Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr

Master Plan
Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)
DRAFT

Tanda penerbit
Master Plan proyek Pembangunan Terpadu Pesisir Ibukota Negara adalah suatu proyek bersama
antara Pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda.
Proyek ini dibiayai oleh Pemerintah Belanda
Badan Pelaksananya adalah Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, Indonesia.
Konsultan: Witteveen+Bos
Grontmij
Kuiper Compagnons
Ecorys
Triple-A
Deltares
Dalam asosiasi dengan: Pentair flow technologies
Palu2Indonesia
Bita Bina Semesta, PT
Bita Enarcon Engineering, PT
Martijn Wieriks
Fotografi: Fendi Siregar
Inong Hunain
Kuiper Compagnons
A. Bahrul B.D
Witteveen+Bos
Grontmij
Deltares
Ilustrasi: KuiperCompagnons
Clary Scheres
2 Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) | Master Plan | Draft 1 April 2014

Master Plan
Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)
Kementerian Koordinasi Bidang Perekonomian | Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta | Badan Perencanaan Pembangunan Nasional | Kementerian Pekerjaan Umum | Pemerintah Belanda
Draft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 3

0. PRAKATA 9
1. PENDAHULUAN 13
1.1. 2007: Banjir yang berbeda dari yang lain 14
1.2. Tujuan utama 14
1.3. Dari JCDS menjadi Master Plan 15
2. MASTER PLAN 17
2.1. Maksud Master Plan Ini 18
2.2. Cakupan 18
2.3. Susunan laporan ini 19
3. IBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN 21
3.1. Banjir: alasan di balik Master Plan ini 23
3.2. Tantangan-tantangan perkotaan 25
4. SOLUSI TERPADU 29
4.1. Misi 31
4.2. Pendekatan 31
4.3. Upaya-upaya yang tidak disesali 31
4.4. Solusi jangka panjang 35
4.5. Alternatif-alternative ruang 38
5. AMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP GARUDA MEGAH 43
5.1. Alinyemen Tanggul Laut 45
5.2. Draf untuk pengembangan ruang: Garuda Megah 47
5.3. Rancangan perkotaan 49
5.4. Hubungan dengan wilayah pesisir saat ini 53

index

6. KASUS BISNIS 55
6.1. Pendahuluan 57
6.2. Rencana yang layak 57
6.3. Faktor-faktor kunci 58
6.4. Biaya-biaya nominal dan pendapatan komponen utama 60
6.5. Hasil-hasil 62
6.6. Dampak ekonomi 63
6.7. Profil risiko 63
7. PERENCANAAN TEMA DEMI TEMA 67
7.1. Keamanan banjir 69
7.2. Aspek-aspek sosial 74
7.3. Reklamasi lahan 76
7.4. Bisnis dan residensial 77
7.5. Pelabuhan utama 81
7.6. Mobilitas dan infrastruktur 82
7.7. Pengelolaan air 85
7.8. Rekreasi dan ruang-hijau 89
7.9. Dampak lingkungan 92
8. RENCANA PER AREA 95
8.1. Tanggul tahap fase A, sebuah kesempatan untuk revitalisasi pesisir 97
8.2. Fase B: Garuda Megah 99
8.3. Fase C 107

9. TRANSFORMASI WILAYAH PESISIR [PENGEMBANGAN STRATEGI] 109
9.1. Pengembangan adaptif 111
9.2. Ketidakpastian dan pengelolaan resiko 111

0PRAKATA

Status Draf Master plan:
• Dokumen ini merupakan draf pertama Master plan NCICD dan berisi hasil-
hasil proses perencanaan hingga 1 April 2014
• Draf ini merupakan dasar untuk diskusi mendalam dengan para mitra-
kerja dan pemangku kepentingan
• Draf akhir Master plan ini diharapkan akan diselesaikan pada 1 Agustus
2014.

Dokumen ini merupakan Master Plan untuk Pengembangan Terpadu Pesisir
Ibukota Negara (PTPIN), Jakarta. Master Plan ini dimaksudkan tidak hanya untuk
memberikan suatu solusi untuk perlindungan jangka panjang atas wilayah
Jakarta dan sekitarnya terhadap banjir yang berasal dari laut. Namun Master Plan
ini menawarkan lebih dari itu. Master Plan ini akan menciptakan ruang baru untuk
Ibukota, dengan memekarkan wilayah ke arah laut secara terencana. Master Plan
ini membantu menyelesaikan masalah-masalah keterhubungan Jakarta, Jawa
Barat dan Banten dan membahas beberapa masalah-masalah lingkungan saat ini.
Laut yang sama yang sekarang menjadi ancaman akan digunakan dengan
berbagai cara agar bermanfaat bagi Ibukota dan Negara secara keseluruhan. Teluk
Jakarta memberi ruang bagi terbentuknya bagian kota yang baru yang dapat
menampung 1,5 juta warga dari semua tingkat pendapatan dan Jalan Negara
Bebas-hambatan Tangerang – Bekasi yang akan menghubungkan propinsi
Jakarta, Jawa Barat, dan Banten. Teluk ini juga digunakan untuk memperluas
pelabuhan dan memperkuat sektor perikanan, sedemikian merangsang
pertumbuhan ekonomi. Teluk ini akan dikonversi menjadi waduk besar (danau
penampung). Waduk ini akan menurunkan banjir perkotaan dan banjir sungai
yang telah mempengaruhi Ibukota selama ini, dan juga akan berfungsi sebagai
sumber air minum yang berkelanjutan untuk warga Jakarta.
Bentuk Garuda megah ini dipilih sebagai rancangan ikonis untuk pertahanan
pesisir dan reklamasi yang direncanakan ini. Garuda ini akan melindungi kota
dan akan membawa keamanan dan kemakmuran untuk Ibukota. Garuda ini akan
memberikan citra baru buat Ibukota yang tampak jelas dan dikenal jika dilihat
dari udara. Ibukota yang siap untuk abad ke-21 ini. Yang akan dibanggakan dan
dinikmati oleh semua orang.
Master Plan ini dikembangkan di bawah bimbingan langsung dari Kementerian
Koordinasi Bidang Perekonomian, Badan Perencanaan Pembangunan Nasional,
Kementerian Pekerjaan Umum, dan Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta
dan merupakan hasil kerja sama jangka panjang antara Pemerintah Indonesia
dan Pemerintah Belanda di bidang pengelolaan air.
Master Plan ini merupakan langkah penting ke arah pelaksanaan. Master Plan
ini memberikan model pengembangan dan pelaksanaan yang berlandasan kuat
dan dapat diimplementasikan untuk kota baru ini. Master Plan ini merupakan
kerangka kerja yang kuat dan titik awal untuk studi kelayakan pada berbagai
komponen dan desain rincinya. Master Plan ini juga memberikan suatu dasar
yang baik untuk tahap pendanaan dan pembuatan kontrak.
MEMBERIKAN SUATU LINGKUNGAN BUAT PENDUDUK
IBUKOTA JAKARTA UNTUK HIDUP, BEKERJA, DAN
BEREKREASI. MENCIPTAKAN PONDASI YANG
BERKESINAMBUNGAN UNTUK MEMBANGUN MASA DEPAN
IBUKOTA. BANGKIT UNTUK MENGHADAPI TANTANGAN AIR
DARI LAUT DAN SUNGAI

I PENDAHULUAN

1.1.
Tahun 2007: Banjir yang berbeda dari yang lain
10 juta penduduk wilayah metropolitan Jakarta (Indonesia) sudah terbiasa
dengan banjir pada musim hujan. Sedimentasi dan penumpukan limbah,
bersamaan dengan aliran sungai yang mencapai puncaknya telah menciptakan
banjir musiman pada ketiga belas sungai dan saluran yang mengalir melalui
delta perkotaan yang rendah ini. Banjir di jalanan akibat curah hujan yang
tinggi merupakan kejadian yang lebih lazim, ketika kota ini berjuang untuk
mempertahankan sistem drainase perkotaan sejalan dengan tingkat urbanisasi.
Akan tetapi, pada November 2007 Jakarta Utara diterjang oleh banjir yang
berbeda dari yang lain. Pasang yang ketinggiannya telah melebihi tanggul laut
di beberapa tempat sehingga air laut memenuhi jalanan dan menciptakan
genangan air hingga sedalam 1,5 meter selama beberapa hari.
Banjir dari laut ini membenarkan apa yang diperingatkan oleh para peneliti.
Jakarta Utara telah mengalami penurunan muka tanah pada laju yang
mengejutkat di rata-rata 7.5 centimeter per tahun. Di beberapa tempat laju
penurunan muka tanah ini dapat mencapai hingga 17 centimeter per tahun.
Banyak tempat di kota ini, termasuk pertahanan pesisir, yang terus menerus
mengalami penurunan muka tanah hingga di bawah permukaan air laut.
Pada 2008 tanggul laut telah diperkuat tetapi akibat terjadinya penurunan muka
tanah, tanggul laut ini telah mencapai tingkat rendah yang kritis. Limpasan pada
pasang tinggi diperkirakan akan terjadi pada tahun-tahun mendatang
1.2.
Tujuan utama
Selama beberapa tahun pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda telah
bekerja bersama-sama untuk mengurangi dan mencegah banjir di Ibukota
Negara Indonesia. Kerjasama ini telah menghasilkan Jakarta Coastal Defence
Strategy (JCDS)/ Strategi Pertahanan Pesisir Jakarta (SPPJ) pada 2001. Kerja
sama bilateral ini diteruskan pada proyek National Capital Integrated Coastal
Development (NCICD)/ Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN).
Proyek JCDS ini dan fase pertama proyek NCICD ini menyimpulkan bahwa:
- Penguatan tanggul laut yang ada dan meningkatkan kapasitas pompa
drainase tidak dapat lagi memberikan perlindungan yang cukup untuk jangka
panjang. Tambahan lagi, ruang di Jakarta sangat terbatas untuk menciptakan
waduk tampung yang berkapasitas besar. Solusi lepas-pantai untuk
perlindungan banjir tidak terelakkan lagi untuk mencegah terjadinya banjir di
wilayah pesisir kota akibat air laut dan sungai.
FAKTA:
- Pada November 2007, Jakarta Utara dilanda banjir besar pertama yang
berasal dari laut. Penurunan muka tanah di Jakarta Utara merupakan
penyebab dasar banjir ini. Laju penurunan muka tanah rata-rata adalah
7,5 centimeter per tahun, tetapi di beberapa wilayah pesisir laju penurunan
muka tanah ini terukur mencapai 17 centimeter per tahun.
- Di samping banjir dari laut, pada tahun 2007 banjir besar juga terjadi akibat
tingginya debit sungai dan curah hujan yang tinggi. Banjir itu ditaksir
menyebabkan kerugian $544 juta. Di samping itu, 76 jiwa tewas dan lebih
dari 590.000 jiwa tercatat sebagai penungsi.
- Penyedotan air tanah melalui sumur-dalam yang dilakukan secara besar-
besaran kemungkinan besar merupakan penyebab utama penurunan muka
tanah ini.
- Pada 2006 tanggul laut yang ada telah diperkuat tetapi akibat penurunan
muka tanah ini, tanggul laut tersebut telah mencapai tingkat rendah yang
kritis. Limpasan air laut pada saat pasang tinggi akan diperkirakan akan

- Solusi lepas-pantai ini memberikan banyak kesempatan untuk
pengembangan wilayah pesisir dan berkontribusi pada pengembangan sosio-
ekonomi Ibukota sebagaimana yang telah dipaparkan pada rencana MP3EI.
Tujuan utama Master Plan NCICD ini adalah untuk memberi perlindungan jangka
panjang untuk Jakarta dari banjir dari sungai dan air laut, dan di saat yang
bersamaan Master Plan ini akan memfasilitasi pengembangan sosio-ekonomi
Jakarta.
Untuk mewujudkan tujuan ini perlu pendekatan perencanaan yang terpadu. Oleh
sebab itu, Master Plan ini merupakan Master Plan untuk perlindungan pesisir dan
pengembangan daerah pesisir Jakarta.
1.3.
Dari JCDS menjadi Master Plan
Draf Master Plan proyek National Capital Integrated Coastal Development
(NCICD)/ Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) ini berisi hasil-
hasil proses perencanaan dalam periode Januari 2013 – Maret 2014.
Proyek NCICD ini merupakan kelanjutan proyek JCDS yang menghasilkan strategi
untuk perlindungan terhadap banjir. Pada fase Konsolidasi Strategi proyek
NCICD ini, anggapan-anggapan yang mendasari Arahan Strategis dan aspek-
aspek perancangan dari Arahan Strategis telah diteliti. Kesimpulan-kesimpulan
dari penelitian tambahan ini telah menghasilkan versi optimasi JCDS ini, yang
merupakan Model Pelaksanaan Akhir (MPA).
Draf Master Plan ini dikembangkan berdasarkan MPA ini. Telah dilakukan
penelitian lanjut dalam aspek-aspek ruang, rekayasa solusi, aspek-aspek
keuangan dan ekonomi dan dampak-dampak lingkungan guna lebih
menguatkan pilihan-pilihan yang dibuat dalam Master Plan ini.
Master Plan ini belum merupakan tahap perencanaan akhir. Setelah rencana ini
disetujui, perancangan rinci dan studi kelayakan untuk komponen-komponennya
akan disiapkan, baik itu oleh pemerintah Indonesia ataupun oleh investor swasta.
Juga, prosedur pendanaan dan kontrak juga akan membutuhkan perencanaan
tambahan atau revisi dari rencana-rencana yang telah ada. Prosedur-prosedur ini
akan dipaparkan lebih lanjut dalam draf akhir Master Plan ini.
Bacaan lebih lanjut:
- Laporan JCDS (2011): Atlas, Agenda, Aturan Main
JCDS fase
permulaan
fase konsolidasi
strategi
fase
memilih
fase
perancangan
Atlas
Agenda
Aturan-Main
laporan
permulaan
Model Pelaksanaan Akhir
Draf Masterplan
Masterplan

IIMASTER PLAN

2.1.
Maksud Master Plan Ini
Draf Master Plan ini dikembangkan sebagai dasar untuk para pemangku
kepentingan dan konsultasi politik menyangkut arahan pengembangan ini.
Berdasarkan proses ini draf akhir Master Plan akan diselesaikan sebelum 1
Agustus 2014.
Maksud Master Plan ini ada tiga:
- Memberikan model keselamatan banjir jangka panjang yang dapat
diimplementasikan dan juga memberikan kesempatan sosio-ekonomis yang
sangat baik untuk Ibu kota.
- Memberikan satu rancangan untuk pengembangan perkotaan dengan
didasari oleh kasus bisnis sebagai kerangka pengembangan.
- Memberikan peta-jalan untuk pelaksaaannya.
Master Plan ini merupakan langkah kedua dari sederetan langkah pembuatan
keputusan yang dimulai dengan JCDS. Dengan menerapkan Master Plan
ini, Pemerintah Indonesia, Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Jawa
Barat dan Banten akan menetapkan Master Plan ini sebagai kerangka kerja
untuk perencanaan ruang, institusi, dan keuangan dan berkomitmen untuk
melakukan kerjasama selanjutnya. Langkah berikutnya meliputi perbaikan atau
penyempuraan rencana-rencana yang telah ada dan pelaksanaan studi dampak
dan kelayakan, akan menjadi informasi lanjutan untuk keputusan akhir investasi.
Dengan memperhatikan pentingnya rencana ini, pemerintah Indonesia dan
pemerintah Daerah Khusus Ibukota seharusnyalah secara bersama-sama
memutuskan untuk segera melaksanakan upaya-upaya yang direncakanan pada
Fase A. Disarankan peletakan batu pertamanya dilakukan pada Juli 2014 ini.
2.2.
Cakupan
Master Plan ini berfokus pada perancangan dan fungsi dari solusi resiko banjir
yang tergabung dalam perancangan terpadu untuk pengembangan perkotaan
secara sosio-ekonomi. Rancangan-rancangan ini meliputi pertahanan laut dan
pengembangan kota ini ke arah laut. Master Plan ini khusus berkenaan dengan
banjir yang datang dari laut. Banjir perkotaan akibat hujan lebat di kota atau
banjir sungai di luar cakupan Master Plan ini.
Master Plan ini berfokus pada wilayah pesisir Teluk Jakarta dan mencakup
teritorial provinsi Jakarta, Banten, dan Jawa Barat. Rencana ini meliputi atas
pengembangan pada dan yang berdekatan dengan pertahanan laut dan sungai
yang telah ada di daerah pantai, dan upaya perlindungan lepas-pantai serta
pengembangan perkotaan.
Upaya-upaya tersebut dirancang untuk dapat mengatasi keadaan hingga tahun
2080.
C
B
A
Model pelaksanaan akhir dari National Capital Integraged Coastal Development

Master Plan ini termasuk rencana-rencana dan draf perancangan untuk tiga fase:
fase A terdiri atas pertahanan laut yang ada, fase B tanggul laut luar dan reklamasi
lahan, dan fase C yang berupa pengembangan jangka panjang di timur Teluk
Jakarta. Fase ini hanya dikerjakan dalam rancangan sketsa karena pengembangan
masih jauh ke depan dan banyak ketidakpastian.
Upaya-upaya pendukung seperti meningkatkan mutu air di kota dan
menyediakan pasokan air perpipaan untuk mengurangi penyedotan air tanah
dan penurunan muka tanah dipertimbangkan dalam Master Plan ini. Rencana-
rencana yang ada dievaluasi dan informasi dari para pemangku kepentingan
diperoleh dan digabungkan. Akan tetapi, rancangan tambahan untuk sistem,
perencanaan dan penghitungan biaya bukan merupakan bagian dari Master Plan
ini.
2.3.
Susunan laporan ini
Master Plan ini dibagi dalam dua bagian. Bagian 1 menjelaskan risiko banjir,
tantangan-tantangan perkotaan, dan solusi secara garis besar. Bagian 2
berisi rincian perencanaan-perencanaan untuk setiap tema dan untuk setiap
subwilayah. Susunan Master Plan ini ditunjukkan pada gambar di sebelah kanan
ini.
Master Plan ini didasarkan pada analisis pendukung, perhitungan dan uraian
lebih lanjut. Semua ini dikumpulkan dalam enam laporan terpisah:
1. Laporan teknik
2. Peningkatan mutu pertahanan laut yang telah ada
3. Perencanaan ruang perancangan perkotaan
4. Kajian keuangan dan ekonomi
5. Unsur-unsur penilaian lingkungan strategis
6. Rencana pelaksanaan telah dilaporkan secara terpisah
compositition of the report
1. Pendahuluan
2. Masterplan
3. Ibukota Sedang Terancam
4. Solusi terpadu
5. Aman dan makmur di bawah sayap
Garuda megah
6. Kasus-kasus bisnis
7. Rencana untuk setiap Wilayah
8. Rencana untuk setiap Tema
9. Mengubah bentuk wilayah pesisir
Bagian1Bagian2
Misi dan fokus
Motif tindakan
Solusi
Perencanaan yang
lebih rinci

IIIIBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN

ADA DUA MASALAH UTAMA YANG KRITIS: MELINDUNGI JAKARTA DARI
LAUT, DAN MEMASTIKAN BAHWA SUNGAI-SUNGAI DI JAKARTA DAPAT
MENGALIRKAN AIRNYA KE LAUT. KEDUANYA HARUS DITANGANI UNTUK
MENGHINDARKAN JAKARTA DARI BANJIR YANG BERBAHAYA.
tersumbat saluran air perkotaan meningkatkan resiko banjir
konstruksi yang tidak memadai menyebabkan terjadinya resiko

3.1.
Banjir: alasan di balik Master Plan ini
Pada saat ini, tiga tipe banjir melanda Jakarta. Yang pertama, hujan lebat di kota
yang dikombinasikan dengan kapasitas penyimpanan air yang tidak mencukupi
telah menghasilkan genangan. Karena curah hujan yang berlebihan di kota ini
mengalir kearah wilayah pesisir yang berdataran rendah, daerah inilah yang
paling rentan terhadap banjir tipe ini. Tipe banjir kedua datang dari sungai-sungai
dan kanal-kanal sebagai akibat tingginya laju aliran di hulu. Pada banyak tempat
kapasitas sistem air saat ini tidak mencukupi. Tanggul sungai tidak cukup tinggi
atau cukup kuat dan sungai-sungai, anak sungai dan pompa tersumbat oleh
sedimen dan sampah. Akibatnya sungai-sungai ini meluap. Tipe banjir ketiga
datang dari laut ketika tanggul laut, dan tanggul sungai di daerah pesisir, tidak
cukup tinggi atau cukup kuat. Ketika laut berada di muka air tertinggi, tanggul-
tanggul ini terlimpasi, dan air laut membanjiri kota ini seperti yang terjadi pada
2007.
Master Plan ini bermaksud untuk mencegah tipe ketiga banjir. Saat ini tipe ketiga
banjir ini sangat mungkin terjadi karena pertahanan banjir Jakarta sudah tidak
mencukupi lagi: survey pendahuluan dari 2013 memperlihatkan bahwa saat ini
lebih 40% pertahanan banjir di daerah pantai tidak mampu menahan muka air
laut tertinggi
(HHWS)1
.
Karena penurunan muka tanah yang sedang berlangsung di wilayah pesisir
Jakarta, resiko banjir menjadi meningkat. Penanganan masalah ini menjadi
semakin sulit:
- Akibat penurunan muka tanah yang parah, muka air laut akan berada di
antara 3 sampai 5 meter di atas paras jalan pada tahun 2050.
- Karena sungai-sungai dan kanal-kanal ikut mengalami penurunan bersama
dengan penurunan muka tanah, sungai-sungai dan kanal-kanal ini akan
semakin sulit untuk mengalirkan airnya secara gravitasi ke laut. Memang,
polder-polder di Jakarta telah memanfaatkan pompa-pompa berkapasitas
1
Muka air pasang tertinggi adalah ketinggian pasang tertinggi yang dapat dicapai dalam siklus 18 tahun.
FAKTA:
• Pertahanan laut saat ini sudah tidak memadai. Resiko yang segera dihadapi
adalah bahwa akibat penurunan muka tanah, ketinggian muka air laut
akan menjadi lebih tinggi daripada pertahanan laut: air akan melimpas
pada saat air pasang tinggi dalam beberapa tahun ke depan.
• Tindakan yang segera perlu dilakukan. Fase A Master plan ini mencakupkan
peninggian tanggul laut yang ada. Juga, tanggul di sepanjang sungai
utama yang bermuara ke laut akan dipertinggi. Tindakan ini akan
menyelesaikan masalah-masalah banjir hingga tahun 2022. Selama periode
ini upaya-upaya harus dilakukan untuk mengurangi laju penurunan muka
tanah.
• Akan tetapi, tampaknya proses penurunan muka tanah ini akan berlanjut
pada laju yang tinggi untuk beberapa tahun lagi. Sekitar tahun 2025, lebih
dari 10% Jakarta Barat akan mengalami penurunan muka tanah hingga
di bawah tingkat kritis yakni 2,5 m di bawah muka air laut Pasang tertinggi
(the Highest High Water Spring—HHWS). Di beberapa wilayah di bawah
muka ini, korban jiwa tampaknya akan sangat bertambah jika terjadi banjir,
karena mengungsi ke atap rumah sudah tidak memungkinkan lagi.
• Tetapi penurunan muka tanah yang sedang berlangsung ini menimbulkan
masalah kedua: sungai juga mengalami penurunan muka tanah yang akan
mengurangi kemampuan sungai tersebut untuk mengalirkan airnya ke laut.
• Jika hujan lebat turun di Jakarta, debit puncak sungai harus dialirkan ke
laut.
• Akhirnya air sungai akan melimpas atau bahkan bobol dan air sungai dan
laut akan membanjiri wilayah pesisir yang berada 3 sampai 5 meter di
bawah muka air laut.
• Kerusakan dan korban jiwa akan membesar secara dramatis.
• Dibutuhkan suatu solusi yang tangguh dan berkesinambungan.

FAKTA:
• Ibukota tumbuh cepat dan kebutuhan akan ruang jadi meningkat.
• Infrastruktur angkutan sudah berlebihan.
• Bandar utama (pelabuhan, bandara) telah mencapai kapasitas maksimum
sudah sejak lama. Hubungan dari Tanjung Priok dan bandara Soekarno-
Hatta ke tengah kota selalu mengalami kemacetan lalu lintas, yanag
membuat keduanya semakin tidak menarik sebagai pusat transportasi.
• Penggunaan ruang terbuka yang tak terencana di sepanjang sungai-sungai
dan garis pesisir sudah menjadi hal yang lazim.
• Hanya sebagian kota ini yang dilengkapi dengan air perpipaan; air tanah
disedot sebagai sumber air minum alternatif; pada masa mendatang,
sumber-sumber untuk air baku akan menjadi langka akibat penduduk yang
meningkat.
• Polusi sungai dengan air limbah yang belum diolah dan limbah padat
sangat parah.
• Jakarta kekurangan daerah rekreasi dan ruang hijau.
MASTER PLAN INI BERMAKSUD MENYELESAIKAN MASALAH-MASALAH
YANG BERKAITAN DENGAN LAUT. PENURUNAN MUKA TANAH
MERUPAKAN PENYEBAB UTAMA, YANG MEMPERBESAR RISIKO BANJIR DI
WILAYAH PESISIR

besar. Dalam waktu dekat ini, pompa-pompa skala besar dengan danau-
danau pemompaan dengan total luas mencapai ribuan hektar akan
diperlukan untuk mengalirkan air dari semua sungai yang ada, termasuk Banjir
Kanal yang besar ini.
Jika upaya-upaya tidak diambil, sebagian besar wilayah pesisir terancam
genangan permanen. Di daerah ini, nasib 4,5 juta orang sedang dipertaruhkan.
Kerusakan materi akibat genangan permanen ini dihitung telah berjumlah $103
milyar akibat kehilangan lahan dan bangunan saja; kerusakan ekonomi bahkan
akan lebih besar. Di samping itu, banjir yang sering terjadi dapat menyebabkan
kemerosotan reputasi, kehilangan kegiatan ekonomi dan kenaikan premi
asuransi.
3.2.
Tantangan-tantangan perkotaan
Jakarta telah tumbuh jauh melebihi batas administratifnya. Khusus dalam batas-
batas fungsinya sebagai kota, batas-batas ini telah dilampaui. Wilayah pesisir
sedang menghadapi tantangan-tantangan yang serius.
Sistem jalan di kota ini kadang-kadang lumpuh oleh lalu lintas padat. Waktu
tempuh untuk pelaju menjadi molor karena jarak dan khususnya karena padatnya
lalu lintas. Tidak saja tumbuh dalam jumlahnya, tetapi meningkatnya kepemilikan
kendaraan akan menyebabkan lebih banyak kendaraan di ke jalan. Dalam
periode 2002-2010, kepemilikan kendaraan meningkat dari 17 % menjadi 25 %,
dan kepemilikan sepeda motor meningkat dari 34 % menjadi 72 %.
Infrastruktur jalan dan khususnya infrastruktur angkutan umum tidak dapat
mengejar pertumbuhan kota ini dan hal ini akan membebani pada pertumbuhan
ekonomi Jakarta. Sebagai contoh, sejumlah ruas pada sistem jalan lingkar masih
belum terbangun dan proyek MRT belum diselesaikan. Juga, pertumbuhan pada
koridor timur-barat Jawa bagian barat secara keseluruhan dipengaruhi oleh
kemudahan memasuki pelabuhan Tanjung Priok dan bandara Soekarno-Hatta
yang juga sangat dipengaruhi oleh lalu lintas. Lalu lintas pada keadaan normal
saja sudah buruk, ketika banjir terjadi lalu lintas akan macet total.
Masalah mendesak lainnya adalah ketersediaan ruang untuk pengembangan
secara keseluruhan. Daerah metropolitan kota ini masih terus tumbuh cepat dan
ruang untuk real estat perumahan dan bisnis terbatas dan semakin lama semakin
mahal. Pertumbuhan terutama terjadi di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi,
yang membuatnya menjadi kota dengan pusat yang tersebar yang sering diacu
sebagai Jabodetabek.
Bandar utama Jakarta telah mencapai kapasitas maksimumnya. Peningkatan
keterhubungan dengan pusat kota dan ruang tambahan untuk pengembangan
masa depan bandara dan pelabuhan dibutuhkan untuk memuluskan
perkembangan ekonomi sesuai dengan tujuan Master Plan ini untuk Percepatan
dan Perluasan Perkembangan Ekonomi Indonesia (Acceleration and Expansion of
Indonesia Economic Development—MP3EI).
Sebagai akibat proses pertambahan penduduk yang tak terkendali, banyak
ruang terbuka telah berubah menjadi perumahan kumuh yang tidak mempunyai
fasilitas jalan, drainase, dan pasokan air yang pantas. Permukiman informal
telah berkembang di sepanjang tepian waduk penampung, sungai, dan garis
pesisir dan berada dalam keadaan kumuh. Banjir saat ini sudah menghambat
pengembangan daerah-daerah ini. Dengan ekonomi yang tumbuh dan
pendapatan per keluarga yang telah meningkat, ketersediaan perumahan
sederhana merupakan kunci untuk perkembangan lanjutan bagi pertumbuhan
populasi ini.
Bacaan Lebih Lanjut:
Laporan Teknik B.1 dan laporan teknik pendukung menjelaskan keadaan
keamanan banjir secara lebih rinci

