Interesse in de casus of sparren over toepassing? Zend me een inmail!

1. gebiedsontwikkeling
gebiedsontwikkelingsfonds herstructureert kantoren
Gebiedsgerichte aanpak
oplossing voor leegstand
Van de leegstaande kantoren is 62 procent meer dan achttien jaar geleden gebouwd. In deze ge-
bouwen staat gezamenlijk ruim 4,7 miljoen vierkante meter kantoorvloer te wachten op een nieu-
we huurder. Leegstand is een probleem voor veel partijen; in eerste instantie vooral voor de direc-
te eigenaren van de leegstaande panden, maar daarachter zit vaak een trits van eigenaren van de
eigenaren van de eigenaren. En daarmee wordt uiteindelijk het noodlijdende kantorenfonds ver-
bonden met de werknemer die bezorgd kijkt naar de opbouw van zijn pensioen.
Tekst: ir. Alexander Schütte en ir. Timon Bruggema
Leegstand heeft ook een forse impact op de overheid, beleggers, ontwikkelaars, financiers
kwaliteit van de omgeving. Eén pand met een en gebruikers spreken op hoog niveau goede
bord in de tuin valt weinig op, een woud van intenties uit. De komende tijd moeten de ver-
borden in slecht onderhouden voortuinen schillende betrokkenen deze intenties op lo-
komt buitengewoon onplezierig over. Als kaal niveau vorm geven. ‘What’s in it for me?’
tweede orde-effect verdwijnen langzaam maar speelt dan een belangrijke rol. Het vullen van
zeker de voorzieningen in de directe omgeving subsidiepotjes is een manier, maar wij pleiten
van de betreffende kantoren. Versnipperd tus- voor een meer duurzame aanpak.
sen de leegstand zijn nog verhuurde kantoren
te vinden, maar als het huurcontract afloopt is Het gebiedsontwikkelingsfonds als
het maar de vraag of de kortingen op de huur- samenwerkingsvehikel
prijs de pijn van de slechte omgevingskwali- Vaststaat dat alle partijen baat hebben bij een
teit voldoende kunnen verzachten. Het is een integrale aanpak maar dat het in de praktijk
negatieve spiraal, waarbij leegstand nieuwe moeilijk is om die tot stand te laten komen en in
leegstand uitlokt. stand te houden. Natuurlijk kan een plan wor-
den gemaakt hoe het totale gebied kan worden
Het omkeren van deze spiraal vereist een ge- herontwikkeld. Ook kunnen er afspraken tussen
biedsgerichte aanpak, en die vereist samen- partijen worden gemaakt over de transformatie
werking tussen alle eigenaren binnen het ge- van ‘ist’ naar ‘soll’. Maar de kans dat iedereen
bied, van publiek en privaat, van eigenaren zich daar na enige tijd nog aan wil (of kan) hou-
van verhuurde objecten en van leegstaande den is niet bijzonder groot. Het is moeilijk om
objecten, van eigenaren van toekomstbesten- een balans te vinden en te houden tussen de
dige kantoren en van kantoren die maar beter kosten en baten voor iedere individuele partij.
kunnen worden geamoveerd. Van een object- Regelmatig zal er moeten worden onderhan-
gerichte optimalisering naar een gebiedsge- deld. Dat leidt niet alleen tot een stroperige be-
richte aanpak. sluitvorming, maar kan ook eenvoudig leiden
tot impasse, ruzie en voortijdige exit van één of
De partijen die eind juni het leegstandsconve- meerdere partijen, en daarmee tot het einde van
nant kantoren tekenden, onderkennen dit. De de samenwerking en dus de herstructurering.
46
046-049_REM84_ART08_Gebiedsontwikkeling.indd 46 01-11-12 08:49

2. gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand
Leegstand vraagt om een gebiedsgerichte aanpak.
Van gebiedsontwikkelingsfonds naar Op hoofdlijnen is het concept als volgt: alle be-
gebiedsherontwikkelingsfonds trokken partijen brengen hun huidige eigen-
Al eerder is gepleit voor het inzetten van een dommen onder in een aparte juridische entiteit
gebiedsontwikkelingsfonds voor het stimule- en krijgen daarvoor een deel van het eigendom
ren van een integrale en dus duurzame ge- van deze entiteit. Dit is een deel dat niet meer
biedsontwikkeling. Belangrijke beleggers in is te herleiden naar een fysiek object in het ge-
dit fonds zijn de eigenaren van de nog te rea- bied. Deze entiteit, het herontwikkelbedrijf,
liseren objecten die door hun vroege betrok-
kenheid kunnen sturen op een duurzame
waarde c.q. waarde op de langere termijn, In een negatieve spiraal lokt
die tot stand komt omdat er reeds in het be-
ginstadium wordt nagedacht over de integra- leegstand nieuwe leegstand uit
le gebiedskwaliteit. Onderlinge samenhang,
kwaliteit van infrastructuur en openbare
ruimte en integraal gebiedsbeheer; dat is het krijgt vervolgens de opdracht om het huidige
ideaalmodel voor nieuwe gebieden, maar we gebied met zijn objecten te transformeren naar
zitten helaas met objecten en gebieden waar een aantrekkelijke en duurzame nieuwe loca-
dit in het verleden niet is gebeurd. Ook hier- tie. Het herontwikkelbedrijf kan daarbij beslis-
voor is de fondsgedachte echter zeker toepas- singen nemen in het algemeen belang: wat
baar: het gebiedsherontwikkelingsfonds. goed is voor iedereen is ook goed voor iedere
REAL ESTATE MAGAZINE Ι november 2012 Ι 47
046-049_REM84_ART08_Gebiedsontwikkeling.indd 47 01-11-12 08:49

3. gebiedsontwikkeling
individuele deelnemer. Partijen hebben im- vesteren een financieel rationele beslissing is,
mers geen prikkel meer om te sturen op basis en de financiële kracht hebben om dat ook
van hun oorspronkelijke eigendom, maar zijn daadwerkelijk te doen. Met partijen die hun
voor winst en verlies volledig afhankelijk van positie waarderen op grond van de mogelijk-
het succes van de integrale herontwikkeling. heid dat het object over een aantal jaren vast
Figuur 1 vat het concept van het gebiedsheront- wel weer verhuurd zal worden is het lastig om
wikkelingsfonds samen in vier stappen. tot herontwikkeling te komen.
Aandeel in herontwikkelbedrijf is meer Een voor allen, allen voor een
liquide Een verschil met traditionele kantorenlocaties
Het oorspronkelijk verdeelde eigendom van is dat de huidige eigenaren tot elkaar veroor-
de deelnemers is door het fonds meer liquide deeld zijn om er samen iets nieuws van te ma-
geworden. Deelnemende partijen kunnen op ken. Er is in een gebiedsherstructurerings-
ieder moment hun aandeel in het herontwik- fonds geen individuele vrijheid om wel of niet
kelbedrijf vervreemden zonder dat de plannen mee te doen. Bij nieuwe ontwikkelingen kan
voor herontwikkeling hoeven te worden bijge- worden geshopt naar partijen die mee willen
steld. Ook is het eenvoudig geworden om doen, bij een gebiedsherontwikkelingsfonds
nieuwe partijen financieel bij de herontwikke- zal iedereen die er zit mee moeten kunnen en
ling te betrekken, in de vorm van eigen vermo- willen.‘Freeride’-gedrag zal door niemand
gen, vreemd vermogen en alles wat daar tus- worden geaccepteerd en van wettelijke af-
senin zit. dwingbaarheid is geen sprake.
Na herontwikkeling kan het bedrijf zijn koers
verleggen en opereren als gebiedsfonds waar- Onafhankelijke regie
bij de focus verschuift van transformatie naar Het opzetten en managen van een gebiedsher-
beheer en parkmanagement. Ook is het moge- structureringsfonds is complex. Vooral de start-
lijk dat delen uit het fonds worden uitgeno- onderhandelingen zijn uiterst lastig en bepa-
men en overgedragen aan een specifieke par- lend voor het succes. Dit vraagt coördinatie van
tij, zonder de integrale kwaliteit te verliezen. verschillende partijen en een actor die boven
Zo kan bijvoorbeeld de infrastructuur weer de verschillende oude belangen staat. Wie trekt
worden teruggeleverd aan de gemeente en de kar? Vastgoedeigenaren hebben nog weinig
kunnen centrale voorzieningen worden over- ervaring met samenwerking, transformatie en
gedragen aan een derde waarmee een presta- gebiedsontwikkeling. Daarnaast moet een
tieovereenkomst wordt afgesloten. emotionele band met het eigen vastgoed niet
onderschat worden, zeker als dat moet worden
Voorwaarden voor een succesvolle start afgewaardeerd. Soms is een forse duw nodig
en finish om tot een realistische waarde van het oude
object te komen. Succesvolle samenwerking
Financiële moed en slagkracht vereist een goede procesregisseur. Een goede
Een belangrijk verschil met het gebiedsont- procesregisseur, die niet alleen onafhankelijk
wikkelingsfonds is dat partijen al hebben ge- is en inhoudelijk sterk, maar ook het vertrou-
ïnvesteerd in het gebied. Gemeente en eigena- wen heeft van alle partijen.
ren hebben in een meer of minder ver
verleden grond verworven, bouw- en woonrijp Juridisch doortimmerd
gemaakt en vastgoed aangekocht in de ver- Het concept van het herontwikkelingsfonds is
wachting van een bepaald rendement. In eenvoudig, de uitwerking in overeenkomsten
plaats van het inboeken van rendement moet allesbehalve. Gebiedsherstructurering gaat
er worden afgeboekt en tegelijkertijd worden gepaard met grote financiële belangen. Vra-
geïnvesteerd. Voorwaarden zijn dus dat partij- gen als hoe bepalen we de inbrengwaarde van
en verlies nemen én de kans zien dat extra in- partijen, wat is de inbreng van de gemeente,
48
046-049_REM84_ART08_Gebiedsontwikkeling.indd 48 01-11-12 08:49

4. gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand
Figuur 1. Het gebiedsherstructureringsfonds samengevat in vier stappen.
wat is de zeggenschap van partijen en wat zijn huurder en voor alle locaties waar herstructu-
de voorwaarden voor vervreemding moeten rering dringend gewenst is. Er zijn tientallen
eenduidig beantwoord worden. Vooral bij een argumenten en condities te verzinnen waarom
enthousiaste start ontstaat het risico dat on- en wanneer een gebiedsherontwikkelings-
voldoende wordt stilgestaan bij onverwachte fonds niet succesvol zal zijn. Maar locaties die
gebeurtenissen, niet alleen bij het ‘fonds’ zelf, voldoen aan de eerder genoemde voorwaar-
maar ook bij de eigenaren daarvan of bij de den, kunnen door het herstructureringsfonds
objecten die zij hebben ingebracht. een grote impuls krijgen, ook op de lange ter-
mijn. En kwaliteitsverbetering op de lange ter-
Locatie, locatie, locatie mijn vraagt om acties die nu in gezamenlijk-
Zonder vraag is elk aanbod zinloos. Het ‘ge- heid worden ingezet.
bied’ dat bepalend is voor de kansen van een
herontwikkeling is vele malen groter dan het
gebied waarvoor een herontwikkelingsfonds Alexander Schütte is managing consultant Finance bij AT Os-
kan worden ingericht. Er is bovenregionaal borne Consultants & Managers. Timon Bruggema is daar advi-
inzicht, en wellicht zelfs sturing, nodig om te seur Gebiedsontwikkeling en Finance. AT Osborne lost ruimte-
komen tot de ontwikkeling die men voor ogen lijke vraagstukken op.
heeft in een gebied. Daarnaast moet er be-
hoorlijke zekerheid zijn dat er een ‘pareltje’
kan worden gecreëerd dat zich blijvend kan Meer op Realestatemagazine.nl
onderscheiden van de omgeving. Is het te ont- Binnen gemeente X bevindt zich de locatie Y met drie kantoren,
wikkelen gebied duidelijk af te bakenen, zo- eigendom van beleggingsfonds A, particulier B en pensioenfonds
wel qua eigendommen als qua ligging? En is C. De gemeente kampt met forse tekorten en bezuinigt flink op
er geen risico dat in de periferie ‘gratis’ wordt onderhoud van de openbare ruimte. Er moet worden geherstructu-
meegelift op de investeringen? reerd om het gebied weer levensvatbaar te maken. Lees in de
online case hoe alle betrokken partijen dit gezamenlijk aanpakken.
Het concept van het herstructureringsfonds is > www.realestatemagazine.nl/rem84
geen panacee voor iedere eigenaar zonder
REAL ESTATE MAGAZINE Ι november 2012 Ι 49
046-049_REM84_ART08_Gebiedsontwikkeling.indd 49 01-11-12 08:49