Materi Hukum agraria

2. HAK-HAK AGRARIA
BERDASARKAN UUPA SECARA ILMIAH
1. Hak atas tanah
Yaitu hak yang memberi
wewenang untuk
menggunakan atau
mengusahakan tanah
tertentu
2. Hak Guna air
3. Hak Pemeliharaan dan
penangkapan air
4. Hak Guna Ruang Angkasa
1. Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat
tetap meliputi; hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan, hak pakai,
hak sewa untuk bangunan, hak untuk
pengelolaan (HAk pengelolan diatur
dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan
konversi hak penggunaan atas tanah
Negara dan ketentuan-ketentuan
kebijakan selanjutnya.
2. Sedangkan hak atas tanah yang bersifat
sementara. Yaitu hak gadai, hak guna
usaha bagi hasil, hak menumpang, hak
sewa tanah pertanian.
3. Hak tanggungan
4. Hak bangsa
5. Hak menguasai Negara
6. Hak kuasa pertambangan
7. Hak Guna air
8. Hak Guna Ruang Angkasa
9. Hak Mengusahakan hutan

3. Jenis-jenis hak atas tanah menurut Pasal 16
ayat (1) UUPA:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA USAHA
3. HAK GUNA BANGUNAN
4. HAK PAKAI
5. HAK SEWA
6. HAK MEMBUKA TANAH
7. HAK MEMUNGUT HASIL
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak tersebut diatas yang akan
ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ;
 Hak gadai
 Hak usaha bagi hasil
 Hak menumpang
 Hak sewa tanah pertanian

4. Hak
Atas
Tanah
(HAT)
HAK MILIK
HAK GUNA
USAHA
HAK GUNA
BANGUNAN
HAK PAKAI
adalah hak turun temurun, terkuat & terpenuh yg
dapat dipunyai orang atas tanah (pasal 20 ayat 1
UUPA)
adalah hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai
langsung oleh Negara (pasal 28 ayat 1 UUPA)
adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama
30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)
HAK SEWA
hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemiliknya
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan
dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini (pasal 41 ayat 1
UUPA)
hak yang dipunyai seseorang atau suatu badan hukum
mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak
mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan
bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya
sejumlah uang sebagai sewa (pasal 44 ayat 1 UUPA)

5. MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH (PASAL 16
Jo Pasal 53 UUPA ), dikelompokkan menjadi 3:
1. hak atas tanah yang bersifat tetap
2. hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan
undang-undang
3. hak atas tanah yang bersifat sementara

6. HAK ATAS TANAH
YANG BERSIFAT TETAP YANG BERSIFAT SEMENTARA
 yaitu hak-hak atas tanah ini akan
tetap ada selama UUPA masih
berlaku atau belum dicabut dengan
undang-undang yang baru.
 Macam-macam hak atas tanah
adalah hak milik, hak guna usaha,
hak guna bangunan, hak membuka
tanah, dan hak memungut hasil.
 yaitu hak atas tanah ini
sifatnya sementara, dalam
waktu yang singkat akan
dihapuskan dikarenakan
mengandung sifat-sifat
pemerasan, mengandung
sifat feodal, dan bertentangan
dengan jiwa UUPA.
 Macam-macam hak atas
tanah ini adalah hak gadai
(gadai tanah), hak usaha bagi
hasil (perjanjian bagi hasil),
hak menumpang, dan hak
sewa tanah pertanian.
HAT YG AKAN DITETAPKAN
DENGAN UNDANG-UNDANG
yaitu hak atas tanah yang akan lahir
kemudian, yang akan ditetapkan
dengan undang-undang

7. Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah
dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu :
Hak atas tanah yang
bersifat primer
Hak atas tanah yang bersifat
sekunder
 Yaitu hak atas tanah yang
berasal dari tanah Negara.
Macam-macam hak atas
tanah ini adalah hak milik,
hak guna usaha, hak guna
bangunan atas tanah Negara,
hak pakai atas tanah Negara.
 Yaitu hak atas tanah yang
berasal dari tanah pihak lain
 Macam-macam hak atas tanah
ini adalah hak guna bangunan
atas tanah hak milik, hak pakai
atas tanah hak pengelolaan, hak
pakai atas tanah hak milik, hak
sewa untuk bangunan, hak
gadai (gadai tanah), hak usaha
bagi hasil (perjanjian bagi hasil),
hak menumpang, dan hak sewa
tanah pertanian.

8. HAK MILIK
Ketentuan mengenai hak milik disebutkan dalam
Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 20 s/d Pasal 27 UUPA.
PENGERTIAN HAK MILIK (PASAL 20 AYAT 1 UUPA)
HAK MILIK adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6
Turun-temurun artinya
hak milik atas tanah
dapat berlangsung terus
selama pemiliknya masih
hidup dan pemiliknya
meninggal dunia, maka
hak miliknya dapat
dilanjutkan oleh ahli
warisnya sepanjang
memenuhi syarat sebagai
subjek hak milik
Terkuat, artinya hak
milik atas tanah lebih
kuat bila dibandingkan
dengan hak atas tanah
yang lain, tidak
mempunyai batas
waktu tertentu, mudah
dipertahankan dari
gangguan pihak lain,
dan tidak mudah hapus
Terpenuh, artinya hak
milik atas tanah memberi
wewenang kepada
pemiliknya paling luas bila
dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain, dapat
menjadi induk bagi hak
atas tanah yang lain, tidak
berinduk pada hak atas
tanah yang lain, dan
penggunaan tanah lebih
luas bila dibandingkan
dengan hak atas tanah
yang lain.

9. Subyek HAK MILIK
Perseorangan Badan-badan hukum
1. Hanya warga Negara
Indonesia yang dapat
mempunyai hak milik
(Pasal 21 ayat (1) UUPA)
 Pemerintah menetapkan
badan-badan hukum yang
dapat mempunyai hak
milik dan syarat-syaratnya
(Pasal 21 ayat (2) UUPA)

10. TERJADINYA HAK MILIK Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal
22 UUPA
menurut hukum
adat
ketentuan undang-
undang
 Hak milik atas
tanah terjadi
dengan jalan
pembukaan tanah
(pembukaan
hutan) atau terjadi
karena timbulnya
lidah tanah
(Aanslibing)
 Hak milik atas
tanah ini terjadi
karena undang-
undanglah yang
menciptakannya
sebagaimana yang
diatur dalam Pasal
1, Pasal II, dan
pasal III dan pasal
VII ayat(1)
Ketentuan-
ketentuan
Konversi UUPA.
Hak milik atas tanah
yang terjadi disini
berasal dari tanah
Negara. Hak milik
atas tanah ini terjadi
kerena permohonan
pemberian hak milik
atas tanah oleh
pemohon dengan
memenuhi prosedur
dan persyaratan yang
telah ditentukan oleh
BPN
karena penetapan
pemerintah

11. HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27 UUPA)
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
3. karena ditelantarkan
4. karena subjek haknya tidak memenuhi syarat
sebagai subyek hak milik atas tanah
5. kerena peralihan hak yang mengakibatkan
tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas
tanah.