Jakarta adalah merupakan kota metropolis yang
sedang berkembang tetapi menghadapi tantangan
pertumbuhan yang serius

Kota ini berjuang untuk memasok air bersih ke warganya dan perusahaan yang
berada di kota, Menyediakan air bersih merupakan salah satu faktor kunci untuk
perkembangan ekonomi.
Hanya sebagian kota ini yang dilayani dengan air perpipaan. Di samping
itu banyak pompa air tanah legal dan illegal dipasang, yang merupakan
penyebab utama penurunan muka tanah di kota ini. Oleh sebab itu DKI Jakarta
menargetkan untuk memenuhi seluruh wilayah kota dengan air perpipaan pada
tahun 2030 dan ini merupakan tantangan yang sangat besar. Sumber-sumber
tambahan untuk air baku adalah kira-kira 7 m3/det pada 2030 merupakan
keharusan, karena ketersediaan air baku dari sumber-sumber saat ini tidak akan
mampu memenuhi kebutuhan masa depan ini.
Juga, dari segi lingkungan hunian Jakarta juga telah mencapai batasnya. Polusi
sungai oleh industri dan rumah tangga, pembuangan sampah dan asbut (asap
kabut) merupakan masalah-masalah mendesak. Sebagian besar waduk retensi
yang ada telah mengalami polusi yang dilakukan oleh manusia, limbah, sampah
industri dan komersial. Polutan ini sering menyumbat sistem drainase dan
memberikan pemandangan yang kumih dengan aroma busuk dan menimbulkan
bahaya terhadap kesehatan. Air hitam dibuang langsung ke sungai-sungai dan
teluk. Di daerah permukiman kumuh, dimana fasilitas dasar tidak tersedia, hal
seperti ini mengarah ke keadaan yang sangat tidak sehat.
Jakarta kekurangan berbagai kemungkinan rekreasi luar-ruang: lingkungan
luar-ruang yang nyaman sangat terbatas. Ketersediaan ruang hijau di kota ini
telah berkurang dari lebih tiga puluh persen pada tahun 1960-an menjadi kira-
kira 10 persen saat ini. Satu-satunya wilayah cagar-alam yang cukup dikenal
adalah hutan bakau Muara Angke dan satu-satunya daerah rekreasi yang cukup
dikenal adalah Ancol. Daerah berbatas-air di Jakarta sekarang didominasi oleh
perkampungan kumuh, masyarakat nelayan, dan masyarakat yang tinggal di
perumahan tertutup. Menciptakan daerah berbatas-perairan untuk umum yang
menarik penting untuk penampilan kota dan juga untuk mutu kehidupan yang
baik yang dapat disediakan oleh kota kepada warganya dan para pendatang
untuk berekreasi dan berbisnis. Oleh sebab itu ruang hijau dan taman akan
memberikan sumbangan pada perekonomian kota ini juga.
- Laporan Atlas JCDS memberikan analisis perkotaan rinci Ibukota.
- Untuk informasi lebih rinci tentang lalu lintas lihat laporan B3b Sistem
Angkutan. Dalam laporan ini dijelaskan keadaan saat ini, kecenderungan
dan arahan ke pengurangan kepadatan lalu lintas.
- Untuk informasi lebih lanjut tentang kebutuhan yang diharapkan untuk
produk real estat lihat Laporan B4 Kajian Keuangan dan Ekonomi.
- Keadaan tentang perkampungan kumuh dan perumahan sosial dijelaskan
dalam C5.3 Laporan tentang Dampak Sosial, Lingkungan dan ruang.
- Masalah-masalah mutu air dianalisa dalam Laporan C5.1

IVSOLUSI TERPADU

Sepuluh ambisi untuk pengembangan perkotaan:
1. Melindungi wilayah pesisir Jakarta terhadap banjir yang berasal dari air laut.
2. Menyediakan ruang baru untuk pengembangan Jakarta yang dilakukan ke
arah laut dan yang karenanya memberikan pendapatan untuk upaya-upaya
manajemen banjir.
3. Menciptakan kota berbatas perairan yang baru dan menawan yang
menghadap ke Teluk Jakarta.
4. Memberikan perumahan dan pekerjaan untuk semua tingkatan penghasilan
guna mengurangi kesenjangan antara yang kaya dan yang miskin.
5. Meningkatkan keterhubungan, dengan membangun mata rantai yang
hilang pada angkutan umum dan infrastruktur jalan (Jalan Bebas-Hambatan
Tangerang-Bekasi).
6. Meningkatkan kondisi sektor-sektor perekonomian kelautan, seperti
perikanan dan pelabuhan.
7. Menyediakan lingkungan hidup yang sehat dan menyenangkan untuk
warga Jakarta dan pengunjung sebagai faktor penting untuk menarik minat
investasi asing dengan meningkatkan mutu air, manajemen limbah, keadaan
lingkungan dan dengan menyediakan ruang terbuka hijau untuk keperluan
rekreasi.
8. Menyumbang untuk menyelesaikan masalah pasokan air baku yang
mendesak buat Ibukota.
9. Terdepan di bidang perancangan yang berkelanjutan di Indonesia dengan
mengembangkan sistem yang beresinambungan yang terkait dengan siklus
air, transportasi, dan pasokan listrik.
10. Benar-benar mengindonesia dalam perancangannya, yang mencerminkan
budaya Indonesia sebagai lambang untuk Ibukota.

Masalah-masalah Ibukota sangat saling terkait dan perlu diselesaikan dengan
menerapkan suatu pendekatan terpadu. Ini berlaku baik untuk masalah
pengembangan perkotaan strategis, maupun solusi masalah-masalah praktis
seperti penyediaan perumahan untuk penghuni berpendapatan rendah yang
tinggal di tanggul laut ketika tanggul laut yang ada diperkuat. Pada saat yang
sama, pendekatan terpadu memberikan kesempatan-kesempatan, yang
menemukan sinergi antara solusi untuk masalah-masalah sosial.
4.1.
Misi
Misi Master Plan ini adalah untuk memadukan solusi-solusi keamanan banjir
dengan pengembangan perkotaan, yang dengan demikian akan menyelesaikan
masalah-masalah perkotaan dan pada waktu yang sama akan menghasilkan
pendapatan untuk membiayai perlindungan banjir ini. Master Plan ini
dengan demikian lebih dari sekadar rencana manajemen banjir. Rancana
Induk ini ditujukan untuk menjadi katalisator untuk pengembangan wilayah
pesisir. Kebutuhan mendesak akan tanggul laut untuk perlindungan banjir
menjadi tumpuan untuk rencana terpadu itu. Tetapi jenis pengembangan
perkotaan mana yang dapat dipertimbangkan? Sepuluh ambisi utama untuk
pengembangan perkotaan disajikan dalam kotak berikut.
4.2.
Pendekatan
Dalam pendekatan atas Master Plan ini, mengembangkan suatu solusi untuk
masalah keamanan banjir merupakan tujuan utama Master Plan ini. Banjir perlu
diselesaikan sesegera mungkin dan oleh sebab itu merupakan katalisator untuk
pengembangan lain. Sebagai dasar untuk Master Plan ini, solusi terbaik yang
terkait hidrolika untuk masalah banjir telah dikembangkan, termasuk solusi
jangka pendek (tidak disesali) dan juga jangka panjang.
Tetapi pada waktu yang sama, solusi dari segi hidrolika telah digabungkan
dengan reklamasi lahan, jalan tol, dan perluasan pelabuhan. Gabungan ini akan
menyumbang terhadap ambisi pengembangan perkotaan atas wilayah pesisir,
maupun menghasilkan pendapatan untuk membiayai upaya-upaya perlindungan
banjir. Kesempatan investasi telah dioptimasi untuk menciptakan pendapatan
maksimum, yang menyeimbangkan pendapatan yang mungkin dan penyerapan
pasar atas produk real estat.
4.3.
Upaya-upaya yang tidak disesali
Tindakan-tindakan jangka pendek untuk pertahanan banjir sudah mendesak.
Pertahanan laut akan dilimpasi dalam beberapa tahun mendatang dan tidak
boleh ada waktu yang terbuang. Upaya-upaya yang disebutkan di bawah ini
merupakan upaya-upaya mendesak yang tidak disesali.

Kawasan-kawasan prioritas
Tinggi
Menegah
Rendah
Tidak diketahui
Prioritas pengembangan
(berdasarkan ketinggian
saat ini)

Memperkuat pertahanan yang ada
Melaksanakan solusi yang berkelanjutan akan membutuhkan waktu yang jauh
lebih lama daripada waktu yang tersedia. Oleh sebab itu pertahanan laut dan
sungai saat ini haruslah diperkuat dan dipertinggi sedikitnya 1,5 meter guna
memberi kelonggaran waktu. Karena penurunan muka tanah akan secara
perlahan menurunkan permukaan tanggul, upaya ini akan menyediakan
perlindungan terhadap banjir hingga tahun 2022, yang memberi kesempatan
untuk mengembangkan solusi-solusi yang tangguh.
Tindakan ini paling mendesak di dekat Pluit, Pantai Mutiara dan di sepanjang
Ancol. Pada ketiga tempat ini tingkat pertahanan sudah sedemikian rendahnya
sehingga pelimpasan mungkin saja terjadi pada kondisi tahunan normal.
Mengingat keadaan seperti ini, perancangan awal telah dibuat selama
pengembangan Master Plan ini. Untuk keperluan ini, Jakarta bagian utara dan
sekitarnya telah dibagi ke dalam sistem yang terdiri atas 7 lingkaran tanggul yang
melindungi daerah-daerah yang berada di dalamnya dari genangan. 1
Untuk 5 sungai dan kanal2
, DPU telah menyiapkan pembangunan stasion
pompa baru yang akan menyekat kelima sungai ini dari Teluk Jakarta: air tidak
akan mengalir lagi secara alami tetapi akan dipompakan ke teluk ini. Menyekat
sungai-sungai ini akan sangat mengurangi panjang penanggulan sungai yang
harus diperkuat. Mengingat penanggulan ini terletak di daerah perkotaan yang
padat, pengurangan panjang ini juga akan mengurangi jumlah orang yang perlu
direlokasi. Karenanya, upaya ini juga disarankan untuk Kali Grogol, Kanal Ancol,
dan Kali Sunter.
Pelaksanaan penguatan tanggul akan dimulai pada tahun 2014. Di banyak
tempat, ruang yang tersedia untuk peningkatan tanggul ini sangat terbatas. Oleh
sebab itu perencangan telah dibuat yang dipadukan dalam dalam lingkungan
perkotaan yang padat penduduk. Jika memungkinkan, fungsinya akan
digabungkan dengan atau pada tanggul-tanggul ini.
Penurunan muka tanah melalui pasokan air perpipaan
Pada waktu yang sama, dalam skenario mana pun, merupakan hal yang
penting untuk menghentikan penyebab risiko banjir yang terus meningkat,
dan mengurangi penurunan muka tanah. Di seluruh wilayah pesisir penurunan
muka tanah ini sudah parah. Di bagian tengah dan bagian barat Teluk Jakarta laju
penurunan muka tanah saat ini rata-rata 7,5 cm per tahun. Ke arah timur wilayah
pesisir, laju penurunan muka tanahnya sekitar 3 cm per tahun.
1
Tanggul melingkar adalah sistem tertutup (misalnya tanggul, tanah yang lebih tinggi, pintu air, dll) untuk
melindungi daerah yang berada di dalamnya dari ancaman genangan
2
Kali Kamal, Kali Angke, Kali Muara Karang, Ciliwung, dan Kali Sentiong.
Phase A (2015)
KotaJakarta
Lautterbuka
Teluk Jakarta

Tiga solusi utama: menelantarkan ibukota negara, b. perlindungan darat dengan tanggul tinggi dan waduk kota yang besar dan c. tanggul laut lepas pantai dengan waduk lepas pantai yang besar

Penurunan muka tanah, yang sebagian besar, disebabkan oleh penyedotan air
tanah, yang harus dihentikan dan diganti dengan pasokan air perpipaan. Tidak
menghentikan penurunan muka tanah berarti bahwa wilayah pesisir Jakarta akan
semakin turun hingga di bawah muka laut, yang membuat solusi untuk masalah
banjir menjadi bertambah sulit dan mahal.
Berhasil menghentikan atau memperlambat penurunan muka tanah secara
cukup nyata akan sangat menguntungkan: pengurangan penurunan muka tanah
yang nyata sebelum tahun 2020 dapat menunda investasi untuk solusi jangka
panjang, atau bahkan akan membuat solusi jangka panjang ini tidak dibutuhkan
sama sekali. Hal seperti ini agaknya tidak memungkinkan untuk bagian barat
Jakarta, tetapi masih mungkin untuk bagian timur. Akan tetapi, tantangan ini
sangat berat karena daerah ini juga mengalami urbanisasi yang cepat yang
membuat kebutuhan akan air tanah menjadi meningkat. Untuk secara teratur
menilai kebutuhan akan investasi besar pada upaya jangka panjang, penurunan
muka tanah haruslah dipantau secara seksama.
Meningkatkan mutu air
Saat ini sungai-sungai dan Teluk Jakarta memiliki masalah mutu air yang parah.
Konsentrasi oksigennya rendah akibat polusi parah dengan bahan-bahan organik
dan limbah manusia, yang menyebabkan keadaan beracun untuk ikan dan spesis
air lainnya.
Konsentrasi nutrien dan logam berat sudah jauh melebihi standard. Aroma
limbah yang tidak diolah meliputi sebagian besar Jakarta. Keadaan yang tak
higienis sudah lazim pada jalan-jalan kecil sejumlah kampung. Meningkatkan
mutu air sudah mendesak dan sudah merupakan prasyarat untuk menciptakan
kota berbatas-perairan yang sehat dan layak. Kadang-kadang air perkotaan
digunakan juga sebagai sumber air baku. Oleh sebab itu program peningkatan
mutu air terpadu harus juga dimulai, yang mencakupkan pengolahan air
limbah, manajemen limbah padat, pengerukan dan upaya-upaya non-struktural.
Percepatan Master Plan sanitasi yang ada dibutuhkan untuk memenuhi ambisi
pusat mencakupkan sanitasi secara keseluruhan wilayah pada tahun 2020.
Upaya-upaya segi hidrolika lainnya
Upaya-upaya tambahan di bagian hulu akan membantu meringankan risiko
banjir di wilayah pantai Jakarta: pengalihan air sungai yang mengalir ke Jakarta,
meningkatkan sistem drainase perkotaan (yang memperlancar aliran drainase),
penambahan waduk penampung pada sistem yang ada, dan meningkatkan
kapasitas pompa drainase.
4.4.
Solusi jangka panjang
Jika penurunan muka tanah tidak dihentikan tepat waktu, solusi tambahan akan
dibutuhkan untuk memberikan keamanan banjir pada warga Jakarta Utara. Tiga
solusi jangka-panjang utama telah dipertimbangkan: menelantarkan Jakarta
Utara, penguatan tanggul laut yang ada di darat, dan solusi lepas-pantai.
Menelantarkan Jakarta Utara
Satu jalan pikiran adalah berupa penelantaran Jakarta Utara. Penelantaran ini
merupakan satu-satunya pilihan yang layak jika manfaat perlindungan banjir
tidak akan melebihi biaya atau jika tidak tersedianya solusi teknis yang layak.
Kajian ekonomis menunjukkan bahwa penelantaran wilayah-wilayah yang
berisiko banjir akan berarti bahwa 4,5 juta orang harus direlokasi dan bahwa
lahan dan produk real estat yang bernilai USD103 milyar di daerah yang padat
penduduk ini akan lenyap.
Menelantarkan Jakarta Utara dengan demikian tidak dipertimbangkan sebagai
opsi yang diinginkan atau yang layak, karena modal investasi dan jumlah
penduduk yang terlalu banyak. Terhindarnya kerusakan material yang bernilai
Bacaan Selanjutnya:
• Laporan teknis C1.5 Air tanah penurunan muka tanah mengevaluasi
masalah penurunan muka tanah.

USD103 milyar tersebut sudah membenarkan biaya yang diperuntukkan bagi
keamanan banjir ini.
Solusi di darat
Solusi di-darat berarti memberi perlindungan pada kota ini berupa tanggul laut
besar pada garis pantai yang ada dan menyatu dengan tanggul sungai yang
sama tingginya. Polder di wilayah pesisir akan menjadi tambah dalam. Tanggul
tinggi di sepanjang sungai, yang jauh di darat, dan di sepanjang laut (hingga 7
meter dalam jangka panjang) akan diperlukan untuk mencegah air mengalir ke
dalam polder. Semua sistem penyeberangan sungai harus ditinggikan beberapa
meter, yang membutuhkan ruang untuk jalan masuk yang panjang dan tinggi.
Di samping itu, ribuan hektar waduk retensi dan pompa berkapasitas besar akan
dibutuhkan untuk membuat polder bebas banjir.
Melaksanakan pilihan ini berarti upaya-upaya drastis harus dijalankan pada kota
yang telah berpenduduk padat ini. Membangun tanggul-tanggul dan waduk
retensi ini mengharuskan pemindahan banyak orang. Karena penurunan muka
tanah, lahan yang luas yang dibutuhkan untuk waduk retensi akan bertambah
sejalan dengan waktu dalam 50 tahun mendatang, hanya sebuah tanggul laut
yang lebarnya 50 meter yang akan memisahkan Jakarta Utara dari laut yang lebih
tinggi 5 meter. Jika tanggul ini pecah, bencana besar akan terjadi. Agaknya dalam
keadaan seperti itu evakuasi sudah tidak mungkin lagi, dan risiko korban jiwa
akan tinggi. Disamping itu ribuan hektar waduk retensi dan pompa berkapasitas
besar akan diperlukan untuk menjaga polder bebas dari banjir.
Solusi lepas-pantai
Solusi lepas-pantai ini terdiri atas tanggul laut raksasa di Teluk Jakarta, yang
menciptakan danau pemompaan yang sangat luas (waduk raksasa) yang
terletak di lepas pantai. Dengan menggabungkan tanggul laut dengan reklamasi
lahan, pertahanan laut yang tangguh dan tidak bisa bobol dapat dibuat. Danau
penahan yang ada di belakang tanggul ini akan memiliki muka air yang lebih
rendah yang akan mempermudah aliran alami sungai-sungai yang membelah
Jakarta. Instalasi pemompaan akan mempertahankan muka air di danau retensi
ini cukup rendah. Akan tetapi, alternatif ini menimbulkan tantangan baru. Untuk
mewujudkan mutu air yang diizinkan di dalam waduk raksasa ini, polusi pada
sungai harus dikurangi kira-kira sebesar 75 %. Pembuatan pengumpul air selokan
dan sistem pengolahannya di wilayah pesisir Jakarta harus lebih dipercepat.
Waduk raksasa ini akan memperkecil keperluan pembangunan waduk di dalam
kota. Pilihan ini akan memberikan perlindungan yang kokoh hingga tahun
2080, yang memberikan waktu untuk mengurangi penurunan muka tanah.
Di samping itu, solusi ini memberikan kesempatan pengembangan sosio-
ekonomi yang sejalan dengan MP3EI karena tanggul ini dapat digabungkan
dengan pengembangan perkotaan. Tanggul dan reklamasi ini memungkinkan
terbangunnya jalan lingkar kedua dan ketiga di Jakarta. Waduk raksasanya
memberikan sumber air baku tambahan dan terbukanya kesempatan untuk
perluasan pelabuhan. Solusi ini membutuhkan investasi besar, tetapi dapat
dibiayai melalui penggabungannya dengan pengembangan kota berbatas-
perairan. Kota berbatas-perairan ini akan menjadi daratan berbatas-perairan yang
menawan yang pantas dimiliki Jakarta.

Model pelaksanaan
Solusi lepas-pantai ini merupakan solusi yang tangguh. Di samping itu, solusi ini
memberikan banyak kemungkinan untuk menciptakan nilai tambah untuk kota
ini dan pembiayaan melalui reklamasi lahan.
Model pelaksanaan ini dibuat bertahap: penguatan garis pantai saat ini akan
sudah dimulai pada tahun 2014. Pelingkaran tanggul laut dibagi dalam dua tahap
(Fase B dan C).
Karena penurunan muka tanah itu terbesar di bagian barat zona teluk ini, daerah
ini perlu ditutup paling awal. Risiko banjir menjadi parah di daerah ini sekitar
tahun 2025 karena lebih 10 % dari daerah barat pelabuhan Tanjung Priok akan
mengalami penurunan muka tanah di bawah tingkat kritis yang 2,5 meter di
Teluk Jakarta
ALTERNATIF LEPAS PANTAI INI DIPILIH SEBAGAI DASAR
UNTUK PERANCANGAN BERIKUTNYA. INI BERARTI BAHWA
MERANCANG TANGGUL LAUT BAGIAN LUAR DENGAN
WADUK RETENSI YANG BESAR SEBAGAI SOLUSI JANGKA
PANJANG, YANG DIPADUKAN DALAM RENCANA TATA
RUANG DALAM MEREVITALISASI WILAYAH PESISIR.

bawah muka air tertinggi (HHWS). Muka ini dipilih sebagai nilai ambang karena
dengan genangan 2,5 meter“evakuasi vertikal”(ke atas atap) dan lantai pertama
rumah menjadi bertambah sulit, yang akan secara cepat memperbesar resiko
korban. Dari saat ini bagian barat tanggul laut luar perlu ditutup.
Pada bagian timur wilayah pesisir penurunan muka tanahnya lebih rendah.
Ketinggian kritis akan dicapai setelah tahun 2040, yang memberikan waktu lebih
lama sebelum penutupan teluk diperlukan dan untuk mengurangi penurunan
muka tanah.
4.5.
Alternatif-alternative ruang
Dengan solusi lepas-pantai sebagai dasar, beberapa alternatif dan opsi telah
diselidiki yakni yang menyangkut gabungan upaya-upaya perlindungan pantai
dan kesempatan untuk pengembangan ruang (lihat gambar pada halaman
selanjutnya). Alternatif dasar dan acuan bertujuan hanya untuk melindungi
wilayah pesisir terhadap serangan banjir, yang terdiri atas tanggul laut luar
termasuk pompa dan pintu air serta jalan tol yang menghubungkan timur dan
barat. Total pembiayaan menyeluruh untuk alternatif ini telah dihitung sebesar
minus $12 milyar. Alternatif lain berfokus pada penciptaan pendapatan guna
- Laporan B4. Kajian keuangan dan ekonomis
- Laporan C1.1 (Model Pelaksanaan Akhir) mengevaluasi solusi utama dan
alternatif lain
- Solusi dari segi hidrolika dilakukan pada Laporan B.1. Laporan teknik
FAKTA:
- solusi lepas-pantai berarti penutupan bagian teluk Jakarta dengan tanggul
laut luar lepas-pantai di Teluk Jakarta;
- tanggul laut ini mencegah banjir dari laut dan menciptakan waduk retensi
yang luas (minimum 7,500 ha);
- muka air di danau diperbolehkan turun-naik sebesar 2,5 meter sehingga
untuk sementara danau ini dapat menyimpan air sungai dan air drainase
perkotaan;
- sekitar tahun 2030 waduk raksasa dalam musim kemarau pada tahun
kering dapat bahkan menyediakan pasokan air baku sebanyak 12 m3/det,
apabila air limbah di Jakarta telah benar-benar diolah;
- air di dalam waduk retensi akan mempertahankan muka air yang rendah
dengan menggunakan stasion pemompaan yang sangat besar dengan
kapasitas sekitar 730 m3/det: terbesar di dunia;
- dengan menurunkan muka air di danau retensi ini, sungai-sungai dapat
menyalurkan airnya ke dalam danau ini secara alami, jika setelah tahun
2025 ketika muka air laut jauh di atas muka daratan;
- pelaksanaan ini terdiri atas tiga fase utama. Fase A merupakan fase
penguatan tanggul laut dan tanggul sungai yang ada, yang perlu untuk
mempertahankan Jakarta aman selama beberapa tahun ke depan. Fase
B terdiri atas penutupan bagian barat teluk ini dengan Tanggul Laut
Luar. Di bagian barat Jakarta penurunan muka tanah ini tertinggi, yang
membuat penutupan bagian barat teluk ini menjadi yang paling diperlukan.
Penutupan bagian timur teluk ini (fase C) hanya diperlukan jika usaha untuk
memperlambat atau menghentikan penurunan muka tanah di bagian
timur tidak berhasil. Ini akan menjadi pengembangan jangka panjang yang
tergantung pada hasil-hasil pemantauan.

menutup kesenjangan keuangan ini. Biaya ini berbeda terutama pada ukuran
reklamasi lahan dan juga, kesempatan untuk perluasan perkotaan. Alternatif
seluas 1.250, 3.150, dan 4.000 hektar telah dikaji dan akan dievaluasi dalam bab
berikut.
Keinginan kuat pemerintah Indonesia adalah untuk mengembangkan
pertahanan banjir dalam satu program terpadu dan berbiaya netral.
Pertumbuhan ekonomi dan perluasan perkotaan Jakarta memang memberikan
kesempatan untuk itu dan membuat gabungan dengan pengembangan real
estat, jalan tol, dan perluasan pelabuhan. Alternatif“Tanggul Laut Luar saja”tidak
memenuhi titik awal ini karena proyek seperti ini sulit menghasilkan pendapatan
apa pun.
Solusi utama, alternatif dan opsi
Alternatif 1: Alternatif 2:

Fakta-fakta pengembangan yang lebih disukai
- Persediaan pasir ditaksir 300 juta m3. Jumlah pasir untuk keperluan
konstruksi ini dianggap sebagai jumlah maksimum untuk kasus bisnis,
perancangan ini memberikan ruang untuk pengembangan lebih lanjut jika
tersedia lebih banyak pasir.
- Perancangan ini akan memadukan ambisi-ambisi ruang dan sosio-ekonomi
kota ini.
- Fase A: peningkatan tanggul pesisir yang telah ada. Rencana kerja: 2014 –
2018.
- Fase B: pembangunan Tanggul Laut Luar termasuk 1.250 ha reklamasi
lahan. Rencana kerja: 2018 – 2022.
- Solusi penghubung sebelah utara yang masih belum ada pada jalan lingkar
kedua dan ketiga yang ada di Jakarta. Pewujudan Jalan Tol Negara antara
Tangerang dan Bekasi (lajur 2 x 4).
- Pewujudan MRT antara pusat kota dan reklamasi lahan yang baru ini,
dengan panjang menyeluruh 11 km.
Pengembangan yang lebih disukai: menciptakan Kota Berbatas-perairan
dengan pendekatan fleksibel
Membangun sebuah kota pada Tanggul Laut Luar memberikan banyak sekali
potensi untuk menyelesaikan masalah perkotaan yang beragam, dan pada
saat yang sama menghasilkan cara-cara untuk memperoleh pendapatan. Akan
tetapi, jika dipandang dari semua segi, mengembangkan tanggul laut itu
sendiri merupakan suatu mega-proyek, apalagi menggabungkannya dengan
reklamasi lahan skala besar. Mengelola risiko merupakan hal yang sangat penting.
Kedua risiko paling besar yang mempengaruhi kasus bisnis dikaitkan dengan
ketersediaan pasir dan pertumbuhan ekonomi. Pengembangan tanggul laut dan
reklamasi lahan di perairan dalam (hingga 18 meter) membutuhkan pasir yang
sangat banyak. Taksiran cadangan pasir yang berada pada jarak yang lumayan
dari kota adalah sekitar 300 juta m3. Taksiran ini didasarkan pada wawancara
dengan para pakar pasar. Oleh sebab itu survei lebih lanjut diperlukan untuk
membuktikan apakah akan lebih banyak pasir yang tersedia. Risiko lain adalah
ekonomi umum: pertumbuhan ekonomi dapat saja menjadi lesu selama
beberapa waktu dan kebutuhan untuk produk real estat (khususnya kantor)
dalam periode seperti itu dapat saja lebih rendah daripada yang sekarang
diandaikan. Kebutuhan yang lebih rendah akan kantor akan mempunyai dampak
negatif pada pengembalian modal.
Suatu model flesibel merupakan model terbaik untuk meringankan resiko
utama ini dalam proyek ini. Dari pandangan ini, satu model dengan 1.250 hektar
reklamasi lahan lebih disukai; model ini berpotensi untuk diperluas menjadi 4.000
hektar atau lebih apabila keadaan ekonomi memang mengizinkan. Tergantung
pada ketersediaan pasir dan penyerapan pasar akan produk real estat, ukuran
proyek ini nantinya dapat diganti ke ukuran maksimum ini. Alternatif reklamasi
lahan seluas 1.250 hektar oleh sebab itu akan menjadi dasar untuk penjabaran
lebih lanjut pada bab berikutnya.

VAMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP
GARUDA MEGAH

• Laporan B1. (Laporan teknis), laporan C1.2 (Keseimbangan Air) dan laporan
C.6 (Analisa Danau Retensi) memberikan informasi tentang ukuran reservoir
retensi ini.
• Laporan B3 (Perencanaan ruang dan perancangan perkotaan) memberikan
informasi tentang pertemuan tanggul dengan daratan

Model penyelesaian akhir dan pengembangan yang lebih diinginkan untuk kota
berbatas-perairan seluas 1.250 hektar ini dijabarkan dalam sebuah perancangan
ruang. Perancangan ruang ini berusaha untuk mengembangkan kota berbatas-
perairan dengan nilai tambah maksimum yang mempertimbangkan kesepuluh
ambisi ruang yang dijelaskan dalam bab empat.
Bab ini berfokus pada perancangan ruang pengembangan fase B kota
berbatas-perairan ini. Di samping itu, bab ini memberikan pandangan pada
pengembangan fase C yang menghasilkan kerangka kerja pengembangan untuk
Jakarta Utara. Perancangan untuk upaya-upaya jangka pendek fase A dijelaskan
dengan lebih rinci pada laporan B2. “Peningkatan Pertahanan Laut yang Ada.”
Untuk Pluit dan Kali Baru telah dibuat perancangan percontohan yang berfungsi
sebagai perintis mengenai bagaimana penguatan tanggul dan perencanaan
ruang yang ada dapat digabungkan.
5.1.
Alinyemen Tanggul Laut
Titik awal untuk perancangan ruang adalah keadaan-keadaan batas hidrolik dan
infrastruktur untuk alinyemen tanggul laut luar. Alinyemen ini tergantung pada
keadaan-keadaan berikut:
Ukuran waduk
Alasan utama pengembangan tanggul laut luar yang berada jauh di lepas-pantai
adalah perlunya menciptakan waduk raksasa. Ukuran waduk yang dibutuhkan
terutama ditentukan oleh kapasitas yang dibutuhan untuk menyangga aliran
sungai-sungai dan kanal. Ukuran ini harus cukup besar untuk bertindak sebagai
sumber air untuk air perpipaan. Di samping itu, danau ini juga harus cukup
besar untuk menciptakan sistem yang tangguh, yang mana dalam danau ini
terjadi proses pengendapan dan reaerasi alami yang berkontribusi pada mutu
air yang dapat diterima. Berdasarkan ketiga argumen ini, ukuran minimum yang
dibutuhkan adalah 7,500 hektar.
Bathimetri dan teluk
Seperti yang dapat dilihat pada peta, alinyemen untuk tanggul laut luar ini
mengikuti kontur cembung dasar laut: untuk meminimumkan biaya dengan
menghindari perairan dalam sebanyak mungkin dan untuk menyambungkan
bentuk alami garis pesisir di Jawa Utara.
Pertemuan dengan daratan
Tanggul ini akan bertemu dengan daratan di Pelabuhan Tanjung Priok.
Pelabuhan penting ini harus tetap mudah dimasuki dari laut. Di bagian timur
pertemuan dengan daratan ditentukan oleh muara Sungai Kosambi. Sungai
ini tetap terhubung secara terbuka dengan laut, sehingga tidak diperlukan
penyimpanan air untuk sungai ini.
Pengembangan infrastruktur
Di sepanjang tanggul laut luar ini akan dibangun jalan tol jarak jauh: Tangerang
– Bekasi, dan juga jalan-jalan penghubung lokal. Jalan-jalan ini mengisi jalan
penghubung yang belum ada pada koneksi timur-barat (jalan tol Transjawa) pada
sistem jalan lingkar luar Jakarta. Jalan tol ini pada dasarnya menghubungkan
Tangerang dan Bekasi, semakin pendek penghubungnya, akan semakin bagus.
Penutupan bagian timur Teluk Jakarta dapat ditunda, atau masih bisa
dihindari. Akan tetapi penghubung infrastruktur timur-barat sudah sangat
dibutuhkan dalam jangka pendek. Oleh sebab itu, untuk bagian timur teluk ini
perancangannya telah mengikutkan penghubung jalan. Penghubung ini tidak
harus mengikuti bentuk tanggul laut mendatang: penghubung ini dioptimasikan
dari segi infrastruktur.

GARUDA MEGAH INI AKAN MENJADI LOKASI TERBAIK UNTUK PARA INVESTOR. UNTUK
PENGHUNI BARU, GARUDA MEGAH INI AKAN MERUPAKAN TEMPAT TINGGAL BARU DAN
MODERN UNTUK WARGA JAKARTA MERUPAKAN TEMPAT MELEPASKAN DIRI DARI KOTA YANG
PADAT TANPA MELAKUKAN PERJALANAN SELAMA BERJAM-JAM DAN LEBIH MELUANGKAN
BANYAK WAKTU DI TEPI LAUT DENGAN AIR LAUT YANG BERSIH DAN UDARA YANG SEGAR.

5.2.
Draf untuk pengembangan ruang: Garuda Megah
Di samping alinyemen tanggul laut, dua faktor lain sangat penting untuk
pengembangan draf ruangnya.
1. Keterhubungan: tanggul ini akan menjadi daerah baru bagi Jakarta. Kelak,
hingga 1,5 juta orang akan tinggal dan bekerja di sini. Infrastruktur bermutu
tinggi harus menghubungkan daerah lepas-pantai baru ini dengan pusat
pengembangan utara-selatan yang merefleksikan Jakarta. Dengan langsung
menghubungkan tanggul ini dengan pusat kota saat ini, poros tengah Jakarta
telah diperluas: tulang punggung ini akan menjadi katalisator untuk regenerasi
perkotaan..
2. Lokasi real estat terbaik dengan perancangan ikonis: tanggul ini akan
menampung pengembangan real estat yang disukai. Tanggul ini menampung
Kawasan Pusat Bisnis (CBD) baru untuk Jakarta dan daratan berbatas-perairan
baru dan mencolok. Akan tetapi, reklamasinya berada di perairan dalam dan
pengembalian biaya merupakan tantangan besar. Hanya kota ikonis yang baru
dengan pengembangan yang bermutu tinggi akan menarik minat para investor
besar. Pada saat yang sama banyak ruang disediakan untuk pembangunan
perumahan untuk mereka yang berpendapatan menengah dan rendah, yang
dengan demikian membuat sebuah kota untuk semua orang.
Dengan menggabungkan garis-garis kontur cembung alami Teluk Jakarta dengan
penghubung infrastruktur cekung akan tercipta bentuk mirip-sayap. Di tengah,
bentuk sayap ini dihubungkan dengan poros kota tengah. Lalu, bentuk sayap ini
dikaitkan dengan lambang negara Indonesia: Garuda. Tanggul laut luar ini telah
menjelma menjadi Garuda megah.
Garuda megah ini bukan sekadar hiasan atau penanda. Garuda megah ini
melindungi Ibukota Indonesia terhadap ancaman dari laut. Garuda megah ini
juga merupakan kesan pertama Indonesia yang akan dilihat oleh orang asing dan
ekspatriat Indonesia ketika mereka mendarat di Teluk Jakarta. Garuda megah ini
dibentuk untuk menyediakan ruang untuk pertumbuhan dan keterhubungan.
.
Dasar perancangan adalah seluas 1.250 hektar,
memungkinkan banyak ruang untuk reklamasi
lahan di masa depan
Fakta-fakta:
• Rancangan dasar Garuda Megah ini berukuran yang 1,250 hektar, yang
menawarkan tempat tinggal untuk 650.000 orang dan tempat kerja untuk
350,000 orang.
• Lahan reklamasi tambahan seluas 1,000 hektar dapat dikembangkan
pada perairan dangkal di waduk raksasa ini jika kebutuhan untuk real estat
diperlukan
• Lima belas persen lahan Garuda Megah ini dialokasikan untuk Kawasan
Pusat Bisnis (CBD) baru dan 30% untuk perumahan sosial.
• Lahan dengan total 23,7 juta m2 akan diwujudkan, dimana 61% dari lahan
ini untuk perumahan, 35% untuk pertokoan dan kantor, dan 4% untuk
industri.
• Prioritas akan diberikan untuk penciptaan fasilitas yang berkelanjutan
untuk masyarakat nelayan yang harus direlokasi dari garis pantai saat ini.
Pelabuhan nelayan baru akan ditempatkan di ujung sayap Garuda yang
Megah ini yang dekat dengan daerah penangkapan ikan saat ini.
• CBD baru ini akan mempunyai sambungan MRT ke pusat kota yang telah
ada dengan panjang 11,2 kilometer.
• Jalan bebas-hambatan Tangerang – Bekasi dengan panjang menyeluruh
43 kilometer dan 2 x 4 lajur akan membentangi Teluk Jakarta dan melewati
Garuda Megah ini. Di bawah CBD akan dibangun jalan bawah tanah
dengan panjang 2 kilometer. Jalan bebas-hambatan ini akan melewati jalur-
laut ke arah Tanjung Priok dengan jembatan berbentuk ikon yang megah
dengan jarak-bebas 70 meter.

BERDIRI DI TENGAH TANGGUL LAUT YANG BERBENTUK-SAYAP AKAN MENJADI
KAWASAN PUSAT KOTA BARU, YANG DIFUNGSIKAN SEBAGAI PENGEMBANGAN
ALAMI DAERAH POROS TENGAH JAKARTA, KAWASAN INI AKAN MEMBERIKAN
SAMBUTAN YANG LUAR BIASA DAN HANGAT KEPADA MEREKA YANG DATANG KE
IBUKOTA.

5.3.
Rancangan perkotaan
Dalam impresi 3D awal, secara jelas ditunjukkan potensi Garuda megah ini untuk
menjadi penampilan wajah Jakarta. Daerah tengah yang berada pada perluasan
pusat kota mempunyai kepadatan tertinggi dan gedung-gedung menjulang
tinggi. Daerah tengah ini juga menjadi tempat ruang warga di jantung daerah kota
baru ini. Dalam visi kami untuk Garuda megah ini kami menempatkan jaringan
hijau sebagai salah satu kriteria susunan ruang inti. Ruang-ruang hijau Garuda
megah ini mencakupkan taman kota, taman blok, jalan raya, boulevar berbatas-
perairan, hutan bakau dan rawa, cagar alam, dan jaringan jalanan kota.
Untuk menghasilkan pendapatan maksimum dan menggenjot minat para investor
besar, pemerintah sangat disarankan untuk menjadikan Garuda megah ini sebagai
tempat perkantoran pemerintah pusat dan merelokasi sebagian besar fungsi
penting pemerintahan dan sipil ke tempat ini. Agar bisa tumbuh, CBD Garuda
megah ini membutuhkan penyewa utama dan pemerintah dapat memainkan
peran penting untuk merangsang pertumbuhan di CBD baru ini. Dalam melakukan
peran ini, lahan di daerah kota yang ditempati oleh fungsi-fungsi pemerintahan ini
akan dijadikan sebagai tempat untuk melakukan pengembangan baru.
CBD ini membutuhkan infrastruktur. Rancangan ini akan melengkapkan dua
jalan lingkar luar Jakarta di bagian utara dan akan dibuat lebih banyak koneksi
lokal dengan daratan induk. Kereta api kecepatan tinggi akan menghubungkan
CBD dengan bandara dan bagian-bagian Jawa lainnya. Jalur MRT akan
menghubungkan CBD dengan pusat kota yang ada saat ini untuk memastikan
keterkaitan.
Sayap Garuda megah ini akan mempunyai dua kawasan berbatas-perairan baru,
satu sisi terbuka ke arah laut dan sisi lain terbuka menghadap laguna air tawar.
Di sisi laut telah tercipta bentangan pantai panjang sementara pada sisi laguna
tercipta dermaga, jetti, dan perkantoran berbatas-perairan, kompleks komersial,
peristirahatan, dan perumahan. Menciptakan lingkungan perumahan yang

Rancangan perkotaan: 1.250 ha dan kawasan untuk pengembangan di masa depan
Terbentuk oleh hukum alam, alur dan efisiensi, kota berbatas-air
berbentuk sayap yang elegan ini menyerupai burung besar, seekor
elang yang mengepakkan sayapnya untuk melindungi masyarakat
Jakarta, Ibukota negara

memadai dan campuran antara tempat kerja dan tempat hunian di CBD adalah
penting agar CBD dapat berfungsi.
Pada setiap sayap terdapat banyak blok perkotaan yang lebih kecil yang masing-
masing dipisahkan oleh ruang penyangga hijau. Jalan utama yang melewati
koridor hijau, dan pada bentangan terluar kedua sayap ini terdapat sejumlah
taman dan tempat untuk pengembangan habitat.
Sisi timur Teluk Jakarta akan didominasi oleh kegiatan yang ada sekarang. Tanjung
Priok akan mempunyai lebih banyak ruang untuk pengembangan lebih lanjut
dan tetap terhubung dengan laut. Hal yang baru adalah Jalan Bebas-Hambatan
Tangerang – Bekasi yang menghubungkan Garuda megah ini dengan provinsi
Jawa Barat yang mana memulihkan mata rantai yang hilang pada koneksi
timur-barat jawa. Kelak, keputusan harus diambil untuk menutup bagian timur
Teluk ini. Di samping itu, perencanaan awal untuk pengembangan bandara dan
pengembangan lebih lanjut atas pelabuhan akan dibuat. Saat ini, rencana-rencana
ini masih sebatas gambaran indikasi: keputusan akan diambil nanti.
Waduk retensi itu sendiri akan memiliki beberapa fungsi. Waduk retensi ini
memberikan kesempatan untuk kegiatan rekreasi: misalnya bermain perahu,
berenang, dan memancing. Di samping itu, danau ini juga memberikan
kesempatan untuk perikanan air tawar komersial. Manajemen air danau ini akan
disesuaikan juga untuk dapat menyediakan pasokan air baku untuk kota, yang
dengan demikian akan meringankan desakan atas kebutuhan pasokan air saat
ini. Dalam tahun kemarau, danau sebelah barat dapat menjamin pasokan air
sebanyak 12 m3/det pada musim kemarau, yang bertambah hingga 30 m3/det di
musim hujan. Mutu air yang bagus merupakan kondisi yang penting untuk semua
pengembangan yang disebutkan ini.
LAMBANG NASIONAL, YANG DICINTAI OLEH SETIAP
ORANG, DATANG UNTUK MENYELAMATKAN IBUKOTA
NEGARA, YANG MENJAGA WARGANYA AGAR TIDAK
TENGGELAM DAN MEMBERIKAN PERSPEKTIF BESAR
MENGENAI MASA DEPAN INDONESIA.

5.4.
Hubungan dengan wilayah pesisir saat ini
Pengaruh-pengaruh pengembangan untuk kota yang ada saat ini akan
sangat besar. Pengaruh utama pada wilayah pesisir akan sedemikian
sehingga peningkatan keamanan akan memberikan insentif untuk investasi.
Pengembangan ini akan memberi penghuni kampung dan lingkungan
perumahan kepastian untuk berinvestasi pada lahan mereka dan harga tanah
akan meningkat. Di samping itu, sejumlah fungsi pantai tertentu membutuhkan
perhatian dalam rancangan lebih lanjut.
Reklamasi lahan
Pengembangan rencana akan melengkapi rencana reklamasi yang ada dan
rencana reklamasi masa depan. Reklamasi lahan ini akan dikembangkan sebagai
kawasan campuran (hunian dan bisnis) untuk pengguna menengah keatas.
Apabila reklamasi tersebut saat ini berada di laut, maka dengan pengembangan
ini akan berada di tempat danau yang akan terbangun. Rencana ini menawarkan
banyak fasilitas kepada para penghuni yang saat ini belum terakomodir karena
Garuda megah ini telah mempertimbangkan semua aspek kehidupan kota:
menyediakan kemudahan bagi warga seperti rumah sakit, sekolah, dan fungsi-
fungsi pemerintahan. Di samping itu, Garuda megah ini juga tampaknya akan
menarik sejumlah bisnis utama di negeri ini, regional dan seluruh dunia, yang
akan menyediakan kesempatan kerja bagi penghuninya..
Pemindahan penduduk
Sebagian besar hunian di sepanjang sungai dan pantai ditimbulkan oleh adanya
kesempatan kerja dan adanya kegiatan ekonomi dari hunian di sepanjang wilayah
pesisir. Banyak daerah kumuh berada di dekat kegiatan ekonomi seperti Tanjung
Priok. Untuk pembangunan tanggul, pemindahan penduduk perlu dilakukan,
yang akan berdampak pada keadaan saat ini terutama pada struktur sosial dan
kohesi di lingkungannya. Pemindahan penduduk dapat memberikan kesempatan
untuk memperbaharui hunian-hunian kota yang ada, membangun tanggul
yang dapat didiami, dan menangkal perumahan ilegal. [Referensi untuk para
pilot: Garuda megah ini juga dapat dijadikan sebagai ciri-tempat buat para pilot
yang dapat dengan mudah menuntunnya ketika sedang berupaya mendekati
bandara yang ditujunya.] Pada Garuda megah ini lahan akan dicadangkan untuk
perumahan sosial. Diperlukan kajian seksama untuk mewujudkan perumahan
sosial dengan cara yang patut, dengan menyesuaikan gaya hidup saat ini
yang di dalamnya terjadi interaksi sosial terjadi di jalanan dan ruang publik di
lingkungannya. Penyesuaian yang salah akan menciptakan isolasi sosial dan bisa
saja memerangkap lingkungan ke arah yang semakin buruk.
Kegiatan perikanan
Di sepanjang pantai Teluk Jakarta dan di teluk itu sendiri terdapat pelabuhan
perikanan, dermaga, pasar, fasilitas proses dan penyimpanan, tempat budidaya
ikan dan rumput laut serta masyarakat yang terkait dengan kegiatan ini. Mereka
ini merupakan sumber pekerjaan baik secara langsung maupun secara tidak
langsung (perbaikan, suku cadang, servis perahu dan perlengkapan ditambah
pertokoan dan fasilitas pelayanan umum untuk para pekerja dan keluarga
mereka) serta pusat-pusat kegiatan masyarakat yang telah tumbuh di sekitar
mereka.
Sifat perikanan di belakang tanggul baru akan berubah dari air asin menjadi air
payau atau air tawar. Perubahan ini membutuhkan peralihan yang menantang
buat sejumlah industri kelautan yang perlu dipertimbangkan secara hati-hati.
Rencana ini menawarkan kesempatan untuk melakukan hal seperti ini. Nanti,
ada juga kemungkinan untuk memanfaatkan laguna ini untuk penangkapan
dan pembudidayaan ikan air tertutup dengan maksud untuk mengembangkan
fasilitas pelabuhan baru dan lingkungan masyarakat terkait pada ujung terluar
sayap Garuda megah ini.
• Acuan pada laporan perancangan ruang
• Acuan pada laporan konteks perencanaan
• Acuan pada SEA

VI6. KASUS BISNIS

FaKTA:
• Pembiayaan perlindungan banjir dengan reklamasi lahan dan sumber
pendapatan adalah salah satu prinsip dalam proyek ini.
• Untuk menilai potensi pendapatan tersebut, kasus bisnis telah
dikembangkan.
• Kasus Bisnis memberikan wawasan dalam aspek keuangan dari proyek ini
secara keseluruhan, termasuk aspek seperti biaya, pendapatan, suku bunga,
laba atas investasi dan perencanaan komponen.
• Kasus bisnis dari proyek NCICD yang kompleks dan luas sebagai kasus bisnis
pada dasarnya menyangkut membangun kota baru yang besar.
• Meskipun kasus bisnis dalam Master Plan ini telah dikembangkan dengan
menggunakan biaya dan pendapatan dari Indonesia, hasilnya harus
digunakan dengan hati-hati karena menyangkut prakiraan jangka panjang
dengan beberapa derajat ketidakpastian.
• Kasus-kasus bisnis di Master Plan ini dapat berubah secara signifikan ketika
desain dan waktu komponennya berubah.

6.1.
Pendahuluan
Membiayai perlindungan banjir dengan pengembangan perkotaan dan sumber-
sumber pendapatan lainnya, yang lebih diinginkan untuk dikembangkan oleh
perusahaan swasta, merupakan salah satu prinsip proyek ini. Meskipun demikian
prinsip ini menarik dari pandangan anggaran publik, yang mengubah langsung
proyek teknik sipil menjadi pengembangan perkotaan terpadu yang menantang
dengan struktur pembiayaan yang rumit. Ukuran pengembangan perkotaan ini
(kota besar) dengan segala komponennya menyumbang terhadap kerumitan ini.
Untuk dapat menilai kelayakan keuangan seperti ini, kasus-kasus bisnis telah
dibuat dalam Master Plan. Kasus-kasus bisnis memberikan gambaran dalam hasil
keseluruhan aspek-aspek keuangan seperti biaya, pendapatan, suku bunga, dan
pengembalian modal. Kasus-kasus bisnis ini juga memberikan informasi tentang
keberlangsungan komersial suatu proyek (akankah investor dan pengembang
dapat menghasilkan laba?) dan perlunya pembiayaan publik untuk komponen-
komponen yang kurang menguntungkan.
Juga, informasi bernilai lainnya dapat dijabarkan untuk kasus-kasus bisnis, seperti
dampak waktu pada keuangan (pengembangan yang lebih cepat/lebih lambat),
dampak tingkat suku bunga yang naik-turun, dan perubahan harga-harga produk
real estat.
Kasus-kasus bisnis dalam proyek NCICD didasarkan pada informasi terbaik yang
tersedia, seperti:
- biaya konstruksi dan bahan aktual di Indonesia, yang didapatkan dari proyek
reklamasi yang sedang berjalan dan proyek teknik sipil yang baru saja
diselesaikan.
- informasi pasar yang aktual untuk harga-harga produk real estat di Jakarta dan
prakiraan pasar oleh perusahaan real estat besar yang berdomisili di Jakarta.
- Informasi dari perusahaan pengelola jalan tol dan kajian-kajian kelayakan
pada sistem transformasi publik
Meskipun dengan adanya informasi seperti ini, kasus-kasus bisnis harus selalu
digunakan secara hati-hati, karena prakiraan jangka panjang tentang ekonomi,
biaya, dan nilai produk real estat memang mempunyai derajat ketidakpastian.
Juga, cara proyek ini sebenarnya dilaksanakan akan memberikan dampak yang
sangat besar pada kasus bisnis. Perubahan-perubahan dalam perancangan
dan ketepat-waktuan komponen yang berharga mahal akan memengaruhi
kasus bisnis ini. Misalnya, mengubah komposisi campuran kantor, toko-toko,
perumahan mewah dan perumahan sederhana akan mempunyai dampak besar.
6.2.
Rencana yang layak
Untuk setiap alternatif telah dikembangkan kasus bisnisnya, yang terbangun dari
kasus-kasus bisnis untuk perkotaan besar dan komponen-komponen tekniknya.
Akan tetapi, dalam bab ini kita hanya berfokus pada kasus bisnis alternatif yang
lebih disukai: alternatif 1.250 ha.
Alternatif yang 1.250 hektar ini merupakan pengembangan yang secara ekonomi
cukup bagus dengan Netto Present Value (NPV) positif kira-kira 3 milyar dolar.
Ini berarti bahwa apabila semua biaya diperhitungkan terhadap harga saat ini,
pendapatan dan biaya-biaya lainnya (seperti tingkat suku bunga) maka proyek
akan tetap memberikan hasil positif. Alternatif yang lebih disukai ini merupakan
hasil beberapa kali iterasi: alternatif lain sebesar 3.150 dan 4.000 hektar (dengan
rancangan-rancangan dan skema pembangunan yang berbeda) juga telah
dihitung tetapi ternyata menghasilkan NPV negatif. Juga, investasi awal yang
dibutuhkan untuk alternatif yang 1,250 hektar sangat kecil dibandingkan dengan
alternatif-alternatif lainnya. Di samping itu, alternatif yang lebih disukai ini dapat
diwujudkan dengan sumber-sumber yang ada saat ini (misalnya, ketersediaan
pasir), dan mempunyai resiko-resiko yang terbatas dalam kaitannya dengan
pengembangan ekonomi.

