Vastgoedondernemers lopen geregeld tegen de vraag aan of verkoop van een vastgoedobject met of zonder btw moet plaatsvinden. Hoe zit het ook alweer?

1. Regio Groot Eindhoven - nr. 1 - oktober 2014
Levering van vastgoed,
wees alert op btw!
Vrijgesteld
Als hoofdregel geldt dat de levering
van vastgoed, zoals bijvoorbeeld de
levering van een bestaand gebouw, is
vrijgesteld van btw. Bij een btw-vrij-gestelde
levering heeft de verkoper
geen recht op aftrek van btw die drukt
op levering gerelateerde kosten, zoals
kosten van de makelaar, notaris en
adviseurs.
Belast
De levering van vastgoed is niet vrij-gesteld
in de volgende 4 gevallen, te
weten de levering:
(1) van een onbebouwd bouwterrein;
(2) van nieuwbouw, tot 2 jaar na de
eerste ingebruikneming;
(3) op verzoek btw-belast, mits de
koper recht heeft op minimaal 90%
btw-aftrek;
(4) bij een overgang van een algemeen-heid
van goederen
De leveringen onder 1 en 2 zijn ver-plicht
belast met btw. Op deze leve-ringen
ga ik in dit artikel niet verder
in. Een levering onder 3 is op verzoek
belast. Dit kan interessant zijn voor de
aftrek van btw op leveringskosten en
ter voorkoming van een ongewenste
herziening. De aandachtspunten hierbij
worden in dit artikel nader uitgewerkt.
Bij de levering onder punt 4, de over-gang
van een algemeenheid van goe-deren,
is geen btw verschuldigd; de
koper treedt in de plaats van de ver-koper
voor wat betreft lopende btw-rechten
en -verplichtingen. Bij verkoop
van vastgoed in verhuurde staat is al
snel sprake van een overgang van een
algemeenheid van goederen.
Aftrek
Indien sprake is van een belaste leve-ring,
dan bestaat voor de koper recht
op aftrek van deze btw als hij het pand
gaat gebruiken voor btw-belaste acti-viteiten.
Wordt het pand gebruikt als
eigen bedrijfsruimte, dan is de btw
op de aankoop aftrekbaar als in deze
Vastgoedondernemers lopen geregeld tegen de vraag aan
of verkoop van een vastgoedobject met of zonder btw moet
plaatsvinden. Hoe zit het ook alweer?
gaat de verkoper verder met de reste-rende
4 herzieningsjaren, in plaats van
een nieuwe 10 jaarstermijn. Let wel dat
onlangs de Hoge Raad heeft bepaald
dat bij een overgang van een alge-meenheid
van goederen de gevolgen
van een herziening van het lopende
boekjaar, dus ook het gedeelte van het
jaar vóór het leveringsmoment, volle-dig
voor rekening en risico van koper is.
Ben hier als koper beducht op.
Herziening kan ook positief uitpakken,
bijvoorbeeld indien bij de aanschaf
van een pand geen btw in aftrek is
gebracht omdat sprake was van vrij-gestelde
verhuur. Wanneer in latere
jaren sprake is van belaste verhuur of
verkoop, ontstaat alsnog een gedeelte-lijk
recht op aftrek van de btw die in
het verleden is betaald bij de aankoop.
De Hoge Raad heeft recent beslist dat
leegstand ook kan worden aangemerkt
als belast gebruik, zelfs wanneer voor-heen
btw-vrijgestelde verhuur plaats-vond.
Doorslaggevend is of de eigenaar
de intentie heeft tot belaste verhuur.
Verlegging
Bij een verzoek tot belaste levering
wordt feitelijk geen btw door koper
aan verkoper betaald, maar vindt ver-legging
plaats. Stel de verkoopprijs is
Ð 1.000.000 dan wordt de btw-heffi ng
van Ð 210.000 naar de koper verlegd,
welke op hetzelfde moment Ð 210.000
aankoop-btw in aftrek brengt. Bij een
reguliere belaste levering (zoals bij
punt 1 en 2) vindt wel een overboeking
van btw plaats, waarbij de verkoper de
btw afdraagt aan de Belastingdienst.
90% norm
Bij het verzoek tot belaste levering
geldt onder meer als voorwaarde dat
de koper voor 90% of meer aftrekge-rechtigd
moet zijn in het boekjaar van
levering en gedurende het boekjaar
daarna (voor enkele sectoren geldt een
70% norm). Blijkt achteraf dat de koper
niet voldoet aan de 90% norm dan is
de levering alsnog vrijgesteld. Met als
gevolg dat btw op levering gerela-teerde
7
kosten niet aftrekbaar is en voor
verkoper alsnog de herzieningsrege-ling
in werking treedt. In het eerder
aangehaalde voorbeeld betreft dat een
schade van 4/10e aan btw-herziening.
Om deze reden geldt bij de vraagprijs
van een pand veelal het voorbehoud
dat de koper voor 90% of meer aftrek-gerechtigd
is. Mocht dit niet het geval
zijn dan wordt de vraagprijs verhoogd
met het btw nadeel dat verkoper leidt
als gevolg van een vrijgestelde verkoop.
Stel nu dat koper weliswaar verklaart
dat hij voldoet aan de 90% norm, maar
in werkelijkheid hier niet aan voldoet?
Tegen een onjuiste verklaring werd
de verkoper tot voor kort in de wet
beschermd, door de belasting na te hef-fen
bij de koper. De rechter heeft in de
zaak Pactor Vastgoed hiermee echter
korte metten gemaakt. Sinds 1 januari
2014 is hierdoor de verkoper (!) aan-sprakelijk
voor de tekortkoming van de
koper. Het is vreemd te concluderen dat
koper niet eens aansprakelijk is wan-neer
hij zou liegen over de 90% norm;
hij zou hier zelfs baat bij kunnen heb-ben.
De koopprijs is immers gebaseerd
op de veronderstelling dat de koper
voldoet aan de 90% norm.
Hoe kunt u zich hiertegen als verko-per
wapenen? Verkoper kent koper
veelal niet. Enkel door tussenkomst van
makelaars hebben zij elkaar gevonden.
Hoe kunt u dan weten of de koper vol-doet
aan de 90% norm? Vaak wordt
in de koopovereenkomst een sanctie-bepaling
opgenomen. Aandachtspunt
hierbij is dat de kans groot is dat de
Belastingdienst de alsnog verschul-digde
btw bij de verkoper heeft nage-heven,
lang voordat de verkoper haar
(langdurige) civielrechtelijk procedure
met de koper heeft afgerond. Daarbij
is het maar de vraag of de koper nog
enige verhaalsmogelijkheid biedt. Ove-rigens
kan de Belastingdienst naheffen
Voorafgaand aan de koop zou ver-koper
(of externe accountant) een
gedegen onderzoek kunnen doen
naar de onderneming van de koper,
in het Engels mooi omschreven als
een “reverse due diligence”. Als daar-uit
al blijkt dat koper niet aan de 90%
norm voldoet, is onderhandeling met
de koper (of uiteindelijk afzien van de
koop) nog mogelijk. Realiseer u echter
dat de koper ook nog na het leverings-moment
(jaar van aanschaf en het jaar
daarna) zal moeten voldoen aan de
90% norm.
De meest degelijke oplossing lijkt de
storting van een waarborgsom gedu-rende
de naheffi ngstermijn, maar ik
vrees dat dit eerder een theoretische
oplossing is dan dat het in de praktijk
realiseerbaar is. In deze economische
tijd zijn partijen maar wat blij dat über-haupt
een koop wordt gesloten; een
extra waarborgsom maakt het er niet
makkelijker op. Hopelijk biedt de wet-gever
snel een degelijke oplossing voor
het risico van de verkoper. Tot het zover
is moet u als verkoper alert zijn.
Voor meer informatie:
FEROS fi nancieel en fi scaal
strategen
mr. R.P.M. (Rob) Hoeks RB
T 040 25 203 25
E info@feros.nl
W www.feros.nl
www.bedrijfsmakelaar.nu
040 211 11 12
ruimte btw-belaste prestaties worden
verricht. Wordt het pand verhuurd, dan
bestaat aftrekrecht voor zover sprake is
van btw-belaste verhuur.
Herziening
Heeft de verkoper in de voorafgaande
10 jaar btw in aftrek gebracht bij de
aankoop of bouw van het pand dan
zal hij bij een btw-vrijgestelde leve-ring
rekening moeten houden met de
herzieningsregeling. Op basis van deze
regeling wordt in aftrek gebrachte btw
jaarlijks voor 1/10e gecorrigeerd indien
niet langer sprake is van btw-belast
gebruik van het pand, waaronder ook
begrepen de btw-vrijgestelde verkoop
van het pand.
Stel bij aankoop van een pand is
Ð 200.000 btw in aftrek gebracht,
omdat het pand wordt gebruikt voor
btw-belaste doeleinden. Wordt het
pand na verloop van jaar 6 verkocht,
vrijgesteld van btw, dan is door verko-per
de btw over de resterende 4 her-zieningsjaren
(4/10e van Ð 200.000 = Ð
80.000) in één keer verschuldigd aan de
Belastingdienst.
Deze herziening geldt niet ingeval
sprake is van een belaste levering. Ove-rigens
wordt btw op onderhoud en
verbouwing niet herzien, alleen aan-schaf-
en vervaardigings-btw.
Waar het gaat om bestaand vastgoed,
ouder dan 2 jaar, wordt veelal op
verzoek met btw geleverd (punt 3).
Immers dan geniet de verkoper aftrek
van btw op leveringskostenrecht en
geldt voor hem de herzieningsregeling
niet. Een nadeel daarvan is dat voor
de koper een nieuwe herzieningster-mijn
van 10 jaar gaat lopen. Dit hoeft
geen bezwaar te zijn zolang de koper
gedurende de herzieningstermijn btw-belaste
activiteiten blijft verrichten.
Bij de overgang van een algemeenheid
van goederen (punt 4) geldt de inde-plaatsstelling
ook ten aanzien van de
herzieningstermijn. In het voorbeeld
tot 5 jaar na de levering.
COURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOED