Документ анализирует рынок складской недвижимости в Украине, подводя итоги 2011 года и прогнозируя развитие в 2012 году. Отмечается снижение темпов ввода новых площадей и высокий уровень вакантности, который сохраняется на значительном уровне, ограничивая рост арендных ставок. Ожидается, что спрос на складские помещения останется на уровне 2011 года, с возможностью незначительного увеличения ставок аренды наиболее востребованных объектов.

1. Рынок складской
недвижимости:
итоги 2011 г. и вектор
развития в 2012 г.
Ярослав Горбушко
Консультант Департамента складской
и индустриальной недвижимости
CBRE
14 марта 2012 г.
CBRE| Страница 1

2. ТЕНДЕНЦИИ
ЭКОНОМИКИ
CBRE| Страница 2

3. Тенденции экономики… что будет завтра…
Впереди медленное восстановление
Рост реального ВВП Украины (% изменения, г/г)
20%
Прогноз
15%
10%
5%
0%
-5%
5,9% 6,4% 5,1%
-10%
Средний уровень роста ВВП
-15%
-20%
1999 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12П 13П 14П
Источник: Государственный комитет статистики
Прогноз: Oxford Economics
CBRE| Страница 3

4. ПРЕДЛОЖЕНИЕ
СКЛАДСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
CBRE| Страница 4

5. Новое и существующее предложение
Замедление темпов ввода
Новое предложение за год (лш) Общее спекулятивное предложение (пш)
тыс. кв. м
400 1 200
350
1 000
341
300
800
250
200 600
150
154 158 400
142
100
86 92 200
50
50 56
0 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
лш – левая шкала
пш – правая шкала
Источник: CBRE
CBRE| Страница 5

6. Самые крупные объекты 2011-2012 гг.
Новое предложение
Складской комплекс Amtel Universal Logistic Park Alfa Logistic Center
1 фаза – 2011 г. 2 фаза – 2011 г. 2012 г.
 GLA: 42 500 кв. м  GLA: 22 200 кв. м  GLA: 30 700 кв. м
 Девелопер:  Девелопер: Merx Group  Девелопер: Alfa
Amtel-Properties Development Group
Источник: CBRE
CBRE| Страница 6

7. Структура предложения по направлениям
2010 2011
Варшава (M-07, E-373)
40%
Житомир (M-06, E-40)
30%
13% Москва (М-01,Е-95)
32% 20% 12% 28%
30% 10% 26%
0%
Расположение между М- 3%
8% 15% Харьков (M-03, E-40)
06 и М-05 3% 4%
18%
4% 5%
Одесса (M-05, E-95) Днепропетровск (M-04)
Источник: CBRE
CBRE| Страница 7

8. География складских объектов
CBRE| Страница 8

9. СПРОС НА
СКЛАДСКУЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ
CBRE| Страница 9

10. Чего ожидать на рынке
Сохранение спроса на уровне 2011 г. в лучшем случае
Новое предложение (лш) Валовое поглощение (лш)
тыс. кв. м
400
350 341
Прогноз
300 276 278
?
250
212 212
200 173 172
154 158
142
150
86 92
100
56
50 41
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
Источник: CBRE
CBRE| Страница 10

11. 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
CBRE| Страница 11
Источник: CBRE
Днепропетровск (M-04)
Одесса (M-05, E-95)
2008
Расположение (между М-
06 и М-05)
Житомир (M-06, E-40)
2009
Варшава (M-07, E-373)
2010
2011
Москва (М-01,Е-95)
Харьков (M-03, E-40)
по автомобильным трассам
Структура валового поглощения

12. Структура валового поглощения
по виду деятельности*
2011 2010 2009 2008
Торговые сети и дистрибьюторы
Логистические операторы
Производители
Другие и неизвестные
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
*база – объем сделок, кв. м
Источник: CBRE
CBRE| Страница 12

13. Структура валового поглощения
по размеру сделки*
2011 2010 2009 2008
До 5 000 кв. м
От 5 001 до 10 000 кв. м
Более 10 000 кв. м
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
*база – количество сделок, кв. м
Источник: CBRE
CBRE| Страница 13

14. ВАКАНТНОСТЬ
CBRE| Страница 14

15. Чего ожидать на рынке
Стабилизация вакантности на двузначном уровне в 2012 г.
30% 28%
Прогноз
25%
25%
Рынок
АРЕНДАТОРА 20% ?
20%
17% 17%
15%
10%
5%
2% 2%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
Рынок
АРЕНДОДАТЕЛЯ
Источник: CBRE
CBRE| Страница 15

16. Ситуация на рынке складских помещений
Около 200 тыс. вакантных кв. м
сдерживают рост арендной ставки с 3 кв. 2009 г.
Вакантные площади Арендованные площади Средняя арендная ставка
тыс. кв. м $/кв. м/месяц
1 200 14
1 000 12
11,75 11,50 171 156 175
11,00 201 140 10
800 224
214 182 218
9,00 210 8
600 201 169
193
71 7,00
6,50 6,50
6
8 8 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25
400
625 656 663 670 821 840 808 850 4
488 515 547 566 780
200 374 374 401 2
0 0
2 кв. '10
3 кв. '10
4 кв. '10
1 кв. '11
2 кв. '11
3 кв. '11
4 кв. '11
1 кв. '08
2 кв. '08
3 кв. '08
4 кв. '08
1 кв. '09
2 кв. '09
3 кв. '09
4 кв. '09
1 кв. '10
Падение с $11,75 до $6,25 Стабилизация на уровне $6,25
Источник: CBRE
CBRE| Страница 16

17. Вакантность и предложение по направлениям
Данные на конец 4 кв. 2011 г.
Вакантность Предложение
Варшава (M-07, E-373)
60%
50%
12%
40% 6%
Житомир (M-06, E-40) Москва (М-01,Е-95)
30%
30% 20% 60%
Дефицит 5% 10% 28%
уже в 2011! 0%
-10%
Расположение между 25% 1%
Харьков (M-03, E-40)
М-06 и М-05 8% 1% 3% 15%
4%
3%
Днепропетровск (M-
Одесса (M-05, E-95)
04)
Источник: CBRE
CBRE| Страница 17

18. Возможные объемы аренды в 2012 г.
До 10 000 кв. м 20 объектов
От 10 001 до 20 000 кв. м 8 объектов
Свыше 20 000 кв. м 2 объекта
CBRE| Страница 18

19. Объекты… есть ли выбор в 2012 г.?
CBRE| Страница 19

20. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
CBRE| Страница 20

21. Чего ожидать на рынке
Стабильность арендных ставок до конца 2012 г.
Средняя арендная ставка на наилучшие помещения за секцию 5 000 кв. м
Арендная ставка
$/кв. м/месяц Прогноз
14,00
12,00
10,00
8,00
6,25 6,25 6,25 6,25 6,25
6,00
4,00
2,00
0,00
4 кв. '12 - П
2 кв. '10
3 кв. '10
4 кв. '10
1 кв. '08
2 кв. '08
3 кв. '08
4 кв. '08
1 кв. '09
2 кв. '09
3 кв. '09
4 кв. '09
1 кв. '10
1 кв. '11
2 кв. '11
3 кв. '11
4 кв. '11
Источник: CBRE
CBRE| Страница 21

22. Диапазоны арендных ставок на субрынках
Варшава (М-07, E-373) Москва (М-01, Е-95)
Класс А, Класс А,
$/кв. м/месяц $/кв. м/месяц
5,5 – 6,5 4,5 – 6,0
Житомир (М-06, E-40) Харьков (М-03, Е-40)
Класс А, Киев Класс А,
$/кв. м/месяц $/кв. м/месяц
Класс А,
5,5 – 7,5 $/кв. м/месяц
5,0 – 7,0
5,8 -7,5
Одесса (М-05, E-95)
Класс А,
$/кв. м/месяц Днепропетровск (М-04)
5,5 – 7,0 Класс А,
$/кв. м/месяц
5,8 – 6,0
CBRE| Страница 22

23. Складская недвижимость. Выводы
Основные тренды
 Предложение площадей превышает потребности
арендаторов на данный момент
 Из около 1,025 млн. кв. м, которые представлены на
спекулятивном рынке, вакантно приблизительно
17%
 К реализации в 2012 г. заявлено около 56 тыс. кв. м,
что на 40% ниже усреднѐнного показателя за пять
последних лет
CBRE| Страница 23

24. Складская недвижимость. Выводы
Прогнозы
 Средний уровень вакантности в текущем году,
вероятно, останется на уровне 2011 г., сдерживая
рост арендных ставок в целом по рынку
 В объектах, пользующихся наибольшим спросом
возможно небольшое увеличение минимальной
арендной ставки, в то время как максимальная
ставка, вероятно, останется без изменений
CBRE| Страница 24

25. Спасибо за
внимание!
БЦ «Горизонт Парк»
ул.Николая Гринченко, 4
Киев, Украина, 03680
T +38 044 390 0000
Ф +38 044 390 0001
www.cbre.ua, www.cbre.com
CBRE| Страница 25