Alternatif yang 1.250 hektar ini dapat dijadikan sebagai titik awal untuk
pengembangan yang lebih besar. Rancangan ini bersifat adaptif dan dapat
dikembangkan menjadi kota berbatas-perairan seluas 4,000 hektar apabila
sumber-sumber pasir tambahan dan kebutuhan untuk produk real estat tetap
tinggi.
Kasus bisnis ini terdiri atas empat komponen: (1) perlindungan banjir, (2)
reklamasi lahan dan pengembangan produk real estat, (3) transportasi, dan (4)
pengembangan pelabuhan. Di samping itu, komponen khusus ditentukan yang
terkait fungsi danau retensi dan pra-kondisi yang diperlukan. Kasus bisnis ini
terdiri atas fase A (meningkatkan pertahanan laut yang ada) dan fase B (Garuda
Megah yang terdiri atas Tanggul Laut Luar, reklamasi lahan dan jalan bebas-
hambatan lepas pantai Tangerang – Bekasi lepas-pantai. Fase C (pengembangan
jangka panjang di Laguna Timur) untuk saat ini memiliki sangat banyak
ketidakpastian untuk mencakupkannya ke dalam kasus bisnis ini.
6.3.
Faktor-faktor kunci
Alternatif-alternatif dalam perancangan dan volume mempunyai dampak nyata
pada hasil kasus bisnis dan telah dioptimasi dalam alternatif 1.250 hektar. Faktor-
faktor pengaruh utama adalah:
Rancangan ruang
Satu faktor utama dalam kasus bisnis adalah letak reklamasi lahannya. Tanggul
laut luar ini perlu dibangun jauh di lepas-pantai, di perairan dalam karena
diperlukan danau (waduk) retensi yang besar dan reservoir air tawar, dengan
demikian membutuhkan biaya yang cukup besar untuk pasir, batu, dan sheet
pile. Karena dibutuhkan kuantitas besar (300 juta m3 pasir dan 9,5 juta m3 batu),
perubahan harga yang sedikit akan berdampak besar. Pendapatan terutama
diperoleh dari pengembangan real estat pada reklamasi lahan tersebut. Jika
reklamasi lahan ini direncanakan di perairan dalam, labanya akan turun.
Oleh sebab itu dalam perencanaan ini kesetimbangan harus dicari di antara
Asumsi-asumsi kasus bisnis:
• Tahun awal yang ditetapkan adalah tahun 2014. Semua harga dihitung
berdasarkan harga di 2014.
• Periode hingga tahun 2050 dipilih untuk kasus bisnis karena semua investasi
besarnya diharapkan terjadi pada periode ini, dan karena investasi dan
pendapatan setelah 2050 mempunyai pengaruh kecil terhadap pendapatan
menyeluruh.
• Untuk pertumbuhan GDP, angka pertumbuhan riil telah diasumsikan kira-
kira sebesar 6% per tahun hingga tahun 2015. Selama periode 2009-2013
pertumbuhan riil adalah 6,2% per tahun (periode 2004-2008 = 6,5%).
• Akibat tingginya pertumbuhan ekonomi saat ini maka digunakan laju
inflasi sebesar 10%. Setelahnya, persentase inflasi jangka panjang yang
agak moderat diambil sebesar 7% per tahun hingga tahun 2050. Ini sejalan
dengan harapan akan pertumbuhan ekonomi yang lebih moderat.
• Mengenai jangka panjang proyek ini (hingga 2050) kami mengambil
kenaikan nominal sebesar 9% untuk semua harga pendapatan. Untuk
tahun-tahun pertama (kelanjutan lonjakan saat ini) telah diambil kenaikan
rata-rata per tahun sebesar 20% (2015) dan untuk tahun-tahun berikutnya
sebesar 12,5% untuk periode 2016 - 2017.
• 1% dari biaya pembangunan total digunakan untuk biaya operasi dan
pemeliharaan tahunan, dengan pengecualian pada pintu air kapal di
tanggul laut luar, pemindahan jaringan pipa dan persimpangan kabel yang
melintasi tanggul laut luar ini. Untuk komponen-komponen diasumsikan
sebesar 4%. Untuk reklamasi lahan telah digunakan angka sebesar 0,5%.
Garuda Megah adalah perancangan
yang adaptif, sangat mungkin dilakukan
pengembangan lahan menjadi 4.000 hektar

pengembangan daratan berbatas-perairan sisi laut jauh di lepas-pantai dan
pengembangan di perairan dangkal (ekor Garuda Megah ini). Sedapat mungkin,
reklamasi lahan dilakukan pada perairan dangkal Teluk Jakarta.
Kecepatan pengembangan
Untuk mengimbangi investasi awal yang besar, pendapatan harus diciptakan
sesegera mungkin. Memulai pengembangan pada perairan rendah yang lebih
dekat dengan garis pantai saat ini akan memungkinkan penciptaan laba lebih
awal. Diasumsikan (yang realistik dan layak) adalah pengembangan real estat
seluas 50 ha/tahun.
Investasi untuk MRT akan dimulai pada tahun 2022 ketika pengembangan
perkotaan telah menciptakan kebutuhan yang cukup untuk transportasi publik,
yang dengan demikian meminimalkan kerugian. Pelabuhan akan dikembangkan
setelah tahun 2030, ketika perluasan pelabuhan yang sekarang telah selesai dan
beroperasi, yang menghindari risiko dermaga kosong. Waktu pengembangan
keseluruhan proyek ini akan menjadi selama 25 tahun, tanggul laut ditutup
padatahun 2022.
Program real estat
Volume dan komposisi program real estat dalam kaitannya dengan denah
(ukuran persil bangunan) merupakan faktor penting dalam kasus bisnis ini.
Pengembangan kepadatan tinggi pada denah sempit (dengan kata lain:
bangunan bertingkat), menghasilkan pendapatan yang relatif besar, CBD
merupakan pengembangan kepadatan tinggi yang menghasilkan laba yang luar
biasanya besarnya. Pada lahan seluas 200 ha saja telah dapat dikembangkan 11
juta m2 kantor, perumahan, dan toko-toko. Ini merupakan 55% dari total program
real estat dan menghasilkan 84% dari total pendapatan.
Infrastruktur
Infrastruktur telah disesuaikan secara cermat terhadap permintaan transportasi
yang diperkirakan. Dalam kasus bisnis ini perancangan yang bijaksana dan
fungsional telah dicakupkan, dengan menggunakan reklamasi lahan yang ada
sebanyak mungkin untuk menghindari biaya-biaya jalan lepas-pantai dan jalan
layang. Hubungan lepas-pantai timur dengan jarak bebas yang tinggi (melewati
di atas kanal pelabuhan Tanjung Priok) sangat mahal (25% dari total biaya
infrastruktur), tetapi dianggap penting untuk melengkapi jalan bebas-hambatan
Tangerang – Bekasi. Jalan bebas-hambatan di sebelah timur jembatan ini
diperkirakan diatas tiang.
Deskripsi Dimulai Periode Berakhir
tahun tahun
1 Perlindungan banjir 2014 9 2022
Tahap A 2014 3 2016
Tanggul laut Garuda 2018 5 2022
2 Transportas 2018 11 2028
Jalan tol kota 2018 6 2023
Jalan tol nasional 2025 4 2028
jalan bawah tanah dan persimpangan 2019 4 2022
Jembatan-jembatan 2020 4 2023
MRT 2022 4 2025
3 Reklamasi lahan 2016 25 2040
Reklamasi 2016 25 2040
Menjual lahan untuk pengembangan
real estat 2017 24 2040
4 Pengembangan pelabuhan 2030 21 2050
Tanjung priok (reklamasi, dll.) 2030 10 2039
5 Spesial 2018 33 2050
Biaya operasional laguna,
lapangan kerja, energy 2018 33 2050
Kasus bisnis 2014 37 2050

6.4.
Biaya-biaya nominal dan pendapatan komponen utama
Perlindungan banjir
Perlindungan banjir dibagi dalam upaya-upaya fase A dan fase B. Fase A terdiri
atas pengembangan jangka pendek atas keenam cincin tanggul pada kota
saat ini yang untuk ini diperlukan penguatan tanggul dan pemasangan stasiun
pompa. Total biaya fase A adalah sebesar $1,9 milyar.
Fase B perlindungan banjir mencakup pengembangan tanggul laut luar, termasuk
stasiun pompa, Jetty di kedua sayap, pintu air, pemindahan jaringan pipa,
persimpangan kabel dan restorasi hutan bakau. Total biaya adalah sebesar $4,8
milyar.
Tidak diharapkan pemasukan langsung dari upya-upaya perlindungan banjir ini.
Akan tetapi, perlindungan banjir menghasilkan pemasukan yang cukup nyata
untuk pemerintah karena keamanan yang meningkat akan menghasilkan pajak
Real estat Lahan yang dapat dibangun Relatif Harga lahan / m2 Total pendapatan
Perumahan 69,3% 7.207.100.945
1 Perumahan (CBD) 425.250 8,8% 12.215 5.194.343.700
2 Perumahan (Kelas atas) 243.000 5,0% 2.791 678.174.120
3 Perumahan (kelas menengah) 1.727.325 35,5% 720 1.243.907.189
4 Perumahan (kelas bawah) 972.000 20,0% 93 90.675.936
Perkantoran 14,8% 11.393.565.300
5 Perkantoran (CBD) 425.250 8,8% 24.570 10.448.392.500
6 Perkantoran (Kelas atas) 291.600 6,0% 3.241 945.172.800
Ritel 4,0% 3.869.673.750
7 Ritel (Premium) 70.875 1,5% 47.210 3.346.008.750
8 Ritel (Kelas atas) 121.500 2,5% 4.310 523.665.000
Industri 12,0% 163.296.000
9 IIndustri 583.200 12,0% 280 163.296.000
10 … 0 0,0% 0
Total 4.860.000 100,000% 4.657 22.633.635.995
Reklamasi lahan 1.080 ha
Yang dapat dibangun 45,0%
Total ground floor 4.860.000 sqm

bangunan, laba dan pemasukan yang lebih tinggi. Pendapatan sekunder ini tidak
dicakupkan secara langsung dalam kasus bisnis ini, tetapi penghitungan indikatif
telah dibuat untuk pengaruh-pengaruh ekonomi buat lapangan kerja, pajak, dan
nilai tambah ekonomi pengembangan menyeluruh ini.
Transportasi
Ukuran menyeluruh reklamasi lahan, perlindungan banjir, dan infrastruktur
dalam perancangan dan kasus bisnis adalah 1.250 ha, yang 1.080 ha di antaranya
merupakan reklamasi lahan. secara praktis dan regulasi, 45% dari luasan ini
dapat dibangun. Biaya seluruh reklamasi lahan ini sebesar $7 milyar. Biaya ini
tidak mencakup pembangunan tanggul laut luar. Di samping biaya reklamasi
lahan, biaya tambahan untuk pengembangan lahan dan kompensasi alam telah
dihitung.
Sumber pembiayaan utama adalah penjualan lahan. Empat puluh lima
persen dari luasan ini akan diisi dengan gedung, 55% akan digunakan untuk
infrastruktur, kawasan hijau dan daerah rekreasi. CBD baru ini akan mencakup
44% dari daerah yang dapat dibangun, 8% dicadangkan untuk perumah untuk
mereka yang berpendapatan tinggi, 30% untuk perumahan kelas-menengah, dan
17% untuk perumahan harga-murah. Tabel berikut total pendapatan menyeluruh
pendapatan per jenis real estat.
Reklamasi lahan
Ukuran menyeluruh reklamasi lahan, perlindungan banjir, dan infrastruktur
dalam perancangan dan kasus bisnis adalah 1.250 ha, yang 1.080 ha di antaranya
merupakan reklamasi lahan. secara praktis dan regulasi, 45% dari luasan ini
dapat dibangun. Biaya seluruh reklamasi lahan ini sebesar $7 milyar. Biaya ini
tidak mencakup pembangunan tanggul laut luar. Di samping biaya reklamasi
lahan, biaya tambahan untuk pengembangan lahan dan kompensasi alam telah
dihitung.
Sumber pembiayaan utama adalah penjualan lahan. Empat puluh lima
persen dari luasan ini akan diisi dengan gedung, 55% akan digunakan untuk
infrastruktur, kawasan hijau dan daerah rekreasi. CBD baru ini akan mencakup
44% dari daerah yang dapat dibangun, 8% dicadangkan untuk perumah untuk
mereka yang berpendapatan tinggi, 30% untuk perumahan kelas-menengah, dan
17% untuk perumahan harga-murah. Tabel berikut total pendapatan menyeluruh
pendapatan per jenis real estat.
Pengembangan pelabuhan
Pelabuhan Tanjung Priok akan meluas pada dekade mendatang. Dalam kasus
bisnis ini pelabuhan dianggap berkembang secara otonom hingga 2030
(sehingga bukan bagian dari kasus bisnis NCICD). Prakiraan volume peti kemas
memprediksikan bahwa terdapat ruang seluas 400 hektar dalam periode tahun
2030 – 2050. Biaya-biaya pengembangan lahan untuk peti kemas adalah $1,6
milyar. Infrastruktur tambahan untuk pelabuhan tidak dicakupkan dalam
penghitungan biaya-biaya ini.
Dalam kasus bisnis ini, pelabuhan ini menghasilkan pemasukan dengan menjual
lahan yang dikembangkan dan biaya tambat. Pemasukan yang dihasilkan oleh
otoritas pelabuhan dari penjualan lahan dan biaya tambat dapat berjumlah $2,4
milyar nominal. Biaya dan pendapatan untuk operator komersial belum dihitung
karena kurangnya informasi.
Tinggal dan bekerja di Garuda Megah
• 45% dari total luas area Garuda akan dibangun, 55% untuk infrastruktur,
kawasan hijau dan ruang rekreasi publik
• Kawasan Pusat Bisnis baru akan mencakup 44% dari area yang dapat
dibangun, 8% dicadangkan untuk perumahan mewah, 30% untuk
perumahan kelas menengah dan 17% untuk perumahan harga-murah.
• Secara total 650.000 penduduk akan tinggal dan 300.000 akan bekerja di
area Garuda

Biaya-biaya lainnya
Untuk semua komponen kasus bisnis ini biaya-biaya pemeliharaan sebesar 1%
juga telah dicakupkan, dengan beberapa pengecualian. Untuk pintu air, jaringan
pipa, dan persimpangan kabel digunakan biaya sebesar 4%, dan untuk reklamasi
lahan digunakan biaya sebesar 0,5%. Biaya-biaya operasi untuk waduk besar
(reservoir) dicakupkan juga dalam kasus bisnis.
Satu syarat penting untuk pengembangan teluk ini adalah peningkatan mutu
air (sebesar 75%) mutu air. Biaya-biaya untuk upaya-upaya meningkatkan
mutu air merupakan bagian dari program pengerukan yang ada, program
manajemen limbah padat, dan master lansanitasi JICA, dan dengan demikian
tidak dicakupkan dalam kasus bisnis ini. Upaya-upaya ini perlu dipercepatuntuk
memudahkan pelaksanaan Master Plan ini. Di samping itu, prioritas harus
diberikan untuk peningkatan sanitasi di sisi barat wilayah pesisir.
6.5.
Hasil-hasil
Hasil-hasil keuangan merupakan gabungan semua biaya yang diperlukan untuk
mewujudkan perlindungan banjir dan pendapatan dari tol, MRT, penjualan
lahan serta pemasukan yang dihasilkan pelabuhan. Pendapatan-pendapatan ini
digunakan untuk mendanai biaya-biaya investasi(dimuka).
Area Nilai nominal Nilai nominal Nilai nominal Hasil NPV
biaya pengembangan biaya pemeliharaan pendapatan
1 Perlindungan banjir (6.736.490.331) (2.345.026.691) - (10.303.118.244)
2 Transportasi (5.039.992.267) (1.159.198.221) 4.407.087.360 (968.518.230)
3 Reklamasi lahan (8.929.487.585) (1.026.855.310) 22.633.635.995 13.495.418.969
4 Pelabuhan (829.400.000) (99.528.000) 2.369.600.000 1.357.007.500
5 Spesial (operasional laguna) (292.195.200) - (222.626.363)
Total (21.535.370.183) (4.922.803.422) 29.410.323.355 3.358.163.631

Secara keseluruhan, komponen-komponen reklamasi lahan dan perluasan
pelabuhan merupakan komponen yang menguntungkan dan komponen
perlindungan banjir dan transportasi merupakan komponen-komponen yang
merugi. Sejalan dengan waktu, jumlah pendapatan lebih tinggi daripada biaya-
biaya, yang membuat proyek ini menjadi kasus bisnis positif.
Penting untuk diperhatikan bahwa semua perhitungan kasus bisnis sejauh ini
belum mencakup biaya pendanaan (pembayaran hutang dan servis ekuitas).
Angka-angka di bawah ini memberikan gambaran lebih luas mengenai arus kas
pada waktunya.
Dengan mencermati arus kas ini terlihat bahwa hingga tahun 2022 investasi
dimuka yang dibutuhkan adalah maksimum sebesar 1,7 milyar dolar per tahun.
Setelah tahun 2022 pendapatan dari penjualan lahan memastikan bahwa
terdapat arus kas yang sehat, yang membuat kasus ini positif.
Investasi awal dapat diterima. Melihat jumlah pendapatan jangka menengahnya,
investor swasta akan tertarik untuk berperan serta dalam proyek ini.
6.6.
Dampak ekonomi
Di samping arus kas Kasus Bisnis, pengembangan menyeluruh ini akan
menciptakan dampak ekonomi yang sangat bermanfaat untuk kota ini.
Perhitungan indikatif telah dibuat untuk dampak ekonomi perlindungan banjir
dan reklamasi lahan ini.
Manfaat keamanan air untuk kerusakan yang terhindarkan di daerah yang
berisiko adalah $103 juta milyar untuk kehilangan lahan dan bangunan serta
$110 milyar lainnya untuk kegiatan ekonomi hingga tahun 2020. Manfaat untuk
pemerintah dalam bentuk (pencegahan hilangnya) pajak pendapatan akibat
perlindungan banjir telah dihitung sebesar $5,1 milyar selama periode 2016-
2020.
Hingga tahun 2020, dengan adanya perlindungan banjir, lapangan pekerjaan
langsung untukt 935.000 orang dan tambahan lapangan kerja tidak langsung
lainnya untuk 600.000 orang diselamatkan di daerah yang berisiko banjir. Pajak
pendapatan yang diambil dari para pekerja ini telah dihitung sebesar $2,45 milyar
selama periode 2016 – 2020.
Reklamasi lahan dan pengembangan perkotaan di Garuda Megah ini akan
menciptakan lapangan kerja dan nilai tambah yang luar biasa besarnya untuk
kota ini. Reklamasi lahan akan menyediakan pekerjaan baru untukt 550.000
orang. Selama pembangunan Garuda megah ini, akan tercipta tambahan
pekerjaan sementara untuk 4.250 orang . Nilai tambah lapangan kerja ini untuk
perekonomian berjumlah hingga USD64 milyar selama periode hingga 2040.
6.7.
Profil risiko
Risiko-risiko kunci terkait pengembangan NCICD ini dan upaya-upaya yang dapat
diambil untuk mengelola risiko-risiko ini akan dijelaskan dibawah ini:
• Lamanya pengembangan: perencanaan ini mempunyai bentangan waktu
yang lama (lebih lama daripada waktu yang biasanya untuk pengembang
swasta) dan membutuhkan investasi di-depan yang besar.
Mitigasi: pengembangan dapat dipecah-pecah dalam bagian-bagian yang dapat
dikelola (misalnya, Tanggul Laut Luar dalam masa 5 tahun, reklamasi lahan
dalam ukuran 50 ha/tahun)

• Ketersediaan pasir: perencanaan ini membutuhkan jumlah pasir yang sangat
banyak (berjumlah 300 juta m3), khususnya untuk pengembangan lahan
di daerah perairan dalam. Akibat pasir dibutuhkan juga untuk reklamasi
yang sedang berlangsung, kapasitas pasir di tempat-tempat yang telah
direncanakan dapat saja tidak mencukupi atau harus diangkut dari tempat-
tempat lain yang harganya lebih tinggi.
Mitigasi: perencanaan Garuda ini (termasuk tanggul laut luar dan reklamasi
lahan) berdasarkan pada cadangan pasir yang diperkirakan sebanyak 300 juta
m3.
• Risiko-risiko biaya: biaya-biaya pengembangan dapat saja menjadi sangat
besar jika harga pasir lebih tinggi. Dalam hal ini pengaturan waktu pembelian
pasir dan kapasitas industri merupakan aspek penting dalam kaitan ini.
Mitigasi: semua jenis ketidakpastian telah dicakupkan dalam perhitungan ini,
fokus khusus adalah keharusan untuk membeli dan membangun pada waktu
yang tepat.
• Risiko-risiko pasar: pertumbuhan ekonomi dan permintaan akan produk
real estat (khususnya perkantoran) dapat saja lebih rendah daripada yang
diasumsikan saat ini.Permintaan pasar yang rendah ini (atau lebih sedikit
kantor pemerintah direlokasi ke CBD/Kawasan Pusat Bisnis) akan mempunyai
pengaruh negatif pada pendapatan dan pengembalian modal.
Miitigasi: pengembangan Garuda megah ini mempunyai penyerapan pasar yang
dapat diperbandingkan dengan penyerapan rata-rata saat ini. Perlu adanya
jaminan pemerintah untuk memindahkan kantor-kantor pemerintah ke CBD baru
ini. Rancangan Garuda dibuat fleksibel sehingga memungkinkan dilakukannya
perlambatan atau percepatan pelaksanaan berdasarkan keadaan aktual
ekonomi..
• Harga-harga pendapatan harga real estat dan harga lahan dapat saja lebih
rendah daripada yang diharapkan saat ini (khususnya kemerosotan ekonomi
atau pertumbuhan ekonomi yang lebih moderat daripada yang diperkirakan).
Mitigasi: penjualan lahan harus direncanakan dalam waktu-waktu dengan
keadaan ekonomi yang stabil. Terlebih, CBD harus dijual pada waktu-waktu
dengan keadaan ekonomi yang baik.
• Pembiayaan: hutang dan ekuitas haruslah lebih tinggi daripada yang
diharapkan.
Miitigasi: validasi pasar tentang keadaan bank/pihak swasta untuk memfasilitasi
pinjaman.
• Upaya-upaya sanitasi mungkin saja belum selesai sebelum 2017: laguna
yang terpolusi dapat saja menghasilkan dampak negatif pada nilai real estat
yang ada.
Upaya-upaya: fokus yang tajam pada perencanaan agar diwujudkan tepat
waktu, langkah-langkah pertama suatu program terpadu peningkatan mutu air
terpadu harus dijalankan
Untuk membaca lebih lanjut tentang kasus-kasus bisnis, silakan baca laporan:
• Laporan ruang-ekonomi Kasus Bisnis NCICD B4

VIIPERENCANAAN TEMA DEMI TEMA

Upaya-upaya fase A

Dalam bab ini Master Plan ini dijelaskan secara lebih rinci, penjelasan dasar
rasionil secara tema demi tema.
7.1.
Keamanan banjir
NCICD akan memberikan keamanan banjir buat Jakarta Utara baik dalam jangka
pendek maupun dalam jangka panjang. Tiga fase dapat dibedakan dalam
pengembangan infrastruktur keamanan banjir.
Fase A
Meningkatkan perlindungan pantai yang ada saat ini merupakan upaya
dengan prioritas tinggi. Seperangkat upaya prioritas tinggi ini mencakup 1)
memperlambat penurunan muka tanah (dengan menyediakan alternatif selain
penyedotan air tanah), 2) memperkuat dan mempertinggi tanggul laut 3)
peningkatan sistem drainase perkotaan, dan 4) mencegah air sungai di hulu
memasuki daerah rendah Jakarta. Percepatan sanitasi air juga termasuk ke dalam
Fase A.
Bagian tanggul laut di Pluit and Ancol sedang mengalami ancaman, yang dengan
demikian sudah akan dimulai pada 2014. Ketinggian perancangan untuk bagian
tanggul ini telah memperhitungkan laju penurunan muka tanah saat ini, dan
akan memberikan keamanan hingga tahun 2022. Jika pelaksanaan upaya-upaya
jangka panjang ditunda, profil tanggul memberikan dasar yang memadai untuk
lebih mempertinggi tanggul ini demi memberikan keamanan tambahan untuk
5 – 10 tahun berikutnya.
Melaksanakan tanggul Fase A di wilayah pesisir yang berpenduduk padat,
dengan bangunan yang bersisian dengan dan yang berada di atas tanggul laut,
membutuhkan perencanaan perkotaan yang rinci,penyelesaian sosio-ekonomi
yang hati-hati dan keterlibatan masyarakat. Beberapa tipologi tanggul telah
dikembangkan untuk memenuhi persyaratan setempat: tanggul dasar, tanggul
reduksi, tanggul hijau, tanggul daratan, dan tanggul pantai dan juga tanggul
dengan reklamasi lahan telah dikembangkan, yang dengan demikian akan
memberikan rentang pilihan yang lebar.
Pada bab 8 kajian kasus untuk sejumlah tempat di Pluit dan Kali Baru
menunjukkan bagaimana perkampungan dan hunian kumuh dapat ditingkatkan
keadaannya bersamaan dengan perlindungan banjir. Peningkatan ini dapat
merupakan kesempatan yang sangat bagus untuk revitalisasi pesisir.
RENTANG YANG LEBAR DARI RANCANGAN KONSEPTUAL
TANGGUL AKAN MEMBERIKAN KESEMPATAN PENYESUAIAN
YANG SANGAT BAIK UNTUK MEREVITALISASI KAWASAN
PESISIR.
Pompa drainase dan danau pemompaan untuk menyerap debit puncak sungai

Upaya-upaya fase B

Fase B
Agaknya penurunan muka tanah tidak akan melambat dalam beberapa tahun
mendatang karena akan butuh waktu untuk mengembangkan alternatif selain
dengan penyedotan air tanah. Muka air laut akan naik, kanal-kanal dan sungai-
sungai berangsur-angsur akan berhenti mengalirkan airnya secara gravitasi ke
laut. Pompa-pompa drainase besar dibutuhkan, khususnya di bagian tengah
Jakarta Utara dimana laju penurunan muka tanahnya tinggi. Stasiun-stasiun
pemompaan membutuhkan danau-danau untuk penyimpanan sementara debit
sungai yang mencapai puncaknya.
Perlunya danau-danau (waduk) penyimpanan yang berukuran besar merupakan
salah satu alasan utama untuk menciptakan waduk lepas-pantai, daripada
mencari tempat untuk danau-danau penyimpanan tersebut di kota Jakarta.
Tempat tanggul laut luar (Fase B) ditentukan terutama oleh kapasitas waduk
raksasa yang dibutuhkan yakni antara garis pantai saat ini dan tanggul laut.
Ini akan menyediakan tempat untuk perluasan reklamasi lahan pada masa
mendatang dan peningkatan kapasitas penyimpan untuk pasokan air.
Kekurangan data telah menyulitkan untuk menentukan secara statistis kapan saat
sungai-sungai berhenti mengalir dan kapan resiko banjir sampai pada tingkatan
yang sudah tidak dapat diterima lagi. Untuk sebagian besar sungai dan kanal
yang ada akan jatuh di antara tahun 2015 dan tahun 2030, tergantung pada laju
penurunan muka tanah setempat, profil sungai dan ketinggian muka air sungai
terhadap muka air laut.
Penampang melintang reklamasi lahan

Upaya-upaya fase C

Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr

Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr

Similar to Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr (20)

Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr