Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam

Luận Văn Group viết thuê luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập,
Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
LÊ
HOÀNG
ĐỨC
LUẬT
KINH
TẾ
2018-2022
8 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM KHOA
LUẬT
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
NGÀNH LUẬT KINH TẾ
TÊN ĐỀ TÀI:
MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC
QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM.
Họ tên SV: Lê Hoàng Đức - 18DH380095
Nguyễn Hoàng Đạt - 19DH380038
Họ tên GVHD: GVC.TS. Bùi Kim Hiếu
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022

Assignment, Essay
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC
NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM KHOA LUẬT
Lê Hoàng Đức - 18DH380095
Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038
MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG
ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Ngành: LUẬT KINH TẾ
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
NGÀNH LUẬT KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS. BÙI KIM HIẾU
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022

Assignment, Essay
LỜI CAM ĐOAN
Nhóm tác giả xin cam đoan công trình của bản thân. Các nội dung nghiên cứu
trong quá trình làm bài đề tài đều trung thực, chưa được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào. Nếu có sự gian dối trong quá trình cũng như bài đề tài, nhóm xin
chịu trách nhiệm trước hội đồng.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022
Nhóm tác giả thực hiện
Lê Hoàng Đức
Nguyễn Hoàng Đạt
i

Assignment, Essay
LỜI CẢM ƠN
Đề tài nghiên cứu khoa học chuyên ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT
SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN
THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” là kết quả của
quá trình cố gắng không ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình,
động viên khích lệ của thầy cô, bạn bè và người thân. Qua đây, Nhóm tác giả xin
gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ nhóm trong thời gian học
tập - nghiên cứu khoa học vừa qua.
Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu - Người đã trực tiếp
tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu, thông tin khoa học cần thiết cho
đề tài này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất.
Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám hiện cùng toàn thể các thầy cô giáo Trường
Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật kinh tế đã tạo
điều kiện cho nhóm hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình.
Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn
bên cạnh, ủng hộ, động viên.
Nhóm tác giả xin chân thành cảm ơn!
Nhóm Tác giả
Lê Hoàng Đức
Nguyễn Hoàng Đạt
ii

Assignment, Essay
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.................................................................................................................................1
 Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................................... 1
 Tình hình nghiên cứu đề tài.................................................................................................. 2
 Mục đích nghiên cứu đề tài.................................................................................................. 6
 Phạm vi và nội dung của đề tài........................................................................................... 6
 Phương pháp nghiên cứu đề tài .......................................................................................... 7
 Dự kiến kết quà nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu............... 8
 Kết cấu của đề tài...................................................................................................................... 9
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở............................... 10
1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý khi xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở .... 11
1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam...................................................................................... 11
1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực...................................................................................................... 13
1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam............................. 16
1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên....................................................................... 16
1.2.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở............................................. 27
1.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan ........................................................................................... 29
1.3. Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng.............................................. 30
1.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến ...................................................................................... 30
1.3.2. Một số bất cập tồn tại ............................................................................................................. 30
1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện................................................................................................................ 30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1................................................................................................................ 31
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI....................................................................................................................................... 35
2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng ........................... 36
iii

Assignment, Essay
2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam...................................................................................... 36
2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực...................................................................................................... 37
2.1.3. Trình tự nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ......................................................................................................................................................... 38
2.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai ............... 39
2.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên....................................................................... 39
2.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng........................................................................ 40
2.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan ........................................................................................... 41
2.3. Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng.................................................. 42
2.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến ...................................................................................... 42
2.3.2. Một số bất cập tồn tại ............................................................................................................. 42
2.3.3. Kiến nghị hoàn thiện............................................................................................................... 42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2................................................................................................................ 43
KẾT LUẬN.......................................................................................................................................... 45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................... 47
iv

Assignment, Essay
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật dân sự
PGS.TS: Phó giáo sư. Tiến sĩ
TS: Tiến sĩ
NĐ-CP: Nghị định – Chính phủ
VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật
TT: Thông tư
BXD: Bộ xây dựng
BTC: Bộ tài chính
QHPL: Quan hệ pháp luật
QPPL: Quy phạm pháp luật
TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
v

Assignment, Essay
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với vị thế là một nước đang phát triển nhanh và mạnh trên khu vực Đông
Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của
Đảng và Nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát triển ở các
ngành công nghiệp siêu lợi nhuận. Điển hình trong số đó là ngành công nghiệp
kinh doanh bất động sản. Đất đai và nhà ở đang là những tài sản có giá trị bậc
nhất ở thị trường Việt Nam. Chủ yếu là do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” đã ăn
sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam từ ngàn đời nay.
Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá cao so với người
lao động phổ thông. Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn còn đó nên họ buộc phải
chuyển sang phương án khác khả thi hơn. Đó là thuê nhà để ở. Ngoài việc đáp
ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động phổ thông, cho thuê nhà ở
còn đáp ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh của các ngành công nghiệp khác
như kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ ăn uống… Hay đối với chính cho
thuê nhà ở qua việc cho thuê lại vì mục đích lợi nhuận. Những giao dịch dân sự
về cho thuê nhà ở trên thường được thể hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp
đồng. Chính vì tầm quan trọng được thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc
biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở ổn định cho người dân thể hiện qua các chính
sách xã hội và quyền hiến định có nhà ở hợp pháp của công dân thể hiện qua
Hiến pháp 2013. Chỗ ở ổn định sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng
như sự phát triển của thế hệ sau. Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội cũng như phục vụ cho sự nghiệp phát triển và xây đựng
đất nước. Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các
qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một hình
1

Assignment, Essay
thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam nhằm đáp ứng
các nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho
những cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà đang vô cùng lớn và cần
phải được đáp ứng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở không chỉ là
mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay
những người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật mà còn đề tài nóng
bỏng được đề cập trong các môn học được giảng dạy trên giảng đường pháp luật
thậm chí còn được bàn luận sôi nổi trong giới nghiên cứu pháp luật có thể kể đến
những tài liệu, bài nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc và tính tham khảo
cao như:
- Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật kinh doanh bất
động sản 2014” của tác giả Nguyễn Văn Túy thực hiện dưới sự hướng dẫn của
PGS.TS. Nguyễn Thị Nga. Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại
Học viện xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nêu lên thực
trạng pháp luật của các qui định về hợp đồng cho thuê nhà ở trong Luật kinh
doanh bất động sản 2014 bao gồm một số vướng mắc, tranh chấp phát sinh trong
thực tiễn trong quá trình thực hiện và ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở và 1 số
giải pháp cũng như phương hướng hoàn thiện các qui định pháp luật.
- Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp
luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh ” của
tác giả Dương Thanh Hải thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Quang Huy.
Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Học viện xã hội thuộc Viện
hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đã làm bật lên bức tranh toàn cảnh về hợp
2

Assignment, Essay
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam từ nhu cầu và việc phát triển các dự án,
tình hình và thực tiễn thực hiện cho tới các khó khăn và nguyên nhân phát sinh
khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Qua đó, đưa ra
những yêu cầu, kiến nghị, phương hướng tổ chức – hoàn thiện và một số giải
pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
- Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Hợp đồng cho thuê
nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt
Nam – Qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam ” mã số 8380107 của tác giả Nguyễn
Thị Phương Thảo thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Thị Phúc. Công trình
nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế có
tính chất ứng dụng cao vừa nêu lên khái quát lý luận về hợp đồng cho thuê nhà
ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam
cũng như các yếu tố tác động: chính trị, pháp lý, thể chế chính trị về chế độ sở
hữu… Cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà ở, công
trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản tại tỉnh Quảng Nam. Qua đó, đưa
ra giải pháp, định hướng hoàn thiện pháp luật cũng như rút gọn thủ tục, cải cách
bộ máy của tỉnh Quảng Nam nói riêng cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam
nói riêng.
- Luận văn thạc sỹ luật học: “ Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam ” của tác giả Nguyễn Thị Xuân, Khoa Luật Trường Đại học quốc
gia Hà Nội năm 2014. Bài luận tập trung nghiên cứu, phân tích và trình bày lý
luận chung cũng như thủ tục, quy định thực tiễn về hợp đồng kinh doanh bất
động sản nhằm chỉ ra những bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào các quy định tại
3