12. HAK GUNA USAHA
 Ketentuan mengenai Hak guna usaha disebutkan
dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus
diatur dalam Pasal 28 sampai dengan pasal 34 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA USAHA (PASAL 28 AYAT 1 UUPA)
 adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu
sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna
perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. PP
No. 40 tahun 1996 menambah guna perusahaan
perkebunan

13. LUAS
Adalah perseorangan luas minimal 5 hektar dan
luas maksimal 25 hektar
Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas
maksimal ditetapkan oleh kepala Badan
Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo.
Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)
Hak Guna
Usaha
(HGU)
SUBJEK
ASAL
TANAH
Warga Negara
Indonesia
Badan hukum yg didirikan
menurut hkm Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
(badan hukum Indonesia)
(Pasal 30
UUPA jo.
Pasal 2 PP
No. 40
tahun 1996
TANAH NEGARA
penetapan
pemerintah
JANGKA
WAKTU
PASAL 8 No 40 TAHUN 1996
Pertama kali paling lama 35 tahun diperpanjang
25 tahun
PASAL 8 No 40 TAHUN 1996
Pertama kali paling lama 35 tahun diperpanjang
25 tahun dan diperbaharui 25 tahun

14. Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal 12 ayat 1 PP No. 40 tahun 1996,pemegang
hak Guna Usaha berkewajiban untuk :
1. Membayar uang pemasukan kepada Negara
2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau
peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknya
3. Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai
dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh
instansi teknisi
4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas
tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha
5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya
alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai
dengan peraturan perundang-undagan yang berlaku
6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai
penggunan hak Guna Usaha
7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna
Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus
8. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada
kepala kantor pertanahan

15. HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA
 Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun 1996
 Pemegang hak guna usaha berhak menguasai dan
mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna
usaha untuk melaksanakan usaha dibidang pertanian,
perkebunan, perikanan, dan atau peternakan
HAPUSNYA HAK GUNA USAHA (PASAL 34 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu
syarat tidak dipenuhinya
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2

16. Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor penyebab
hapusnya hak guna usaha dan berakibat tanahnya menjadi
tanah Negara adalah:
1. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya
berakhir karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang
hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan
dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan
yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir
4. hak guna usahanya dicabut
5. tanahnya ditelantarkan
6. tanahnya musnah
7. pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak guna usaha.

17. Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur konsekuensi
hapusnya hak guna usaha bagi pemegang Hak guna
usaha :
1. apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau
diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-
bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna
usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan
oleh Menteri Agraria/Kepala BPN
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas
diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan
tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang
bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan
presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna
usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha
4. jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi
kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada
diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas
biaya pemegang hak guna usaha

18. HAK GUNA BANGUNAN
 Ketentuan mengenai hak Guna bangunan disebutkan
dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus
diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)
 Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu
paling lama 20 tahun

19. ASAL TANAH HAK GUNA BANGUNAN
 Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan
terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain
 Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan tanah
yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan
adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau
tanah hak milik.

20. Subjek hak Guna Bangunan Pasal 36 UUPA
jo Pasal 21 PP No. 40 tahun 1996 :
1. warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan
hukum Indonesia)

21. HAK GUNA
BANGUNAN ATAS
TANAH NEGARA
Hak guna bangunan ini
terjadi dengan keputusan
pemberian hak yang
diterbitkan oleh BPN
berdasarkan pasal 4, pasal 9
dan pasal 14 PERMEN
Agraria / kepala BPN No.3
tahun 1999 dan prosedur
terjadinya HGB ini diatur
dalam Pasal 32 sampai
dengan Pasal 48 Permen
agrarian /Kepala BPN No.9
tahun 1999
HAK GUNA
BANGUNAN ATAS
TANAH HAK
PENGELOLAAN
Hak guna bangunan ini
terjadi dgn keputusan
pemberian hak usul
pemegang hak
pengelolaan yang
diterbitkan oleh BPN
berdasarkan pasal 4,
PERMEN Agraria / kepala
BPN No.3 tahun 1999 dan
prosedur terjadinya HGB
ini diatur dalam Permen
agrarian /Kepala BPN
No.9 tahun 1999
HAK GUNA
BANGUNAN ATAS
TANAH Hak MILIK
Hak guna bangunan
ini terjadi dengan
pemberian oleh
pemegang hak milik
dengan akta yang
dibuat oleh PPAT
TERJADINYA HAK GUNA
BANGUNAN

22. JANGKA WAKTU HAK GUNA BANGUNAN
Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 tahun 1996.
ATAS TANAH
NEGARA
ATAS TANAH HAK
MILIK
 Hak guna bangunan
ini berjangka waktu
untuk pertama kali
30 tahun dapat
diperpanjang untuk
jangka waktu paling
lama 20 tahun dan
dapat diperbaharui
untuk jangka waktu
paling lama 30 tahun
 Hak guna bangunan ini
berjangka waktu paling
lama 30 tahun, tidak
dapat diperpanjang
jangka waktu. Namun
atas kesepakatan antara
pemilik tanah dengan
pemegang hak guna
bangunan dapat
diperbaharui dengan
pemberian hak guna
bangunan yang baru
dengan akta yang dibuat
PPAT dan wajib
didaftarkan pada Kantor
pertanahan kabupaten
/kota setempat
Hak guna bangunan
ini berjangka waktu
untuk pertama kali 30
tahun dapat
diperpanjanguntuk
jangka waktu paling
lama 20 tahun dan
dapat diperbaharui
untuk jangka waktu
paling lama 30 tahun
ATAS TANAH HAK
PENGELOLAAN

23. KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN
(PASAL 30 DAN PASAL 31 PP NO.40 TAHUN 1996)
1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya
2. menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan
perjanjian pemberiannya
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya
serta menjaga lingkungan hidup
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
5. menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada
kepala kantor pertanahan
6. membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak guna
bangunan tersebut

24. HAK PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN
1. menguasai dan mempergunakan tanah selama
waktu tertentu
2. mendirikan dan mempunyai bangunan untuk
keperluan pribadi atau usahanya
3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
4. membebani dengan hak tanggungan

25. HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL
40 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
kerena suatu syarat tidak dipenuhi
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

26. FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB HAPUSNYA HAK
GUNA BANGUNAN ADALAH:
a. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam
perjanjian pemberiannya
b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka
waktunya berakhir,
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
d. hak guna bangunannya dicabut
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak guna bangunan

27. Tidak dipenuhi, karena:
1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak
dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak
guna bangunan
2. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-
kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian
hak guna bangunan antara pemegang hak guna
bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian
penggunaan tanah hak pengelolaan
3. putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum
tetap

28. AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
(pasal 36 PP No.40 tahun 1996)
 hapusnya hak guna bangunan atas tanah Negara
mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara
 hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali
kepada pemegang hak pengelolaan
 hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik
mengakibatkan tanahnya kembali kedalam
penguasaan pemilik tanah

29. KONSEKUENSI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN ATAS
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 37 DAN 38 PP NO 40
TAHUN 1996
1. apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau
diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-
bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya
kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu
satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan,
maka kepada pemegang baik pemegang hak guna bangunan diberikan
ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan
keputusan presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha
dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna bangunan
4. jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban
tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas
hak guna bangunan dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak
guna bangunan
5. apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak
milik hapus , maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib
menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemegang
hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam
perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak guna
bangunan atas tanah hak milik

30. HAK PAKAI
PENGERTIAN HAK PAKAI
Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak untuk
menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yangditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA
Ketentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1
huruf d UUPA secara khusus diatur dalam pasal 41 sampai
dengan pasal 43 UUPA.

31. SUBYEK HAK PAKAI
(Menurut Pasal 42 UUPA)
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia

32. Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun 1996,
yaitu:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didrikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
3. Departemen, lembaga pemerintah Non
Departemen dan pemerintah daerah
4. Badan-badan keagaman dan social
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
6. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
7. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
Internasional

33. ASAL TANAH HAK PAKAI
 Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan
bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain
 Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996
menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan
hak pakai adalah tanah Negara, tanah hak
pengelolaan atau tanah hak milik.

34. TERJADINYA HAK PAKAI
1. Hak pakai atas tanah
Negara
2. Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
3. Hak pakai atas tanah hak
milik

35. Hak pakai atas tanah Negara
 Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian
hak oleh Badan Pertanahan Nasional. Hak pakai ini
terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai
didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan
Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku
tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

36. Hak pakai atas tanah hak pengelolaan
 Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian
hak pakai oleh BPN berdasarkan usul pemegang hak
pakai. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan
pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala
Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk
dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat
sebagai tanda bukti

37. Hak pakai atas tanah hak milik
 Hak pakai ini terjadi dengan pemberian tanah oleh
pemilik tanah dengan akta yang dibuat PPAT. Akta
PPAT ini wajib didaftarkan ke kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat untuk dicatatkan dalam
buku tanah.

38. JANGKA WAKTU HAK PAKAI
 Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan secara tegas
berapa lama jangka waktu hak pakai. Pasal ini hanya
menentukan bahwa hak pakai dapat diberikan selama
jangka waktu tertentu atau selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan tertentu

39. Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu hak pakai
diatur dalam pasal 45 sampai pasal 49:
1. Hak pakai atas tanah Negara
2. Hak pakai atas tanah pengelolan
3. Hak pakai atas tanah hak milik

40. Hak pakai atas tanah Negara
 Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali
paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 25 tahun

41. Hak pakai atas tanah pengelolaan
 Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali
paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 25 tahun

42. Hak pakai atas tanah hak milik
 Hak pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling
lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi.

43. KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI
(Berdasarkan Pasal 50 dan pasal 51 PP no 40
tahun 1996 )
1. membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara pembayarannya
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan
tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas
tanah hak milik
2. menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada
Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai
tersebut hapus
5. menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor
pertanahan kabupaten/kota setempat
6. memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai

44. HAK PEMEGANG HAK PAKAI
(Berdasarkan pasal 52 PP No.40 tahun 1996)
1. menguasai dan mempergunakan tanah selama
waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau
usahanya
2. memindahkan hak pakai kepada pihak lain
3. membebaninya dengan hak tanggungan
4. menguasai dan mempergunakan tanah untuk
jangka waktu yang tidak ditentukan selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu

45. HAPUSNYA HAK PAKAI
(Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)
1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangan atau dalam perjanjian
pemberiannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,
pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang
haknya sebelum jangka waktu berakhir
4. hak pakainya dicabut
5. ditelantarkan

46. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu
berakhir, karena:
a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban
pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan dalam hak pakai
b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-
kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian hak pakai antara pemegang hak
pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian
penggunaan hak pengelolaan
c. putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap

47. Konsekuensi hapusnya pemegang hak pakai
menurut pasal 57 PP No. 40 tahun 1996
1. apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak
diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang
hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda
benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya
kepada Negara dalam keadaan kosong selambat
lambatnya dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak
pakai
2. dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih
diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan
ganti rugi
3. jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi
kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan
benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh
pemerintah atas biaya pemegang hak pakai

48. HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA
Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk
keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang
sebagai sewa.
Ketentuan disebutkan dalam pasal 16
ayat 1 huruf e UUPA, secara khusus
diatur dalam pasal 44 dan pasal 45
UUPA
OBJEK HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah hak milik dan
objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain(pemegang hak sewa
bangunan) adalah tanah bukan bangunan

49. PEMEGANG HAK SEWA BANGUNAN
(Menurut pasal 45 UUPA)
1. warga negara Indonesia
2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan bekedudukan di Indonesia (badan
hukum Indonesia)
4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia

50. JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK
BANGUNAN
 UUPA tidak mengatur secara tegas jangka waktu hak
sewa untuk bangunan, jangka waktu diserahkan
kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan
pemegang hak sewa untuk bangunan

51. HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
1. jangka waktunya berakhir
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
dikarenakan pemegang hak sewa untuk
bangunan tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak sewa untuk bangunan
3. dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk
bangunan sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak milik atas tanah dicabut untuk kepentingan
umum
5. tanahnya musnah

52. HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
SEMENTARA
1. HAK GADAI (GADAI TANAH)
2. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI
HASIL)
3. HAK MENUMPANG
4. HAK SEWA TANAH PERTANIAN

53. HAK GADAI (GADAI TANAH)
 MENURUT BOEDI HARSONO
 HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan antara
seseorang dengan tanah kepunyaan orang
lain,yang telah menerima uang gadai
daripadanya. Selama uang gadai belum
dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh
pemegang gadai. Selama itu hasil tanah
seluruhnya menjadi pemegang gadai.
Pengembalian uang gadai atau lazim disebut
penebusan tergantung kepada kemauan atau
kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.

54. PARA PIHAK DALAM HAK GADAI(GADAI
TANAH)
1. pemilik tanah pertanian disebut pemberi gadai
2. pihak yang menyerahkan uang kepada pemberi
gadai adalah penerima(pemegang) gadai

55. PERBEDAAN HAK GADAI (GADAI TANAH)DENGAN
GADAI DALAM HUKUM PERDATA
 Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum
yang berupa perjanjian penggarapan tanah
pertanian oleh orang yang memberikan uang
gadai, sedangkan gadai menurut hukum perdata
terdapat dua perbuatan hukum yang berupa
perjanjian pinjam meminjam uang sebagai
perjanjian pokok dan penyerahan benda bergerak
sebagai jaminan sebagai perjanjian ikutan.

56. JANGKA WAKTU HAK GADAI (GADAI TANAH)
1. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak
ditentukan
2. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukan

57. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak
ditentukan
 Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak ditentukan
lamanya, maka pemilik tanah pertanian tidak boleh
melakukan penebusan sewaktu-waktu

58. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya
ditentukan
 Dalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik tanah baru
dapat menebus tanahnya kalau jangka waktu yang
diperjanjikan dalam hak gadai (gadai tanah ) berakhir.

59. CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI TANAH)
MENURUT HUKUM ADAT:
a. hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa
b. pemegang gadai selalu berhak untuk
mengulanggadaikan tanahnya
c. pemegang gadai tidak boleh menuntut supaya
tanahnya segera ditebus
d. tanah yang digadaikan tidak bisa secara otomatis
menjadi milik pemegang gadai bila tidak ditebus

60. Menurut Boedi Harsono sifat dan ciri-ciri
Hak gadai (gadai tanah):
1. hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada
suatu waktu akan hapus
2. hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya
pemegang gadai
3. Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah yang
lain
4. hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya
dapat dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan
gadai yang semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan
gadai yang baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan
gadai atau doorverpanden)
5. hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya
dialihkan kepada pihak lain
6. selama hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas
persetujuan kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah
(mendalami gadai)
7. sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan
hapus

61. HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI TANAH)
1. telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah
(pemberi gadai)
2. hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebih
3. adanya putusan pengadilan yang menyatakan
bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah
atas tanah yang digadaikan karena pemilik
tanah tidak dapat menebus dalamjangka waktu
yang disepakati oleh kedua belah pihak dalam
gadai tanah
4. tanahnya dicabut untuk kepentingan umum
5. tanahnya musnah

62. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI
HASIL)
 PENGERTIAN
 Pasal 53 UUPA tidak memberikan pengertian apa yang
dimaksud hak usaha bagi hasil.

63.  Menurut boedi harsono
 Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau
badan hukum (yang disebut penggarap) untuk
menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah
kepunyaan pihak lain (yang disebut pemilik)
dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi
antara kedua belah pihak menurut imbangan yang
telah disepakati

64.  Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada Hukum Adat

65. Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil (perjanjian
bagi hasil)
 Menurut uu no 2 tahun 1960
 Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara tertulis di
muka Kepala desa, disaksikan oleh minimal dua orang
saksi, dan disahkan oleh camat setempat serta
diumumkan dalam kerapatan desa yang bersangkutan

66. Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi Hasil
(Perjanjian Bagi Hasil)
 Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun
1960
a. Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan
penggarap dilakukan atas dasar yang adil;
b. Dengan menegaskan hak-hak dan kewajiban-kewajiban
dari pemilik dan penggarap agar terjamin pula
kedudukan hukum yang layak bagi penggarap;
c. Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a dan b
diatas, maka bertambahlah kegembiraan bekerja bagi
para petani penggarap, hal mana akan berpengaruh baik
pada caranya memelihara kesuburan dan mengusahakan
tanahnya.

67. Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Usaha Bagi Hasil
(Perjanjian Bagi hasil)
 Menurut Boedi Harsono
a. Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas
b. Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak
lain tanpa izin pemilik tanahnya
c. Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya
hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak
lain
d. Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap
meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik
tanahnya meninggal dunia
e. Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus
(diKantor Kepala desa)
f. Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya
akan dihapus

68. Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil
(perjanjian bagi hasil)
 Menurut Hukum Adat
 Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya berlaku satu
(1)tahun dan dapat diperpanjang, akan tetapi
perpanjangan jangka waktunya tergantung pada
kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi penggarap
tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam
waktu yang layak

69. Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil
(perjanjian bagi hasil)
 Menurut UU no 2 tahun 1960
a. Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk tanah
sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk tanah
kering sekurang-kurangnya 5 tahun
b. Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik
atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
c. Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi
hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan
kewajiban yang sama
d. Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya
jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila
jika ada persetujuan kedua belah pihak yang
bersangkutan dan hal itu dilaporkan kepada kepala desa

70. Hak dan kewajiban pemilik tanah
 Hak pemilik tanah
 Berhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan
atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak dan
berhak menuntut pemutusan hubungan bagi hasil
jika ternyata kepentingannya dirugikan penggarap
 Kewajiban pemilik tanah
 Menyerahkan tanah garapan kepada penggarap
dan membayar pajak atas tanah yang garapan yang
bersangkutan

71. Hak dan kewajiban penggarap tanah
 Hak penggarap tanah
 Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk
mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima
bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang
ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah pihak
 Kewajiban penggarap
 Mengusahakan tanah tersebut dengan baik, menyerahkan
bagian hasil tanah yang menjadi hak pemilik tanah,
memenuhi beban yang menjadi tanggungannya dan
menyerahkan kembali tanah garapannya kepada pemilik
tanah dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka
waktu perjanjian bagi hasil

72. HAPUSNYA HAK USAHA BAGI HASIL
1. jangka waktunya berakhir
2. atas persetujuan kedua belah pihak , perjanjian
bagi hasil diakhiri
3. pemilik tanahnya meninggal dunia
4. adanya pelanggaran oleh penggarap terhadap
larangan dalam perjanjian bagi hasil
5. tanahnya musnah

73. HAK MENUMPANG
 PENGERTIAN
 UUPA tidak memberikan pengertian apa yang
dimaksud hak menumpang

74.  Menurut Boedi harsono
 Hak menumpang adalah hak yang memberi
wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan
menempati rumah diatas tanah pekarangan milik
orang lain.

75.  CARA TERJADINYA
 Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar
kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain
yang belum mempunyai rumah sebagai tempat
tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak ada saksi
dan tidak diketahui oleh perangkat
desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian
hukum dan perlindungan hukum bagi kedua
belah pihak.

76. SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK MENUMPANG
1. tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena
sewaktu-waktu dapat dihentikan
2. hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu dapat
diputuskan oleh pemilik tanah jika ia memerlukan
tanah tersebut
3. pemegang hak menumpang tidak wajib membayar
sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanah
4. tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan
5. bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan oleh
ahli warisnya
6. tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli
warisnya

77. HAPUSNYA HAK MENUMPANG
1. pemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri
hubungan hukum antara pemegang hak
menumpang dengan tanah yang bersangkutan
2. hak milik atas tanah yang bersangkutan dicabut
untuk kepentingan umum
3. pemegang hak menumpang melepaskan secara
sukarela hak menumpang
4. tanah musnah

78. HAK SEWA TANAH PERTANIAN
 PENGERTIAN
 UUPA tidak memberikan pengertian apa yang
dimaksud dengan hak sewa tanah pertanian.

79.  Hak sewa tanah pertanian adalah suatu perbuatan
hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah
pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain
(penyewa)dalamjangka waktu tertentu dan sejumlah
uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar
kesepakatan kedua belah pihak.

80. CARA TERJADINYA
 Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi dalam bentuk
perjanjian yang tidak tertulis atau tertulis yang
memuat unsure-unsur para pihak , objek, uang sewa,
jangka waktu hak dan kewajiban bagi pemilik tanah
pertanian dan penyewa.

81. HAPUS HAK SEWA TANAH
1. jangka waktunya berakhir
2. hak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa
persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu
diperkenankan oleh pemilik tanah
3. hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh
penyewa
4. hak atas tanah dilepaskan secara oleh penyewa
5. hak atas tanah tersebut dicabut untuk
kepentingan umum
6. tanahnya musnah

82. PENDAFTARAN TANAH
 Pendaftaran Hak atas Tanah diatur:
 PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah

83. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH
 Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.

84. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-
bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang
sudah terdaftar;
3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

85. Penyelenggara Pendaftaran tanah
 Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan
Pertanahan Nasional

86. Pendaftaran tanah dilaksanakan melalui
2(dua)system:
1. Pendaftaran tanah sistematik
2. Pendaftaran tanah secara sporadik

87. Pendaftaran Tanah Sistematik
 Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi
semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan

88.  Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan
atas prakasa pemerintah berdasarkan suatu rencana
kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan
diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN

89. Pendaftaran Tanah Sporadik
 Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran
tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau massal

90.  Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas
permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak
yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang
bersangkutan atau kuasanya

91. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
 Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala
kantor Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT dan
pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan
kegiatan-kegiatan tertentu
 Dalam hal pendaftaran tanah sistematis Kepala Kantor
Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi

92.  Penunjukan panitia ajudikasi untuk membantu tugas
Kepala Kantor Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah
sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas rutin para
Kepala Kantor tidak terganggu, mengingat kegiatan
Pendaftaran Tanah secara sistematis pada umumnya
bersifat massal dan besar-besaran

93. Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri atau
Pejabat yang ditunjuk, terdiri atas:
 Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat
oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional
 Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN yang
mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang
pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN yang
mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang
hak-hak atas tanah, Kepala desa/kelurahan yang
bersangkutan dan atau seorang pamong
Desa/Kelurahan yang ditunjuknya. Panitian ini
dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan
pemetaan, satuan tugas pengumpulan data yuridis
dan satuan tugas administrasi

94.  Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah
dengan seorang anggota yang sangat diperlukan
dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai
bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan
yang bersangkutan, seperti Tetua Adat yang
mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidang-
bidang tanah setempat, khususnya didaerah yang
hukum adatnya masih kuat.

95. OBYEK PENDAFTARAN TANAH
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak
milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak
pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf
4. hak milik atas satuan rumah susun
5. hak tanggungan
6. tanah Negara

96. Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah
 Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah
adalah desa atau kelurahan yang merupakan
satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan
sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979,
tentang pemerintah desa
 Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak
Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak tanggungan
dan Tanah negara, serta obyek Hak tanggungan
dapat meliputi beberapa desa/kelurahan

97. ASAS PENDAFTARAN TANAH
 Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas
sederhana, aman, terjangkau, muktakhir dan terbuka

98. Azas sederhana
 Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok
maupun prosedur pendaftaran tanah dengan mudah
dapat dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak

99. Azas aman
 Dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa
pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan teliti
dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya

100. Azas terjangkau
 Dimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukannya,
terutama golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau
pemberian pelayanan pendaftaran tanah

101. Azas Mutakhir
 Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam
pelaksanaan dan berkesinambungan pemeliharaan
data pendaftaran tanah
 Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang
mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar
dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi

102.  Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data
pendaftaran tanah secara terus menerus dan
berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di
Kantor pertanahan selalu “up to date”, sesuai dengan
kenyataan dilapangan
 Dengan demikian masyarakat dapat memperoleh
keterangan mengenai data yang benar setiap saat (azas
keterbukaan)

103.  Untuk memberikan kepastian dan perlindungan
hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah
yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas
tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi
informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik
dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah
terdaftar, terbuka untuk umum
 Dalam mencapai tujuan tertib administrasi
pertanahan, maka setiap bidang atas satuan
rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan
dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun wajib didaftarkan

104. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan
pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan
teratur meliputi 6 hal, yaitu:
 Pengumpulan
 Pengolahan
 Pembukuan
 Penyajian, serta
 Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta
dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun
 Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik
atas satuan rumah susun serta hak-hak yang membebani

105. Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup kegiatan
pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10 tahun 1961
sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi;
 Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
 Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah
 Pemberian surat tanda bukti hak atau sertifikat

106.  Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut PP No.24
tahun 1997 meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali (dahulu disebut opzet) dan pemeliharaan
data pendaftaran, atau dahulu dikenal sebagai
bijhouding

107.  Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan
pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan
PP 10/1961 dan PP 24/1997

108.  Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan
data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat
dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

109.  Data fisik adalah keterangan mengenai letak,
batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah
susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian
bangunan diatasnya
 Data yuridis adalah keterangan mengenai status
hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak
lain serta beban-beban lain yang membebani

110. PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA
KALI
 Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik
dan pendaftaran tanah secara sporadik(pasal 13)
 Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu
rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang
ditetapkan oleh Menteri
 Apabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan sebagai
wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka
pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran
tanah secara sporadik, yang dilakukan atas permintaan
pihak yang berkepentingan

111. Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali,
meliputi;
a) Pengumpulan dan pengolahan data fisik
b) Pembuktian hak dan pembukuannya
c) Penerbitan sertifikat
d) Penyajian data fisik dan data yuridis
e) Penyimpanan daftar umum dan dokumen

112. A. Pengumpulan dan Pengolahan Data fisik
 Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas,
dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang
didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya
bangunan di atasnya.

113.  Dalam rangka pengumpulan dan pengolahan data
fisik, dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan

114. Kegiatan Pengukuran dan Pemetaan,
meliputi:
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran
b. Penetapan batas bidang-bidang tanah
c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah
dan pembuatan peta pendaftaran
d. Pembuatan daftar tanah
e. Pembuatan surat ukur

115. B.Pembuktian Hak dan Pembukuannya
 Ketentuan yang berkaitan dengan kegiatan ini
meliputi:
1. Pembuktian hak baru
2. Pembuktian hak lama dan
3. Pembukuan hak

116. Pembuktian Hak baru
 Untuk keperluan pendaftaran hak,
a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
 Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang
memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang
berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara
atau hak pengelolaan
 Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh
pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan
apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak
milik
b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak
pengelolaan oleh pejabat yang berwenang
c. Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf
d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta
pemisahan
e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian hak
tanggungan

117. Pembuktian hak lama
 Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah
yang berasal konversi hak-hak lama, dibuktikan
dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak
tersebut, berupa bukti-bukti tertulis, keterangan
saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan
yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi
dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau
oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran
tanah secara sporadik, dianggap cukup mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya

118. Pembukuan hak
 Pembukuan hak dilakukan berdasarkan alat bukti dan
berita acara pengesahan

119. C.Penerbitan Sertifikat Tanah
 Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut
sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat
ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama
dengan suatu kertas sampul yang bentuknya
ditetapkan oleh Menteri Agraria
 Sertifikat tanah terdiri dari:
 Salinan buku tanah
 Salinan surat ukur
 Kertas sampul

120. Menurut PP No.24 tahun 1997
 Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak
sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak
pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan dan
hak tanggungan yang masing-masing sudah
dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan

121.  Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan
pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan
data fisik dan data yuridis yang telah didaftar
dalam buku tanah.
 Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada
pihak yang namanya tercantum dalam buku
tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada pihak
yang diberikan kuasa oleh pemegang hak.

122.  Data fisik dan data yuridis yang termuat dalam
sertifikat sesuai dengan data yang ada dalam surat
ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan, maka
sertifikat tanah merupakan surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat

123.  Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat
secara sah atas nama orang atau badan hukum yang
memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara
nyata menguasai tanah tersebut, maka pihak lain yang
merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat
lagi menuntut haknya apabila dalam waktu 5 tahun sejak
diterbitkannya sertifikat tersebut tidak mengajukan
keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan
Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun
tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai
penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut

124. D. Penyajian data fisik dan data yuridis
 Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan
menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar Umum.
 Daftar Umum terdiri dari:
 Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau bidang-bidang
tanah untuk keperluan pembukuan
 Daftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas
bidang tanah dengan suatu sistem penomoran
 Surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam
bentuk peta dan uraian
 Buku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis
dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah haknya
 Daftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat keterangan
mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak, hak atas tanah, atau hak
pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun oleh
orang perseorangan atau badan hukum

125. E. Penyimpanan Daftar Umum dan
Dokumen
 Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian
(warkah), diberi tanda pengenal dan disimpan di
Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau ditempat
lain yang ditetapkan oleh Menteri sebagai bagian yang
terpisah dari Daftar Umum

126.  Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku
tanah, daftar nama dan dokumen-dokumen
tersebut harus tetap berada di Kantor Pertanahan
atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri.
 Untuk mencegah hilangnya dokumen dimaksud
maka apabila ada instansi yang menganggap perlu
untuk memeriksanya, pemeriksaan wajib
dilakukan di Kantor Pertanahan

127. PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN
TANAH
 Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah
meliputi :
 Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak
 Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah

128.  Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila
terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek
pendaftaran tanah yang telah di daftarkan
 Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan,
pemecahan atau penggabungan bidang-bidang tanah yang
sudah didaftar
 Perubahan data yuridis terjadi apabila ada pemindahan hak
atas tanah dan atau pembebanan hak atas tanah yang
sudah didaftar
 Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas tanah
wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.

129. PERALIHAN HAK ATAS TANAH
1. JUAL BELI
2. HIBAH
3. PEWARISAN
4. WAKAF

130. JUAL BELI
TANAH
Jual Beli Tanah
menurut Hk Adat
Jual Beli Tanah
menurut UUPA
Jual Lepas
Yang mengakibatkan pemindahan hak milik
untuk selama-lamanya;
Jual Tahunan
suatu perilaku hukum yang berisikan penyerahan
hak atas sebidang tanah tertentu kepada subjek
hukum lain dgn penerima sejumlah uang tertentu
dengan ketentuan bahwa sesudah jangka waktu
tertentu maka tanah tersebut akan kembali dengan
sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu
Kewenangan si pembeli tahunan
Mengolah tanah, menanami dan memetik
hasilnya, dan berbuat dengan tanah itu seakan-
akan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang
diperjanjikan
Sifatnya
1. Tunai
2. Terang
3. Riil
1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual
dilakukan bersamaan dengan pembayaran
oleh pembeli dan seketika itu juga hak
sudah beralih
2. Riil, kehendak yang diucapkan harus
diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya
telah diterimanya uang oleh penjual, dan
dibuatnya dihadapan kepala desa
3. Terang, dilakukan dihadapan kepala desa
untuk memastikan bahwa perbuatan itu
tidak melanggar ketentuan hukum yang
berlaku
PP 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran tanah, jual
beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT

131. Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
 Jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan
hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai
Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan
dihadapan kepala adat
Tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya
dilakukan secara serentak
Bentuk-bentuk pemindahan hak milik menurut sistem
Hukum adat
1. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik untuk selama-lamanya;
Jual Lepas
Jual Lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat
terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual
dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali
Jual Lepas Panjer

132. Fungsi Panjer
1. Pembicaraan yang mengandung janji saja tidak
mengakibatkan suatu kewajiban
2. Tanpa panjer, orang tidak merasa terikat
3. Perjanjian pokok (jual beli) belum terlaksana hanya
dengan pemberian panjer

133. 2. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik yang
bersifat sementara
a. Jual Gadai
b. Jual Tahunan
Jual Gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak secara
sementara atas tanah kepada pihak lain yang dilakukan secara terang dan
tunai sedemikian rupa, sehingga pihak yang melakukan pemindahan hak
mempunyai hak menebus kembali tanah tersebut
Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;
1. Menikmati manfaat yang melekat pada hak milik
2. Mengopergadaikan atau menggadaikan kembali di bawah harga
tersebut kepada orang lain jika sangat membutuhkan uang
3. Mengadakan perjanjian bagi hasil
Transaksi ini biasanya disertai dengan perjanjian tambahan
 Kalau tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan, maka tanah menjadi
milik yang membeli gadai
 Tanah tidak boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun dalam
tangan pembeli gadai

134. Syarat jual
beli tanah
Syarat
materiil
Syarat
Formil
Pembeli berhak membeli tanah yang
bersangkutan
Penjual berhak menjual tanah yang
bersangkutan
Tanah hak yang bersangkutan boleh
diperjual belikan dan tidak dalam sengketa
Setelah syarat materriil dipenuhi
maka PPAT akan membuat akta
jual beli (Pasal 37 PP No 24/1997)
1. Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat
tanahnya yang asli dan tanda bukti
pembayaran biaya pendaftarannya
2. Jika tanahnya belum bersertifikat,
surat keterangan bahwa tanah tersebut
belum bersertifikat, surat-surat tanah
yang ada memerlukan penguatan oleh
kepala Desa dan Camat, dilengkapi
dengan surat yang membuktikan
identitas penjual dan pembelinya yang
diperlukan untuk persertifikatan
tanahnya setelah selesai dilakukan jual
beli
Sebelum akta jual
beli dibuat PPAT,
disyaratkan bagi
para pihak untuk
menyerahkan
surat-surat yang
diperlukan kepada
PPAT,

135. Penghibahan Tanah
Hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak
ada pengganti apa pun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontraprestasi
dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan pada saat si
pemberi masih hidup
Sebelumnya lahirnya PP No24/1997
 Bagi mereka yang tunduk pada KUHperdata, surat hibah wasiat harus
dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris.
 Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat membuatnya di bawah
tangan, tetapi proses di kantor pertanahan harus dibuat dengan akta
PPAT
Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997, setiap pemberian
hibah tanah harus dilakukan dengan akta PPAT

136. Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab V,
Paragraf 3 tentang peralihan Hak Karena Pewarisan sebagaimana tersebut
dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun 1997,yakni:
1. Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak
yang sudah terdaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak
atas tanah sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan , sertifikat
yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya di catat
sebagai pemegang haknya dengan surat tanda bukti sebagai ahli
waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib
diserahkan dokumen-dokumen surat keterangan Kepala
Desa/kelurahan yang menyatakan yang bersangkutan menguasai
tanah, dan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah
tersebut belum bersertifikat ddari kantor pertanahan, atau surat ket.
Kepala Desa/Lurah jika lokasi tanahnya jauh dari kedudukan Kantor
Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan.
D. Pewarisan Tanah
Perolehan hak milik atas tanah yang terjadi karena
pewarisan dari pemilik kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)

137. 3. Jka penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran
peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu
peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta
pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak
atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan
tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah dilakukan
kepada penerima warisan yang bersangkutan
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan
akta pembagian warisan
5. 5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta
pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa
penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada
akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya
kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak
bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai
ahli waris dan/atau akta pembagian waris
6.

138. E. Pewakafan tanah
 Wakaf tanah hak milik merupakan suatu perbuatan
hukum seseorang atau badan hukum yang
memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang
berupa tanah hak milik dan melembagakannya untuk
selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum lainnya sesuai dengan ajaran
agama Islam

139. Ruang Lingkup pengaturan perwakafan
tanah,meliputi:
1. Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik
2. Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat banyak
3. Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu
yang kekal dan abadi
4. Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum
5. Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan
mauqufbih-nya dan selanjutnya statusnya menjadi milik
masyarakat
6. Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah
diwakafkan
7. Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf
untuk mendapatkan akta autentik untuk digunakan pendaftaran
tanah kepada Kepala BPN

140. Kekuatan Hukum atas tanah yang di
wakafkan,maka:
1. Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA
2. Dihadiri 2 orang saksi
3. Surat-surat pemilikan tanah, surat keterangan
kepala desa, surat keterangan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran wakaf tanah milik ke kantor
pertanahan Kabupaten/kota untuk memperoleh
sertifikat

141. A. Pendaftaran Peralihan Hak
1. Pemindahan hak
 Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali melalui lelang, hanya
dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh PPAT yang berwenang.
 Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para pihak oleh para
pihak yang melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan oleh
sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi
syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum
itu

142. PPAT menolak membuat akta, jika:
 Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun,
kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang
diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
 Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a) surat
bukti hak atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang
bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dan (b) surat keterangan yang
menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari kantor
Pertanahan atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan kantor
pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala
Desa/Kelurahan
 Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan
atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian
 Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak
(pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa)
yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak
 Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi
berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-
perundangan yang berlaku

143.  Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam
sengketa mengenai data fisik dan data yuridis
 Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilangggar larangan yang
dientukan dalam peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan
 Akta PPAT merupakan dasar yang kuat untuk pendaftaran
pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, maka PPAT
bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya
perbuatan hukum, dengan mencocokkan data yang terdapat
dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor
Pertanahan
 Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT ditandatangani, maka
PPAT yang bersangkutan wajib menyampaikan akta yang
dibuatnya beserta dokumen-dokumen yang bersangkutan
kepada Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan secara tertulis
kepada para pihak yang bersangkutan
 Kewajiban PPAT hanya sebatas menyampaikan akta dengan
berkas-berkasnya kepada Kantor Pertanahan .
 Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta penerimaan sertifikatnya
menjadi urusan pihak yang berkepentingan sendiri

144. 2. Pemindahan hak dengan lelang
 Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya didaftar
jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat
lelang.
 Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas
obyeknya, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan yang
paling muktahir mengenai tanah atau satuan rumah susun yang akan
dilelang dari Kantor Pertanahan.
 Permintaan keterangan dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari
kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang,
baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi
 Keterangan dimaksud akan diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan
paling lambat 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan informasi
tersebut
 Keterangan mengenai obyek lelang harus tetap diterbitkan meskipun
tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek lelang tersebut
sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan, karena keterangan ini
sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan
tentang obyek lelang

145. Kepala Kantor Lelang menolak
melaksanakan lelang, apabila:
 Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun
apabila (a) kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan,
kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan walaupun
sertifikat hak tersebut tidak diperoleh oleh pejabat lelang dari pemegang
haknya, (b) sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang
ada dikantor pertanahan
 Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya disampaikan (a)
surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan
bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut, dan (b) surat
keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum
bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah yang terletak didaerah
yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang
bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
 Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang berhubung
dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan

146. Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh melalui
lelang, dokumen yang diperlukan sebagai syarat yang harus
disampaikan kepada Kepala kantor Pertanahan adalah sebagai
berikut:
 Kutipan risalah lelang yang bersangkutan
 (a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau hak
atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang
bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal sertifikat
tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi
diperlukan surat keterangan dari Kepala kantor lelang
mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut,
atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum
terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan dengan
bidang tanah yang belum terdaftar
 Bukti identitas pembeli lelang
 Bukti pelunasan harga pembelian

147. 3. Peralihan hak karena Pewarisan
 Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena
hukum pada saat pemegang hak yang
bersangkutan meninggal dunia
 Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib
didaftar dalam rangka memberikan perlindungan
hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya
Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya
data yuridis bidang tanah yang bersangkutan

148. Ketentuan pendaftaran Peralihan hak
karena waris
 Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang diperlukan
untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat tanah yang
bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak dan surat
tanda bukti sebagai ahli waris
 Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib
diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2)
surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai
dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3)
surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari
yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil diperkuat
oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah
dimaksud belum bersertifikat

149.  Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka
pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang
tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris,
namun bila penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi
bidang tanah tersebut jatuh kepada seorang penerima
waris sebagaimana diterangkan dalam surat tanda bukti
sebagai ahli waris dan akta pembagian waris, maka
pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada yang
bersangkutan
 Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang
menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama
antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar
belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya
didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak
bersama berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
dan atau akta pembagian waris tersebut
 Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris
dapat berupa akta keterangan hak mewaris, surat
penetapan ahli waris atau surat keterangan waris

150. 4. Peralihan hak karena penggabungan atau
peleburan Perseroan atau koperasi
 Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
karena penggabungan atau peleburan perseroan atau
koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan
atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar
berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi
yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan
tersebut disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku
 Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan
bukti akta yang membuktikan terjadinya penggabungan
atau peleburan tersebut

151.  Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi yang didahului dengan
likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau
melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam
rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh PPAT yang berwenang

152. 5. Penolakan pendaftaran peralihan hak
(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan bahwa Kepala Kantor
Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak, jika
terdapat salah satu keadaan, yaitu:)
 Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak
sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada kantor pertanahan
 Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau
kutupan risalah lelang, kecuali dalam keadaan tertentu
 Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau
pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap
 Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan
perundangan-undangan yang bersangkutan
 Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan
 Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau
dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang telah memperoleh hukum
tetap
 Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum
didaftarkan oleh kantor Pertanahan

153.  Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara
tertulis dengan menyebutkan alasan-alasan penolakan
itu
 Surat penolakan disampaikan kepada yang
berkepentingan disertai dengan pengembalian berkas
permohonannya dengan salinan kepada PPAT atau
kepala kantor lelang

154. B. Pembebanan Hak
 Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun,
pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik
dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau
satuan Rumah susun yang ditentukan dengan
peraturan perundang-undangan, dapat didaftar
jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku

155. C. Pendaftaran Perubahan Data pendaftaran
lainnya
 Meliputi 7 kegiatan, yaitu:
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang
tanah
3. Pembagian hak bersama
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun
5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan
pengadilan atau penetapan pengadilan
7. Perubahan nama

156. 1. Perpanjangan jangka waktu hak atas
tanah
 Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas
tanah dilakukan dengan mencatat pada Buku
tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan
berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang
yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak
yang bersangkutan
 Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak
mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus,
sehingga pendaftaranya tidak perlu dibuatkan
buku tanah dan sertifikat baru

157. 2. Pemecahan, pemisahan dan
penggabungan bidang tanah
 Pemecahan
 Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang
tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna
menjadi beberapa bagian yang masing-masing merupakan
satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan
bidang tanah semula
 Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat
sebagai pengganti surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya
 Jika hak atas tanah yang bersangkutan yang dibebani hak
tanggungan dan atau beban-beban lain yang terdaftar,
pemecahan baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh
persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak-
pihak lian yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang
bersangkutan
 Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai dengan Rencana Tata
ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak
terlaksananya ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, misalnya ketentuan landreform yang menyangkut batas
minimal pertanian

158.  Pemisahan
 Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dari
satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan
sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya
merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang
sama dengan bidang tanah semula
 Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur,
buku tanah dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah
baru, sedangkan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat
ukur, buku tanah dan sertifikat bidang tanah semula
dibubuhkan catatan mengenai adanya pemisahan tersebut

159. Perbedaan pengertian pemisahan dan
pemecahan
 Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah
pemisahan/pemecahan sempurna), semua bagian
dari bidang tanah semula tidak lagi mempunyai
identitas lama, sedangkan
 Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan
sebagian), masih ada sebagian dari bidang tanah
semula yang tidak berubah identitasnya, kecuali
luas dan batas-batasnya

160. Penggabungan bidang tanah
 Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan
dua buah bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar
dan letak berbatasan yang kesemuanya atas nama
pemilik yang sam, dapat digabung menjadi satu
satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan
jenis hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang
sama
 Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur,
buku tanah dan sertifikat baru dengan menghapus surat
ukur, buku tanah dan sertifikat masing-masing
 Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan dan beban-
beban lain yang terdaftar, maka penggabungan bidang
tanah baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh
persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau
pihak-pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan
beban yang bersangkutan

161. 3. Pembagian hak bersama
 Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun menjadi hak-hak masing-masing
pemegang hak bersama di daftar berdasarkan akta yang
dibuat PPAT, yang membuktikan kesepakatan antara
pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama
tersebut
 Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai
warisan maupun sebab lain, pada suatu saat perlu
dibagi sehingga menjadi hak individu
 Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu
dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi dasar
dalam pendaftarannya
 Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak
bersama memperoleh bagian, karena dalam
pembagian harta waris seringkali menjadi pemegang
hak individu hanya sebagian dari keseluruhan
penerima warisan, asalkan hal tersebut telah
disepakati oleh seluruh penerima warisan sebagai
pemegang hak bersama

162. 4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun
 Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan
dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh
Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan
catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat
hak yang bersangkutan, berdasarkan:
1. Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor
Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa
berlakunya;
2. Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang
mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau
dicabut;
3. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan
telah dilepaskan oleh pemegang haknya

163.  Apabila sertifikat tanah dimaksud tidak
diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan, hal
tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Surat Ukur
yang bersangkutan
 Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai
tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut, maka
hapusnya hak yang sertifikatnya tidak diserahkan
tersebut dapat diumumkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan yang bersangkutan

164. 5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
 Pendaftaran peralihan Hak tanggungan dilakukan
dengan mencatatnya pada Buku tanah dan Sertifikat
hak Tanggungan yang bersangkutan dan pada Buku
tanah serta sertifikat hak yang dibebani berdasarkan
surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin
karena cessie, subrogasi, pewarisan atau
penggabungan serta peleburan perseroan
 Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut
telah dilelang untuk pelunasan piutang, maka
pendaftaran hapusnya hak tanggungan(roya) dapat
dilakukan dengan melengkapi persyaratan:
1. Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak
tanggungan atas hak yang dilelang
2. Kutipan risalah lelang

165. 6. Perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan
pengadilan
 Panitera pengadilan wajib memberitahukan
kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi
Putusan Pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua
Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya
perubahan pada data mengenai bidang tanah yang
sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk
dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan dan
sedapat mungkin pada sertifikat dan daftar-daftar
lainnya

166.  Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang
berkepantingan berdasarkan salinan resmi putusan
Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang
bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala
kantor Pertanahan
 Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan
hak milik atas satuan rumah susun berdasarkan putusan
pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat keputusan
mengenai hapusnya hak (tanda bukti hak/sertifikat)
tersebut dari menteri atau pejabat yang ditunjuk

167. 7. Perubahan Nama
 Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama
dilakukan dengan, mencatatnya di dalam buku tanah
dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan
bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut
sesuai dengan ketentuan yang berlaku

168. D.Penerbitan sertifikat Pengganti
 Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan
sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang
rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak
digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh
bekas pemegang hak kepada pembeli lelang dalam
suatu lelang eksekusi
 Dengan adanya sertifikat pengganti, maka
sertifikat lama dimusnahkan
 Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku
tanah yang bersangkutan

169.  Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat
diajukan oleh pihak yang namanya tercantum
sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang
bersangkutan atau pihak lain yang merupakan
penerima hak berdasarkan akta PPAT atau
Kutipan Risalah Lelang
 Dalam hal pemegang hak atau penerima hak
sudah meninggal dunia, maka permohonan
sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli
warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti
sebagai ahli warisnya

170. Ketentuan-ketentuan yang berkaitan
dengan permohonan pengganti sertifikat
adalah :
 Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai
pernyataan dibawah sumpah dari yang bersangkutan
di hadapan Kepala kantor Pertanahn atau Pejabat yang
ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang
bersangkutan

171.  Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan
pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar harian
setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30 hari
sejak dimuatnya pengumuman tidak ada keberatan atau
jikapun ada namun menurut penilaian Kepala Kantor
Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak beralasan,
maka sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan
tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor
Pertanahan menolak menerbitkan sertifikat pengganti.
Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan
serta penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala
kantor Pertanahan dibuatkan berita acara

172.  Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli
lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat
keterangan dari kepala kantor lelang yang bersangkutan
yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat
tersebut kepada pemenang lelang. Kepala kantor
Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat
pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun dan tidak berlakunya sertifikat yang lama,
dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya
pemohon

173. Pengadaan Tanah
Untuk kepentingan Umum
1. UUD 1945 Pasal 4 ayat 1
2. UU No 5 tahun 1960
3. UU No.51 Prp tahun 1960
4. UU No 20 tahun 1961 tentang pencabutan hak
atas tanah dan Benda-benda yang ada diatasnya
5. UU No.24 tahun 1992 tentang penataan Ruang
6. Perpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65
tahun 2006

174. PENGERTIAN
Pengadaan Tanah (pasal 1 Perpres 65 tahun
2006)
 Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan untuk
mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti
rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan
tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang
berkaitan dengan tanah

175. Latar Belakang
1. Meningkatnya pembangunan untuk
kepentingan umum yang memerlukan tanah
sehingga pengadaannya perlu dilakukan secara
tepat dan transparan dengan tetap
memperhatikan prinsip penghormatan terhadap
hak-hak yang sah atas tanah.
2. Pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan yang diatur dalam Kepres No.55
tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi sebagai
landasan hukum dalam melaksanakan
pembangunan untuk kepentingan umum

176. Cara Pengadaan Tanah
 Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk kepentingan
umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara
pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
 Pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum
oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli,
tukar menukar atau cara lain yang di sepakati

177. Melakukan Pencabutan hak atas tanah untuk
kepentingan umum harus dipenuhi adanya beberapa
persyaratan :
1. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan bilamana
kepentingan umum harus tegas menjadi dasar dalam
pencabutan hak ini. Termasuk dalam pengertian
kepentingan umum ini adalah kepentingan bangsa,
negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta
kepentingan pembangunan.
2. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak yang
berwenang
3. Pencabutan hak atas tanah harus disertai dengan ganti
kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak atas
pembayaran sejumlah ganti kerugian yang layak
berdasarkan atas harga yang pantas.

178.  Pengadaan tanah dilakukan dengan cara:
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Atau cara lain yang disepakati dengan sukarela oleh
pihak-pihak yang bersangkutan

179. Pembangunan untuk kepentingan umum yang
dilaksanakan pemerintah atau pemerintah daerah,
meliputi:
1. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas tanah,
diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah),
saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air
dan sanitasi
2. Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan
pengairan
3. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan
terminal
4. Fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul
penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain
bencana
5. Tempat pembuangan sampah
6. Cagar alam dan cagar budaya
7. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik

180. Panitia Pengadaan Tanah
 Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di
wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan
bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota
yang dibentuk oleh bupati/walikota
 Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus
Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur
 Pengadaan Tanah yang terletak didua wilayah
Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan
bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang
dibentuk Gubernur

181.  Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi
atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia
pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam
Negeri yang terdiri atas unsur pemerintah dan unsur
Pemerintahan Daerah terkait

182. Panitia pengadaan tanah, bertugas:
1. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah. Bangunan,
tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah
yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan
2. Mengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya
akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang
mendukungnya
3. Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan
dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas
atau diserahkan
4. Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang
terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah
mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah
5. Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah
dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang
memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau
besarnya ganti rugi

183. 6. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti
rugi kepada para pemegang hak atas tanah,
bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang
ada diatas tanah
7. Membuat berita acara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah
8. Mengadministrasikan dan mendokumentasikan
semua berkas pengadaan tanah dan
menyerahkan kepada pihak yang berkompeten

184. Musyawarah
 Pengadaan tanah bagi pelaksaan melalui
musyawarah dalam rangka memperoleh:
1. Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan
umum dilokasi tersebut
2. Bentuk dan besarnya ganti rugi

185. Tata cara Musyawarah
1. Dilakukan secara langsung antara pemegang hak,
instansi yang memerlukan tanah dan panitia
2. Dalam hal jumlah pemegang hak tidak
memungkinkan terselenggaranya musyawarah
secara efektif, dilakukan melalui perwakilan atau
melalui kuasanya
3. Penunjukan kuasa dilakukan secara tertulis,
bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat yang
berwenang
4. Musyawah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan
tanah

186. Jangka waktu dan Hasil Musyawarah
1. Dalam hal kegiatan tidak dialihkan atau dipindahkan
secara teknis tata ruang ketempat lain atau lokasi lain,
maka musyawarah dilakukan selama 120 hari kalender
sejak tanggal undangan pertama
2. Apabila tidak tercapai kesepakatan panitia menetapkan
besar ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang
wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang
bersangkutan
3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan
ganti rugi, maka panitia menitipkan ganti rugi uang
kepada PN

187.  Apabila tercapai kesepakatan antara pemegang
hak atas tanah, instansi pemerintah yang
memerlukan tanah, maka panitia menerbitkan
Keputusan berupa bentuk dan besarnya ganti rugi
sesuai kesepakatan
 Penggantian kerugian terhadap bidang tanah yang
dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam
bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk
lain yang bermanfaat bagi masyarakat

188. Bentuk ganti rugi berupa:
1. Uang
2. Tanah pengganti
3. Pemukiman kembali
4. Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti rugi
sebagaimana dimaksud huruf a,b, dan c
5. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang
bersangkutam

189. Dasar perhitungan besar ganti rugi
didasarkan atas:
a. NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan
memperhatikan NJOP tahun berjalan
berdasarkan penilaian lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah yang ditunjuk panitia
b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat
daerah yang bertanggung jawab dibidang
banguna
c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat
daerah yang bertanggung jawab di bidang
pertanian

190. Ganti Rugi diserahkan pada:
1. Pemegang hak atas tanah
2. Nadzir bagi tanah wakaf
3. Apabila tanah dimiliki beberapa orang secara
bersama , sedangkan satu atau beberapa orang
tidak dapat diketemukan, maka ganti rugi yang
menjadi haknya dititipkan di PN yang wilayah
hukumnya meliputi tanah tersebut

191. Keberatan atas Ganti Rugi
 Pemegang hak yang tidak menerima keputusan
panitia, dapat mengajukan keberatan kepada
Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri sesuai
kewenangan disertai dengan alasan keberatan
 Pejabat tersebut mengupayakan penyelesaian
dengan mempertimbangkan pendapat keinginan
pemegang hak atas kuasanya
 Setelah mendengarkan dan mempelajari pendapat
dan keinginan serta pertimbangan panitia, pejabat
dapat mengeluarkan keputusan mengukuhkan
atau mengubah keputusan panitia

192. Apabila upaya yang dilakukan Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri
tetap tidak terima pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan
maka diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut UU No.20
tahun 1961
 Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan tembusan
kepada Menteri dan instansi yang memerlukan tanah dan
menteri hukum dan hak asasi manusia
 Setelah menerima usul penyelesaian kepala BPN
berkonsultasi dengan Menteri dan HAM
 Permintaan pencabutan hak disampaikan kepada Presiden
oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh menteri
instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan
HAM
 Apabila keputusan Presiden tentang ganti rugi tidak
diterima oleh pemegang hak, maka dapat dimintakan
banding pada Pengadilan Tinggi

193.  Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau kuasanya
Penyelesaiannya dilakukan berdasarkan UU No 51 tahun
1960 tentang larangan Pemakaian tanah tanpa ijin yang
berhak atau kuasanya
 Pengadaan tanah skala kecil
Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang
memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 hektar dapat
dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang memlukan
tanah dengan pemegang hak dengan cara:
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Cara lain yang disepakati

194. Pengertian Landreform
 Dalam arti sempit Landreform
Merupakan serangkaian tindakan dalam rangka
Agrarian Reform Indonesia
 Landreform meliputi perombakan mengenai
pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-
hubungan hukum yang bersangkutan dengan
penguasaan tanah

195. Tujuan Landreform
a. Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan
rakyat tani yang berupa tanah
b. Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi
lagi tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat)
pemerasan
c. Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi
setiap warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita, yang
berfungsi sosial.
d. Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan
dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan tak terbatas,
dengan menyelenggarakan batas maksimum dan batas minimum
untuk tiap keluarga
e. Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong
terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong
dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai
kesejahteraan yang merata dan adil, dibarengi dengan sistem
perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan tani

196. Program landreform
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah
2. Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut “absentee” atau
“guntai”
3. Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang
selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena
larangan “absentee”, tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-tanah
negara
4. Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah pertanian
yang digadaikan
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian
6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai
larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang
mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian
menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil