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Guida affitto casa
Il documento fornisce una guida completa sui contratti di affitto e la fiscalità associata, dettagliando le diverse tipologie contrattuali, le agevolazioni fiscali e le procedure di sfratto. Viene spiegata la liberalizzazione del mercato delle locazioni avvenuta con la legge 431 del 1998 e le modalità di determinazione del canone da parte delle parti. Incluse informazioni sulla normativa vigente, il documento serve come riferimento per proprietari e inquilini, offrendo risposte a domande frequenti e il contesto giuridico attuale.
Guida affitto casa
- 1. COME DARE LACASA IN AFFITTO CONTRATTI E FISCALITÀ
- 2. Introduzione Dai contratti alledetrazioni, tutte le regole dell’affitto 5 Capitolo 1 Il contratto libero Dalla riforma niente vincoli: sono le parti a decidere di Nicola Graziano e Francesca Picierno 8 Capitolo 2 Il contratto concordato Accordi proprietari-inquilini per tenere i prezzi più bassi di Francesca Picierno 20 Capitolo 3 Il contratto transitorio Affitti brevi e usi particolari: ecco le tipologie innovative di Francesca Picierno 30 Capitolo 4 La porzione d’immobile Stanze e parti dell’alloggio, utilizzabili tutte le fattispecie di Francesca Picierno 40 Capitolo 5 Il contratto uso ufficio Durata minima di sei anni per gli edifici non abitativi di Marco Rinaldi 46 Capitolo 6 Il contratto con patto di vendita Così il canone si trasforma nell’anticamera dell’acquisto di Nicola Graziano 64 DIRETTORE RESPONSABILE Roberto Napoletano Registrazione n. 273 del 22 giugno 2012 A cura di Bianca Lucia Mazzei (capo servizio) b.mazzei@ilsole24ore.com Silvia Marzialetti s.marzialetti@ilsole24ore.com Coordinamento Morena Pivetti (capo servizio) m.pivetti@ilsole24ore.com Lescritteevidenziateinrossoriguardanoiprovvedi- menti pubblicati integralmente in questa Guida+ multimediale Rimanda alle norme consultabili direttamente sullebanchedatide«IlSole-24Ore» Il significato dei simboli Indicano la provenienza da un link esterno alle banchedatide«IlSole-24Ore» In redazione: Massimo Agostini; Alessandro Arona; Marzio Bartoloni; AnnamariaCapparelli;PaoloDelBufalo;Giorgiodell’Ore- fice; Ernesto Diffidenti; Massimo Frontera; Barbara Gob- bi; LuigiIlliano; Flavia Landolfi; Alessandro Lerbini; Enza Loddo; Rosanna Magnano; Silvia Marzialetti; Bianca Lu- cia Mazzei; Manuela Perrone; Morena Pivetti; Alessio Ro- meo Lironcurti; Mauro Salerno; Sara Todaro; Alessia Tri- podi; Valeria Uva SOMMARIO 2 Il Sole 24 Ore
- 3. Capitolo 7 Le agevolazionie la tassazione A studenti, giovani e fuori sede il top degli sconti sugli affitti di Laura Ambrosi 70 Imponibile Irpef o cedolare: la scelta è del contribuente di Laura Ambrosi 76 Capitolo 8 La fine locazione e lo sfratto Morosità e contratti scaduti godono di un iter più veloce di Stanislao De Matteis 84 Capitolo 9 La giurisprudenza Cosa ha scritto la Cassazione negli ultimi diciotto mesi di Nicola Graziano 92 Capitolo 10 Domande & Risposte I quesiti più frequenti 100 Capitolo 11 La documentazione Liberalizzazione controllata al debutto con la legge Zagatti Il testo annotato della legge 9 dicembre 1998 n. 431 108 Capitolo 12 La documentazione online Tutti i provvedimenti consultabili con un click 128 Lavoriincasa conscontodel50% C’è tempo fino al 30 giugno 2013 per ristrutturare casa detraendo il 50% della spesa: nella Guida+ aggiornata con le ultime novità, le opere ammesse e le procedure da seguire. Arketipo È uscito il nuovo numero del magazine bilingue Il Sole 24 ORE Arketipo, dedicato al tema “Energia”. È acquistabile nelle migliori librerie specializzate e in abbonamento. Le offerte de «Il Sole-24 Ore» COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 3 Il Sole 24 Ore
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- 5. Un quadro completo dellanormativa e della giurisprudenza che fornisce a proprietari e inquilini la bussola per scegliere la soluzione più opportuna I tipi di contratto da utilizzare, il prelievo fiscale, le agevolazioni su cui inquilini e proprietari possono contare, la fine loca- zione,leprocedureeitempinecessariper losfratto.Prendereodareinaffittounim- mobilerichiedela conoscenzaeil rispettodi una moltepicitàdinorme.InquestaGuida+proprieta- ri e inquilini trovano il quadro completo delle normeedellagiurisprudenza,oltreaindicazioni praticheeai modellicontrattuali. Quale contratto sottoscrivere è la prima que- stione da affrontare, in modo da individuare la scritturapiùconsonaalleproprieesigenze:èim- portanteconoscerelecaratteristichechecontrad- distinguono i vari tipi di contratto previsti dalla legge 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitati- vo e dalla legge 392 del 1978 per quelle ad uso ufficio. E anche avere un quadro delle possibili opzioni per utilizzare l’affitto come anticamera dell’acquistovero epropriodell’immobile. Alladescrizionedelcontrattolibero,incuilafis- sazionedell’affittoèlasciataalladecisionedellepar- ti,ediquelloconcordato(ilcanonenonpuòsupera- reilimitistabilitidagliaccordilocali)sonodedicatii primiduecapitoli.Nelterzovengonopresiincon- siderazione i contratti di durata inferiore, come il transitorio e quello per studenti. L’affitto di camere o di porzioni di immobili, sempre più diffuso al fine di ammortizzare una tassazione sempre più elevata, è esaminata nel capitoloquattro;ilcinquesioccupadegliimmo- bilidestinatiadusoufficioeilseidellelocazioni con patto di futura vendita. La Guida+ si occupa poi della tassazione e delle detrazioni fiscali di cui possono godere sia i pro- prietari che gli inquilini (capitolo settimo). L’otta- vo prende in esame le procedure di sfratto e il nono illustra le principali indicazioni fornite dallagiurisprudenza.Arricchisconoecompleta- no il quadro le domande e risposte. Nella docu- mentazione si riporta la legge 431 del 1998 per intero, arricchita dalle note esplicative. Il siste- ma dei link permette di accedere a tutti i riferi- menti normativi. Daicontratti alledetrazioni, tutteleregole dell’affitto COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 5 Il Sole 24 Ore
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- 8. I n linea generalela locazione è un con- tratto con il quale una parte – tecnica- mente definita “locatore” – si obbliga a far godere un bene all’altra – definita “conduttore”– per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo. La disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo è stata radicalmente trasforma- ta con la riforma attuata dalla legge 9 dicem- bre1998n.431,meglionotacome“leggeZagat- ti”, cheha abolito ilregime “vincolistico” pre- visto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta come«equo canone»),che discipli- navasia i contratti di immobili ad uso abitati- vo, sia quelli degli immobili ad uso commer- ciale e, ponendo un tetto ai canoni di locazio- ne,permantenerlientrolimitiragionevoli,ob- bligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito,conlaconseguenzachemoltipro- prietaripreferironolasciarelepropriecasesfit- te, piuttosto che locarle a canoni ritenuti trop- po bassi. Ilmercato libero Con la riforma del 1998, il legislatore ha in- novato profondamente la normativa, in parti- colare per gli immobili ad uso abitativo, con l‘obiettivodiattuareunaliberalizzazionecon- trollatadel settoredellelocazioni aifini abita- tivi,definendoatale scopouncomplessodire- gole nell’ambito delle quali possano trovare spazio ed applicazione una maggiore autono- mia negoziale delle parti. In particolare, con il citato provvedimento legislativo del 1998, si è cercato di realizzare non solo la citata liberalizzazione controllata della locazione, ma anche una sorta di regola- rizzazione dei contratti, a tutela soprattutto Dal 1998 la normativa è stata molto innovata: liberalizzazione controllata delle locazioni abitative diNicolaGraziano eFrancescaPicierno Dallariforma niente vincoli: sonoleparti adecidere 01 | IL CONTRATTO LIBERO 8 Il Sole 24 Ore
- 9. dei conduttori e,più in generale, della traspa- renza. Illegislatorehadettatounregimedimerca- tolibero,governatodalgiocodelladomandae dell’offerta, in cui la pattuizione del canone è del tutto rimessa alla trattativa delle parti. La gran parte delle locazioni adibite ad abi- tazione è attualmente regolata dall’autono- mia negoziale dei contraenti, i quali, sempre più spesso, scelgono la tipologia contrat- tuale del cosiddetto «contratto libero». Lecaratteristiche Il «contratto libe- ro»ècosìdefinitoper- ché consente ai con- traenti di non essere vincolati ad uno schema predefinito:lepartisonosostanzialmentelibe- re di decidere in piena autonomia le clausole contrattuali,inprimisilcanone,apattochees- sorisulti“trasparente”,nelsensochenonven- ga convenuto, neppure in forma orale, alcun tipodi ulteriore corrispettivorispetto a quello indicatoall’internodelcontratto,penalanulli- tà dell’interonegozio giuridico ela facoltàdel conduttore di chiedere: a. la revisione dello stesso contratto; b. la restituzione della differenza di fatto versata al locatore. L’unico vero limite posto dalla legge all’au- tonomia contrattuale dei contraenti riguarda lafissazionedelperiododilocazione,cheèsta- bilitoinquattro anniautomaticamenterinno- vabili. Duratae rinnovoautomatico L’articolo2dellaLeggen.431/1998vietaalle partidistipularecontrattidilocazioneacano- neliberoperunperio- doinferiorealquadri- ennio, decorso il qua- le il locatore è tenuto arinnovareilcontrat- toperunaltroquadri- ennio, salve le ipotesi di diniego di rinnovo alla prima scadenza. Regime di mercato governato da domanda e offerta La pattuizione del canone è del tutto rimessa alla trattativa delleparti che deve, però, essere trasparente: non può essere convenuto alcun ulteriore corrispettivo Legge 392/1978 La legge sull’equo canone Finoal1998disciplinavain modovincolistico icontratti di immobili a uso abitativo e a uso commerciale COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 9 Il Sole 24 Ore
- 10. Alla prima scadenza,quindi, il locatore è obbligatoarinnovareilcontrattoperunulte- riorequadriennioalle stesse condizionicon- trattuali. Tuttavia, la regola del rinnovo automatico, nonè applicabileadalcuneipotesi disciplina- te dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998, al ri- correre delle quali il proprietario può avvalersi dellafacoltàdi«diniegodirinnovo»,dandone comunicazione al conduttore con preavviso – disdetta con indicazione specifica del motivo, a pena di nullità –, di almeno sei mesi. Ladisdetta Inparticolare,illocatorepuò daredisdetta,adesempio: a.seintendedestinarel’im- mobile locato ad uso abitati- vo, commerciale, artigianale, proprio,delconiuge,deigeni- tori, dei figli; b.seilconduttorenonoccu- pacontinuativamentel’immo- bilesenza giustificatomotivo; c. se il conduttore dispone di alloggio libe- ro e idoneo nello stesso Comune; d.sel’unitàimmobiliareèubicatainunedi- ficio gravemente danneggiato che deve esse- re radicalmente ristrutturato; e. se il locatore intenda vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttore. Lagiurisprudenza hachiarito cheillocatore cheintendaavvalersidellafacoltàprevistadal- la norma a suo favore, deve fornire la prova dellaserietàdellasuaintenzione,ovverolare- alizzabilità del suo intento, ma non è tenuto a dimostrare la concreta ed effettiva realizza- zionediesso enon deve dimostrarel’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazio- ne o ad attività di lavoro propria o di un pro- priofamiliare,essendosufficienteunasempli- ce manifestazione di volontà in tal senso. Resta, comunque, fermo il diritto del conduttore di agi- regiudizialmenteperilripri- stino del contratto o per il ri- sarcimento del danno ove l’immobile non venga desti- nato entro 12 mesi all’uso in- dicato nella disdetta. Siaggiungachelapossibili- 4 +4anni La durata del contratto libero Dopo il primo quadriennio scatta il rinnovo automatico del secondo Il video NicolaGraziano, esperto de «IlSole-24 Ore», risponde alla domanda: Quali sono le regole per affittare casa? 01 | IL CONTRATTO LIBERO 10 Il Sole 24 Ore
- 11. Le tre principalitipologie contrattuali per uso abitativo Le condizioni e la durata per i diversi casi Tipologia Condizioni Durata Contratto libero Le parti sono libere di decidere in piena autono- mia le clausole contrattuali, a partire dal canone, a patto che risulti trasparente Quattro anni automaticamente rinnovabili per altri quattro Contratto concordato Le parti possono stipulare contratti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi, definiti in sede locale tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, che fissano gli importi massimi e minimi dei canoni sulla base: a. delle caratteristiche dell’immobile b. della zona ove è ubicato l’immobile c. del numero degli occupanti Treanni automaticamenterinno- vabili per altri due Contratto transitorio Le parti possono stipulare contratti per soddisfa- re qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare, o del conduttore e di un suo familiare, collegata a un evento certo a data prefissata. Il canone segue lo stesso meccanismo del con- tratto convenzionato Deve essere compresa tra uno e 18 mesi COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 11 Il Sole 24 Ore
- 12. Cosa cambia sel’appartamento è ammobiliato o non lo è Nelle disposizioni normative non si rinviene una definizione di “appartamento ammobiliato“. Un immobile è da considerarsi “ammobiliato“ quando quest’ultimo dispone dei mobili e dell’arredamento necessario per permettere all’inquilino di abitarvi correttamente e portando con sé i soli effetti personali. L’immobile non deve essere interamente arredato per essere considerato come ammobiliato, per definire un appartamento “ammobiliato“ basta lo stretto indispensabile: cucina con il solo piano di cottura e il frigorifero, l’armadio e il letto. In altri termini, la qualifica di “ammobiliato” è lasciata alla valutazione del proprietario e soprattutto dei suoi inquilini. Certamente, affittare un appartamento ammobiliato può permettere di aumentare la redditività del proprio investimento locativo a seconda dei casi. Un arredamento dettagliato nei minimi particolari, infatti, incrementando il valore dell’immobile, ben può far aumentare il canone locatizio dello stesso. La cosidetta “legge dell’equo canone“ (392/1978) stabiliva all’articolo 12 che «se l’immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore ed idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto, il canone (...) può essere maggiorato fino a un massimo del 30 per cento»; si poteva quindi stabilire un corrispettivo maggiore di quello legale ma entro limiti ben precisi. La legge 431/1998 ha poi abrogato, tra gli altri, anche il suddetto articolo 12 della legge dell’equo canone. Poiché oggi la fissazione del canone è libera nei contratti 4 + 4, chi affitta un appartamento ammobiliato può liberamente tenerne conto nello stabilire il canone al momento della stipula del contratto. Nei contratti a canone concordato (3 + 2, transitori e per studenti) la maggiorazione del canone, nel caso di appartamento ammobiliato, è in genere prevista negli accordi intervenuti tra associazioni degli inquilini e dei proprietari che fissano la griglia minima e massima dei canoni di locazione. La natura ammobiliata dell’immobile è del tutto irrilevante nella scelta della tipologia contrattuale: affittare un appartamento ammobiliato non ha dei vincoli restrittivi, né rischi particolari rispetto a una locazione classica. Incide, invece, in sede di stipula. È, infatti, opportuno specificare nel contratto che l’appartamento concesso in locazione è ammobiliato. Al contratto deve essere allegato l’inventario dei mobili, annotando attentamente la natura e lo stato di ogni mobile ed elettrodomestico, anche al fine di superare la presunzione, altrimenti operante, della proprietà dei mobili in capo al conduttore. Sarebbe anche utile, per il locatore, fotografare l’ambiente con i mobili e gli oggetti ivi contenuti e, alla firma del contratto, far firmare le foto dell’arredamento al conduttore. Si tratta di una formalità importante, in quanto è l’inquilino che deve prendere in carico le riparazioni cosiddette “classiche“ e che si deve anche occupare della manutenzione degli elettrodomestici indicati nel contratto. Per quanto riguarda la loro sostituzione, questa è a carico del proprietario e varia a seconda della qualità iniziale del materiale e dello stato di utilizzo. Inoltre, è sempre consigliabile il rilascio di una cauzione – che può arrivare fino a sei mensilità – al fine di riparare gli eventuali danni causati dal conduttore. In primo luogo, è importante considerare che la locazione ammobiliata è rivolta a una tipologia di inquilini ben definita: si tratta, per la maggior parte, di persone “in transito“ e che non prevedono di stabilirsi per un lungo periodo, ad esempio studenti, giovani lavoratori e persone che si trasferiscono per periodi prolungati. Legge 392/1978, articolo 12 01 | IL CONTRATTO LIBERO 12 Il Sole 24 Ore
- 13. tà di diniegodel rinnovo è preclusa al locato- re soltanto in presenza di un suo comporta- mento maliziosamente preordinato a creare unostatodinecessità,nonpo- tendosi, al di fuori di tale ipo- tesi,negareal locatore di agi- re liberamente per il suo in- tento. In ogni caso, alla scadenza degli otto anni, a ciascuna delle parti è attribuita la fa- coltà di comunicare all’altra, mediante lettera raccoman- dataconavvisodiricevimen- to, con un preavviso di sei mesi, l’intenzione di disdire il contratto. Entro 60 giorni dal ricevimento della sud- detta comunicazione, la parte interpellata de- ve rispondere a sua volta a mezzo lettera rac- comandata.Senonrisponde,ilcontrattosiin- tenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. Se pervenuta fuori dal termine, la disdetta può valere solo per il termine successivo. Larecessione anticipata Il conduttore, può recedere anche in antici- po rispetto alla naturale scadenza del contrat- to, purché tale possibilità sia specificamente prevista ed indicata in una clausola dello stesso contrat- to. Tuttavia, qualora il con- tratto non preveda la facoltà didisdettadapartedell’inqui- lino, è possibile recedere in qualsiasi momento dal con- tratto dimostrando la sussi- stenzadigravimotivi,dando- necomunicazioneallocatore con un preavviso di sei mesi. Alla scadenza degli otto anni canonici ciascuna delle parti in causa ha la possibilità di disdire il contratto I casi in cui il locatore può dare disdetta 60giorni Dal ricevimento della disdetta Il tempo massimo che la parte interpellata haper rispondere ■ Se intende destinare l’immobile locato a uso abitativo, commerciale, artigianale, proprio, del coniu- ge, dei genitori, dei figli ■ Se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo ■ Se il conduttore dispone di alloggio libero e idoneo nello stesso Comune ■ Se l’unità immobiliare è ubicata in un edificio gravemente danneggiato che deve essere radicalmente ristrutturato ■ Se il locatore intende vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttore COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 13 Il Sole 24 Ore
- 14. Contratto libero dilocazione a uso abitativo Il Sig. __________________________ di seguito denominato/a locatore (dati anagrafici) Concede in locazione al Sig. __________________________ di seguito denominato/a conduttore (dati anagrafici) che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in via ____________________ n. civico ________ piano _______ scala _______ interno ______ composto di n. _____ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.: indicare quali) _________________________________________ _____________________________________ non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti. Tabelle millesimali proprietà _________________________________ riscaldamento_____________________________ acqua____________________________________ altre_____________________________________ Estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare _________________________________________ _________________________________________ Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti _________________________________________ _________________________________________ Certificato di collaudo e certificazione energetica _________________________________________ _________________________________________ La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni: 1. Il contratto è stipulato per la durata di anni quattro, dal ____________ al ______________ e si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1996, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata – contenente la specificazione del motivo invocato – almeno 12 mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. 2. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni. 3. Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima. 4. L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi: _______________________________ 5. Il conduttore potrà (col consenso scritto del locatore)/non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Lo stesso conduttore dovrà trasmettere al locatore, con lettera raccomandata, copia del contratto di sublocazione o di comodato intervenuto. 01 | IL CONTRATTO LIBERO 14 Il Sole 24 Ore
- 15. 6. Il canoneannuo di locazione – avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell’immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione – è convenuto in Euro ___________, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero ____________________________ in n. ________ rate eguali anticipate di euro ________________ ciascuna, scadenti il ______________________ . Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto, a richiesta del locatore. 7. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore. 8. Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione. 9. Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e – così – di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, di quanto segue: ______________ _________________________________________ 10. Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. 11. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. 12. A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di Euro __________________ pari a ____________ mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia _________________________________________ _________________________________________ 13. In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito saranno a carico del conduttore nella misura del 90 per cento. Altri eventuali accordi: _________________________________________ _________________________________________ Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 15 Il Sole 24 Ore
- 16. sede di consuntivo– entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate Insieme col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente. 14. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. 15. Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata si obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo. 16.Nelcasoincuiillocatoreintendessevendere la casa locata il conduttore dovrà consentire la visitaall’unitàimmobiliareunavoltaallasettima- naperalmenodueoreconl’esclusionedeigiorni festivi, oppure con le seguenti modalità: ______ _________________________________________ 17. Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l’articolo 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 18. Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registra- zionedelcontratto,dandonenotiziaalcondutto- re.Questicorrisponderàlaquotadisuaspettan- za, pari alla metà. Le parti potranno delegareper la registrazione del contratto una delle organiz- zazioni che hanno prestato assistenza per la sti- pula del presente contratto. 19.Atuttiglieffettidelpresentecontratto,com- prese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenzaagiudicare,ilconduttoreeleggedo- micilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato. 20. Qualunque modifica al presente contratto nonpuòaver luogo,enonpuòessere provata,se non mediante atto scritto. 21.Illocatoreedilconduttoresiautorizzanoreci- procamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione. 22. Per quanto non previsto dal presente con- tratto le parti fanno espresso rinvio alle disposi- zioni del codice civile, della legge 27/7/1978 n. 392, della legge 9/12/1998 n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali. 23. Le parti di comune accordo potranno adire perognicontroversiachedovessesorgereinme- ritoallainterpretazioneeesecuzionedelpresen- te contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica istituita tra __________ Letto, approvato e sottoscritto ____________, li _____________ Il locatore _______________________________ Il conduttore _____________________________ Amentedegliarticoli1341e1342,secondocom- ma, del codice civile, le parti specificamente ap- provano ipatti dicui ai punti 1),2), 3),5), 7), 10), 11), 12), 13), 16), 21). Il locatore ________________________________ Il conduttore ______________________________ 01 | IL CONTRATTO LIBERO 16 Il Sole 24 Ore