Perché AD Credit Solution tiene in considerazione i beni immobili di aziende e soci e come li analizza all'interno di una valutazione complessa e mai come oggi fondamentale: la solidità e solvibilità di un cliente per il credit management.

1. AD Studio
I Beni Immobili
Valore del dato nella valutazione sulla
solvibilità

2. Nelle attuali condizioni di mercato, sempre più critiche, i beni immobili
costituiscono una risorsa importante per determinare la solvibilità
aziendale, e la loro verifica è da noi sistematicamente effettuata.
Il contesto in cui i beni si trovano (ad esempio se sono stati acquistati o
ricevuti in eredità o donazione, se vengono alienati, se sono gravati da
mutui o da convenzioni patrimoniali, la loro entità e consistenza)
concorre a determinare criteri ed evidenze di maggiore o minor favore.
Una prima fondamentale considerazione è che la disponibilità di beni
immobili è condizione essenziale per ottenere credito in ambito
bancario con tutti i benefici conseguenti.
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I Beni immobili

3. In presenza di beni immobili in AD Credit Solution verifichiamo anche
• Quando sono stati acquistati. Possono essere infatti indicatori di
consistenti margini di reddito, costituiscono investimenti in beni
durevoli che garantiscono banche e fornitori).
• Se sono stati ereditati - indicano una situazione di provenienza di
persone benestanti.
• Se vi sono mutui, da quando e di che entità poiché evidenziano i
limiti del livello di garanzia e l’impegno economico in corso.
• Se sono in comproprietà, usufrutto, oppure gravati da TRUST o da
Convenzioni Patrimoniali, nel qual caso non costituiscono alcuna
garanzia.
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4. • Se sono liberi da vincoli oppure gravati da decreti ingiuntivi bancari,
decreti ingiuntivi effettuati da privati e da aziende, pignoramenti, mutui
ipotecari/fondiari, revoche
• Rileviamo frequentemente ipoteche legali. Sono dati che teniamo in
considerazione limitata: si tratta infatti spesso di una procedura
automatica che viene attuata per somme dovute a qualsiasi titolo allo
Stato. Quasi mai rappresenta uno specchio della reale solvibilità
dell’azienda in quanto potrebbe essere oggetto di contestazioni, anche
fondate, e molte volte sono la conseguenza di eventi marginali, esempio
un bollo non pagato, una cartella esattoriale errata, ecc.
• Rileviamo anche i beni dei soci di SPA o SRL: anche se non garantiscono
direttamente i fornitori, garantiscono le banche e determinano una
maggior autonomia e disponibilità di accesso al credito.
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5. Ne conseguono valutazioni molto attendibili
• Per un negozio i locali di proprietà significano che la ditta non ha da sottostare alla
dipendenza e al costo dell’affitto, fa più utili, ha maggiore accesso al credito
bancario e maggiore stabilità territoriale in quanto non può essere sfrattata inoltre
vi sono casi di continui investimenti immobiliari basati su attività apparentemente
modeste (il titolare di una macelleria che negli ultimi 5 anni ha acquistato quattro
appartamenti, può essere un esempio di solvibilità non ordinariamente evidente)
• I beni del titolare o dei soci garantiscono gli istituti bancari ed incrementano la
disponibilità di credito.
• Sono importanti l’entità e la consistenza dei beni immobili in leasing : in genere il
costo del leasing immobiliare abbassa l’utile, ma costituisce una capitalizzazione
progressiva che si concretizza nel momento del riscatto finale dell’immobile.
Anche in seguito occorre tenere conto che il bene riscattato (in genere all’ 1%
dell’importo contrattuale ) ha in realtà un valore molto maggiore, per cui
costituisce garanzia in ambito bancario e per i fornitori.
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6. • In caso di difficoltà finanziarie i soci utilizzano i loro beni personali
alienandoli o accendendo mutui per ottenere liquidità da immettere nella
società.
• Nel caso in cui uno o più soci di una ditta di persone (Sas, Snc…) siano
proprietari degli immobili dove la ditta opera, e percepiscano dalla ditta
l’affitto dei locali si mette in luce una forma di utile mascherato.
• Molte società di capitali evidenziano tra i costi di esercizio la voce “utilizzo
di beni di terzi“ per importi considerevoli. Ad una attenta analisi e con
verifiche incrociate si scopre che la ditta paga l’affitto a una immobiliare a
sua volta facente capo agli stessi soci ed anche in questo caso si tratta di
una forma di utile mascherato.
• Eloquente il caso di un soggetto in difficoltà finanziarie che dona tutti i
beni alla moglie per metterli “al sicuro” da eventuali azioni di creditori.
Illustreremo casistiche specifiche in cui i beni immobili hanno giocato un
ruolo essenziale nel determinare la maggiore o minore solvibilità del cliente.
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