Het VRP-Wooncongres is een wake-up call, want ondanks de stedelijke revival gaat in Vlaanderen per dag nog altijd zes hectare open ruimte op de schop voor lintbebouwing en verkavelingen, terwijl bestaande huizen en villa’s nauwelijks verkocht raken en files almaar dieper in de ‘groene’ rand kerven. Weinigen lijken te beseffen dat ons ruimtelijk woonmodel van versnipperd bouwen, suburbaan wonen en verkavelen onhoudbaar is en een zware hypotheek legt op welvaart en levenskwaliteit. Daar bovenop zien we dat er nauwelijks ruimte is voor kansarme groepen. De woningmarkt dreigt op een structurele crisis af te stevenen. Het VRP-wooncongres (8 juni 2015, Gent) ging met plenaire sessies en themaworkshops dieper op verschillende woonvraagstukken waar Vlaanderen de komende decennia mee geconfronteerd zal worden.

1. VERSTERKEN VAN DE HUURMARKT
Bouwstenen voor een maatschappelijk
verantwoord woonbeleid
David Van Vooren
Beleidsmedewerker Vlaamse Woonraad
VRP Wooncongres ‘Heilige huisjes’
Gent, 8 juni 2015

2. 2
“Baksteen in de maag”
“Iedereen eigenaar”
 Niet altijd
 Niet iedereen
 Niet overal

3. 3
 Niet altijd
0
10
20
30
40
50
60
70
80
1947 1961 1976 1981 1991 2001 2005 2013
%
Evolutie relatieve omvang deelmarkten
eigenaars
huurders (totaal)
huurders (privaat)
huurders (sociaal)
gratis bewoners
Bron: ‘Wrikken aan wonen’ & Grote woononderzoek 2013

4. 4
 Niet iedereen
Aandeel eigenaars naar inkomensquintiel
 Toename eigenaars vooral bij hogere inkomensgroepen
 laagste inkomensgroepen (Q1-Q2): 40-45% huurders
oververtegenwoordiging van alleenstaanden,
eenoudergezinnen, werklozen en zieken
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
1976 1985 1992 1997 2005 2013
1ste quintiel
2de quintiel
3de quintiel
4de quintiel
5de quintiel
Bron: Grote woononderzoek 2013

5. 5
 Lichte kleur = groter aandeel huurwoningen
60% in Brussel
47-50% in Antwerpen, Gent en Leuven
35-40% in meeste centrumsteden
25-30% in stadsrand
10-20% in landelijke gebieden
 Niet overal

6. Betaalbaarheid
6

7. Kwaliteit
7
Bron: Grote Woononderzoek 2013

8. Nood aan versterkt huurbeleid
• Zowel op private als sociale huurmarkt
• Diverse motieven
• Huurmarkt biedt diverse voordelen, o.a. beperkter financieel
engagement, minder verantwoordelijkheid voor onderhoud en
renovatie,…
• Sociale huurmarkt: waarborgen inzake objectieve toewijzing,
betaalbaarheid en woonzekerheid
• Private huurmarkt: grote flexibiliteit (gezin, arbeid,…)
• Ruimtelijk: concentratie huurmarkt in stedelijke gebieden
• Problematische betaalbaarheid en kwaliteit
>< centrale doelstelling Vlaamse Wooncode
8

9. Sociale huurmarkt
9
Aandeel sociale huurwoningen
Bron: Whitehead, Monk &
Markanen (2012)
Nood aan substantiële aanbodverruiming
0
5
10
15
20
25
30
35

10. Private huurmarkt
Advies Vlaamse Woonraad 2010:
‘Beleid ter ondersteuning van de private huurwoningmarkt’
4 prioriteiten
1. Betaalbaarheid verhogen (o.a. huursubsidie)
2. Verruimd en kwalitatief aanbod stimuleren
3. De kwaliteit van bestaande woningen verbeteren
4. Sterkere rol voor intermediaire actoren
Aanbevelingen nog steeds actueel
Voorjaar 2015 gestart met nieuw advies, met focus op
aanbod en kwaliteit (interviews praktijk, experten)
10

11. Private huurmarkt
11
0
5
10
15
20
25
2001 2005 2013
%
Aandeel huurwoningen
huurders (privaat)
huurders (sociaal)
 Voor het eerst sinds WOII:
stijgend aandeel private
huurmarkt
 2005-2013: +90.000 woningen
(van 460.000 naar 550.000
woningen)
- 50.000 eengezinswoningen + 140.000 meergezinswoningen

12. Private huurmarkt
Nog geen grondige analyse van deze evolutie
Wel aantal sterke vermoedens (interviews praktijk,
experten, enz.)
• Uitval eengezinswoningen treft alle segmenten huurmarkt,
maar vooral ondersegment
• Investeringen in meergezinswoningen vooral in midden-
en hoger marktsegment
Nood aan gedifferentieerd aanbodbeleid
Uitval eengezinswoningen tegengaan
Investeringen in goedkope marktsegment aanmoedigen
12

13. Aanbodbeleid private huurmarkt
• ‘Aanbodbeleid’ is niet enkel premies, subsidies, fiscale
stimuli, enz.
• Contextfactoren private huurmarkt minstens even
belangrijk, o.a.:
• Woonfiscaliteit: Bevoordeling eigen woningbezit
• Gebrek aan sociale huurwoningen: aanhoudende vraag naar
slechte woningen en risico’s op huurachterstal
• Oud patrimonium + weinig stimuli voor renovatie: investeringen in
grondige renovatie huurwoningen weinig rendabel (zeker voor
oudere eigenaars)
13

14. Mogelijke contouren van een versterkt
aanbodbeleid
• Fiscale behandeling verhuurders enten op doelstellingen
woonbeleid
• Aanbod: verhuren niet ontmoedigen door te hoge fiscale druk
• Kwaliteit: incentives bieden voor kwaliteitsverbetering (fiscaal, huurwet)
• Betaalbaarheid: voordelen bieden bij verhuring aan redelijke huurprijzen
• Investeringen in nieuwbouw van betaalbare huurwoningen
aanmoedigen
• Fiscale stimuli bij nieuwbouw en verhuring aan kwetsbaar doelpubliek
• Samenwerking met sociaal verhuurkantoor of andere intermediairen
aanmoedigen
14

15. Mogelijke contouren van een versterkt
aanbodbeleid (vervolg)
• Geconventioneerde verhuring mogelijk maken
• Voordeel voor verhuurder bij verhuring kwaliteitsvolle woning aan
sociaal-economisch kwetsbare groepen, aan redelijke prijs
• Aard en omvang voordelen afhankelijk van de geboden waarborgen
(differentiatie mogelijk)
• Ontzorging van verhuurders
• Vrijwillig, geheel of gedeeltelijk uitbesteden van verhuurderstaken
• Aan (semi-)publieke of private actoren (‘rentmeesterschap’)
• Biedt efficiëntiewinsten en schaalvoordelen
• Bv. SVK, rentmeesters (algemeen, gradaties) of overname
bouwheerschap bij renovatiewerken (gedeeltelijk)
•  Minstens even belangrijk als financiële aspecten
15

16. Dank voor uw aandacht
www.vlaamsewoonraad.be
16