الوثيقة تتناول مواد التشريع في مجال الإنشاءات بالتفصيل، بما في ذلك تعريفات التراخيص المختلفة مثل رخصة البناء والهدم والترميم. كما تستعرض الوثيقة الإجراءات والمتطلبات اللازمة للحصول على هذه الرخص، إلى جانب الشروط المتعلقة بالارتفاعات والمنسوبات والتصميم في مدينة دمشق. بالإضافة إلى ذلك، تتطرق الوثيقة إلى التزامات المالكين والمعايير العمرانية المعمول بها في المناطق المحددة.

1. ‫العقاري‬ ‫التشريع‬
‫السادسة‬ ‫المحاضرة‬
Dr. Bachir Bachour
UNIVERSITY OF KALAMOON
FACULTY OF ENGINEERING
DEPARTMENT OF ARCHITECTURE

2. ‫البناء‬ ‫نظم‬
.1
‫تعاريف‬
.2
‫البناء‬ ‫رخصة‬
.3
‫بالهدم‬ ‫رخصة‬
.4
‫وثا‬
‫ئق‬
‫الترخيص‬ ‫اضبارة‬
.5
‫الترميم‬ ‫رخصة‬
.6
‫المصدق‬ ‫بالتخطيط‬ ‫االلتزام‬
.7
‫البناء‬ ‫ارتفاع‬
.8
‫الترخيص‬ ‫منسوب‬
.9
‫البروزات‬
.10
‫المناور‬
.11
‫بنظام‬ ‫الواردة‬ ‫لمحددات‬ ‫ا‬ ‫بعض‬ ‫عن‬ ‫إضافية‬ ‫أمثلة‬
‫دمشق‬ ‫مدينة‬

3. ‫مقدمة‬
‫بنظم‬ ‫عادة‬ ‫تهتم‬ ‫التي‬ ‫العامة‬ ‫الجوانب‬ ‫القسم‬ ‫هذا‬ ‫ضمن‬ ‫سنتعرض‬
‫منذ‬ ‫دمشق‬ ‫مدينة‬ ‫في‬ ‫به‬ ‫المعمول‬ ‫النظام‬ ‫في‬ ‫وخاصة‬ ‫المدن‬ ‫في‬ ‫البناء‬
‫عام‬
1978
.‫سوريا‬ ‫في‬ ‫أخرى‬ ‫ومدن‬ .
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫مقدمة‬
-
‫البناء‬
‫نظام‬

4. ‫تعاريف‬

‫االلتزامات‬ ‫هي‬ :‫المقسم‬ ‫على‬ ‫أو‬ ‫العقار‬ ‫على‬ ‫العمرانية‬ ‫الوجائب‬
‫والمخطط‬ ‫العام‬ ‫التنظيمي‬ ‫المخطط‬ ‫بموجب‬ ‫عليه‬ ‫المفروضة‬
.‫البناء‬ ‫نظام‬ ‫أو‬ ‫للمنطقة‬ ‫التفصيلي‬

‫ببنائه‬ ‫يسمح‬ ‫ال‬ ‫الذي‬ ‫العقار‬ ‫أرض‬ ‫من‬ ‫الجزء‬ ‫تعني‬ :‫الوجائب‬
.‫الجو‬ ‫إلى‬ ‫األرض‬ ‫من‬ ‫مفتوحا‬ ‫ويبقى‬

‫طابق‬ ‫كل‬ ‫في‬ ‫المسقوفة‬ ‫المساحة‬ ‫هي‬ :‫المبنية‬ ‫المساحة‬
‫الخارجية‬ ‫األعمدة‬ ‫أو‬ ‫الخارجية‬ ‫الجدران‬ ‫ضمن‬ ‫والمحصورة‬
.‫العمرانية‬ ‫الوجائب‬ ‫نظام‬ ‫وفق‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫تعاريف‬
-
‫البناء‬
‫نظام‬

5. ‫تعاريف‬

‫الطوابق‬ ‫في‬ ‫المبنية‬ ‫المساحة‬ ‫مجموع‬ ‫وهي‬ :‫الطابقية‬ ‫المساحة‬
.)‫عموما‬ ‫األقبية‬ ‫(بدون‬

‫في‬ ‫المبنية‬ ‫المساحة‬ ‫قسمة‬ ‫حاصل‬ ‫وهي‬ :‫المبنية‬ ‫المساحة‬ ‫نسبة‬
.‫العقار‬ ‫مساحة‬ ‫على‬ ‫األرضي‬ ‫الطابق‬

.‫المبنية‬ ‫المساحة‬ ‫خارج‬ ‫الطابق‬ ‫سقف‬ ‫امتداد‬ ‫وهو‬ :‫البروز‬

‫يترك‬ ‫واإلنارة‬ ‫التهوية‬ ‫لتأمين‬ ‫معد‬ ‫األرض‬ ‫من‬ ‫جزء‬ :‫المنور‬
.‫البناء‬ ‫نظام‬ ‫شروط‬ ‫وفق‬ ‫بناء‬ ‫بدون‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫تعاريف‬
-
‫البناء‬
‫نظام‬

6. ‫البناء‬ ‫رخصة‬
‫أو‬ ‫جديد‬ ‫بناء‬ ‫أي‬ ‫إقامة‬ ‫عند‬ ‫بالبناء‬ ‫رخصة‬ ‫على‬ ‫الحصول‬ ‫السوري‬ ‫النظام‬ ‫يوجب‬
‫عدد‬ ‫كان‬ ‫إذا‬ ‫سنوات‬ ‫ثالث‬ ‫إلى‬ ‫تزداد‬ ‫سنتان‬ ‫الرخصة‬ ‫مدة‬ .‫قائم‬ ‫بناء‬ ‫على‬ ‫التعديل‬
.)‫دمشق‬ ‫مدينة‬ ‫بناء‬ ‫(نظام‬ ‫طوابق‬ ‫ستة‬ ‫من‬ ‫أكثر‬ ‫الطوابق‬
‫الوثائق‬ ‫من‬ ‫عد‬ ‫وتقديم‬ ‫إجراءات‬ ‫بعدة‬ ‫القيام‬ ‫يستلزم‬ ‫البناء‬ ‫رخصة‬ ‫على‬ ‫للحصول‬
:‫أهمها‬
.1
.‫بناؤه‬ ‫المراد‬ ‫للعقار‬ ‫الترخيص‬ ‫طالب‬ ‫ملكية‬ ‫من‬ ‫التثبت‬
.2
‫ضوابط‬ ‫وهناك‬ ‫بملكه‬ ‫المالك‬ ‫تصرف‬ ‫تمنع‬ ‫موانع‬ ‫وجود‬ ‫عدم‬ ‫من‬ ‫التثبت‬
.‫الشيوع‬ ‫على‬ ‫ملكية‬ ‫وجود‬ ‫عند‬ ‫خاصة‬
.3
‫لنظام‬ ‫وفقا‬ ‫الترخيص‬ ‫إلضبارة‬ ‫الالزمة‬ ‫الهندسية‬ ‫والمصورات‬ ‫الوثائق‬ ‫تقديم‬
‫للمنطقة‬ ‫المحدد‬ ‫العمرانية‬ ‫الوجائب‬ ‫ولمنهاج‬ ‫السكاني‬ ‫التجمع‬ ‫في‬ ‫به‬ ‫المعمول‬
.‫للمنطقة‬ ‫التفصيلي‬ ‫التنظيمي‬ ‫وللمخطط‬ ‫العقار‬ ‫ضمنها‬ ‫يقع‬ ‫التي‬ ‫العمرانية‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫البناء‬
‫رخصة‬
-
‫البناء‬
‫نظام‬