Assignment, Essay
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Về vấn đề ứng dụng
thực tiễn xây dựng điều khoản của hợp đồng kinh doanh bất động sản dựa vào
quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các nội dung cơ bản của hợp đồng kinh
doanh bất động sản. Nhóm Tác giả có đề cập nhưng chưa thực sự giải quyết dứt
điểm vấn đề bằng cách phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí
có thể xảy ra cũng như phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho
từng tình huống, rủi ro pháp lí.
- Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Pháp luật về nhà ở
hình thành trong tương lai ” của tác giả Phạm Hoàng Anh, Khoa Luật Trường
Đại học quốc gia Hà Nội năm 2019. Tác giả tập trung trình bày chi tiết lí luận
chung cũng như phân tích cụ thể tình hình thực tế nhằm cung cấp cho người đọc
cái nhìn khái quát cũng như chỉ ra bất cập, hạn chế. Từ đó, nêu kiến nghị hoàn
thiện cũng như giải pháp thực tế chuẩn hoá khuôn khổ pháp luật về nhà ở hình
thành trong tương lai.
Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu còn có một số bài viết về hợp đồng cho thuê
nhà ở như:
- Đề tài nghiên cứu khoa học: “Hợp đồng cho thuê nhà ở” của Nguyễn Thị
Kim Chung, trường Đại học Sài Gòn năm 2018. Đề tài cung cấp lí luận khái quát
về hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm pháp lí, chủ thể, hình
thức,… Cung cấp cho người đọc cái nhìn học thuật khái quát cũng như thực
trạng áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở tại Việt Nam về quyền và nghĩa vụ của
các bên. Qua đó, kiến nghị hoàn thiện các QPPL về quyền và nghĩa vụ nhằm
mục đích hoàn thiện pháp luật và bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp của các bên
trong quan hệ cho thuê nhà ở.
4

Assignment, Essay
- Đề tài nghiên cứu khoa học: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng cho thuê nhà ở” của Vĩ Thị Hồng Duyên, trường Đại học Luật Thành phố
Hồ Chí Minh năm 2017. Về mặt nội dung, đề tài cũng cấp cái nhìn học thuật
tương tự như đề tài trên. Tuy nhiên, sự khác biệt khiến tính thực tiễn của đề tài
được nhóm tác giả đánh giá là cao hơn đề tài trên ở chỗ đề tài nêu lên từng
trường hợp cụ thể trong thực tiễn. VD: Chủ thể chia ra hai trường hợp sở hữu
chung, sở hữu của nhà nước. Bên cho thuê chia thành các trường hợp tổ chức cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…
- Bài viết: “Những vấn đề pháp lí mà người cho thuê nhà phải biết” của
Hoàng Triều đăng trên blog.rever.vn ngày 04/7/2020. Trong bài viết này, tác giả
nêu lên và giải đáp những thắc mắc phổ biến của những người cho thuê nhà về
vấn đề cho thuê nhà có phải đăng kí kinh doanh không? Có phải công chứng
không? Phải nộp những loại phí gì? Thời hạn thuê cũng như có cần lập hợp đồng
thuê? Điều này khiến bài viết có tính ứng dụng thực tiễn cao đối với các bên
trong quan hệ cho thuê nhà ở.
- Bài viết: “Cho thuê nhà ở – những vấn đề pháp lý cần lưu ý” tự đăng tải
trên HILAW.VN ngày 18/3/2022. Bài viết này thì lại mang thiên hướng nghiên
về học thuật, dành cho những người có nhu cầu nghiên cứu đào sâu về lí luận
xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Tuy cũng có mang tính thực tiễn nhưng
không cao bằng bài viết trước. Bài viết chủ yếu xoay quanh vấn đề các lưu ý về
nội dung, hình thức, trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung, chấm dứt hợp
đồng…
Trong quá trình thu thập tài liệu phục vụ cho công trình nghiên cứu, nhóm
tác giả nhận thấy hầu hết các bài viết chỉ tập trung phân tích những vấn đề lí luận
xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm,… Chưa đi sâu
5

Assignment, Essay
vào vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời sống. Những lí
luận về hợp đồng cho thuê nhà ở tất nhiên là rất cần thiết cho các bên để có được
hiểu biết cơ bản về bản chất cũng như các quyền, lợi ích hợp pháp của mình
trước khi bước vào quan hệ cho thuê nhà ở. Bên cạnh đó, những vấn đề ứng
dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời sống như: những nội dung cơ
bản cần lưu ý, những quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên cũng như hậu
quả pháp lí có thể xảy ra trong thực tiễn khi không quy định chi tiết trong hợp
đồng hoặc do một trong các bên không thực hiện, trì hoãn thực hiện… cũng rất
cần được lưu tâm. Tuy nhiên, số lượng và quy mô nghiên cứu sâu sắc về vấn đề
này là còn hạn chế.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui
định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một hình
thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam. Nhu cầu về
xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những cá nhân,
doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở là vô cùng lớn và cần phải được đáp ứng.
4. Phạm vi và nội dung của đề tài
Phạm vi không gian: Theo như tên của đề tài, đề chỉ chủ yếu nghiên cứu
về các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở trong lãnh thổ và được điều chỉnh
bởi pháp luật Việt Nam.
Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu chỉ sử dụng quy định pháp luật hiện
hành thuộc các VBQPPL có liên quan trực tiếp đến đề tài như: BLDS 2015, Luật
nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,
bổ sung 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn hiệu lực của ba VBQPPL
trên để phục vụ cho nghiên cứu.
6

Assignment, Essay
Phạm vi nội dung: Do đề tài bao quát rất nhiều vấn đề mà nguồn lực của
nhóm tác giả là hữu hạn. Có những vấn đề đã được các tác giả đi trước giải quyết
và đã được đề cập trong tình hình nghiên cứu của đề tài. Vì những lẽ trên, nghiên
cứu này chỉ tập trung xoay quanh hai vấn đề chính. Đó là hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phương pháp nghiên cứu
Công trình nghiên cứu khoá luận dựa trên quy định của pháp luật hiện
hành cũng như tình hình thực tế được đúc kết qua tổng hợp bản án, tài liệu tham
khảo về hợp đồng cho thuê nhà ở.
Kết cấu của khoá luận được chia làm hai chương tương ứng với hai nội
dung chính của đề tài là hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê
nhà ở hình thành trong tương lai, từng chương sẽ làm rõ những vấn đề cần lưu ý
khi xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cũng như chỉ ra những tranh chấp,
bất cập còn tồn đọng và đưa ra kiến nghị giải quyết vấn đề. Vì lẽ trên, nhóm tác
giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ thể:
Tại Mục 1.1 và 2.1, để chỉ ra những vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác
lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Khoá luận đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp tổng hợp
và phương pháp phân tích nhằm làm rõ qui định của pháp luật Việt Nam về hai
loại hợp đồng nêu trên cũng như căn cứ, điều kiện về chủ thể, hình thức,… để
chúng trở nên có hiệu lực pháp luật.
Tại Mục 1.2 và 2.2, nhóm tác giả sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu
quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên trong hợp đồng, phương pháp phân
tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như phương
pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí. Và
7

Assignment, Essay
cuối cùng là phương pháp liệt kê xác định các nội dung cơ bản cần có và các loại
thuế, phí có liên quan. Tất cả kết quả sử dụng phương pháp nghiên cứu trên được
dùng làm cơ sở soạn thảo điều khoản phục vụ cho quá trình xây dựng hợp đồng.
Tại Mục 1.3 và 2.3, khoá luận sử dụng phương pháp tổng hợp, phương
pháp bình luận án cũng như phân tích án, quy định pháp luật nhằm chỉ ra những
tranh chấp phổ biến cũng như những bất cập còn tồn tại trong quá trình thực hiện
hợp đồng. Từ đó, xây dựng kiến nghị hoàn thiện.
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu
Đề tài sẽ là tư liệu có giá trị về mặt chuyên môn và thực tiễn cho những cá
nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở cũng như những người quan tâm
và có nhu cầu nghiên cứu về hợp đồng cho thuê nhà ở loại hình cho thuê khoán
và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Trong công trình nghiên cứu nhóm
tác giả sẽ phân tích quy định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực, quyền và nghĩa
vụ của các bên cũng như những tranh chấp, bất cập tồn tại và phổ biến từ thực
tiễn áp dụng pháp luật thể hiện trong những bản án tại Toà án. Từ đó đưa ra
những kiến nghị hoàn thiện pháp luật tạo giá trị tham khảo trong quá trình thực
thi pháp luật góp phần hoàn thiện việc xây dựng các quy định pháp luật trong
tương lai.
7. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của
khoá luận gồm hai chương như sau:
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở.
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI.
8

