1. 1
ИКОНОМИЧЕСКИ УНИВЕРСИТЕТ – ВАРНА
СТОПАНСКИ ФАКУЛТЕТ
КАТЕДРА “ИКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО”
СТУДЕНТСКА НАУЧНА СЕСИЯ - 2016
КУРСОВ ПРОЕКТ
НА ТЕМА: “Обща характеристика на пазара на недвижими имоти в
България през изминалите 2013 – 1015 години ”
Разработил: Михаил Иванов Янев РЪКОВОДИТЕЛИ: Проф. д-р. С. Стоянов
Проф. д-р. Р. Калчев
Специалност : СП
Фак. Номер: 105928
Група : 24
Варна
2016
2. 2
СЪДЪРЖАНИЕ
3 стр. Увод
4 стр . Раздел І - Общ профил на потребителят
1.1 Потребителски нагласи.Нагласа към покупката.
6 стр. 1.2 Потребителскипрофил
7 стр. 1.3 Информираността на клиентите и тяхната нужда от
закупуването на недвижим имот.
8 стр. 1.4 – Демографскатаситуацияи връзката и с бизнеса
13 стр. Раздел II : Банките и ипотечнитекредити в България
2.1 – Обща характеристика на ипотекатапо ЗЗД.
16 стр. 2.2 Обзорна лихвената динамикапрез 2013и 2014 години.
19 стр. 2.3 – Управлениена свръхликвидността
21 стр. РазделIII : Анализ на пазара на недвижими имоти в България
3.1 – Общ оглед на пазара.
23 стр. 3.2- Пазарното състояние на фирмите лидери в бранша.
Развитие на пазара. Търсенеи предлагане.
25 стр. 3.3 – Състояние на пазара вголемите градове.Индекси.
28 стр. 3.4 – Състояние на пазара взимните курорти и сотилицата
30 стр. Заключение
32 стр. Използвана литература
3. 3
УВОД
Пазарът на недвижими имоти е динамична среда, която не винаги е
хомогенна. Какво ще рече това?
Нещата стоятпо различенначин във всеки един момент и всяка една зделка
би могла да не се доведедо свояткрай. Икономическатакриза, както и други
фактори като войните, действията на политиците, политическото положение
в страна, климата и др. Подобнифакториот всякакво естество биха моглида
спомогнатили да попречатна развитието на пазара на недвижими имоти. В
зависимостотсериозносттана дадените фактори става ясно с каква
продължителностще е тяхното влияние върху бранша.
В разработкатаще се разгледа клиентът като водеща фигура и това какви са
неговите покупателни способности, разгледаниотразлични аспекти, като
лични съображения, страхове, желание за вложения в дълготрайни
материални активи, обезпеченостна капиталовложението, цена на имотите и
дориинтереси и хобита, с които би могло да се оплътни свободното времена
клиента. Важно е да се отбележи, че всеки един потребител се разпределя в
разлини възрастовигрупи, в които се разглеждатразличните желания и
средства, които може да отдели потребителят.
Освен клиента, ще се анализира финансовото състояние, ръстът или спадътв
продажбите, балансирането на доходии завземането на пазарен дял на някой
от водещите агенции за недвижими имоти в страна, както и факторите-
банки, кредити, лихви.
На база тази информация ще се придобиецялостнапредстава от страна на
читателя за положението на фирмите, занимаващи се с покупко- продажбана
имоти.
4. 4
Раздел І - Общ профил на потребителят
1.2 Потребителски нагласи.Нагласа към покупката.
Нагласата е вътрешно предразположениена потребителя спрямо покупката.
Ние опознаваме хората, себе си, събитията около нас, стоките и услугите чрез
своите нагласи към тях. Товаса нашите лични мнения, съждения и оценки.
Нагласите ни помагат да се предпазим от неприятни чувства и действия,
влияят върху нашите възприятия и действия. Въпреки, че в повечето случаи,
наблюдавани в днешно време от повечето продавачи, купувачите
предпочитатда нямат определена нагласа към дадена стока или продукт
порадифакта, че се страхуват от разочарованието и недотам пълното
задоволство отсвоя избор.При изискуемата реална цена на продукта- в
случая недвижим имот не винаги клиента е удовлетворенот своята покупка,
защото не вярвав правилната оценка или по- скоро себестойносттана имота,
за който е сключил сделка.
Какво е нагласа ? Нагласата е предразположениекъм даден обект и готов-
ностна лицето към предприемането на определени действия. Социалните
нагласи са предварителни схеми за даване на точно определени отговорина
дадени класове от стимули. Всяка нагласа, от една страна се определя от
определена потребност, а от друга от актуалната ситуация в която се намира
дадения индивид. Те.е тя възниквапри срещата на потребносттас предмета,
който ще я удовлетвори. Например: „ Много съм гладен и се намирам пред
магазин за хранителни стоки. Как ще реагирам ?- Аз ня-мам нагласата да ям
суровахрана на улицата !/поведенческа нагласа/, не одобрявам хората, които
го правят! /емоционална нагласа/ мисля, че такова хранене е нездравословно
/познавателна нагласа/. Затова ще отида да хапна в ресторанта, в който ходя
/поведенческанагласа/. Всичко там ми харесва /емоционална нагласа/, а освен
това там приготвятнай-вкусната храна на приемливи цени /познавателна
5. 5
нагласа/. От даденият пример става ясно, че нагласата се проявавав три
основниформи, а именно:
- емоционална /харесване, любов, симпатия и пр./ Напр.: Обичам Варна,
защото именно там прекарвам най-добресвоитеотпуски.
- познавателна / мнение, очакване, представа/ Напр.: Варна е един прекрасен
град, защото има много приятни заведения, чисто е и хората там са много
отзивчиви.
- поведенческа/намерение за действие/ Напр. смятам всяко лято да почивам
във Варна.
Триса основнитефункции на всяканагласа:
- защитна тя ни предпазва от негативни чувстваи мисли, което ни помага да
се приспособявамеуспешно към действителността .
- организираща- чрез нагласите ние организираменашия опит, т.е. нагласата
е схема на възприеманена околния спрямо нас свят, която се определя от
миналия ни опит.
- приспособителна- чрез нагласите ние организираменашето поведение,
нагласата влияе върху процесана вземане на решение. Нагласата е готова
рецепта за поведение, която ни помага да действуваме по същия начин, както
сме действували в миналото. В това е нейната сила, но и нейната слабост,
защото при рязкапромянана ситуацията, ние ставаме безпомощниако се
опитваме да действуваме както в нормални обстоятелства.
1.2 Потребителски профил
Филип Котлър разглеждав своя моделна поведението четири основни
характеристики на потребителя – културни, социални, лични и психологични.
Те са подреденив логическапоследователноств зависимостоттехния обхват
6. 6
и дълбочина. С най-дълбоко влияние са културните фактори, които са:
култура, субкултура и социална класа. Социалните характеристики или
фактори се определят от : референтни групи, семейство, социалнироли и
статус. Следват личните фактори: възраст, етап на жизнен цикъл, професия,
образование, икономическиусловия, начин на живот, личности
самовъзприемане. Психологичнитефакториса: мотивация, възприятие,
научаване, убеждения, нагласа.
Въз основана посоченитефактори, влияещи върху потребителското
поведение може да се изгради профилна потребителите в четири аспекта –
културен, социален, личен и психологическипрофил. Тезипрофили са
възприетив маркетинговата теория и практика като основнии най-обхватни.
Профилът на купувача е динамичен и е повлиянот социално-икономическата
средаи реални жилищни потребности. Тъйкато населението на страна
обеднявадрастично в последните години, а нуждата от личен имот или такъв
поднаем нараства може да се каже, че се наблюдава една „ психология на
купувача по време на криза” . Статистиките на лидерите в бранша сочат, че
клиентите с такова мислене имат определена нагласа, която сочи, че :
- цената на рекламирания имот по време на оглед задължително ще спадне
- мисли се дългосрочно, като се залага на писимистичниварианти , за разлика
периодапреди кризата ( загуба на работа; загуба на работа на партньор;
понижение в трудовото възнаграждение;намаляване/ загуба на допълнителни
доходи;)
- ценене на капитала – личен или назаем
- преценяват се подробно условиятазасключване на ипотечен договор, което
подсилватеорията за силната информираностотстрана на потребителите.
7. 7
1.3 Информираността на клиентите и тяхната нужда от закупуването на
недвижим имот.
С оглед на направените справки, се стига до извода, че има огромнаразлика
от клиентите сега и тези преди десет години. Най- съществената разлика е
информираността, която разбирасее приемущество във всяко едно
отношение. Обезпеченосттана всеки един от клиентите е също важен фактор,
който не бива да се подминавас лека ръка. Последните проучвания сочат, че
напоследъкпазарът на недвижими имоти в страна се осланя да привлича все
повече клиенти от типа Платежоспособно, с оглед на това, че
платежоспособнитеклиенти водятсъс себе си вискокихонорари, стабилност
на сделката, както и добри печалби за самата фирма. На пазара на
българскитеимоти , обачесъотношението покупко- продажба– от страна на
платежоспособнитеклиенти и търсене с цел наеми от страна на средната
класа клиенти е в съотношениеедно към три. Посочените твърдения са
подкрепениот Кардиналната теория за полезността: Тук ще говорим само за
стопанските блага, които имат потребителски характер, обект са
индивидуално потребление и се придобиватпо пътя на изразходванена
паричните доходина населението. Полезността на благата е тяхната
способностда удовлетворяватопределенипотребностина човека. Тя има две
характеристики: от една страна обективните свойствана конкретните стокии
услуги, които благата притежават и са част от природнатасубстанция и
преобразуващадейностна човека и от друга отразяването на субективните
желания, вкусове, оценки и предпочитания на хората. Потребителите
оценяват благата индивидуално и съответно тяхната полезносте субективна.
Основателно е твърдението, че едно благо има толкова полезности, колкото
са и неговите потребители. Търсенето на едно благо, както и неговата
полезносте единство от качествена и количествена определеност. Общата и
8. 8
пределна полезносте добавъчнатаполза, която човек извлича от дадено благо
в процеса на неговото потреблениеи която намалява с всяка следващата част
от консумацията на това благо. Същевременно с потреблението на съставните
му части нараства общата полезност, която човек получава.
Потребителите от различните възрастовигрупиимат своитеразлични
потребности, които са свързанис капиталовия аспект
Нуждата от недвижим имот до някъде се самоизграждаотпрофила на
потребителя. Анализирайки го се стига до извода, че много от хората,
склонни да сключат сделка или да използваталтернативата за ипотечно
кредитиране отново с тази цел са с ясното съзнание, ченезависимо от
факторите, които влияят лошо на цените в недвижимите имоти, много от тях
биха желали да се обезпечат с недвижима собственост. Най- общо може да се
класифицират търсенето с няколко взаимносвързанимаркетинговитермина:
нужда- потребност-търсене-продукт- обмен – сделка- пазар.
През измиланлите 2013-2014 годинасе наблюдава еволюирането на
потребителя не само от гледна точка на информираност,ами и от
иноваторска. През изминалият период потребителите започватда стават
готовида заплатят повече за по- добро качество.
1.4 – Демографскатаситуацияи връзката и с бизнеса
Преди 10 - 12 годиниемиграцията беше сериозенпроблем - тогава напускаха
младите и образовани. Макар и в момента тя безспорнодадопринася за
влошаването на демографскатаструктура, все пак не е основниятвиновник, а
отрицателният естествен прираст. Естествено застаряването водислед себе си
и другипромени. Така например поведенческиятмоделна населението се
изменя, като хората между 30-50 годиниот предимно спестяващи се
9. 9
превръщат в консуматори. И то най-вече освенна стоки от първа
необходимостина различни социалнии здравнипродукти. Затова трябвада
се направи и преоценка дали много от услугите, които сега предлага
държавата, не трябвада бъдат прехвърлени към частния бизнес.Това
означава, че колкото по-застаряващо е едно население, толкова по-голяма
тежест ще оказва то върху социалната система, т.е. най-силно засегнати ще
бъдат здравеопазването и пенсионното осигуряване. Затоваи според
икономиститенай-големият проблем ще е за бюджетната сфера, а не в
останалите секторина икономиката.
„Днес осем баби и дядовциимат един внук”, каза д-р Диксън. Специално в
България една двойка има средно 1.2-1.3 деца. Според данните, представени
от футуриста, до 2050 г. повече от 30% от населението на страната ще е на
възрастнад 65 години. Това означава, че трудоспособнище са едва 50% от
хората. Според статистиката на Фонда за населението на ООН средната
възрастна населението в България е нараснала от 30,3 години през 1960 г. на
43 през 2013 г. По тозипоказател страната ни е на трето място в Евросъюза,
непосредствено след Германия и Италия. Всичко това ще постави
икономиката, а от там и социално-осигурителнатасистема пред сериозно
изпитание. Освен, ако нещо не се промени.
През последните няколко години се отбелязваи тенденция към „затихване“ и
на вътрешните миграции. Така например през 2010г. са мигриралив страната
ни над 150 000д., докато през 2013г. техният бройе спаднал на 86 400д. Най-
привлекателни за заселване разбираемо саСофия, Пловдив, Варна и още
някои от най-големите градовена страната ни /наличие на работниместа,
относително по-добраобслужващасфера и др./. Товаобаче засилва процеса
на обезлюдяванена много региониот страната, което е предпоставказа
икономическии политическипроблеми пред развитието им. Не бива да се
10. 10
пропускаи фактът, че има твърдеголяма разлика в миграционната
подвижностна отделните етнически общностив България, което водидо
териториално разграничениемежду тях и стремеж за прекъсването на
културните контакти, което е неблагоприятно за бъдещото развитие на
България.
Възможенизход от демографскатаситуация е внасянето на работна ръка.
Първият начин това да се случи е чрез стимулиране на българскитеемигранти
да се завърнатв страната. Товаби било трудно постижимо, тъйкато голяма
част от тях вече са се устроилив икономическии социално по-развити
държави. Вторият начин е чрез привличане на имигранти. Навлизането на
големи групи хора в дадена страна променя навиците и културата на
населението. Но това е и един изцяло нов пазар с много възможности.
Посоченитепо- горе данни сочат, че демографскиятсрив в страната няма да
доведедо кой знае какви промени, но до голяма степен ще рефлектира върху
бизнесас имоти като цяло. Консуматорското поведение, което е свързано с
хората след 55 години и в пенсионна възрастдовеждадо колабс в цялата
икономическасистемана база отрицателният демографскиприръств страна.
С други думи състоянието, в което се намира държавата до момента, а и на
база очакваното потдържанена отрицателния приръстна населението води до
спад в покупателната способностна хората в границата 40-59 години.
При хората на възрастмежду 30-40 годинисе наблюдава тенденция на
миграция от по- малките градовекъм по- големите, като търсените имоти от
тяхна страна са предимно такива, които са добреколализирани и са на места с
добреконцентриранаградкса мобилност. Тукговорим зацентралните части
на градоветеили тези, които са под наименованието „ Широк център” или
по- просто казано добреурбанизираниквартали, които са на ключовиместа в
градската среда. Хората на възрастот 30- 40 годинипредпочитаттрайното
11. 11
установяване в големите градове, но по- скоро тезиот тях, които са
переспективни ( София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора). Общият
профил като купувачи на тази целева група е: Хора на среднавъзраст, които
са по образованиевисшисти, търсятне просто начинза изкарване на
прехраната си, а кариерно развитие , надграждане на знанията и уменията им
и сигурноствъв финансовитеим постъпления. Тезихора държат жилищата
им да бъдатзакупени, а не под наем. По тозиначин си изграждатдо една
степен сигурностзанапред и каквото и да е тяхното финансово положение,
ще имат сигурно жилище. Тези купувачи търсятпредимно двустайни
апартаменти или гарсониери, в предимно новостроящисежилищни
комплекси или сградистроенив периода 2000- 2001 годинаи задължително
избягватпанелните блокове. С годините една сградасе амортизира,
следователно един имот във вече амортизирана до момента сградана около
двадесет- тридесет години не е толкова примамлив и изгоденза покупка.
Възрастоватагрупа 20-30 годишниса най- креативни и най- незадържащи се с
постоянно мнение и решение, но въпреки това са най- претенциознии
платежоспособникато клиенти. Колкото и противоречиводае това много
голям процент от хората в тази група имат достадобрифинансови
постъпления, държатдоста на високото качество на образованието си, от
където следва, че са силно информирано общество, което знае къде и какво
да намери. Предимно се залага на мазаруването през интернет, като преди
това се правятразлични проучвания от страна на тези купувачи и се сондират
мнения от техни познати или приятели или просто хораот форумите и
социалните мрежи. Точно на това залагат маркетинговите отдели на всички
фирми и агенции занимаващи те с недвижими имоти, а и не само те.
Маркетинг специалистите са изградилистратегията от „ Уста на Уста”, чрез
която фирмите потдържатсвоя добър имидж, опитвайкисе да оставятнай-
12. 12
добро впечатление у своите клиенти, което би ги мотивирало да препоръчат
компанията на своиприятели, близки, колеги, познати.
Така нареченото поколение “ Y” ( хората на възрастмежду 20- 30 години)
предпочитат имотите под наем, които не биха били трудни за напускане. Те
държат на апартаменти, в които биха могли да живеят на семейни начала или
като съквартиранти. Имотите насоченикъм тази целева група са предимно
среднакласа, но както вече стана ясно много от клиентите предпочитат
идейните насоки от страна на брокеритекъм лук имотите. Потребителското
мислене на тази група е такова, че те желаят имотът, който биха желали да
закупят да ги кара да се чувстват удобно, стилно и да ги вдъхновява. А
именно и това поколение “ Y” са най- прецизни в избирането на имот за
пребиваване или трайно остановяване. Достаголям процент от тази целева
група биха могли да бъдат манипулирани, защото техните решения са водени
от емоциите. В тази връзкаучените разработвати новиметоди на реклама и
внедряването на Армома маркетинга е един от тозиметоди. Проучванията
сочат, че 55 % от потребителите в тази възрастовагрупа биха могличесто да
взимат неправилно решение уповавайки се на инстинктите и емоциите си. 40
% от хората не вярватна големите фирми и ето за това разчитат на средни
или малки, но такива, които са с изграденавторитет и добро имесред своите
потребители. В тази връзкаи околко 60 % от потребителите, готовида
закупят имот правят своилични проучвания на самите фирми , към които
биха могли да се обърнат. Нови възможностизапотребителите: Значително
увеличаване на силата на купувача. Днес купувачите могат за секунди да
сравняватцени и характеристики на продуктите; Огромно количество
информация практически за всички; По голямо разнообразиеотналични
стоки и услуги; По-голяма възможностзавзаимодействиес доставчицитепри
правене и получаване на поръчки;Сега купувачите могат да правят поръчки
13. 13
от своите домовеили офиси 24 часа в денонощието, 7 дни в седмицата;
Засилена способностдаконтактуват чрез чат с други купувачи и да
сравняват.
В началото на периода 2014г. 20%-30% от закупуваните жилища попадат в
категорията на инвестиционните имоти, 30%-40% в категорията по-голямо
жилище и 30-50% - първо жилище; През 2013-2014 търсени са малките
жилища (40- 60 кв.м), както и големите жилища (над 100 кв.м); От края на
2014 – началото на 2015 акцент са жилищата с площи 60-90 кв.м, оптимално
удоволетворяващитекущите нужди на купувачите. Тази тенденция ще запази
своятаактуалност до края на годината. През последните годинимного от
хората прибягватдо ипотечните кредити, които не винаги излизат изгодниза
кредитополучателя, но банките гарантират, че кредитополучателите
получават най- добритекредити при най- ниски лихви в лева и евро.
Раздел II : Банките и ипотечните кредити в България
2.1 – Обща характеристика на ипотекатапо ЗЗД
Ипотеката е вещно право – с учредяването на ипотеката чрез вписване в
имотния регистър, което се извършвавъз основана договор илина закона
(чл. 166, ал. 1, ЗЗД) се установяват отношения по повод конкретен недвижим
имот не само между кредитора, от една страна, и собственикана имота, от
друга, но още и между кредитораи всяко трето лице. Ипотеката следва вещта
– следва недвижимия имот, независимо в чии ръце попада той. Ипотечното
право е едно абсолютно право по повод една вещ. Тя е една вещна тежест,
едно вещно обезпечително право.
14. 14
Видове ипотеки:
В зависимостотпредмета на договора:
Ипотека върху недвижими имоти;
Ипотека върху движими имоти- само морскикораби;
Това деление е свързано с формата на договора. Морскатаипотека е само
договорнас вписване в пристанищния регистър.
Договорниипотеки:
Възникват със съгласието на собственикана ипотекирания имот и кредитора
на един дълг.
Договорнитеипотекисъщо са законни, но не възникват автоматично, а е
необходимо съгласието на собственикана имота, който се ипотекира. При
договорнатаипотека страните са едно лице, което е собственикна
недвижимия имот, който дава съгласието си да се ипотекира имота и
ипотекарния кредитор, в чиято полза се ипотекира имота, за да се обезпечи
негово вземане срещу един длъжник. Следователно страните са собственикна
имота, който гарантира своезадължение или задължение на трето лице към
ипотекарния кредитора.
Договоръте формален и се изисква нотариална форма. В нотариалният акт за
учредяване на ипотеката се вписва:
Вземането, за което се учредяваипотеката;
Страните по главния дълг и лицето, което ипотекира;
Недвижимият имот със страни, съседи, местоположение, планоснимачен
номер; Кредитор, длъжник - точни данни; За се смята фактическия състав за
завършен следва нотариусътда впише ипотеката, в ипотечните книги.
Вписването определя и реда за предпочитаниена кредиторите, ако са повече
от един. Първият вписан се удовлетворявапърви, Ако остане нещо, следват
втори, трети и т.н. Ипотеката е акцесорно право – ипотеката е една особена
15. 15
гаранция за кредитора. Тя обезпечава неговото вземане – т.е.
удовлетворяването на претенцията му. Товае целта й. Ако не съществува
вземане, не може да има и ипотека: тя не би имала какво да обезпечава.
Ипотечното право не може да възникне преди да е възникнало вземането,
което то ще обезпечава. Чл. 153, ЗЗД предвиждавъзможносттаза учредяване
на ипотека за бъдещо вземане – тази ипотека е условна: ако дългътвъзникне,
ако заемът се използва. Веднъж породено, ипотечното право следвасъдбата
на вземането, което обезпечаваи заради което съществува.
Ипотеката е недвижимо право – ипотеката може да се учредявасамо върху
недвижим имот. Ипотеката е неделимо право – както заложното право, така и
ипотечното е неделимо. Плащането на една част от дълга не освобождава
част от имота от ипотеката. Тя продължавада тежи върху целия имот.
Продажбата на част от ипотекирания имот не освобождавапродаденатачаст
от ипотечната тежест (чл. 173, ЗЗД).
2.2 Обзорна лихвената динамикапрез 2013 и 2014 години.
Спад на лихвите и по-голямаактивност в отделните сегменти на
кредитирането се очакват през предстоящата2015 година.
И през 2014 годиналихвите по ипотечните кредити се понижаваха . Основно
това се дължи на спада на лихвите по депозитите, но и промените в закона за
потребителския кредит, касаещи ипотечните кредити, донасят сериозна
промянав структурата им, която в някоислучаи довежда и до по-ниско
оскъпяване. Конкуренциятамежду банките за привличане на повече клиенти
също е двигател на понижаване на общата цена на тези кредити. В края на
2014 годиналихвите по ипотечните кредити се движат между 6 и 7%, като
16. 16
очакванията са в края на 2015 годинате да са на нива 5.5% - 6.5%. Бизнес
кредитирането ще бъденай-активният сегмент от кредитирането през 2015
година. Дълго отлагани планове на бизнесаза инвестиции, преструктуриране,
навлизане на нови пазари и увеличаване на продажбитеще започнат да се
реализират, като от страна на банките също ще видим по-голямагъвкавости
по-добриоферти. Лихвите по бизнес кредитите се движат в по-голям
диапазони в края на 2014г. те най-често са в границите 5-9%, като в края на
2015 годинаочакванията са те да са в между 4.5% и 7.5%. Очаква се ръсти в
кредитите за строителство на жилищни проекти, което отчастище увеличи и
офертите за финансиране на по-ранен етап на строителството на купувачите
на недвижими имоти. Тованяма да е реално финансиране на зелено, но ще се
появятповече оферти за финансиране веднага след Акт 14.
При потребителките кредити през 2014 година : по-сериозно раздвижване
след 5 годинина стагнация в сегмента. Лихвите се понижиха с около 1.5% и в
края на годината се движат най-често между 7 и 13%, а очакванията са през
2015 годинада слязат на нива между 7 и 11%. При потребителскитекредити
много важни са стабилните трудови доходии ниската кредитна
задлъжнялост, така че клиентите, които ги притежават, ще могат да разчитат
на лихви между 7 и 8.5% по потребителските си кредити .
Есента традиционно е силен период за кредитирането у нас, но тази година се
видяха повече сделки, продиктувани от текущи обстоятелства – намаляваща
доходностнаспестяванията, готовностза предприеманена действия след
дълго проучване и изчакване, и стабилизиранена цените на недвижимите
имоти. Случаят с КТБ също рефлектира на търсенето на недвижими имоти и
кредити за покупката им, когато собственитесредстваса недостатъчни. В
момента на пазара на жилища остават основно по-скъпиапартаменти, чиято
цена според купувачите е непазарна. Предложенията на ниски цени от своя
17. 17
страна са малко и често не отговарятна очкаванията на търсещите.
Изчерпването на стойностно предлагане водидо съкращане на сроказа
реализация на сделката и до съживяванена строителството, което вече се
отразяваи на пазара на ипотечно кредитиране.
Град Среден размер на
изтеглените ипотечни
кредити в евро
Съотношение в евро/лева
%
София 48 744 7/93
Варна 27 226 10/90
Бургас 24 808 5/95
Пловдив 24 569 4/96
Видовете ипотечникредити също са разпределенив проценто съотношение:
Видове ипотечни кредити – 2014 г.
Покупка на жилище 99,8%
СМР 0%
Лично ползване 0,2%
Спадът на лихвите по ипотечните кредити ще продължии през 2015 г., , но с
по-слаби темпове. Очаква се изгоднитеусловия да доведатдо раздвижванена
пазара и до повишен интерес от страна на потребителите към тозитип
финансиране. По отношение на продажнитецени на недвижимите имоти не
се очакват сериознипроменипрез следващата година. Предвижда се лекото
увеличаване на броя на сделките да продължи, но главно в големите градове
като София, Бургас, Варна и Пловдив. В тези градове се запазва тенденцията
за леко повишаване на среднитецени на имотите. За разлика от
прогнозиранотоувеличаване на търсенето на ипотечни кредити, при
потребителскикредити търсенето остава стабилно. Предвижда се
тенденцията за намаляване на лихвите на този тип кредити да стихне и
18. 18
постепенно да бъдепреустановена. Според прогнозитепазарътна
потребителскикредити ще се характеризира с високинива на
рефинансирания и обединяванена вече съществуващи задължения с цел
оптимизиранецената на кредита.
Общият извод за ипотечното кредитиранепрез изминалите години2013- 2014
е : Средниятразмер на изтеглените ипотечни кредити в България е намалял с
едва 0.5% за последните четири годинии достига72.3 хил.лв. Времето, което
е необходимо на клиентите, за да погасятипотечните си заеми за собствени
жилища, също отчита лек спад – до 22 години. Почтиполовината от
изтеглените заеми (46.4%) са със срокна погасяванеот 16 до 20 години, а
една трета от тях (33.1%) са срокот 21 до 25 години. Средниятдоход на
кредитополучателите през 2013 г. е бил 866.95 лв., докато през 2014 г. вече
достига938.07 лв. Към октомври2014 г. близо половината (46%) от
домакинствата, изтеглили ипотечен кредит, имат среденмесечен доход от
1500 до 2000 лв. Следващата най-многобройнагрупа е тази на домакинствата
със среденмесечен доход от 2000 до 2500 лв., които са 21% от общия бройна
кредитополучателите, изтеглили жилищно финансиране през годината.
Данните сочат, че пазарът на недвижимите имоти има как да се раздвижии да
започнеотново своятподем.
2.3 – Управление на свръхликвидността
За българските банки няма много избор какво да правят с привлечения в
България ресурс, особено ако той е относително скъп. А за някои той все още
е - докато пазарните лидери с майки от Западна Европа могат да се
финансират с едногодишнидепозитина нива около 1%, все още има оферти
предимно от банките с местни собственицина нива над 3%. Същевременно
19. 19
кредитирането вече три месеца се свива и няма много опции за експанзия.
Българското правителство също вече финансира голяма част от нуждите си за
годината, а и доходносттадорипо неговите десетгодишниДЦК е под тези, на
които се финансират голяма частот банките българскаи гръцка собственост.
А на европейските пазари вече доходносттапо държавендълг също пада,
включително и до отрицателни стойности, след началото на покупките на
вторичния пазар от страна на ЕЦБ (т.нар. quantitative easing).
На този фон инвестирането на всеки депозиранлев става предизвикателство.
Засега българскитебанки все пак имат осигурено поненулево дъно от БНБ -
те могат да държатсвръхрезервитесипри 0% в централната банка в
сравнение с -0.2% за европейските. Докато тозипод го има, практически
отрицателни лихви не може да има - за всеки банкер ще е по-изгоднода
остави свободнитесисредствав БНБ без доход и да минимизиразагубата,
вместо да ги даде на някой друг, за което да му плаща. Донякъде
парадоксално въпреки нулевата лихва на БНБ всъщност, статистикатана
междубанковия пазар показва в някои дни сделки с отрицателни лихви по
овърнайтдепозити и репо-сделки. Те са съвсем малко под нулата -
обикновено -0.01%, но все пак няма яснотакаква е логиката зад тях.
Възможно обяснениее това да е пласиране на ликвидноствъв валути извън
приеманите от БНБ, по които пазарните лихви са отрицателни.
Въпросъте обачедокогаБНБ ще може и ще иска да поддържанулевата
лихва? Самата БНБ инвестира валутните резервивъв висококачествении
високоликвидниактиви. Ако всички те обачей носятотрицателна доходност,
докато централната банка приема паркиране на свободнисредствапринея
при 0%, самата тя ще трябвада отчете загуба. Нещо повече - чуждите банки с
българскиподеления може да започнат да ползват арбитража между
отрицателните лихви на ЕЦБ и нулевите на БНБ и да депозиратсвободен
20. 20
ресурс в Бългрия през местните дъщерни банки.Затова ако минималните
задължителни резерви в БНБ са в рамките на обичайните размерибез
свръхрезерви, нямаоснования централната банка да въвежда отрицателни
лихви. По данни на БНБ към края на февруари свръхрезервитена банковата
система са малко над 5 млрд. лв. Товаобаче е след изплащането на
гарантираните депозити на КТБ и след като през януари падежира глобалната
емисия облигациина правителството. През март Министерството на
финансите успешно пласира 3.1 млрд. евро нов дълг и участието на
българскитебанки вероятно са постопилисвръхрезервите.
Раздел III : Анализ на пазара на недвижими имоти в България
3.1 – Общ оглед на пазара.
Още през първото тримесечиена 2014 година българскиятНационален
статистическиинститут фиксира макар и малко, но все пак увеличение на
цените на имотите в България – с около половинпроцент. Европейската
статистическаслужба Евростатсъщо обявипоскъпване на българскитеимоти
през първите три месеца на годината – с 0,7 процента в сравнение с цените
през последното тримесечиена 2013 година.
През юли 2014 официалната българскастатистика обявиза повишение на
цените и през второто тримесечиена годината – според института за
статистика цените на имотите в България в периода април-юни 2014 са се
21. 21
повишили с 0,3 процента в сравнение с предходното тримесечие. Експертите,
които следятпазара на имоти в България твърдят, че и в летния период от
юни до август 2014 също се е наблюдавало слабо поскъпванена имотите,
като при това броятна сделките с имоти силно е нараснал в сравнение с
бройката продадениимоти през лятото на 2013 година. Най-силно остава
търсенето на имоти в Бургас, във Варна и в София. Цените в столицата са
средно около хиляда евро за квадрат, във Варна – средно около 800 евро на
квадрат, в Бургас – средно около 700 евро на квадрат.
Експертите са на мнение, че раздвижването на пазара на имоти има връзкас
проблемите на КТБ и кратката криза в ПИБ – мнозинавложители изтеглиха
парите си от банките и решиха да инвестират в недвижими имоти, тъй като
припознаватжилищата и бизнес имотите като много по-сигурно средствоза
защита на капитала от банковата сметка. Има и другипричини за оживление
на имотния пазар през пролетта и лятото на 2014 година – лихвите по
банковите депозитивече не са толкова атрактивни и много вложители
предпочитатда закупят качествен имот и да го дадат под наем. Отражение
върху пазара дава и нестабилната международнаобстановка, проблемитев
Близкия Изток и Украйна.
Повишението на цените на българскитеимоти през първата половина на 2014
годинае твърде малко, почти символично, но тук трябва да се подчертаеедин
друг факт – за пръв път от 5 годининасам официалните статистически
служби отбелязват повишаване на цените на имотите в България в две
пореднитримесечия. Определено това дава повод за оптимизъм по
отношение на имотния пазар в страната. Въпреки всичкиусловностина
подобно изявление, но все пак може да се каже, че през 2014 година кризата в
секторана имотите окончателно приключи. Като се вземат предвид
нарастващите цени и нарастващия бройсделки през първите тримесечия на
22. 22
2014 и като се вземе предвид, че предлагането на качествени имоти е твърде
малко, а търсенето определено нараства, може да се прогнозира, че
тенденцията ще се запази както през оставащото време до края на 2014
година, така и през 2015. Експертите са на мнение, че през зимните месеци и
през летния сезонна 2015 може смело да се прогнозирапокачване на цените
на имотите с около половин процент на тримесечие, т.е. с около 2 процента
годишно.
3.2- Пазарното състояниена фирмите лидери в бранша.
- Развитие на пазара. Търсенеи предлагане.
Преобладаваща активност на жилищния сегмент:
Спадът в цените на жилищата във всичкирайони и квартали оформя два
периода: - първи период 2012-2013 – резкиспадове в цените на жилищата на
териториятана цялата страна; - втори период 2013-2014 – затихваща
тенденция и постепенно стабилизиране около достигнатите нива:
Нарастващо търсене в средния ценовиклас жилища – до €70 000;
Постоянно за периодатърсене и неголямо предлагане в нискоценовия клас
жилища - €25 000 – €45 000; Единични сделки за жилища от високатаценова
категория (над € 150 000);
Забелязватсе признацина диспропорция в полза на търсенето на качествено
ново строителство, заапазвасе основнатахарактеристика на пазара на
жилища – задоволяванена конкретни жилищни нужди, при максимално
оптимизиранена цена, площи, стаи, състояние, размер на банковото
финансиране и т.н.;
Активизират се потенциалните купувачи, реализиращи сделки в рамките на
един до два месеца; Наблюдава се засилена активноствъв вземането на
решение за закупуване на “оптималния” дом, както и скъсяванена сроковете
23. 23
от първи оглед до реализирана сделка и даже преминаване към директно
изповядване.
Показател за активността на пазара на недвижими имоти е броятреализирани
сделки . Тя е най-висока в градоветеСофия, Пловдив, Варна, Бургас и Ст.
Загора, в които живее над 30% от населението на страната, генериращо над
65% от БВП.
- Намаляващ дял на големите пет градав общия обем сделки – показател за
активизиране на пазара в по-малките населени места;
- Две последователни тримесечия, четириот наблюдаваните областниградове
бележат ръст в сделките (общо за страната са 17) спрямо 2012 година;
- Спадът на годишнабаза се движи в рамките на 1 до 5%, за София - 12%.
Пряко свързанс броя сделкие броятреализирани сделки с учредена ипотека,
който отразяваефективността на участие (проникване) на финансиращите
институции в пазара на недвижими имоти.
- Рязъкспад на обема сделки с учредена ипотека за страната (над два пъти за
периода), спрямо общия обем сделки;
- Продължаващ спад на дела на сделките с ипотеки към общия бройсделки;
- Задържанена дела на петте градав общия обем сделки с ипотеки на нива
близо до 50%;
- Спад в отделните населени места в извадката от два до три пъти за периода;
- Тенденция на запазване на нивата година з година, при по-ниски отклонения.
Данните представятактивността на пазара, който забява негативната
тенденция на спад на сделките, но при транзакциите с ипотеки продължава
сериозният спад;
- По последни данни обемът на сделките в жилищния сегмент в
наблюдаванитена населени места е в границите 60% - 75% от общия обем
24. 24
сделки. Причините са комплексни и тясно обвързанисъс социално-
икономическатаобстановкав страна и ЕС;
- Според направен анализ, спадътв активността на пазара засягапредимно
останалите сегменти – терени, офиси, търговскии производствено-складови
площи, ваканционни имоти;
- Активността на жилищния сегмент през изминалата година, според
наблюденията върху пазара, нараства, при отчетен ръстна реализираните
сделки за над 25%.
3.3 – Състояние на пазара в големитеградове. Индекси.
Индексът на пазарните цени на жилищата за четвъртото тримесечиена 2014
година спрямо третото тримесечиена 2014 г. е 100.7%, т.е. средното
увеличение на пазарните цени на жилищата е 0.7% (табл. 1 от приложението).
Индексът на пазарните цени на жилищата за четвъртото тримесечиена 2014
годинаспрямо съответното тримесечиена предходната годинае 101.2%, т.е.
средното увеличение на пазарните цени на жилищата е 1.2%.
През четвъртото тримесечиена 2014 г. спрямо предходнотое регистрирано
увеличение на цените в 13 от областните градовеи в областСофия, като по-
значително е увеличението в Бургас - с 1.5%, в Стара Загора - с 1.4%, и в Русe
- с 1.3%. В останалите 14 областни града е регистрирано намаление на
цените. Средната пазарна цена на жилищата за страната през четвъртото
тримесечие на 2014 г. Е 874.49 лв./кв. метър (фиг. 1). Най-високи са средните
цени в София (столица) - 1 501.73 лв./кв. м, следвана от Варна - 1 393.17
лв./кв. м, и Бургас - 1 162.83 лв./кв. метър. Индексът на пазарните цени на
жилищата за 2014 г. спрямо 2013 г. е 100.5%, т.е. средното
25. 25
увеличение на пазарните цени на жилищата е 0.5% (табл. 2 от приложението).
През 2014 г. е регистрирано увеличение на цените в 10 от областните градове,
като по- значително е увеличението в София (столица) - с 2.9%, Шумен - с
2.8%, и Пловдив - с 2.7%. В останалите 17 областни града и в областСофия е
регистрирано намаление. Средната пазарна цена на жилищата за страната
през 2014 г. е 869.75 лв./кв. метър. Най- високиса среднитецени в София
(столица) - 1 481.06 лв./кв. м, и във Варна - 1 377.00 лв./кв. метър.
В по-големите градовеима ръстна търсенето на имоти, но предложениятана
качествени са дефицитни. В същото време брокеритенаблюдават, че се
намалява срокът, в който жилището е продадено, след като е пуснато на
пазара. Правилно оцененият имот се продава бързо заразлика от надценения.
Въпреки данните на Националния статистическиинститут, които показват
лек ръстна сделките с жилищни имоти в края на 2014 г. - от 2-3 на сто, от
началото на годината в някои районив страната се наблюдава малък спад на
сключените сделки, който се дължи на дефицита на качество. Предпочитани
от купувачите на жилища са тези по-ново строителство в сградис добре
поддържаниобщичасти, както и имоти в райони с добраинфраструктура.
Интересът е насочен предимно към апартаменти с една или две спални.
Продължава интересъти към по-луксознии по-големи жилища, но в този
сегмент има сериозендефицит.
На пазара в момента по-активните са купувачите, но в последно време се
забелязва в определени сегменти, предимно в по-високия ценови диапазон,
водеща роля на продавачите. Независимо от завишения интерес към покупка
на имоти често сделките не се случват порадивисокиофертни цени, които
продавачитене са склонни да договарят. Зада има ръстна цените, трябва да
има повече сделки, а за да има повече сделки, трябва да се среща интересът
на двете страни. В противен случай се постига застойна пазара. Добър
26. 26
двигател за пазара на имоти ще се окаже продължаващият спад на лихвите по
депозитите, а това от своя страна ще доведе и до плавно покачване на цените.
Завишеният интерес към качествени имоти отваря възможностзасъбуждане
на строителство на нови сгради. Тъйкато процесътна строителство трае
около 2 години, цената на сега започващото строителство неби могла да
повлияе на потенциален ръстна цените, но може да увеличи броя на
сключени сделки. Такъв тип инвестиция, когато пазарътобръщасвоя тренд
нагоре, е много перспективен, като все пак не трябва да се пропуска
отчитането и на рисковитефактори. За специалистите е безспоренфактът, че
най-масовите купувачи на ваканционни имоти у нас, а именно руснаците, се
оттеглиха в голямата си част от пазара и основнатапричина за това е
обезценяването на рублата. Тяхното оттегляне е процес в цяла Европа. Но за
сметка на това много българиса насочили вниманието си към нашите
ваканционни имоти. Вече се отчита лек спад на цените на тези в летните
курортии това привлича купувачите. В зимните курорти все още продължава
бавно темпо на продажби. Нараства интересът от купувачи от Украйна като
резултат от международната политическа обстановка, като вниманието е
насочено предимно към Черноморието.
След като преди няколко годиниприключи голямата вълна с оттеглянето на
англичаните като купувачи, в момента се наблюдава засилена препродажбана
купени от тях имоти. Основателна причина за това е по-ниската доходност,
която могат да получат от инвестициите си в България, в сравнение с
Великобритания, както и различиятаот очакваниятаим за българския пазар.
Двата пазара са коренно различни, но, от друга страна, парите, с които в
България може да бъдекупен средностатистическиимот, в Англия често не
стигат и за маломерно студио. Тъй като съотношението паунд-евро расте -
това е благоприятенпроцес за англичаните, които искат да се сдобиятс имот
27. 27
зад граница. Има вероятностотново отпо-засилено търсене от страна на
англичаните на имоти, които могат да бъдаткупени в евро. Колебанията в
стойноститена валутите винаги водятдо известно объркванемежду
купувачите и част от тях изчакват валутните колебания да поемат по-трайна
посока.
3.4 – Състояние на пазара в зимните курорти и сотилицата
Изминалата годинабеше най-успешната година за имотния пазар от началото
на кризата. Пазарът навлезе в нов етап на развитие, спадът на цените на
имотите приключи и това накара много купувачи да се завърнат на пазара.
Може да се нарече 2014 г. „Година на завръщането на купувачите“.
Завърнаха се българските купувачи, които купуваха имоти в най-големите
градовена страната и това доведе до увеличение на обемаот продажби, както
и до положителни изменения в цените за първипът от началото на кризата.
София: През годината ясно се очертаха 2 периода с различнипазарни
динамики. Първото полугодие, в което активността и цените не се
различаваха особено оттези през 2013 г. и второ полугодие, в което обемите
продажбибързо нараснаха, предлагането отчетливо започна да намалява и
цените на база реални сделки, а и на база офертни цени, започнаха леко да се
покачват. Тезипроцесидоведохадо приключване на годината с 3% ръст на
цените в София според данните на НСИ.
Банско и ски курортите : През 2014 г. цените в Банско продължихада
спадат, но спадоветеостанаха в рамките на до -5% и може да се очаква
повече сделки през вече достаактивния зимен сезон. Среднатацена на
продаденитеапартаменти в Банско за 2014 г. е 360 евро/кв.м. Среднатаобща
цена на закупените апартаменти в курорта е на рекордно нискинива – 20 100
евро..
30. 30
Заключение
Основното предизвикателство пред имотните пазари в Европа е слабият
икономическирастеж, а в частностпред България – ниската прозрачностпри
сделките и корупцията. Намаляващата доходностна развитите пазари е
възможностзаЦентрална и Източна Европа, в частности за България, да се
върнат във фокуса на инвеститоритев недвижими имоти. В момента има
много свободникапитали, в Германия и в други западноевропейскистрани
лихвите са отрицателни и това насърчавамениджърите да насочат ресурси
към имотния сегмент. Пренасочването на инвеститоритев имоти към
пазарите в Централна и Източна Европа е процес, който ще наблюдаваме в
близките няколко години. За момента те се интересуват основно отЧехия и
Полша, които приемат като развитипазари, следвани от Румъния, а след нея –
и България, но в близките години. Инвеститорите трябва да разбиратедин
пазар, за да дойдат на него. Това би дало възможностзалесна съпоставкана
сделки, наемни нива, доходностиби улеснило изборана всеки, решил да
инвестира в проект в регионаЕдинниятстандарт за измерване на офис
площите – IPMS, е в сила от миналата година и българскиятезик е един от
двата, на които е преведен до момента, заедно с китайския. Въвеждането на
31. 31
единен стандартв условията на все по-глобален пазар на имоти ще осигури
съпоставимости ще улесни всичкиучастници – инвеститори, оценители,
финансовиинституции.
Българскиятпазар на недвижими имоти е готов да се оттласне от дъното на
кризата, подкрепенот силния туристическисектор. Според проучваневече
съществува среда, която е благоприятназа завръщането на чуждестранните
купувачи. Тезипредпоставкиса спадът на цените вследствие на кризата,
затвърдилстраната като една от най-евтините в Европа, силните й позиции в
туризма, както и укрепването на икономиката. Цените на имотите в
туристическитедестинации се влияят положително от полетите и по-добрите
транспортнивръзки. Винаги има една част от туристите, толкова доволниот
престоя си, че обмислятда купят имот. Ефектът според който новите полети
увеличават туризма и така и цените на имотите, е добрепроверен.
Българската икономикаизлиза от рецесията - Икономическиятрастеж се
върна. Българскиятбрутен вътрешен продукт нарасна с 0.3% Очаква се
икономическиятръстда се ускорипрез 2015 до 2.6. Цените на жилищата се
оттласват в определени райони. Средната цена на съществуващи апартаменти
падна с 6% до 960 лева на квадратен метър спрямо годинапо-рано според
Националния статистическиинститут. Относително малкият спад е
значително подобрениеспрямо20-процентното намаление през 2012 г. От 28
области шест отчетоха положителни променив цените в годината до първото
тримесечие на 2014, включително Софийска областсъс скок 22.2.
32. 32
Използвана литература и източници на информация:
1. д-р Чавдар Христов - Убеждаване и влияние. издателство Сиела
2. Проф. Филип Котлър - Стратегическимаркетинг за нестопански
организации
3. http://www.bg-ikonomika.com/
4. презентация на футуристът д-р Патрик Диксън
5. www.forbesbulgaria.bg
6. Доклад на КредитЦентър за ипотечните кредити през 2014 година
7. ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ
8. Проф. д-р Надежда Николова - Финанси ГЛ 6 принципи и технология
на банковото кредитиранестр. 328 2009 г.
9. Национален статистически институт – www.nsi.bg
10. www.dnevnik.bg
11. Анализ на Gloal Property Guide porychan ot Ethos Overseas