7. ‫الهدم‬ ‫رخصة‬
‫جديد‬ ‫بناء‬ ‫إشادة‬ ‫أجل‬ ‫من‬ ‫قديم‬ ‫بناء‬ ‫هدم‬ ‫عند‬ ‫عليها‬ ‫الحصول‬ ‫يتوجب‬
.‫مكانه‬
‫المبنية‬ ‫المساحة‬ ‫االعتبار‬ ‫بعين‬ ‫تأخذ‬ ‫معينة‬ ‫لضوابط‬ ‫وفقا‬ ‫ويتم‬
‫الجديد‬ ‫البناء‬ ‫في‬ ‫بناؤها‬ ‫يمكن‬ ‫التي‬ ‫والمساحة‬ ،‫وحالتها‬ ‫القائمة‬
‫رخصة‬ ‫على‬ ‫الحصول‬ ‫بأن‬ ‫علما‬ ،‫المطبق‬ ‫البناء‬ ‫نظام‬ ‫بحسب‬
‫لهذا‬ ‫أن‬ ‫إذا‬ ‫القديم‬ ‫البناء‬ ‫لشاغلي‬ ‫الفوري‬ ‫اإلخالء‬ ‫يعني‬ ‫ال‬ ‫بالهدم‬
.‫خاصة‬ ‫وضوابط‬ ‫ترتيبات‬ ‫اإلخالء‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫الهدم‬
‫رخصة‬
-
‫البناء‬
‫نظام‬

8. ‫الترخيص‬ ‫إضبارة‬ ‫وثائق‬
.1
.‫وحدوده‬ ‫العقار‬ ‫موقع‬ ‫يبين‬ ‫حديث‬ ‫عقاري‬ ‫مصور‬
.2
‫وحصصهم‬ ‫المالكين‬ ‫أسماء‬ ‫يبين‬ ‫العقاري‬ ‫القيد‬ ‫خالصة‬
.‫العقار‬ ‫صحيفة‬ ‫على‬ ‫الموضوعة‬ ‫واإلشارات‬
.3
.‫العقار‬ ‫مساحة‬ ‫يبين‬ ‫مساحي‬ ‫بيان‬
.4
.‫للعقار‬ ‫والبلدية‬ ‫المالية‬ ‫الدوائر‬ ‫من‬ ‫ذمة‬ ‫براءة‬
.5
‫العمرانية‬ ‫المنطقة‬ ‫ويبين‬ ‫العمرانية‬ ‫الوجائب‬ ‫مصور‬
‫وعرض‬ ‫المصدق‬ ‫التخطيط‬ ‫بحسب‬ ‫وموقعه‬ ‫للعقار‬ ‫واشتراطاتها‬
.‫أمامه‬ ‫الشارع‬
.6
‫بمقياس‬ ‫المعمارية‬ ‫المصورات‬
100/1
– ‫المقاطع‬ – ‫(المساقط‬
.)‫خارجي‬ ‫منظور‬ – ‫بالدرج‬ ‫مقطع‬ – ‫الواجهات‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫إضبارة‬
‫وثائق‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬
‫الترخيص‬

9. ‫الترخيص‬ ‫إضبارة‬ ‫وثائق‬
.7
‫بمقياس‬ ‫اإلنشائية‬ ‫المصورات‬
100/1
‫تسليح‬ – ‫األعمدة‬ ‫(محاور‬
‫إنشائية‬ ‫وتفاصيل‬ ‫الطوابق‬ ‫سقوف‬ ‫تسليح‬ – ‫واألدراج‬ ‫واألعمدة‬ ‫األساسات‬
.)‫المشروع‬ ‫طبيعة‬ ‫وفق‬ ‫أخرى‬
.8
‫بمقياس‬ ‫الصحية‬ ‫المصورات‬
100/1
‫الحلوة‬ ‫المياه‬ ‫تمديدات‬ ‫تبين‬
.‫األخير‬ ‫السطح‬ ‫ميول‬ ‫ومخطط‬ ‫للطوابق‬ ‫والمالحة‬
.9
.‫والميكانيكية‬ ‫الكهربائية‬ ‫التمديدات‬ ‫مصورات‬
.10
‫الدراسة‬ ‫عليه‬ ‫لتبنى‬ ،‫التربة‬ ‫تحمل‬ ‫مقدار‬ ‫ويبن‬ ‫التربة‬ ‫مكانيك‬ ‫تقرير‬
.‫اإلنشائية‬
.11
.‫االستنادية‬ ‫الجدران‬ ‫مصورات‬
.12
‫الموضوعة‬ ‫المواصفات‬ ‫وفق‬ ‫االختصاصات‬ ‫لجميع‬ ‫الحسابية‬ ‫المذكرات‬
.‫المهندسين‬ ‫نقابة‬ ‫من‬
‫المشاريع‬ ‫في‬ ‫وتطلب‬ ‫المشروع‬ ‫طبيعة‬ ‫وفق‬ ‫وحقوقية‬ ‫فنية‬ ‫شروط‬ ‫دفاتر‬ ‫وهناك‬
.)...‫صناعية‬ – ‫تجارية‬ – ‫سياحية‬ ( ‫أنواعها‬ ‫بمختلف‬ ‫االستثمارية‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫إضبارة‬
‫وثائق‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬
‫الترخيص‬

10. ‫الترميم‬ ‫رخصة‬
‫تبين‬ ‫ومصورات‬ ‫الملكية‬ ‫إثبات‬ ‫وثائق‬ ‫طلبها‬ ‫مع‬ ‫يرفق‬
‫أي‬ ‫بإضافة‬ ‫القيام‬ ‫بعدم‬ ‫وتعهد‬ ‫ترميمها‬ ‫اد‬v
‫ر‬‫الم‬ ‫األعمال‬
‫أربعة‬ ‫هي‬ ‫خصة‬v
‫ر‬‫ال‬ ‫ومدة‬ ‫ي‬v
‫ر‬‫العقا‬ ‫للوصف‬ ‫خالفا‬ ‫بناء‬
.‫أشهر‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫رخصة‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬
‫الترميم‬

11. ‫المصدق‬ ‫بالتخطيط‬ ‫االلتزام‬
‫عن‬ ‫التخلي‬ ‫أو‬ ‫وجوده‬ ‫حال‬ ‫في‬ ‫التقدم‬ ‫شراء‬ ‫حيث‬ ‫من‬
‫اد‬v
‫ر‬‫الم‬ ‫العقار‬ ‫من‬ ‫التخطيط‬ ‫ضمن‬ ‫الواقعة‬ ‫األجزاء‬
.‫ترخيصه‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫االلتزام‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬
‫المصدق‬
‫بالتخطيط‬

12. ‫البناء‬ ‫ارتفاع‬
‫بموجب‬ ‫وارتفاعها‬ ‫الطوابق‬ ‫عدد‬ ‫يحدد‬ ‫الذي‬ ‫وهو‬
.‫الشارع‬ ‫عرض‬ ‫بداللة‬ ‫وأيضا‬ ‫التنظيمية‬ ‫المخططات‬
v
‫ف‬‫ونص‬ ‫ة‬v
‫ر‬‫م‬ ‫يساوي‬ ‫بما‬ ‫يحدد‬ ‫بدمشق‬ ‫مدينة‬ ‫في‬ ً
‫ال‬‫مث‬
‫بزاوية‬ ‫مائل‬ ‫بخط‬ ‫ثم‬ ‫ومن‬ ‫الشارع‬ ‫عرض‬
135
.‫درجة‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫البناء‬
‫ارتفاع‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬

13. ‫الترخيص‬ ‫منسوب‬
‫منتصف‬ ‫أمام‬ v
‫ف‬‫الرصي‬ ‫منسوب‬ ‫إلى‬ ‫باالستناد‬ ‫ويحدد‬
‫طويلة‬ v
‫ر‬‫العقا‬ ‫واجهة‬ ‫كون‬ ‫حال‬ ‫وفي‬ ‫العقار‬ ‫واجهة‬
‫البناء‬ ‫تجزئة‬ ‫يتم‬ ‫فإنه‬ ،‫مائل‬ ‫أو‬ ‫منحدر‬ ‫أمامه‬ ‫والشارع‬
‫ترخيص‬ ‫منسوب‬ ‫ء‬v
‫ز‬‫ج‬ ‫كل‬ ‫يعطى‬ ‫حيث‬ ‫أجزاء‬ ‫إلى‬
.‫أمامه‬ ‫الرصيف‬ ‫منسوب‬ ‫وسطي‬ ‫مع‬ ‫متوافق‬ ‫به‬ ‫خاص‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫منسوب‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬
‫الترخيص‬

14. ‫البروزات‬
.1
‫بمقدار‬ ‫يحدد‬ ‫الشارع‬ ‫على‬ ‫فالبروز‬ ‫أمامها‬ ‫الفراغ‬ ‫بداللة‬ ‫وتحدد‬
10/1
‫البروز‬ ‫مقدار‬ ‫يزيد‬ ‫أن‬ ‫يجوز‬ ‫وال‬ ‫الشارع‬ ‫عرض‬ ‫من‬
‫عن‬
120
‫أمتار‬ ‫أربعة‬ ‫عرضها‬ ‫أمامية‬ ‫وجيبه‬ ‫وجود‬ ‫عند‬ .‫سم‬
‫على‬ ‫البروز‬ ‫أما‬ .‫متريين‬ ‫يصبح‬ ‫المسموح‬ ‫البروز‬ ‫فان‬ ‫أكثر‬ ‫أو‬
‫فمقاره‬ ‫الجانبية‬ ‫أو‬ ‫الخلفية‬ ‫الوجائب‬
5/1
.‫الوجيبة‬ ‫عرض‬ ‫من‬
.2
‫على‬ ‫أمتار‬ ‫ثالثة‬ ‫ارتفاع‬ ‫على‬ ‫يكون‬ ‫أن‬ ‫يجب‬ ‫البروز‬ ‫أسفل‬ ‫إن‬
.‫تحيه‬ ‫التي‬ ‫الوجيبة‬ ‫أو‬ ‫الرصيف‬ ‫أرضية‬ ‫من‬ ‫األقل‬
.3
/ ‫بمقدار‬ ‫البروز‬ ‫يبتعد‬ ‫أن‬
6
‫العقار‬ ‫حدود‬ ‫عن‬ ‫األقل‬ ‫على‬ ‫أمتار‬ /
.‫المجاور‬
.4
‫خاصة‬ ‫اشتراطات‬ ‫ذات‬ ‫تزينيه‬ ‫بروزات‬ ‫هناك‬ ‫تقدم‬ ‫لما‬ ‫إضافة‬
.‫بها‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫البروزات‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬

15. ‫المناور‬
.1
‫تقوم‬ ‫التي‬ ‫العناصر‬ ‫لوظيفة‬ ‫تبعا‬ ‫أبعادها‬ ‫أو‬ ‫مساحتها‬ ‫تحدد‬
.‫الطوابق‬ ‫عدد‬ ‫أو‬ ‫االرتفاع‬ ‫وبداللة‬ ‫بإنارتها‬
.2
‫المنور‬ ‫مساحة‬ ‫تكون‬ ‫السكن‬ ‫غرف‬ ‫ففي‬
20
‫م‬
2
‫إذا‬ ‫األقل‬ ‫على‬
‫من‬ ‫أقل‬ ‫البناء‬ ‫ارتفاع‬ ‫كان‬
18
‫و‬ ً‫ا‬‫متر‬
30
‫أكثر‬ ‫االرتفاع‬ ‫كان‬ ‫إذا‬
‫من‬
18
.ً‫ا‬‫متر‬
.3
‫المنور‬ ‫مساحة‬ ‫تكون‬ ‫للمطابخ‬ ‫أما‬
6
‫م‬
2
‫كان‬ ‫إذا‬ ‫األقل‬ ‫على‬
‫من‬ ‫أقل‬ ‫البناء‬ ‫ارتفاع‬
18
‫و‬ ً‫ا‬‫متر‬
10
‫م‬
2
‫أكثر‬ ‫االرتفاع‬ ‫كان‬ ‫إذا‬
‫من‬
18
.ً‫ا‬‫متر‬
.4
‫المنور‬ ‫مساحة‬ ‫تكون‬ ‫ولإلدراج‬
4
‫م‬
2
‫كان‬ ‫إذا‬ ‫األقل‬ ‫على‬
‫من‬ ‫أقل‬ ‫البناء‬ ‫ارتفاع‬
18
‫و‬ ً‫ا‬‫متر‬
6
‫م‬
2
‫أكثر‬ ‫االرتفاع‬ ‫كان‬ ‫إذا‬
‫من‬
18
.ً‫ا‬‫متر‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫المناور‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬

16. ‫بعض‬ ‫عن‬ ‫إضافية‬ ‫أمثلة‬
‫بناء‬ ‫بنظام‬ ‫الواردة‬ ‫المحددات‬
‫دمشق‬ ‫مدينة‬
.1
‫مجموع‬ ‫ويكون‬ ‫سكن‬ ‫غرفتي‬ ‫من‬ ‫أدنى‬ ‫كحد‬ ‫تتألف‬ ‫أن‬ ‫يجب‬ )‫(شقة‬ ‫سكنية‬ ‫وحدة‬ ‫أصغر‬ ‫إن‬
‫مساحتهما‬
20
‫م‬
2
‫من‬ ‫أكثر‬ ‫الغرفة‬ ‫وعرض‬ ،‫األقل‬ ‫على‬
2.5
‫ومرحاض‬ ‫وحمام‬ ‫ومطبخ‬ ،‫م‬
3.5
‫م‬
2
‫لالستديو‬ ‫الدنيا‬ ‫المساحة‬ ‫تكون‬ ‫أن‬ ‫على‬ ‫االستوديوهات‬ ‫بإنشاء‬ ‫النظام‬ ‫ويسمح‬ .
20
‫م‬
2
‫الطابقية‬ ‫المساحة‬ ‫تكون‬ ‫وأن‬
1500
‫م‬
2
.‫أدنى‬ ‫كحد‬
.2
‫السكن‬ ‫في‬ ‫الممرات‬ ‫لعرض‬ ‫األدنى‬ ‫الحد‬
100
‫فهو‬ ‫التجارية‬ ‫األبنية‬ ‫في‬ ‫وأما‬ ‫سم‬
120
‫إذا‬ ‫سم‬
‫إلى‬ ‫ويزداد‬ ‫صغيرا‬ ‫الممر‬ ‫طول‬ ‫كان‬
150
‫و‬ ‫سم‬
180
.‫لطوله‬ ‫تبعا‬ ‫سم‬
.3
:‫السكن‬ ‫في‬

‫من‬ ‫ارتفاعه‬ ‫بناء‬ ‫لكل‬ ‫درج‬ ‫بيت‬ ‫لكل‬ ‫مصعد‬
5
‫إلى‬
8
.‫طوابق‬

‫من‬ ‫ارتفاعه‬ ‫بناء‬ ‫لكل‬ ‫درج‬ ‫بيت‬ ‫لكل‬ ‫مصعدين‬
9
‫إلى‬
14
.‫طابق‬
.4
:‫التجارية‬ ‫األبنية‬ ‫في‬

‫ارتفاعه‬ ‫بناء‬ ‫لكل‬ ‫درج‬ ‫بيت‬ ‫لكل‬ ‫مصعد‬
5
.‫طوابق‬
‫البناء‬ ‫نظام‬
‫نظام‬
‫من‬
‫أمثلة‬
–
‫البناء‬
‫نظام‬
‫دمشق‬
‫مدينة‬
‫في‬
‫البناء‬