-1. ЗАГАЛЬНА СУМА УКЛАДЕНИХ ДОГОВОРІВ (ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ
ТА ПАСПОРТИЗАЦІЯ)
2016 2017 2018 2019
259
329
517
207
273
379
548
789
1104
118
74
201
Кількість замовників Кількість постачальників Кількість завершених лотів
Джерело: ПроЗорро
Ще більш стрімко зростає кількість здійснених закупівель (завершених лотів).
Показник успішно завершених лотів зріс за два роки (за період 2017-2019) більш
ніж у 2 рази — з 548 до 1104 лотів.
За два останні роки спостерігається стрімке зростання обсягів закупівель послуг,
що є предметом даного дослідження, приблизно на 10 млн грн щорічно.
ГРАФІК А-2. ЗАВЕРШЕНІ ЛОТИ (ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ ТА ПАСПОРТИЗАЦІЯ),
МЛН ГРН
0
10
20
30
40
50
60
6,7
2016
30,1
2017
40,0
2018
51,7
2019
Джерело: ПроЗорро
При цьому закупівлі послуг з технічної інвентаризації на «ПроЗорро» наразі мають
риси «ринка продавця»: кількість постачальників стабільно менша за кількість
замовників. У 2019 році на одного замовника в середньому припадало лише
0,7 постачальника. За винятком міста Києва, Київської, Дніпропетровської
й Одеської області, всі інші регіони України або мають невелику частку у
загальнодержавному ринку закупівель, або здійснюють закупівлі в межах регіону.

17. 17
ГРАФІК А-3. РЕГІОНАЛЬНИЙ РОЗРІЗ ЗАВЕРШЕНИХ ЗАКУПІВЕЛЬ У 2019 РОЦІ
(ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ ТА ПАСПОРТИЗАЦІЯ)
Київська
Одеська
Дніпропетровська
Донецька
Черкаська
Херсонська
Миколаївська
Запорізька
Частка регіону по закупівлям
Часткавнутрішньорегіональнихзакупівель
0%
0%
5% 10%
10%
15% 20%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
25% 30% 35%
Джерело: ПроЗорро, розрахунки BRDO
Отже, як замовники, так і постачальники зі столичного регіону є беззаперечними
лідерами на ринку послуг з технічної інвентаризації нерухомого майна. Можна з
упевненістю стверджувати, що київський регіон є визначальним для формування
стану й тенденцій ринку технічної інвентаризації.
В наступних таблицях наведено дані щодо 10 найбільших замовників та поста-
чальників послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна у 2019 році.
ТАБЛИЦЯ А-4. НАЙБІЛЬШІ ЗАМОВНИКИ ПОСЛУГ У 2019 РОЦІ
(ЗА СУМОЮ УКЛАДЕНИХ ДОГОВОРІВ)
Замовник
Сума договорів,
грн
Київське квартирно-експлуатаційне управління 5'307'130
Департамент будівництва та розвитку інфраструктури Херсонської обласної
державної адміністрації
2'194'320
Виконавчий комітет Миколаївської сільської ради 1'828'500
Регіональна філія «Південно-Західна залізниця» акціонерного товариства
«Українська залізниця»
1'559'000
Покровська міська рада Донецької області 1'497'000
Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеса 1'485'050
Департамент міського господарства Одеської міської ради 1'188'500
ФІЛІЯ «БМЕС» АТ «УЗ» 992'960
ПрАТ «Черкаське хімволокно» 833'800
Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської
державної адміністрації) «Київтеплоенерго»
720'200
Всього по 10-ти найбільшим замовникам 17'606'460
Інші 507-м замовників 34'087'214
ВСЬОГО 51'693'674
Джерело: ПроЗорро

18. 18
ТАБЛИЦЯ А-5. НАЙБІЛЬШІ ПОСТАЧАЛЬНИКИ ПОСЛУГ У 2019 РОЦІ (ЗА
СУМОЮ УКЛАДЕНИХ ДОГОВОРІВ)
Постачальник
Сума договорів,
грн
Товариство з обмеженою відповідальністю «Лекстатус груп» 6'305'703
ТОВ «Науково-виробнича фірма“Мостексперт”» 2'194'320
ТОВ «МЕДІНВЕСТ УКРАЇНА» 1'559'000
Державне підприємство «Науково-дослідний і проєктний інститут
містобудування»
1'497'000
ТОВ «Геоленд 2000» 1'458'200
ТОВ «Всеукраїнський експертно-правовий союз» 1'293'405
КП «Бюро технічної інвентаризації“Одеської міської ради”» 1'269'796
ПП «Яран і К» 1'127'100
ТОВ «ЗАПОРОЖІНЖИНІРИНГ» 945'500
ТОВ «Гаур Плюс» 833'800
Всього по 10-ти найбільшим постачальникам 18'483'823
Інші 369-ть постачальників 33'209'851
ВСЬОГО 51'693'674
Джерело: ПроЗорро
На частку 10-ти найбільших замовників (2% від усіх замовників) та 10-ти
найбільших постачальників (2,6% від усіх постачальників) припадає понад 1/3 від
усього ринку. Отже, ринок послуг з технічної інвентаризації має деякі ознаки
концентрації, але не є монополізованим — індекс Герфіндаля-Гіршмана1
дорівнює
лише 226 (вважається, що при значенні цього індексу менше 1800 ринок має
незначну концентрацію).
Про це також свідчить доволі висока конкуренція між учасниками публічних
торгів на «ПроЗорро».
ТАБЛИЦЯ А-6. СЕРЕДНЯ КІЛЬКІСТЬ УЧАСНИКІВ У ЗАВЕРШЕНИХ ЛОТАХ
ЗА КОНКУРЕНТНИМИ ПРОЦЕДУРАМИ
Тип методу закупівлі 2016 2017 2018 2019
Відкриті торги 3,0 4,8 3,2 3,8
Допорогова закупівля 3,7 3,4 3,5 3,8
Джерело: ПроЗорро
Такі значення загалом не характерні для професійних послуг у галузі архітектури
та будівництва в Україні (як зазначено у Зеленій книзі «Дослідження публічних
закупівель у будівництві»2
). Висока конкуренція між учасниками торгів повинна
сприяти збільшенню ефективності закупівель для замовників. І дійсно, показники
економії за конкурентними процедурами сягають 26%.
ТАБЛИЦЯ А-7. СЕРЕДНЯ ЕКОНОМІЯ ЗА ЗАВЕРШЕНИМИ ПРОЦЕДУРАМИ
ЗАКУПІВЕЛЬ (ЗА ВИКЛЮЧЕННЯМ ЗВІТУВАННЯ ПРО УКЛАДЕНИЙ ДОГОВІР)
Тип методу закупівлі 2016 2017 2018 2019
Відкриті торги 52,2% 37,4% 14,0% 26,2%
Допорогова закупівля 51,1% 49,0% 36,3% 26,5%
Переговорна процедура 0,0% 4,0% 0,0%
Джерело: ПроЗорро
1 https://uk.wikipedia.org/wiki/Індекс_Герфіндаля_—_Гіршмана
2 https://regulation.gov.ua/book/142-zelena-kniga-sistemnij-pereglad-akosti-derzavnogo-reguluvanna-publicni-zakupivli-v-galuzi-
budivnictva

19. 19
Таким чином, попри формальний вигляд публічних закупівель послуг з
технічної інвентаризації як «ринка продавця», реальну ринкову силу на
ньому мають саме покупці – замовники.
Замовники послуг, як правило, не намагаються використовувати своє становище
на ринку. Про це свідчить динаміка зростання кількості та вартості закупівель
за різними методами — найбільше зростають якраз закупівлі за процедурою
звітування про укладений договір.
ТАБЛИЦЯ А-8. КІЛЬКІСТЬ ЗАВЕРШЕНИХ ЛОТІВ У РОЗРІЗІ ТИПІВ
МЕТОДУ ЗАКУПІВЛІ
Тип методу закупівлі 2016 2017 2018 2019
Відкриті торги 1 35 49 57
Допорогова закупівля 82 99 54 55
Переговорна процедура 3 2 2
Процедура звітування
про укладений договір
118 411 684 990
Джерело: ПроЗорро
ТАБЛИЦЯ А-9. СУМА ДОГОВОРІВ ЗА ЗАВЕРШЕНИМИ ЛОТАМИ
У РОЗРІЗІ ТИПІВ МЕТОДУ ЗАКУПІВЛІ, ГРН
Тип методу закупівлі 2016 2017 2018 2019
Відкриті торги 475'000 8'394'750 17'027'623 13'810'401
Допорогова закупівля 1'786'182 1'934'160 1'678'287 3'836'769
Переговорна процедура 4'870'000 258'500 38'360
Процедура звітування
про укладений договір
4'456'005 14'945'791 21'070'621 34'008'144
Джерело: ПроЗорро
Серед договорів 10-ти найбільших постачальників у 2019 році лише 32% (на суму
5864 тис. грн) було укладено за процедурою звітування. При цьому серед них
є два приватні підприємства — ПП «Яран і К» та ТОВ «Гаур Плюс», які укладали
договори виключно за процедурою звітування на загальну суму 1960,9 тис. грн.
Приблизно у третині всіх успішних конкурентних закупівель послуг з технічної
інвентаризації у 2019 році траплялась дискваліфікація учасників. Як і в цілому для
професійних послуг у галузі архітектури та будівництва, дискваліфікація досить
суттєво впливає на підсумкову економічну ефективність закупівлі. Досліджуючи
це явище, можна констатувати, що дискваліфіковані пропозиції були у середньому
більш ніж в 2 рази вигіднішими для замовників, ніж пропозиції-переможці.
ГРАФІК А-4. ЗАВЕРШЕНІ ЛОТИ ІЗ ДИСКВАЛІФІКАЦІЯМИ
(ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ ТА ПАСПОРТИЗАЦІЯ)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
2016 2017 2018 2019
Кількістьлотів,одиниць
Економія,%
Фактична економія при закупівлі Потенційна додаткова економія
Кількість завершених лотів із дискваліфікаціями
Джерело: ПроЗорро, розрахунки BRDO

20. 20
Також можна зазначити, що економія за результатами торгів за лотами, де була
присутнядискваліфікація,значно(врази)менша,ніжпідсумковасередняекономія
за результатами всіх торгів. Тобто в лотах без дискваліфікацій відсоток економії
на торгах має приблизно той самий порядок значень, як і потенційний відсоток
економії (з урахуванням додаткової економії) у лотах із дискваліфікаціями. Це
наводить на думку, що встановлювані замовниками кваліфікаційні вимоги не
завжди є об’єктивними та справедливими до учасників торгів.
Висновок за розділом:
Поточний обсяг ринку послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого
майна можна оцінити у діапазоні від 140 до 200 млн грн на рік, що відповідає
середній продуктивності праці сертифікованого експерта у розмірі від 6,5 до
9,5 тис. грн на місяць.
Ринок є висококонкурентним, використання замовниками послуг прозорих
конкурентних процедур закупівлі призводить до зниження цін контрактів у
середньому більше ніж на чверть. Вісім з десяти найбільших постачальників
ринку досягають успіху саме завдяки участі в конкурентних публічних закупівлях.
Разом с тим, існують ознаки спотворення конкурентного середовища за рахунок
непрозорих процедур та інструментів закупівлі.

21. 21
1.3
АНАЛІЗ ОСНОВНИХ ГРУП ЗАІНТЕРЕСОВАНИХ ОСІБ
На розвиток/структуру ринку найбільше впливають безпосередньо замовники
послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Їх вплив обумовле-
ний, в першу чергу, тим фактом, що представники цих груп виступають як основні
споживачі послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна та форму-
ють споживацькі настрої та запити.
Також суттєво впливають на розвиток ринку через його особливості виконавці
робіт з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Загалом в Реєстрі
атестованих осіб Атестаційної державно-архітектурної комісії1
за спеціалізацією
«Технічна інвентаризація» наявні дані про 2359 виданих сертифікатів за
кваліфікаційними рівнями інженер та технік з інвентаризації нерухомого майна,
з яких 1722 чинних.
ТАБЛИЦЯ А-10. СЕРТИФІКАЦІЯ ЗА СПЕЦІАЛІЗАЦІЄЮ «ТЕХНІЧНА
ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ» (СТАНОМ НА 26.01.2020)
Кваліфікаційний
рівень
Загалом Закінчився
НЕДІЙСНИЙ
через порушення ст.17
ЗУ «Про архітектурну
діяльність»
ЧИННИЙ
Інженер
з інвентаризації
нерухомого
майна
1796 15 426 1355
Технік
з інвентаризації
нерухомого
майна
563 35 161 367
2359 50 587 1722
Важливими учасниками ринку, які мають менший вплив на ринок, проте
мають значний інтерес щодо його функціонування та розвитку, є «зберігачі»2
інвентаризаційних справ — юридичні особи публічного права, які здійснюють
зберігання інвентаризаційних справ за місцем розташування об’єкта нерухомого
майна3
.
1 http://asdev.com.ua/itn/list.php?sort=degreeorder=ASCclear=Y
2 Відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом
Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24 травня 2001 року № 127 (у редакції наказу
Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26 липня 2018 року
№ 186), зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 20 грудня 2018 р. за № 1442/32894
3 Зважаючи на те, що ані створення реєстру зберігачів, ані оприлюднення їх переліку законодавством не передбачено, а на
сайті Мінрегіону така інформація відсутня, проаналізувати кількість створених зберігачів в т.ч. за критерієм території
повноважень, не є можливим

22. 22
СХЕМА №2 АНАЛІЗ ОСНОВНИХ ГРУП ЗА КРИТЕРІЯМИ ВПЛИВОВОСТІ ТА
ЗАІНТЕРЕСОВАНОСТІ
Зберігачі
Оцінювачі
Фізичні особи
Органи державної
влади та місцевого
самоврядування,
які виступають
замовниками
Особи та організації,
які здійснюють
діяльність в сфері
містобудування
Суб’єкти діяльності, які
використовують матеріали оцінки
матеріалів техінвентаризації
Суб’єкти
господарської
діяльності
Державні/місцеві
органи влади та
самоврядування,
які використову-
ють матеріали
техінвентариза-
ції
Виконавці робіт
з технічної інвентаризації
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2
4
6
8
10
12
Рівень впливу на ринок
Рівеньзаінтересованостівринку
Джерело: розроблено BRDO
Заінтересованими в розвитку ринку також можна зазначити оцінювачів майна та
майнових прав (а також — судових експертів з питань оцінки майна), які можуть
використовувати дані технічної інвентаризації у своїй діяльності.
Суб’єктами оціночної діяльності є1
:
1 суб’єкти господарювання — зареєстровані в установленому
законодавством порядку фізичні особи — суб’єкти підприємницької
діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової
форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі
яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб’єкта
оціночної діяльності відповідно до цього Закону;
2 державні органи та органи місцевого самоврядування, які отримали
повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання
функцій з управління та розпорядження державним майном та (або)
майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.
За даними Державного реєстру оцінювачів2
станом на 10.04.2020 за спеціалізацією
«1.1. Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі
земельних ділянок, та майнових прав на них» напрямку «Оцінка об’єктів у
матеріальній формі» та за спеціалізацією «2.1. «Оцінка цілісних майнових
комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів (крім
прав на об’єкти інтелектуальної власності)» напрямку «Оцінка цілісних майнових
комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів,
у тому числі прав на об’єкти інтелектуальної власності» в Україні зареєстровано
6556 оцінювачів.
За цими самими спеціалізаціями також в Україні станом на 26.03.2020 працюють
2465 суб’єктів оціночної діяльності3
.
1 Відповідно до Закону України від 12.07.2001 № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність
в Україні» (https://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2658-14)
2 Державний реєстр оцінювачів (розділ Державного реєстру) http://www.spfu.gov.ua/ua/content/reestr-ocin.html
3 Державний реєстр суб‘єктів оціночної діяльності (розділ Державного реєстру) http://www.spfu.gov.ua/ua/content/spf-estimate-
registers.html

23. 23
Непоодинокі випадки, коли суб’єкти оціночної діяльності надають послуги з
технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна та його оцінки одночасно.
Щоб здійснювати таку діяльність в своєму складі такі суб’єкти господарювання
мають як сертифікованих технічних інвентаризаторів, так і оцінювачів.
Перелік основних визначених груп заінтересованих осіб ринку наведено в
Додатках – Таблиця 5.
Висновок за розділом:
Можна зазначити, найбільш впливовими представниками ринку є безпосередньо
замовники послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Їх вплив
обумовлений,впершучергу,тимфактом,щопредставникицихгрупвиступають
як основні споживачі послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна
та формують споживацькі настрої та запити.
Основними учасниками ринку як виконавці робіт виступають інженери та
техніки з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Загалом в Реєстрі
атестованихосібАтестаційноїдержавно-архітектурноїкомісії заспеціалізацією
«Технічна інвентаризація» наявні дані про 2359 виданих сертифікатів.
Заінтересованими в розвитку ринку також можна зазначити оцінювачів майна
та майнових прав (а також — судових експертів з питань оцінки майна), які
можуть використовувати дані технічної інвентаризації у своїй діяльності.

24. 24
1.4
ФОРМУВАННЯ ПЕРЕЛІКУ ТА МАТРИЦІ РІШЕНЬ
У СФЕРІ ДЕРЖАВНОЇ РЕГУЛЯТОРНОЇ ПОЛІТИКИ
Регуляторне поле, яке впливає на особливості державного регулювання
технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, сформоване 9-ма основними
нормативно-правовими актами, з яких1
:
3 нормативно-правових актів потребують актуалізації:
Закон України від 20.05.1999 №687-XIV «Про архітектурну діяльність» (за ознакою
невідповідності законодавству);
Постанова Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 №554 «Деякі питання
професійної атестації відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг),
пов’язаних із створенням об’єктів архітектури» (за ознакою невідповідності
законодавству);
Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комуналь-
ного господарства України від 01.09.2011 №172 «Про затвердження Порядку
внесення плати за проведення професійної атестації відповідальних виконавців
окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, та її
розмірів»;
3 нормативно-правових акти мають ознаки незаконних:
Наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики
України від 24.05.2001 №127 «Про затвердження Інструкції про порядок
проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» (за ознакою
відсутності підстави для прийняття);
Наказ Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від
18.06.2007 №55 «Про затвердження Інструкції щодо проведення поділу, виділу та
розрахунку часток об’єктів нерухомого майна» (за ознакою відсутності підстави
для прийняття);
Наказ Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-
комунального господарства України від 13.10.2014 №282 «Про затвердження
Порядку делегування повноважень саморегулівним організаціям у сфері
архітектурної діяльності» (за ознакою відсутності підстави для прийняття).
Аналіз регуляторних актів наведено в Додатках — Таблиці 6, 7, 8.
На ринку держава застосовує 2 основних інструменти (засоби) регулювання:
1 Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна з метою
встановлення наявності збудованих (реконструйованих) будинків,
господарських будівель та споруд;
визначенняфактичноїплощітаоб’ємузбудованих(реконструйованих)
будинків, господарських будівель та споруд;
огляду та опису наявних конструктивних елементів збудованих
(реконструйованих) будинків, господарських будівель та споруд;
встановлення наявності змін у плануванні та складі збудованих
(реконструйованих) будинків, господарських будівель та споруд;
визначення фізичного зносу конструктивних елементів збудованих
(реконструйованих) будинків, господарських будівель та споруд;
визначення складу, фактичної площі, об’єму, технічного стану об’єкта
нерухомого майна та/або визначення змін зазначених характеристик
за певний період часу;
1 У відповідності до методики RollingReview