Assignment, Essay
CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở
Quan hệ cho thuê khoán nhà ở không phải là một quan hệ xã hội mới xuất
hiện. Quan hệ xã hội này từ lâu đã phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động
sản Việt Nam và đã được các nhà làm luật dự đoán trước về mẫu hợp đồng
chuyên dụng đặc thù cho quan hệ xã hội phổ biến thông qua chế định chung ở
Chương XVI: Một số hợp đồng thông dụng, Mục 5: Hợp đồng thuê tài sản, Tiểu
mục 2: Hợp đồng cho thuê khoán tài sản. Bình luận dưới góc độ pháp luật, hợp
đồng cho thuê khoán nhà ở chưa được quy định một cách cụ thể và chi tiết trong
hệ thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, ta có thể suy ra quy định về hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở từ việc kết hợp một số quy định pháp luật lại với nhau.
Trên thực tế, hợp đồng cho thuê khoán thường xuyên được áp dụng, kí kết
giữa các bên như một kết quả của sự phổ biến của quan hệ cho thuê khoán nhà ở
trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam. Theo đó, nhu cầu xác lập, xây
dựng và thực hiện hợp đồng cho thuê khoán là rất lớn và tất nhiên không thể
tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và những bất cập tồn tại trong các QPPL
về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở bắt đầu xuất hiện. Hoàn thiện pháp luật về
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở để hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho thuê khoán nhà ở đang là vấn đề
cần phải được lưu tâm.
Bên cạnh những vấn đề thực tiễn, vấn đề về lí luận chung xoay hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở như: qui định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực … Cũng
là rất cần thiết cho các bên để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình
cũng như tránh các trường hợp hiểu sai, hiểu không đúng dẫn đến việc không
thực hiện đúng và đủ những gì cần làm trong quá trình thực hiện hợp đồng cho
9

Assignment, Essay
thuê khoán nhà ở cũng như vướng vào những tình huống, rủi ro pháp lí do hợp
đồng kí kết giữa các bên chưa đủ chặt chẽ.
1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng cho
thuê khoán nhà ở
1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê khoán
nhà ở
Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở. Tuy nhiên, ta có thể tổng hợp các qui định pháp luật về hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở từ các chuyên ngành luật khác nhau. Cụ thể như sau:
Đầu tiên, vì bản chất tất cả mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân sự và
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không ngoại lệ. Ta sẽ bắt đầu giải quyết
quy định chung của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ BLDS 2015 ( luật mẹ của
tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay còn gọi là giao dịch dân sự ). Ta có
quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 483 BLDS 2015: “Hợp đồng
thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán
giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê”, quy
định về lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức là khoản lợi thu được
từ việc khai thác tài sản” và quy định về tài sản, bất động sản tại Khoản 2 Điều
105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015: “Tài sản bao gồm bất động sản
và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai” và “Bất động sản bao gồm: b) Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai;”. Từ các quy định trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản vì các lẽ sau: Thứ
nhất, nhà ở là bất động sản (1 loại tài sản). Thứ hai, tiền thuê nhà của bên thứ 3
10

Assignment, Essay
thuê lại nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán chính là lợi tức thu
được từ việc khai thác quyền sử dụng của nhà ở thông qua hợp đồng thuê khoán
của bên thuê khoán. Thứ 3, sau khi nhận tiền thuê nhà từ bên thứ 3 (hay còn gọi
là bên thuê lại nhà ở), bên thuê khoán vẫn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà
theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán.
Tiếp theo đối với Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, ta có quy định
về nhà ở theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “Nhà ở là
công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ
gia đình, cá nhân”. Tuy nhiên, nhà ở lại chia làm 5 loại chính là nhà ở riêng lẻ,
nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tài định cư và nhà ở xã hội theo
các Khoản 2,4,5,6,7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Vì bản chất
của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là hợp đồng thương mại cho thuê lại nhà ở
nhằm mục đích sinh lời. Cho nên, đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở
là nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua theo cơ chế thị trường theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ
sung 2020.
Cuối cùng là đối với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung
2020. Như đã phân tích ở trên, nhà ở là bất động sản và căn cứ vào BLDS 2015
hợp đồng thuê khoán là 1 dạng của hợp đồng thuê. Như vậy, căn cứ Điểm b
Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “1.
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: b) Hợp đồng cho thuê nhà, công
trình xây dựng;” và Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,
bổ sung 2020: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt
động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;
11

Assignment, Essay
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Kết hợp hai qui định trên, ta có thể kết luận
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất
động sản nhằm mục đích sinh lời.
Từ những quy định và phân tích trên, ta rút ra được qui định tổng quát về
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở theo pháp luật Việt Nam như sau: “Hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản cũng như hợp
đồng kinh doanh bất động sản với mục đích chủ yếu là sinh lời trong đó hợp
đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao đối tượng
hợp đồng là nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và
cho bên thứ 3 ( hay còn gọi lại bên thuê lại ) thuê lại nhà ở. Tuy nhiên, bên thuê
khoán vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng thuê khoán nhà ở
cho bên cho thuê khoán. Chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê khoán chính là
lợi ích mà bên thuê khoán được hưởng”.
1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở:
Do bản chất của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của giao dịch
dân sự như đã phân tích ở trên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng phải có các
điều kiện có hiệu lực cơ bản của một giao dịch dân sự qui định tại Điều 117
BLDS 2015 như sau:
“ 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù
hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm
của luật, không trái đạo đức xã hội.
12

Assignment, Essay
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo đó, để hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có hiệu lực. Về chủ thể, các
bên tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự ví dụ như quyền tham
gia quan hệ cho thuê khoán nhà ở và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này, quyền sở
hữu, quyền sử dụng đối với nhà ở..., năng lực hành vi dân sự đầy đủ vì hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở là giao dịch dân sự có liên quan đến bất động sản, vậy có
thể hiểu các chủ thể tham gia phải là người thành niên tức từ đủ 18 tuổi và có
nhận thức đầy đủ theo Khoản 2 Điều 20 BLDS 2015. Ngoài ra, các chủ thể tham
gia phải hoàn toàn tự nguyện tham gia hợp đồng cho thuê khoán nhà ở mà không
bị cưỡng ép, đe dọa, lừa dối… Về mục đích và nội dung, không được vi phạm
điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Luật ở đây không chỉ riêng BLDS
2015 mà cả chỉ chung tất cả các luật có liên quan như: BLDS 2015, Luật nhà ở
2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014… Về hình thức, hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở có đối tượng hợp đồng đặc biệt là nhà ở thì áp dụng qui định về
hình thức của luật chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 cụ
thể qui định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Về hình thức của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở qui định tại Khoản 2
Điều 122 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê
mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có
một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp
các bên có nhu cầu.”
13

Assignment, Essay
Đối với hợp đồng cho thuê khoán nhà ở không bắt buộc phải công chứng,
chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, vẫn có thể yêu cầu công chứng, chứng thực khi
các bên có nhu cầu. Hợp đồng cho thê khoán nhà ở có hiệu lực từ khi kí kết hợp
đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, do đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là nhà ở
thương mại như đã phân tích. Để hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có hiệu lực, đối
tượng của hợp đồng ( nhà ở ) cũng phải đáp ứng điều kiện của bất động sản đưa
vào kinh doanh qui định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện
sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình
xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ
cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”
1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam:
1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên:
Vì hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng là 1 dạng của hợp đồng kinh
doanh bất động sản dưới hình thức hợp đồng cho thuê. Cho nên các qui định về
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ căn cứ vào qui định của luật
chuyên ngành là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Hợp
14

Assignment, Essay
đồng cho thuê khoán và hợp đồng cho thuê lại đều là hợp đồng song vụ. Tức là
quyền của bên này là nghĩa vụ bên kia và ngược lại. Tuy nhiên, do tính chất đặc
biệt của hợp đồng này, ta có thể hiểu hợp đồng cho thuê khoán là hợp đồng
chính còn hợp đồng cho thuê lại là hợp đồng phụ theo Khoản 3,4 Điều 402
BLDS 2015. Vì vậy, sẽ có 1 số quyền, nghĩa vụ của trùng nhau giữa các bên:
Theo quy định tại Điều 26,29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,
bổ sung 2020, bên cho thuê khoán/bên thuê khoán có các quyền tương ứng với
nghĩa vụ của bên thuê khoán/thuê lại như sau như sau:
Quyền yêu cầu bên thuê khoán, bên thuê lại nhận nhà, công trình xây dựng
theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là quyền của bên cho thuê
khoán, bên thuê khoán để đảm bảo lợi ích cho bản thân và hạn chế tranh chấp
xảy ra. Thực tế, có rất nhiều trường hợp kí kết hợp đồng thuê và trì trệ nhận nhà.
Sau đó, lại lấy dí do là không sử dụng nhà trong thời gian chậm trễ và bên cho
thuê cũng không có yêu cầu nhận nhà. Nên không đồng ý thanh toán tiền nhà
trong khoảng thời gian chậm trễ. Nếu không sử dụng quyền yêu cầu này, với vị
thế bên cho thuê khoán có thể bị mất khoản lợi tức ( tiền thuê nhà ) do tài sản của
mình mang lại ( nhà ở ). Với vị thế bên thuê khoán cho bên thứ 3 thuê lại, có thể
vừa bị thiệt hại khoản tiền nhà phải đóng hằng tháng cho bên cho thuê khoán
cũng như khoản lợi ích chênh lệch giữa tiền thuê khoán và tiền thuê lại của bên
thuê lại. Tuy nhiên, rủi ro này thiên về mặt tranh chấp giữa các bên nhiều hơn là
mặt tài chính. Bởi lẽ, bên cho thuê khoán và bên thuê khoán khi kí kết hợp đồng
đều có nắm giữ số tiền cọc của bên thuê khoán, bên thuê lại. Giả sử trường hợp
trên có xảy ra, bên cho thuê khoán/ bên thuê khoán hoàn toàn có thể khấu trừ số
tiền thuê trong khoảng thời gian chậm trễ vào tiền cọc hoặc có thể từ chối trả lại
tiền cọc do bên thuê khoán/ bên thứ 3 vi phạm nghĩa vụ được nêu trong hợp
15

Assignment, Essay
đồng. Cách xử lí này hoàn toàn đúng pháp luật tuy nhiên rất dễ dẫn đến tranh
chấp giữa các bên dẫn đến khởi kiện tại Tòa án, trọng tài thương mại… Tùy
thuộc theo hợp đồng của các bên.
Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại thanh toán đủ tiền theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Quyền này tương ứng với nghĩa vụ
thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức
thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê khoán/thuê
khoán cũng như nghĩa vụ cơ bản của bên thuê khoán/ thuê lại vì việc đảm bảo
thực hiện các quyền, nghĩa vụ này có tính chất quyết định đến việc đạt được mục
đích của hợp đồng nên đây là quyền/ nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng. Theo như
bản chất hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, mục đích cơ bản của bên cho thuê
khoán/ thuê khoán là lợi ích mang lại từ tiền thuê/chênh lệch tiền thuê. Nếu bên
thuê khoán/thuê lại không thanh toán tiền thuê thì mục đích cơ bản trên sẽ không
đạt được. Vì việc đảm bảo thực hiện các quyền, nghĩa vụ này có tính chất quyết
định đến việc đạt được mục đích của hợp đồng nên đây là quyền/ nghĩa vụ cơ
bản của hợp đồng.
Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại bảo quản, sử dụng nhà, công trình
xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với nghĩa vụ bảo quản, sử
dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp
đồng. Về phần bảo quản, trong hợp đồng cho thuê lại giữa bên thuê khoán và bên
cho thuê lại, nghĩa vụ này thuộc về bên thuê khoán. Tuy nhiên, bên thuê khoán
cũng chỉ là bên thuê chứ không phải chủ sở hữu nhà ở và trong hợp đồng cho
thuê khoán giữa bên thuê khoán và bên cho thuê khoán cũng qui định rõ đây là
nghĩa vụ của bên cho thuê khoán. Mặc dù, căn cứ theo hợp đồng cho thuê khoán
và Khoản 3 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020,
16

Assignment, Essay
nghĩa vụ này hiển nhiên thuộc về bên cho thuê khoán. Tuy nhiên, khi thương
lượng hợp đồng giữa các bên, bên cho thuê khoán hoàn toàn có thể thương lượng
nghĩa vụ này sẽ được chuyển giao cho bên thuê khoán/thuê lại. Và căn cứ vào
điều này phát sinh quyền yêu cầu. Và tất nhiên do đây là hợp đồng song vụ, phát
sinh quyền của 1 bên đồng nghĩa với phát sinh nghĩa vụ đối với bên còn lại. Về
phần sử dụng nhà ở tức mục đích thuê, đặc biệt đối với hợp đồng cho thuê khoán
nhà ở vì bản chất hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là bên cho thuê khoán giao nhà
ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ 3 (
hay còn gọi lại bên thuê lại ) thuê lại nhà ở nhằm hưởng phần lợi ích chênh lệch.
Cho nên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở sẽ có mục đích sử dụng là cho thuê lại
đặc biệt khác với các hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường hay chính hợp đồng
cho thuê lại giữa bên thuê khoán với bên thuê lại có mục đích sử dụng là để ở,
kinh doanh…
Quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng
do lỗi của bên thuê gây ra. Đây là quyền để đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê
khoán nhằm duy trì sự ổn định trong sử dụng, khai thác của nhà ở hạn chế tối đa
các rủi ro hư hại về nhà ở mà không phải do lỗi của bên cho thuê khoán hay hao
mòn tự nhiên. Tương ứng với nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây
dựng do lỗi của mình gây ra và nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
ra của bên thuê khoán/thuê lại. Đối với bên thuê khoán đây là quyền/nghĩa vụ để
hạn chế rủi ro bị bên cho thuê khoán yêu cầu bồi thường thiệt hại của nhà ở do
lỗi của bên thuê lại. Trong trường hợp bên thuê lại có làm thiệt hại tới nhà ở, bên
thuê khoán có thể yêu cầu bên thuê lại bồi thường thiệt hại này. Sau đó, chuyển
giao khoản bồi thường này cho bên cho thuê khoán. Tuy nhiên, trên thực tế có
rất nhiều trường hợp bên thuê lại gây ra thiệt hại nhưng không bồi thường và cắt
17

Assignment, Essay
đứt liên lạc. Bên thuê khoán cũng tương tự cũng tương tự như vậy hoặc từ chối
bồi thường do không phải lỗi của mình. Trong các trường hợp này, đa số bên cho
thuê khoán phải gánh chịu khoản thiệt hại này có thể do trình tự giải quyết tranh
chấp quá lâu của Tòa án hoặc bên thuê khoán từ chối thanh toán… Vì vậy, để
hạn chế tối đa rủi ro này, trong các hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, bên cho thuê
khoán/thuê khoán thường yêu cầu 1 khoản tiền cọc khá lớn tương ứng với nó là 1
hợp đồng thuê dài hạn theo qui tắc 1 năm hợp đồng thuê tương ứng với 1 tháng
tiền cọc trên thị trường. Khoản tiền này có thể đảm bảo cho bên cho thuê khoán
chi phí để khắc phục thiệt hại trong các trường hợp như trên.
Quyền cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên
thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê. Đây là 1 quyền khá
đặc biệt của bên cho thuê khoán do quyền này liên quan đến quyền định đoạt tài
sản cụ thể ở đây là nhà ở cho thuê khoán chứ không gắn liền với nghĩa vụ của
các bên còn lại mà trái lại gắn liền với quyền của các bên còn lại. Bởi lẽ, cải tạo
nâng cấp mặc dù là quyền định đoạt tài sản của bên cho thuê khoán tuy nhiên
việc cải tạo, nâng cấp trong thời gian thuê rất có khả năng làm ảnh hưởng đến
quyền sử dụng của bên thuê khoán/thuê lại. Vì vậy, bên thuê khoán/thuê lại hoàn
toàn có quyền không đồng ý để bên cho thuê khoán sử dụng quyền này. Nói cách
khác, việc cải tạo nâng cấp trong thời gian thuê cần phải đảm bảo không gây
thiệt hại và được sự đồng ý của bên thuê khoán/thuê lại thì mới có thể tiến hành.
Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản
1 Điều 30 của Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi
bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
18

Assignment, Essay
“a) Thanh toán tiền thuê nhà chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh
toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho
thuê.
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà.
d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà đang thuê mà
không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng
ý bằng văn bản.”
Bên cho thuê khoán/thuê khoán chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng
cho thuê khoán trong 1 số trường hợp nhất định. Cụ thể bên thuê khoán/thuê lại
vi phạm nghĩa vụ tại Khoản 1 trong vòng 1 quý ( 3 tháng ) và Khoản 2,5 Điều 29
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và cố ý gây hư hỏng
nghiêm trọng đối với nhà thuê khoán thì lúc này bên cho thuê khoán/thuê khoán
được đơn phương chấm dứt hợp đồng và việc đơn phương này là hoàn toàn hợp
pháp. Đồng nghĩa với việc bên cho thuê khoán/thuê khoán có quyền không hoàn
trả lại số tiền cọc và không phải bồi thường bất cứ thiệt hại nào cho bên thuê
khoán/thuê lại mà việc đơn phương chấm dứt gây ra. Thậm chí, hoàn toàn có
quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại ngược lại theo Khoản 4 Điều 26 Luật Kinh
doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 trong trường hợp nhà ở bị hư
hỏng nghiêm trọng không thể tiếp tục sử dụng để cho thuê, yêu cầu lãi chậm trả
đối với số tiền thuê chưa thanh toán trong 1 quý…
Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại giao lại nhà khi hết thời hạn thuê;
trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà sau
khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng. Tương ứng với nghĩa vụ trả nhà
cho bên cho thuê khoán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê khoán.
19

Assignment, Essay
Khi hợp đồng cho thuê khoán hết hạn và các bên không có nhu cầu tiếp tục hợp
đồng. Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại bàn giao lại
nhà cho thuê theo hợp đồng cho thuê khoán. Trường hợp hợp đồng cho thuê
khoán không xác định thhời điểm đáo hạn hợp đồng, bên cho thuê khoán có
nghĩa vụ phải thông báo trước cho bên thuê khoán/thuê lại 06 tháng trước khi
tiến hành lấy lại nhà.
Các quyền khác của bên cho thuê khoán/thuê khoán tương ứng với các
nghĩa vụ tượng đương được thỏa thuận trong hợp đồng của bên thuê khoán/thuê
lại do bản chất hợp đồng cho thuê khoán là hợp đồng song vụ. Đây là điều khoản
mở của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 nhằm tôn
trọng, khuyến khích sự tự do thỏa thuận của các bên trên cơ sở tôn trộng quyền
lợi ích hợp pháp của các bên và không trái quy định pháp luật thể hiện nguyên
tắc ở Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là cũng là 1 dạng của giao dịch dân sự nên điều
khoản trên cũng thể hiện nguyên tắc cơ bản nhất của BLDS 2015 là nguyên tắc
tự do – thỏa thuận theo Khoản 2 Điều 3 BLDS 2015.
Theo qui định tại Điều 27,28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,
bổ sung 2020, bên thuê khoán/bên thuê lại có các quyền tương ứng với nghĩa vụ
của bên cho thuê khoán/thuê khoán như sau như sau:
Quyền yêu cầu bên cho thuê khoán giao nhà theo thỏa thuận trong hợp
đồng. Nếu như bên cho thuê khoán/thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê
khoán/thuê lại nhận nhà theo hợp đồng thì bên thuê khoán/thuê lại cũng có
quyền yêu cầu bên cho thuê khoán/thuê khoán giao nhà theo hợp đồng. Điều này
thể hiện nguyên tắc tự do – bình đẳng về quyền lợi, nghĩa vụ cũng như địa vị
pháp lí cả trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 lẫn
20

Assignment, Essay
BLDS 2015. Quyền này tương ứng với nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo thỏa
thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng công năng,
thiết kế. Đối với bên thuê khoán, mục đích thuê khoán nhà ở để cho thuê lại
kiếm lời. Nếu bên cho thuê khoán không giao nhà, có nguy cơ sẽ mất đi khoản
lợi nhuận có thể thu được từ việc cho thuê lại. Hoặc bị bên thuê lại yêu cầu bồi
thường thiệt hại phát sinh do không thể giao nhà theo hạn trong hợp đồng đã kí
kết giữa 2 bên,…Còn đối với bên thuê lại, bất kể mục đích thuê lại là để ở, để
kinh doanh… Đều không thể đạt được nếu bên cho thuê khoán/thuê khoán không
bàn giao đối tượng hợp đồng ( nhà ở ). Ngoài ra, còn có thể dẫn tới các thiệt hại
khác về vật chất – tinh thần như: mất doanh thu kinh doanh trong những ngày
chưa được bàn giao, không có chỗ để ở…
Quyền yêu cầu bên cho thuê khoán/thuê khoán cung cấp thông tin đầy đủ,
trung thực về nhà ở. Đây là quyền của bên thuê khoán/thuê lại để đảm bảo thực
hiện mục đích sử dụng của nhà ở và không bị thiệt hại. Đối với bên thuê khoán,
việc nắm được thông tin về nhà ở ( đối tượng hợp đồng ) là rất cần thiết. Điều
này cho phép bên cho thuê khoán dễ dàng đăng tải thông tin nhằm tìm kiếm,
khoang vùng đối tượng khách hàng tiềm năng trở thành bên cho thuê lại và thu
về lợi nhuận khi thỏa thuận của các bên được xác lập. Đối với bên cho thuê lại,
tương tự như bên thuê khoán. Việc nắm đầy đủ thông tin về nhà ở cho phép bên
cho thuê lại dễ dàng tính toán quy mô kinh doanh, cách bố trí vận hành kinh
doanh ( hàng quán, đại lý, kho bãi… ). Ngoài ra, gắn liền với quyền này là nghĩa
vụ phải cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở của bên cho thuê khoán
để tránh việc gây thiệt hại cho bên thuê lại. VD: nhà ở đang tranh chấp, bị kê
biên thi hành án, bị trưng dụng thu hồi nợ…
21

Assignment, Essay
Quyền được đổi nhà đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê
khoán/thuê khoán đồng ý bằng văn bản. Đây là quyền của bên thuê khoán/thuê
lại. Thể hiện nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận giữa các bên. Tuy là quyền
trong hợp đồng song vụ nhưng lại gắn liền quyền chứ không phải nghĩa vụ của
bên cho thuê khoán/thuê khoán. Cụ thể ở đây là quyền chấp thuận để bên thuê
khoán/thuê lại sử dụng quyền này. Với vị thế bên thuê khoán cần sự chấp thuận
của bên cho thuê khoán. Còn với bên thuê lại là sự chấp thuận của bên thuê
khoán.
Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà nếu có thỏa thuận trong hợp
đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Đây là đặc trưng của hợp
đồng cho thuê khoán nhà ở. Trong các hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường,
quyền cho thuê lại tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên. Bên thuê chỉ có thể
được cho thuê lại 1 phần hoặc toàn bộ diện tích khi có sự chấp thuận bằng văn
bản của bên cho thuê. Riêng với hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, có mục đích sử
dụng là cho thuê lại ngay từ đầu. Quyền này lập tức phát sinh ngay thời điểm kí
kết hợp đồng cho thuê khoán. Thông thường, quyền này thuộc về bên thuê
khoán. Bên thuê lại cũng có thể có quyền này trong 1 số trường hợp tùy thuộc
vào hợp đồng cho thuê lại của bên thuê khoán và bên thuê lại. Nếu hợp đồng cho
thuê lại cũng lại là 1 hợp đồng cho thuê khoán khác thì quyền này sẽ tiếp tục
phát sinh với bên thuê lại.
Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong
trường hợp thay đổi chủ sở hữu. Quyền và chế tài nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp
bên thuê khoán/thuê lại. Trên thực tế, trong rất nhiều trường hợp đang trong thời
hạn thực hiện hợp đồng thuê, bên cho thuê chuyển nhượng, tặng cho đối tượng
hợp đồng ( nhà ở ) cho 1 bên khác. Lúc này, chủ sở hữu đối tượng hợp đồng (
22

Assignment, Essay
nhà ở ) đã là 1 bên khác. Những thỏa thuận trước dăy giữa bên thuê khoán/thuê
lại với bên cho thuê khoán trước đây hoàn toàn không có liên quan hay ràng
buộc gì đối với chủ sở hữu mới. Trong trường hợp mục đích sử dụng dù là cho
thuê lại, kinh doanh… Việc thay đổi bên cho thuê phát sinh rất nhiều rắc rối như
là phải kí kết, thỏa thuận lại hợp đồng…Trong trường hợp không thể đạt được
thỏa thuận hay chủ sở hữu mới có nhu cầu khác với nhà ở, bên thuê khoán/thuê
lại buộc phải bàn giao nhà ở và có thể gây thiệt hại nặng nề cho hoạt động kinh
doanh của bên thuê khoán/thuê lại. Để tránh trường hợp tranh chấp phát sinh và
quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê khoán/thuê lại bị tổn hại. Nhà làm luật đã
thêm quyền này cho bên thuê nói chung và bên thuê khoán/thuê lại nói riêng
nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bên thuê.
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà trong trường hợp nhà bị hư hỏng
không phải do lỗi của mình gây ra. Không phải lỗi của bên thuê tức là bao gồm
cả lỗi bên cho thuê, sửa chữa định kì và hao mòn tự nhiên. Quyền này tương ứng
nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê. Và
nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa
thuận của bên cho thuê khoán. Quyền này của bên thuê khoán/thuê lại nhằm đảm
bảo sử dụng nhà ở ổn định, lâu dài phục vụ cho mục đích thuê: cho thuê lại, kinh
doanh…
Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
Thiệt hại nói chung tức là bao gồm tất cả các loại thiệt hại mà được chứng minh
cụ thể do bên cho thuê khoán gây ra.VD: Thiệt hại do bên cho thuê chậm trễ bàn
giao nhà ở, thiệt hại do bên cho thuê khoán không thực hiện sửa chữa, bảo trì
định kì hoặc theo thỏa thuận, cung cấp thông tin sai sự thật…
23

