山西深度第二期
- 2. 【深度·目录 CONTENT】
【深度·封面】 …………………………………………………………
倒春 还怕天更寒！2009 年太原楼市再上征途 ……………………
【深度·分析】 …………………………………………………………
经济适用房 TO BE OR NOT TO BE …………………………………
银行|开发商|购房者博弈,谁主沉浮？ …………………………
【深度·监测】 …………………………………………………………
【营销】
项目广告投放排名 ……………………………………………
太原富力城营销追踪分析 ……………………………………
【土地】
0902 太原市土地成交分析 ……………………………………
CG-0816 地块简报 ……………………………………………
HGZ-0820 地块简报 …………………………………………
【深度·要闻】 …………………………………………………………
两会热点—廉租房 …………………………………………………
太原市场动态 2009 年 2 月 14 日—3 月 12 日 ……………………
【深度·大家】 …………………………………………………………
郎咸平|今天的地产问题都是腐败惹的祸 ………………………
【深度·互动】 …………………………………………………………
报告定制服务 ………………………………………………………
2009 年度太原市春季房地产展示会………………………………
招聘信息 ……………………………………………………………
营销服务类 ……………………………………………………
服务信息 ……………………………………………………………
短信服务 ………………………………………………………
户外广告服务……………………………………………………
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- 4. 倒春 还怕天更寒！
2009 年太原楼市再上征途
回暖？回光？
2 月！太原！春节后的这一个月，是令人兴奋而充满想象的一个月！太原商品房的成交情况有了明显“回暖”迹象。太原富
力城截止到 2 月底共销售出百余套；银海水韵以 6300 元/平米的均价在 2 月售出 10 多套住宅；阳光银座自正月初七至正月十五
过后,销售量进一步放大,截止 2 月 19 日已销售 15 套……
2 月！全国！以北京、上海、天津等为代表的一线城市，近几个月成交量也有了明显上升，价格也有一定上浮。在北京，万
科旗下的“万科中粮假日风景”“金隅万科城”
、 ，首开集团旗下的“首城国际中心”，远洋地产旗下的“远洋沁山水”等多个项目
开始提价，多数楼盘提价的幅度超过 10%。在天津，3 月 1 日新建商品房日成交 333 套，3 月 7 日超过 460 套……
“回暖了么？”业内在奔走相告的同时，也在“奔走相问”，喜悦的语气中分明含着几分谨慎……
据房研网调查，2 月份销售较好的项目在市场在售项目中所占比例并不高，大部分项目依靠的是去年 4 个月冷冻期后释放出
来的存量客户需求，新增客户为数不多。而最近阶段的房地产广告推广力度仍然低迷，报纸广告的占版率不足 2%……更多的项目
持续着去年的颓势，无所想、无所为，但压力却让他们不能“无所谓”
。
梦醒时分
在前几年市场环境好时，人们称太原的开发商，在挖坑时就开始了卖房。虽说国家允许房地产商可以进行商品房的预售，但
整个太原市场同期的实际供应量反而偏紧，成为导致价格直线上升的原因之一。据统计，太原的房价在 07、08 年上升了 2 倍！
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- 5. 市场好时大量的资本进入楼市，大量的商人进入了自己原本陌生但利润极高的房地产行业。开发了大量同质化严重缺乏特色
的住宅项目。在经济收入落后于全国平均水平的情况下，市场供应的主力户型竟然是 120 平米到 140 平米的户型！大量的投机性
产品满足了相当部分的投机需求，正所谓投机的价格对应的是投机的产品，投机的产品必然满足的是投机的客户！
然而，好梦怕是难以完成那“一日游”！
当 08 年下半年经济危机开始真正影响山西房地产市场时，以 120、140 为主力的“投机户型”开始不为市场普遍接受。此时
精明的投机资本和投机客户早已嗅到市场的寒意，开发商开始了主动的“生产自救”。08 年下半年后，以中小户型为主打的项目
大量面市，初期的市场反响很好。例如河西某项目， 11 月某一周的售楼部来电，日均都超过了 20 组；来访也达到了 8 组。这在
当时的市场环境下，说明中小户型只要总价控制合理，需求是很大的。然而遗憾的是，这些项目多因产权问题所困扰，随着严查
土地违法行动的开展迅速死亡。
短暂的回暖；潜在的需求；再次冷清的售楼部，经典的经济学命题，难以解决的大困惑。
谜题何解
正当龙城地产陷入困惑中时，以富力、恒大为代表的地产巨头，悄然占据了市场中相当一部分份额。即便最早进入太原市场
的绿地集团也悄然启动着自己的新项目……
客观的看富力、恒大带来的并不是什么高端的产品，仅仅是普通高层住宅的升级产品——精装住宅，还有本地开发商图纸上
的实景园林。假使本地企业也做同样的产品，会有他们一样的热销效果吗？
09 年开年伊始，继恒大、富力之后，海尔地产、昌盛中国、泛海地产、星河湾哪个地产商不是成百上千亩的占地，数十万上
百万平米的体量。面对同样的市场气候，如此巨大的开发量与本地开发商几万、十几万的项目相比，可以说利弊互现。
去年大型的房地产上市公司经历了几年来最冷的冬天，因经济环境的变化，房地产行业进入深度调整期，由全国房地产市场
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- 6. 的萎缩以及销售低迷所引发的资金短缺已成为目前房地产公司面临的最重要的问题。
据《羊城晚报》消息，对已披露年报的 31 家房地产上市公司统计，超过七成的房企经营现金流为负数。在已披露年报上市
公司中，保利地产经营现金流量全年高达-75.90 亿元，位列所有房地产上市公司之首。而房地产龙头的万科 A 年报显示，公司全
年经营现金流量为-3415.18 万元。对于 2009 年房地产企业的现金状况，众多机构普遍认为，今年年初应该是房企资金最为紧张
的阶段。某大型地产上市公司的高管坦言，当下最重要的是抓现金流、大力促销、加快存货周转。
一个个地产大鳄、上市公司都如此，山西本土的大量中小房地产企业其资金状况可想而知。06、07 年囤积的土地和大量空置
商品房，每存在一天都在消耗着早已资金链紧绷的本地开发商。尽管开发体量不大，资金要求不是很高，但时间会耗尽一切。再
无行动，就无希望！
现金为王
从“土地为王”到“现金为王”。一个个地产大鳄着实给本地开发商上了一课。从万科的引跑降价，到太原恒大绿洲成本价
卖房、富力城的打折销售，谁在这一轮危机中尽快消化掉手上的存量房率先跑掉，谁就是胜利者。
反观本地部分开发商，在销售中对于价格的下降过于敏感，打折的幅度偏小，只是在被动的等待市场转暖，年初的短暂“回
暖”反而让这部分开发商“坚定”了自己原有的错误判断，认为谁降价意味着谁已经撑不住了，原因是大家认为我还能撑过去，
我的房子也不错，凭什么降价？
加大折扣力度、加快工程建设、加强广告宣传、加紧销售节奏……倒春，还怕天更寒！危机没有走，我们不能盲目的认为春
天已经到来。
问题一个接着一个，大家需要做好准备啊！
第6页
- 8. 经济适用房
业内呼吁“停建”经济适用房的声音愈演愈烈，老百姓却恨不得经济适用房能蜂拥而至。遭遇冰火两重天的经济适用房在 2009
年又迎来了一项利好政策，令地方政府头疼多时的经济适用房资金源问题将有望得到解决。年前全国建设工作会议上已经透露：
6000 亿的闲置公积金将投向经济适用房，由公积金投资建设的经济适用房将重点面向公积金缴存人销售，用于解决作为既买不起
商品房又没有资格租廉租房的“夹心层”的住房问题。
经济适用房成为打破公积金围城的一枚先行棋子，老百姓既希望自己存在公积金账户里的钱能“活”起来，又渴望自己能住
得上价格合理的好房子。这枚饱含百姓期望的棋子，重过千军万马。经济适用房能否冲破住房公积金的围城，更解救经济适用房
自身？
最好的结局是：公积金缴存人都美美的住上了既经济又适用的好房子。这种十全十美的结局出现的概率有多少，不用多说，
大家心里都清楚。
最坏的结局是：住房公积金被挥霍一空，公积金缴存人赔了夫人又折兵；建好的经济适用房，要么出现高租售率，要么成了
中低收入人群望尘莫及的豪宅。这种情况出现的概率却不低。
一 经济适用房的历史
早在 1991 年 6 月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：大力发展经济适用
的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。
1997、1998 年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，我国在房改过程中为适应新的经济形势，由政府推
出了一种新型房产种类，即经济适用房。经济适用房的定位是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。
于 1998 年推出的经济适用房主要就是为了启动消费市场和解决中低收入家庭的住房困难问题。
第8页
- 9. 从 1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价相对低廉，
经济适用房逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。从开工面积到项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时
期。
2004 年，建设部、发改委、国土资源部及央行联合颁布了《经济适用房管理条例》，规范经济适用房的管理与发展。
条例颁布了，但经济适用房的问题却并没有减少，反而越聚越多。
从 2005 年至今，经济适用房迎来了第一个历史困惑期。前期大量建成的经济适用房被扣上了既不经济也不适用的帽子，一
些地方成片的经济适用房小区遭弃购，一些地区排号场面失控。百姓抱怨，经济适用房建的太少了；开发商却强调，经济适用房
把本属于商品房市场的那份蛋糕也抢走了；业内分析人士则极力赞成取消经济适用房，重新规划中国的住房结构，让保障房归政
府，商品房归市场。
针对经济适用房，中央政府一再出台措施规范其发展，但效果微乎其微。一片声讨中，经济适用房将走向何方？
二 经济适用房的优惠政策
经济适用房是指由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经
济适用房，从一开始就一直与“保障”这一词紧紧相连。尽管经济适用房有着部分商品房的属性，但是经济适用房政策
的出台的确给中低收入家庭带来福音。针对中低收入人群这样一个实力偏弱基数偏大的社会群体，政策性的经济适用房
在方方面面都体现了其“扶弱”性。
1）免交土地出让金。
《经济适用房管理条例》中明确规定：经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合
理布局，实行行政划拨方式供应，并免交土地出让金。由于土地成本占房地产开发成本的 3～4 成，免交出让金是经济适用房
价格低廉的重要保障。
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- 10. 2）行政收费减半。
建设和经营中的行政事业性收费，实行减半征收；属于服务性费用的，按低限收取；属于保证金、押金性质的，一律免
交；经济适用住房项目小区外的基础设施建设费用，由政府承担并同步规划和建设；营业税等税费也依法有所减免。
3）中低收入人群才能申请经济适用房。
《经济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：有当地城
镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；无房或现住房面积低于市、县人民政府
规定标准的住房困难家庭；家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；市、县人民政府规定的其他条件。
4）微利销售。
经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》的
规定确定；其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于 3%利
润的基础上确定。
5）经济适用房的销售价格由政府规定，低于商品房。
经济适用房价格构成包括住房建设的征地和拆迁补偿安置费，审查设计和前期工程费，住宅小区基础设施建设费，建
设工程费以及以上 4 项之和为基础的 1%～3%的管理费。
经济适用住房价格确定后应当向社会公示。
经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未
予标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。
6）户型限制。
经济适用房的户型限制在 60～80 平方米左右，以满足中低收入人群的基本住房需求为准则，并严格控制各户型比例。
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- 11. 三 经济适用房深陷困境
假如，实际操作中经济适用房的开发与建设能按照上述条例规定，一丝不苟的执行，经济适用房的未来无疑是光明
的。现实已经残酷的说明，这个假设不成立，因为这种理想状态中的执行方案是不存在的。
在市场竞争的反复磨砺中，经济适用房的经济性和适用性正在一点一点地消磨。下面房研网将从经济适用房现有的
一些典型问题出发，抽丝剥茧，探讨经济适用房问题产生的根源。
1）地方政府奉行“卖地财政”的问题。
免交土地出让金的确是保障经济适用房的廉价的一项基础条件。但在中国的大多数城市里，土地收益仍然是地方政
府收入的重头戏。据悉，地方政府收入中 30%～40%来自土地出让。“卖地”成了地方政府的核心“经济增长点”，“土
地财政”成了地方 GDP 增长的“支柱产业”。由于高档商品房建设的土地收益远远大于经济适用房用地，增值能力强的地块
当然不可能行政划拨给利润微薄的经济适用房，取而代之的只能是一些城郊地区，地块周围的配套设施不完善。一旦选
择了经济适用房，就意味着选择了交通不便，居住环境偏远，意味着每天在路上就要耗掉大笔的时间，城市扩张比较慢
的地区，这种情况持续的时间就越久。
另外，中央政府虽然要求各地要规划每年的经济适用房和廉租房的建筑面积，但地方政府往往由于资金力量薄弱而
将规划中的保障房搁置，停建。经济适用房在各个地区的发展屡屡出现断层。占城市人口 80%的中低收入家庭在没有经济
适用房可供选择的情况下，不得不把辛苦积攒了多年的积蓄投到贵得离奇的商品房市场中。
经济适用房供应的断层，直接导致商品房市场的需求过热，房价在 07 年高居不下，楼市一片虚假繁华。开发商一股
脑的全涌向了商品房的投资，经济适用房更加的无人过问。恶性循环过后，原本有能力购买商品房的人也因房价狂飙突
进式的增长，在高耸的楼价前，望而却步。原本就没有能力购买商品房的人群，掏干了积蓄，在被套上房奴的枷锁之后，
开始勒紧裤腰带过日子。相伴而生的是大量中低收入人群的消费能力锐减，近而导致各行业产能过剩，全社会经济水平
下行。
第 11 页
- 12. 虽然在经济适用房管理条例中规定，完善经济适用房小区的基础设施资金由政府负责，但一些经济实力较差的地方政
府根本无力解决这一问题。实践中也表明，价格低廉的经济适用房也屡屡因地理位置偏远、配套设施不全而遭弃购。
2）经济适用房申购人财产状况不明和分配不公的问题。
依照条例的规定，城市中几乎 80%的居民都有资格申请购买经济适用房。尽管在经济适用房销售环节中存在审核申请
人财务状况和公示购房者名单的要求，但这种公示和审核制度能产生作用的前提必须全社会普遍建立真实而完备的个人
信用体系。
在美国，金融机构可以从借款人的银行帐户、信用卡机构的资料中了解借款人的消费习惯、信用历史，并可以从借款人过去
几年的纳税申报表了解其目前的和预期的收入。在中国，收入状况往往被罩在个人隐私的光环之下，各地审核单位以“不宜
查问隐私”的借口来做“挡箭牌”，经济适用房购房人的收入水平究竟有多少，其实只有购房人自己知道。
收入状况是能否申请购买经济适用房的第一道关卡。把好关，建好的经济适用房才能真正落到住房困难的人群手中。
然而中国现行的收入统计制度并不能真实的反应申请人真实的收入情况。经济适用房在分配过程中严重的不公平、不透
明现象直接把经济适用房的保障性质透支殆尽。申请经济适用房，某种意义上成了一种全民运动。那么保障中低收入人
群的住房需求又是从何谈起？
3）经济适用房大户型屡禁不止的问题。
《经济适用房管理条例》中明确规定，经济适用房住房面积要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在 80 平方米
左右，小套住房面积控制在 60 平方米左右。但条例中同时还规定各地可以根据当地情况来规定经济适用房的户型面积和
各种户型的比例。这种政策的灵活性，对经济适用房的住房面积标准造成了巨大的挑战。以太原市为例，经济适用房的
单套住宅面积可以达到 140 平方米左右，户型比不能超过 10%。这种大户型的经济适用房，已经远远地超出了其追求适用
性的建设标准，反而与强调舒适的商品房相差无几。大户型的经济适用房已成为一种回报稳定的投资产业。随之而来的
是经济适用房小区的高空置率和高出租率。
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- 13. 在香港，供 6～12 人的家庭居住的廉租房公屋面积也仅为 69 平方米，人均居住面积 7.6 平方米。相对于同样是保障中低收
入人群的大户型经济适用房，面积整整缩减了一半。
4）经济适用房多头管理和地方政府权力寻租、监管失职问题。
经济适用房是由政府提供优惠政策，并指导建设的一种保障性住房。对经济适用房项目实施监督管理是政府应尽的
责任和义务。《经济适用房管理条例》规定，各地政府的计划(发展和改革)部门、国土资源部门、规划部门、价格行政
主管部门和金融机构根据职责分工，分别负责经济适用住房有关工作。也就是说，规划部门只规划，国土部只负责划拨
土地，房地局管发证，价格部门最后审定价格，而经济适用房项目在建设期中的一切过程通通交由开发商负责。相当于
开发商拥有了完全的主动权，在地方政府监管不力的情况下，户型面积可以随意掌控，配套设施可建可不建。有的开发
商甚至不执行政府规定的销售价格，擅自抬高销售价格。即使这样，相对于高不可攀的商品房价格，购房者也只能无奈
的选择接受。
开发商在这种多头管理的监管体制下，其开发建筑的项目本身就可能出现单元类型不当、朝向欠佳、容积率高、绿
化率低、停车位少等问题。经济适用房的建筑质量、建筑品质也屡屡出现问题。
两会期间，政府又通报了一批收受开发商巨额贿赂的政府官员。可以推测的是，经济适用房由于监管制度的缺位，
在经济适用房建成的每一个环节都极有可能出现政府“权力寻租”的现象。政府既是经适房政策的主导者，同时又是监
管者，两重身份之下的政府官员，难免有“湿鞋”的时候。一旦“权力寻租”成功，经济适用房就意味着变质，“居者
有其屋”的理想境界恐怕又要延后若干年了。
四 太原市经济适用房现状分析
时代精奇市场研究部通过分析太原市已建成的由政府直接投资建设经济适用房小区，对太原市经济适用房建设现状进
行深入研究。
经适房 开发商 地段位置 周边乘车 周围配套措施 物业管理情况 房价
第 13 页
- 14. 小区 路线
兴华苑 太原市 太原市兴华 105、10、 公交童心幼儿园、电车公 物业管理混乱，曾因房屋大面积 04 年约 2900 元/
小区 经济适 北街附近 19、615、 司、晋机医院、太原幼师、 漏水、业主无法使用维修基金等 平方米
用房发 801、805、 太原城市学院 问题产生纠纷，多次更换物业公 05 年约 3400 元/
展中心 821、821、 司 平方米
827、832、 06 年约 4800 元/
833、834、 平方米
835、852、 07 年底约 5500
869 元/平方米
长风小 太原市 小店区滨河 21、813、 水、电、暖、管道煤气 自入住以来，先后曾有多家 开盘时最低价格
区 经济适 东路长风桥 13、 39、 十中分校、老军营小学、幼 物 业 公 司 实 施 管 理 ， 其 中 ， 为 2430 元/平方
用房发 北 400 米 807、825、 儿园、水果批发市场、田森 管 理 时 间 最 长 的 不 过 4 年 ， 米
展中心 838、851、 超市、梓豪医院 而 最 短 的 才 10 个 月
856
东华苑 太原市 山西省太原 615、619、 学校、幼儿园、商场、市场、 供水、供电、供暖等部门均出现
小区 经济适 市杏花岭区 863、826 物业楼、客运东站、华北广 过问题；小区的配套工程学校、
用房发 五龙口街 播电视学校、水果蔬菜批发 幼儿园、商场、市场、物业楼等，
展中心 市场、太原市红高粱酒厂 被开发商卖掉；住宅维修基金不
能使用，使得漏水的房顶、跑水
的自来水管道不能更换等；物业
管理资料没有进行详细交换，物
第 14 页
- 15. 业管理比较混乱
西华苑 太原市 太原市万柏 16、859、 太原成成中学新校址将建 小区紧邻高速车道，高速的车尤
小区 经济适 林区西华苑 857、875、 在丽华苑 其是大车，车速快，扬尘，对周
用房发 路附近 847 围的居民安全及环境都不好；空
展中心 气污染较为严重
汇丰苑 金座建 太原杏花岭 19、615、 中心雕塑、喷泉花园、下车 曾因有线安装问题、停车收费问 2002 年开盘均价
小区 设工程 区北大街 801、852、 库及一层分户车库，太钢十 题发生物业纠纷 2500 元/平方米
集团 49 号 865 中、二十二中，购物超市、
邮局银行、太钢曙光医院、
智能化、楼宇对讲、电视监
控、24 小时巡更。
滨河小 太原市 万柏林滨河 807、6 智能小区、安防报警、中新 销售起价：2800
区 经济适 体育中心对 建路小学、滨河小学、十二 元/平方米
用房发 面 中、幼儿园，华宇购物广场，
展中心 中行、农业银行，太原市第
二人民医院、心血管医院
安广小 太原市 原万柏林果 12、821 市水泥制造厂、晋西机器工 路面破损严重、曾因供暖问题、 开盘时最低价格
区 经济适 树场内，与 业集团 煤气使用问题产生纠纷 990 元/平方米
用房发 晋西机器厂
展中心 相邻
第 15 页
- 16. 数据显示，自 2004 年至 2007 年，全省已通过实施安康居住工程建设经济适用房 1074.18 万平方米、9758 套。从 1996
年到 2002 年，太原市先后开发了兴华苑、长风小区、东华苑、西华苑、汇丰苑、安广小区、滨河小区几个“经济适用房”小区，
这些经济适用房都是由政府投资建设的安居小区，大多是建在城郊地区，位置较为偏远，但随着近几年城市加速扩张，交通不便
的问题已基本得到缓解。物业纠纷频繁是这些小区的共同特点，其中兴华苑和长风小区更换物业公司最为频繁。经济适用房小区
的诸多问题，让物业公司拒绝接管。因供暖、供水、供电导致的问题时有发生，小区内配套设施不齐全，房屋建筑安全问题也存
在隐患。
(一 )太原市经济适用房小区存在问题
1）小区内公共基础设施出售给个人。
以东华苑小区为例，市政府在建好该小区后，又将其出售给个人，东华苑小区内的小学也随之成为民办小学，高价学费让居
民望而却步。太原市经济适用房中心以东华苑已出售给个人为由，拒绝对东华苑小区负责。永乐苑的配套小学同样被出租给民办
学校，汇丰苑、滨河小区的配套学校一直无法交付使用。
2）经济适用房房屋质量存在严重缺陷。
建于 1992 年的滨河小区的房屋建筑质量存在严重问题。1999 年，513 栋 2 门 3 楼的阳台脱落把 2 楼的阳台砸塌；2005 年 6
月，513 栋的 1 门 3 楼阳台脱落，将 1 楼、2 楼的阳台砸塌；2006 年 9 月，512 栋 3 门 1 到 7 楼阳台全部脱落，将 2 楼一女主人
砸死。
3）经济适用房价格与商品房价格相差无几。
经济适用房售卖价格在政府物价部门核准后不得变动。兴华苑小区的售价却一直不停上涨， 年刚开始出售时约每平米 2900
04
元，05 年涨到每平米 3400 元，06 年又跳到每平米 4800 元，07 年底的时候涨到了每平米 5500 元，与一般的商品房价格相差无几。
4）经济适用房所占地段升值后，政府强令拆迁。
第 16 页
- 17. 长风小区，全市最大的安居小区，当年被评为优质工程、全国的样板工程，建于 1998 年，即将要面临被拆迁的命运。长风小区
当时建成时，交通不方便，水质也有问题，在经过十年的整理和完善之后，长风小区的配套设施也趋于完善。然而仅仅十年，长风小
区就被戴上了拆迁的帽子，已被划为“旧城改造”的对象。
长风小区位于滨河东路长风桥北 400 米，受太原市政府城市规划“南移西进”策略影响，长风街一带已成为开发商们的新宠。
由于地段急剧升值，也许在某些人眼里，仅仅能够满足“安居”功能的长风小区太浪费这块宝地了。长风小区，据说已经报出了
拆迁补偿价：4300 元/平方米。万事俱备，只等拆了。
5）单位自建经济适用房项目，完全由单位控制。
太原市经济适用房项目除了由政府直接投资建设的安居小区之外，还有由单位自建的职工住宅，大约解决了 1.8 万户中低收
入住房困难家庭的住房问题。单位自建职工住宅的经济适用房项目，完全由单位说了算，对经济适用房管理条例中提出的各种限
制性规定忽略不记，而真正有住房困难需求的老百姓却很可能买不到经济适用房。
(二) 未来太原市经济适用房的发展状况
1）太原市 2009 年经济适用房项目规划
依照《太原市住房建设 2009 年度实施计划》中规定：今年要完成新建经济适用住房开工面积 15 万平方米、2500 套。西华苑
三期建设年内保证 5 万平方米主体竣工，西华苑四期、兴华苑、汇丰苑等 3 个项目将加快建设手续的办理，确保年内开工建设。
金桥街和西峪街经济适用住房项目，年底前完成农用地转用申报。今年 3 月底前，经济适用住房的准入标准将调整到位，申购条
件放宽到“家庭年收入在 3．6 万元以下、无住房或家庭住房建筑面积不足 60 平方米”。
2）新投建的经济适用房能否建给真正需要保障性住房的人群？
在中央大力扶持保障房项目的利好政策下，太原市的经济适用房建设又迎来一个高潮。这个初衷美好的政策，即将进入到这
样一个怪圈：政府拿钱建设却疏于监管，开发商更加唯利是图，15 万平方米的经济适用房项目正在筹备当中，如果依然奉行之前
第 17 页
- 19. 黄文仔认为应该引导中低收入家庭去市场上买便宜一点的房子。他还建议，政府可以把经济适用房交给开发商来做，廉租房
由政府来做，但可以借手发展商来管理，这样，还可以防止腐败。
3）蔡继明 经济适用房分配不公
政协委员，清华大学人文学院研究所副所长蔡继明认为，在经济适用房和两限房的建设过程中出现了许多问题。大量经济适
用房被分配到一些高收入人手中。而经济适用房在建设过程中占用了大量公共财政的资金。公共财政的这笔钱本应用于解决社会
最弱势群体的住房需求。“如果最终社会最弱势群体没有得到，反而让不该得到的人得到了，大家自然会有意见。”
4）王超斌 经济适用房“变售为租”
全国政协委员，河南中陆物流配送有限公司董事长王超斌认为国家应该提供大量保障性住房，但这种保障性住房不应该给居
住者产权。他建议把经济适用房“变售为租”，租的人没有产权。只有这样，才能符合保障性住房的内涵。
二 经济适用房存在的合理之处：制约高房价
经济适用房在当下的这种高房价的市场环境中，的确是对高房价起到有效钳制的作用。一旦停建，中低收入家庭在当下的市
场化严重不足的房市里，更难实现“居者有其屋”的目标。
对于今年“两会”上一些代表和委员的“停建经济适用房都建廉租房”的建议, 住房和城乡建设部副部长齐骥说,到目前为
止,经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分,实际各地在执行的过程中,也有不少因地制宜的政策调整。房价相对比较高、
收入比较高的地区,经济适用住房仍在大量的建设。对一些西部地区,收入相对比较低,房价本身也不高,再加上土地价格也不高的
地方,他们逐渐的把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉,另一部分通过市场解决掉。
三 经济适用房的存与废
80%的城镇居民有条件申请经济适用房，90%的城镇居民都梦想能拥有一套真正的经济适用房，但这些大多数人群并没有掌握
话语权，他们的呼声才是真正的“民生”。在这次两会上，建议取消经济适用房的多是些开发商代表，他们的言论自然也成了开
发商这一利益群体的典型代表。尴尬如“鸡肋”的经济适用房，存还是废，的确是个问题。
第 19 页
- 21. 银行|开发商|购房者博弈
谁主沉浮？
GDP 22 年，30 倍！
据中国国家统计局 2009 年 1 月 22 日公布的数据显示，2008 年全国城镇居民人均可支配收入 15，781 元，比上年增长 14.5%，
扣除价格因素，实际增长 8.4%。相对于 07 年全国城镇居民人均可支配收入 12.2%的增幅虽有所下降，但仍保持较高的增长幅度。
自改革开放以来，中国经济总量一直呈现跃进式前进的态势，中国国内生产总值 1986 年突破 1 万亿元，2001 年突破 10 万亿
元，2006 年突破 20 万亿元。国家统计局 2009 年 1 月 22 日发布的初步核算数据显示，2008 年中国国内生产总值为 300670 亿元，
比上年增长 9.0%。遭遇历史罕见的特大自然灾害和国际金融危机的不利影响，国民经济仍然呈现较快增长的发展态势。
令人费解的是，国民经济较快增长，但近几年人民生活质量的提升速度却显缓慢。社会大众的体会是：买不起房、看不起病、
上不起学。
两会期间，政协委员们纷纷把聚焦的热点投向了房地产。过热的房地产业在这番金融风暴中迅速降温。房价高速膨胀，居民
收入虽然有所增加，但其增长速度却远远抵不上房价的攀升速度。
社会创造的财富哪里去了？居高不下的房价背后究竟是什么？
山西房研网分析员将通过研究银行的金融运作体系和开发商的操作模式，解析居民收入持续增加与住房消费负担沉重的原
因。
第 21 页
- 22. 银 行：存款、贷款利率倒挂
例如：工行现行存款年利率为 3.6%，贷款 5 年以上年利率为 5.94%。
一名购房者在辛勤工作数年后，在中国工商银行存款 20 万元。银行通过吸收这位购房者的 20 万存款，5 年之后，需付给存
款人利息为：20 万×3.6%×5=36000 元；这 5 年之中，银行又将 20 万贷款给其他购房人，银行可获得贷款利息 20 万×5.94%×
5=59400。5 年之内，银行利用这位购房者的 20 万存款，盈利共 59400-36000=23400 元。
整存 5 年之后，准备买房。存款 20 万用于首付，另外向中国工商银行贷款 20 万元，还款期限为 15 年。利用等额本金的还
款方式计算，购房者应付给银行的利息为：90909 元。
在购房者存款到还完房贷的这段期间，银行通过存贷利率倒挂，从这位购房者身上盈利共：114309 元。
这只是一个模型化的极端例子，但也可能就是数以亿计的存款人当中一个活生生的例子……
银行的生存方式
银行机构需要生存运转，在市场化环境下，利用存贷款利率差、存取款时间差取得一定的收益以保证自身正常运转，这是合
理的。在储蓄过程中，银行需要支付部分储户的储蓄本金以及额度不大的利息。理论上讲，如果没有新的资金来源，银行将没有
办法支付后期的本金以及利息。同时，银行自身的成本损耗，也会计入支出。
所以，银行为防止风险，需要采用其他方式来获取新的资金来源。
一是提高存款利息。银行面对的客户包括了企业、个人。银行以“高利息”的“理财”概念，吸收更多的储户存款，以使资
金更多流向银行，而不是流向其他投资领域。包括许多基金等理财产品，本质上都是扩大储蓄的目的。但这同时也意味着银行将
付出更多的利息。一旦出现“挤兑”这种极端的金融危机，银行还是会崩溃。
二是，银行把存款用于借贷。银行的本质，就是它的融资功能。通俗说，就是把我们的钱拿去“理财”，借给别人，利用存
贷款差额来获得收益。这也是为什么我们把钱存到银行，银行要付我们利息的原因。当银行把存款借贷出去，而借款人很有可能
就是原来的存款人。于是，存款人的身份从债权人变成了债务人，需要给银行支付利息了。我们叫他“两面人”
。
第 22 页
- 24. 一 房市坚挺时：
在 2006—2008 年上半年，中国房地产行业在各行各业资金的鼎力“支持”下，呈现虚假繁荣。大量资金的注入，直接催生
了房地产行业的巨大泡沫，在一些一线城市如深圳、北京房价已经高到难以置信的地步。但正是这种房市的繁荣景象，让银行的
投资人更加钟情于房地产。开发商被评为银行贷款的优质客户。
银行的资金通过开发商在房地产领域流通之后，能够迅速的产生利润。在巨大利润驱使下，银行对开发商的贷款条件实行大
幅的优惠，包括降低贷款利率，延长还款期限等。有些地区，开发商甚至可以只凭一张土地证就能从银行获得大量贷款。
2003 年，中国人民银行颁布加强房地产信贷管理的条例中规定：各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土
地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地
的评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。也就是说，假设开发商已经取得的土地证评估价值为 5 亿元，那么开发商可获
得的贷款最高额度为 3.5 亿。
这种优惠政策就意味着开发商甚至可以没有项目的启动资金，在缴纳土地出让金后，用土地证贷款筹集项目资金。
开始建设后，开发商可以通过预售制度回笼一部分资金。同时，建筑公司为其垫资到一定程度。这期间，开发商边建边卖，
依靠销售回款再运作下一步，比如支付银行利息、补交土地出让金、支付部分工程款、支付其他运营开支等……其他收入纳入房
地产商的利润。
在这个过程中，银行和开发商都是赢家。银行通过个人购房信贷业务，迅速加大了贷款额，利用存贷款差额获得高额回报；
而开发商也可以用较低成本就将巨额的利润回收。房价在开发商和银行的双重利润的“支持”下，越涨越高。但房屋又是生活必
需品，想拥有一套自己的房子的老百姓，就得依靠勤奋和节俭来积累资金。月供还完之后，一生中风华正茂的岁月怕也过去了。
二 房市低迷时：
自全球金融危机以来，房地产企业洗牌正在加速。银行对开发商的态度也发生着转变。
2008 年 6 月，银监会接连下发《进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《对房地产委托贷款情况进行调查的通知》，
第 24 页
- 26. 2、城市居民消费支出呈现多元化趋势
“城镇居民人均消费性支出”是指城镇居民人均用于满足家庭日常生活消费需要的全部支出，包括食品、衣着、家庭设备及
服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育文化服务、居住、杂项商品和服务等八大类。
2007 年太原市城市居民人均消费支出达到 10941 元，比上年增长 19.5%。各项消费支出按所占比重排序依次为：
表-2：2007 年太原市城市居民消费品支出情况
教育文化 家庭设备
交通及通 杂项商品
居住类※
类别 食品类 娱乐服务 衣着类 医疗保健类 用品及服
信类 与服务类
类 务类
支出（元） 3172 1694 1646 1196 1125 1079 696 333
同比增长（%） 20.2 35.8 16.3 23.7 0.8 23.0 2.4 55.7
所占比例（%） 29.0 15.5 15.0 10.9 10.3 9.9 6.4 3.0
3、消费价格继续上涨
调查结果显示，2007 年居民消费价格总指数（CPI）为 104.1%，消费价格总水平比 2006 年上涨 4.1%，涨幅加快 2.5 个百分
点。从八大类消费品价格看，上涨的有 5 类：食品类上涨 12.6%，居住类上涨 3.3%，家庭设备用品及维修服务类上涨 3.2%，烟酒
及用品类上涨 1.6%，娱乐教育文化用品及服务类上涨 0.2%。下降的是：衣着类下降 3.7%，交通及通讯类下降 0.5%，医疗保健及
个人用品类下降 0.1%。
4、城乡居民储蓄存款余额 1307.24 亿元，比年初增长 10.5%
截止 2007 年末，城乡居民储蓄存款余额 1307.24 亿元，比年初增长 10.5%，其中：城镇居民储蓄 1217.97 亿元，增长 10.0%；
农村居民储蓄 89.27 亿元，增长 17.4%。
（以上数据来源：太原市统计信息网《2007 年太原市国民经济发展综述》）
第 26 页
- 27. 5、2007 年太原市房价收入之比为 10.8 倍
“房价收入比”，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。通
过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出，合理的房
价收入比应该为 4 倍至 6 倍。
表-2：2003-2007 年太原市房价收入比
年份 城市居民人均可支配收入 三口之家年收入 商品住宅均价 90 平方米总价 房价收入比
2003 8264 24792 2986 268740 10.8
2004 9353 28059 3200 288000 10.3
2005 10476 31428 3687 331830 10.6
2006 11741 35223 4099 368910 10.5
2007 13745 41235 4953 445770 10.8
* 由于国内对房价收入比的计算方式在政府与学术界有所争议，本文采用了政府有关部门的计算方式及公布文本。
一连串的统计数字、一个个统计学的概念……对于普通购房人意义何在？
大致的脉络就是：总体上收入增长，但只有 11%左右能用于住房消费，以 2007 年家庭年收入官方数字 41235 为基数，一年当
中用于购房等相关支出的总数约为 4200 元，每月平均 350 元。如果月供是 1000 元左右，那么就需要花掉总收入的 30%用于房屋
类消费支出。按照目前太原市房价倒推，如果首付 30%，贷款 15 年，那么总房款应该在 30 万左右。
目前，太原市性价比相对较高的房屋总价都在 60 万-70 万之间，还是上述的贷款方式，月供将达到 2500 元左右，几乎是统
计额的 7 倍。那么用于房地产类的消费比例将会占到总收入的 77%左右。
又一个数字，结合购房人的自身体会，太原房价高低，自有评论了。在这一过程中，购房人要保证不失业、少生病、别出什
么大事儿……因为房子，在还清贷款之前，应当算是银行的。
第 27 页
- 30. 项目广告投放排名
2009 年 2 月太原市各项目于太晚/山晚投放广告金额/投放频次排名
7 70
6 60
5 50
4 40
3 30
2 20
1 10
0 0
恒 滨 水
太 太 华
A
域
河
大 原
原 城
+
· 金
富
水 城 5
岸
岸 恒 力 米
大 城 4
绿
洲
投放频次 投放金额（万元）
数据来源：时代精奇市场研究
表１报纸广告投放金额/投放频次排名
第 30 页
- 31. 投放金额（万元）
70
60
50
40
30
20
10
0
城
岸
岸
4
城
城
洲
5米
力
水
金
河
华
绿
富
大
域
滨
A+
大
原
恒
水
恒
太
·
原
太
数据来源：时代精奇市场研究
表２报纸广告投放金额排名
7
6
6
5
4
4
3
3
2 2
2
1 1
1
0
城
岸
岸
城
4
城
洲
5米
力
水
金
河
华
绿
富
大
域
滨
A+
大
原
恒
水
恒
太
·
原
太
数据来源：时代精奇市场研究
表３报纸广告投放频次排名
第 31 页
- 32. 2009 年 2 月在太原晚报和山西晚报投放硬广的楼盘共有 9 个，共投放广告 26 则。其中本地楼盘有 7 个，外地有 2 个。
从表 1 看，09 年 2 月太原市本地广告主中投放金额排在第一位的是恒大水岸，投放频次 2 次，本月在山晚投放的是 1 则 4 版
的铜版纸通版广告，为 2 版一个通版，在太晚投放的是 1 则 2 版的通版广告，投放金额共约 59 万元；
（本次恒大水岸在山晚投放
的报纸广告材质为铜版纸，加印刷等费用，恒大水岸在山晚的投放金额约 50 万元）
投放金额排第二的是太原·恒大绿洲，在山西晚报的头版投放一则 0.75 版的广告，投放金额约为 12.6 万元；
投放金额排第三的是太原富力城，共投放 2 则广告，在山西晚报头版投放了一则整版，一则半版的广告，投放金额约为 8.4
万元；
投放金额排第四的是滨河城，共投放 6 则广告，在山晚和太晚分别投放 3 则 1/4 版广告，投放金额约 7.59 万元；
投放金额排第五的是 A+5 米 4，共投放 4 则广告，在山晚和太晚各投放 2 则半版广告，投放金额约为 6.58 万元；
投放金额排第六的是华城，共投放了 3 则广告，本次在山晚投放 2 则半版广告，在太晚投放的是一则 1/4 版广告，投放金额
约为 5.06 万元；
投放金额最少的是水域金岸，本次在太晚投放广告 1 则半版黑白广告，投放金额约为 1.65 万元。
（本次山西晚报/太原晚报广
告执行价均按刊例价的五折执行计算）
第 32 页
- 34. 项目名称 项目状态 物业属性 项目位置 预售证号 所属区域 售楼热线
（2008）并商房
基本情况 杏花岭区晋安东街 3 预售字第 0027
太原富力城 在售 住宅 号（北河湾二十四中 号,（2008）并商 杏花岭区 3272777、3432777
向北 300 米） 房预售字第 0033
号
投资商 开发商 规划设计 营销代理 景观设计 建筑设计 承建公司 广告推广
太原富力城 广州六禾建筑 广州天力
相关单位 时代精奇
富力地产集 广州市住宅建筑设计
房地产开发 设计咨询有限 自销 建筑工程
WVA+e group
团 院有限公司 广告
有限公司 公司 有限公司
占地面积 总建筑面积 建筑结构 建筑形式 容积率 规划布局 建筑层数 车位比
211 万平米， 计划分 7 期开发，一
106 万平米 首期 58 万平 框剪 板楼 期规划 30 万平米， 高层
2 21 1：0.8
米 栋高层板式住宅
总体规划
车位数 总栋数 户型面积 户型格局 格局形态 绿化率 总户数
地上 486 个， 二室二厅三室二厅
一期 21 栋 87-180 平米 平 3549 户
41%
地下 3489 个 四室二厅
开工时间 竣工时间 开盘时间 内部认购时间
项目周期
08 年 7 月 27 日一期开盘 2008 年 6 月
2008-5-15 2009-11-1
开盘价格 起价 4800 元 均价 成交均价：5369 元/平米，销售报价：4600-6000 元/平米
第 34 页
- 36. 二、营销推广分析
1、太原富力城 2008 年 5 月-12 月报纸广告投放解析
1）投放分析
太原富力城2008年5月—12月于报纸投放广告频次/版面/金额图
7 35
6 6
30.7
6 30
24.2 23.3
5 25
4 4 4 2.3
24 4 4 4 4
4 20
18.9
3 15
2 2 2 2 2 2
10.7 1 0 . 7 10
2 10.7
1 5
0 0
2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月
投放总次数 投放总版面(以23*32.5cm为1版) 5折执行价(万元)
数据来源：时代精奇市场研究
时代精奇市场研究部统计，从其广告投放情况来看，太原富力城 08 年 5 月起在报纸媒体上投放广告，至 12 月共推出 28 次
广告，广告总投放金额约 151 万元（按报纸刊例价五折执行计算）。08 年该项目推广周期为 8 个月，其中，从 08 年 5 月到 6 月，
共投放了 6 则，在 7 月整月共投放 6 则，占总投放量的 21%，为 08 年投放波峰，从 8 月开始到 12 月投放广告量比较稳定，保持
在每月 2—4 则广告。
该项目于 08 年 7 月 26 日开盘，开盘期多为宣传品牌形象及工程进度，是房地产商传播楼盘信息，以及扩大品牌知名度的关
键阶段，购房者最直接的信心来自发展商品牌、楼盘的工程进度以及证件等问题，为扩大影响力故 7 月广告量较大。在随后的 9
第 36 页
- 37. 月、10 月、11 月该楼盘投放的广告量依然没有减少，主要推出项目的工程进度和促销活动。到 12 月广告量的投放有小幅下降。
而之前的 5、6 月为该楼盘前期积客期。
2）卖点分析
太原富力城2008年5月—9月营销推广分析
4
3
2
1
0 大 大 样 开 样 样
热
发 发 2
组
规 规 板 板 销 板
展 展 盘
间 间
模 模 团 园
区 商 卖 卖
域 开 开
品 林
卖 卖 点 点 销
牌 放 放 开
点 点 售
放
2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月
数据来源：时代精奇市场研究
时代精奇市场研究部根据太原富力城营销推广期 5 月—9 月卖点图分析得出：
2008 年 5 月和 6 月，开发商通过描述楼盘及发展商形象来增强购房者对项目的可信度，以楼盘硬件的大规模卖点、区位价值
卖点以及销售与工程进度卖点，强化项目在消费者心中的影响。7 月、8 月和 9 月，地产商主要以样板间开放，展示楼盘工程进
度为主力卖点，首先推出项目的工程进度，通过在公众面前打造企业完美成熟的形象而获得公众信任和认可，其次则以推广项目
的开盘卖点赢得购房者的关注，最后则以热销与 2 组团销售卖点，以销售进度让购房者更进一步了解了项目的现状。
第 37 页
- 38. 太原富力城2008年10月—12月营销推广卖点分析
1.5
1
0.5
0 样
热 精 精 规 节
优 发 优 发
板
销 划 日
惠 装 装 展 惠 展
园 促
促 商 促
修 修 卖
卖 卖
销 林 品 销 销
卖 卖 点
点 点
开 牌
点 点
放
2008年10月 2008年11月 2008年12月
数据来源：时代精奇市场研究
时代精奇市场研究部根据太原富力城营销推广期 10 月—12 月卖点图分析得出：
08 年 10 月，太原富力城投放的广告主要以销售与工程进度为卖点，使购房者直接了解了项目工程现状。同时由于购房者也
比较关注项目特点和销售方面的情况，所以结合精装修卖点和优惠促销卖点，满足了购房者的需求。11 月在推出项目精装修、规
划卖点信息的同时又进一步描述了开发商品牌形象，以软文的形式讲述了企业获得的荣誉以及项目的基本信息，让购房者在关注
项目现状的同时，对品牌形象也有了更深一步的了解。在 12 月投放的广告以发展和节日促销为卖点，描述了项目所属的胜利街
东延主干道通行的信息，同时根据购房者的心理，在年底举行节日促销活动。
第 38 页
- 39. 富力城2008年营销推广汇总分析
6
5
4
3
2
1
0 样 样 大 开
精 热 节 规
优 发 发 发 2
板 板 组
规 销 日 划
惠 展 装 展 展
盘
间 园 促 区 团
模 促 商 修 卖 卖
卖 卖
开 林 销 域
销 品
卖 卖 点 点 点 点 卖
放 开 牌
点 点 点
放
数据来源：时代精奇市场研究
时代精奇市场研究部根据太原富力城综合卖点图分析得出，太原富力城 08 年广告营销宣传以销售与工程进度为主推卖点，
主要是以样板间开放和样板园林开放为卖点，结合大规模卖点以及开盘卖点、热销卖点、精装修卖点和促销活动卖点，再以开发
商品牌形象为铺垫，让购房者更进一步的了解到开发商的企业品牌形象及项目的工程现状和销售信息及产品的定位，也准确的掌
握了开盘时间和销售进度。次卖点则是推出规划卖点和 2 组团卖点，更进一步增强了购房者对楼盘项目的认知、认可、信任和依
赖程度。区位价值和创意促销则是开发商选择的辅助卖点，开发商通过宣传其楼盘的发展区域，通过发展区域规划的引导，加深
购房者对项目地段的认可度，为项目的销售奠定基础。
3）广告语分析
日期 主广告语 副广告语 文案及促销信息 频次
第 39 页
- 40. 5月 光耀中国人居未来 太原 热贺富力地产荣膺“中国驰名商 2005-2007 年度全国房地产综合实 1
你好 布局中部六省落子 标”称号！ 14 年|11 大城市|70 力第一名 2001-2005 中国房地产
三晋大地 余项目 千万人的幸福 品牌企业 广东省百强民营企业前
五强，房地产业第一名 广州市百
强民营企业第一名… 今天，“中
国驰名商标”荣誉，是对富力地产
14 年地产深耕成果的肯定；明天，
富力地产将继续秉承“富而思进、
力创新高”的精神，为 13 亿中国
人，创造更美好的居住未来。
富力地产 携手太原东部 太原你好 东部 未来龙城发展大 太行路北进 胜利街东延 开启东 1
腾飞 趋势 部城市发展新版图 向东，太行路
北进、北中环南下、胜利街东延、
府东街东延、南内环东延、学府街
东延……一条条路网迅速向东；北
眺，龙潭湖生态高档住区、希尔顿
国际大酒店沿胜利街步步东进，一
条黄金发展线逐渐清晰；东山植物
园以及卧虎山生态园渐成气候，两
大绿肺成为东部点晴之笔；南望，
朝阳商圈、双塔文化园、东山绿地
第 40 页
- 41. 高档别墅区渐次排开……未来的
东部大版图即将展现 商业网
络布局 CBD 中枢耀现 昔日老城辉
煌今朝重现 北城，成熟的生活配
套：华北广院、山大工程学院、省
实验中学、太钢一中、五一小
学、……学制完备、人才辈出；山
医大二院、中心医院……多所医院
汇集更有省政府、市政府、省政协
等首脑机关坐镇；无数记录城市成
长的街巷与古迹旧址以及遍布其
间的商业网络……北城，更有资格
成为城市品格的标志性符号。
5 分钟火车站 10 分钟柳巷商圈 便
利生活近在咫尺 现在，十余路城
市公交畅行于东部交通干线，到达
太原火车站仅 5 分钟车程、进入市
中心柳巷大商业区 10 分钟车程、
西行 15 分钟即可来到湿地公园一
万米汾河公园起点……未来，更加
完善的路网格局，更加高效能的道
第 41 页
- 42. 路通行能力，让城市交通的拥堵一
去不返！一个曾经辉煌的区域，即
将迎来它第二次的重生！
天地造化 大城诞生 200 万平米东南亚风情社区 太原你好 百亿投资造新城 完备 2
配套城中城 热带园林又一城 精
装华宅耀龙城
本月富力城首次在报媒投放广告，主要目的是宣传开发商的品牌形象，首先用“中国驰名商标”的称号率
简析 先打出开发商品牌，同时逐一介绍了企业的各种荣誉。其次描述了项目的位置在太原的东部地区，着重说
明了项目在胜利街东延段。在月底投放 2 次广告，推出了东南亚风情社区，并且说出了项目为精装华宅。
大城华章 张弛高阔人生 200 万平米东南亚 6 月 28 日样板间开放欢迎品鉴 百 1
风情社区 亿投资造新城 热带园林又一城
6月 精装华宅耀龙城 完备配套城中城
明日尊贵样板间盛情开放 200 万平米东南亚风情社区耀现龙 百亿投资造新城 热带园林又一城 1
城 精装华宅耀龙城 完备配套城中城
本月投放 2 次广告，主要以推出 200 万平米东南亚风情社区为主卖点，同时宣传富力城项目样板间开放的
简析
信息，意在让购房者在了解项目的同时，及时知道项目的基本信息和工程进度。
彩蛋 样板间盛情开放 恭 200 万平米东南亚风情社区 耀现 百亿投资造新城 热带园林又一城 2
7月
迎品鉴 龙城 精装华宅耀龙城 完备配套城中城
彩蛋 样板间盛情开放 7 月 12 日“清凉一夏，浪漫之旅” 百亿投资造新城 热带园林又一城 2
主题系列活动 200 万平米东南亚 精装华宅耀龙城 完备配套城中城
风情社区耀现龙城
第 42 页
- 43. 7.26 开盘 诚意金最后召集 请备现金两万 富力城引发全城聚焦！向莅临盛典 2
截止时间：2008 年 07 月 25 日 18： 的尊贵来宾致谢！200 万平米首席
00 凡已交诚意金客户 开盘当 东南亚风情社区盛大开盘！精装生
天认购成功即可获 97 折优惠 活，耀显龙城 百亿投资造新城
热带园林又一城 精装华宅耀龙
城 完备配套城中城
本月共投放广告 6 则，分别在上旬、中旬和下旬各投放 2 则，上旬的广告主要内容是推出项目样板间开放，
并继续介绍东南亚风情社区，明确了富力城物业类型为精装华宅，以百亿投资造新城说明富力项目的规模
简析 之大。中旬投放的广告主要宣传项目样板间开放，同时也宣传了项目开展的系列活动，扩大了对购房者的
影响力。在月底推出了项目开盘信息，开盘主要是以促销为主，本次开盘促销活动中以诚意金最后召集以
及已交诚意金客户获 97 折的优惠促销来吸引购房者购买。
热烈庆贺富力城 A1A2 号楼 A3 号楼精装仅余 30 席 A5 号楼超 现正热销 欲购从速 即日起现场 1
售罄 低总价 36 万元起 购买毛坯房 有精美礼品赠送 数
量有限 先到先得
2 组团即将开幕 A6、A7、A15 号楼即日起接受咨询 A6 号楼直面样板园林，87 ㎡快乐 1
两居，144 ㎡大气三居，东南亚暖
8月
风提早享受；A7 号楼背倚中央水
景，180 ㎡尊贵四房，奢美落地飘
窗客厅，全景观花园露台，更显全
明 尊 贵 ； A15 号 楼 邻 水 而 居 ，
130-145 ㎡超值三室享受，别致入
第 43 页
- 44. 户花园，巴厘曼舞生活尽待拥享。
本月富力城投放的广告主要宣传的是项目的销售进度，以楼盘售罄信息和精装修为卖点，在购房者已经对
项目和项目的工程进度有所了解后，再把销售进度信息传递给购房者，并且以 36 万元的超低总价和送礼
简析
等促销活动赢得购房者的信赖。随后，推出了 2 组团即将开幕的信息，并介绍了即将推出的 3 栋楼的基本
信息，让购房者能够第一时间知道项目的动态。
2 组团实楼板房样板园林 9 月 28 日斑斓绽放 恭迎莅临 即日起至 9 月 30 日诚意认购富力 4
城 2 组团享受以下优惠折扣 两盘
同贺倾城献礼 庆贺富力·现代广
场 奠基仪式隆重举行特惠 95 折
庆贺富力城 1 组团顺利封顶特惠
9月
96 折 惊喜狂欢价： 折×96 折×
95
99 折 五证齐全品牌保证 1、品牌
实力 2、选址有道 3、完善配套 4、
交通便利 5、天然氧吧 6、精装成
品
在本月底富力城投放了 4 次内容相同的广告，主要推出 2 组团实楼板房样板园林开放，同时富力城另一个
简析 楼盘“富力现代广场”奠基仪式举行 95 折优惠折扣以及 1 组团封顶推出优惠价 95 折×96 折×99 折。 1、
以
2 组团的优惠折扣信息不仅描述了项目的促销活动的积极，同时也描述了项目在工程进度上的完善。
热烈恭贺富力城 2 组团精 即日起至 10 月 18 日前诚意认购富 1
10 月 装实楼板房样板园林盛大 力城 2 组团享受以下优惠折扣 两
开幕 盘同贺倾城献礼 庆贺富力·现代
第 44 页
- 45. 广场 奠基仪式隆重举行特惠 95 折
庆贺富力城 1 组团顺利封顶特惠
96 折 惊喜狂欢价：95×96 折
富力城 2 组团 精装成品见 至 10 月 19 日认购富力城 2 组团享 1
证人居典范 受以下优惠折扣 两盘同贺 倾城
献礼 庆贺富力·现代广场 奠基仪
式隆重举行特惠 95 折 庆贺富力城
1 组团顺利封顶特惠 96 折 惊喜狂
欢价：95×96 折
富力城 2 组团 持续旺销 精装 龙城罕有 荣耀尊献 至 10 月 26 日认购富力城 2 组团享 1
受以下优惠折扣 两盘同贺 倾城
献礼 庆贺富力·现代广场 奠基仪
式隆重举行特惠 95 折 庆贺富力城
1 组团顺利封顶特惠 96 折 惊喜狂
欢价：95×96 折
富力城精装房引爆龙城楼 14 年·11 座大城市·70 余项目千 1
市 万人的幸福 富力城引爆楼市 1 组
团 2 组团火热销售胜利街打通带给
杏花岭区什么？ 全功能生活配套
带给业主什么？富力精装房到底
带给我们什么？
第 45 页
- 46. 简析 本月富力城项目投放 4 则广告，主要以推出 2 组团精装房开放为主。富力城项目以精装修为主推项目，本
月分 3 期介绍了富力城 2 组团的信息，首先以 2 组团精装实楼样板房样板园林开幕为主，介绍项目的工程
进度，其次介绍 2 组团精装成品以及描述了 2 组团的销售进度为持续旺销，并强调说明精装是龙城罕有，
同时推出 2 组团认购期间的优惠折扣以及介绍富力城又一项目富力·现代广场奠基特惠和 1 组团封顶特惠
的信息。在月底依然以介绍精装修为主，用疑问的语气更强调了项目的各种优点和优势。
富力城引领东部城区宜居 14 年·11 座大城市·70 余项目千 1
时代 万人的幸福 富力城引爆楼市 1 组
团 2 组团火热销售胜利街开通瞬间
11 月
激活东部城区 东山区 森林浴 动
物园 植物园 绿氧洗礼 紧贴主城
中心 高尚配套凝聚力
富力城巨礼 特惠房隆重 贺富力地产 2005-2008 连续四年 无 1
推出 12 万 总价优惠最高 蝉联中国房地产企业综合实力第
幅度 一 国际统计局权威发布
刘军畅谈：富力地产连续 品牌闪耀中国 优势区域环境 全 1
四年蝉联“全国房地产业 能生活配套 精装成品华宅 风情
综合实力第一名” 水景园林 引爆龙城楼市
富力城全精装景观华宅 38 贺富力地产连续四年蝉联中国房 1
万起 地产企业综合实力第一（国际统计
局权威发布）
简析 首先介绍了富力城项目的区位，东部城区说明了项目的区位价值，上风上水为宜居区域。14 年·11 座大
第 46 页
- 47. 城市·70 余项目千万人幸福说明了富力城项目的开发范围之广，影响力之深。其次项目推出特惠房，价格
为优惠最高幅度，并描述了富力地产的企业荣誉，让购房者提高了购买信心。用软文的形式描述富力城总
经理刘军讲述富力企业荣誉及介绍项目的概况。在本月底主要推出富力城全精装的景观华宅及价格，并介
绍了企业连续四年蝉联中国房地产企业综合实力第一的荣誉。
富力城热烈庆祝胜利街东 贺富力地产加续四年蝉联中国房 富力感恩太原 一路有你 08 感恩 1
12 月
延主干道通行 地产企业综合实力第一 3 重豪礼
迎两节富力城 重磅特惠 赠送 1000 元/㎡豪华精装修 92 ㎡ 本周六 彩蛋现场圣诞礼物大派送 1
进行到底！抄底价 4600 元 甜蜜 2 房 143 ㎡温馨 3 房 177 ㎡ 惊喜送不停 08 感恩 3 重豪礼 富
/㎡起 尊贵 4 房 力城全精装景观华宅 38 万起 特惠
房源有限 分秒递减 彩蛋现场惊
喜大抽奖即开即兑 奖金直抵房款
凡优惠期间老客户介绍新客户成
交 双方均可获赠 2 年物业费（含
税） 优惠活动有效日期： 2008
至
年 12 月 30 日
本月富力城投放广告的内容首先以庆祝胜利街东延主干道通行为主，让购房者第一时间了解到影响项目的
重要因素——交通状况，以企业荣获的中国房地产企业综合实力第一加以陪衬，同时又以抒情的语言感恩
简析
太原并结合送礼的方式，更增加了购房者对项目的认知、认可和信赖程度。其次用特惠促销活动，送精装
修，介绍户型，并详细介绍送礼活动的内容来吸引购房者。
太原富力城在山西晚报和太原晚报广告投放周期为 8 个月，太原富力城是太原市 08 年新盘，在首度投放
综述
广告主要以介绍开发商品牌形象和企业所获荣誉为主，让购房者首先了解项目的基本情况，然后介绍项目
第 47 页
- 48. 的所属区域，并在第一周期提出项目的主推项目为精装修项目，让购房者首先眼前一亮，根据购房者的心
理进一步介绍项目的销售与工程进度，同时始终以精装修为主推卖点，加以用特惠折扣活动打动购房者。
后期主要以介绍项目所在区域的胜利街东延主干道的通行和企业荣誉来加深购房者对项目的了解。并 4 次
介绍了企业为连续四年蝉联中国房地产企业综合实力第一，为项目的销售奠定了良好的基础。
※ 蓝色表格意为软性文章
4）报纸媒体选择倾向
2008年度太原富力城于报媒投放图
100
77.2
74.2
80
60
40
14 14 14 14
20
0
投放总次数 投放总版面 执行价(万元)
山西晚报 14 14 74.2
太原晚报 14 14 77.2
数据来源：时代精奇
从媒体选择来看，山西晚报与太原晚报均属于都市类晨晚报，故在这两大报纸媒体投放地产广告会达到良好的宣传效果。据
时代精奇市场研究部统计，太原富力城项目选择山西晚报和太原晚报为宣传渠道的机会均为 14 次，山晚执行金额约为 74.2 万元，
太晚执行金额约为 77.2 万元。这与报纸的发行量、创办内容特色、报纸针对人群、传阅率有一定的关系。太原富力城在山西晚
报和太原晚报投放的均为整版广告，均以 28 期彩色投放。
第 48 页
- 61. 2、营销活动追踪分析
1）2008 年 5 月，
“富力”被国家工商总局正式认定为“中国驰名商标”。中国驰名商标是中国唯一在全球范围内得到国际法
律保护的商标标志，也我国品牌商标领域的最高荣誉，国内房地产企业超过 10 万家，目前获得“中国驰名商标”的只有 6 家。
2）2008 年 6 月 28 日，富力城“彩蛋”接待中心和精装样板房盛装开放，预示着富力地产开启太原品质生活新纪元，吹响龙
城全精装成品建筑新号角。项目于 7 月 26 日盛大开盘。
3）太原富力城销售中心（彩蛋）开放直至富力城项目完全开发结束的数年时间当中。现场每周六日都会有免费活动。7 月份
一个月的时间当中，看房来宾享受了音乐、美食、美甲、鲜花礼物等各色活动。
4）2008 年 9 月 22 日，综合实力蝉联全国第一的富力地产，继“太原富力城”之后，龙城又一力作“太原富力现代广场”项
目举行隆重奠基仪式。
5）2008 年 11 月 8 日，由国家统计局中国行业企业信息发布中心主办的“2008 中国房地产与建筑企业 500 强”信息发布会
在北京人民大会堂举行。富力地产“梅开四度”
，第四次夺冠，成为四连胜的“蝉联王”
，继续领衔房地产行业全国综合实力第一
名。
6）贺富力地产连续四年蝉联中国房地产企业综合实力第一，富力城全精装景观豪宅 38 万起。11 月 11 日，富力城特推出两
套特价户型。
7）2008 年 12 月 1 日上午，胜利街东延主干道的通行活动在省城胜利街与建设北路交叉口路东举行。活动上富力地产领导发
表讲话并为富力城业主代表赠送了礼品。
8）2008 年 12 月 18 日上午 11 时，“富力城与太原市杏花岭区联合办学合作签约仪式”在山西国贸大饭店隆重举行。
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- 62. 0902 太原市土地成交分析
一、2009 年 2 月份成交土地简介（招拍挂出让、划拨土地转让）
1、成交土地：
编号 所属区域 位置 竞得人 详细公告
西矿街 206 号，西矿街以 太原家益贸易有 出让公告http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=3410
HGZ-0819 万柏林区
南、国营四三九三厂以北 限公司 结果公示http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=3854
胜利街与五一路交叉口东
太原市市政建设 出让公告http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=3502
CG-0819 杏花岭区 南角，北沙河以北、太原星
开发处 结果公示http://www.tylr.gov.cn/show-9546.aspx
火机械厂以西
龙城大街南侧、滨河东路以 太原星河湾房地 出让公告http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=3719
CG-0901 小店区
东、平阳路以西 产开发有限公司 结果公示http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=4234
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