文档讨论了商圈选择与地点评估的重要因素，包括法令规章、市场潜力、人口结构及消费特性等。此外，还列举了不同零售商店设立类型及其优缺点，指出商业区与购物中心的多样性、功能和面积。此外，分析了行业市场趋势以及设计店址时需考虑的相关因素，如交通便利性、竞争状况与投资回报等。

1. 商圈地點與評估 大葉大學企研所 詹翔霖副教授 [email_address] 0955-268997 教學部落格 http://mypaper.pchome.com.tw/chanrs

2. 商圈與地點決定步驟

3. 市場選擇 必須注意該地區的法令、規章是否可以從事該項行業的開發設立， 瞭解法令規章與地點的設立有無抵觸，行業別的營運是否合於法理。 對於競爭狀態下，市場的發展潛力及狀況、消費特性、人口結構皆需納入考慮。

4. 地點的評估要點項目表 當地人口 人口和 ( 或 ) 家庭基準 人口成長潛力 消費者生活型態 收入潛力 年齡分佈 教育背景 鄰近特殊市場人口，即：日間工人、夜間工人、學生或觀光客。 職業混合 交通流量和接近性 接近該地點的車輛 通過該地點的車輛數量和型態 通過該地點的行人數量和型態 主要都市捷運站交通點 主要高速公路分支接近性 鄰近道路品質 街道堵塞程度 影響交易區域的具體屏障 零售競爭 該區的商店數量和型態 一般區域的“主要競爭”分析 其他商人的競爭 與當地商人聯合推廣的可能性

5. 地點的評估要點項目表 地點特徵 停車位數量 停車場距離 送貨便利性 地點在街道的可見度 地點的存在時間 與鄰近商店的相適性 賣場規模大小 現有建築物狀況 交通出入便利性 殘障客戶便利性 號誌使用限制 建築物安全碼限制 都市劃分區型態 消防安全設備 成本因素 租賃 / 出租合約條件 基本租金付款 租期 地方稅 營業和維持費用 租賃限制條款 當地商業協會要求入會會員 當地商人的自律規定

6. 商圈之界定

7. 影響地區吸引力的各項因素 1 人口統計因素 2 同業間的競爭 3 產業市場趨勢

8. 人口統計因素 人口統計因素包含該地區的人口成長率，年齡層分佈、教育程度、性別、家庭戶數、人口數量、家庭收入、婚姻狀況。

9. 同業間的競爭 市場區域的大小 目標市場的規模 該地理區域的涵蓋範圍 家庭的戶數及大小 人口的數量及成長率 所得分配 就業人口水準 競爭家數及競爭對手之價格指標 勞工階層所佔比率 地區零售產業的平均成長率

10. 產業市場趨勢 產業間的市場平均成長率，為該地區設店的參考指標，對於產業間的發展若有合理成長空間，則可以設店。 若產業間的市場平均成長率於個位數百分比以下，則必須注意投資設店的獲利狀況。 同時交易商圈的就業率愈高，則設店的機會愈大，外來人口愈多，則代表購買人口、購買力於增加當中，則設店投資相對可行。 例如：台灣地區之台北市相對於其他地區設店之獲多出 2 倍以上，而人工成本亦相對較多，又如：中國大陸之上海十里揚場，襄陽市場，北京之北大附近，相對設立投資之零售業成本雖增，但獲利亦增。 台灣之新竹科學園區，則外來人口激增，造就了大潤發，英商德斯高 (Tesco) 二店，新竹風城購物中心之繁榮。

11. 零售商的基本地點型態 零售商對於立地 (Location) 的選擇，有三種基本的型態 ： (1) 獨立式的商店地點 (Free Standing Store) 。 (2) 商業區 (Centeral Business Districts , CBD) 。 (3) 購物中心 (Shopping Center , or Shopping Mall) 。

12. 獨立式自由設立的商店 獨立式自由設立之商店之設立優點： 租金或土地取得成本較低 競爭少 營業時間較具彈性 停車方便、便宜或免費 設備較符合客戶之個別需求 建築物依營業功能而調整 當然它也有一些限制 缺乏不同零售商店的互補性以吸引消費者 較難吸引第一次上門購物的顧客 較高的推廣費用及促銷廣告成本 土地建築物的開發及各項建設成本較高 商店大多數為投資興建，而無法以租賃替代 各項土地法規之限制 (Law Restriction) ，較無開發 (Zone melting) 或區域優質化 (Zone Refine) 的效果

13. 獨立式自由設立的商店 在台灣運用最多的，當推 1989 年設定的大賣場萬客隆 (1989.3-2003.2) 股份有限公司，其台北內湖區南港路之內湖店如此，桃園店、台中店、台南、高雄大寮店皆屬之 在美國 Wal-Mart 亦常用此方式設立其商店，從美西到美車的 Low’s 手工傢俱五金店更是如此。

14. 亭式攤位 (Kiosk) 此類零售店皆為較小面積之商店，位置固定，比一般推車攤位還大 內有可移動拆卸的貨架，電話及專門的商品品類，比一般商店要來的方便，陳列方式較為精巧簡潔，具有當地風格的商店展示。

15. 靠牆攤位 (Tall Wall Units) 就是零售商之商品延著牆邊以攤位方式展售商品

16. 商業區 (Business District) 零售商設置最多的區域為中央商業區 (Centeral Business District) ，大都是圍著公共交通工具較為方便之人口匯集區的地點而形成，較屬於非計劃開發的購物商城之區域。 (SBD ： Secondary Business District) ，在中央商業區以外，有些大城市則發展數個次要商業區，其他點在主要道路的交叉路口，以一個主要的購物中心或大型百貨公司所發展出來的商業區，此種次要商業區有時候其發展潛力比主要商業區還好，原因為中央商業區發展飽和，且各項限制較多。 如：鄰近商業區 (Neighbor hood Business District , NBD) ，主要為滿足鄰里社會之購物需求而發展之購物商場，在歐美國家，如美國的 Albertsons( 亞伯森 ) 連鎖店，歐洲的法商歐尚 (Auchun Group) 皆以鄰近商業區為主，所發展出來的超級市場

17. 中央商業區優缺點：

18. 帶狀商店街 (string) 當然在鄰近商業區與次要商業區有時會延伸帶狀商店街 (string) 。 帶狀商店街有時是前三種商業區的延伸匯集而成，如：上海的古北區、襄陽市場、高雄的十全路 ( 家樂福附近 ) 、坎城影城中心。

19. 購物中心 / 大型商業中心 ( Shopping center , Shopping Mall/Mega Mall) 在有計劃性的大型商業中心，或購物中心，其商店的型態，商品品類具有互補效果，且有統一的管理中心來監督，這種建築商場亦得到政府相關法令的支持，所發展出來的購物中心或大型商業中心 。 如：香港的又一城 (Festival Walk) 為 2002 年新興的購物中心，與香港的捷運及主要交通幹線相結合，內有百佳 (Park N Shop) 購物商城，亦有如： City chain 的超市，甚至於 Star bucks( 星巴克 ) 咖啡。 Hagundazz 冰品專賣店，等高級品牌的商城，對於其主要的商店定位，亦包含了百貨公司及娛樂設施，如：溜冰刀的溜冰場，及統一的管理中心。 台北 101 MALL

20. 購物中心的優缺點

21. 各種具有計劃性的購物中心的型態 鄰近的購物中心 (Neighborhood Shopping Center , NBC) ，其功能為提供社區消費者的便利性，以方便性的商品為主，以食品、藥品、日用品、五金雜貨用品、日配、乳品、生活用品和各項個人的服務，如：理髮、刻印、洗衣等以滿足鄰近購物中心一般約 50,000 平方呎 (4650M2=1400 坪 ) 屬於小型購物中心。

22. 社區型購物中心 (Community Shopping Center) 其功能較上述增加了軟性商品品類 (Softline) 。如：男、女服飾、童裝成衣類和 DIY(DO IT Yourself) 的五金類，及電器用品類。 社區型購物中心，一般與各式綜合商店或折扣中心，小型百貨公司共同存在，其面積約 100,000-35,000 平方呎 (3000 坪 -10000 坪 ) ，典型約 150000 平方呎 ( 約 13000 平方尺 =4215 坪 ) ，此類購物中心 ( 或稱大賣場 ) 如：好市多，萬客隆，家樂福等，在美國以 Wal-Mart 最常見， Home Depot 、 99cents ， Albertsons ，等最常見的代表，佔 1/3 美國的零售銷售額。

23. 超級中心 Power Center 主要為提供商品種類 (Variety) 的延伸，從非食品類的服飾、傢俱、家用品到食品類之主要食品，並有各種衍生附加的服務類型及休閒設施的購物中心，面積 250,000-600,000 呎 (7,000 坪 ~18,000 坪 ) 超級中心一般至少有 3 個百貨公司以上 如：高雄統一夢時代

24. 區域購物中心或稱地方購物中心 (Regional Center) 其主要型態為一般綜合性的商品、紡織服飾、傢俱和民生用品等，以及各種服務的商業和各項休閒設施的購物中心，其商店主要銷售各類全線商品的百貨公司，及大眾化的商品服務 面積在 400,000-800,000 平方呎間 ( 約 10,000 坪 -22,000 坪 ) ，區域內 2 家百貨公司以上，商圈含蓋範圍僅次於工廠直營折扣中心 (Outlet Center) ，但較超級中心大。

25. 超級區域購物中心 (Super-regional Center) 超級區域購物中心，其品類廣度及深度，皆較區域購物中心，甚至比超級中心 (Power Center) 大 面積約 22,000 坪以上，其功能更甚於前二者 60%-80% 的基地面積用於銷售活動，為多功能的購物中心 其中的大商場及百貨公司之進駐皆在 3 個零售商場或大型百貨公司以上，在台灣的台北市之信義計劃區的三家新光三越及新進駐的 SOGO 百貨，是超級區域之購物中心型態。

26. 主題 ( 慶典 ) 購物中心 (Theme/Festival Center) 此類購物中心皆以各項遊樂、觀光主題或節慶為中心，發展其零售商業中心，此種零售購物中心或以具有歷史意義的地點，或一具有獨特的遊樂設施來帶動消費環境。 如：日本東京迪士尼館及新的迪士尼海洋世界為主題之商業遊樂中心。一般皆包含許多專門店，但沒有大型的百貨公司。 其面積約 80,000-250,000 平方呎 (2,200 坪 -~7,000 坪 ) ，其最具代表性的購物中心，當屬香港的又一城 (Festival Walk) 購物中心，台灣的京華城購物中心，既定流行的購物中心，亦是主題型的購物中心。

27. 流行 / 專賣的購物中心 (Fashion/Speciality Center) 專門為流行商品或風格所做推廣的購物中心，甚至於以專賣品為中心的商城。 如農特產品購物中心，或由一系列之專賣店組合而成的購物中心，通常此類購物中心銷售暑侈品為主的高級百貨公司。 其規格小於區域購物中心，但其有專門店或珍藏品銷售的特質，故銷售商圈與區域購物中心略同，約在 10-25 里範圍內。 面積亦如主題購物中心 (2,200~7,000 坪 ) 。

28. 便利中心 (Convenience Center) 此類型包含有便利商店，煙酒專賣店、乾洗店、相片沖洗店，交易商圈小，通常在一公里範圍內為主要商圈，甚至於在半哩的區域內。 大都位於人口密集區或交通要道交叉點附近，辦公大廈或大型住宅大樓亦常見此類商店，面積約在 50 坪 (≒100m2) 內，更小至 5-8 坪， 亦可見其銷售商品以便利為主，且商店強調明亮清潔，方便顧客，商品與個人消費者生活相結合。消費者徒步購物約在 5-7 分鐘可到達。 80% 的消費者購物有其目的，且商品結構以食品、飲料、家用品等小百貨為主，有其即時的消費性，容量小。 營業時間長多在 12 小時以上，甚至 24 小時營業或全年無休，交易方式由顧客自行於貨架選定，但統一結帳於收銀機處。

29. 零售業態比較表

30. 零售理論 〈 一 〉 Reilly 的零售吸引力法則 (1931) Reilly’s 的零售吸引力理論，強調兩個不同零售地點的商圈距離的大小，劃分出各自的商圈界線，即一家零售商店所想要吸引的消費者，可以先建立其兩個主要城市或主要地理區域的消費者分歧點 (Ponit of indifference) ，也就是消費者距離兩城市域兩個主要地理區的商店購物皆可的地點，如以高雄到台南間的兩個城市，則其分歧點最可能地點為岡山 Reilly 定律公式： Dab 為從 a 城市開始，衡量到 b 城市距離的分歧點。 d 為 a 、 b 兩城市之主要公路的距離。 Pa ：為 a 城市的人口數。 Pb ：為 b 城市的人口數。

31. 二 〉 假設高雄市 (a) 有 2,000,000 人口，台南市 (b) 有 1,200,000 人口， a 、 b 之距離為 50 公里，則 a 城市高雄欲得知其消費者分歧點為何？以測知其商圈大小在何距離後會被 b 城市吸引過去？

32. 哈夫模型 (Huff’s Model) 學者 Huff(1964) 以零售引力模型為基礎，依消費者的選擇行為之機率，利用效用函數的概念，將商店之吸引力以商店本身的面積為考量，同時零售商必須衡量其相對鄰近競爭者的商店吸引力以界定其商圈。

33. 其限制因素為： 假設競爭店間的經營效率相似，且規模面積相似此觀點與 Reilly 理論相同。 b 值之大小與商店所販售的商品定位路線有關消費者愈在意交通時間則 b 值愈高。 消費者所使用之購物交通工具不同，時間距離不等同實際的空間距離，因此受購物之交通工具及道路之雍塞狀況所影響。

34. 哈夫模型的運用情形： 以賣場為中心，評估各鄰近區域可能來店消費購物之人口數，加總起來為整體銷售額之潛在業績。 明確指出交易商圈之大小及三次交易商圈的範圍 ( 與 Reilly 定律同 ) 。 購物中心之商品組合改變，則 b 值亦隨之變動，同時決定了商品組合。 可推算出各家商店購物中心，吸引顧客之機率，進而估算其當期之營業額。 所以新舊購物商店皆必須隨時界定其商圈大小之變化，並調整其經針策略與方針。

35. Huff’s 的吸引力模型釋例

37. 零售飽和理論 ◎ 零售飽和指標：指在一特定之市場區域內所增加的家庭之需求量與增加的商店之供應量之比率稱之。 公式： IRS(Index of Retail Saturation) = H ×RE/RF IRS ：為該地區之零售飽和指標。 H ：為該地區之家庭戶數。 RE ：表示該地區每個家庭對特定商品線交易的年度零售支出。 RF ：表示該地區在特定商品線上之交易的零售設施之面積 ( 包含業者所建議想開設的商店面積。 ) 當 IRS 在該地區的與其他城市的商品線交易指標之價值較高時，表示該地區之市場尚未飽和，反之，若指標之價值較低時，則該類商店之市場較飽和，市場商店過多，則相店投資經營的報酬率較低。

39. 消費者購買力指標 (Buying Power Index , BPI) 在美國有銷售與行銷管理雜誌，每年發表其針對全美大都會區域，各州，各主要城市的 〝 消費者購買力調查 〞 ，其資料包含以特定商品分類的零售銷售額，家庭的消費所得，依城市、區域劃分零售額、人口和有效的購買所的百分比計算其購買力指標，當然各項變數有其固定的加權測量，其公式為： BPI = 0.5( 該區域佔全國有效購買所得百分比 ) + 0.3( 該區域佔全國之零售銷售額之百分比 ) + 0.2( 該區域佔全國人口百分比 )

40. 茲以美國 New-England 城市及漢米個頓區城做分析： BPI New-England = 0.5 ×(0.0587) + 0.3(0.0543) + 0.2(0.0471) = 0.05501 BPI Hamilton = 0.5 ×(0.071) + 0.3(0.063) + 0.2(0.011) = 0.0566 在 BPI 的指數中，並沒有反應兩個城市之飽和程度，以本例中顯然 Hamilton 城市較之 New England 具有購買力指標，零售業者可以考量 BPI 指數之大小，以決定其投入之地區。

41. 參考資料 零售管理－連鎖店鋪之理論實務與技術 陳慶樑 著 零售管理 概論 . 作 / 譯者 , 周泰華、華泰文化 http://mypaper.pchome.com.tw/chanrs/search http://www.slideshare.net/chanrs http://blog.sina.com.tw/tom888888 http://61.61.255.64/KMFreeDocView.aspx?freedocid=d37e28dd-4c7c-4504-a18e-acbbd68f116b