Assignment, Essay
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều
30 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Bên thuê có
quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có
một trong các hành vi sau đây:
“a) Không sửa chữa nhà khi nhà không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc
gây thiệt hại cho bên thuê;
b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của
người thứ ba.”
Bên thuê khoán/thuê lại chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê
khoán trong 1 số trường hợp nhất định. Cụ thể bên cho thuê khoán/thuê khoán vi
phạm nghĩa vụ tại Khoản 2,3 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,
bổ sung 2020 hoặc tăng giá thuê nhà đối với nhà thuê khoán bất hợp lí, quyền sử
dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Thì lúc này bên thuê khoán/thuê lại
được đơn phương chấm dứt hợp đồng và việc đơn phương này là hoàn toàn hợp
pháp. Đồng nghĩa với việc bên cho thuê khoán/thuê khoán buộc phải hoàn trả lại số
tiền cọc và phải bồi thường bất cứ thiệt hại nào cho bên thuê khoán/thuê lại mà việc
đơn phương chấm dứt gây ra theo Khoản 5 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản
2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Các quyền khác trong hợp đồng tương ứng với các nghĩa vụ tương đương
được thỏa thuận trong hợp đồng tương tự như các quyền khác của bên cho thuê
khoán/thuê khoán. Thể hiện các nguyên tắc cơ bản về tự do, thỏa thuận trong
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở.
24

Assignment, Essay
1.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở:
Theo pháp luật hiện hành của Việt Nam, nội dung của hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở nói riêng và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung. Được qui
định tại 2 VBQPPL là: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung
2020 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về áp dụng các
loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản:
“ 1. Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm
theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương
thảo, ký kết hợp đồng.
2. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản
trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm
có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47
và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung
2020. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng
không được trái với quy định của pháp luật.”
Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở phải có các nội dung chính theo quy định
tại Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá cho thuê;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
25

Assignment, Essay
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10.Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11.Giải quyết tranh chấp;
12.Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.”
Ngoài những điều khoản được nêu ở 2 VBQPPL trên, hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở phải lưu ý 1 vài nội dung sau:
Thứ nhất, thời hạn thuê. Cũng như hợp đồng thuê khoán tài sản, hợp đồng
thuê khoán nhà ở là bên cho thuê khoán giao nhà cho bên thuê khoán sử dụng
nhà vào mục đích cho thuê lại trong một thời gian nhất định gọi là thời hạn thuê
nhà. Khi hết thời hạn này mà các bên không tiếp tục kí kết thì hợp đồng mặc
nhiên chấm dứt. Thông thường, thời hạn thuê sẽ là 03-05 năm tùy theo thỏa
thuận của các bên. Trên thực tế, các bên thường sử dụng thời hạn thuê để xác
định số tiền cọc theo nguyên tắc thuê 1 năm thì cọc 1 tháng. So sánh với các quy
định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 về thời hạn
thuê nhà ở cho phép, khuyến khích sự thỏa thuận của các bên. Thông lệ trên là
hoàn toàn được cho phép. Trên thực tế các bên thỏa thuận khi hết hạn hợp đồng
sẽ tiếp tục kí kết và thực hiện theo như hợp đồng cũ hoặc có 1 số sự thay đổi nhỏ
về giá thuê, phạt vi phạm,… Tuy nhiên, hầu như các bên không ký lại hợp đồng
và tiếp tục thực hiện dựa trên hợp đồng cũ. Điều này có thể đem lại rủi ro khi
phát sinh tranh chấp. Các bên sẽ không thể sử dụng hợp đồng cũ đã hết hạn làm
căn cứ pháp lí để yêu cầu Tòa án, Trong tài can thiệp.
Thứ hai, trượt giá thuê hằng năm. Vì pháp luật hiện hành chưa có qui định
cụ thể và những vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà thường là do các bên
thỏa thuận chứ không có 1 khuôn mẫu nhất định nào. Cho nên câu hỏi giá thuê
26

Assignment, Essay
nhà nên tăng bao nhiêu sau bao lâu đang là câu hỏi phổ biến của rất nhiều bên
cho thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà nói chung và hợp đồng thuê khoán nhà nói
riêng. Thông thường, đa số mọi người vẫn hay đơn giản nghĩ rằng giá thuê nhà
(hay giá cả nói chung) sẽ “tất nhiên” tăng theo thời gian do lạm phát, trượt giá...
Ví dụ như, nếu năm 2012 giá một tô phở là 30.000 đồng, thì có thể qua năm
2013 giá sẽ là 32.000 đồng. Tăng khoảng 10%. Theo lẽ đó, các bên thường áp
dụng mức trượt giá 5-15%/năm vào các hợp đồng cho thuê nhà. Và tất nhiên,
hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không phải ngoại lệ.
1.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan
Tuy có ba bên trong hợp đồng cho thuê khoán nhà ở nhưng chỉ có bên cho
thuê khoán, bên thuê khoán có nghĩa vụ nộp lệ phí môn bài, thuế GTGT , thuế
TNCN (hoặc thuế TNDN). Cụ thể như sau:
Đối với thuế TNCN (hoặc thuế TNDN):
- Trong trường hợp bên cho thuê khoán, bên thuê khoán là cá nhân, hộ kinh
doanh có thu nhập từ tiền thuê khoán, khoản lợi ích đến từ chênh lệch giữa tiền
thuê lại và tiền thuê khoán thuộc thu nhập chịu thuế TNCN căn cứ Điểm a
Khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2009 sửa đổi, bổ sung 2012 thì bên
cho thuê khoán, bên thuê khoán có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN. Căn cứ Điểm
b Khoản 3 Điều 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2009 sửa đổi, bổ sung 2012,
mức thuế suất cho bên cho thuê khoán, bên thuê khoán trong trường hợp này sẽ
là 5%. Tuy nhiên, theo Khoản 3 Điều 8 Thông tư 40/2021/TT-BTC cá nhân, hộ
kinh doanh có thu nhập từ dưới 100 triệu/năm hoặc 8,4 triệu/tháng thì rơi vào đối
tượng không phải nộp thuế TNCN theo hướng dẫn của Điểm c Điều 9 Thông tư.
Trong trường hợp này, cá nhân, hộ kinh doanh không phải kê khai và nộp thuế
thu nhập cá nhân. Ngoài ra, trên thực tế cũng có trường hợp các bên thoả thuận
27

Assignment, Essay
trong hợp đồng cho thuê khoán, bên thuê khoán hoặc bên thuê lại có nghĩa vụ kê
khai, nộp thuế thay cho bên cho thuê khoán, bên thuê khoán trong trường hợp
bên cho thuê khoán, bên thuê khoán có thu nhập cao hơn mức miễn trừ nêu trên.
Phương pháp tính thuế trong trường hợp trên cũng được qui định cụ thể tại Điều
8 Thông tư 40/2021/TT-BTC.
- Đối với trường hợp bên cho thuê khoán, bên thuê khoán là doanh nghiệp,
tổ chức, thu nhập từ tiền thuê khoán, khoản lợi ích đến từ chênh lệch giữa tiền
thuê lại và tiền thuê khoán là thu nhập chịu thuế TNDN căn cứ Khoản 2 Điều 3
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2009 sửa đổi, bổ sung 2013. Thuế suất phụ
thuộc vào tổng doanh thu của doanh nghiệp theo Điều 10 Luật Thuế thu nhập
doanh nghiệp 2009 sửa đổi, bổ sung 2013.
Đối với thuế giá trị gia tăng:
- Tương tự như thuế thu nhập cá nhân, căn cứ Khoản 3 Điều 8 Thông tư
40/2021/TT-BTC cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ dưới 100 triệu/năm
hoặc 8,4 triệu/tháng thì rơi vào đối tượng không phải nộp thuế GTGT dù căn cứ
theo Khoản 3 Điều 8 và Điều 3 Luật Thuế giá trị gia tăng 2009 sửa đổi, bổ sung
2013 hoạt động cho thuê khoán nhà ở cũng rơi vào đối tượng chịu thuế GTGT
với mức thuế suất 10%. Và trường hợp kê khai hộ cũng tương tự thuế TNCN.
- Nhưng riêng đối với tổ chức, doanh nghiệp, bất kể thu nhập chịu thuế
GTGT thu được từ hoạt động cho thuê khoán nhà ở là bao nhiêu thì đều phải
chịu thuế GTGT với mức thuế suất là 10% căn cứ Khoản 3 Điều 8 Luật Thuế giá
trị gia tăng 2009 sửa đổi, bổ sung 2013.
Đối với lệ phí môn bài:
28

Assignment, Essay
- Đối với cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ trên 100 triệu/năm hoặc 8,4
triệu/tháng được miễn lệ phí môn bài căn cứ Khoản 1 Điều 3 Nghị định
139/2016/NĐ-CP.
- Đối với cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập trên mức nêu trên thì mức lệ
phí môn bài sẽ phụ thuộc vào doanh thu. Mức lệ phí cụ thể được qui định chi tiết
ở Khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP.
- Đối với tổ chức, doanh nghiệp mức lệ phí môn bài sẽ phụ thuộc vào quy
mô vốn điều lệ, vốn đầu tư hoặc chức năng của nhà ở. Mức cụ thể được qui định
tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP.
1.3. Xác định tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng:
1.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến
Thông qua 1 số bản án được khảo sát1
, chọn lọc cho thấy một số dạng
tranh chấp điển hình trong hợp đồng cho thuê trong kinh doanh bất động sản nói
chung và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở nói riêng như sau:
i. Dạng tranh chấp không bàn giao, trả lại nhà ở đã thuê và không
thanh toán tiền thuê nhà ở theo hợp đồng cho thuê khoán nhà ở.
ii. Dạng tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán phát sinh từ hợp đồng cho
thuê khoán nhà ở .
iii. Dạng tranh chấp về chấm dứt hợp đồng cho thuê khoán nhà ở.
iv. Dạng tranh chấp về đình chỉ thực hiện hợp đồng cho thuê khoán nhà
ở và xử lý biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
1.3.2. Một số bất cập tồn tại
Thứ nhất, về vấn đề phát sinh tiền lãi chậm trả trong quá trình thực hiện hợp
đồng do chậm thanh toán và phạt vi phạm.
1
Các bản án tại Mục D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
29

Assignment, Essay
Thứ hai, về vấn đề trượt giá hằng năm phụ thuộc quá nhiều vào sự thỏa thuận
cũng như ý chí của các bên dẫn đến tình trạng bất hợp lí cao hơn mức thường
được áp dụng làm quy chuẩn cho trượt giá là lạm phát hằng năm thậm chí có một
số trường hợp mức trượt giá hằng năm cao hơn lãi suất cho phép của BLDS.
Thứ ba, về quy tình tố tụng tại Tòa khi giải quyết tranh chấp. Thủ tục còn
rườm rà, tốn thời gian. Tòa chưa “mạnh dạn áp dụng” thủ tục tố tụng rút gọn,
xem xét một cách khách quan, đầy đủ, và toàn diện các tình tiết của vụ án dẫn
đến tình trạng “hủy án” khi bản án cấp sơ thẩm bị kháng cáo hoặc kháng nghị lên
cấp phúc thẩm hay các thủ tục tố tụng đặc biệt khác dẫn đến tình trạng giải quyết
vụ án kéo dài, trì trệ.
1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện
Để giải quyết các tranh chấp, bất cập nêu trên, nhóm tác giả kiến nghị hoàn
thiện pháp luật chặt chẽ hơn, tối ưu hơn như sau:
Sửa đổi, bổ sung các QPPL một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm tạo một khuôn
khổ pháp lí tiêu chuẩn cho các bên về các vấn đề có liên quan đến hợp đồng cho
thuê khoán nhà ở như: trượt giá tiền thuê, phát sinh lãi chậm trả,… Nhằm hạn
chế việc quá phụ thuộc vào thỏa thuận, ý chí giữa các bên làm phát sinh các
trường hợp trượt giá cao hơn mức lãi suất qui định tại BLDS, xung đột quyền và
lợi ích giữa hợp đồng chính và phụ lục hợp đồng…
Bổ sung những trường hợp áp dụng thủ tục rút gọn, án lệ. Qui định cụ thể
những trường hợp cần áp dụng giải quyết nhanh chóng nhằm tinh giảm qui trình
tố tụng cũng như trả lại quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên một cách nhanh
chóng.
Cải thiện chất lượng cũng như năng suất làm việc của đội ngũ Tòa án nhằm
đảm bảo tính khách quan, đầy đủ và toàn diện trong nhận định của Tòa án. Tránh
30

Assignment, Essay
các trường hợp bị kháng cáo, kháng nghị lên cấp phúc thẩm hay các qui trình tố
tụng đặc biệt như tái thẩm, giám đốc thẩm làm kéo dài qui trình tố tụng.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong áp dụng hợp đồng cho thuê khoán nhà
ở, nhóm tác giả đã xử lí các vấn đề xoay quanh việc áp dụng hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở theo ba giai đoạn: xác lập, xây dựng và thực hiện.
Đầu tiên trong giai đoạn xác lập hợp đồng, các bên cần nắm rõ các vấn đề
cơ bản cần biết về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở trước khi bước vào quan hệ
cho thuê khoán nhà ở bằng cách phân tích, tổng hợp các qui định cụ thể của pháp
luật Việt Nam về khái niệm, đối tượng và căn cứ phát sinh hiệu lực hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở đã được cụ thể hoá ở BLDS 2015, Luật nhà ở 2014 sửa
đổi, bổ sung 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Cụ thể, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là một . dạng của hợp đồng thuê khoán
tài sản cũng như hợp đồng kinh doanh bất động sản với mục đích chủ yếu là sinh
lời trong đó hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê khoán
giao đối tượng hợp đồng là nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác
quyền sử dụng và cho bên thứ 3 (hay còn gọi lại bên thuê lại) thuê lại nhà ở. Tuy
nhiên, bên thuê khoán vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng
thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán. Chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền
thuê khoán chính là lợi ích mà bên thuê khoán được hưởng. Thêm vào đó, để
hợp đồng phát sinh cần đáp ứng các điều kiện về chủ thể, hình thức, mục đích
của hợp đồng cũng như điều kiện về đối tượng hợp đồng (nhà ở).
Tiếp theo là giai đoạn xây dựng hợp đồng, để xây dựng một hợp đồng có
giá trị ứng dụng cao phải bắt đầu từ việc xây dựng các điều khoản chặt chẽ, đúng
pháp luật và mang tính bảo hộ quyền lợi hợp pháp cao. Muốn hiện thực hoá điều
31

Assignment, Essay
này, các bên cần phải nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình cũng như những tình
huống hay rủi ro pháp lí có thể xảy ra trong quá trình thực hiện các quyền và
nghĩa vụ và hướng giải quyết các tình huống, rủi ro này. Ngoài ra còn có các nội
dung cơ bản mà một hợp đồng kinh doanh bất động sản cần có và các loại thuế,
phí có liên quan. Thông qua so sánh, đối chiếu, phân tích và tổng hợp các qui
định pháp luật từ các văn bản QPPL có liên quan, bài luận đã giải quyết dứt điểm
các vấn đề nêu trên bằng các đưa ra dự đoán các tình huống, rủi ro pháp lí có thể
xảy ra khi các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ cũng như hướng giải quyết thực
tế, liệt kê các nội dung cơ bản cần phải có cũng như các nội dung cần đặc biệt
chú ý và các loại thuế, phí như thuế TNCN, TNDN, GTGT, lệ phí môn bài trong
từng trường hợp cụ thể làm tiền đề, cơ sở cho việc xây dựng các điều khoản phục
vụ giai đoạn xây dựng hợp đồng hoàn chỉnh.
Trong thực tế thực hiện hợp đồng, xuất hiện một số dạng tranh chấp phổ
biến cũng như bất cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam chủ yếu là do xung đột
quyền và lợi ích của các bên. Và Toà án tỏ ra khá nhập nhằng, chưa thống nhất
trong việc xác định tiền lãi chậm trả phát sinh. Toà án vẫn chưa mạnh dạn áp
dụng thủ tục rút gọn cũng như thật sự xem xét toàn diện và khách quan các bản
án dẫn đến tình trạng “huỷ án” làm kéo dài trì trệ quá trình xét xử. Về vấn đề
trượt giá tiền thuê hằng năm cũng chưa có quy định cụ thể phụ thuộc quá nhiều
vào ý chí chủ quan của các bên dẫn đến nhiều mức trượt giá chưa thật sự hợp lí
so với mức lạm phát hằng năm nhiều trường hợp thậm chí cao hơn mức lãi suất
cho phép quy định tại BLDS 2015.
32

Assignment, Essay
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
Bất động sản hình thành trong tương lai không phải là một khái niệm lạ
lẫm mà rất đỗi quen thuộc đối với thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam
nói riêng hay xã hội Việt Nam nói chung. Thậm chí Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 còn dành hẳn một điều khoản2
để định nghĩa
khái niệm này và Chương III để quy định chi tiết về vấn đề kinh doanh bất động
sản hình thành trong tương lai. Chương II của bài luận này sẽ đi sâu vào tìm hiểu
mẫu hợp đồng chuyên dụng đặc thù cho của quan hệ cho thuê nhà ở hình thành
trong tương lai, một hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương
lai.
Về bản chất, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng gần
giống như hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường xác định thời điểm phát sinh
hiệu lực là một mốc thời gian nhất định sau khi kí kết. Tuy nhiên, điểm khác biệt
lớn nhất nằm ở đối tượng của hợp đồng. Nếu như đối với hợp đồng cho thuê nhà
ở thông thường đối tượng của hợp đồng là nhà ở có sẵn3
thì đối với hợp đồng
cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình
thành trong tương lai tức nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng4
.
Sự phổ biến của quan hệ cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai trên thị
trường kinh doanh bất động sản Việt Nam nói riêng hay xã hội Việt Nam nói
chung dẫn tới nhu cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng một cách chuẩn
2
Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
3
Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
4
Điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh
bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
33

Assignment, Essay
chỉnh, hạn chế rủi ro nhất có thể. Vì hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong
tương lai và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là hai dạng đặc biệt của hợp đồng
cho thuê nhà ở, các vấn đề cần lưu ý như: căn cứ phát sinh hiệu lực, quyền và
nghĩa vụ các bên cũng như các tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra và hướng
giải quyết, các loại thuế phí có liên quan… gần như là tương tự nhau. Vì vậy ở
Chương II, nhóm tác giả sẽ không nêu lại chi tiết những gì đã có ở Chương I mà
chỉ nêu vắn tắt, tổng quát. Tập trung trình bày những điểm khác biệt so với
Chương I như: qui định của pháp luật, điều kiện đặc biệt để đưa bất động sản
hình thành trong tương lai vào kinh doanh, cũng như các quyền và nghĩa vụ đặc
biệt… Nhóm tác giả cũng sẽ nêu những dạng tranh chấp, bất cập riêng biệt của
pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và lấy đó làm
cơ sở để đưa ra kiến nghị hoàn thiện.
2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng
2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam
Tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở được nêu ở Chương 1, hợp
đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng chưa có qui định cụ thể. Mà
được suy ra từ sự kết hợp các qui định khác nhau từ các chuyên ngành luật khác
nhau. Cụ thể như sau:
Cũng như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở hình
thành trong tương lai cũng là 1 dạng của giao dịch dân sự. Vì vậy, để suy ra quy
định về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, ta vẫn sẽ bắt đầu từ
BLDS 2015. Theo như các qui định tại Điều 472 BLDS 2015 về hợp đồng cho
thuê tài sản nói chung: “ Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn,
bên thuê phải trả tiền thuê. ”, tại Khoản 2 Điều 105 BLDS 2015: “ Tài sản bao
34

Assignment, Essay
gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có
và tài sản hình thành trong tương lai. ” và tại Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015: “
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài
sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác
lập giao dịch ”. Kết hợp ba khái niệm này, ta có thể suy ra hợp đồng cho thuê
nhà ở hình thành trong tương lai là 1 dạng của hợp đồng cho thuê tài sản. Tài sản
ở đây tồn tại dưới dạng đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai.
Tiếp theo là các qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ
sung 2020, Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung
2020 về đôi1 tượng của hợp đồng : “ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ”.
Cũng như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở được nêu ở Chương 1, căn cứ
Điểm b Khoản 1 Điều 17 và Khoản 1 Đièu 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
sửa đổi, bổ sung 2020. Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng
là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Tổng hợp các khái niệm và phân tích trên, ta có khái niệm hoàn chỉnh về
hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “ Hợp đồng cho
thuê nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất
động sản cũng như hợp đồng cho thuê tài sản với mục đích chủ yếu là kiếm lời
trong đó hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà ở hình thành trong tương lai ( bất
động sản hình thành trong tương lai dưới dạng tài sản chưa hình thành ) tại thời
điểm hình thành hoặc một thời điểm khác sau hình thành tùy thuộc vào sự thỏa
thuận của các bên cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả
tiền thuê.
35

Assignment, Essay
2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực:
Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở được nêu ở Chương 1 đều là hợp đồng kinh doanh bất động sản (
một dạng của giao dịch dân sự ) => Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong
tương lai cũng có những điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích, hiệu lực và
hình thức tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở. Sự khác biệt duy nhất do
tính chất đặc biệt của hợp đồng này là điều kiện của bất động sản hình thành
trong tương lai được đưa vào kinh doanh qui định tại Khoản 1 Điều 55 Luật
Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với
trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc
hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự
án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình
thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành
xong phần móng của tòa nhà đó.”
2.1.3. Trình tự nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
tương ứng theo tiến độ
Căn cứ Nghị định 209/NĐ-CP/20045
và Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
371-2006, trình tự nghiệm thu chi tiết mà bên cho thuê nhà nhà ở hình thành
trong tương lai cần phải đáp ứng để được cấp văn bản nghiệm thu thoả mãn là
điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Chi tiết
trình tự cụ thể như sau:
5
Điểm d Khoản 2 Điều 24 Nghị định 209/NĐ-CP/2004
36

Assignment, Essay
Bước 1: Kiểm tra tại chỗ đối tượng nghiệm thu: bộ phận công trình xây
dựng, giai đoạn thi công xây dựng, thiết bị chạy thử đơn động không tải, thiết bị
chạy thử liên động không tải;
Bước 2: Kiểm tra các hồ sơ ghi trên;
Bước 3: Trong khi nghiệm thu, trường hợp cần thiết có thể tiến hành thêm
các công việc kiểm định sau:
- Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng, chất lượng các đối tượng nghiệm
thu với số liệu ghi trong biên bản, tài liệu trình để nghiệm thu;
- Yêu cầu nhà thầu xây lắp lấy mẫu kiểm nghiệm từ đối tượng nghiệm thu
ở công trình để thí nghiệm bổ xung;
- Thử nghiệm lại đối tượng nghiệm thu;
- Kiểm tra mức độ đúng đắn của những kết luận ghi trong biên bản nghiệm
thu vật liệu, thiết bị, sản phẩm chế tạo sẵn trước khi sử dụng; biên bản
nghiệm thu công việc xây dựng; biên bản nghiệm thu lắp đặt tĩnh thiết bị
có liên quan, các kết quả thí nghiệm có liên quan đến chất lượng đối tượng
nghiệm thu do nhà thầu xây lắp thực hiện và cung cấp.
Bước 4: Đối chiếu các kết quả kiểm tra, kiểm định với tài liệu thiết kế
được duyệt, yêu cầu của các tiêu chuẩn kĩ thuật chuyên môn khác có liên quan,
các tài liệu hướng dẫn hoặc các tiêu chuẩn kĩ thuật vận hành thiết bị máy móc để
đánh giá chất lượng.
Bước 5: Trên cơ sở đánh giá chất lượng ban nghiệm thu đưa ra kết luận:
Trường hợp thứ nhất: Chấp nhận nghiệm thu các đối tượng đã xem xét và lập
biên bản theo một trong các mẫu do chủ đầu tư quy định.
Trường hợp thứ hai: Không chấp nhận nghiệm thu khi các đối tượng chưa thi
công xong, thi công sai hoặc có nhiều chỗ sai với thiết kế được duyệt, hoặc
37

Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam

Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam

Similar to Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam