Ketterä korjausrakentamismalli - aluekehittämisen mahdollisuudet taloyhtiöille, Jani Kemppainen, Rakennusteollisuus

1. Ketterä korjausmalli
Jani Kemppainen

2. Korjausrakentamisen muutosvoimia !
Kiinteistön tekninen ikä Energia ja ilmastomuutos
- putket, julkisivut.. - energiakorjaukset
Vanheneva väestö
- liikkuminen
Viihtyvyys ja - palvelut
alueen vetovoima - turvallisuus
Palvelujen tehokkuus ja
Urbanisoituminen saatavuus
Yhdyskuntarakenteen kehittäminen Laitoshoito > kotiasuminen
- aluekehitys, tiivistäminen - hissit, liikkuminen…
- lisärakentaminen - saniteettitilat…
- kaavoitus … - parvekkeet…

3. Ketterä-hankkeen tavoitteet
• Parantaa asunto-osakeyhtiöissä tietoisuutta niin
korjausvaihtoehdoista kuin niiden kustannuksista ja
saavutettavista hyödyistä
– Ryhmäkorjaamisen avulla kustannussäästöjä
• Saada asunto-osakeyhtiöt teettämään peruskorjauksia
siten, että pakollisten korjausten yhteydessä
parannetaan myös kiinteistöjen energiatehokkuutta
• Viestinnän mallidokumenttien luominen taloyhtiöihin
• Mahdollistaa myös pienituloiselle asumisen omassa
asunnossa remontin jälkeen

4. Casekohteena Siltamäki
• Koostuu vuosina 1968-1974 rakennetuista asunto-
osakeyhtiöistä, asuinrakennuksia 44 kpl, liki 1000 asuntoa
• Alueen suunnitellut arkkitehti Pentti Ahola
• Tavoitteena alueen kulttuurin ja olemuksen säilyttäminen
• Rakennukset putkiremontin sekä julkisivuremontin
tarpeessa
• Alueella oleva ostoskeskus purkukunnossa
• Käyttämätöntä lisärakennusoikeutta
• Hyödynnetään ryhmäkorjausmallia
• Helsingin kaupunki yhteistyössä mukana

5. Siltamäen kontaktikaupunki, Helsingin KSV 2009
KVH 10.5.2010 5

6. Aluekuvaus
• Omistusasuntovaltainen, 2-3 –kerroksinen, vehreän
puistomainen, väljä kerrostaloalue
• Keskipinta-ala 65,5 m2, koko 33 – 130 m2.
• Asunnot väljiä, parveke tai aitaamaton piha, isot ikkunat
• Valoisat porrashuoneet
• Autopaikat keskitetty
• Kattavat palvelut
• Imago ja sijainti monelle tuntematon
• Katuja remontoidaan jo. Odotukset kehittymiselle?
(Lähde: mm. KSV: Siltamäen kontaktikaupunki
KVH 2.6.2010 6

7. Siltamäen analyysi (Konsta Lehti)
Hyvät liikenneyhteydet ja peruspalvelut
Työ- ja harrastetilojen puute
Luonto- ja liikunta-
mahdollisuudet Turvallisuus Hissittömyys
VAHVUUDET HEIKKOUDET
Yllätyksettömyys
Yhtenäinen, omaa aikaansa Yksitoikkoisuus
edustava rakennuskanta
Kestävän kehityksen huomioiminen Näivettyminen, mikäli
peruskorjauksissa peruskorjauksia ei
Positiivinen kierre ja pystytä rahoittamaan
arvonnousu
MAHDOLLISUUDET UHAT Alueen yhtenäisyyden
Erottuminen omaleimaisena ja rikkovat korjaukset
laadukkaana asuinalueena
Palveluiden siirtyminen kauppakeskuksiin
Moderni puutarhakaupunki

9. Erilaisia korjauspaketteja
Laaja korjaus, n. 1400 €/m2 Kevyt korjaus, n. 1000 €/m2
Korjaustoimenpide €/m2 Korjaustoimenpide €/m2
Viemärit uusitaan 400-600 Viemärit pinnoitetaan 200-300
Ulkoseinien korjaus 200-300 Ulkoseinien korjaus 150-200
betonikuorella lämpörappauksella
Ikkunoiden ja ovien 200-300 Ikkunoiden ja ovien 200-300
uusiminen uusiminen
Yläpohjan korjaus 30-50 Yläpohjan korjaus 30-50
Parvekkeiden korjaus 100-200 Parvekkeiden korjaus 100-200
Sähköjen uusiminen 50-100 Sähköjen uusiminen 50-100
Huoneistokohtaiset 150-200 Poistoilmakoneiden 10-50
ilmanvaihtokoneet uusiminen
Yhteensä 1130-1750 Yhteensä 740-1230

12. Talouden raja-arvot
Alueellinen hintataso = alueellinen vetovoima
Alueen hintatason
arvonlisäys Sijainti (ei voida vaikuttaa)
• kasvukeskus, ranta jne.
Tehtyjen korjausten
markkina- Palvelutaso
arvonlisäys Asunnon • julkiset palvelut
=
tavoiteltava • yksityiset palvelut
markkinahinta • liikenneyhteydet
korjausten Alueen asuntotarjonta
Asunnon jälkeen • olemassa oleva
nykyarvo • uudistuotanto
imago, kaupunkikuva,
arkkitehtuuri, jne…

13. Täydennysrakentamisen visioita

14. Täydennysrakentamisen visioita

15. Täydennysrakentamisen visioita

16. Täydennysrakentamisen visioita

17. Täydennysrakentaminen
rahoitusvaihtoehtona
• Täydennysrakentamiseen soveltuvat tontit
• pl. ostarin kehittäminen
• 2 eri skenaariota:
1. Myydään eteläisin tontti (lämpökeskus)
täydennysrakentamiseen
2. Myydään kaikki kuvan tontit
täydennysrakentamiseen
- Yhteensä noin 32 000 m2
- Sisältää kaupungin puistoalueita noin 6000m2

18. Täydennysrakentaminen
rahoitusvaihtoehtona
Lämpökeskus Kaikki tontit Nettotuotto taloyhtiöille:
Rakennusoikeuden hinta 425 €/kem2 425 €/kem2
Lämpökeskus: 22 €/h-m2
Myytävää rakennusoikeutta yhteensä 11 500 kem2 32 000 kem2 Kaikki tontit: 56 €/h-m2
= Rakennusoikeuden markkinahinta 4 887 500 € 13 600 000 €
Vertaa:
- Autotallien korvaaminen 382 500 € 1 365 000 €
Kokonaiskustannus ilman
- Rasitepaikkojen uudelleenjärjestäminen 2 750 000 € 7 326 000 € avustuksia: 901 €/h-m2
= Tulo ennen kunnan perimiä korvauksia 1 748 000 € 4 880 000 €
Avustukset: 64 €/h-m2
- Kehittämiskorvaus 316 000 € 1 295 000 €
Nettotuotto kattaa
- Kaavoituskustannukset 7 000 € 28 000 €
korjauksista :
= Nettotuotto taloyhtiöille 1 432 000 € 3 585 000 € Lämpökeskus: 2,5 %
Kaikki tontit: 6,2 %

19. Rahoitusvaihtoehtoja on useita
• Perinteisten pankkilainojen rinnalle tullut jo uusia
instrumentteja, mm.:
– Käänteinen laina
• Asukas myy asuntonsa pankille ja jää siihen itse vuokralle
– Tonttikonsepti
• Taloyhtiö myy tonttinsa pankille ja jää vuokralle
• Osakkaat voivat halutessaan lunastaa oman osuutensa
– Kevyen pääomavastikkeen laina
• Lainapääoma maksetaan pois vasta asunnon omistuksen
vaihtuessa

20. Aluekehittämisen osapuolet
Kansalais- Alueen
Alueen
järjestöt ja palveluiden
yritykset
organisaatiot käyttäjät
Alueen nykyiset Kiinteistön-
asukkaat omistajat
Siltamäen
Alueen tulevat Kaupungin
asukkaat
kehittämisen toimialat
organisaattorit
Kaupungin
Rahoittajat
luottamuselimet
Suunnittelu- ja Valtion toimialat Ylikunnalliset
toteutusvaiheen ja toimialat ja
palvelutarjoajat luottamuselimet luottamuselimet

21. Ketterä prosessi
Tarkastelu tehdään sekä kiinteistö/AsOy-tasolla että aluetasolla
Tavoitteiden selvittäminen Osallistumisen ja osallistamisen keinot
Tahtotilan esittäminen ja päätöksenteko
Arviointikriteerit
Visio
Vaihtoehtojen
Toteutuksen reunaehdot
määrittäminen
Vaihtoehtojen arviointi Arviointiprosessi ja -kriteeristö
Ratkaisuehdotukset Osapuolten sitouttamismallit
Toimintamallin valinta Päätöksenteko
Toteutus Kilpailutus ja sopimukset
Seurantajohtaminen Oppiminen

22. 1. Alueen toimijoiden tunnistaminen
1-3 kk
2. Sopimus alueen kehittämisohjelmasta
6-12 kk
3. Lisärakentamisen periaatteet
1-3 kk
4. Kehittämisprojektin organisointi
2-4 kk
5. Kuntoarviot ja -tutkimukset
2-6 kk
6. Suunnittelu
6-12 kk
Vaiheet 1-5 7. Toteuttaminen
12-30 kk 18-36 kk
8. Ylläpito

23. Ryhmäremontin hyödyt ja riskit
• Ryhmässä toimiminen alentaa • Päätöksentekomekanismi on
töihin ryhtymisen kynnystä työläs
yksittäisissä asunto- • Kustannusten oikeudenmukainen
osakeyhtiöissä. kohdentaminen
• Alentaa toteutuskustannuksia,
koska hankkeen koko kasvaa – • Suunnittelun laiminlyönti (kaikkia
volyymihankinnat, oppiminen ketjutettavia hankkeita ei voi
toteuttaa samalla tavalla)
• Vähentää taloyhtiöille aiheutuvaa
häiriötä lyhentämällä • Resurssipula saattaa lisätä
läpivientiaikaa - myös koko hankkeen kustannuksia
alueella ! • Liian kireä rakentamisaikataulu
• Sopii erittäin hyvin pitkäjänteiseen nostaa kustannuksia
korjaustapaan, jonka perustan • Suuret vaatimukset työmaan
muodostaa kuntoarvion pohjalta organisoimisessa
laadittu kunnossapitosuunnitelma.
• Liian löysä aikataulu on
• Myös isot toimijat kiinnostuvat epäedullinen sekä urakoitsijalle
hankkeesta että rakennuttajalle

24. Loppuraportti ladattavissa:
www.rakennusteollisuus.fi/kehitys
Samasta osoitteesta löydät myös
asukkaille painetun esitteen
sähköisessä muodossa sekä paljon
kaiken hankkeessa tuotetun
materiaalin!