Recommended
More Related Content
Similar to 20170803 古蹟保存公保地與容積移轉-對外版
Similar to 20170803 古蹟保存公保地與容積移轉-對外版 (17)
More from OURsOURs
20170803 古蹟保存公保地與容積移轉-對外版
- 3. 故事大綱 緣起：是地主自救運動？還是市場要影響政策？ 基本概念：什麼是公保地？什麼是容積移轉？台灣跟美國的容積 移轉有何不同？ 政策創造市場：容積移轉是解決公保地問題的好工具？還是一門 好生意？ 維持環境品質的政策：臺北市、新北市容積移轉制度為何要修法？ 中央與地方政策分工：都市計畫、容積移轉是否為地方自治事項？ 都市空間政策的實踐路徑：容積移轉應該是都市計畫行政裁量還 是議會？ 市民觀點：容積移轉與你有什麼關係？ 更多更好的政策選擇：解決容積移轉與公保地問題更好的方法？
- 7. 基本概念 什麼是公共設施用地？什麼是公共設施保留地？ 為什麼會有公共設施保留地問題？ 公共設施保留地問題有多大？ 什麼是容積移轉？ 為什麼其他作法無法處理公保地？ 為什麼要用容積移轉處理公保地的問題？ 台灣的容積移轉與美國有何不同？
- 8. 什麼是公共設施用地 都市計畫法第42條：都市計畫地區範圍內，應視實 際情況，分別設置左列公共設施用地： 一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、 河道及港埠用地。 二、學校、社教機構、社會福利設施、體育場所、市場、醫療衛生機 構及機關用地。 三、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。 四、本章規定之其他公共設施用地。 都市計畫法第43條：公共設施用地，應就人口、土 地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、 位置與面積，以增進市民活動之便利，及確保良好 之都市生活環境。
- 9. 臺北市公共設施用地劃設約7,149公頃 士林 大同 大安 中山 中正 內湖 文山 北投 松山 信義 南港 萬華 合計 % 道路 274.02 102.92 266.67 263.23 174.97 264.45 186.30 201.58 149.62 156.40 117.13 129.97 2,287.25 32.00% 交通 21.10 35.05 28.28 34.33 4.12 57.61 143.24 66.83 16.21 11.27 83.40 5.36 506.81 7.09% 機場 0.00 0.00 0.00 32.27 0.00 0.00 0.00 0.00 207.13 0.00 0.00 0.00 239.40 3.35% 公園綠地 161.62 8.65 57.61 69.00 86.17 308.40 91.61 365.84 18.53 45.95 66.51 30.95 1,310.84 18.34% 兒童遊樂 場 0.33 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.04 0.00 1.38 0.02% 學校 84.76 37.37 218.85 49.01 60.37 72.55 207.82 149.49 25.64 46.22 39.65 36.65 1,028.39 14.39% 市場 5.71 2.67 2.65 5.96 1.63 6.72 6.51 5.99 1.89 1.86 1.72 8.80 52.12 0.73% 停車場 2.93 0.27 1.86 1.40 0.47 4.04 3.63 2.14 1.76 0.13 1.22 1.95 21.79 0.30% 廣場 3.15 2.25 0.00 0.49 10.55 2.28 2.04 2.87 0.09 13.67 0.65 1.74 39.78 0.56% 機關 71.27 6.42 28.04 45.17 27.00 65.74 34.95 95.43 14.99 31.69 250.45 3.17 674.31 9.43% 公用事業 16.87 10.59 10.17 16.27 12.14 36.77 56.58 25.08 2.79 2.78 66.49 1.65 258.17 3.61% 體育場 10.98 0.00 0.00 0.00 0.00 6.59 0.66 0.00 11.12 0.00 0.87 0.00 30.22 0.42% 殯葬 0.00 0.00 33.42 2.13 0.00 4.75 124.77 59.00 0.00 51.44 23.59 0.00 299.10 4.18% 河川堤防 57.39 3.58 0.05 9.96 2.81 14.71 47.37 47.49 4.18 6.01 23.62 16.28 233.44 3.27% 其他 0.00 0.00 0.00 0.48 0.00 0.00 164.36 0.00 0.73 0.00 0.00 0.00 165.57 2.32% 合計 710.13 209.76 647.60 529.69 380.23 844.60 1,069.83 1,021.74 454.68 367.42 676.34 236.53 7,148.56 100.00% 單位:公頃
- 11. 公共設施保留地用地類型 用地別 已開闢 未開闢 未取得 面積 開闢率 面積 未開闢率 面積 佔全部未取 得公保地面 積比例 公園綠地 657.5 49.5% 671.8 50.5% 428.8 49.6% 道路 2,271.0 96.8% 75.2 3.20% 267.8 31.0% 學校 972.2 94.3% 58.5 5.7% 32.7 3.8% 殯葬 300.0 99.9% 0.2 0.1% 47.9 5.5% 合計 6372.4 88.4% 835.4 11.6% 865.0 100.00% 各縣市公保地以道路、公園綠地、學校等三類比種較高。以 台北市為例，這三種公保地約佔整體公保地面積的84.4%。 道路用地公保地常見已開闢供人使用、但未取得現象。 資料來源：臺北市公共設施用地專案通盤檢討期末報告，2017
- 12. 臺北市80%以上公保地為道路、公園 道路、公園保留地佔8成 • 道路大多已開闢，主要為徵收、 標購取得問題 • 未開、未徵收公園集中在內湖 山坡地(多地質敏感或防災問 題)、關渡公園 學校、機關等保留地佔2成 • 學校因少子化與需求減少已專 案進行檢討 • 機關、公用事業、堤防等保留 地多已開闢待徵收，少數檢討 後可供釋出 • 公墓、市場、停車場用地等私 人可開發，非取得為必要
- 13. 公保地問題如何形成？ 越保留債務越大的公設保留地 1964年，內政部修正「都市計畫法」，規定最長10年內需取得公設用地。 1970年，該時期都計區已達200處以上，公保地多規劃以徵收方式取得，估計未徵收 公保地面積為13,160公頃，取得經費310億元。 1973年，內政部修訂「都市計畫法」，延長15年內取得。 1987年，都計區已達424處。估算1973.9月後公布都計區公保地為11,085公頃，經費 約3,329億元。再加上前述未取得公保地金額增加為6,696億元，合計約新台幣1兆餘 元。 1987年，內政部修訂「都市計畫法」，取消公設用地取得年限規定。 1988年，內政部長吳伯雄威脅辭職下，行政院通過公設保留地取得財務計畫，限於 1991年6月底前全部取得第一期及第二期前三年到期之部分保留地。 1992年，行政院函釋「新訂、擴大都市計畫或農業區、保護區變更為可建築用地，一 律採區段徵收方式辦理」 1994年，大法官釋字第336號，都市計畫法未設公設用地取得年限不違法，但需修正 有關法令以兼顧土地所有權人之權利。 2011年，依內政部統計未徵收取得公保地約25,714公頃，預估徵購費用約新台幣7兆 餘元。 2013年，監察院糾正內政部及各級地方政府，任令公保地長達30-40年未取得，傷害 人民財產權。 2013年，內政部訂頒都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則，
- 14. 大法官釋憲、監察院糾正促使內政部推出 各項公保地取得方式 1994年，大法官釋字第336號，都市計畫法未設公設用地取得年限不違法，彈需修正有關法 令以兼顧土地所有權人之權利。 1996年，大法官釋字第400號，既成道路應徵收或補償。 1997年，大法官釋字第440號，使用道路地下部分應給予補償。 1999年，內政部訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」，開啟以容積移轉取得公保地作法。 2003年，內政部訂頒「都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」 2009年，內政部增訂「都市計畫容積移轉實施辦法」第9-1條，規定接受基地得以折繳代金 2010年，監察院糾正內政部，都市容積缺乏總量管控，各式獎勵容積之累加無上限規定 2013年，監察院糾正內政部及地方政府，任令公保地長達30-40年未取得，傷害人民財產權 2013年，內政部訂頒都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則，啟動全面檢討、解編、 整體開發方式處理公設用地 2014年，內政部修訂「都市計畫法台灣省施行細則」第34條之三，規定容積獎勵上限為法 定容積1.2~1.5倍，自2015.7月開始實施。 2014年，臺北市政府公布實施「臺北市容積移轉審查許可自治條例」，推動容積代金制， 公保地容移3年落日 2015年，營建署補助各縣市執行公共設施用地專案通盤檢討，唯不包含道路用地。 2017年，釋字第707號，一年內修正土地徵收條例，逾期未完成修法，土地所有權人得像主 管機關申請徵收地上權。 2017年，臺北市政府修訂「臺北市容積移轉身查許可自治條例」第四條，維持以公保地捐 地可取得50%容積移轉。
- 15. 為解決公保地問題曾提出或執行方案 作法 法令 成效 放寬無開闢計畫預定 地之臨時使用 ：訂頒「都市計畫公共設施保留地臨時 建築使用辦法」(1974) 並非真正取得 提高保留地之徵收價 值 訂頒「都市公共設施保留地地價查估原 則」(1973)，規定參照毗鄰非公設土地 之區段價估其地價。1977修正平均地權 條例時，一併納入考量。 提高帳面價值，並非真 正取得 減輕其稅負 ：1977修正「平均地權條例」時，針對 公保地訂定地價稅、土地增值稅之減徵、 免徵條文。 並非真正取得 通盤檢討不必要之公 共設施用地 ：內政部訂頒「都市計畫定期通盤檢討 實施辦法」(1975) 並無補助、統一要求、 稽核制度，全面檢討 容積移轉 訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」 (1999) 執行中，不同縣市成效 差異甚大 公共設施保留地多目 標使用 訂頒「都市計畫公共設施用地多目標使 用方案」與「都市計畫公共設施多目標 使用辦法」(2003) 最大宗公保地的道路、 公園難以多目標使用 公私有土地交換 ：訂頒「都市計畫私有公共設施保留地 與公有非公用交換土地辦法」(2003) 公有非公用土地有限， 難以與私有公保地交換。 通盤檢討不必要公共 設施與整體開發 內政部訂頒「都市計畫公共設施保留地 檢討變更作業原則」，並補助與稽核各 執行中，成效有待評估
- 16. 歷年處理公保地政策啟示 政府可以不斷賴帳，而且還會修法來賴帳。 不是複利很驚人、地價上漲也很驚人：許多事情早點做比晚點做好（公告現 值漲幅雖遠低於市價，但隨時間增加之累積性效果仍然驚人） 有擔當的內政部長可以做很多事（威脅下台就可以大幅取得公保地） 行政院會透過新、修訂法令，回應監察院的糾正案，但是否達成或改善糾正 內容，缺乏後續追蹤檢核機制 大法官釋憲有政策效果，但也缺乏後續追蹤查核機制 若無政策配套或中央政策的威脅與利誘，很難由地方政府自行編列預算或透 過工程受益費等機制取得公保地。 政府失靈時，可以透過市場解決。市場也需要政府創造，市場要能有效率運 作，通常有一定利基。但若無適當規範，尋租空間可能會很大 新政策實施時，很難想像或評估之衝擊。但如果創造出新的市場，則又創造 出新的利益團體，後續政策調整時又需要面臨該利益團體的反彈。
- 17. 容積率與容積移轉 容積率：基地內建築物總容積樓地板面積與基地土地面積之比 稱為容積率。 100坪基地上建築四層樓房，每一樓的（容積）樓板面積為55 坪，則總（容積）樓地板面積為220坪，其容積率為220%。 容積移轉：因古蹟保存等原因部分基準容積無法完全實現時， 再經法令授權，可將未實現容積移至其他可發展基地。 基準容積 獎勵容積 移入容積 免 計 容 積 允建容積示意圖 受限制 未實踐容積 受限制基地容積示意圖 現況容積 基準容積 基準容積 移入容積 移入基地允建容積示意圖
- 18. 容積移轉概念與用途 容積移轉在美國稱為發 展權移轉 Transfer of Development Right, TDR 國外多用於保存文化資 產及保育自然環境資源。 透過容積移轉將受限制 之發展權利移轉至其他 土地開發利用，以彌補 其損失 公保地容移為台灣獨創 之制度。 18 發展權移轉 公保地 已建築 容積 受限制 容積 基準 容積 容積 移轉 基準 容積 容積 移轉 公告現值換算 可建築土地 可建築土地 公保地容積移轉 送出基地 接受基地
- 19. 台灣的容積移轉適用範圍無所不能 用途 法令規範 古蹟、歷史建 築保存 文化資產保存法§41 古蹟土地容積移轉辦法(1998) 大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點(2000) 取得公保地 都市計畫容積移轉實施辦法(1999) 都市計畫法§83-1（2002) 推動都市更新 都市更新條例§45 取得水利用地 水利法§82(2014) 保護老樹 臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要 點(2013)
- 20. 容積移轉國內外運用差別 比較面向 台灣 美國 用途類型 單一地區、多樣並存、 無優先順序 單一地區、單一目標 多為古蹟保存、生態保存 主要用途 將原本無發展權之公 保地變成有發展權 多數是將受限之發展權移 轉 指定移入 地區 同一都計區可發展分 區不特別指定 通常有指定可移入地區 主導角色 市場容移仲介 多為政府主導 市場可行 性 容積移轉供給遠大於 需求 常會透過容積調降方式， 增加容積移轉市場可行性
- 21. 為什麼用容積移轉解決公保地問題？ 1999.6.18.全台灣全面實施容積率管制，代表全台灣都市計 畫區對發展強度進入更嚴格管制階段 1999.4.6.訂頒都市計畫容積移轉實施辦法，代表透過市場機 制處理公保地問題 在同一時空下，兩種不同的都市計畫思維，為何用容積移轉 解決公保地？ 其他政策無效，把容積當印鈔機用 死馬當活馬醫：國外政策、實驗看看 政府失靈、透過市場機制處理看看 有錢的生意大家搶著做：預知公保地容移市場是筆好生意 帶動房地產發展：容積移轉可以降低平均土地取得成本， 並且帶動房價上漲
- 22. 政策創造市場： 容積移轉可以解決公保地的問題嗎？ 各縣市透過容積移轉取得公保地面積？ 容積移轉市場有多大？創造多少樓地板？ 為何建商、容積仲介、地主都喜歡容積移轉？ 容積移轉的獲利空間從何而來？
- 23. 截止105年底各縣市以容移取得公保地面積 縣市別 未取得公 保地面積 土地須徵購費 （千元） 容積移轉案 件數(件) 總移出容積 量(公頃) 取得公保地 面積（公頃) 新北市 3,048 1,206,388,959 1,630 303.36 144.55 桃園市 1,025 452,134,720 709 216.81 97.32 臺中市 4,639 842,122,251 504 133.37 93.27 高雄市 2,629 986,843,370 243 43.13 15.41 新竹市 313 206,379,979 132 24.51 8.37 臺北市 1,444 2,036,435,535 119 24.78 7.86 臺南市 3,792 337,107,914 114 29.45 18.47 苗栗縣 339 68,451,243 66 9.19 4.75 宜蘭縣 375 47,959,028 54 6.31 3.69 總計 25,762 7,170,604,109 3,764 806.76 401.29 共18個縣市曾實施容積移轉，雲林、嘉義縣、屏東、台東等縣市並無 案例。澎湖、連江、南投、嘉義市低於10案。基隆、彰化、金門、花 蓮、新竹縣低於50案。
- 24. 24 臺北市97-106年間創造了超過400億的容積移轉市場 舊制 年度 核准件數 取得公保地面積 移入容積量 公保地面積： 移入容積 97-103 137 9.15 30.12 1：3.29 新制 年度 核准件數 取得公保地面積 移入容積量 公保地面積： 移入容積 103-106 6 0.14 0.38 1： 2.71 舊制+新制 年度 核准件數 取得公保地面積 移入容積量 公保地面積： 移入容積 97-106 143 9.29 30.5 1： 3.28 單位：公頃 公告現值244億元 市值643億元 公告現值6億元 市值11億元 取得公保地公告現值250億元，創造654億元的樓地板市價 註：市價計算依據政治大學國泰房 地產指數各年度第4季臺北市區 位推案價格，不含實際銷售坪數。 另價格扣除約1/4營建、管銷成本。
- 25. 各縣市公保地數量遠超過容積移轉可處理數量、不論 是全部捐贈公保地、50%/50%、或全代金都是如此 容積移轉不能有效、完整解決公保地問題 25 道路 公園、綠地 廣場 臺北市待取得公保地面積 1,192.94公頃 664.86 公頃 528.08 公頃 平均每年透過容移 取得0.98公頃 9.15公頃 (97-103年) 0.14公頃 (103-106年中) 舊制 新制 以現行速度需 要1,217年 才能解決臺 北市公保地 除六都與新竹市之外，其餘地方政府容積移轉市場 均不大或根本無市場 中央政府應另訂法令，以有效解決公保地問題
- 26. 26 新北市在95-104年間創造了超過5000億的容移市場 新北市歷年容積移轉約創造了197萬坪樓地板面積，換算市 價約可達5,922億元 取得146.8公頃公保地（移出基地），公告現值約575億元， 與創造價值差距達10倍以上 不同都市計畫區內差距更大，以林口而言取得與創造之價 值比更可高達18倍 計畫區 接受基地 移出基地 接受基地市 值/公告現值 比例 件數 增加樓地板 面積(萬坪) 總市值(億 元) 取得土地面 積(萬坪) 公告現值 (億元) 林口 157 31.61 790 56.10 43.64 18.1 新莊 146 26.00 1,040 16.77 91.02 11.4 三重 131 16.22 730 10.41 57.08 12.8 蘆洲 97 8.86 310 4.26 28.37 10.9 板橋 91 12.47 624 6.99 84.17 7.4 假設接受基地容積率為200%，含免計樓地板
- 27. 27 為什麼公告現值總值相等的容移公式會造成暴利？ 公式原意：公告現值總值相等 原公式：接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×（申請容積移轉當期送出基 地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）×接受基地之 容積率 換算：接受基地移入之容積/接收基地之容積率×申請容積移轉當期接受基地之公 告土地現值=送出基地之土地面積×申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值 原因一：每一宗土地公告現值與市價比例不相同，為求容積 放大效果，建商會選擇移入房屋市價/公告現值比值偏高地區 移入 房屋市價是房地產景氣（總體）、區位特性、產品特色與周邊推案之競爭 （個案）所決定、但公告現值並非如此 區段徵收、市地重劃等整體開發地區法令規定區徵後與重劃 後公告現值是以平均開發成本為估算基準，不僅低於市價、 也低於其他地區公告現值佔市價水準
- 28. 原因二：公式上不含實際上可銷售的免計樓地板面積 原因三：送出基地取得成本可能低於公告現值 原因四：容積移轉通常也會有獎勵容積、個案總樓層數較高、 有高樓景觀、容易創造地區單價新高，進而增加總銷售金額 為什麼公告現值總值相等的容移公式會造成暴利 基準容積 獎勵容積 移入容積 免 計 容 積 允建容積示意圖 受限制 未實踐容積 受限制基地容積示意圖 現況容積 基 準 容 積 基準容積 移入容積 移入基地允建容積示意圖
- 29. 29 為什麼會有中間人-容積掮客、容積仲介？ 因為會賺錢的生意就會 有人做 兩面賺：可以購地成為 地主當投資（賺建商）、 也可以做純仲介（賺地 主） 因為公保地具有免稅、 抵稅多重效果、持有成 本低 因為政府一開始沒有做 莊，但總要有人造市 比較項目 公設保留地 地主權益 預期政府長期會以市價徵收或容移 持有成本比較-地 價稅 1.自住:稅率2/1,000 2.其他建築使用:稅率6/1,000 3.未做任何使用並與使用中之土地 隔離者，可免徵(如道路) 4.農業使用則課徵田賦(現暫停徵收) 移轉成本比較-土 地增值稅 免徵。公共設施保留地尚未被徵收 前之移轉，免徵土地增值稅，日後 被徵收時，亦免徵土地增值稅。 市場使用價值— 遺產稅實物抵繳 可全數抵繳 市場使用價值— 所得稅實物抵繳 可抵繳個人所得稅。被徵收免徵所 得稅、捐地予政府可列舉扣除額抵 繳 公司資本額認列 可減低公司全年度營業淨利 臨時建築 可 興建農舍 不可
- 30. 為什麼地主喜歡容積移轉 容積仲介主動詢問：容積仲介可能同時派出多 家公司接觸同一地主，讓地主感覺有多組買方 價格隨房地產市場波動有彈性、高於15%公告 現值 許多容積仲介購買土地後長期持有，也變成地 主、等待房市需求熱絡再轉賣給建商
- 31. 容移市場行情隨市場需求有顯著波動 31 容移價格不僅各區差異甚大、同區也隨市場需求波動劇烈，變化幅度遠 高於房價波動。建商購買容積的成本最高可達公告現值的2.6倍、最低 為公告現值的25%。 容移市場可分為兩段行情，其一是中人向地主購買、其二是建商向中人 購買。因中人蒐購公保地佈局時程較長、且較無公開行情。以下統計統 整建商購買容積經驗值。 件數 成交 價/公 告現 值 件數 成交 價/公 告現 值 件數 成交 價/公 告現 值 件數 成交 價/公 告現 值 件數 成交 價/公 告現 值 件數 成交 價/公 告現 值 林口 6 - 47 135% 19 160% 12 170% 30 160% 18 260% 新莊 29 66% 29 93% 10 105% 8 150% 11 135% 15 137% 三重 7 48% 25 95% 11 120% 6 180% 17 160% 15 180% 蘆洲 6 - 12 - 6 110% 8 142% 14 140% 7 145% 板橋 11 45% 9 73% 5 85% 3 145% 13 120% 15 135% 103年98年 計畫區 99年 100年 101年 102年
- 32. 維持環境品質的政策： 臺北市、新北市容積移轉為何要修法？ 為什麼臺北市政府要推動容移全代金？ 為什麼新北市政府要修正新北市都市計畫容積 移轉許可審查要點(2016.7.1)？為什麼要推動容 積量體評點機制？ 保存古蹟、取得公保地、促進都市更新哪一項 是容積移轉的優先政策目標？
- 33. 臺北市為什麼要推動容移全代金？ 臺北市原本預定106.7開始推動公保地容移全面折 繳代金 可能一-漲價歸公：由政府做莊獲取房地產增值， 以有效補償公保地地主、大量取得公保地、開闢 公共設施 可能二-古蹟歷建保存優先：限縮公保地容移移轉 至大稻埕、古蹟容移 可能三-透過價格機制、達到都市成長管理：以價 制量，提高容移成本、降低建商容移意願與數量
- 34. 新北市透過修法逐步限縮容積移轉之條件 34 新北市都市計畫容積移轉許可審查要點（105.7.1生效） 一、新訂方向 納入送出基地移轉優先順序 (完整地號土地優先，以利開闢)，107.7.1後 應取得該送出基地全部私有所有權人同意 限縮接受基地可移入容積之面積及連接道路條件 首創「容積量體評定機制檢討」，申請者可預先衡量容積量體 二、新訂條文重點 接受基地最小面積應超過500平方公尺，且臨接道路面寬及最小面寬不 得小於8公尺 接受基地連接寬度20公尺以下之道路者，可移入容積不超過20%。 接受基地連接寬度8公尺以上，未達20公尺之道路者，最高可移入容積 以道路寬度數值作為接受基地基準容積之百分比。
- 36. 新北市為何要修正新北市都市計畫容積移轉 許可審查要點？ 縮短容積移轉審查時效：避免都市設計審查因 缺乏明確標準、拖延審查時程 避免地小、窄巷、高樓問題：減少小面積基地 作為容積接收基地 結合都市成長控制：考量基地所在公共設施、 有效取得地面層開放空間 有效開闢道路用地：避免未開闢道路用地之持 分土地捐贈，無法有效開闢
- 37. 大稻埕容積移轉創造了迪化街再生 大稻埕容積移轉走在前面，讓年貨大街、迪化街老舊建物 修復、許多URS、新興文創進駐迪化街成為可能 37 URS44 – 大稻埕故事工坊 URS155 URS44 大稻埕客廳
- 38. 大稻埕與公保地地主為何成為對手？ 比較面向 大稻埕容移 公保地容移 原有容積 法定容積 無容積率 前置作業 提建築維護事業計畫， 完成建築維護工程協 議書，並經審議通過 書審通過、都審通過 接受基地區位限制 全臺北市任何一宗可 建築用地 捷運車站800公尺範圍 內 接受基地面積限制 無 最小1,000m2 是否都市設計審查 不用都設審查 全面都設審查 房地產需求有限，容積移轉市場當然胃納有限 大稻埕容移表面上接受基地條件較寬鬆、免都審，但前 置作業相對麻煩
- 39. 現行容積移轉制度造成古蹟、大稻 埕、公保地地主間的相互衝突 39 2000-2007年只有大稻埕與古蹟容移，2008年開始出現 公保地容移 目前法令同時允許古蹟、大稻埕、公保地多種類型容積 移轉，明顯存在市場競爭。近年來公保地容移數量已遠 超過大稻埕容移 28.31公頃 0.36公頃 7.67公頃 23.87公頃 0.17公頃 資料時間：89年-105年底各類型容積移轉接受基地移入容積量(單位：公頃)
- 40. 容積移轉與容受力的兩種說法 市場派說： 容受力都是以人口密度為計算依據，台灣人不會因為容 積移轉、容積獎勵而多生小孩，生育率一樣是全世界倒 數前三名，臺北市未來人口也不會再成長，所以都市容 受力是假議題。 都市專業說： 全市人口可能不會大幅成長，但局部地區，特別是整體 開發區明顯會有大量開發案同時申請容積獎勵、容積移 轉，大幅增加開發量體與引入人口，個別地區密度會超 過原有計畫強度與容受力。 在市場胃納有限情形下，個別推案大幅增加容積，等同 降低其他地區推案或都市更新的機會。
- 43. 中央與地方政策分工：都市計畫、容積 移轉是否為地方自治事項 古蹟容移、都市計畫容積移轉、水利地容移、都市更新容移、容積 獎勵均是中央訂定母法。 地方政府沒有拒絕、也沒有自行選定優先順序的權利、也沒有設定 實施門檻或期限。 地方政府只能在有限的範圍內限縮適用範圍，而且會受到議會挑戰。 用途 法令規範 古蹟、歷史建 築保存 文化資產保存法§41 古蹟土地容積移轉辦法(1998) 大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點(2000) 取得公保地 都市計畫容積移轉實施辦法(1999) 都市計畫法§83-1（2002) 推動都市更新 都市更新條例§45 取得水利用地 水利法§82(2014)
- 44. 中央容積移轉法令授權範圍與爭議 第四條：直轄市、縣（市）主管機關為辦理容積移轉，得考量都市發 展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序，訂定審查許 可條件，提經該管都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後 實施之。 第九條之一 ：接受基地得以折繳代金方式移入容積==引發50%/50% 或全代金之爭議 修法預告新增修訂條文 第七之一條：接受基地應臨接已開闢供通行寬度達八公尺以上之 計畫道路。但經該管直轄市、縣(市）主管機關同意或提經該管都 市設計審議委員會審議通過者，不在此限。 第八條：接受基地之可移入容積，應依發展密度、發展總量、臨 接計畫道路寬度及周邊公共設施服務水準等條件予以調整，以不 超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則。
- 45. 台北市 新北市 桃園市 有保存價 值之建築 • 經主管機關指定之古蹟及登錄之歷史建築。 • 經縣市都市設計審議委員會認定有保存價值並經公告之建築。 公共設施 保留地 指定用地(綠地用地、廣場用 地、公園用地、道路用地)4種 用地 未開闢綠地、廣場、公園用地： • 面積須小於2公頃以下 • 需全部土地所有權人同意辦理 道路用地： • 未開闢都市計畫道路，申請範 圍應為完整路段，且二側均與 現有已開闢之計畫道路相連通。 • 已開闢都市計畫道路。 • 經市政府認定公告為消防通道 之未開闢計畫道路。 • 一、三款土地，需全部土地所 有權人同意辦理捐贈。 • 未開闢之道路用地， 應取得該送出基地地 號全部私有土地所有 權人辦理容積移轉之 同意(107年7月生效) • 私有公保地屬狹小巷 道消防救災列管範圍， 該土地地號得分次申 請容積移轉 • 公園、綠地、 廣場、兒童 遊樂場、體 育場、學校、 道路等7種 用地 • 屬配合中央 或本府興建 之重大設施 或計畫，所 需之公共設 施用地 45 各縣市對可作為送出基地之項目、面積規模、道路寬度、是 否為完整路段、完整產權有不同規範
- 46. 台北市 新北市 桃園市 接受 基地 區位 條件 • 除規範不得移入地區外， 另規定如下 • 公保地僅能移轉到捷運車 站半徑800M內，面臨8M 以上開闢計畫道路 • 位於500M內已開闢0.5公 頃以上公園綠地或廣場 僅規範不得移入地區 僅規範不得移入地區 臨接 道路 • 鄰接15M以上道路、或面 臨2條道路，而其中1條寬 度須達12M者 • 鄰接道路路寬及面寬>8M， 並聯通已開闢之8M以上道 路 •臨接10M以上之計畫道路， 最小單一面寬>10M，可移 入30% •臨接8~10M已開闢之計畫道 路，須為完整道路，且二側 均與8M以上已開闢之計畫道 路相連通，臨接最小單一面 寬>10M，可移入15% 面積 • 應超過1,000平方公尺 • 應超過500平方公尺 • 應超過1,000平方公尺 審議 • 皆需都設審議 • 容移加容獎超過50%者需審 •容移加容獎超過50%者需審 46 接受基地之區位條件、連接道路寬度、最小面積、是否需要 都設審查均有所不同
- 47. 都市空間政策的實踐路徑：再授權爭議？容 積移轉是都市行政裁量或議會監督範圍？ 「都市計畫容積移轉實施辦法」106年修法預告，提及依法務部105 年6月30日法律字第10503504450號函釋：「…法規命令再授權需有 法律之明確依據;且在有法律明確規定下，方得將應由法規命令規範 之事項，授權由下級機關以行政規則訂之。」 地方制度法第28條規定，涉及實體權利義務事項，應以自治條例規定。 是以地方政府為辦理容積移轉，得本於職權訂定自治法規，據以執行。 唯其自治法規內容如涉有實體權利義務事項，應循都市計畫擬定、變 更程序或以自治條例定之。 依照現行修法預告，未來各縣市之都市計畫容積移轉許可審查要點均 需改為自治條例。 如果地方容移許可審查都改定自治條例，移出、接受基地是否會愈來 愈寬鬆，都市計畫行政部門如何確保地區容受力與環境品質？ 但，如果未來「都市計畫容積移轉實施辦法」修法後，若中央政府若 比照面前道路規定，統一訂定移出、接受基地條件，那地方是否就不 需要訂定自治條例？
- 48. 政策是否具體可行、或有明確效果？ 或只是回應監察院糾正 2010年，監察院糾正內政部，都市容積缺乏容積總量管控機制，各 式獎勵容積之累加無上限規定 2013年，監察院糾正內政部及各級地方政府，任令公保地長達30-40 年未取得，傷害人民財產權 2017年，行政部門訂定且實施都計容移辦法多年，但取得公保地數 量有限、且造成各式容積累加問題。監察院提出糾正報告，但尚無進 一步監督行政部門的修法與行政作為是否確實回應了糾正報告。 未檢核政策效果：目前各縣市透過容積移轉取得公保地分布、是否已 進一步開闢均缺乏檢核與紀錄 政策的不連續性：容積移入基地，容積是永久增加，總體房地產價值 也永久增加，但地政單位並未將接受基地的公告地價、公告現值跟著 永久性調整。
- 49. 市民觀點：為何容積移轉這個議題難以召喚 市民的關愛？ 如果你在臺北、新北擁有一個老房子，你是否想 要免費都市更新？ 免費的容積獎勵是不是越多越好？ 便宜的容積移轉最好？ 臺北市每個地區發展強度、建築物高度都適合 可以由4-5層樓、10-14樓轉變為30-40樓層嗎？ 在大家都想要都市更新的年代下 基準容積是神聖不可侵犯的財產權嗎？ 基準容積＋容積獎勵＋容積移轉都是地主的財產權 嗎？
- 50. 為何容積移轉這個議題難以召喚市民的關愛？ 你能感受與認同以下所說的都市品質嗎？ 有專家學者與在地居民說在過去北投、文山是看得到、走 得到、摸得到山的地區，但現在慢慢也長出一些高樓。你 覺得北投、文山與大安、信義、松山、中山發展強度應該 相同嗎？ 在討論芝山岩附近限高合理之前？我們對於芝山岩的景觀 是公共財有共識嗎？ 民生社區如果都改建成為高樓，那還叫民生社區嗎？ 臺北市號稱要推動TOD城市已經20年，市民是否認同在 捷運周邊的量體高度相對高於其他地區？ 什麼樣的都市風貌、都市紋理、天際線，是我們認為應該 保存，且限制私人財產發展的共識需要有一些過程來形成
- 51. 對天母最高樓對天母地區的影響 項目 比率 都市更新容獎 52.76% 臺北好好看 6.04% 停車容獎 13.99% 容積移轉 19.31% 合計 92.10% 基地面積5,717 m，商三特，地上 38層、地下4層，建蔽率33%。一 樓店面、其餘均為住宅。 基準容積225%，容獎＋容移＝ 92.10%，設計容積率＝ 432.225%
- 52. 和平東路與金山南路交口的和平大苑 項目 比率 都市更新容獎 27.76% 停車容獎 12.78% 開放空間容獎 15.68% 合計 56.21% 基地面積2,893 m，商三特 與商二，地上38層、地下7 層，建蔽率41%。90%樓地 板面積為住宅使用。 基準容積511.27%，停獎＋ 都更＋開放空間容獎＝ 56.21%，設計容積率＝ 798.65% 更新前戶數65戶、更新後戶 數105戶。法定停車位238位、 實設汽車停車位數364位。
- 53. 更多更好的政策選擇：解決容積移轉壓力的 根本方法之一，解決公保地問題的可能方法 多數公設但不包含道路用地：「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業 原則」，分14類公設但不包含道路用地。 因應高齡少子化、將不需要使用的公設解編或整體開發：未徵收、未取 得、低度利用都要檢討。 跨區整體開發：政府公辦跨區整體開發後土地所有權人領回之可建築用地 以50%為上限(依中央主管機關核定之比例為準) 53 個別變 更使用 無需求者 減少徵收 整合非必要 公共設施採 行跨區段市 地重劃 公保地 取得策略 1.機關、學校、市場…，相關主管機關提 供地區不必要公共設施用地 2.地區公共設施劃設率較高，但其公共設 施開闢率較低
- 54. 容積移轉真的是解決道路公保地問題的 最佳方法嗎？更多更好的選擇如何推動？ 各縣市中道路公保地約佔所有公保地的3~5成之間，塊狀公保 地已於上述公保地專案通檢中處理 解決道路用地公保地問題的幾種可能性： 解編：許多道路不需要、也根本無法開闢，透過檢討後設定解編條件 與程序，即可啟動解編。 調整容積移轉公式：將現行以接受與送出總公告現值相等的公式改為 市價相等。 規定都市更新要負擔取得義務：都市更新獎勵人人愛，強制要求都市 更新必須一併取得開闢相鄰公保地，或者代金作為周邊地區道路用地 取得經費。 以部分停車基金來支付道路取得：道路取得後才能夠作為收費停車格， 停車格之收費均進入停車基金，為擴大停車供給及使用者付費，應該 由停車基金支付部分道路取得費用。 透過TIF機制取得：台灣地價稅偏低，有大幅增加以作為道路用地取 得財源。以臺北市為例，因調整公告地價，地價稅稅收從2015的218 億、2016年大幅增加至267億，接近增加50億。可以將取得道路公保 地所需費用(粗估不會超過5000億），轉換為10-20年的增額地價稅， 大約是將目前地價稅提高1.5～3倍。
- 55. 故事先說到這裡 意見交換一下