2023.03/04《董監事公司治理研討會》房地合一暨平均地權解析 by 王澤仁估價師/地政士
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董監事公司治理研討會 房地合一暨平均地權解析 王澤仁 不動產估價師/地政士 平均地權條例、新制房地合一所得稅、不動產節稅規劃
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- 2. 2 講師簡介 王澤仁 Samuel 講授記錄 台灣金融研訓院(北部/南部)、菁英財管學院、 中華民國證券商業同業公會、中華郵政訓練 所、桃園市保險業務職業工會、國泰銀行/ 人壽、台新銀行/人壽、新光銀行/人壽、南 山人壽、華泰銀行、倍安保險、山岳建設 螢橋國中、東海大學、致理科技大學、台北 科技大學、華夏科技大學、稻江科技暨管理 學院、大安社區大學、中國文化大學推廣教 育部、救國團館前中心、新北市勞工大學、 新北市工商發展投資策進會、台北大安扶輪 社/扶青團、台北九合扶輪社 主要證照 不動產估價師、地政士、 不動產經紀人 CFP ® 認證理財規劃顧問 ｜台灣/中國 不動明王地政士｜負責人 友宏不動產估價師聯合｜合夥人 Tel：(02)2528-6545 Cell：0928-847-788 E-Mail：wang.zeren@gmail.com LINE： 專業資格 臺灣士林/新北地方法院 ｜不動產鑑定人 臺北/新北/桃園/ 臺中/彰化/金門 ｜都更權變專業估價者 工作經歷 CBRE香港商世邦魏理仕台灣 ｜策略顧問部分析師 宏觀財務顧問平台 ｜總經理特助暨規劃顧問 中國信託商業銀行 ｜客戶關係專員 南山人壽保險 ｜業務代表 資料維護：2023.02
- 6. 6 估價團隊實績
- 13. 13 取得方式 繼承/受遺贈 配偶贈與/配偶剩財 法規/函令 財政部台財稅字 第10404620870號令(繼承) 第10804008540號令(遺贈) 財政部台財稅字 第10504632520號令(配偶贈與) 作業要點§4II⑧(配偶剩財) 條件要求 無 不計入贈與總額 新舊判斷 前手取得時點 (被繼承人/遺贈人) 前手取得時點 (配偶) 持有期間※ 前後併計 (被繼承人/遺贈人＋納稅義務人) 前後併計 (配偶＋納稅義務人) 特殊技能 若符合自住房地，舊亦可選新 (6年：免稅額400萬+優惠10%) 成本依前手取得方式認定 (有償出價vs.無償繼承/受贈) 新制例外比較 ※備註：確定中新制者，才需要在意持有期間長短！
- 14. 14 有償取得之課稅所得額 無償取得之課稅所得額 房地合一稅基＝房地成交實價－成本－ 費用－土地漲價總數額 房地合一成本及費用 ★未提示費用單據★ 新制1.0 → 成交價額5% & 無上限 新制2.0 → 成交價額3% & 上限30萬
- 15. 15 房地合一課徵範圍 ※備註：不包含上市/上櫃/興櫃股票 項次 應稅標的 免稅標的 1 ◎房屋 ◎房屋及其坐落基地 ◎依法得核發建造執照之土地 依農業發展條例 申請興建之 2 以設定 之 符合農業發展條例§37、§38-1 得申請不課徵土地增值稅之 (作農業使用) 3 預售屋 及其坐落基地 被徵收或 被徵收前先行協議價購 之 4 直接/間接持有股份或出資額過半數 之國內外營利事業股份或出資額， 其價值50%以上由我國境內房地構成※ 尚未被徵收前 移轉依都市計畫法指定 之
- 16. 16 • 前提：確定中新制(＝房地合一所得稅)。 • 效果：房地交易所得係採分離申報納稅，該筆交易所得毋須 再併入交易年度綜合所得總額辦理結算申報。 • 期限：(1)房地：完成所有權移轉登記日之次日起算30日內。 (2)其他：交易日之次日起算30日內。 • 申報：填具「個人房屋土地交易所得申報書」，檢附契約書 影本及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局辦理申報。 • 繳納：(1)如有應納稅額，應先繳納後檢附繳款收據併同申報。 (2)縱無應納稅額甚至虧損，亦應如期辦理申報。 房地合一申報與繳納 ※備註：國稅局將正確計算應納稅額之責任，轉嫁納稅義務人
- 17. 17 ※資料來源：《財政部》中區國稅局大屯稽徵所(2020.08.24) 房地合一未申報常見類型(一) 項次 未申報類型 換句話說 01 因不熟悉房地合一新制申報規定，誤認該筆所得仍係併入 綜合所得總額於次年5月辦理結算申報，致未依規定申報。 未正確判斷 新制or舊制 02 因房屋、土地交易係虧損，誤認因無所得而無須申報，致 未依規定申報。 不論有無應納稅額 均應依法如期申報 03 誤以為交易日及取得日係簽訂買賣契約之日，誤認其交易 之房屋、土地不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。 應以『所有權移轉登記日』 (＝登記日期)為準 04 誤以為交換房屋、土地不屬新制課徵範圍，致未依規定申 報。 稅法明文『交易所得』 故交換亦適用 05 誤認僅出售土地不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。 房地合一同時包括 房屋、土地、房地 06 誤認非自行交易(如法院拍賣)房屋、土地或交易未辦理保存 登記房屋不屬新制課稅範圍，致未依規定申報。 稅法明文『交易所得』 故法拍亦適用
- 20. 20 易漏報之新制課徵標的 項次 標的類型 申報期限 1 車位/塔位 完成所有權移轉登記日 次日起算30日內 2 法院拍賣之房地 (拍定人)領得權利移轉證書日 次日起算30日內 3 未辦保存登記之房屋 訂定買賣契約(私契)日 次日起算30日內 4 設定地上權之房屋 權利移轉日 次日起算30日內 5 預售屋 權利移轉日 次日起算30日內 ※解析：實價登錄( )≠房地合一所得稅( )
- 28. 28 稅率 項次 內容 20% 01 個人及營利事業非自願性因素，交易持有期間5 年以下之房地 02 個人及營利事業以自有土地與建商合作興建房屋， 自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地 03 個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權 利或資金，參與都市更新或危老重建取得房地， 第一次移轉且持有期間5年以下 04 營利事業興建房屋完成後，第一次移轉之房地 10% 05 符合所得稅法§4-5規定之自住房地 房地合一減稅(三)：適用優惠稅率 ※資料來源：所得稅法§14-4III、24-5II
- 29. 29 房地合一減稅(四)：期間&成本 項次 取得原因 取得日認定 (新舊制判斷) 持有期間合併計算 (加計前手/自己) 成本認定 (前手原始取得成本) 01 繼承 V 被繼承人 V 被繼承人 02 受遺贈 V 遺贈人 V 遺贈人 03 配偶贈與 V 配偶 V 配偶 V 04 配偶剩財 V 配偶 V 05 自地自建 V 自己 V 僅限自住房地 V 06 合建分屋 V 自己 V 僅限自住房地 V
- 32. 32 房地合一重購退稅關鍵重點 價額大換小 可以比例退稅 舊售/新購 本人/配偶可以換人 使用限制 僅需要出售前1年 舊售/新購 皆務必記得設戶籍 ※備註：惟仍建議盡量同一人，以符合土地增值稅相關規定
- 34. 34 平均地權 條例修法
- 36. 36 項次 重點 說明 1 限制換約轉售 簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親， 或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經地方 政府核准外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售； 違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。 2 重罰炒作行為 明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利 用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰 100萬至5,000萬元。 3 建立檢舉獎金制度 民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉， 如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。 4 建立私法人 購買住宅許可制 私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政 部許可」2類； 其中「需經內政部許可」，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預 告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。 5 解約申報登錄 預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶 （棟）數處罰前兩次3萬至15萬元、第三次起30萬至100萬元。 6 其他決議 • 將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法規範。 • 刪除地方民意代表及其他公正人士外，並明定專家學者與民間團體代表的委員 比例不得少於1/2。 修正草案關鍵點 ※資料來源：內政部新聞稿 (2023.01.10)
- 37. 37 插花：衍生爭議
- 38. 38 評析：半套vs.全套？ • 一、預售屋≒ ！ 既然討厭，為何不能給它一個痛快，非要慢慢凌遲？ 民110.01.27 民110.07.01 民112.01.10