一、總裁專欄 1. 房地產稅制變革對購屋行為的影響 2. 從移民天堂新加坡反觀台灣稅制的缺失 二、不動產新聞 1. 信義區A辦夯 出租率大增80% 2. 下季房市看跌 量能急凍 3. 台北房市！政策利空+液化疑慮，近半數公寓價跌一成 4. 房價「失速列車」真實上演　新北房市「南北雙殺」 5. 小型超市竄紅 30~50坪店面旺 三、經濟新聞 1. 亞洲人口老化　資金恐外流 四、常見法律問題 1.【法律問題–產權篇】

1. 2016.09.Week5 房市新聞
一、總裁專欄
1. 房地產稅制變革對購屋行為的影響
2. 從移民天堂新加坡反觀台灣稅制的缺失
二、不動產新聞
1. 信義區 A 辦夯 出租率大增 80%
2. 下季房市看跌 量能急凍
3. 台北房市！政策利空+液化疑慮，近半數公寓價跌一成
4. 房價「失速列車」真實上演 新北房市「南北雙殺」
5. 小型超市竄紅 30~50 坪店面旺
三、經濟新聞
1. 亞洲人口老化 資金恐外流
四、常見法律問題
1.【法律問題–產權篇】
一、總裁專欄
1. 房地產稅制變革對購屋行為的影響
2016-09-26 經濟日報 【黃鵬䛥】
在不動產稅制變革中，首先受到衝擊的一定是交易量改變。因為不管是移轉稅、持有稅負的增加，
都會直接或間接影響人民的購屋行為，從過去移轉量當中細窺增減的變化，也可以發現稅制變革影
響了購屋行為。
2011 年施行奢侈稅、2012 年開徵豪宅稅，台北市政府於 2014 年調高房屋構造標準單價，適用當
年 7 月 1 日以後新屋，2016 年則是以房地合一稅取代奢侈稅，受到這些新稅制影響之下，全台移
轉交易量從 2003 年最高峰 45 萬件銳減到 2015 年的 29 萬件，2016 年則可能不到 25 萬件。
就高總價產品而言，尤其是豪宅，不論是移轉稅或持有稅賦都有明顯增加，因而直接反映在交易量

2. 上，2014 上半年台北市豪宅交易量達 492 件，2016 上半年衰退 8 成僅剩下 94 件。美商ＥＲＡ
不動產企研室研究分析：「2015 年台灣赴海外購置不動產的金額高達 686 億元，較 2014 年成長
24%，主因台灣豪宅市場價格開始下修，轉為以自住客為主，投資客則是轉往報酬率較高增值性
強的海外豪宅市場，如：加拿大的溫哥華、日本的東京、新加坡等等。」
除了投資出現改變外，以自住為主的買家對於屋齡選擇似乎也出現改變。根據台北市居住資訊服務
網，觀察台北市移轉房屋的屋齡，發現屋齡 1-5 年的交易量大致維持在三成左右，屋齡 6-30 年的
交易量則是由原本的四成變成三成五左右，屋齡 30 年以上的房子交易量在 2014 年房屋稅調整標
準單價前大致為三成，現在則已攀升至近四成；推估屋齡 30 年以上老屋交易量增加原因與新屋持
有稅增加有關，因為購買老屋總價及持有稅賦較少，而屋齡 1-5 年的新屋成交量大致維持穩定，
但屋齡 6-30 年中古屋的成交量比例卻出現下降的情況，推測屋齡 6-30 年的房屋持有人對價格較
堅持，讓利空間小，因此即使持有稅負不如新屋多，買方也不願購買，寧可選擇讓利後價格逼近中
古屋的新屋。
稅制的變革除了使人們在屋齡與價格之間精打細算，產品的區位選擇也逐漸遠離路段率高的蛋黃
區，甚至 2015 年台北市的遷出人數多於遷入人數，為 6 年來首見的人口負成長。若位在台北市的
蛋黃區，房屋稅的路段率高則須負擔較重的稅務，因此大多數人寧可選擇通勤距離較遠，但價格較
實惠，可以買到較新的房屋。
假若老屋未來也進行加稅，出現新舊屋持有稅皆漲的情形，則原本欲進場的首購族可能會延後購買
或是繼續維持租賃的狀態，而欲換屋者，將考量新成屋持有稅較多延後換屋念頭，唯有當新成屋出
現超讓利價格時，才會選擇進場，因此若未來有愈來愈多的建案打著接近中古屋的行情也不需要感
到太意外，有可能是因稅制變革下，建商為生存而做出吸引購屋者不得不的行銷策略。
2. 從移民天堂新加坡反觀台灣稅制的缺失
2016-09-26 經濟日報 【黃鵬䛥】
近來，屢傳台灣某富豪又入籍新加坡的消息，先不管消息來源是真是假，我們都該思考台灣現在稅
制上有何種缺失，何以面臨外國人才不來且本地人才也留不住的窘況。
過去 20 多年來，新加坡成為亞洲移民天堂，主因該國大量開放移民政策，一方面吸納專業人士以
提高國家競爭力，同時吸納低技術勞工以擔任本地人不願承接的工種，為教育水平較高的國民提供
上流力。而其能成功吸引專業人士，並且成為富人最愛移民的選擇地之一，應與個人所得稅率有關。
根據美國商會在「2016 台灣白皮書」中指出，台灣個人所得稅率最高級距高達 45%，甚至高於美
國個人所得稅率的最高級距 40%，在吸引外國高階專業人才明顯面臨困難，也加重優秀人才外流
的危機。而新加坡個人所得稅率僅 20%，香港更低只有 17%，故其國際化程度與吸引國際人才方
面都比台灣成功。

3. 另外根據財政部 2015 年財政統計年報，台灣整體租稅負擔率僅 12.8%，甚至低於新加坡去年整體
租稅負擔率的 13.7%，再看到財政部今年上半年的稅收統計，可以發現台灣所得稅占稅收比重竟
高達 51%，比美國占比 47%還要高，且在 OECD 國家中也可說是位居前面，足見其稅負的扭曲。
在少子化與人口老化之下，台灣未來五年勞動人口呈現負成長 0.6%，而在勞動人口不足的狀況下，
要能維持經濟成長勢必得依賴附加價值高的高科技產業，而高科技產業則與專業人才息息相關，但
是台灣目前面臨專業人才外移占總外移人口的 61.1%，高居全球第一的困境！專業人才外移固然
有許多原因，無法以單一因素說明，但是台灣的個人所得稅率最高級距高達 45%確已成為留才障
礙之一。
日前行政院院長林全在聽取國發會「完善我國留才環境方案」報告後拍板，透過外籍人才及僑外生
問卷，調查彙整並全面盤點分析外籍人才來臺及留臺所遭遇問題與困難，據以研提簽證、工作、居
留、金融、稅務、保險及國際生活等 7 大面向之 27 項改革策略，以建構友善留才環境，加強外籍
人才來臺及留臺之誘因，將提供國際人才來台工作前 3 年薪資所得稅優惠。除了要吸引國際人才
來台之外，留住台灣人才也是一大重點，然而，現行綜合所得稅率對於國人的部分似乎沒有變動的
跡象。
我國此刻正面臨國際人才競逐、國內人才外流威脅，有許多擁有高能力、高技術的人才薪資所得本
來就較高，但在台灣所得稅負扭曲之下，辛勤工作的所得卻有高達一半的所得要繳稅，對原本經濟
條件就不如亞洲金融中心新加坡的台灣，稅制上又明顯不利於高階人才，想要留住人才拚經濟甚至
是實現亞洲矽谷的宏景恐怕有困難。政府部門必須齊心協力，積極進行相關法規鬆綁並研提精進創
新做法，以因應嚴峻挑戰，提升我國留才攬才的實力。
二、不動產新聞
1. 信義區 A 辦夯 出租率大增 80%
2016-09-29 經濟日報【郭及天】
信義計畫區 A 級商辦搶租客潮持續，據了解，指標案「國泰置地廣場」加計目前議約中的租客，
出租率近期已達七成。信義全球資產統計，今年信義區實價揭露的商辦租賃面積已達 1.7 萬坪，年
增 80%，信義計畫區 A 辦出租市場真的很夯。
國泰置地廣場總面積約 2.5 萬坪，出租率逼近七成，租客除了以月租金逾千萬元租下 3,426 坪的最
大租客台灣微軟外，還有美商甲骨文、富達證券、台北雷格斯商務中心、法國興業銀行及尚宏電子
等，近期包括藝珂人事顧問、遊戲業者暴雪也都相繼進駐，7 月還有外商銀行租下二個樓層、合計
約 1,700 坪的面積。

4. 商仲業者表示，國泰置地廣
場目前租金行情，低樓層每
坪 3,100 至 3,300 元，中
高樓層每坪3,300至3,600
元，吸引不少原在信義計畫
區及民生敦北商圈的指標
企業搬遷進駐，一年的時間
去化超過 1.5 萬坪面積，出
租情形比預期熱絡許多。
信義全球資產調查顯示，從
國泰置地廣場完工與南山
廣場開始預租時，信義計畫
區 A 辦就進入供給量階段性大增時點，A 辦開始展開一波搶租客風潮，國泰置地廣場有揭露的租
賃案件，就去化了 8,220 坪。
目前台北 101 大樓、遠雄國際金融大樓、國泰置地廣場及南山廣場等，最高租金開價每坪都在 4,000
元以上。依實價登錄顯示，台北 101、國泰信義經貿大樓都曾出現過每坪逾 4,000 元的行情，國
泰置地廣場今年租金站上每坪 3,000 元，最高租金的是由法國興業租下的 38 樓，租金達每坪 3,590
元。
信義全球資產經理王維宏指出，信義計畫區不僅 A 辦租賃熱絡，鄰近的舊辦公大樓也跟著受惠，
今年實價揭露的 94 筆交易中，有一半屬信義計畫區周邊租案，相較知名企業多往信義計畫區內搶
租指標大樓，中小型企業多落腳周邊如基隆路、忠孝東路五段、信義路四段與五段，享有鄰近信義
計畫區的區位，擁有信義區門牌，租金則約每坪 1,500 元左右。
2. 下季房市看跌 量能急凍
2016-09-27 經濟日報【陳美玲】
根據永慶房產趨勢前瞻報告指出，第 4 季房市看跌趨勢擴大至 66%，較上一季增加 7 個百分點；
永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（26）日表示，市場看跌趨勢擴大，認為下一季房價降幅仍難
達到買方期望的 10%至 15%滿足點，估計今年交易量恐創 26 年新低紀錄，僅達 23 萬至 24 萬棟。
葉凌棋表示，今年 4 月、5 月市場受央行鬆綁信用管制激勵，房市買氣回溫，但後續有房屋稅、遺
贈稅上調等政策紛擾，衝擊民眾信心，以致整體看跌趨勢擴大，第 4 季看跌比率高達 66%，第 3
季的 59%增加 7 個百分點。
最新調查報告指出，有高達 34%的賣方願意接受「實價登錄成交行情正負 5%內」，但買方願意出

5. 手行情則是「實價登錄成交行情 10%至 15%」。
以此比率來看，葉凌棋分析，只要賣方願意較行情降價一至一成五，就可能出現三個買方搶一間房
子的情況，售出機率比其他價格多出三倍。
葉凌棋表示，房市價跌格局已是不可逆的趨勢，但目前買賣雙方仍存在 10%至 15%的價格落差，
且房價認知差距仍未縮小，第 4 季也很難有突破。在此情況下，下一季市場交易量能很難打開，
推估今年全年全台買賣移轉棟數恐出現歷史新低，落在 23 萬至 24 萬棟間。
信義房屋指出，今年房地合一稅新制上路，造成去年底移轉棟數爆量演出，以及名為買賣、實為贈
與的節稅交易量在去年湧現，同步稀釋掉今年交易量。加上全球經濟不佳衝擊，估計今年移轉量跌
破 25 萬棟新低的機會很大。
住商不動產總經理陳錫琮、中信房屋副總經理劉天仁分別預估，今年房市交易量恐僅剩 24.8 萬棟、
24.4 萬棟的歷史新低點，創 26 年來最低。
葉凌棋說，今年房市新低的交易量，是近 15 年來仲介業最辛苦的時候，接下來業者必須用上洪荒
之力，才能
突破困境，
因此房仲業
經營將重新
洗牌，出現
大者恆大情
形，加盟店
要積極強化
聯賣制度，
才能突圍。
3. 台北房市！政策利空+液化疑慮，近半數公寓價跌一成
2016-09-27MyGoNews【方暮晨】
南台大地震後，老屋命運乖舛！中央、北市接連公布液化潛勢區，老屋安全受到質疑，且老屋加稅
話題延燒，北市公寓價格應聲下跌。據全國不動產企研室觀察北市實價資料，北市在中央政府 3
月 14 日公布土壤液化潛勢區後至今，12 個行政區公寓價格全數下修，信義區近三年減 18.6％最
多！

6. 全國不動產企研室觀察 2016 年 3-8 月北
市實價資料，雖然 7-8 月資料尚未完全揭
露，但公寓交易量仍占全市住宅交易量
11.2％，比前年同期上升 1.3％，且 12 個
行政區中有 9個行政區公寓交易量占比去
年同期高，士林區增加 6.7％居冠、其次
為內湖區上升 4.6％，而衰退的區域按減
幅，依序為松山區、中正區及文山區。
從房價來看，全市 12 區價格同步下修，
跌幅最大的為信義區 13.4％，中山區 12.2
％、松山區 10.4％緊追在後。再與 2014
年相比，信義區公寓跌幅更大，達到 18.6
％，每坪下跌 11.7 萬元！
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，2012
年文林苑事件後，被過度預期的老公寓都
更價值已經泡沫化，且在土壤液化潛勢區
公布後，沒打樁的老公寓安全受到質疑，
使得整體價格下修。張瀞勻也認為，雖然
公寓交易比例僅佔整體住宅一成，但經過
一波波衝擊後，交易比例未減，加上台北市新建案少、房價高不可攀，使用空間大、房價親民的公
寓即是入主台北市的首選產品，自住族寧願買舊不新。
4. 房價「失速列車」真實上演 新北房市「南北雙殺」
2016-09-26 聯合新聞網【游智文】
房市 921 檔期起跑，今年一級戰區轉到新北市汐止區，多個建案降價廝殺，有建案從去年開價一
坪 48~53 萬，現在降到一坪 33 萬元，等於打五折出售。
汐止受惠內湖、南港比價效應，前兩三年房市火熱，預售屋房價頻創新高，中古屋也從三字頭站上
四字頭，指標社區大同路「天廈」甚至攻上五字頭，成交到一坪 55 萬元。
但去年起，隨市場反轉格局確立，汐止房市急速降溫，房價也陡降，以天廈為例，實價資料，今年
最高單價僅一坪 44 萬元，面向較差的，大多打回至三字頭，成交落在 35 萬元上下。
汐止的建案，位於市區，包括新台五路、社后商圈、車站商圈的，前幾年大都開價在一坪 50 萬元
以上，銷售仍不錯，部分建案甚至開到六字頭，但去年下半年後來客量急減，今年更幾乎可用停擺

7. 形容。
台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，汐止房市急凍，除大環境因素外，與鄰近區域房市也有關。汐止
先前房市熱絡，主要是內湖、南港房價高漲，已超出民眾負擔極限，兩地買氣因此全數轉至汐止。
但上述兩區今年房價都下降，南港區自高點回跌已逾一成，目前一坪回到 50 萬元上下，區內研究
院路不少新屋，今年的成交單價都僅四字頭。內湖區今年降幅也不少，住宅產品平均單價也落至 5
字頭。
陳炳辰說，雖然內湖、南港房價仍高出汐止二、三成，但對不少人來說，港湖房價已在可負擔範圍，
許多在地人留在當地看屋，不再轉進汐止。
除了內湖、南港買盤回流，陳炳辰表示，基隆不少新案近來紛紛開出一字頭低價，也對汐止房市造
成傷害，不少汐止購屋人往基隆移動，留在汐止的買方，觀望氣氛也更加濃厚。
代銷業表示，汐止房市現在堪稱基隆、港湖「南北雙殺」，由於市況極度冷清，今年下半年後，建
商讓利意願大幅提升，今年 928 檔期並明顯出現價格大戰。
根據市調， 目前汐止以位於仁愛路「敦美苑」殺最大，個案原案名「敦美御林」，去年開案時每坪
開價 48~53 萬元，上月代銷退場，轉由建設公司直接銷售，直接下殺至每坪 33 萬元起。
另外位於湖前街、社后地區的「上東城」，對外公開價一坪 40 萬元，雖非汐止最低，但相對區域
其他建案要價，也低了一成左右。
台灣房屋汐科站前店副店長王俊生表示，受預售屋價格戰影響，汐止中古房市買氣持續低檔，房價
方面，由於先前平均下滑已一成，房價回到三字頭後，已具支撐力，目前房價未再明顯往下，後市
則視預售屋發展，預料持續盤整機率較大。
5. 小型超市竄紅 30~50 坪店面旺
2016-09-27 聯合晚報 【游智文】
近年來巷口經濟學發酵，小型超市崛起，幾乎每隔幾條街道就會看見各式大小型超市；商仲業者表
示，此一趨勢將持續加快，並將帶動全台各地 30～50 坪的店面需求。
DTRE 德天國際地產分析師吳孟璇表示，國人購物越來越重視購物便利性，因應此一需求，近來許
多連鎖超市開始以新型態社區賣場為主的方式，進行通路布局。
如預計在 2017 年展店千間的全聯福利中心、頂好超市、美聯社、以及結合超市及超市便利性的家
樂福便利購，都積極朝社區型小型超市發展。
根據統計，2015 年全台超級市場業營收破 1800 億元，年增率達 7.6%，雖然距離便利商店的年營

8. 收 3000 億元尚有一段距離，但已直逼百貨零售業 1850 億元的營收。
新趨勢是小型超市快速竄紅，開始威脅大型量販超市。
吳孟璇分析，快消費已是世界潮流，許多發明因運而生，如俄國發明家加利蒙維奇(Semenov Dahir
Kurmanbievich)註冊的「得來速超市」專利，就解決大賣場車位一位難求問題。
她表示，這種超市同樣在室內，但設有滑動輸送帶，駕駛人從櫃子上選擇需要的物品後放上輸送帶，
商品就會自動送達結帳區，只要消費者先列好購物清單，每個人的購物時間只要五分鐘。
智能系統(Intelligent Systems)品牌研華科技近來為萊爾富超商，在南港展覽館的門市，打造的全
台首家智慧便利商店，是另一模式。
研華在萊爾富安裝了智慧影像辨識系統、室內空氣品質偵測系統、行動購物牆、行動優惠推播等，
透過這些設備，讓消費者有更佳購物感受，並可了解門市的顧客數量、動線和感興趣的商品，可大
幅提升坪效。
吳孟璇表示，隨著智慧城市與物聯網的發展浪潮、ICT 技術提升，全通路零售時代已經到來，預計
超級市場業因應這樣的科技發展趨勢以及消費行為模式，全台未來的社區中小型超商將會不斷擴
增，也將帶動全台各地 30～50 坪的店面需求。
三、經濟新聞
1.亞洲人口老化 資金恐外流
2016-09-26 聯合新聞網【黃智勤】
談到資金外流風險，亞洲新興市場該擔心的不只是美國聯準會（Fed）緊縮貨幣政策可能引發的市
場恐慌，還有另一個跟 Fed 升息與否無關的危機：人口結構老化。高盛點名，人口高齡化導致部
分亞洲新興國家面臨資金外移的壓力，台灣名列其中。
高盛集團的報告顯示，中國、泰國及南韓等亞洲新興國家人口老化的速度，將在未來 20 年超越已
開發國家，為 1950 年以來僅見。彭博資訊的圖表也顯示，居住在亞太地區的 65 歲以上人口數量
居世界之冠，高於北美、歐盟與全球其他地區。
高盛指出，年齡在 50 幾歲至 60 幾歲的勞工正處於儲蓄高峰，家庭也最可能在此時決定將部分資
產布局海外。高盛點名，台灣、南韓、中國及泰國同列人口老化問題最嚴重的四大新興市場。這四
個國家已面臨因人口結構高齡化所導致的資金出走壓力，未來五年外流的資金總額可能高達 2 兆
美元。
高盛亞太地區首席經濟學家狄爾頓（Andrew Tilton）表示，若這些國家的民眾決定把大量國內儲
蓄用於投資海外，勢必導致本國貨幣貶值，對金融情勢不利，調降利率的需求也跟著降低。 中國

9. 經濟早已受到資金外流影響，若高盛的評估正確，人口老化勢必使中國的壓力雪上加霜。高盛預期，
從人口老化問題最嚴重的四大新興市場流出的 2 兆資金中，有七成來自中國。
四、常見法律問題
1.【法律問題–產權篇】
【問題 1】ERA 先生問：老公寓 1 樓前常有空地，多被 1 樓住戶私自佔用，有讀者遇到
1 樓住戶私自將此空間出租給外人停車而倍感困擾，沒停車時還會放東西佔用，這樣可
如何自保？
【回答 1】若此塊空地的所有權，是屬於全體住戶所共有的話，那 1 樓住戶當然沒有權
益擅自出租，這稱為無權處分，這時候住戶可以去請求 1 樓住戶將妨害所有權的行為排
除，也就是請求對方將車輛移開並停止出租行為，再來可以去向 1 樓住戶追討將出租車
位所獲得的利益，來保障自身被損害的權益。
另外，若這個空地是國有土地的話，可向警察檢舉或跟國有財產屬報告，表示 1 樓住戶
侵占國有土地。