AAR14_Kvantifierade_Planvillkor_III

Kvantifierade planvillkor
– en jämförande studie mellan svensk
och schweizisk praxis inom planområdet
Slutrapport AAR_2014

Kvantifierade planvillkor | 2AAR_2014
Abstract
In this comparative study between Swedish and Swiss (city of Zürich) city
planning, we have focused on how different zoning policies forms economic
incentives, that later influence decision making amongst developers and ar-
chitects, when individual building projects are designed.
The study suggests that the Swedish policies practiced in most modern
Swedish Detaljplan’s (regulating body for zoning) stand out compared to the
swiss counterparts in that they:
• Are more detailed, cover a smaller footprint and tend to use fixed
limits for its land use, rather than a more dynamic limit (ex. 70 per-
cent of an area can be built on).
• Favour large industrial developers rather than small entrepreneurs.
• Have poorer balance between building requirements and market’s
ability to pay.
• Favour some building typologies more than others.
• Leave little room for the architect to adapt the project underway – at
least not without growing costs.
• Shift focus to costs rather than value.

When combined these factors build up costs and risks in the Swedish model,
making developers more reluctant to invest in new projects even with under-
laying demand. As the Swedish model expects a developer to go through the
entire planning process – this makes it harder for small developers to partici-
pate – and thus favours big scale developers.
The model also renders much of the value an architect brings to a project as
“invisible”, when the economic logic invoked by the model returns it as a cost
for the developer.
The study suggests that Swedens failure to produce dwellings both in terms
of quantity and quality, in part could be found in the planning process and it’s
zoning policies.

1. Inledning 4
Syfte 4
Studiens upplägg och disposition 4
Rapportens disponering 5
Metod 5
Problemformuleringar 6
Definitioner och begrepp 6
2. Bakgrund 8
Utmaningar 8
Varför Schweiz? 9
Varför byggrätt? 9
3. Connecting the dots… 10
Arkitekturscenen Schweiz 10
Att vara arkitekt i Schweiz 10
Fast i den svenska planprocessen 11
4. Läget i Sverige 12
Bostadsbristen 12
Processfrågan 13
Demokrati 14
Innovationer, kvalité och optimering 15
Konkurrensen och produktionstakten 15
Detaljplanens utveckling:
från markanvändning till gestaltning 16
Teknikutvecklingen 17
5. Stadsbyggande i Schweiz,
exempel Stadt Zürich 18
Introduktion 18
Exempelprojekt inom BZO-Zürich 20
Mehrfamilienhaus Rondo 20
Ombyggnad kontor till bostad,
Habsburgstrasse, Zürich 21
6. Modeller för byggrätt 23
Principer och utgångspunkter
för en ny byggrätt: 23
Abstraktion och mätbarhet 23
Öppen vs sluten process 23
Viktade respektive generella krav 24
Kriterier – för en god hållbar
arkitektur och stadsbyggnad 24
Rumslig variation och tydligt
definierade rum 25
Socialt imperativ 25
Ljus och rymd 26
Energi 26
7. Analys av byggrätt:
Sverige och BZO Zürich 27
Byggrätten i Schweiz 27
Byggrättens konstruktioner i Sverige 29
Variationer i svenska konstruktioner
av byggrätt 30
Spelteoretisk analys av incentiv i
byggrätt och markprissättning 33
Typfall 1 – rådande svensk praxis 34
Typfall 2 – den procentuella
byggrätten 35
Typfall 3 – den frånkopplade
byggrätten 35
Modell för en ny byggrätt i Sverige 35
Möjliga tillämpningar av modellen 37
8. Avslutande diskussion 39
Om författarna 40
Litteratur 41
Innehåll
– en jämförande studie mellan svensk
och schweizisk praxis inom planområdet.
Slutrapport AAR_2014

1. Inledning
Denna studie är gjord av arkitekter och i hög grad också skriven för arkitekter.
Vår förhoppning är ändå att den kan intressera en allmänhet med intresse för
samhällsbyggnad, bostadsbristen och arkitektur rent generellt. Den är base-
rad på våra praktiska erfarenheter som verksamma arkitekter i de två länder
studien berör: Sverige och Schweiz. Tack vare AAR14 medlen har vi nu kun-
nat utveckla, artikulera och till dels också belägga våra tidigare erfarenheter
och observationer.
Vi ska inte sticka under stol med att många av dessa erfarenheter bottnar i en
djup frustration över tillståndet i den svenska samhällsbyggnadssektorn. Som
vi menar idag misslyckas i att tillvarata arkitektens potential som värdeska-
pare i plan- och byggprocessen. Resultatet är bekymrande inte minst i ljuset
av de stora samhällsutmaningar vi står inför, i form av hållbarhetsfrågan och
bostadskrisen i våra storstadsråden — vi får inte den stad vi betalar för och vi
bygger inte den innovativa hållbara stad vi hade kunnat.
Genom exempel från Schweiz – som har en av världens starkaste arkitektur-
scener – har vi prövat att bättre förstå och identifiera de problem som slår
knut på den svenska planprocessen. Och vi har hittat skillnader inte minst
inom ett område som vi som arkitekter har stort inflytande över: byggrätten –
dvs hur vi med de för handen givna planeringsinstrumenten sätter ramar för
hur mark får användas och bebyggas.
Syfte
Syftet med den här studien har varit att belysa problematiken runt de stora
utmaningarna i samhällsbyggnadssektorn som vi ser just nu: bostadsbristen
och hållbarhetsfrågorna utifrån ett processorienterat perspektiv. Utgångs-
punkten har varit att synliggöra de ofta dolda mekanismer som vi menar finns
inbyggda i hur vi exempelvis konstruerar byggrätten i den svenska detaljpla-
nen. Genom att jämföra utvecklingen både över tid och med en referensmo-
dell i Schweiz har vi också kunnat föreslå nya möjliga arbetssätt i syfte att
dels öka produktionstakten av bostäder men också generellt stärka kvali-
tets- och hållbarhetsfrågorna i plan och bygg processen – och i förlängningen
stärka arkitekturfrågorna generellt.
Studiens upplägg och disposition
Den här studien bygger på tre delar. Till stor del upphåller vi oss i Sverige
och förösker förstå de problem vi själva står inför. Den andra delen handlar
om Schweiz och utmärkande skillnader vi hittar i denna referensmodell. Som
en tredje del försöker vi formulera en modell inspirerad av den analys vi gjort
både av problem i svensk process och goda exempel från Schweiz. Målsätt-
ningen är att denna modell ska vara både flexibel ska kunna implementeras
på många olika nivåer och i stora drag vara kompatibel med svensk lagstift-
ning. Målet är att denna modell skulle kunna utvecklas vidare i ett möjligt
forskningsprojekt.

Huvudtema: Byggrätt och hur dess
utformining och praktik påverkar den byggda miljön.
SGALA
Hypotes
Modell: En modifierad praxis av
byggrätten skulle
– rätt genomförd – skapa incitament för att möta
framtidens utmaningar och samtidigt göra
processen enklare och tydligare.
Hypotes
Nuläge: Svensk byggrätt del i ett större problem.
– låg produktionstakt / bristande konkurrens
– bristande kvalité / innovation
– oklart demokratiskt inflytande
– oklara roller i planprocessen
Möjligt
utvidgat
forsknings
-projekt
Referensmodell: Schweiz en god och relevant
förebild.
– liknande demografiska förutsättningar
– jämförbar ekonomiska förutsättningar.
Hypotes
Bostadskris
Hållbarhetsfrågan
Omvandlingstryck
Kvantifierbara planvillkor: en schematisk överblick av studiens upplägg.
Rapportens disponering
Upplägget av rapporten har denna indelning: efter en kort inledning följer ett
stycke med definitioner, där vi förklarar återkommande ord och begrepp.
I del två kommer en kort bakgrund. I del tre en kort – och kan tilläggas sub-
jektiv – återgivninga av några erfarenheter av att verka som arkitekt i Sverige
respektive Schweiz. Syftet här är att ge en liten bakgrund till de trådar vi tar
upp i den större avhandlingsdelen.
Del 4 – här börjat själva avhandlingsdelen – fortsätter rapporten med en gene-
rell överblick av läget i Sverige, planprocessen, detaljplanen, bostadsbristen
och kopplingar mellan dem. I sektion 5 ges vi en första introduktion till stads-
byggande i Schweiz, och ett par praktiska och princpiella exempel.
I del 6 försöker vi teoretisera några utgångspunkter och kriterier för att be-
dömma processer relaterade till byggrätten. Dessa använder vi sedan som
verktyg i del 7 där vi analyserar några svenska typfall av byggrätt.
Rapporten avslutas med en diskussionsdel.
Metod
Metoden vi använt är en jämförande analys av svensk och schweizisk plan-
process. Analysen är fokuserad på det område i processen där planering
övergår i konkreta byggprojekt. För svensk del handlar det om detaljplanen
och i Schweiz främst: Bau- und Zonenordnung (BZO).
Vi har med detta material som bas analyserat byggrätterna, och inte minst hur
de är konstruerade. Därifrån har vi gjort en spel-teoretisk analys för att förstå

de grundläggande beslutsunderlaget som byggherren har som ingångsvärden
vid en uppstart av ett byggprojekt. Annat analysmaterial har varit statistik för
markpriser och försäljningspriser av nyproduceradebostadsrätter.
Med ett par konkreta fallstudier från stadt Zürich redovisas hur byggrätten är
helt central i förståelsen av, vad som är möjligt och omöjligt att bygga, vad
som är ekonomiskt rationellt och inte.
Analysen bygger alltså stor del på kart- och ritningsmaterial från planproces-
sen, samt analyser av det byggda resultatet. Kompletterande källor är littera-
tur, statliga utredningar och uppsatser samt även ett antal djupintervjuer.
Problemformuleringar
En bärande hypotes för studien är att en del av de skillnader vi finner länderna
emellan också kan förklaras med det vi i dagligt tal kallar byggrätt.
Både Schweiz och Sverige står inför liknande utmaningar med kraftig urbani-
sering befolkningstillväxt i sina storstadsregioner – och därpå följande bo-
stadsbrist. Finns det lösningar här vi kan ta med oss?
Kan de styrmedel som den schweiziska byggrätten använder också tillämpas
i Sverige? Kan de vara ett sätt att möta problem som bostadsbrist och håll-
barhetsfrågan?
Definitioner och begrepp
Målsättningen är att denna rapport ska vara begriplig också för en bredare
allmänhet – därför har vi brutit ut några centrala och återkommande ord och
begrepp som vi tror kan underlätta förståelsen för rapporten.
Planprocess. Syftar till att pröva om ett förslag till markanvändning är lämp-
ligt. I Sverige är denna process styrd genom Plan och bygglagen (PBL). Pro-
cessen reglerar exempelvis hur en fastighet får bebyggas och prövar denna
byggrätt på ett rättssäkert och demokratisk sätt, så att bygglov kan beviljas
och en byggprocess inledas.
Detaljplan. Är det planeringsinstrument i planprocessen som juridiskt fastslår
markanvändningen av ett visst begränsat område.
Plankarta. Den kartrepresentation i detaljplanen som definierar markanvänd-
ningen.
Aktörer inom planprocessen
Byggherren: den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, riv-
nings- eller markarbeten genom en byggentreprenör eller byggmästare (Defi-
nition enl..... PBL). Byggherren är alltså den aktör som betalar för arbetet.

Arkitekt: är den aktör som för byggherres räkning formger en byggnad och
eller mark.
Sakägare: aktör som i kraft av närhet till planerat projekt har en särskild rätt
att yttra sig i frågan.
SBK/Stadsbyggnadskontoret: administrerar och handlägger planärenden i
kraft av kommunala planmonopolet. Ritar och utformar detaljplaner.
Tjänsteman: företrädare för SBK.
Folkvalda: politisk representant som formellt godkänner de planunderlag som
SBK producerar.
Allmänhet: i grund och botten oss alla. I planprocessen ska ett allmänintres-
se bevakas. Och enskilda medborgare kan yttra sig i ett planärende.
Hållbarhet
Med hållbarhet avser vi hållbarhet i tre dimensioner. Social hållbarhet, ekono-
misk hållbarhet och ekologisk hållbarhet.
Social hållbarhet, handlar om att människans välfärd, där grundläggande
mänskliga behov tillgodoses överallt. Förr oss som arkitekter innebär det att
skapa goda livsmiljöer, att människor ska ha rätt till ett gott boende etc.
Ekologisk hållbarhet, som handlar om hushållning med mänskliga och ma-
teriella resurser. För arkitekten innebär det exempelvis att de byggnader och
miljöer som vi utformar inte ska belasta miljön på ett sätt som undergräver
naturens förmåga att långsiktigt skapa nya resurser.
Ekonomisk hållbarhet, det kan till exempel betyda att ekonomisk tillväxt inte
får ske till priset av ett segregerat och ojämlikt samhälle och en förstörd miljö.
Samhället bör i stället anpassas efter vad miljön och människors hälsa tål och
där vi långsiktigt investerar i dessa resurser.
Livscykelperspektiv
Avser en byggnads miljöbelastning/energianvändning över hela byggnadens
livstid. Innehåller allt från uppförande, drift, underhåll och rivning.
Kostnader
En central tankegång i denna studie har varit att i den mån det är möjligt att
bryta ner kostnaderna i dess beståndsdelar.
Byggkostnad, är kostnaden för alla insatsvaror samt montering av dem.
Produktionskostnad är totalkostnaden av mark, planerings och projekterings
kostnader, avgifter samt byggkostnaden.

Areor och ytor
BTA. Brutto area. Byggnadens totalarea, räknas från utsida vägg. Alla vå-
ningsplan summeras. Större hålrum räknas bort.
Ljus BTA, del av en byggnads BTA som ligger ovan mark. En storhet som i
svensk praxis är vanlig enhet för markprissättning.
BOA. Bostadsarea. Del av byggnaden som utgör själva bostaden. Dvs ge-
mensamma utrymmen som entréer trapphus hiss mm räknas bort. Angräns-
ande ytterväggar räknas heller inte in i arean. Enheten är intressant utifrån
ett ekonomiskt perspektiv då byggherren typiskt sett endast kan ta betalt för
BOA och LOA.
LOA. Lokalarea, motsvarande BOA men är den del av byggnaden i vilken
verksamheter (kontor, butiker etc.– enligt de restriktioner detaljplanen ger) får
inrättas.
BIA. Biarea. De ytor i en byggnad som inte ingår i BOA eller LOA, trapphus,
entréhall, förråd etc. Ytor som behövs men inte går att ta betalt för.
Byggnadsgeometri. Avser byggnadens form och volymetri. Utifrån ett kost-
nadsperspektiv är byggnadens geometri central. Tumregeln är att ju större
fotavtryck i förhållande till den omslutande ytan (klimatskalet), desto billigare
kvadratmeterpris. Givet detta resonemang borde vi bygga fler cylinderfor-
made byggnader, men byggsystem mm gör ofta den ortogonala formen mer
effektiv. En byggnads energieffektivitet och geometri hänger samman på mot-
svarande sätt då förhållandet mellan BTA och klimatskalets storlek optimeras.
Byggnadsdjup. Kan på motsvarande sätt vara ett sätt att uppnå bättre nyck-
eltal vad gäller ekonomi och enerigiförbrukning.
2. Bakgrund
Utmaningar
Sverige står inför stora utmaningar i samhällsbyggnadssektorn. Att som
arkitekt se hur landet bokstavligen slits isär av att vi inte förmår bygga fler
bostäder är plågsamt. Att den yngre generationen får allt svårare att komma
in på bostadsmarknaden, är inte bara ett svek utan också ett reellt samhälls-
problem som efterhanden också blivit en nationalekonomisk angelägenhet.
Samtidigt ser vi en global utmaning som vi inte kan ingorera. Hållbarhetsfrå-
gan. I vårt perspektiv hänger de intimt samman – allt det nya som skall byg-
gas måste vara mera hållbart än det vi redan har – samtidigt som ett samhälle
med så stora obalanser som bostadsbristen orsakar omöjligt kan betraktas
som hållbart.
Som ett av världens rikaste länder länder, förväntas vi inte bara låta de andra
länderna axla denna börda, utan vi skall leda utvecklingen mot hållbarhet.
Och en del i detta arbete är alltså också att ta tag i de inhemska problem vi

har i form av brist på bostäder och de obalanser de medför.
För att nå dessa högt ställda mål, ska vi också jämföra oss med de bästa,
och pröva att lära av dem för att om möjligt pröva att överträffa dem.
Varför Schweiz?
Sverige och Schweiz har många likheter. Av de centraleuropeiska länderna är
Schweiz kanske det land som uppvisar flest likheter med Sverige. Båda län-
derna är högt utvecklade industrinationer präglade av en stor finansiell sektor
och är jämförbara i BNP-mått. Räknar man bort de rikaste procenten (p.g.a.
högre GINI index -större inkomst spridning), finner man att genomsnitts
schweizaren har helt jämförbara inkomster med medelsvensson.
Dessutom har Schweiz:
Ett av världens bästa arkitekturklimat. I en stad som Basel (en stad på Mal-
mös storlek) hittar vi kontor som Herzog & de Meuron, Diener & Dinener, Mil-
ler & Maranta samt Buchner & Bründler bara för att nämna några. Alla kontor
med stor internationellt erkännande och också stor export av sina tjänster.
Något motsvarande finns inte i Sverige, här är alla arkitekter av något som
kan liknas vid bredare internationellt erkännande sedan länge döda.
Nu är antalet erkända arkitekter inte en särskilt intressant fråga men bakom
den finns en större fråga, nämligen vad som gör Schweizisk arkitektur så
framgångsrik?
Här finns det många populära förklaringsmodeller: ”Schweizsare har så
mycket pengar att dom inte vet vad dom ska göra av dem”. ”Man har en helt
annan struktur och bygger hus på ett hantverksmässigt sätt” osv. Alla model-
ler som i någon mån säger att vi skall inte jämföra oss med dem.
Vi menar att den mest grundläggande förklaringen ligger i att det finns en
stark efterfrågan på god arkitektur i Schweiz. Och nej – det är inte främst de
rikaste fem procenten som står för den efterfrågan. Den enkla förklaringen är
att det är lönsamt att bygga god arkitektur i Schweiz.
Varför byggrätt?
I likhet med Sverige och de flesta europeiska länder har den schweiziska
planprocessen två steg där det första huvudsakligen handlar om markan-
vändning – dvs. om och hur mycket en fastighet får bebyggas – detta kallar
vi i dagligt tal för byggrätt. Även om ordet “rätt” har starka juridiska konno-
tationer är det alltså inte främst den juridiska dimensionen som åsyftas, utan
en planeringsfråga om hur marken får användas. Men exempelvis en antagen
detaljplan är naturligtvis också ett juridiskt dokument.
Det intressanta med byggrätten är att den i hög grad också sätter ramarna för
vad som är ekonomiskt möjligt att bygga. Vår studie uppehåller sig mycket
kring just hur vi definierar dessa ramar – d.v.s. praxisfrågor, vilka följder de
kan få för den fortsatta plan och byggprocessen, samt hur en förändrad praxis
– inom existerande regelverk – skulle kunna bidra till bättre villkor för arkitektur
och hållbar stadsutveckling generellt.
En annan viktig aspekt i sammanhanget är ägarfrågan. Många av de problem
som är associerade med bostadsbristen och hållbarhetsfrågan kräver stora

politiska interventioner. Men byggrätten och hur den konstrueras innanför de
ramar lagen ger är – om något arkitektens bakgård. Det är vår spelplan och
det betyder också att vi är ansvariga för hur den fungerar.
3. Connecting the dots…
Den här studien grundar sig på några iakttagelser och erfarenheter vi gjort som
verksamma arkitekter både i Schweiz och Sverige.
En första observation er, att god arkitektur är betalbar i Schweiz på ett helt
annat sätt än i Sverige, vilket betyder att många fler Schweizare faktiskt kan
efterfråga ett boende med höga arkitektoniska kvalitéer. Detta är en subjektiv
iaktagelse men en välbelagd sådan.
Schweiz är dock inget billigt land, det är heller inte billigt att bygga – tvärtom.
Jämför man BNP siffror vilket är det trubbiga instrument som ekonomer ofta
använder för att jämföra länders ekonomier så finner man att Schweiz är rikare
än Sverige (ca +20%). Tittar man närmare finner man också att Schweiz har
ett högre GINI index (större spridning av inkomst och kapital – eller ojämlikhet
om man vill), även om Sverige är på stark frammars här. Om vi räknar bort de
rikaste 5% i Schweiz så finner vi att den genomsnittlige herr och fru Müller har
omkring samma disponibla inkomst som den genomsnittlige Svensson. Detta
till trots menar vi att det entydigt är så, att herr och fru Müller har högre kvali-
téer i sitt boende. Det betyder inte nödvändigtvis att familjen Müller bor större
– utan att bostaden har större rumsliga kvalitéer, bättre ljusförhållanden etc.
Att försöka förstå hur detta är möjligt, trots att byggkostnaden inte är lägre i
Schweiz än i Sverige, har varit en av studiens centrala frågor.
Arkitekturscenen Schweiz
En andra iakttagelse är den blomstrande arkitektscenen i Schweiz, som natur-
ligtvis har ett visst samband med den första observationen. De flesta svenskar
med bara ett litet intresse för arkitektur har knappast undgått att stöta på
schweiziska arkitekter som Herzog & de Mueron eller Peter Zumthor. Men lis-
tan över internationalt erkända schweiziske arkitektkontor är lång. För svensk
del är det tunt med internationellt lysande arkitekter – i vart fall levande såda-
na – och inte ens våra mest välrenommerade arkitektkontor har en betydande
export av sina tjänster.
Att ytterligare undersöka bakgrunden till det goda arkitekturklimatet i Schweiz
har varit en central fråga i studien.
Att vara arkitekt i Schweiz
En tredje erfarenhet är, att i arbetet som arkitekt i Schweiz, är man med i ett
interdisciplinärt kreativt team, som utvecklar fungerande helheter. Man arbe-
tar tillsammans med byggherre och ingenjörer för att skapa en solitt bygg-
nadsverk, är med och tar fram nya insatsvaror för byggindustrin, när det som
önskes ännu inte finns. Att detta är möjligt, också i mindre påkostade projekt,
beror i hög grad på att arkitekten har en helt annan möjlighet till att styra
kostnader genom hela processen. Det är ett hårt arbete men på teknologins
absoluta framkant.

Omvänt kan det som bostadsarkitekt i Sverige ibland vara svårt att få adek-
vat projekteringsstöd från leverantörer, eftersom ”investeringen” i tid kan vara
svår att få tillbaka, då dessa varor sedan skall upphandlas till lägsta pris och
minsta gemensamma nämnare. Resultatet är dålig kvalité och dåliga tekniska
lösningar.
Arkitektrollen i Schweiz är också mycket mer mångfacetterad än i Sverige.
Sett till utbildningsplatser så utbildar man uppskattningsvis fem gånger så
många arkitekter som i Sverige (per capita). Till detta kommer en rätt stor im-
port från Tyskland, Spanien och Italien. Detta betyder att man möter arkitekter
i helt andra roller än dem vi är vana vid i Sverige, och det är en mycket inter-
nationell miljö (vilket också gör det lättare att sälja sina tjänster utomlands).
Fast i den svenska planprocessen
En helt annan erfarenhet är mötet med den svenska planprocessen. Planpro-
cessen syftar till att reglera hur mark på en fastighet får bebyggas och pröva
denna byggrätt på ett rättssäkert och demokratisk sätt, så att bygglov kan
beviljas och en byggprocess inledas.
En välfungerande planprocess är nyckeln i att åstadkomma den balansakt
mellan privata och offentliga intressen som stadsbyggande med nödvändig-
het innebär. Konkret handlar det om att ställa krav, som är väl avvägda, så att
en byggherres/fastighetsägares kortsiktiga mål om en rimlig avkastning på sin
investering kan mötas mot mer långsiktiga samhälleliga mål. Finns en dålig
balans här får vi stora kortsiktiga privata övervinster, samtidigt som framtida
samhälleliga kostander byggs upp. Omvänt, om kraven är för hårda, kommer
viljan att investera i fastigheten att minska, även om vi har stora underliggan-
de behov – exempelvis av bostäder. Med en god balans här finns förutsätt-
ningar för starka värdekedjor i planprocessen – där både det privata och det
offentliga står som vinnare.
Vår upplevelse av arbete i den svenska planprocessen är dock att den ofta
står i vägen för just detta värdeskapande. Inte för att det inte finns ambitioner,
tvärtom. Men ofta verkar denna ambition svagt kopplad mot vad som är eko-
nomiskt genomförbart – vilket leder till att energi och resurser riktas fel. Också
vedertagen praxis omkring hur byggrätten i detaljplanen konstrueras skapar
många onödiga låsningar som gör att den planerade bebyggelsen inte blir så
bra som den hade kunnat bli.
Just i glappet mellan vision och gestaltad byggd miljö går det ofta fel. Att för-
söka formulera dessa problem och göra dem mer konkreta är en central fråga
för projektet.

4. Läget i Sverige
I denna avhandlingsdel försöker vi redovisa läget i Sverige, vad gäller bostä-
der och planprocess.
Bostadsbristen
Bristen på bostäder och den relativt sett låga produktionstakten kan i princip
tillskrivas tre orsaker.
• Finansieringsfrågor
• Markfrågan
• Processfrågan
Finansieringsfrågan inrymmer sådant som gör det möjligt att efterfråga ny-
byggda bostäder. Här finner vi exempelvis bostadsbidraget, eller ränteavdra-
get. Men också sådant som direkt underlättar finansieringen för byggherren.
Det kan ex. vara olika former av investeringsbidrag.
I praktiken kan vi konstatera att det som byggs idag endast byggs för en liten
del av dem som saknar boende – människor med relativt sett höga inkomster.
Ska en varaktig förändring ske krävs ett helhetsgrepp i fråga om finansie-
ringen – problemet är att exempelvis en höjning av bostadsbidragen är kost-
samt. Efter att våra politiker i lång tid duckat i frågan tycks vi dock ana ett nytt
politiskt uppvaknande och en vilja att i alla fall tala om problemet.
För att kunna bygga nytt krävs att vi har tillgång till byggbar mark. I våra stor-
stadsområden är ofta detta en flaskhals. För att marken ska vara intressant
att bebygga krävs inte minst tillgång till god infrastruktur. Här har investering-
arna också halkat efter i lång tid. Och ny infrastruktur kostar pengar, mycket
pengar.
Markfrågan har också en annan dimension nämligen ägandet. Innan ett bo-
stadsprojekt kan starta måste en fastighetsägare upplåta marken. Antingen
genom försäljning eller genom arrende. Många av våra kommuner står väl
rustade igenom att de har stora markinnehav – innehav som i den marknads-
styrda bostadsmarknaden blivit värdefulla – i en del fall riktigt värdefulla. Om
vi ser till Stockholm så har markpriserna som exploateringskontoret tar ut vid
nybyggnad av bostadsrätter ökat omkring lika mycket som bostadsrättspri-
serna i monetära mått den senaste 10-årsperioden. Ser vi istället på den pro-
centuella prisutvecklingen så har markpriserna exploderat i pris relativt allting
annat. Det betyder i sin tur att markpriset har utvecklat sig från att ha varit en
relativt försumbar del av den totala produktionskostnaden till att bli den kan-
ske enskilt största utgiftsposten för många byggherrar.

Markpris:
4000 kr/ljus BTA
Markpris:
20 000 kr/ljus BTA
Markpriser enl. Stockholms exploateringskontor.
5x
2x
Överlagrat diagram markpriser och försäljningspriser för bostadsrätter i Stockholms närförorter.
Denna marktillgång har, som det verkar, också blivit en förbannelse i det att
den sätter kommuner som Stockholm i dubbla stolar. Ser vi på diagrammet
kan man snabbt konstatera att i princip all värdeökning tillfaller staden – sam-
tidigt som avståndet mellan markpris och försäljningspris förblir relativt kon-
stant. Skulle man öka tillgången på mark så skulle prisutvecklingen inte vara
lika gynnsam. Därigenom kan en för staden värdefull inkomstkälla minska i
värde. Låt oss bara konstatera att markfrågan är en central pusselbit i fråga
om bostadskrisen, men hur staden väljer att hantera dessa markresurser är
ytterst en politisk fråga. Vi återkommer dock senare till frågan – men då ur ett
processorienterat perspektiv. Där vi diskuterar effekterna av markpriset som
ekonomiskt styrmedel utifrån hur vi tar betalt för marken.
Processfrågan
I bostadskrisens Sverige har processfrågan mycket fokus. Delvis säkert
därför att den inte “kostar” något. Mycket av denna diskurs har handlat om
att förkorta processen eller förenklingar. Den förra regeringen kom också
med mängder av utspel och genomförde en del reformer inom området. Det
tydligaste resultatet är att centrala principer om kommunalt självstyre i plan-
processen har kullkastats. Sannolikt kan vi också reformera planprocessen i
oändlighet utan att komma tillrätta med bostadsfrågan om vi inte samtidigt tar
tag i de två tidigare punkterna.
Nu när vi ändå tycker oss ana ett växande politisk uppvaknande vad gäller
finansieringsfrågorna och markpolitiken – så blir processfrågorna åter centrala
för att vi bättre ska kunna optimera samhällets resurser, och faktiskt långsik-
tigt inte bara bygga de bostäder som efterfrågas, men också utveckla de styr-

medel, som är nödvändiga för att vi ska nå de högt ställda kraven på hållbar-
het och gestaltning. Som branchaktörer är det verkligen här vi har möjlighet
att påverka.
Idé/initiering
PlansamrådPlanbesked Detaljplan Bygglov
Skiss Projektering Uppförnade
Idé/initiering
Plansamråd Detaljplan Bygglov
Skiss Projektering Uppförnade
Schematisk bild av en idealiserad svensk planprocess.
Genom vår studie tycker vi oss kunna identifiera några problemområden i den
svenska planprocessen:
• demokratiskt inflytande
• konkurrens/produktionstakt/risker
• otydlighet/sammanblandning av roller/bristande förtroende
• innovation/kvalitéer/optimering
• kostnadsfokuserad istället för värdefokuserad process
Vi redogör nu kort för respektive problemområde för att sedan återkomma till
dessa i en senare analys.
Demokrati
Sverige har världens kanske mest ambitiösa lagstiftning vad gäller demokra-
tiskt inflytande i planprocessen. Planer ställs ut och det är rikliga möjligheter
att överklaga, planärenden, bygglov osv. Allt detta finns reglerat i PBL och
följer en formell procedur. Det är också gott. Oftast är det samhällets mest re-
sursstarka individer som gör sig hörda i dessa sammanhang, medan de som
verkligen skulle behöva hävda sina intressen antagligen lägger den mesta av
sin tid till att finna lösningar på sina akuta boendeproblem. Otaliga är exem-
plen på sakägare som systematiskt förhalat planprocesser genom att överkla-
ga ärenden till högsta instans. Rimligheten i detta är i högsta grad diskutabel
och vi ser det som symptom för grundläggande problem i planprocessen.
Sedan har också de demokratiska företrädare som fattar de formella besluten
i planprocessen. Men vad har de som lekmän att säga till om? Vi menar att
processen saknar många principiella stadsbyggnadsinstrument som det vore
värdefullt och utvecklande att föra ett demokratiskt samtal om. Istället ser vi
tendensen att när politikerna väl säger ifrån så blir det genom pekpinnar och
detaljstyrning – det är inget som gagnar någon.
Rollerna
Ett påtagligt drag i den svenska planprocessen är ett sviktande förtroende
mellan processens aktörer. Det gör att varje aktör har en tendens att överskri-
da sina gränser och försöker suboptimera sina intressen. I detta spel går ofta
greppet om helheten förlorad på vägen, det blir otydligt vem som är ansvarig

för vad. Där vi skulle vilja se en ömsesidig respekt och erkänsla för varandras
intressen/ roll/ kompetens ser vi istället ett uns av misstro. Detta är ett uttryck
för en planprocess som inte helt fungerar som den borde.
Den schweiziska modellen med tydliga mätbara gränsvärden och funktions-
krav skulle kunna fungera som en förebild och hjälpa oss att återställa det
förtroende som vi tror är helt instrumentellt för att möta de utmaningar Sve-
rige har framför sig.
Innovationer, kvalité och optimering
I jämförelse med Schweiz är det tydligt att Sverige halkar efter vad gäller
innovationer. Och med innovationer så menar vi innovationer i dess vidaste
bemärkelse. Det är inte nödvändigtvis teknik utan det kan vara sociala inno-
vationer. Som läget är just nu ser vi väldigt lite innovation vad gäller boende-
former. Medan den schweiziska marknaden möter oss med en mångfald av
typologier: flergenerationsboenden, kollektivhus boenden, kulturboenden (där
en del av hyran subventionerar kulturutövare genom att upplåta ateljeplatser),
osv – och detta är inga fenomen ute i mariginalen – utan den schweiziska
marknaden förmår producera differentialiserade produketer till differentialise-
rade målgrupper.
I landet som en gång uppfann tvättstugan och sopnedkastet ser vi endast att
människor av ekonomiskt tvång och desperation bor allt trängre. Medan möj-
ligheten att efterfråga arkitektur som faktiskt möter människors behov alltmer
är en lyx förbehållen samhällets privilegierade.
Studien pekar på att planprocessen och i synnerhet byggrätten har en ten-
dens att favorisera just vissa etablerade lösningar. Den skapar inga drivkrafter
för rumslig variation. I förhållande till hållbarhetsfrågan menar vi också att
byggrätten som den praktiseras kan göra det svårt att energioptimera bygg-
naderna. Vi missar den lågt hängande frukten och tvingas till dyrare lösningar.
Vi återkommer till mekanismerna bakom detta senare.
Konkurrensen och produktionstakten
Sveriges byggbransch domineras av några få stora aktörer. Vi tror att ett skäl
till att denna situation kvarstår långt efter alla avregleringar är att planproces-
sen så som den i praktiken fungerar gynnar de större aktörerna. En del kom-
muner har genom sin mark-tilldelning aktivt försökt motverka detta exempel-
vis genom att i markanvisningar endast bjuda in mindre aktörer. Vi menar att
mer kan göras och att vi i exemplet Schweiz kan finna lite inspiration för hur
det kan låta sig göras.
Studien visar också på att planprocessen ofta skapar onödiga risker och lås-
ningar på byggherresidan – risker som kanske uppskjuter eller rent av förhin-
drar att byggen kommer igång.
Ska vi lyckas höja produktionen av bostäder till de nivåer som är nödvändiga
så måste vi skapa villkor som gör det attraktivt för nya aktörer att komma in
samt för dem som redan är här att faktiskt sätta spaden i jorden. Här är viktad
ekonomisk styrning och tydliga mätbara krav element vi kan ta med oss från
det schweiziska modellen. Mer om detta senare.

Detaljplanens utveckling: från markanvändning till gestaltning
Utvecklingen av detaljplanen har studerats i åtskilliga statliga utredningar, och
vetenskapliga uppsatser. Här följer en liten sammanfattning av vad vi funnit.
Perioden täcker tiden från miljonprogram till nu.
Praxis inom planprocessen har i denna period ändrat sig radikalt. Intressant
nog utan att det juridiska ramverket ändrat sig i motsvarande grad. Detaljpla-
nen som är det centrala planeringsinstrumentet när planering ska omsättas till
konkret byggd miljö har följt en utveckling från ett generellt dokument som i
grova drag styr markanvändning och byggrätt till att idag – med bilagor i form
av omfattande gestaltningsprogram ha blivit ett i hög grad projektspecifikt do-
kument med många inslag av gestaltande element. Med gestaltningsplaner,
och generellt mer detaljerade planer har förändringen av detaljplanen utveck-
lats till att innehålla allt mer gestaltningselement.
Tendensen är också att detaljplaner idag omfattar betydligt mindre områden
än tidigare, ibland upprättas en ny detaljplan för en enkel byggnad.
I exemplet nedan från Farsta III, Stockholm 1956 har Stadsplanen (motsv.
detaljplanen) en samlad dokumentation med planbestämmelser och plan-
beskrivning på i allt 5st. A4-sidor. Idag ser det rätt annorlunda ut. Där det är
brukligt med gestaltningsprogram som inte sälland är långt över 50 sidor för
områden som är långt mindre.
Orsakerna till denna utveckling är bland annat en ambition från stadsbygg-
nadskontorens sida att styra upp gestaltningen av staden och i någon mån
också att ge byggherren ett mer rättssäkert förfarande i planprocessen, då
grunden att avslå ett bygglov måste kunna motiveras i detaljplanen.
En allmän samhällelig tendens idag är att vi producerar övermängder av
information utan att fråga oss: varför? Teknikutvecklingen gör det möjligt och
det råder en föreställning om att ju mer vi dokumenterar desto bättre. Paral-
lellerna här är otaliga. Vi ser läkaren som inte hinner med sina patienter för all
administration. Vi ser läraren som skall skriva så många omdömen om varje
elev att pedagogiken blir lidande. Vi blir slavar under tekniken och ser inte
klart av de informationsmängder vi skapar.
Även om mycket absolut är positivt i denna utveckling har den också ett högt
pris. Uppenbart är att mindre och mycket mer detaljstyrda planer också kos-
tar mer tid och resurser att ta fram. Från byggherresidan framhålls också ofta
att processen blir för detaljstyrd vilket skapar onödiga risker i systemet. Skulle
exempelvis marknadsförutsättningarna ändras från antagen detaljplan är det
ofta svårt att korrigera för detta, vi får en mer konjunkturkänslig marknad som
följd. Ett besläktat problem är om gestaltningskraven som sätts inte är väl av-
vägda mot de ekonomiska förutsättningarna för området. I ett sådant scena-
rio finns risken att färdiga byggrätter inte utnyttjas på orter med bostadsbrist
därför att kraven inte matchar det marknaden bedöms tåla. Samtidigt är det
helt centralt att kommunerna fortsätter att ställa krav på byggherrarna – alltför
slapphänt styrning resulterar istället i kortsiktiga privata övervinster – medan
de långsiktiga kostnaderna i form av byggnader och stadsstrukturer av dålig
kvalité visar sig senare.

Stadsplan Farsta III, Stockholm 1956. Notervärt är byggrättens konstruktion med en maximalt
största byggnadssyta som begränsar kvarterens utbredning. Samtidigt är de tänkta byggnads-
volymerna endast indikerade med illustrationslinjer – dvs hela den ljusbruna ytan är också rent
juridiskt ”byggbar”. Vi återkommer till detta senare.
Teknikutvecklingen
Att perioden från miljonprogram till nu också präglats av en fantastisk teknik-
utveckling är ingen överdrift. När tidigare planer togs fram på stora ritbord och
stensileringsmaskiner, är det idag en lång rad digitala verktyg som står oss till
hands. Allt från GIS till digitala 3d-modeller, BIM och 3d-skrivare. Men som vi
precis varit inne på är det inte automatiskt något som löser våra problem.

Om vi vill skapa de goda processer där vi genom kreativ interdisciplinär pro-
blemlösning formar morgondagens samhälle – är det kanske inte nödvändigt-
vis ett digitalt ledningssystem vi behöver. Inte desto mindre är teknikutveck-
lingen en kraft att räkna med när vi nu får chansen att se över de processer
som formar samhället – måste vi se till att bättre tillvarata kraften och poten-
tialen i denna utveckling. Och då handlar det om att först fråga sig vad de här
verktygen skall användas till? De mätbara parametrar vi finner i den schwei-
ziska modellen öppnar dörren för morgondagens teknologi att ta steget in i
planprocessen.
4. Stadsbyggande i Schweiz,
exempel Stadt Zürich
Introduktion
Stadsbyggandet i Schweiz har många strukturella likheter med dem vi fin-
ner på många håll i Europa, så också i Sverige. Man har en nationell (Bundes
ebene) och regional (Kantonale ebene) samt kommunal planeringsnivå (Stadt
ebene). Som federation med relativt stort självstyre så är den regionala nivån
starkare än om man jämför med Sverige. På den kommunala nivån, som vår
studie uppehåller sig kring – har man på motsvarande sätt översiktsplane-
ring som samordnas med den regionala planeringen (här har Sverige också
mycket att lära).
Ser vi till själva planprocessen så är den Schweiziska strukturen rätt snarlik
den svenska modellen. Här finns också en tvåstegsmodell där det första ste-
get hanterar markanvändningen – motsvarande detaljplanen – och det andra
gestaltningen – bygglov.
Stadsbyggnadsprojekt har typiskt sett två ingångar. Om marken ännu ej är
planlagd t ex vid utvecklingsprojekt där hela nya stadsdelar formas, eller
markanvändningen ändrar sig kraftigt som vid större infrastrukturprojekt eller
omvandling av tidigare industrimark så initieras en stadsbyggnadstävling, för
att ta fram förslag på gestaltning fastighetsindelning osv.
Om marken däremot redan är planlagd – dvs upptagen i stadens: Bau Zone-
ordnung (BZO) så finns byggrätten redan reglerad och förutsättningarna för
ett bygg- eller omvandlingsprojekt är alltså givna. Mer om BZO-senare.
Stadsbyggandet i Schweiz liksom hela arkitektursektorn i Schweiz präglas av
en stark tävlingskultur. I Stadt Zürich som vi studerat närmare, upphandlas
alla stadsbyggnadsprojekt som faller utanför BZOs ramar med ett tävlingsför-
farande. Det betyder att stadsbyggnadskontoret som princip aldrig ritar något
själv. Arbetet handlar istället mycket om att ta fram tävlingsprogram och
juryarbete och när tävlingen är avgjord att leda och koordinera den fortsatta
processen.
Markfrågan ser något annorlunda ut i Schweiz. Mark har alltid varit en brist-
vara. Och staden äger inte några stora reservat. Utan planprocessen handlar
mycket om att förmedla och jämka samman olika markägare, som sedan
säljer eller blir egna byggherrar. Alternativt köper man upp mark för att sälja
helt färdiga tomträtter.

In der obenstehenden Zusammenstellung finden Sie die massgeblichen Schritte im
Gestaltungsplanverfahren. Der Zeitbedarf der einzelnen Schritte hängt stark von der politischen
Bedeutung, der Komplexität und der sorgfältigen Vorbereitung des Vorhabens ab. Der effektive
Zeitbedarf kann anhand einer individuellen Beratung aufgezeigt werden.
Gestaltungsplanverfahren
PartnerInnen während
des ganzen Verfahrens
GrundeigentümerIn
Interdisziplinäres Planerteam
(Je nach Projekt)
Stadt Zürich
– Fachstelle für Stadtentwicklung
– Dienstabteilung Verkehr
– Umwelt- und Gesundheits-
schutz Zürich
– Tiefbauamt
– Entsorgung und Recycling Zürich
– Grün Stadt Zürich
– Rechtsabteilung
Hochbaudepartement
– Amt für Städtebau
– Amt für Baubewilligungen
– Energiebeauftragter
Weitere Amtsstellen je nach Projekt
Kanton Zürich
– Kantonale Baudirektion
(Vorprüfung, Genehmigung)
– Amt für Raumordnung
und Vermessung
– Amt für Abfall, Wasser,
Energie und Luft
Weitere Amtsstellen je nach Projekt
Oktober 2006
Vorbereitung
Konzept
Gestaltungsplan
Projektentwicklung
Je nach Projekt
ca. 9 Monate
ca. 6 Monate
ca. 2 Monate
ca. 3 Monate
ca. 3 Monate
Phase Zeitbedarf Verfahrensablauf
Verfahrensberatung
Projektauslösung
Städtebauliche Studien
Wettbewerbe
Leitbilder
Entwurf
Gesuchsprüfung
Auflage öffentliche Mitwirkung
(60 Tage)
Städtische Vernehmlassung
Vorprüfung Kantonale Baudirektion
Bereinigung
Stadtratsbeschluss
Beratung Spezialkommission
Hochbaudepartement/
Stadtentwickllung
Zustimmung Gemeinderat
Referendumsfrist
Stimmrechtsbeschwerdefrist
(30 Tage)
Rekursfrist (30 Tage)
Genehmigung
Kantonale Baudirektion
Inkraftsetzung (Stadtrat)
Bauprojekt
Bewilligung
Ausführung
Planprocessen i stadt Zürich. Ett typiskt planärende tar ca 2 år.
Om staden äger marken som planlagts följer som regel en omgång markan-
visningstävlingar där kontor och byggherrar bjuds in att komma med förslag
för de egentliga byggrätterna i enlighet med den vinnande masterplanen.
All planlagd mark och alla existerande byggnadsfastigheter i Schweiz är som
sagt upptagna i den kommunala – BZO – förteckningen som på en parame-
trisk nivå reglerar byggrätten. Till skillnad från våra detaljplaner finns inget
kartmaterial eller liknande. Allt är beskrivande regleringar blandat med upp-
ställda tabeller för områdes/typologi specifika parametrar. Den senaste revi-
deringen av Stadt Zürichs BZO- landar på omkring 40 A4-sidor – i betraktning
av att BZOn rent rättsligt gör ungefär samma jobb som våra detaljplaner så är
det jämförbart med att Göteborg skulle reglera all byggrätt på motsvarande
mängd papper. Nu haltar jämförelsen en smula för detaljplanen hanterar
många fler aspekter, som i Schweiz hanteras av stödjande dokument, (servi-
tut, kulturskydd, gestaltning mm).
BZO:n är som regel också det styrande dokumentet i mindre förtätningspro-
jekt. Intressant nog är detta till skillnad från de svenska detaljplanerna ett
levande dokument. Vilket betyder att staden kan välja att utvidga byggrätten
för existerande fastigheter – på eget initiativ. De värdeökningar som så tillfaller
fastighetsägaren vid en utökad byggrätt får staden i stor del tillbaka via til�-
läggsavgifter vid en ev. bygglovsprocess.

Men om vi generaliserar så utgör BZO-typiskt sett ramarna för mindre och
småskaligare projekt. En arena som i hög grad sysselsätter mindre (privata)
byggherrar och entreprenörer och står för mycket av den urbana förtätningen
och inre stadsförnyelsen. Samtidigt som staden har ansvaret för produktion
av nya, ofta större, byggrätter – som i sin tur kommer till genom ett tävlings-
förfarande. Först därefter bjuds byggherrarna in till bordet för att ge bud på
dessa byggrätter. Detta förfarande är ovanligt i en svensk kontext, men vi tror
det skulle vara ett värdefullt tillskott om vi vill höja takten i bostadsbyggandet.
Exempelprojekt inom BZO-Zürich
I detta avsnitt följer ett par exempel på projekt som kommit till innanför BZO-
ramverket. Vår analys av dem baserar sig dels på vilka byggrättsliga krav de
behövt uppfylla samt hur BZOs ramverk skapar förutsättningar för att göra
dem ekonomiskt lönsamma. Förutsättningar som vi menar saknas i motsva-
rande svenska kontext.
Graber Pulvers Mehrfamilien
Haus Rondo i Oerlikon, Zürich
Mehrfamilienhaus Rondo
Graber Pulver Architekten: Mehrfamilienhaus Rondo i Zürich. Detta är på
många sätt en fantastisk byggnad. Fem asymmetriska lägenhetskroppar
kopplade runt ett slutet atrium där en trappan spänner som en skulptur i rum-
met. Stora fönsterpartier ger lägenheterna en ljus och luftig atmosfär, samti-
digt ger de omkringslutande balkongpartierna ett naturligt solskydd när solen
står högt.
Börjar man analysera byggnaden närmare finner man också att det är en
otroligt rationell och effektiv byggnad i botten. Därför kan den också kosta på
sig ett extravagant yttre. Klimatskalets area är bland de minsta man kan tänka
sig för en byggnad med 22 lägenheter – de flesta över 100m2. Det ger lägre
byggkostnad och lägre energiförbrukning. Både plånbok och miljö är vinnare.

Samtliga 22 lägenheter betjänas vidare av en enda hiss. Hissar är bland de
dyraste installationstekniken i våra bostadshus och i Sverige är det endast det
bespottade loftgångshusen som kan matcha den här statistiken.
Här har vi alltså exklusiva lägenheter i en hållbar, energieffektiv och faktiskt
kostnadseffektiv förpackning. Ändå menar vi att den här typologin är fullstän-
digt otänkbar i Stockholm. Varför?
Därför att ingen byggherre i Stockholm skulle tillåta en arkitekt att rita ett
bostadshus med så dåliga nyckeltal. Det skulle vara ekonomiskt vansinne att
bygga ett flerbostadshus utifrån detta mönster. Hur hänger detta samman?
Det som är super-rationellt i Schweiz kan alltså vara vansinnigt i Sverige.
Här kommer de institutionella kostnaderna in i bilden – skillnaden mellan
faktisk byggkostnad och produktionskostnad. I Sverige är det av tradition
BTA som är styrande i byggrätten. Vårt exempel slösar med BTA (hundratals
kvadratmeter går förlorade i rundgången runt trappan). Dessa kunde sålts
som lägenheter á 60 000kr/m2
i motsvarande läge i Stockholm. Därför håller
inte ekvationen. Vi återkommer till detta i analysdelen.
Ombyggnad kontor till bostad, Habsburgstrasse, Zürich
Ett ombyggnadsprojekt av EM2N, där ett kontorshus från tidigt 70-tal byggs
om till bostäder. Ett projekt vi känner väl genom arbete i projektgruppen som
utvecklade det.
Kontorsarbetslivet har ändrats mycket sedan 70-talet. Idag sitter vi ofta fler
människor på mindre yta, vi sitter i kontorslandskap istället för cellkontor och
vi använder många fler värmealstrande kontorsmaskiner idag. En modern
kontorsbyggnad har därför helt andra krav på installationsteknink (ventilation,
kyla/värme) än på 70-talet. Dessa system är i sin tur mer utrymmeskrävande –
att uppgradera denna byggnad till modern kontorsstandard var därför inte en
attraktiv lösning. En lösning var naturligtvis att riva och bygga nytt. Att göra
detta med en, i sammanhanget ny byggnad, vars betongstomme har en tek-
nisk levtid på över hundra år – vore dock förkastligt ur miljösynpunkt.
Däremot kunde byggnaden omvandlas till bostäder. Här kunde lägenheter
med generös takhöjd på 2,7-2,9 m skapas. Den existerande byggrätten til�-
lät viss utökning av husets volym så att en indragen takvåning kunde byggas
ovanpå. I byggrätten saknades dock kvadratmeter för att fylla ut denna vå-
ning. Med etablerande av ett andra trapphus, ljusschakt och rum med dubbel
takhöjd kunde kvadratmeter i byggnaden omdistribueras så att terrasvå-
ningen blev utfylld samtidigt som den relativt djupa huskroppen fick en god
ljusföring – attraktiva lägenheter med ljus och rymd.
Ett helt nytt klimatskal byggdes – vilket gjorde att byggnaden – uppnåde
“Minergi-standard”. Dvs den strängaste energiklassningen i Schweiz. Zürichs
zonplanering är tillåtande för ombildningar av det här slaget. Genom detta
kunde plan-processen för projektet hållas minimal och det i sin tur menar vi är
en avgörande faktor i att göra den här typen av projekt lönsamma. Samtidigt
ger byggrättens åtskillnad mellan ytor och volym att drivkrafter för rumsligt
intressant arkitektur skapas och arkitektens förmåga att leverera ett mervärde
hamnar i förgrunden.

Ombyggnad kontorshus till flerbostadshus. EM2N, Habsburgstrasse, Zürich
Låt oss sammanfatta. Vi menar att Stadt Zürichs arbete rent principiellt kan
vara intressant utifrån flera aspekter:
• Att lägga ut stadsplaneringen på privata aktörer skapar en mångfald
och en bred bas för arkitekt- och stadsbyggnads debatt att växa ur.
Att arkitektkontoren också har en bred kompetens inom stadsbygg-
nad gör dem på många sätt bättre rustade för att hävda sig på den
internationella scenen.
• Ur demokratisk synvinkel är tävlingsmodellen ett utmärkt verktyg då
det finns stora möjligheter för folkvalda representerar att bidra både
i programskrivning och juryarbetet. Denna modell ger projekten en
större legitimitet och därmed förutsättningar för en fortsatt god pro-
cess.
• Att det kontor som svarat för masterplanen sedan inte tillåts rita de
individuella husen gör att det skapas en sund åtskillnad mellan de
olika aktörsrollerna i stadsbyggnadsprocessen. Därmed minskar
man risken för intressekonflikter och bristande konkurrens.
• Arbetet med BZO- och dess parametriska byggrätt visar att man
på ett väldigt abstrakt plan kan formulera en byggrätt som gör att
staden kan utvecklas på ett dynamiskt sätt samtidigt som man kan
tillgodose krav på kvalité. Också en parmetrisk modell för byggrätt
ger folkvalda representanter möjligheten att, på ett principiellt plan
påverka stadens utveckling.

• En abstrakt modell som BZO ger möjligheter till ekonomisk styrning,
samtidigt som den givna byggrätten gör det enklare för mindre ak-
törer att etablera sig då man inte behöver driva en planprocess från
start till mål. Vilket kraftigt reducerar tröskeleffekter i form av acku-
mulerade risker genom kapitalbindning.
5. Modeller för byggrätt
I detta avsnitt analyserar och diskuterar vi mer teoretiskt de processer och
mekanismer som vi menar den schweiziska och svenska konstruktionen av
byggrätt ger upphov till. Utifrån dessa resonemang utvecklar vi sedan steg för
steg en skiss för hur en möjlig byggrätt i Sverige skulle kunna utvecklas.
Principer och utgångspunkter för en ny byggrätt:
Abstraktion och mätbarhet
Som vi tagit upp tidigare har praxis i den svenska byggrätten utvecklat sig i
riktning mot det alltmer specifika – delvis också emot lagstiftarens intentio-
ner. Vi ser några fundamentala problem i detta – i synnerhet i ljuset av den
bostadskris vi nu står inför. Det ena problemet är de risker en alltför specifik
byggrätt för med sig. Med högre risker minskar investeringsviljan och färre
bostäder börjar byggas. Det andra är effektivitetsfrågan. Ska vi producera fler
bostäder måste vi också producera fler byggrätter. Det tar tid och resurser för
våra stadsbyggnadskontor att hålla en så hög detaljering i planprocessen och
personresurser är en bristvara redan idag.
Genom högre abstraktionsgrad i byggrätterna kan dessa effekter mildras. Har
vi tydliga kriterier som är mätbara kan vi också räkna med att mycket arbete
kan underlättas med allt kraftfullare datorverktyg och algoritmer. Utmaningen
är att samtidigt finna verktyg som värnar de viktiga gestaltningsfrågorna.
Öppen vs sluten process
Processer kan vara öppna och de kan vara slutna och allting däremellan. En
sluten process är en process där vi i någon mån vet slutresultatet. En sluten
process är kontrollerad, en öppen dynamisk. Risken med slutna processer
är att även om allt det processen syftade till blir genomfört enligt de i starten
givna önskemålen så är resultatet inte längre det vi önskar. Öppna processer
är svåra att helt förutsäga – men enklare att påverka.
Givet att planprocessen också har en rad formella procedurer som skall
uppfyllas enligt lag är planprocessen av tradition mer av en sluten process.
I en föränderlig omvärld finns det dock stora vinster i att försöka öppna upp
processen. Och med styrmedel som är tillräckligt kraftfulla bör det också vara
möjligt att gå steg i denna riktning och ändå ha en tillfredställande kontroll.
Processer som löper under lång tid med hög grad av slutenhet, bygger upp
stora risker om omvärlden förändras. Att bygga stad som en helt sluten pro-
cess är alltså en ganska dålig idé. Samtidigt vill vi inte ha en kravlös process
– tvärtom. Hur ställa krav i en öppen process?

Viktade respektive generella krav
I Sverige finns en stark tradition av generella lösningar. Vi kan gå så långt som
att säga att hela det svenska välfärdsstaten bygger på just generella kon-
struktioner – allt från barnbidrag till älderomsorg – det ska vara lika – lika för
alla. Storskaliga (industriella) reformer har rullats ut över landet och bäddat in
oss i en av världens tryggaste och samtidigt mest konkurrenskraftiga samhäl-
len. Detta har på många plan tjänat oss väl.
På motsvarande sätt ser det ut i plan – och byggregleringen. Den är i hög
grad anpassad villkoren för det storskaliga industriella. Genom att centralt
ange en “standard” har vi steg för steg kunnat höja den generella nivån i lan-
det, här är miljonprogrammet ett tydligt exempel. Dock är standard och kvalité
olika storheter samtidigt som arkitektur och stadsbyggnad är högst konstex-
tuella föréetelser.
Också idag, trettio år efter den statliga bostadspolitikens avveckling, är lag-
stiftningen starkt präglad av det industriella centralistiska perspektivet. BBR-
ställer exempelvis samma krav för nybyggnad i norrlands inland som i Stock-
holms innerstad (om vi bortser från dimensionering för snölaster). Ändå är de
marknadsekonomiska förutsättningarna mycket olika.
Att ställa krav på byggherren är därför en central uppgift för staden. Kraven
måste i ett marknadsekonomiskt system vara viktade mot vad marknaden
är beredd att betala för slutprodukten. På en marknad med sådana extrema
asymmetrier som bostadsmarknaden i exempelvis Stockholm är detta extra
viktigt. Ställs för låga krav är risken att byggherren gör stora övervinster sam-
tidigt som det byggda resultatet inte når den kvalité det annars skulle kunna
– vilket kan leda till senare kostnader.
Att ställa alltför höga krav kan omvänt göra det så dyrt att en byggherre helt
enkelt avstår från att bygga då denne bedömer att vinsten blir för liten.
Ekonomisk styrning i en marknadsekonomisk planprocess är allstå funda-
mental. Vill vi, som vi föreslår – utveckla möjligheten till öppnare processer blir
principen om viktade krav än mer central.
Jämförbarhet
Som en följd av övriga principer kommer en princip om jämförbarhet. Med
ökad abstraktion och mätbarhet blir byggrätterna också lättare jämförbara. Vi
kan därmed utveckla mer exakt viktning vad gäller krav. Alla andra byggrätter
ger oss kunskap om hur väl kraven är viktade. För byggherren blir det också
tydligare vad som är ett rimligt pris för en enkel byggrätt – en förutsättning för
en välfungerande marknad.
Kriterier – tillämpbara och mätbara – för en god hållbar
arkitektur och stadsbyggnad
Nu har vi diskuterat några centrala utgångspunkter för byggrätten och de pro-
cesser den genererar. Vad vi också behöver är centrala begrepp för hur vi kan
bedömma resultatet som processerna syftar till.
Att finna abstrakta mätbara kriterier för god arkitektur är sannolikt en omöjlig-
het. Vad som precist ger arkitektur kvalité är en minst sagt omdiskuterad frå-
ga och att dessutom hoppas att de ska kunna mätas (så att de kan appliceras

i en formalistisk detaljplaneprocess) är en smula förmätet. Vi menar däremot
att vi kan hitta viktiga förutsättningar för att kvalité ska kunna skapas. Här är
de kriterier vi kommit fram till.
Rumslig variation och tydligt definierade rum.
Bilden nedan, Nolli kartan som avbildar staden Rom, där gator och offentliga
rum är återgivna i vitt medan byggnadsstrukturer, och privata rum återges i
svart. Det kartan kommunicerar så tydligt och vad den blivit så känd för är
just den rikedom av rumslig variation som vi kan se i det antika och medeltida
lagren av Roms stadsstruktur.
Nolli kartan – utsnitt av antika Rom.
Här ser vi hur små smala gränder plötsligt mynnar ut i ett större torg och plat-
ser. I anslutning hittar vi ett antikt tempel eller en renässanskyrka. Att vandra
runt i en stad som Rom är en i sanning en rumslig upplevelse. Rummen har
tydliga gränser men är sammankopplade i en kontinuerlig struktur, och genom
dess tydliga gränser får vi hela tiden en återkoppling till den mänskliga ska-
lan. Vi menar att samma synsätt kan appliceras på en individuell fastighet och
byggnad. Och det är i högsta grad mätbart.
Socialt imperativ
En rumslig variation på byggnadsnivå kan också innebära ett socialt impe-
rativ. Genom att ge incentive till olika lägenhetestyper inom samma byggnad
finns förutsättningar för en bredare social spridning bland de boende. När vi
bygger i befintliga områden kan detta också fungera som en Pull-faktor. Ge-
nom att mindre attraktiva områden kompletteras med något som har tillräcklig
attraktionsfaktor för att locka andra socialgrupper till området kan arkitektu-
ren fungera som ett medel för att bryta ett områdes stigma.

Exempel på rumslig strukturell variation tillämpat på individuell byggnad. Här Le Corbusier – Sho-
dan House.
Ljus och rymd
En central kvalité i boendet är goda dagsljusförhållanden. Att överföra detta
till en abstrakt mätbar storhet kan man tänka sig flera vägar till. Men en bra
tumregel är att storleken på en byggnads fönster står i direkt proportion till
storleken på dess volym. Exakt hur mycket ljus som kommer in beror natur-
ligtvis på väderstreck och placering. En meningsfull parameter skulle vara
storleken av ett våningsplans fönsterarea i relation till våningsplanets yta.
Storleken på en byggnads fönster har också andra värden. En byggnad med
upplysta fönster skapar en större känsla av trygghet än en sluten fasad. Att
stora fönster också kan vara attraktiva ur en estetisk och arkitektonisk syn-
vinkel är heller inte något nytt. Fönsterstorlekar har också stor betydelse för
energibalansen i en byggnad. Stora fönster i relation till byggnadens area
innebär ofta extra kostnader i form av kraftigare ventilationssystem och olika
former av solskydd. Att tidigt få grepp om fönsterstorlekar är viktigt både för
att beräkna en byggnads energiprestanda samt den totala produktionskost-
naden. Genom krav på fönsterstorlekar i relation till byggnadens areor kan
många motstridiga parametrar balanseras. Därför ser vi ofta denna relation
som kriterie i miljöklassning av byggnader – vi menar att detta skulle kunna
lyftas upp som ett kriterium också i en framtida modell för en ny byggrätt.
Energi
Om kravet att arkitekturen inte bara skall vara god utan också hållbar är en
koppling mot energiförbrukning intressant. I synnerhet hur man kan balansera
det mot den föregående punkten. BBR har enligt svensk tradition en tröskel-
nivå för energianvändning, botten höjs, men med de klyftor som finns idag
vad gäller bostadsmarknaden menar vi att det kan vara angeläget att också
diskutera differentierade krav, där marknaden kan betala för dem. På så sätt

kan vi skapa innovationer som tänjer det möjligas gräns – innovationer som
sedan kan komma de lägre prislägena till del – när teknologin blir industriali-
serad.
Som vi förstår förra regeringens avskaffande av kommunens möjlighet till tek-
niska särkrav i planprocessen så är ett rent energikriterium svårt att tillämpa
så som lagstiftningen ser ut just nu. Genom att ställa krav på fönsterstorlekar
kan man dock säga att vi indirekt ställer krav också på energieffektivitet.
6. Analys av byggrätt: Sverige och BZO Zürich
Genom projektet har vi analyserat ett brett urval av detaljplaner från Stock-
holm, Göteborg och Malmö – samtliga med syfte att uppföra någon form av
bostadsbebyggelse – för att kartlägga rådande praxis för hur byggrätten kon-
strueras. Här följer en redogörelse av vad vi funnit.
Byggrätten i Schweiz
I sin grundläggande struktur är planprocessen i Schweiz rätt snarlik den
svenska modellen. Här finns också en tvåstegsmodell där det första steget
hanterar markanvändningen och det andra gestaltningen.
Men genom BZO:n så är inte alltid det första steget nödvändigt för att initiera
en kommande byggprocess. Genom den byggrätt som redan finns knuten till
fastigheten är det ofta möjligt att gå direkt till gestaltningssteget – byggherren
tar då fram ett gestaltningsprogram som håller sig inom ramen för byggrätten
och som är avvägt mot – i vårt fall Stadt Zürichs kvalitetskrav – som i sin tur
är kopplade till läget. Detta är sedan det som prövas i bygglovet.
För att överhuvudtaget förstå den schweiziska byggrätten måste man först bli
bekant med en rik flora av begrepp och definitioner. Att definitionerna också
kan variera något från kanton till kanton gör det hela en smula mer förvir-
rande. Ett harmioniseringsarbete pågår dock, men en fulltständigt enhetlig
byggrättsdefinition i Schweiz kräver en översyn av samtliga fastighetsregister
och tar därför tid.
I tabellen nedan som är ett utdrag ur Stadt Zürichs BZO dokument ser vi ett
litet urval av dessa begrepp.

Utdrag ur BZO för Stadt Zürich.
Låt oss pröva att dechiffrera tabellen. Om vi tittar på första kolumnen: fast-
igheter i kategori: W2BI. Här ger byggrätten rum för två fulla våningsplan.
En vindsvåning och en i sutterang läge (där bara delar är det vi i svensk ter-
minologi kallar BOA). Hushöjder definierade på liknande sätt som i Sverige
– genomsnittlig marknivå mot takfot. Grundgrenzabstand är den parameter
som definierar det byggbara fotavtrycket på fastigheten. Med detta fotavtryck
beräknar vi sedan den maximala exploateringsgraden Ausnützungsziffer.
Till sist har vi Überbaungsziffer som reglerar byggnaden maximala “projek-
tionsyta”, eftersom austnützungsziffer är BTA baserad är det ofta attraktivt
att göra stora hål i byggnaden och utkragande delar för att maximera denna
byggrätt. Überbaungsziffer sätter en övre gräns för detta för hur stor volymen
kan bli också innanför den byggbara ytan. Notera dock att skillnaden inte är
noll. 22+22 (vi har två våningar) är 44 mot 40 i Ausnützungsziffer alltså möjlig-
het till 4 procentenheter hålrum eller elva procent av byggnadens samlade
area.
Att de bortre kolumnerna i exemplet inte har en Überbaungsziffer hänger
samman med volymens storlek i relation till den byggbara ytan och när denna
relation förändras blir också en sådan begränsning redundant. Och eftersom
BZO i sin kategorisering av fastigheter bland annat utgår från just fastighets-
storlek är det möjligt att använda den här typen av generella volymetriska
regelverk som samtidigt har denna inneboende dynamik.
Detta kan framstå som ganska komplicerat, men grundprincipen är enkel.
Av de begränsningar BZO sätter kan en maximal tillåten volym konstrueras.
Denna volym är i praktiken omöjlig att uppnå med mindre än att man samti-

digt infogar stora hålrum i byggnaden. Differensen här emellan skapar ett arki-
tektoniskt rådrum där arkitekt och byggherre kan finna fram till god lösning.
För att utveckla ett reellt byggprojekt av den byggrätt fastigheten har genom
BZO krävs att byggherren/byggherrarna tar fram en Gestaltungsplan i samråd
med staden. Här fångas sådant upp som faller utanför BZO:n: kulturskyddade
byggnader, servitut, tillfälliga lösningar nödvändiga under byggtiden etc.
Här kan staden också gå in med sitt kvalitetsprogram och ställa krav på en-
ergi effektivitet, hantering av dagvatten, glasytor etc.
Detta dokument är i likhet med BZOn huvudsakligen föreskrifter och beskriv-
ningar men här ingår också plan-material som har en del likheter med våra
detaljplaner (se exempel nedan). Det är utifrån gestaltungsplanen som staden
sedan prövar för bygglov.
Utdrag ur, Privater Gestaltungsplan Hardturm-Areal Zürich-West. Notera exempelvis att funktio-
nerna som bestäms inte är fast definierade utan ungefärligt positionerade. Och ytor definieras
som gränsvärden.
Låt oss sammanfatta några kärnpunkter av byggrätten vi funnit i Schweiz:
• Byggrätt kopplad till ett centralt dokument – knuten till fastigheten-
kännetecknad av hög abstraktionsgrad.
• Volym och byggnadsareor separerade till sin konstruktion, ger ut-
rymme för och incitament till arkitektoniska friheter innanför fasta
ramar.
• Tyngdpunkt på funktionskrav och gränsvärden inte specifikt hur
dessa skall uppnås. Det som prövas i ett bygglov är alltså om funk-
tionerna är lösta, gränsvärdena uppnåtts/hållits – inte om staden
tycker det är fint eller fult.
Byggrättens konstruktioner i Sverige
I vår inventering och granskning av detaljplaner har vi funnit ett ganska brett
spektrum av konstruktioner för hur byggrätten artikuleras. Det stora flertalet
(ca 90%) av planerna har en byggrätt som är direkt kopplade mot det bygg-
bara fotavtrycket, dessutom är de stumt definierade – dvs hela den byggbara
ytan får bebyggas.

BC
BC
Bostäder, centrumverksamhet.
Centrumverksamhet i markplan
Användningsgräns
Egenskapsgräns
Marken får ej bebyggas
+22
+22 Högsta byggnadshöjd i meter
över nollplan.
VI
Shematiskt diagram för
typisk konstruktion av byggrätt
2000
0010
Brutt
Netto
T.v. Utsnitt plankarta, detaljplan för Tändstiksfabriken i stadsdelen Kallebäck, Göteborg.
T.h. förenklat diagram redovisande grundläggande element i den etablerade praxisen för byggrätt
i Sverige. Den anger, användning (bostäder, centrumverksamhet förskola etc.), högsta tillåtna
höjd (plushöjd över nollplan alternativt byggnadshöjd), max antal våningar, det byggbara fotav-
trycket. Till detta följer en mängd specifika villkor om sådant som material och utformning, vilket
kan ses exempel på i den vänstra exemplet.
Vi hittade också några exempel på mer dynamiskt definierade byggrätter där
exempelvis en procentdel av ytan får bebyggas. Dessa typer är intressanta
eftersom de i sin konstruktion närmar sig vad som är vanligt i den schweiziska
byggrätten och som vi menar har fundamentala fördelar jämfört med vad vi
får anse vara gängse praxis i Sverige.
Variationer i svenska konstruktioner av byggrätt
Det första exemplet är från en byggnadsvolym i en detaljplan för Liljehol-
men, Stockholm. Här har en smal remsa med en procentuell begränsningsyta
etablerats, vi tolkar detta som ett sätt att enkelt hantera möjliga burspråk och
balkonger, eftersom det är den västliga långsidan som fått denna behandling.
Ett grepp som ger arkitekten lite större spelrum att finna en fungerande lös-
ning med de förutsättningar som finns vid projekteringen. Vi har också funnit
ett par andra exempel med en liknande smal remsa.

Utsnitt plankarta i detaljplan för Sjövik 5, del 2 (kajen), i stadsdelen Liljeholmen, Stockholm
Det andra exemplet tycker vi är det mest intressanta i denna kategori. Här har
hela den byggbara ytan givits en procentuell angivelse som reglerar byggrät-
ten. Intressant att nämna i sammanhanget är kanske att denna detaljplan som
är framtagen för Gasklocka 3 och 4 i Norra Djurgårdsstaden (ännu ej laga-
kraft vunnen), är ett projekt som de schweiziska arkitekterna Herzog de Meu-
ron står bakom. Denna detaljplan utmärker sig bland dem vi granskat genom
att hela byggrätten tillåter maximalt 65% av ytan att utgöras av byggnad – en
konstruktion inte helt olik dem vi funnit i Schweiz. Därmed har Herzog de
Meuron givits ett betydligt större manöverutrymme än vad som är praxis idag.
Kan det vara en tillfällighet? Vi tror det inte.

Utsnitt ur plankartan för detaljplanen för Gasklocka 3 och 4, Norra Djurgårdsstaden i Stockholm.
Den konstruktion av byggrätt som vi finner kanske allra mest intressant av de
detaljplaner vi studerat kommer från Malmö – också denna en vanlig kon-
struktion i Schweiz. I Detaljplan 5237 finner vi en byggrätt som är frånkopplad
den tillåtna byggnadsvolymen. Och enligt våra stickprovsmätningar är bygg-
rättens begränsade yta påtagligt mindre än det byggbara fotavtrycket. Detta
ger motsvarande fördelar som det tidigare exemplet. Men den öppnar också
för andra möjligheter. I ett scenario där kommunen i högre grad producerar
byggrätter på eget initiativ – mer om detta senare – är en byggrätt med ett
fast areatak enklare att prissätta. Men den har också en gestaltningsmässig
potential som svarar mot vårat kriterium för rumslig variation. Genom att taket
är definierat som en area i BTA kan vi tänka oss att överytorna också kan in-
kluderas i byggnadsvolymen genom exempelvis stora ljusschakt i trapphusen,
dubbelhöga rum. Denna skillnad mellan volymens maximala fotavtryck och
areabegränsningen kallar vi fortsättningsvis VOID – som i luftrum. Bryter vi ut
denna storhet som en enskild parameter skulle den kunna användas både för
ekonomisk styrning (hur stora frihetsgrader tänker vi tillåta), och kunna kopp-
las mot de ekonomiska förutsättningarna för en specifik byggrätt. Parametern
är också principiellt intressant ur ett demokratiskt perspektiv. Vi återkommer
till detta senare.
Ser vi på illustrationsplanen för denna detaljplan tror vi dock inte att stora
invändiga luftrum varit avsikten bakom detaljplanen, utan här är det fråga om
en spretig geometri – men tanken lockar – sannolikt skulle byggnadskost-
naden sänkas genom att klimatskalet minskar av en enklare geometri – men
detta är bara en spekulation.

Utsnitt plankarta i DP5237, detaljplan för Bilen 17 m.fl. Hamnen, Malmö.
Spelteoretisk analys av incentive i byggrätt och
markprissättning
I modern ekonomisk teori är spelteori en central del. Den beskriver hur aktörer
på en marknad utifrån sin informationshorisont agerar och fattar beslut för att
optimera sitt egenintresse. Teorin förutsätter att aktörerna agerar rationellt uti-
från den bild av verkligheten som de besitter. Vi menar att analyser av detalj-
planerna med ett spelteoretiskt perspektiv, är en högst relevant utgångspunkt
för att förstå de beslutsprocesser, som påverkar den fortsatta gestaltningen
av projekten. I vårt specifika fall är vi intresserade i hur byggherren medvetet
eller omedvetet kan tänkas resonera utifrån de olika byggrätts konstruktio-
nerna vi presenterat.
Om vi i ett tankeexperiment tillämpar detta synsätt på våra tre typfall kan vi
härleda några intressanta slutsatser. Vi antar först att den planlagda marken i
vårt tankeexperiment syftar till att uppföra bostadsrätter, och att marken har
en belägenhet och infrastruktur, som garanterar att de framtida bostäderna
också kommer att ha en attraktivitet på marknaden när de väl är uppförda.
Givet bostadsbristen i våra storstadsregioner är heller inte detta ett orimligt
antagande. Vi utgår också ifrån att vår presumtive byggherre ska förvärva
marken ifrån staden enligt gängse marknadsvillkor. Vi antar slutligen att det
heller inte föreligger andra möjliga avtal mellan kommun och byggherre om
hur fastigheten skall bebyggas än det som framgår av detaljplanen.

Typfall 1 – rådande svensk praxis
Som vår inventering av byggrätter visar har den största delen byggrätter en
konstruktion svarande till denna, därför kallar vi den rådande svensk praxis
(RSP). Under de ramar och förutsättningar vi beskrivit kommer vår byggherre
att vilja utnyttja hela byggrätten så länge detta kan genomföras med konven-
tionella byggmetoder – eftersom detta ger störst avkastning på investeringen.
Vad betyder det här för den fortsatta planprocessen? Det betyder att den ti-
diga skissen som låg som underlag för detaljplanen blir väldigt styrande. Varje
frånsteg från det som i detaljplanen definierade byggnadens geometri hamnar
på byggherrens “kostnadssida” – eftersom huset och därmed ytorna endast
kan bli mindre om vi ska hålla oss innanför detaljplanen.
BTA
Utgifter Intäkter
BOA LOA BIA+ - - VOID - REV
Rådande svensk
praxis – byggrätt
Spelteoretisk analys:
Maximera BOA och LOA vilket automatiskt minimerar BIA,
dubbelhöga rum (VOID ) eller stora atrium i trapphus etc är en excess
oavsett de reella byggkostnaderna. Gör ytterväggarna så tunna som
möjligt.Ändringar av volymetrin efter antagen detaljplan-innebär en
förlust av intäkt. Med denna modell blir arkitektens bidrag till
värdekedjan i planprocessen i stora drag osynligt.
BTA
Utgifter Intäkter
BOA LOA BIA+ - - VOID
Den procentuella
byggrätten
Maximera BOA och LOA vilket automatiskt minimerar BIA, dubbelhöga
rum (VOID) eller stora atrium i trapphus etc är en excess oavsett de reella
byggkostnaderna. Gör ytterväggarna så tunna som möjligt.
BTA
Utgifter Intäkter
BOA LOA BIA+ -+ VOID
Den frånkopplade
byggrätten
rum (VOID) eller stora atrium i trapphus etc är i denna modell något som
kan höja värdet på byggnaden. Det gestaltade rummet genererar intäkt
om arkitekt och byggherre kan finna en en lösning som inte ökar de reela
byggkostnaderna mer än värdeökningen. Med markpriser baserade på
BTA finns fortfarande incentiv att minimera BIA och väggtjocklekar.
BOA
Utgifter Intäkter
BOA LOA+LOA+ + VOID
Modell för
framtida
byggrätt Spelteoretisk analys:
Tillsammans med en ny modell för markprissättning skulle byggherrens
intäkt och utgiftssida balanseras. Dubbelhöga rum (VOID) eller stora
atrium i trapphus etc är i denna modell något som kan höja värdet på
byggnaden. Lönsamhetsfokus förskjuts därmed från hur stora produktiva
ytor som får plats (dessa är givna på förhand), till att handla om rummet
och värdet av det – d.v.s. arkitektens kärnkompetens.
Arkitekterna skulle få verktyg att genom hela plan och byggprocessen
förädla och utveckla projekten och värdet i dem. Möjlighet till nya
typologier av boendeformer skulle bli ekonomiskt intressanta.
För den praktiserande arkitekten hamnar de flesta kvalitetshöjande förslag
därmed på konstadssidan i denna ekvation. I bästa fall kan byggherren räkna
hem det genom att värdeökningen på de kvarvarande ytorna överstiger de
som förlorats p.g.a. avvikelsen. På motsvarande sätt är det också “dyrt” att
isolera huset med tjockare väggar. Detaljplaner konstruerade på det här sättet
är givet de marknadsekonomiska drivkrafterna ofta svåra att följa och då lan-
dar projekten ofta i “smärre avvikelser från detaljplan”. Vilket i värsta fall för-
sätter byggherren i en rättsosäker situation om bygglovet skulle överklagas.
Det är för arkitekturens del ytterst olyckligt att modellens ekonomiska rationa-
litet krasst uttrycks såhär: tryck in så många kvadratmeter som det bara går,
och se till att så många som möjligt av dem också går att ta betalt för – dvs.
gör biytor som trapphus etc. så små som det går, och håll nere väggtjockle-
karna. Med en markprissättning baserad på BTA adderas effekten av detta på
ytterligare.
I praktiken gör det att det mervärde som arkitekten i den fortsatta proces-
sen skapar i stora delar blir osynligt för byggherren. På motsvarande sätt blir
de “enkla lösningarna” att genom geometrin optimera byggnadens energi-
prestanda samt generella byggkostnader “dyra”.
Vi menar också att modellen undergräver sin egen legitimitet när det finns så
starka mekanismer inbyggda som gör det svårt och ibland omöjligt att hålla
sig inom ramarna. Vill vi skapa en stark byggrätt ska dess gränser vara kon-
struerade på ett sådant sätt att incentiven inte systematiskt uppmanar oss att
bryta mot den.

Typfall 2 – den procentuella byggrätten
Den procentuella byggrätten, bäst illustrerad av Herzog de Meurons projekt i
Norra Djurgårdsstaden, löser upp många av de problem vi ser i RSP. Projek-
ten är utvecklingsbara och det går att hantera och parera okända storheter
som stommsystem och markförhållanden genom den fortsatta projekteringen.
Allt detta utan att nödvändigtvis krympa husets areor.
Ett fortsatt gestaltningsproblem är att modellen gör rumslig variation kostsamt
– eftersom areorna är direkt kopplade mot det byggbara fotavtrycket. Vår
presumtive byggherre kommer också fortsatt vilja, maximera de produktiva
ytorna.
BTA
Utgifter Intäkter
Rådande svensk
BTA
Utgifter Intäkter
Den procentuella
byggrätten
BTA
Utgifter Intäkter
Den frånkopplade
byggrätten
BOA
Utgifter Intäkter
BOA LOA+LOA+ + VOID
Modell för
framtida
Typfall 3 – den frånkopplade byggrätten
Den frånkopplade byggrätten som vi fann ett exempel av i Malmö är en kon-
struktion som i vår spelteoretiska analys ger ytterligara några fördelar utifrån
ett gestaltningsperspektiv, (jämför också exemplet med Graber Pulvers fler-
familjshus i Oerlikon). För att vårt VOID kriterium ska ge avsedd effekt måste
det vara märkbart mindre än byggnadsvolymens tillåtna fotavtryck.
Skulle vår byggherre hemfalla åt att vilja pröva våra rumsliga excesser blir hen
alltså inte dubbelt straffad. Då varje “kvadratmeter” VOID inte längre är en
förlorad kvadratmeter BOA.
Med höga markpriser och en prismodell baserad på BTA får vi fortfarande ne-
gativa incentive som vill hålla nere väggtjocklekar och biutrymmen – allt som
äter på våra intäktsgivande ytor.
BTA
Utgifter Intäkter
Rådande svensk
BTA
Utgifter Intäkter
Den procentuella
byggrätten
BTA
Utgifter Intäkter
Den frånkopplade
byggrätten
BOA
Utgifter Intäkter
BOA LOA+LOA+ + VOID
Modell för
framtida

Modell för en ny byggrätt i Sverige
Utifrån de resonemang och exempel vi visat tänker vi nu föreslå ett utkast för
en ny modell för byggrätt i Sverige. Utgångspunkten är den “frånkopplade
byggrätten” i exemplet ovan. Med några mindre modifikationer. Istället för att
ange taket för byggrätten per våningsplan menar vi att byggnadsvolymens
totala BTA bör anges. På samma sätt görs en VOID (utökning av den bygg-
bara ytan/reduktion av byggrätten hur man nu väljer att se det), så att gestalt-
ningen lättare kan variera mellan våningsplanen.
Vi menar att staden när den säljer mark kopplad till en byggrätt också ska
göra det på ett sätt som inte ger incentive för tunna och sämre isoleradeväg-
gar med sämre fuktskydd, minimerande av gemensamma utrymmen osv.
Systemet med markpriser baserade på BTA härrör från en tid då markpriset
var en försumbar del av produktionskostnaden – så är inte fallet längre – de
incentive som markpriset medför är reella och växande i alla områden med
hög efterfrågan på bostäder. Dessutom har den tekniska utvecklingen gjort
mätning och kontroll av ytor till en teknisk trivialitet. Är det så att vi från poli-
tiskt håll fortsatt vill ta ut fullt marknadspris för marken så låt oss i alla fall se
över modellen för denna prissättning.
BTA
Utgifter Intäkter
Den procentuella
byggrätten
BTA
Utgifter Intäkter
Den frånkopplade
byggrätten
BOA
Utgifter Intäkter
BOA LOA+LOA+ + VOID
Modell för
framtida
Låt oss för ett ögonblick återvända till våra kvalitetskriterier för en god och
hållbar arkitektur. Som vi redan berört har vi genom parametern VOID i mo-
dellen skapat potential för rumslig variation inom byggrätten.
Som vi redogjort för tidigare så är det i Schweiz vanligt, att staden i upp-
rättandet av den tillhörande gestaltningsplanen, som byggherren tar fram i
samråd med staden, vid ett projekt innanför BZO ramverket ställer krav på re-
dovisande också av uppglasade ytor. Därmed har man en mätbar och också
kostnadsdrivande parameter som används i samband med det efterkom-
mande bygglovet.
På motsvarande sätt tänker vi oss att vår modell kan hantera glasytor – just
för att slå vakt om centrala boende- och arkitekturkvalitéer – motsvarande
vårt kvalitetskriterium ljus och rymd – men också för att med denna parame-
ter GLAS – få möjlighet till ytterligare ekonomiskt styrning. Parametern ut-
trycks som ett procenttal av arean för varje våningsplan.

Det tredje kriteriet vi arbetat med i som ingångsvärde i vår modell är kravet
på energianvändning – ENERGI – en parameter uttryckt i kWh/m2
. I BBR finns
redan ganska stränga krav vad gäller en byggnads energianvändning, men
vi menar att om vi ska nå hållbarhetsmålen så är det viktigt att några kan gå
före – i synnerhet där det finns en betalningsförmåga – endast då skapas ett
innovationstryck för att ta fram lösningar som gör det omöjliga möjligt – lös-
ningar som sedan kan bli mer kommersiellt gångbara. Därmed får vi också
ytterligare en parameter för att finjustera den fortsatta ekonomiska styrningen
av projekten. En implementering av ett sådant krav kräver dock en lagändring.
Det denna parameter inte hanterar är en bredare syn på livscykelperspektivet.
Där all energianvändning med allt från framställning av insatsvaror, montering,
underhåll och sedan rivning ingår. Ur hållbarhetssynpunkt är detta naturligtvis
en lika viktig aspekt som en byggnads generella energiförbrukning – i syn-
nerhet när vi når allt längre i att skapa byggnader som förbrukar lite energi.
Vi menar dock att detaljplanen till sin natur inte är plattformen för att hantera
dessa frågor.
Men kan vi skapa en byggrätt som gör det enklare att omvandla och förädla
en byggnad än att helt riva och bygga nytt så har vi indirekt kommit en bit på
vägen. Det visar exemplet från Habsburgsstrasse.
Möjliga tillämpningar av modellen
Ett mål med den modell vi skisserat är att den ska vara någorlunda kompati-
bel med svensk lagstiftning för att vara praktiskt användbar. Förhoppningen
är att ta den vidare till ett fullskaligt pilotprojekt där teorierna vi redogjort för
kan testas i praktiken och utvecklas ytterligare.
BC
Bostäder, centrumverksamhet.
Centrumverksamhet i markplan
Användningsgräns
Egenskapsgräns
Marken får ej bebyggas
+22 Högsta byggnadshöjd i meter
över nollplan.
p1 Ev. villkor om volymens placering
v1 (GLAS). Gränsvärde för glasöppningar i fasad.
Värdet relaterat till andel av e.
v2 (ENERGI). Tekniskt gränsvärde om byggnadens
energianvändning.
BC
e= xx
Utnyttjandegraden uttryckt som
maximal BTA för volymen.
beräknas utifrån vårt VOID krit-
erium. Där den byggbara arean
subtraheras med värdet för
VOID.
+22
p1
v1
v2
Modell överförd till svenska
detaljplanebeteckningar
e= xx
Diagram över hur modellen skulle kunna uttryckas med svenska detaljplanebeteckningar.
En möjlighet är att implementera detta som ett verktyg jämte andra i planpro-
cessen. Principiellt finns inga hinder att kombinera modellen exempelvis med
dagens vanliga gestaltningsprogram.

En annan möjlighet är också att använda den till produktion av generella
byggrätter. Detta liknar en av de modeller Stadt Zürich använder i sin process.
Genom att modellen kan slå fast några enkla men viktiga kostnadsdrivande
parametrar som sedan kan prövas i lovgivning menar vi att förutsättningar
finns för att: staden, byggherren och arkitekten ska kunna bli samstämda om
projektets ambitioner, både vad gäller gestaltning som hållbarhetsmål, vilket
bäddar för en fortsatt god process. Eftersom byggherren när denne bjuds
in då redan har en garanterad byggrätt, med grundläggande villkor som styr
kostnadssidan i projektet, reduceras många av de risker dagens planprocess
innebär – i synnerhet för mindre aktörer. Samtidigt är modellen tillräckligt flexi-
bel för att ge byggherre och arkitekt rikliga möjligheter att utveckla projektet
och därmed dess potentiella värde.
Denna möjlighet framstår som särskilt intressant i ljuset av den bostadskris vi
nu står inför.
Forskning – Praktik – utvidgad studie
Komplexitet – Enkelhet
Arkitekturpolitisk verktyg
Kvantifierade planvillkor SGProcessdiagram
Initiering
Byggnaduppförd
Detaljplan
antagen
Koppla mot
ekonomisk
gradering
Koppla mot
Informations-
model GIS etc.
Verifering
ger planvillkoren
verkningsfulla
incitament?
Diagrammet ovan ger en schematisk processbild av ett tänkt forskningsprojekt och dess centrala
frågeställningar. Där den viktigaste delen blir den tillämpbara modellen för en ny praxis omkring
hur vi konstruerar detaljplaner. Den skrafferade ytan utgör den utvidgade möjlighetshorisont som
planvillkoren skulle kunna medföra. Istället för låsta gränser i en detaljplan prövar villkoren att
öppna upp processen och istället styra designen med parametriska gränsvärden.

7. Avslutande diskussion
Orsakssambanden bakom det schweiziska arkitekturundret är många. De
två faktorer vi lyft fram här är dels den stora omfattningen av tävlingar som
upphandlingsform samt den schweiziska byggrätten. Att tävlingar och kvalité
hänger intimt samman är det många som har konstaterat. Men att gå däri-
från till att faktiskt genomföra det i den skala som vi ser i Schweiz och Stadt
Zürich finns det få motsvarigheter till.
Byggrätten är dock en i sammanhanget alltför förbisedd faktor – och det som
vi uppehållit oss mest omkring. Eftersom den också omfattar det som redan
är byggt är den mycket genomgripande. Tillsammans skapar dessa faktorer
en otrolig bredd i produktionen som vi inte riktigt kan finna i andra länder –
det gör schweizisk lägstanivå inom arkitektur och stadsbyggnad unikt hög.
Vi kan bygga med hög kvalité också i Sverige om vi anstränger oss, om bygg-
herren har ambitionen resurserna och kompetensen och om aktörerna kan
komma överens. Det är många om som skall falla på plats. När vi nu står inför
att i kvantitativa mått – bygga ett nytt miljonprogram – måste vi noga tänka
oss för så vi inte går miste om den unika möjlighet det faktiskt innebär.
Här handlar det om att skapa goda, stabila villkor som kan verka över lång tid.
Vi måste skapa en grogrund för den hållbara staden att växa i. Det som det
schweiziska exemplet ger oss är några idéer om vad de villkoren kan bestå i.
Exemplet ställer också en del frågor om hur vi ser på våra roller i stadsbygg-
nadsprocessen. Stadsbyggnad i Sverige borde kanske handla mer om att
specificera mål och se till att aktörerna får så goda ramar som möjligt för att
nå de målen, snarare än att driva en fix idé om stenstaden eller vilken ideologi
som råkar vara på modet? Det som trots allt gjort staden framgångsrik histo-
riskt sett är just dess mångfald.
Studien visar också att några av de svenska tillämpningarna av byggrätten vi
redovisat har rent arkitekturfientliga mekanismer inbyggda. Mekanismer som
också blir kraftigare genom de uppdrivna markpriser vi nu ser. Här finns det
all anledning till självkritik. Vem ska ta tag i denna fråga om inte arkitekten?
Det mesta i den modell vi föreslår som svar har använts förut, exempelvis
redan 1956 i Farsta III. Det nya är ett extra lager av mätbara gränsvärden som
ger modellen dess systematik och kopplar den mot vår tids stora utmaning:
hållbarhetsfrågan.
Sammantaget menar vi att dessa små justeringar också öppnar dörren för ett
nytt mindset omkring planprocessen, dess mål och medel. Något som i sin
förlängning kan hjälpa oss som arkitekter att faktiskt ge ett konkret bidrag till
de stora samhällsfrågorna.
Ser vi till historien är det inte alltid de stora förändringarna som lämnar störst
avtryck. En radikal förändring blir ofta en parentes om den inte följs av under-
liggande samhälleliga förändringar. Ofta är det istället de små stegen som, om
de får verka över tid, verkligen gör en skillnad. Det är droppen som urholkar
stenen.

Sandra Gonon
Utbildad arkitekt vid Kunstakade-
miets Arkitektskole Köpenhamn, Dan-
mark och ETH Zürich, Schweiz.
Studier i Restaureringskonst vid
Kungliga Konsthögskolan, Stock-
holm.
Arbete vid Buchner och Bründler,
Basel, EM2N, Zürich, Forrer Krebs
Ley, St Gallen Schweiz. Samt Nivå
Landskapsarkitektur, och Jägnefelt
Milton i Stockholm. Idag verksam vid
Kunstakademiets Arkitektskole, driver
SGALA som står bakom rapporten.
Som delvis uppvuxen i schweiz är
Sandra inte bara väl förtrogen med
Schweisik arkitektur utan också väl
bevandrad i schweisisk kultur och
dess samhällssytem.
Andreas Lahti
Utbildad arkitekt vid Lunds Universi-
tet och ETH Zürich.
Tidigare akademiska studier vid
Umeå Universitet, i bland annat i
Ekonomisk historia och Statsveten-
skap.
Arbete som arkitekt vid bla EM2N Zü-
rich, Joliark Stockholm, JAIS arkitek-
ter, Helsingborg och Erik Brandt Dam
Arkitekter, Köpenhamn.
Driver SGALA tillsammans med
Sandra som en plattform för konst,
forskning och div. arkitekturprojekt.
Om författarna bakom rapporten…

Litteratur
700.100 Bauordnung der Stadt Zürich, Bau- und Zonenordnung
701.321 Privater Gestaltungsplan Hardturm-Areal
Drei Bücher über den Bauprozess, red. Sacha Menz.
En internationell jämförelse av plan- och tillståndssystem
-Har Sverige någonting att lära? Olle Nordberg
Outnyttjade byggrätter i detaljplaner för bostäder:
Myt eller faktum? Olle Nordberg
Planprocessen, ett hinder för nyproduktion av bostäder?
En enkätstudie av byggherrars och entreprenörers upplevelser av planproces-
sen, Stefan Olander
En effektivare plan och bygglovsprocess, Betänkande av Plangenomförande-
utredningen, SOU 2013:34
Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om bostadsbyggande och kommu-
nala markanvisningar. Carl Caesar, Thomas Kalbro, Hans Lind
Plan- och bygglag 2010:900, Statens författningssamling
PBL kunskapsbanken Detaljplanering, Boverket
Detaljplaner i urval: stockholm.se, goteborg.se och malmo.se
Stockholm Stads Exploateringskontor.
SCB
Statistiska Centralbyrån
Hochparterre
10-2014
Hochparterre
1/2-2015
Hochparterre
3-2014

AAR14_Kvantifierade_Planvillkor_III

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to AAR14_Kvantifierade_Planvillkor_III

Similar to AAR14_Kvantifierade_Planvillkor_III (20)

AAR14_Kvantifierade_Planvillkor_III