More Related Content
Similar to Select US Tax matters related to Israeli investment in US Real Estate - Hebrew
Similar to Select US Tax matters related to Israeli investment in US Real Estate - Hebrew (20)
Select US Tax matters related to Israeli investment in US Real Estate - Hebrew
- 1. סוגיות במיסוי אמריקאי השקעות ופעילות נדל"ן של ישראלים בארה"ב השתלמות לשכת רואי חשבון, מלון לאונרדו, חיפה עופר ברגב, רו"ח 91 לינואר 4102 © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 2. תנאי שימוש: ◄ המידע הכלול במצגת זו הנו כללי ונועד לידוע בלבד. אין לראות במידע המובא במצגת זו כייעוץ משפטי, חשבונאי, ו/או מיסויי. ◄ קוראי מצגת זו מתבקשים שלא לפעול על סמך מידע המוצג במצגת זו ללא קבלת ייעוץ מקצועי מוסמך. ◄ המידע הכלול במצגת זו לא נכתב ולא ניתן לעשות בו כל שימוש על מנת להמנע מקנסות המוטלים על פי קוד המס האמריקאי. © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 3. אודות ברגב מיסוי בינלאומי בע"מ: ◄ ◄ ◄ החברה מתמחה במיסוי אמריקאי ובינלאומי, כולל: ◄ תכנון וייעוץ מס אמריקאי ובינלאומי ◄ הכנת דוחות מס אמריקאיים ◄ ייצוג בפני רשויות המס בארה"ב אנו מביאים לשולחן ידע, מומחיות וניסיון רב בישראל ובארה"ב. בין לקוחותינו יחידים, חברות מובילות וגם קטנות, מייסדי חברות סטארטאפ, עובדים ברילוקיישן, מנהלים בכירים, בנקאים, בעלי מקצועות חופשיים, אזרחים אמריקאיים החיים בישראל, משקיעי ויזמי נדל"ן בארה"ב. לקביעת פגישת הכרות וייעוץ ראשוני התקשרו ל- 6001548-40 © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 4. תכנית: ◄ הקדמה ◄ שיקולי מס כלליים בתכנון ההשקעה ◄ רכישת נדל"ן אמריקאי ◄ סוגיות מס שוטפות בתפעול הנדל"ן ◄ מימון ◄ מכירת הנדל"ן )יחיד, חברה, (LLC )היבטים אמריקאים וישראלים( © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 5. הקדמה: ◄ מאז ומתמיד היתה ארה"ב יעד להשקעות נדל"ן. ◄ בשנים האחרונות בעקבות המשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב, בפרט את ענפי המשכנתאות והנדל"ן, ולאור החלשות הדולר, ארה"ב מספקת הזדמנויות להשקעות נדל"ן עם תשואות יחסית גבוהות. ◄ בהשוואה לאשראי הנדיב שניתן על ידי בנקים אמריקאים עד אמצע העשור הקודם, היום עדיין קשה להשיג משכנתא. בפרט למשקיע זר. לכן, ההזדמנות למשקיעים עם מזומן © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 6. שיקולי מס כלליים בתכנון ההשקעה: ◄ תכנון ההשקעה מראש יכול להיות מתורגם לערך גבוה יותר עבור המשקיע לאורך חיי ההשקעה. ◄ ניתן לפרק את מחזור חיי ההשקעה לשלושה שלבים: רכישה תפעול מכירה © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 7. שיקולי מס כלליים בתכנון ההשקעה )המשך(: 1. תכנון מס אפקטיבי מתחיל במתן תשובות לשאלות פשוטות: ◄ ◄ ◄ ◄ ◄ ◄ 2. מהי מטרת ההשקעה? עליית ערך? הכנסת שכ"ד? ייזום ופיתוח? האם הרכישה לשימוש עצמי או להשקעה? האם המשקיע מעדיף נכס סצפציפי או תיק מבוזר? האם ההשקעה במזומן או במימון זר? האם המשקיע פסיבי או אקטיבי? מיהו המשקיע? יחיד? חברה? שותפות? שיקולים נוספים הקשורים לאסטרטגיית המס: ◄ ◄ ◄ ◄ ◄ האם למשקיע אכפת להגיש דו"ח מס אמריקאי? האם ניתן להגן על ההשקעה מפני מס עיזבון אמריקאי? כיצד תמוסה ההכנסה מההשקעה בישראל? האם ישנן הטבות מס תחת האמנה שבין ישראל לארה"ב? האם ניתן לקבל זיכוי מס בישראל בגין מס ששולם בארה"ב? © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 8. רכישת נדל"ן אמריקאי: ◄ שלב הרכישה הנו בוודאי השלב החשוב ביותר מאחר שלמבנה האחזקה והמימון של ההשקעה משמעות גדולה על מיסוי ההכנסות לכל אורך שלבי ההשקעה. ◄ לאחר קביעת תכלית ההשקעה, השלב הבא הנו בחירת מבנה האחזקה. באופן כללי ניתן להחזיק את הנדל"ן באחת מהצורות הבאות: ◄ כיחיד ◄ חברה ישראלית ◄ חברה אמריקאית )S-Corporation, C-Corporation (INC ◄ אחזקה באמצעות חברת )Limited Liability Company (LLC © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 9. רכישת נדל"ן אמריקאי )המשך(: ◄ ◄ כיחיד ◄ הכי פשוט ◄ אפשרויות תכנון מוגבלות, חשיפה משפטית מוגברת ◄ בעל הנכס חייב במס אמריקאי פדראלי ומדינתי ◄ חשיפה פוטנציאלית גם למס מתנות ו/או למס עיזבון אחזקה באמצעות חברה )אמריקאית או זרה( ◄ כמה יתרונות: אחריות מוגבלת, המשכיות ◄ מס חברות + מס דיבידנד )ומס סניף על חברה זרה( ◄ חשיפה למס עיזבון עם חברה אמריקאית ◄ חברה משפחתית ישראלית יכולה לבחור להיות שקופה לצרכי מס בארה"ב )”("Check-the-box Election © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 10. רכישת נדל"ן אמריקאי )המשך(: ◄ אחזקה בשותפות ◄ ◄ ◄ ◄ ◄ מתאים למשקיעים שרוצים אחזקה משותפת... השותפות איננה יישות החייבת במס, אך חלות עליה חובות דיווח וניכוי מס במקור על הכנסות של שותפים זרים שותפים זרים בהשקעה/שותפות אמריקאית חייבים במס אמריקאי ישנם סוגים שונים של שותפויות כאשר ההבדל בינהן בהגבלת האחריות השותפים אחזקה באמצעות חברת )Limited Liability Company (LLC ◄ ◄ ◄ ◄ יישות שמאפשרת שילוב היתרונות של חברה ושותפות החברים ) (Membersב- LLCנהנים מהגבלת אחריות וממיסוי כיחידים מאידך LLCעם Memberאחד הנה יישות שקופה לגמרי ) (Disregardedלצרכי מס אמריקאי בישראל רואים ב- LLCכחבר בני אדם )חברה( אך ניתן לבקש להתייחס אל ה- LLCכשקופה לעניין זיכוי מס זר )הפסדים לא ניתנים לקיזוז(. © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 11. סוגיות מס שוטפות בתפעול הנדל"ן בארה"ב: ◄ מיסוי הכנסות ברוטו - כברירת מחדל, משקיע זר עם הכנסות שכירות מארה"ב ימוסה בשעור של %03 על ההכנסה ברוטו )ללא ניכוי הוצאות(. ההכנסה של המשקיע הזר חייבת בניכוי מס במקור על ידי המשלם ו/או מנהל הנכס, ו/או השותפות האמריקאית )אשר חלים עליו גם חובות דיווח לרשויות האמריקאיות(. ◄ מיסוי הכנסות נטו - למשקיע הזר הזכות לבחור להתמסות על הכנסות משכר דירה בארה"ב כהכנסה מעסק. ותחת אלטרנטיבה זו יהיה המשקיע זכאי למיסוי הכנסות נטו. © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 12. סוגיות מס שוטפות בארה"ב )המשך(: מערכת המס האמריקאית כוללת מיסוי פדראלי ומיסוי מדינתי ◄ מיסוי יחיד – הכנסות שוטפות: מס פדראלי %01-%6.93 )+עד %01 מס הכנסה מדינתי(. רווח הון: מס פדראלי %51-%02 + מס הכנסה מדינתי ◄ מיסוי חברה – מס חברות פדראלי %51 עד 000,05$ אח"כ עולה בהדרגה ל-%53 + מס הכנסה מדינתי ◄ מס סניף החל על חברה ישראלית – %5.21 )גם אם רווחי החברה לא חולקו( ◄ מס עיזבון – פטור על שווי נכסים של עד 000,06$. שעור המס %04 משווי נכסי העיזבון )האמריקאי( בעת פטירה. יתכן גם מס ירושה מדינתי. © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 13. סוגיות מס שוטפות בארה"ב )המשך(: ◄ חברה משפחתית ישראלית – יש לעשות Check-the-boxכדי להשקיף גם בארה"ב ◄ פחת לצרכי מס בארה"ב – נדל"ן למגורים 5.72 שנים, נדל"ן מסחרי 93 שנים ◄ ניכוי מס במקור על תשלומי ריבית – לפי האמנה בין ישראל לארה"ב %5.71 ◄ מועדי הגשת דוחות: ◄ ליחידים החיים בארה"ב – 51 באפריל לאחר תום שנת המס ◄ לחברות אמריקאיות – 51 במרץ לאחר תום שנת המס ◄ ליחידים וחברות שנמצאים מחוץ לארה"ב – 51 ביוני לאחר תום שנת המס ◄ לכל מדינה בארה"ב ישנם מועדי דיווח שונים )לרוב כמו הפדראלי אך לא בהכרח( ◄ עם הדו"ח הראשון יש להגיש בקשה להנפקת מספר זיהוי לצרכי מס ITIN © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 14. מיסוי ישראלי של הכנסות שכר דירה מחו"ל: ◄ משקיע ישראלי שיש לו הכנסות משכר דירה מחוץ לישראל יכול לבחור באחד משני המסלולים הבאים למיסוי ההכנסה: ◄ מסלול %51 - מיסוי הכנסה ברוטו )בניכוי הוצאות פחת בלבד( במס הכנסה בשעור %51, ללא אפשרות לזיכוי בגין מס זר )אמריקאי( ◄ מסלול מס שולי – מיסוי ההכנסה נטו )הכנסות בקיזוז הוצאות מלאות(, לפי שעור מס שולי של הנישום. במסלול זה הנישום יקבל זיכוי בגין מס הכנסה ששולם בארה"ב. את הבחירה באחד משני המסלולים הנ"ל ניתן לעשות בכל שנה, ולכן כדאי בכל שנה לבדוק איזה מסלול מניב את תוצאת המס הטובה יותר. © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 15. מימון: ◄ באמצעות מימון זר ניתן לשחוק את ההכנסה החייבת האמריקאית ולהוריד את חבות המס האמריקאית )בכפוף לעמידה בתנאים מסויימים(. ◄ כמו כן, מימון באמצעות הלוואות עשוי לאפשר להחזיר הון )החזר הלוואה( ללא חבות מס, בניגוד להחזר הון עצמי שעשוי להתמסות כדיבידנד. ◄ ישנם כמה מגבלות/תנאים שיש להתחשב בהם. כמו כן, כדאיות השימוש בהלוואות משתנה בהתאם למגוון נסיבות ועל כן יש לבחון כל מקרה לגופו. © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 16. מכירת הנדל"ן: ◄ לפני 0891, עם תכנון מס זהיר, משקיעים זרים יכלו להתחמק ממס על רווחיהם ממכירת נדל"ן אמריקאי. ◄ ה - ) Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTAהביאה לשינויים משמעותיים במיסוי משקיעי נדל"ן זרים בארה"ב: ◄ ◄ ◄ בעת מכירת נדל"ן אמריקאי על ידי משקיע זר ישנה חובת ניכוי מס במקור בשעור של %01 מהתמורה. חברה אמריקאית ששווי נכסי הנדל"ן שבבעלותה עולה על %05 מנכסיה, גם היא נחשבת לנכס נדל"ן לצורך כך. מס רווח הון על יחיד – %51 - %02 מס פדראלי + מס מדינתי )עם תקופת ההחזקה בנדל"ן פחות משנה המס שיחול הנו לפי שעור המס השולי של הנישום(. © Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved
- 17. :שעורי מס פדראלים על יחיד Marginal tax rates for 2013 Marginal Single Tax Rate Married Filing Jointly or Qualified Widow(er) Married Filing Separately Head of Household 10% $0 – $8,925 $0 – $17,850 $0 – $8,925 $0 – $12,750 15% $8,926 – $36,250 $17,851 – $72,500 $8,926 – $36,250 $12,751 – $48,600 25% $36,251 – $87,850 $72,501 – $146,400 $36,251 – $73,200 $48,601 – $125,450 28% $87,851 – $183,250 $146,401 – $223,050 $73,201 – $111,525 $125,451 – $203,150 33% $183,251 – $398,350 $223,051 – $398,350 $111,526 – $199,175 $203,151 – $398,350 35% $398,351 – $400,000 $398,351 – $450,000 $199,176 – $225,000 $398,351 – $425,000 39.6% $400,001+ $450,001+ $225,001+ $425,001+ Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved ©
- 18. :מס חברות פדראלי Taxable Income ($) Tax Rate 0 to 50,000 15% 50,000 to 75,000 $7,500 + 25% Of the amount over 50,000 75,000 to 100,000 $13,750 + 34% Of the amount over 75,000 100,000 to 335,000 $22,250 + 39% Of the amount over 100,000 335,000 to 10,000,000 $113,900 + 34% Of the amount over 335,000 10,000,000 to 15,000,000 $3,400,000 + 35% Of the amount over 10,000,000 15,000,000 to 18,333,333 $5,150,000 + 38% Of the amount over 15,000,000 18,333,333 and up 35% Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved ©
- 19. תודה עופר ברגב, רו"ח 04-8451006 www.bargev.co.il ofer@bargev.com 04-8451006 -לקביעת פגישת הכרות וייעוץ ראשוני התקשרו ל Bargev International Tax Ltd. All Rights Reserved ©