SlideShare a Scribd company logo

Immobilier

•
•
Rabah HELAL
Rabah HELAL
Business
1 of 98
Download to read offline
CCOOMMMMEENNTT CCOOMMMMEENNCCEERR AA IINNVVEESSTTIIRR DDAANNSS LL’’IIMMMMOOBBIILLIIEERR CChhaarrlleess MMOORRGGAANN LLeeççoonn nn°°11–– PPoouurrqquuooii vvoouuss DDEEVVEEZZ iinnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr !! IInnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr aa ttoouujjoouurrss ééttéé –– eett sseerraa ttoouujjoouurrss –– ll’’uunnee ddeess mmeeiilllleeuurreess mméétthhooddeess ppoouurr ggaaggnneerr ddee ll’’aarrggeenntt eett aaccccuummuulleerr ddee llaa rriicchheessssee.. AAuujjoouurrdd’’hhuuii,, aavveecc llaa ccrriissee ééccoonnoommiiqquuee mmoonnddiiaallee qquuee nnoouuss ccoonnnnaaiissssoonnss ddeeppuuiiss 22000088,, bbeeaauuccoouupp ddee ggeennss oonntt ppeeuurr dd’’iinnvveessttiirr.. CC’’eesstt ppoouurrqquuooii cceeuuxx qquuii oonntt eennccoorree qquueellqquueess ééccoonnoommiieess pprrééffèèrreenntt ssoouuvveenntt,, ppaarr ssééccuurriittéé,, llaaiisssseerr lleeuurr aarrggeenntt ssuurr ddeess ccoommpptteess eenn bbaannqquuee rraappppoorrttaanntt mmooiinnss qquuee ll’’iinnffllaattiioonn,, pplluuttôôtt qquuee ddee ccoouurriirr llee rriissqquuee ddee ppeerrddrree lleeuurr bbaass ddee llaaiinnee ssii dduurreemmeenntt ggaaggnnéé.. AAuu mmiilliieeuu ddee cceettttee iinncceerrttiittuuddee ééccoonnoommiiqquuee aaccttuueellllee,, ll’’iimmmmoobbiilliieerr aappppaarraaîîtt ccoommmmee ll’’uunnee ddeess ddeerrnniièèrreess vvaalleeuurrss rreeffuuggee aauuxx yyeeuuxx ddeess iinnvveessttiisssseeuurrss aavviissééss.. UUnn bbââttiimmeenntt eesstt eenn eeffffeett uunnee cchhoossee rrééeellllee,, ttaannggiibbllee,, qquuii nnee ppeeuutt ss’’éévvaappoorreerr dduu jjoouurr aauu lleennddeemmaaiinn ccoommmmee llee ffoonntt lleess aaccttiioonnss lloorrss ddeess ccrriisseess bboouurrssiièèrreess.. CCoommmmee ll’’ééccrriivvaaiitt FFrraannkklliinn DD.. RRoooosseevveelltt :: «« LL’’iimmmmoobbiilliieerr nnee ppeeuutt ppaass êêttrree ppeerrdduu oouu vvoolléé,, eett iill nnee ppeeuutt ppaass êêttrree eemmppoorrttéé.. AAcchheettéé aavveecc bboonn sseennss,, ppaayyéé eenn ttoottaalliittéé,, eett ggéérréé aavveecc rraaiissoonn,, iill eesstt llee ppllaacceemmeenntt llee pplluuss ssûûrr dduu mmoonnddee »».. LL’’iimmmmoobbiilliieerr eesstt llee MMeeiilllleeuurr ddeess IInnvveessttiisssseemmeennttss)) MMaaiiss llaa ssééccuurriittéé eesstt llooiinn dd’’êêttrree llee sseeuull aavvaannttaaggee ddee ll’’iimmmmoobbiilliieerr.. IIll vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ééggaalleemmeenntt dd’’oobbtteenniirr ddeess rreennttaabbiilliittééss ttrrèèss iimmppoorrttaanntteess eett ddee ffaaiirree ccrrooîîttrree rraappiiddeemmeenntt vvoottrree ffoorrttuunnee.. VVoouuss ppoouuvveezz ppaarr eexxeemmppllee aammaasssseerr uunnee ffoorrttuunnee ssiimmpplleemmeenntt eenn aacchheettaanntt ddeess iimmmmeeuubblleess eenn ddeessssoouuss ddee lleeuurr vvaalleeuurr ddee mmaarrcchhéé.. CC’’eesstt qquueellqquuee cchhoossee dd’’iimmppoossssiibbllee aavveecc ddeess aaccttiioonnss oouu aavveecc ddee ll’’oorr.. SSii vvoouuss vvoouulleezz aacchheetteerr ppoouurr 1100..000000 eeuurrooss dd’’aaccttiioonnss,, vvoouuss ddeevvrreezz ppaayyeezz 1100..000000 eeuurrooss !! PPaarr ccoonnttrree,, aavveecc ddee llaa rreecchheerrcchhee eett uunn ppeeuu ddee ccoonnnnaaiissssaanncceess,, iill eesstt ppoossssiibbllee dd’’aacchheetteerr uunnee mmaaiissoonn 1100,, 2200,, 3300%% oouu mmêêmmee pplluuss,, eenn ddeessssoouuss ddee ssaa vvaalleeuurr ddee mmaarrcchhéé..
JJee vvoouuss rraassssuurree ttoouutt ddee ssuuiittee,, vvoouuss nn’’aavveezz ppaass bbeessooiinn dd’’êêttrree mmiilllliioonnnnaaiirree ppoouurr ccoommmmeenncceerr àà iinnvveessttiirr.. LLaa bboonnnnee nnoouuvveellllee eesstt qquuee ll’’iimmmmoobbiilliieerr ss’’aacchhèèttee pprreessqquuee ttoouujjoouurrss eenn eemmpprruunnttaanntt ddee ll’’aarrggeenntt.. VVoouuss ppoouuvveezz ddoonncc ccoonnttrrôôlleerr ddee nnoommbbrreeuuxx bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss eenn uuttiilliissaanntt ttrrèèss ppeeuu ddee vvoottrree aarrggeenntt ppeerrssoonnnneell,, eett ppaarrffooiiss mmêêmmee ssaannss ddééppeennsseerr uunn eeuurroo.. CCOOMMMMEENNCCEERR AA IINNVVEESSTTIIRR DDAANNSS LL’’IIMMMMOOBBIILLIIEERR SSEERRAA LLAA MMEEIILLLLEEUURREE DDEECCIISSIIOONN DDEE VVOOTTRREE VVIIEE !! LLoorrssqquuee vvoouuss aacchheetteezz uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr eett qquuee vvoouuss llee mmeetttteezz eenn llooccaattiioonn ::  VVoottrree iimmmmeeuubbllee ssee ffiinnaannccee ttoouutt sseeuull ttoouuss lleess mmooiiss,, ccaarr ccee ssoonntt lleess llooccaattaaiirreess qquuii ppaayyeerroonntt llee rreemmbboouurrsseemmeenntt ddee vvoottrree ccrrééddiitt  VVoouuss bbéénnééffiicciieezz dd’’uunn ppuuiissssaanntt eeffffeett ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr,, ppaarrccee qquu’’eenn oobbtteennaanntt uunn ccrrééddiitt,, vvoouuss ppoouuvveezz ddééccuupplleerr vvooss mmooyyeennss ffiinnaanncciieerrss  LLaa vvaalleeuurr ddee vvoottrree iimmmmeeuubbllee ggrraannddiirraa ssuurr llee lloonngg tteerrmmee cchhaaqquuee aannnnééee dd’’eenn mmooyyeennnnee 33 àà 55%%.. CC’’eesstt ddee ll’’iinnttéérrêêtt ccoommppoosséé ccaallccuulléé ssuurr llaa vvaalleeuurr ttoottaallee ddee ll’’iimmmmeeuubbllee,, eett nnoonn ppaass ssuurr llaa ppeettiittee ssoommmmee qquuee vvoouuss aavveezz iinnvveessttiiee !!  VVoottrree rriicchheessssee ppeerrssoonnnneellllee ggrraannddiirraa ddoonncc nnaattuurreelllleemmeenntt cchhaaqquuee aannnnééee.. EEtt ssii vvoottrree aammbbiittiioonn eesstt ggrraannddee,, vvoouuss ppoouuvveezz mmêêmmee ddeevveenniirr mmiilllliioonnnnaaiirree ((vvooiirr mmoonn aarrttiiccllee LLeess 44 ééttaappeess ppoouurr ddeevveenniirr uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree ))  LLoorrssqquuee vvoouuss aauurreezz rreemmbboouurrsséé vvoottrree ccrrééddiitt,, vvooss llooyyeerrss vvoouuss aassssuurreerroonntt uunnee ssoouurrccee ddee rreevveennuuss ppaassssiiffss rréégguulliieerrss qquuii ppoouurrrroonntt êêttrree ssuuppéérriieeuurrss àà vvoottrree ssaallaaiirree aaccttuueell ((oouu bbeeaauuccoouupp pplluuss ssii vvoouuss aacchheetteezz pplluussiieeuurrss bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss))  VVoouuss sseerreezz aaiinnssii ffiinnaanncciièèrreemmeenntt iinnddééppeennddaanntt eett nnee sseerreezz ddoonncc pplluuss ll’’eessccllaavvee ddee vvoottrree eemmppllooii  LLoorrssqquuee vvooss rreevveennuuss llooccaattiiffss sseerroonntt ssuuffffiissaannttss,, vvoouuss ppoouurrrreezz ((ssii vvoouuss llee ddééssiirreezz)) aarrrrêêtteerr ddee ttrraavvaaiilllleerr aavvaanntt ll’’ââggee nnoorrmmaall ddee llaa ppeennssiioonn eett pprrooffiitteerr pplleeiinneemmeenntt ddee vvoottrree tteemmppss ppoouurr vvoouuss ccoonnssaaccrreerr àà vvooss ppaassssiioonnss oouu àà vvoottrree ffaammiillllee  EEtt ffiinnaalleemmeenntt,, qquuaanndd vvoouuss vvoouuss pprreennddrreezz vvoottrree rreettrraaiittee,, vvoouuss aauurreezz ttoouujjoouurrss ddeess rreevveennuuss ssuuffffiissaannttss ppoouurr vviivvrree ddéécceemmmmeenntt ((QQuuii ppaarrmmii nnoouuss ppeeuutt eenn eeffffeett eennccoorree êêttrree cceerrttaaiinn qquuee llee ssyyssttèèmmee ddeess ppeennssiioonnss tteell qquuee nnoouuss llee ccoonnnnaaiissssoonnss aaccttuueelllleemmeenntt eexxiisstteerraa ttoouujjoouurrss àà cceettttee ééppooqquuee ??)) BBeeaauuccoouupp ddee ppeerrssoonnnneess ttoouutt--àà--ffaaiitt oorrddiinnaaiirreess –– eett ddoonncc ppaass ssppéécciiaalleemmeenntt rriicchheess –– oonntt uunn jjoouurr ddéécciiddéé ddee ssee llaanncceerr,, eett cchhaaqquuee aannnnééee qquuii ppaassssee lleeuurr pprroouuvvee àà qquueell ppooiinntt cceellaa aauurraa ééttéé llaa mmeeiilllleeuurree ddéécciissiioonn dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt ddee lleeuurr vviiee CC’’eesstt ccee qquuee jj’’aaii ffaaiitt ééggaalleemmeenntt eenn aacchheettaanntt mmoonn pprreemmiieerr iimmmmeeuubbllee ddee rraappppoorrtt àà ll’’ââggee ddee 3355 aannss,, aavveecc mmeess ééccoonnoommiieess eett eenn ccoonnttrraaccttaanntt uunn ccrrééddiitt.. JJee ttrraavvaaiillllaaiiss àà
ll’’ééppooqquuee ccoommmmee ppssyycchhoolloogguuee ssaallaarriiéé ddaannss llee sseecctteeuurr ssoocciiaall,, eett mmoonn ssaallaaiirree nn’’ééttaaiitt ddoonncc ppaass mmiirroobboollaanntt.. PPaarr llaa ssuuiittee jj’’aaii ccoonnttiinnuuéé pprrooggrreessssiivveemmeenntt àà aacchheetteerr,, rréénnoovveerr,, mmeettttrree eenn llooccaattiioonn,, ffaaiirree ccoonnssttrruuiirree eett vveennddrree uunn ggrraanndd nnoommbbrree ddee pprroopprriiééttééss,, ttoouutt cceellaa eenn ppaarraallllèèllee ddee mmeess aaccttiivviittééss pprrooffeessssiioonnnneelllleess ddee ppssyycchhoolloogguuee.. PPuuiiss,, àà ll’’ââggee ddee 4466 aannss,, jj’’aaii ppeerrdduu mmoonn eemmppllooii.. CC’’eesstt aalloorrss qquuee jj’’aaii ddéécciiddéé ddee ddeevveenniirr rreennttiieerr eett ddee nnee pplluuss vveennddrree mmoonn tteemmppss ccoonnttrree uunn ssaallaaiirree.. EEttaanntt pprroopprriiééttaaiirree dd’’uunn ppaattrriimmooiinnee iimmmmoobbiilliieerr qquuii mmee rraappppoorrttaaiitt ttoouuss lleess mmooiiss ddeess rreevveennuuss llooccaattiiffss ssuuppéérriieeuurrss àà mmoonn aanncciieenn ssaallaaiirree,, jj’’ééttaaiiss ffiinnaanncciièèrreemmeenntt iinnddééppeennddaanntt eett ddoonncc lliibbrree ddee ffaaiirree ccee qquuee jjee vvoouullaaiiss ddee mmeess jjoouurrnnééeess.. TToouutt llee mmoonnddee ppeeuutt ssuuiivvrree llee mmêêmmee cchheemmiinn eett ccoonnssttrruuiirree pprrooggrreessssiivveemmeenntt ssoonn iinnddééppeennddaannccee ffiinnaanncciièèrree eett ssaa rriicchheessssee.. VVoouuss ppoouuvveezz vvoouuss aauussssii ccoommmmeenncceerr àà iinnvveessttiirr ppeennddaanntt vvoottrree tteemmppss lliibbrree,, ttoouutt eenn ccoonnsseerrvvaanntt vvoottrree pprrooffeessssiioonn.. MMaaiiss oonn nn’’aacchhèèttee ppaass uunnee mmaaiissoonn oouu uunn aappppaarrtteemmeenntt ccoommmmee oonn aacchhèèttee uunnee ppaaiirree ddee cchhaauussssuurreess.. PPoouurr rrééuussssiirr ddaannss ccee ddoommaaiinnee,, eett ddoonncc ffaaiirree ddeess iinnvveessttiisssseemmeennttss rreennttaabblleess,, iill ffaauutt ccoonnnnaaîîttrree lleess rrèègglleess dduu jjeeuu eett nnee ppaass ffaaiirree dd’’eerrrreeuurrss.. CC’’eesstt ppoouurrqquuooii jj’’aaii ccoonnççuu ccee mmiinnii ccoouurrss ppaarr eemmaaiill ppoouurr vvoouuss ppeerrmmeettttrree ddee ddéémmaarrrreerr dduu bboonn ppiieedd eenn mmeettttaanntt ttoouutteess lleess cchhaanncceess ddee vvoottrree ccôôttéé.. LLeess ccoonnsseeiillss qquuee vvoouuss aalllleezz ttrroouuvveerr ddaannss lleess lleeççoonnss ssuuiivvaanntteess rreepprréésseenntteenntt ccee qquuii ffaaiitt llaa ddiifffféérreennccee eennttrree cceeuuxx qquuii rrééuussssiisssseenntt eett cceeuuxx qquuii éécchhoouueenntt.. LLeess pprreemmiieerrss lleess ssuuiivveenntt ssccrruuppuulleeuusseemmeenntt,, ttaannddiiss qquuee lleess sseeccoonnddss lleess iiggnnoorreenntt ppaarrccee qquu’’iillss ssoonntt pprreessssééss ddee ssee llaanncceerr.. LLeeççoonn 22 CCOOMMMMEENNTT CCOOMMMMEENNCCEERR AA IINNVVEESSTTIIRR DDAANNSS LL’’IIMMMMOOBBIILLIIEERR__ DDeevveenneezz eexxppeerrtt ddee vvoottrree mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr llooccaall__ AAvvaanntt dd’’aacchheetteerr uunnee vvooiittuurree oouu uunnee ttéélléévviissiioonn,, llaa pplluuppaarrtt ddeess ggeennss ccoommppaarreenntt ddiifffféérreennttss mmooddèèlleess,, vvoonntt ddaannss ddiifffféérreennttss mmaaggaassiinnss eett ppoosseenntt ddeess qquueessttiioonnss aaffiinn ddee ss’’aassssuurreerr qquuee ll’’aacchhaatt qquu’’iillss vvoonntt ffaaiirree vvaauutt rrééeelllleemmeenntt ll’’aarrggeenntt ddééppeennsséé.. EEhh bbiieenn,, llee ttrraavvaaiill ddee rreecchheerrcchhee àà eeffffeeccttuueerr aavvaanntt dd’’aacchheetteerr uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr ddeevvrraaiitt êêttrree eennccoorree pplluuss rriiggoouurreeuuxx !! IINNFFOORRMMEEZZ--VVOOUUSS AAVVAANNTT DDEE SSIIGGNNEERR !!
CC’’eesstt eenn ggéénnéérraall ppaarrccee qquu’’eelllleess nnéégglliiggeenntt ccee ppooiinntt qquuee ddee nnoommbbrreeuusseess ppeerrssoonnnneess pprreennnneenntt ddeess mmaauuvvaaiisseess ddéécciissiioonnss.. EElllleess nnee ffoonntt ppaass,, oouu iinnssuuffffiissaammmmeenntt,, lleeuurr ttrraavvaaiill ddee rreecchheerrcchhee ppeerrssoonnnneellllee àà pprrooppooss dduu bbiieenn qquu’’eelllleess vvoouuddrraaiieenntt aacchheetteerr,, ddee llaa llééggiissllaattiioonn eenn vviigguueeuurr eett ddeess ccoonnddiittiioonnss dduu mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr.. EEnn ccoonnssééqquueennccee,, eelllleess ffiinniisssseenntt ppaarr ddééppeennsseerr ttoouutteess lleeuurrss ééccoonnoommiieess ppaarrccee qquuee llaa mmaaiissoonn nnéécceessssiittee dd’’iimmppoorrttaannttss ttrraavvaauuxx ddee rréénnoovvaattiioonn iimmpprréévvuuss,, oouu ppaarrccee qquu’’eelllleess nnee ppaarrvviieennnneenntt ppaass àà llaa vveennddrree oouu llaa lloouueerr.. PPlluuss vvoottrree ccoonnnnaaiissssaannccee dduu mmaarrcchhéé llooccaall ddee ll’’iimmmmoobbiilliieerr,, ddeess mmooyyeennss ddee ffiinnaanncceemmeenntt,, ddeess pprrooccéédduurreess eett ffrraaiiss dd’’aacchhaatt,, ddee llaa ffiissccaalliittéé,, eettcc.. sseerraa bboonnnnee,, eett mmooiinnss vvooss ppllaacceemmeennttss iimmmmoobbiilliieerrss sseerroonntt rriissqquuééss.. LL’’aacchhaatt dd’’uunnee pprroopprriiééttéé eesstt pprreessqquuee ttoouujjoouurrss uunn iinnvveessttiisssseemmeenntt ssûûrr,, mmaaiiss iill ffaauutt ccoonnnnaaîîttrree lleess rrèègglleess ddee ccee ggeennrree dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt.. EEnn rrééssuumméé,, iinnffoorrmmeezz--vvoouuss ssuuffffiissaammmmeenntt aavvaanntt ddee ssiiggnneerr !! CCeettttee rreecchheerrcchhee ppeerrssoonnnneellllee ddooiitt vvoouuss ppeerrmmeettttrree ddee :: 11.. CCoonnnnaaîîttrree lleess rrèègglleess ggéénnéérraalleess ddee ll’’iinnvveessttiisssseemmeenntt iimmmmoobbiilliieerr,, cc’’eesstt--àà-- ddiirree nnoottaammmmeenntt ssaavvooiirr ccoommmmeenntt ccaallccuulleerr llaa rreennttaabbiilliittéé,, ccoonnnnaaîîttrree ttoouuss lleess ffrraaiiss qquuee vvoouuss aauurreezz eenn ttaanntt qquuee pprroopprriiééttaaiirree ((eenn ccee ccoommpprriiss lleess ttaaxxeess eett iimmppôôttss)),, ccoonnnnaaîîttrree llaa pprrooccéédduurree dd’’aacchhaatt eett sseess ccooûûttss,, eettcc.. 22.. CCoonnnnaaîîttrree vvoottrree mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr llooccaall,, cc’’eesstt--àà--ddiirree ssaavvooiirr ppoouurr llaa zzoonnee qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee ccee qquuee ll’’oonn ppeeuutt ttrroouuvveerr,, ddaannss qquueell ééttaatt eett ppoouurr qquueell pprriixx.. PPoouurr aapppprreennddrree lleess rrèègglleess ggéénnéérraalleess ddee ll’’iinnvveessttiisssseemmeenntt iimmmmoobbiilliieerr ((ppooiinntt aa)),, lliisseezz ddeess lliivvrreess,, ssuuiivveezz ddeess ffoorrmmaattiioonnss,, eett lliisseezz bbeeaauuccoouupp dd’’aarrttiicclleess ssuurr iinntteerrnneett.. MMaaiiss ppoouurr ccoonnnnaaîîttrree vvoottrree mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr llooccaall eett éévvaalluueerr llaa vvaalleeuurr ddeess iimmmmeeuubblleess ((ppooiinntt bb)),, vvoouuss ddeevveezz oobblliiggaattooiirreemmeenntt aalllleerr ssuurr llee tteerrrraaiinn eett vviissiitteerr aauuttaanntt ddee bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss qquuee vvoouuss ppoouuvveezz.. IIll nn’’yy aa aauuccuunnee aauuttrree ssoolluuttiioonn !! CCOOMMMMEENNCCEEZZ PPAARR DDEEFFIINNIIRR VVOOSS CCRRIITTEERREESS DD’’AACCHHAATT__ PPoouurr ttrroouuvveerr llaa ppeerrllee rraarree –– llee bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr qquuii vvoouuss rraappppoorrtteerraa ddee ll’’aarrggeenntt eett vvoouuss ppeerrmmeettttrraa dd’’aauuggmmeenntteerr vvoottrree ffoorrttuunnee --,, vvoouuss ddeevveezz dd’’aabboorrdd ccoommmmeenncceerr ppaarr ddééffiinniirr ccee qquuee vvoouuss aalllleezz cchheerrcchheerr !!
PPrreenneezz uunnee ffeeuuiillllee ddee ppaappiieerr eett ddéécciiddeezz qquueellss sseerroonntt vvooss ccrriittèèrreess ddee rreecchheerrcchhee,, eett ddoonncc dd’’aacchhaatt.. PPaarrmmii cceeuuxx--ccii ::  LLaa llooccaalliissaattiioonn:: llee ppooiinntt llee pplluuss iimmppoorrttaanntt  LLee ttyyppee ddee bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr:: uunn ssttuuddiioo ?? uunn aappppaarrtteemmeenntt ?? uunnee mmaaiissoonn ?? uunn iimmmmeeuubbllee aavveecc pplluussiieeuurrss uunniittééss llooccaattiivveess ?? IInnffoorrmmeezz--vvoouuss ssuurr ccee qquuii aattttiirree llaa pplluuss ffoorrttee ddeemmaannddee eenn llooccaattiioonn,, eett aacchheetteezz uunniiqquueemmeenntt eenn ffoonnccttiioonn ddee cceellaa.. ((VVooyyeezz àà ccee ssuujjeett mmoonn aarrttiiccllee LLeess aavvaannttaaggeess dd’’uunn iimmmmeeuubbllee ddee rraappppoorrtt))  LLeess ccaarraaccttéérriissttiiqquueess dduu bbiieenn:: ssaa ssuurrffaaccee,, llee nnoommbbrree ddee cchhaammbbrreess mmiinniimmuumm,, ssoonn ééttaatt ((«« àà rréénnoovveerr »» ((uunn ppeeuu ?? bbeeaauuccoouupp ??)) oouu eenn ppaarrffaaiitt ééttaatt))  VVoottrree pprriixx mmaaxxiimmaall:: àà ddéétteerrmmiinneerr eenn ffoonnccttiioonn ddee vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt ((ddeemmaannddeezz àà vvoottrree bbaannqquuiieerr oouu vvoottrree ccoouurrttiieerr ddee vvoouuss ffaaiirree uunnee ssiimmuullaattiioonn))..  LLaa rreennttaabbiilliittéé mmiinniimmaallee qquuee vvoouuss ddééssiirreezz oobbtteenniirr.. PPoouurr ccaallccuulleerr llaa rreennttaabbiilliittéé dd’’uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr ddee rraappppoorrtt,, ddiivviisseezz ssoonn llooyyeerr aannnnuueell ppaarr ssoonn pprriixx ttoottaall ((pprriixx dd’’aacchhaatt ++ ffrraaiiss dd’’aacchhaatt)).. PPrreennoonnss ppaarr eexxeemmppllee uunn aappppaarrtteemmeenntt ddoonntt llee llooyyeerr nneett eesstt ddee 660000 eeuurrooss//mmooiiss eett llee pprriixx ddee vveennttee ddee 110000..000000 eeuurrooss ffrraaiiss dd’’aacchhaatt ccoommpprriiss.. SSoonn llooyyeerr aannnnuueell eesstt ddee 660000 eeuurrooss xx 1122 == 77..220000 eeuurrooss,, eett ssaa rreennttaabbiilliittéé eesstt ddoonncc ddee 77..220000 // 110000..000000 == 77,,22%%.. EEnn pprraattiiqquuee vvoouuss ttrroouuvveerreezz llee pplluuss ssoouuvveenntt ddeess rreennttaabbiilliittééss eennttrree 55%% eett 1100%%,, ppaarrffooiiss pplluuss mmaaiiss rraarreemmeenntt.. PPeerrssoonnnneelllleemmeenntt,, jjee ttrroouuvvee qquuee 55%% cc’’eesstt ttrroopp ppeeuu.. VViisseezz ddoonncc pplluuttôôtt 88--1100%%,, mmêêmmee ssii cceellaa vvoouuss ddeemmaannddee uunn ppeeuu pplluuss ddee rreecchheerrcchhee.. CCOOMMMMEENNTT TTRROOUUVVEERR DDEESS BBIIEENNSS IIMMMMOOBBIILLIIEERRSS AA VVEENNDDRREE ?? IIll eexxiissttee ddee nnoommbbrreeuuxx mmooyyeennss ddee ttrroouuvveerr ddeess bbiieennss àà vveennddrree qquuii ccoorrrreessppoonnddeenntt àà ccee qquuee vvoouuss cchheerrcchheezz.. AAuujjoouurrdd’’hhuuii,, aavveecc iinntteerrnneett,, oonn ppeeuutt aavvooiirr aaccccèèss àà éénnoorrmméémmeenntt dd’’aannnnoonncceess ddee vveenntteess dd’’iimmmmeeuubblleess ssaannss bboouuggeerr ddee cchheezz ssooii.. IIll yy aa ddeess ssiitteess mmuullttii--lliissttiinnggss ooùù vvoouuss ppoouuvveezz eeffffeeccttuueerr ddeess rreecchheerrcchheess ssuurr bbaassee ddee ccrriittèèrreess ddee pprriixx,, dd’’eennddrrooiittss,, ddee ttyyppee ddee bbiieennss,, eettcc.. IIll yy aa ééggaalleemmeenntt lleess ssiitteess ddeess aaggeenncceess iimmmmoobbiilliièèrreess,, llaa pprreessssee ééccrriittee,, lleess nnoottaaiirreess,, lleess vveenntteess ppuubblliiqquueess,, eettcc.. EEnnffiinn,, rreeggaarrddeezz aauuttoouurr ddee vvoouuss !! EEnn vvoouuss pprroommeennaanntt,, àà ppiieedd oouu eenn vvooiittuurree,, ssooyyeezz àà ll’’aagguueettss ddeess aaffffiicchheess «« AA vveennddrree »»,, eett ttoouutt ppaarrttiiccuulliièèrreemmeenntt cceelllleess qquuii oonntt ll’’aaiirr dd’’êêttrree llàà ddeeppuuiiss lloonnggtteemmppss.. VVIISSIITTEEZZ LLEE PPLLUUSS DDEE BBIIEENNSS PPOOSSSSIIBBLLEE VViissiitteezz llee pplluuss ppoossssiibbllee dd’’iimmmmeeuubblleess ccoorrrreessppoonnddaanntt àà vvooss ccrriittèèrreess ddee rreecchheerrcchhee !!!!!! PPlluuss vvoouuss eenn vveerrrreezz,, pplluuss vvoouuss sseerreezz àà mmêêmmee ddee rreeccoonnnnaaîîttrree «« llaa bboonnnnee aaffffaaiirree »».. VVoouuss aalllleezz rreeggaarrddeerr ddeess cceennttaaiinneess dd’’aannnnoonncceess,, eett ffaaiirree ddeess ddiizzaaiinneess ddee vviissiitteess.. DDee cceettttee qquuaannttiittéé,, vvoouuss ddeevveezz pprrooggrreessssiivveemmeenntt aarrrriivveerr àà iissoolleerr llaa bboonnnnee aaffffaaiirree.. TTeenneezz uunn jjoouurrnnaall eett nnootteezz--yy lleess ccaarraaccttéérriissttiiqquueess ddeess pprroopprriiééttééss iinnttéérreessssaanntteess :: pprriixx,, llooyyeerrss,, ttaaxxeess,, ssuurrffaaccee,, eettcc.. CCee ttrraavvaaiill ddee rreecchheerrcchhee ssuurr llee tteerrrraaiinn vvoouuss ffaammiilliiaarriisseerraa aavveecc vvoottrree mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr.. VVoouuss ccoonnnnaaîîttrreezz lleess pprriixx ddeess pprroopprriiééttééss ddaannss cceettttee zzoonnee,, aaiinnssii qquuee ll’’ééttaatt ddaannss lleeqquueell eelllleess ssoonntt.. DDee cceettttee mmaanniièèrree,, vvoouuss aauurreezz ddeess bbaasseess ssoolliiddeess ppoouurr eessttiimmeerr
llaa vvaalleeuurr ddeess bbiieennss qquuii vvoouuss iinnttéérreesssseenntt,, eett vvoouuss aassssuurreerr qquuee vvoouuss nnee ppaayyeezz ppaass ttrroopp cchheerr vvoottrree aacchhaatt.. RReennsseeiiggnneezz--vvoouuss ééggaalleemmeenntt ssuurr llee mmoonnttaanntt ddeess llooyyeerrss ddaannss llaa zzoonnee qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee.. CCeellaa vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ddee ffaaiirree ddeess ccaallccuullss ddee ccaasshh--ffllooww rrééaalliisstteess lloorrssqquuee vvoouuss sseerreezz pprrêêtt àà aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee.. EEnn ccoonncclluussiioonn,, ffaaiitteess vvoottrree pprroopprree rreecchheerrcchhee vvoouuss--mmêêmmee.. VVoouuss vveerrrreezz,, cc’’eesstt ppaassssiioonnnnaanntt eett ttrrèèss aammuussaanntt.. VVoouuss ddéévveellooppppeerreezz aaiinnssii vvoottrree pprroopprree eexxppeerrttiissee,, eett nnee sseerreezz pplluuss àà llaa mmeerrccii ddee ccee qquuee vvoouuss rraaccoonntteenntt lleess aaggeennttss iimmmmoobbiilliieerrss eett aauuttrreess «« eexxppeerrttss »».. EEtt,, lloorrssqquuee vvoouuss rreennccoonnttrreerreezz ffiinnaalleemmeenntt LLaa bboonnnnee aaffffaaiirree,, vvoouuss sseerreezz eenn mmeessuurree ddee llaa rreeccoonnnnaaîîttrree iimmmmééddiiaatteemmeenntt.. LLeeççoonn nn°°44 AAcchheetteezz uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr ssoouuss--éévvaalluuéé__ LLaa pprreemmiièèrree rraaiissoonn ppoouurr llaaqquueellllee cceerrttaaiinnss iinnvveessttiisssseeuurrss iimmmmoobbiilliieerrss nnee ggaaggnneenntt ppaass dd’’aarrggeenntt eesstt ssiimmppllee :: iillss ppaaiieenntt ttrroopp cchheerr àà ll’’aacchhaatt.. VVoottrree pprrooffiitt ppootteennttiieell eesstt iimmmmééddiiaatteemmeenntt ddéétteerrmmiinnéé eett ccaaddeennaasssséé aauu mmoommeenntt ooùù vvoouuss aacchheetteezz uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr.. SSii vvoouuss ffaaiitteess ddeess eerrrreeuurrss eenn aannaallyyssaanntt llaa pprroopprriiééttéé,, vvoouuss rriissqquueezz ddee llaa ppaayyeerr ttrroopp cchheerr eett vvoouuss sseerreezz eennssuuiittee ssuurrpprriiss pplluuss ttaarrdd ddee ccoonnssttaatteerr qquuee vvoouuss nnee ggaaggnneezz ppaass dd’’aarrggeenntt.. SSoouuvveenneezz--vvoouuss ttoouujjoouurrss ddee cceettttee rrèèggllee ddee bbaassee :: DDaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr,, cc’’eesstt àà ll’’aacchhaatt qquuee ll’’oonn ggaaggnnee ddee ll’’aarrggeenntt !!!!!! LLaa rreecchheerrcchhee ddee llaa bboonnnnee aaffffaaiirree ppeeuutt ppaarrffooiiss pprreennddrree dduu tteemmppss.. EEtt qquuaanndd oonn ttrroouuvvee eennffiinn uunnee mmaaiissoonn oouu uunn aappppaarrtteemmeenntt qquuii rrééppoonndd ttoottaalleemmeenntt àà nnooss ccrriittèèrreess ddee rreecchheerrcchhee,, oonn eesstt nnaattuurreelllleemmeenntt aannxxiieeuuxx ddee vvooiirr llee vveennddeeuurr aacccceepptteerr nnoottrree ooffffrree.. MMaaiiss llee pprroobbllèèmmee,, cc’’eesstt qquuee lloorrssqquuee ll’’oonn aa ppeeuurr ddee ppeerrddrree uunnee bboonnnnee aaffffaaiirree,, oonn aa tteennddaannccee àà ssuurreenncchhéérriirr ssuurr llaa pprroopprriiééttéé.. EEtt ffaaiirree uunnee ooffffrree ttrroopp éélleevvééee ppeeuutt pprroovvooqquueerr ddeess pprroobbllèèmmeess eenn ccaassccaaddee.. LL’’aacchheetteeuurr ppeeuutt aaiinnssii ssee rreettrroouuvveerr bbiieenn pplluuss llooiinn qquuee lleess lliimmiitteess ffiinnaanncciièèrreess qquu’’iill ss’’ééttaaiitt ffiixxééeess,, eett êêttrree aaiinnssii ccoonnttrraaiinntt ddee ss’’eennddeetttteerr ttrroopp lloouurrddeemmeenntt,, aavveecc ddeess ppaaiieemmeennttss mmeennssuueellss pplluuss éélleevvééss qquuee ccee qquu’’iill ppeeuutt ssee ppeerrmmeettttrree.. EEnn ccoonnssééqquueennccee,, cceellaa ppeeuutt pprreennddrree ddee nnoommbbrreeuusseess aannnnééeess ssuupppplléémmeennttaaiirreess ppoouurr rrééccuuppéérreerr ssoonn iinnvveessttiisssseemmeenntt.. CCOOMMMMEENNTT EETTRREE CCEERRTTAAIINN DDEE NNEE PPAASS PPAAYYEERR TTRROOPP CCHHEERR ?? CCoommmmee nnoouuss ll’’aavvoonnss ddééjjàà vvuu ddaannss llaa pprreemmiièèrree cclléé,, llaa sseeuullee ffaaççoonn ddee nnee ppaass vvoouuss ttrroommppeerr eesstt ddee vviissiitteezz ddee nnoommbbrreeuusseess pprroopprriiééttééss ddaannss llaa mmêêmmee zzoonnee.. CC’’eesstt eenn ccoommppaarraanntt llee bbiieenn qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee aavveecc ccee qquuee vvoouuss aauurreezz vvuu lloorrss ddee vvooss vviissiitteess qquuee vvoouuss ppoouurrrreezz vvoouuss ffaaiirree uunnee iiddééee rreellaattiivveemmeenntt ccoorrrreeccttee ddee llaa vvaalleeuurr ddee ccee bbiieenn.. PPoouurr eessttiimmeerr llaa vvaalleeuurr dd’’uunnee pprroopprriiééttéé,, ccoommmmeenncceezz ppaarr cchheerrcchheerr ppoouurr qquueell pprriixx ssee ssoonntt vveenndduuss dd’’aauuttrreess bbiieennss sseemmbbllaabblleess ddaannss llee sseecctteeuurr cceess ddeerrnniieerrss mmooiiss.. RReeggaarrddeezz lleess aannnnoonncceess ddee vveennttee ssuurr iinntteerrnneett eett vvooyyeezz àà qquueell pprriixx cceess pprroopprriiééttééss ssoonntt mmiisseess eenn vveennttee ((mmaaiiss iill ss’’aaggiirraa llàà dduu pprriixx ddeemmaannddéé,, eett nnoonn dduu pprriixx aauuqquueell eelllleess oonntt rrééeelllleemmeenntt ééttéé vveenndduueess.. VVoouuss ppoouuvveezz ddoonncc vvrraaiisseemmbbllaabblleemmeenntt ddiimmiinnuueerr ccee pprriixx ddee 55%%)).. TToouutt aaggeenntt iimmmmoobbiilliieerr ddeevvrraaiitt aauussssii êêttrree eenn mmeessuurree ddee ffoouurrnniirr cceettttee iinnffoorrmmaattiioonn rreellaattiivveemmeenntt ffaacciilleemmeenntt..
SSooyyeezz cceeppeennddaanntt cceerrttaaiinn ddee ccoommppaarreerr ddeess ppoommmmeess aavveecc ddeess ppoommmmeess !! PPrreenneezz eenn ccoonnssiiddéérraattiioonn ddeess ccrriittèèrreess tteellss qquuee llaa ssuurrffaaccee hhaabbiittaabbllee,, llaa ttaaiillllee dduu tteerrrraaiinn,, llaa pprréésseennccee dd’’uunn ggaarraaggee,, dd’’uunn jjaarrddiinn,, ll’’ééttaatt dduu bbiieenn ((rréénnoovvéé rréécceemmmmeenntt oouu «« àà rréénnoovveerr »»)),, eettcc.. QQuuee ddoonnnnee llaa ccoommppaarraaiissoonn ddee llaa pprroopprriiééttéé qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee aavveecc cceess aauuttrreess pprroopprriiééttééss pprroocchheess ?? AA--tt--eellllee pplluuss oouu mmooiinnss àà ooffffrriirr ppoouurr llee pprriixx ?? EEggaalleemmeenntt,, ssooyyeezz aatttteennttiiffss àà llaa dduurrééee ddeeppuuiiss llaaqquueellllee ttoouutteess cceess pprroopprriiééttééss ssoonntt eenn vveennttee.. SSii eelllleess rreesstteenntt ssuurr llee mmaarrcchhéé ppeennddaanntt lloonnggtteemmppss,, cc’’eesstt uunn ssiiggnnee ccllaaiirr qquuee ssooiitt llee mmaarrcchhéé eesstt ttrrèèss lleenntt ((ppeeuu ddee ggeennss ss’’iinnttéérreesssseenntt àà cceess mmaaiissoonnss eett àà cceett eennddrrooiitt)),, ssooiitt qquuee ppeerrssoonnnnee nn’’eesstt pprrêêtt àà ppaayyeerr uunn pprriixx aauussssii éélleevvéé ppoouurr eelllleess.. DDaannss cceess ccaass,, pprruuddeennccee …… !! LLoorrssqquu’’eenn bboonnnnee ccoonnnnaaiissssaannccee ddee ccaauussee vvoottrree cchhooiixx ss’’eesstt aarrrrêêttéé ssuurr uunnee pprroopprriiééttéé,, ffaaiitteess uunnee ooffffrree bbaassssee.. VVoouuss nn’’aavveezz rriieenn àà ppeerrddrree,, mmaaiiss aauu ccoonnttrraaiirree ttoouutt àà ggaaggnneerr !! NNEE PPAAYYEEZZ JJAAMMAAIISS LLEE PPRRIIXX QQUUEE LLEE VVEENNDDEEUURR DDEEMMAANNDDEE !! LLeess vveennddeeuurrss mmeetttteenntt ttoouujjoouurrss uunn pprriixx qquuii eesstt ssuuppéérriieeuurr àà ccee qquu’’iillss vveeuulleenntt vvrraaiimmeenntt oobbtteenniirr.. IIllss ssee pprréésseerrvveenntt aaiinnssii uunnee mmaarrggee ddee mmaannœœuuvvrree,, ccaarr iillss ss’’aatttteennddeenntt àà ccee qquuee ll’’aacchheetteeuurr ddeemmaannddee uunn rraabbaaiiss.. NN’’aayyeezz ddoonncc jjaammaaiiss ppeeuurr ddee nnééggoocciieerr.. LLee ppiirree qquuii ppuuiissssee vvoouuss aarrrriivveezz,, cc’’eesstt qquuee llee vveennddeeuurr rriiggoollee ddee vvoottrree pprriixx.. MMaaiiss ss’’iill aacccceeppttee ddee bbaaiisssseerr sseess eexxiiggeenncceess ddee 2200..000000 eeuurrooss,, ddiitteess--vvoouuss bbiieenn qquuee cc’’eesstt 2200..000000 eeuurrooss qquuee vvoouuss aauurreezz iimmmmééddiiaatteemmeenntt ggaaggnnéé llee jjoouurr ooùù vvoouuss ssiiggnneerreezz llee ccoonnttrraatt !! AAcchheetteerr uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr «« ssoouuss--éévvaalluuéé »» ((ddoonntt llee pprriixx eesstt iinnfféérriieeuurr àà ssaa vvaalleeuurr ddee mmaarrcchhéé)) eesstt aauussssii qquueellqquuee cchhoossee qquuii ppllaaiirraa àà vvoottrree bbaannqquuiieerr.. AAcchheetteerr bbaass aauurraa eenn eeffffeett ccoommmmee ccoonnssééqquueennccee ddee ddiimmiinnuueerr llaa «« qquuoottiittéé eemmpprruunnttééee»»,, cc’’eesstt--àà--ddiirree llee rraappppoorrtt eennttrree llee mmoonnttaanntt qquuee vvoouuss vvoouulleezz eemmpprruunntteerr eett llaa vvaalleeuurr ddee llaa mmaaiissoonn tteellllee qquu’’eessttiimmééee ppaarr ll’’eexxppeerrtt.. QQuuoottiittéé eemmpprruunnttééee == MMoonnttaanntt eemmpprruunnttéé // VVaalleeuurr dduu bbiieenn ((hhoorrss ffrraaiiss dd’’aacchhaatt)) AAuu pplluuss llaa qquuoottiittéé eemmpprruunnttééee eesstt bbaassssee,, aauu pplluuss ffaacciilleemmeenntt llee bbaannqquuiieerr vvoouuss pprrêêtteerraa eett aauu pplluuss aavvaannttaaggeeuuxx sseerraa llee ttaauuxx dd’’iinnttéérrêêtt ddee vvoottrree ccrrééddiitt hhyyppootthhééccaaiirree.. PPrreenneezz vvoottrree tteemmppss eett nnee vvoouuss pprréécciippiitteezz ppaass.. SSii vvoouuss mmaannqquueezz uunnee aaffffaaiirree,, vvoouuss eenn ttrroouuvveerreezz dd’’aauuttrreess mmeeiilllleeuurreess.. CC’’eesstt uunnee rrèèggllee qquuee jj’’aaii ssoouuvveenntt ccoonnssttaattééee.. CC’’eesstt jjuussttee uunnee qquueessttiioonn dd’’êêttrree ppaattiieenntt.. CCoommmmee ddiitt llee ddiiccttoonn :: «« QQuuii vvaa lleenntteemmeenntt vvaa ssûûrreemmeenntt »» !! VVoottrree pprroojjeett ddooiitt ss’’aauuttooffiinnaanncceerr !! SSii vvoottrree ssttrraattééggiiee eesstt dd’’aacchheetteerr uunnee pprroopprriiééttéé ppoouurr llaa lloouueerr,, llee cchhiiffffrree llee pplluuss iimmppoorrttaanntt -- cceelluuii qquuii ddéétteerrmmiinneerraa ssii vvoottrree pprroojjeett eesstt bboonn oouu mmaauuvvaaiiss --,, cc’’eesstt llee
ccaasshh--ffllooww ((fflluuxx ddee lliiqquuiiddiittééss eenn ffrraannççaaiiss)).. LLee ccaasshh--ffllooww eesstt llaa ssoommmmee dd’’aarrggeenntt qquu’’iill vvoouuss rreessttee eenn mmaaiinn àà llaa ffiinn ddee cchhaaqquuee mmooiiss aapprrèèss aavvooiirr ppaayyéé ttoouutteess lleess ddééppeennsseess.. DDoonncc,, llaa ffoorrmmuullee llaa pplluuss iimmppoorrttaannttee qquuee vvoouuss ddeevveezz ccoonnnnaaîîttrree eesstt :: CCaasshh--ffllooww mmeennssuueell == RReennttrrééeess MMeennssuueelllleess –– DDééppeennsseess MMeennssuueelllleess.. ((……..)) LLeeççoonn 55__ VVoottrree pprroojjeett ddooiitt ss’’aauuttooffiinnaanncceerr__ SSii vvoottrree ssttrraattééggiiee eesstt dd’’aacchheetteerr uunnee pprroopprriiééttéé ppoouurr llaa lloouueerr,, llee cchhiiffffrree llee pplluuss iimmppoorrttaanntt –– cceelluuii qquuii ddéétteerrmmiinneerraa ssii vvoottrree pprroojjeett eesstt bboonn oouu mmaauuvvaaiiss --,, cc’’eesstt llee ccaasshh--ffllooww ((fflluuxx ddee lliiqquuiiddiittééss eenn ffrraannççaaiiss)).. LLee ccaasshh--ffllooww eesstt llaa ssoommmmee dd’’aarrggeenntt qquu’’iill vvoouuss rreessttee eenn mmaaiinn àà llaa ffiinn ddee cchhaaqquuee mmooiiss aapprrèèss aavvooiirr ppaayyéé ttoouutteess lleess ddééppeennsseess.. CCaasshh--ffllooww mmeennssuueell == RReennttrrééeess MMeennssuueelllleess –– DDééppeennsseess MMeennssuueelllleess LLeess rreennttrrééeess mmeennssuueelllleess ssoonntt ccee qquuee vvoouuss rraappppoorrttee vvoottrree iimmmmeeuubbllee,, cc’’eesstt--àà--ddiirree lleess llooyyeerrss bbrruuttss.. DDuu ccôôttéé ddeess ddééppeennsseess mmeennssuueelllleess,, llaa pplluuss iimmppoorrttaannttee sseerraa vvrraaiisseemmbbllaabblleemmeenntt llee rreemmbboouurrsseemmeenntt dduu oouu ddeess eemmpprruunntt((ss)) qquuee vvoouuss aauurreezz ccoonnttrraaccttéé((ss)) ppoouurr aacchheetteerr ll’’iimmmmeeuubbllee.. MMaaiiss eenn pplluuss ddee cceellaa,, vvoouuss ddeevvrreezz vvoouuss aaccqquuiitttteerr ééggaalleemmeenntt dd’’aauuttrreess ddééppeennsseess,, eett aauu mmiinniimmuumm ::  ll’’aassssuurraannccee ddee ll’’iimmmmeeuubbllee  ll’’aassssuurraannccee ddééccèèss ppoouurr vvoottrree ccrrééddiitt hhyyppootthhééccaaiirree  llaa ttaaxxee ffoonncciièèrree  lleess iimmppôôttss oouu ttaaxxeess ssuurr vvooss rreevveennuuss llooccaattiiffss NN’’aacchheetteezz qquuee ddeess iimmmmeeuubblleess qquuii oonntt uunn ccaasshh--ffllooww ppoossiittiiff.. CCeellaa ssiiggnniiffiiee qquuee lloorrssqquuee vvoouuss aavveezz ttoouutt ppaayyéé,, iill vvoouuss rreessttee uunn ppeeuu dd’’aarrggeenntt qquuee vvoouuss ppoouuvveezz,, ppaarr eexxeemmppllee,, mmeettttrree ddee ccôôttéé ppoouurr ffaaiirree ffaaccee àà dd’’éévveennttuueelllleess rrééppaarraattiioonnss oouu àà ddeess vviiddeess llooccaattiiffss.. SSii llee ccaasshh--ffllooww eesstt nnuull,, vvooss rreevveennuuss llooccaattiiffss ccoouuvvrriirroonntt ttoouutt jjuussttee vvooss ddééppeennsseess,, eett vvoouuss ddeevvrreezz ssoorrttiirr ddee ll’’aarrggeenntt ddee vvoottrree ppoocchhee eenn ccaass dd’’iimmpprréévvuuss.. NN’’aacchheetteezz jjaammaaiiss uunn iimmmmeeuubbllee qquuii aa uunn ccaasshh--ffllooww nnééggaattiiff.. VVoouuss ddeevvrriieezz cchhaaqquuee mmooiiss rraajjoouutteerr ddee ll’’aarrggeenntt ppoouurr ffaaiirree ffaaccee àà ttoouutteess vvooss oobblliiggaattiioonnss eett ppoouurr ppoouuvvooiirr ccoonnsseerrvveerr ll’’iimmmmeeuubbllee.. CC’’eesstt uunnee ssiittuuaattiioonn dd’’ééqquuiilliibbrree iinnssttaabbllee qquuii rriissqquuee ddee ccoonndduuiirree àà llaa ffaaiilllliittee ssii lleess ddiiffffiiccuullttééss ss’’aaccccuummuulleenntt..
NNootteezz qquuee ssii vvoouuss êêtteess cceerrttaaiinn qquuee ll’’iimmmmeeuubbllee eesstt uunnee bboonnnnee aaffffaaiirree,, iill yy aa mmooyyeenn dd’’aamméélliioorreerr ssoonn ccaasshh--ffllooww eenn pprreennaanntt uunnee ppéérriiooddee dd’’aammoorrttiisssseemmeenntt dduu ccrrééddiitt pplluuss lloonngguuee.. VVoouuss aauurreezz aaiinnssii ddeess rreemmbboouurrsseemmeennttss mmeennssuueellss mmooiinnddrreess,, eett ddoonncc mmooiinnss ddee ddééppeennsseess mmeennssuueelllleess.. IIll eesstt pprriimmoorrddiiaall qquuee vvoottrree ccaallccuull dduu ccaasshh--ffllooww ssooiitt llee pplluuss eexxaacctt ppoossssiibbllee.. PPoouurr cceellaa,, iill ddooiitt rreeppoosseerr ddeess cchhiiffffrreess ccoorrrreeccttss eett rrééaalliisstteess qquuii nnee ssoorrtteenntt ppaass ddee vvoottrree iimmaaggiinnaattiioonn.. SSiinnoonn,, vvoouuss rriissqquueezz àà ll’’aavveenniirr ddee ffaaiirree ddeess ccaauucchheemmaarrss eett ddee vviivvrree ddeess ffiinnss ddee mmooiiss ttrrèèss ddiiffffiicciilleess !! LLaa pprriinncciippaallee rraaiissoonn ppoouurr llaaqquueellllee ddeess ggeennss vvooiieenntt lleeuurr mmaaiissoonn ssaaiissiiee eett mmiissee eenn vveennttee ppuubblliiqquuee,, cc’’eesstt qquu’’iillss nn’’oonntt ppaass bbiieenn ccaallccuulléé lleeuurr ccaasshh--ffllooww aavvaanntt dd’’aacchheetteerr.. DDEESS EERRRREEUURRSS DDEE CCAALLCCUULL AA EEVVIITTEERR AABBSSOOLLUUMMEENNTT__ UUnnee mmaauuvvaaiissee eessttiimmaattiioonn dduu ccaasshh--ffllooww ppeeuutt vveenniirr ::  ssooiitt dd’’uunnee ssuurreessttiimmaattiioonn ddeess rreennttrrééeess__  ssooiitt dd’’uunnee ssoouuss--eessttiimmaattiioonn ddeess ddééppeennsseess__ SSuurreessttiimmeerr lleess rreennttrrééeess,, cc’’eesstt rrêêvveerr qquuee lleess llooyyeerrss qquuee vvoouuss rreecceevvrreezz sseerroonntt pplluuss éélleevvééss qquuee ccee qquu’’iillss sseerroonntt eenn rrééaalliittéé.. SSii vvoouuss êêtteess eexxaaggéérréémmeenntt ooppttiimmiissttee ssuurr ccee ppooiinntt,, ttoouuss vvooss ccaallccuullss sseerroonntt ffaauussssééss.. PPoouurr éévviitteerr cceellaa,, ééttuuddiieezz llee nniivveeaauu ddeess llooyyeerrss eenn lliissaanntt lleess aannnnoonncceess ddee llooccaattiioonn ppoouurr ddeess bbiieennss sseemmbbllaabblleess ddaannss llaa mmêêmmee zzoonnee.. AAuujjoouurrdd’’hhuuii,, ggrrââccee àà iinntteerrnneett,, vvoouuss ppoouuvveezz vvooiirr ddeess pphhoottooss ddeess aappppaarrtteemmeennttss eett aaiinnssii lleess ccoommppaarreerr aauuxx vvôôttrreess.. SSoouuss--eessttiimmeerr lleess ddééppeennsseess eesstt aauussssii qquueellqquuee cchhoossee qquuee ll’’oonn ffaaiitt ttrrèèss ssoouuvveenntt.. TToouuss lleess pprroopprriiééttaaiirreess ssaavveenntt bbiieenn qquuee ppoossssééddeerr uunn iimmmmeeuubbllee iimmpplliiqquuee dd’’aauuttrreess ddééppeennsseess qquuee llee sseeuull rreemmbboouurrsseemmeenntt ddee ll’’eemmpprruunntt hhyyppootthhééccaaiirree.. MMaaiiss llee ffaaiitt eesstt qquuee lleess ggeennss qquuii iinnvveessttiisssseenntt ppoouurr llaa pprreemmiièèrree ffooiiss ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr oonntt ppaarrffooiiss tteennddaannccee àà oouubblliieerr cceess ccooûûttss.. LLoorrssqquuee vvoouuss aauurreezz ddéétteerrmmiinnéé qquuee ll’’iimmmmeeuubbllee qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee ddééggaaggee uunn ccaasshh-- ffllooww ppoossiittiiff,, vvoouuss ssaauurreezz qquuee vvoouuss aavveezz ddeevvaanntt vvoouuss uunn bboonn pprroojjeett dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt.. CC’’eesstt--àà--ddiirree uunn pprroojjeett qquuii ggéénnèèrree ssuuffffiissaammmmeenntt ddee rreevveennuuss llooccaattiiffss ppoouurr ppoouuvvooiirr ccoouuvvrriirr ttoouutteess lleess ddééppeennsseess ddee ffoonnccttiioonnnneemmeenntt eett lleess rreemmbboouurrsseemmeennttss dduu ccrrééddiitt.. UUnn ccaasshh--ffllooww ppoossiittiiff eesstt ééggaalleemmeenntt llee mmeeiilllleeuurr mmooyyeenn ddee ttrroouuvveerr uunn ffiinnaanncceemmeenntt ppoouurr vvoottrree aacchhaatt.. QQuuee vveeuutt llee bbaannqquuiieerr ppoouurr vvoouuss aaccccoorrddeerr uunn ccrrééddiitt ?? EEttrree cceerrttaaiinn qquuee vvoouuss ppoouurrrreezz llee rreemmbboouurrsseerr ttoouuss lleess mmooiiss ppeennddaanntt ttoouuttee llaa dduurrééee dduu pprrêêtt.. VVooss rreevveennuuss
pprrooffeessssiioonnnneellss ssoonntt iimmppoorrttaannttss bbiieenn ssûûrr,, mmaaiiss ccee qquuii ll’’eesstt pplluuss eennccoorree,, cc’’eesstt qquuee ll’’iimmmmeeuubbllee pprroodduuiissee aasssseezz dd’’aarrggeenntt ppoouurr ss’’aauuttooffiinnaanncceerr.. LLee mmeeiilllleeuurr mmooyyeenn ddee ccoonnvvaaiinnccrree llee bbaannqquuiieerr ddee vvoouuss ssuuiivvrree eesstt ddoonncc ddee lluuii pprréésseenntteerr uunn ccaasshh--ffllooww ttrrèèss nneetttteemmeenntt ppoossiittiiff.. LLeeççoonn nn°°66 NNee ssoouuss--eessttiimmeezz ppaass llee pprriixx ddeess ttrraavvaauuxx ddee rréénnoovvaattiioonn__ NNoouuss aavvoonnss vvuu àà llaa lleeççoonn 55 llee ddaannggeerr ddee ssoouuss--eessttiimmeerr lleess ddééppeennsseess mmeennssuueelllleess.. MMaaiiss iill eesstt uunnee aauuttrree ssoorrttee ddee ddééppeennssee qquuii eesstt àà llaa ffooiiss oonnéérreeuussee eett ddiiffffiicciillee àà eessttiimmeerr :: llee ccooûûtt ddeess ttrraavvaauuxx ddee rréénnoovvaattiioonn.. BBiieenn ssûûrr,, iill ssee ppoouurrrraaiitt qquuee vvoouuss aacchheettiieezz uunn iimmmmeeuubbllee nneeuuff,, oouu qquuii aa ééttéé rréénnoovvéé rréécceemmmmeenntt,, eett ddaannss ccee ccaass ccee qquuii ssuuiitt nnee vvoouuss ccoonncceerrnnee ppaass.. MMaaiiss lleess mmeeiilllleeuurreess aaffffaaiirreess ssoonntt ssoouuvveenntt àà ttrroouuvveerr ddaannss ddeess iimmmmeeuubblleess ddééllaaiissssééss qquuii –– aauu mmiinniimmuumm –– oonntt bbeessooiinn dd’’uunn bboonn rraaffrraaiicchhiisssseemmeenntt ppoouurr ggaaggnneerr eenn vvaalleeuurr eett ddoonnnneerr lleeuurr pplleeiinn ppootteennttiieell.. SSii vvoouuss ddéécciiddeezz dd’’aacchheetteerr ccee ggeennrree ddee bbiieenn,, vvoouuss ddeevvrreezz iinnttrroodduuiirree ddaannss vvoottrree ppllaann ffiinnaanncciieerr uunn bbuuddggeett «« ttrraavvaauuxx »» eett ssaavvooiirr ccoommmmeenntt llee ffiinnaanncceerr.. AA mmooiinnss qquuee vvoouuss nnee ssooyyeezz vvoouuss--mmêêmmee uunn pprrooffeessssiioonnnneell dduu bbââttiimmeenntt,, iill nn’’eesstt ppaass ssiimmppllee dd’’eessttiimmeerr ccee qquuee vvoonntt rrééeelllleemmeenntt ccooûûtteerr lleess ttrraavvaauuxx.. OOnn ppeeuutt ddoonncc ttrrèèss ffaacciilleemmeenntt ttoommbbeerr ddaannss llee ppiièèggee ddee ssoouuss--eessttiimmeerr cceettttee ddééppeennssee,, uunnee eerrrreeuurr qquuii ppeeuutt aavvooiirr ddeess ccoonnssééqquueenncceess ttrrèèss ffââcchheeuusseess.. CCee ffuutt mmoonn ccaass,, ccoommmmee vvoouuss ppoouuvveezz llee lliirree ddaannss ll’’aarrttiiccllee :: MMoonn PPrreemmiieerr IImmmmeeuubbllee ddee RRaappppoorrtt :: BBiillaann AApprrèèss 1155 aannss.. AAvvaanntt dd’’aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee,, ffaaiitteess llee vviissiitteerr ppaarr uunn eexxppeerrtt pprrooffeessssiioonnnneell.. DDee ttoouuttee ffaaççoonn,, llaa pplluuppaarrtt ddeess bbaannqquueess vvoouuss llee ddeemmaannddeerroonntt.. MMêêmmee ssii llaa mmaaiissoonn vvoouuss sseemmbbllee eenn bboonn ééttaatt,, uunn eexxppeerrtt ppoouurrrraa vvoouuss aaiiddeerr àà vvooiirr lleess ddééffaauuttss ccaacchhééss,, eett pplluuss ppaarrttiiccuulliièèrreemmeenntt lleess pprroobbllèèmmeess ddee ssttrruuccttuurree.. PPoouurr uunn pprriixx mmooddiiqquuee,, uunnee tteellllee iinnssppeeccttiioonn ppeeuutt vvoouuss ffaaiirree ééccoonnoommiisseerr ddeess ddiizzaaiinneess ddee mmiilllliieerr dd’’eeuurrooss..
EEtt ppoouurr aavvooiirr llaa mmeeiilllleeuurree eessttiimmaattiioonn dduu ccooûûtt ddeess ttrraavvaauuxx,, llee mmiieeuuxx eesstt eennccoorree ddee vviissiitteerr llaa mmaaiissoonn eenn ccoommppaaggnniiee dd’’uunn eennttrreepprreenneeuurr.. CCeelluuii--ccii ppoouurrrraa vvoouuss ffaaiirree uunn ddeevviiss pprréécciiss,, eett vvoouuss ppoouurrrreezz ééggaalleemmeenntt uuttiilliisseerr ccee ddooccuummeenntt ppoouurr eemmpprruunntteerr llaa ssoommmmee dd’’aarrggeenntt nnéécceessssaaiirree.. CCoommmmee ttoouutt llee mmoonnddee llee ssaaiitt,, iill yy aa ttoouujjoouurrss ddeess rreettaarrddss ddaannss lleess ttrraavvaauuxx ddee bbââttiimmeenntt.. SSii vvoouuss ccoommpptteezz qquuee vvoottrree aappppaarrtteemmeenntt sseerraa pprrêêtt llee 11eerr aavvrriill aapprrèèss 33 mmooiiss ddee ttrraavvaauuxx,, iill vvaauutt ddoonncc mmiieeuuxx ccoommpptteerr llaarrggee eett aajjoouutteerr uunn mmooiiss oouu ddeeuuxx ddaannss vvoottrree ppllaannnniinngg.. CCeellaa ppeeuutt êêttrree ttrrèèss lloouurrdd ddee ccoonnssééqquueenncceess,, ddaannss llaa mmeessuurree ooùù ddeess ttrraavvaauuxx nnoonn--ffiinniiss pprroolloonnggeenntt llee tteemmppss ppeennddaanntt lleeqquueell vvoottrree bbiieenn nnee pprroodduuiitt ppaass ddee llooyyeerrss.. OOrr,, vvoouuss ddeevvrreezz qquuaanndd mmêêmmee rreemmbboouurrsseerr vvoottrree eemmpprruunntt ppeennddaanntt cceettttee ppéérriiooddee.. AAvvooiirr uunnee rréésseerrvvee ddee lliiqquuiiddiittééss ddaannss llaaqquueellllee vvoouuss ppoouuvveezz ppuuiisseerr eenn ccaass dd’’uurrggeennccee vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ddee ppaasssseerr ccee ccaapp pplluuss ffaacciilleemmeenntt.. LLeeççoonn nn°°77 SSéélleeccttiioonnnneezz aavveecc ssooiinn vvooss llooccaattaaiirreess VVoouuss aavveezz cceerrttaaiinneemmeenntt ddééjjàà eenntteenndduu aauuttoouurr ddee vvoouuss ddeess ggeennss ddiirree qquu’’iillss nnee vveeuulleenntt ppaass iinnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr ppaarrccee qquu’’aavvooiirr ddeess llooccaattaaiirreess eennttrraaîînnee ttrroopp ddee pprroobbllèèmmeess.. EEtt cc’’eesstt vvrraaii qquu’’iill yy aa ddeess pprroopprriiééttaaiirreess ccoommppllèètteemmeenntt ddééggooûûttééss ddee llaa llooccaattiioonn ppaarrccee qquuee lleeuurrss llooccaattaaiirreess nnee ppaaiieenntt ppaass lleeuurrss llooyyeerr,, ddééttéérriioorreenntt ll’’iimmmmeeuubbllee oouu lleeuurr ccrrééeenntt ddee ggrrooss eennnnuuiiss..
JJ’’aaii ccoonnnnuu ddee tteellss pprroopprriiééttaaiirreess aauu bboouutt dduu rroouulleeaauu.. MMaaiiss ss’’iillss eenn ssoonntt aarrrriivvééss llàà,, cc’’eesstt ppaarrccee qquu’’iillss oonntt mmaall ggéérréé lleeuurr ppeettiittee eennttrreepprriissee !! SSii vvoouuss vvoouuss eemmpprreesssseezz ddee ddoonnnneerr aavveeuugglléémmeenntt vvoottrree bbiieenn eenn llooccaattiioonn àà llaa pprreemmiièèrree ppeerrssoonnnnee qquuii ffaaiitt uunnee vviissiittee eett vveeuutt eemmmméénnaaggeerr ddèèss llee lleennddeemmaaiinn,, vvoouuss rriissqquueezz ddee llee rreeggrreetttteerr aammèèrreemmeenntt ppaarr llaa ssuuiittee !! SSii vvoouuss nnee vvoouulleezz ppaass aavvooiirr ddee pprroobbllèèmmeess,, llee pplluuss iimmppoorrttaanntt eesstt ddee bbiieenn cchhooiissiirr vvooss llooccaattaaiirreess.. TToouutt ccoommmmeennccee ppaarr llàà !! DDiitteess--vvoouuss bbiieenn qquu’’iill vvaauutt mmiieeuuxx qquuee vvoottrree aappppaarrtteemmeenntt rreessttee vviiddee ppeennddaanntt 11 mmooiiss,, pplluuttôôtt qquuee ddee llaaiisssseerr ss’’yy iinnssttaalllleerr uunn mmaauuvvaaiiss llooccaattaaiirree qquuii nnee ppaaiiee ppaass rréégguulliièèrreemmeenntt eett qquuee vvoouuss aauurreezz bbiieenn dduu mmaall àà mmeettttrree ddeehhoorrss.. SSii vvoouuss êêtteess vviiccttiimmee ddee ccee ggeennrree ddee ppeerrssoonnnneess,, vvoouuss ddeevvrreezz pprroobbaabblleemmeenntt ffaaiirree aappppeell àà llaa JJuussttiiccee ppoouurr qquu’’eellllee ss’’eenn aaiillllee,, eett cceellaa pprreennddrraa dduu tteemmppss,, ppeeuutt--êêttrree uunnee aannnnééee.. EEtt ppeennddaanntt ttoouutt llee tteemmppss qquuee dduurreerraa llaa pprrooccéédduurree,, vvoouuss nnee rreecceevvrreezz ppaass vvooss llooyyeerrss,, mmaaiiss vvoouuss ddeevvrreezz cceeppeennddaanntt ccoonnttiinnuueerr àà rreemmbboouurrsseerr vvoottrree eemmpprruunntt.. EEtt,, lloorrssqquu’’eennffiinn llee llooccaattaaiirree iinnddéélliiccaatt sseerraa ppaarrttii,, qquuii ssaaiitt ddaannss qquueell ééttaatt vvoouuss rreettrroouuvveerreezz vvoottrree aappppaarrtteemmeenntt ?? CCee sseerroonntt eennccoorree ddeess ffrraaiiss ssuupppplléémmeennttaaiirreess ppoouurr llee rreemmeettttrree eenn ééttaatt ccoorrrreecctt ppoouurr llee llooccaattaaiirree ssuuiivvaanntt.. QQUU’’EESSTT--CCEE QQUU’’UUNN BBOONN LLOOCCAATTAAIIRREE ?? CC’’eesstt qquueellqquu’’uunn ::  qquuii ppaaiiee rréégguulliièèrreemmeenntt ssoonn llooyyeerr__  qquuii rreessttee lloonnggtteemmppss__  qquuii eennttrreettiieenntt llee bbiieenn eett nnee llee ddééggrraaddee ppaass__
AAvvaanntt dd’’aacccceepptteerr llee mmooiinnddrree aarrggeenntt eett ddee ssiiggnneerr uunn ccoonnttrraatt,, pprreenneezz llee tteemmppss ddee ppaarrlleerr aavveecc vvooss ccaannddiiddaattss llooccaattaaiirreess,, aaffiinn ddee vvéérriiffiieerr qquu’’iill ss’’aaggiitt ddee ppeerrssoonnnneess sséérriieeuusseess eett qquu’’iillss ssoonntt ssoollvvaabblleess.. CC’’eesstt uunn eexxeerrcciiccee qquuii nn’’eesstt ppaass ffaacciillee eett ddeemmaannddee uunnee cceerrttaaiinnee ddoossee ddee ppssyycchhoollooggiiee,, mmaaiiss qquuii eesstt aabbssoolluummeenntt nnéécceessssaaiirree.. NNee ssooyyeezz ppaass pprreesssséé.. FFiieezz--vvoouuss àà vvoottrree iinnttuuiittiioonn,, eett ssii qquueellqquu’’uunn nnee vvoouuss ppllaaîîtt ppaass àà 110000%%,, ggaaggnneezz dduu tteemmppss,, ppaarr eexxeemmppllee eenn ddiissaanntt ddee rreettéélléépphhoonneerr pplluuss ttaarrdd ccaarr iill yy aa ddééjjàà uunnee ooppttiioonn ddeessssuuss.. SSii vvoottrree bbiieenn eesstt ddee qquuaalliittéé eett bbiieenn ssiittuuéé,, llee llooccaattaaiirree iiddééaall nnee ttaarrddeerraa ppaass àà vvoouuss aappppeelleerr.. CCrrooyyeezz--mmooii,, cceellaa ffaaiitt pprreessqquuee vviinnggtt aannss qquuee jj’’aapppplliiqquuee cceettttee llooggiiqquuee,, eett jjee nn’’aaii jjaammaaiiss eeuu uunn sseeuull llooyyeerr iimmppaayyéé !! LLeeççoonn nn°°88 MMeetttteezz ddee ll’’oorrddrree ddaannss vvooss ffiinnaanncceess ppeerrssoonnnneelllleess__ AAvvaanntt ddee vvoouuss llaanncceerr ddaannss ll’’aacchhaatt dd’’uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr,, jjee vvoouuss eennccoouurraaggee vviivveemmeenntt àà mmeettttrree ddee ll’’oorrddrree ddaannss vvooss ffiinnaanncceess ppeerrssoonnnneelllleess.. VVoouuss sseerreezz aaiinnssii pplluuss àà ll’’aaiissee aauu ccaass ooùù vvoouuss ddeevvrriieezz ffaaiirree ffaaccee àà ddeess ddééppeennsseess iimmpprréévvuueess.. SSii vvoouuss aavveezz uunn vviiddee llooccaattiiff pprroolloonnggéé,, ddeess llooyyeerrss iimmppaayyééss oouu ddee ggrroosssseess rrééppaarraattiioonnss uurrggeenntteess,, cc’’eesstt ddaannss vvoottrree ppoorrtteeffeeuuiillllee ppeerrssoonnnneell qquuee vvoouuss ddeevvrreezz ppuuiisseerr ppoouurr rreemmbboouurrsseerr llaa bbaannqquuee oouu ppaayyeerr llee pplloommbbiieerr.. SSii vvooss ffiinnaanncceess ppeerrssoonnnneelllleess ssoonntt ssaaiinneess eett ssoouuss ccoonnttrrôôllee,, vvoouuss sseerreezz eenn mmeessuurree dd’’aabbssoorrbbeerr llee cchhoocc.. EEssssaayyeezz nnoottaammmmeenntt ddee vvoouuss ddéébbaarrrraasssseerr ddee vvooss aauuttrreess ddeetttteess eett ccrrééddiittss.. OOuuttrree llaa lliibbeerrttéé rreettrroouuvvééee qquuee cceellaa vvoouuss pprrooccuurreerraa,, vvoouuss aauuggmmeenntteerreezz ééggaalleemmeenntt aaiinnssii vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt.. BBeeaauuccoouupp dd’’oorrggaanniissmmeess ddee ccrrééddiitt hhyyppootthhééccaaiirree éévvaalluueenntt eenn eeffffeett vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt eenn ssee bbaassaanntt ssuurr llaa rrèèggllee sseelloonn llaaqquueellllee ll’’eennsseemmbbllee ddee vvooss rreemmbboouurrsseemmeennttss ddee ccrrééddiittss nnee ppeeuutt ddééppaasssseerr 3333%% ddee vvooss rreevveennuuss.. DDoonncc,, ssii vvoouuss aavveezz ddééjjàà bbeeaauuccoouupp ddee ddeetttteess àà rreemmbboouurrsseerr ((ccrrééddiittss aauuttoo,, pprrêêttss ppeerrssoonnnneellss,, ffiinnaanncceemmeennttss ddiivveerrss,, eettcc..)),, cceellaa ddiimmiinnuuee vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt.. EEtt ddaannss lleess ppaayyss iinndduussttrriiaalliissééss,, cceess iinnssttiittuuttiioonnss oonntt aaccccèèss àà ddeess bbaannqquueess ddee ddoonnnnééeess qquuii cceennttrraalliisseenntt ttoouuss lleess ccrrééddiittss.. EElllleess ppeeuuvveenntt ddoonncc ffaacciilleemmeenntt aavvooiirr ccoonnnnaaiissssaannccee ddee ll’’eennsseemmbbllee ddee vvooss ddeetttteess,, eett ssaavvooiirr ssii vvoouuss êêtteess uunn bboonn eemmpprruunntteeuurr qquuii rreemmbboouurrssee rréégguulliièèrreemmeenntt sseess ccrrééaanncciieerrss.. EEtt,, ccoommmmee vvoouuss vvoouuss eenn ddoouutteezz,, lleess bbaannqquueess pprrééffèèrreenntt pprrêêtteerr aauuxx ppeerrssoonnnneess qquuii oonntt uunn bboonn hhiissttoorriiqquuee ddee ccrrééddiitt !! RRééssoorrbbeerr vvooss ddeetttteess aavvaanntt dd’’aacchheetteerr ddee ll’’iimmmmoobbiilliieerr ccoonnssttiittuueerraa ddee pplluuss uunn eexxcceelllleenntt eennttrraaîînneemmeenntt qquuii vvoouuss sseerraa ttrrèèss uuttiillee lloorrssqquuee vvoouuss aauurreezz àà ggéérreerr vvoottrree eemmpprruunntt hhyyppootthhééccaaiirree.. PPoouurr êêttrree cceerrttaaiinn ddee ggaarrddeerr lloonnggtteemmppss vvoottrree pprroopprriiééttéé,, iill vvaauutt mmiieeuuxx aavvooiirr ttoouujjoouurrss uunnee rréésseerrvvee ddee lliiqquuiiddiittééss.. SSii vvoouuss nn’’aavveezz ppaass ddee bbaass ddee llaaiinnee ddaannss lleeqquueell ppuuiisseerr eenn ccaass ddee ddiiffffiiccuullttéé,, vvoouuss rriissqquueezz ddee ccoonnnnaaîîttrree ddeess mmoommeennttss ddee ssttrreessss,, ccee qquuii vvoouuss aammèènneerraa ppeeuutt--êêttrree àà pprreennddrree ddee mmaauuvvaaiisseess ddéécciissiioonnss,, ccoommmmee ppaarr eexxeemmppllee nnee ppaass eeffffeeccttuueerr ddeess rrééppaarraattiioonnss nnéécceessssaaiirreess oouu aacccceepptteerr ddee mmaauuvvaaiiss llooccaattaaiirreess.. LLoorrssqquuee vvoouuss aavveezz uunn ppeeuu dd’’aarrggeenntt ddee ccôôttéé,, vvoouuss ppoouuvveezz aaggiirr ddee ffaaççoonn pplluuss rraattiioonnnneellllee eett eeffffiiccaaccee ::  VVoouuss ppoouuvveezz vvoouuss ppeerrmmeettttrree ddee cchhooiissiirr ddeess llooccaattaaiirreess ddee qquuaalliittéé,, qquuiittttee àà llaaiisssseerr llee bbiieenn vviiddee ppeennddaanntt uunn mmooiiss ssuupppplléémmeennttaaiirree__
 VVoouuss ppoouuvveezz eeffffeeccttuueerr lleess rrééppaarraattiioonnss nnéécceessssaaiirreess,, eett aaiinnssii nnoonn sseeuulleemmeenntt pprréésseerrvveerr vvoottrree bbiieenn,, mmaaiiss ééggaalleemmeenntt ssaattiissffaaiirree vvooss llooccaattaaiirreess__  SSii vvoouuss vveennddeezz,, vvoouuss ppoouuvveezz vvoouuss ppeerrmmeettttrree dd’’aatttteennddrree ppoouurr aavvooiirr uunn pprriixx ddee vveennttee ssuuppéérriieeuurr__ CCoommmmeenntt DDeevveenniirr RRiicchhee eenn UUttiilliissaanntt ll’’EEffffeett ddee LLeevviieerr FFiinnaanncciieerr CCoommmmeenntt ddeevveenniirr rriicchhee aavveecc ll’’iimmmmoobbiilliieerr ?? EEnn uuttiilliissaanntt ll’’eeffffeett ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr.. CCeellaa ssiiggnniiffiiee eemmpprruunntteerr ddee ll’’aarrggeenntt ppoouurr aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee,, aavveecc llee bbuutt ddee ggaaggnneerr uunn rraappppoorrtt pplluuss éélleevvéé qquuee llee ccooûûtt ddee ll’’eemmpprruunntt.. UUttiilliisséé ccoorrrreecctteemmeenntt,, ll’’eeffffeett ddee lleevviieerr ppeeuutt vvoouuss aaiiddeerr àà ddeevveenniirr rriicchhee ttrrèèss vviittee.. IIll vvoouuss ppeerrmmeett dd’’aacchheetteerr pplluuss ddee pprroopprriiééttééss aavveecc vvoottrree ccaappiittaall.. MMaaiiss iill eesstt iimmppoorrttaanntt ddee bbiieenn ccoonnnnaaîîttrree ccoommmmeenntt ffoonnccttiioonnnnee llee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr.. EEnn eeffffeett,, ssii ll’’uuttiilliissaattiioonn dd’’uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr eesstt llaa vvooiiee llaa pplluuss rraappiiddee ppoouurr ccrrééeerr mmaassssiivveemmeenntt ddee llaa rriicchheessssee eett ddeevveenniirr rriicchhee,, eellllee eesstt ééggaalleemmeenntt llaa vvooiiee llaa pplluuss rraappiiddee ppoouurr ppeerrddrree bbeeaauuccoouupp dd’’aarrggeenntt ssii vvoouuss nnee llee ffaaiitteess ppaass ccoorrrreecctteemmeenntt !! SSii vvoouuss ddiissppoosseezz ddee 5500..000000 $$ eenn lliiqquuiiddee,, ppoouurr qquueellllee vvaalleeuurr ddee bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss ppoouuvveezz aacchheetteerr aavveecc cceettttee ssoommmmee ??  SSii vvoouuss ppaayyeezz ccaasshh,, vvoouuss ppoouuvveezz ccllaaiirreemmeenntt aacchheetteerr ppoouurr 5500..000000 $$..  MMaaiiss vvoouuss ppoouuvveezz ééggaalleemmeenntt aacchheetteerr uunn bbiieenn àà 110000..000000 $$ ssii vvoouuss eemmpprruunntteezz 5500 %% ddee llaa ssoommmmee..  OOuu vvoouuss ppoouuvveezz aauussssii aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee àà 220000..000000 $$ eenn eemmpprruunnttaanntt 7755 %% dduu pprriixx dd’’aacchhaatt.. CC’’eesstt llàà qquuee lleess cchhoosseess ddeevviieennnneenntt iinnttéérreessssaanntteess…… !! PPrreennoonnss llee ccaass ddee ddeeuuxx ppeerrssoonnnneess,, MMoonnssiieeuurr XX eett MMoonnssiieeuurr YY.. TToouuss ddeeuuxx ddiissppoosseenntt ddee 5500..000000 $$ eenn lliiqquuiiddee..
CCaass nn°° 11 :: AAcchhaatt ssaannss lleevviieerr ffiinnaanncciieerr MM.. XX aacchhèèttee uunn ppeettiitt aappppaarrtteemmeenntt qquu’’iill ppaaiiee ccaasshh 5500..000000 $$.. IIll llee lloouuee 440000 $$ ppaarr mmooiiss eett sseess ffrraaiiss eenn ttaanntt qquuee pprroopprriiééttaaiirree ss’’ééllèèvveenntt àà 11..000000 $$ ppaarr aann.. SSoonn ccaasshh FFllooww aannnnuueell nneett eesstt ddoonncc ddee ((440000 $$ xx 1122)) –– 11..000000 $$ == 33..880000 $$.. AApprrèèss 11 aann,, llaa vvaalleeuurr ddee ll’’aappppaarrtteemmeenntt aa aauuggmmeennttéé ddee 1100 %%,, eett iill vvaauutt mmaaiinntteennaanntt 5555..000000 $$.. LLee rreettoouurr ssuurr IInnvveessttiisssseemmeenntt ddee MM.. XX eesstt ddoonncc ddee 88..880000 $$ ppaarr aann ((33..880000 $$ ddee ccaasshh ffllooww ddee llaa llooccaattiioonn ++ 55..000000 $$ ddee pplluuss vvaalluuee ssuurr llee ccaappiittaall)).. CCeellaa ssiiggnniiffiiee uunn rreettoouurr ddee 1188 %% ssuurr uunn iinnvveessttiisssseemmeenntt ddee 5500..000000 $$.. CCaass nn°° 22 :: AAcchhaatt aavveecc uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr DDee ssoonn ccôôttéé,, MM..YY ddéécciiddee dd’’uuttiilliisseerr uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr,, eett iill eemmpprruunnttee 115500..000000 $$ ppoouurr aaccqquuéérriirr uunn iimmmmeeuubbllee àà 33 aappppaarrtteemmeennttss qquu’’iill ppaaiiee 220000..000000 $$.. IIll iinnvveessttiitt ddoonncc 5500..000000 $$ ddee ssaa ppoocchhee ((== 2255 %% dduu pprriixx dd’’aacchhaatt)),, eett eemmpprruunnttee lleess 7755 %% rreessttaannttss.. IIll lloouuee cchhaaqquuee aappppaarrtteemmeenntt 440000 $$ ppaarr mmooiiss,, eett sseess ffrraaiiss eenn ttaanntt qquuee pprroopprriiééttaaiirree ss’’ééllèèvveenntt àà 33..000000 $$ ppaarr aann.. SSuurr 11 aann,, iill ggaaggnnee ddoonncc ((440000 $$ xx 33 aappppaarrtteemmeennttss xx 1122 mmooiiss)) –– 33..000000 $$ ddee ffrraaiiss == 1111..440000 $$.. DDee cceettttee ssoommmmee,, MM..YY ddooiitt bbiieenn eenntteenndduu eennccoorree ppaayyeerr llee rreemmbboouurrsseemmeenntt ddee ssoonn eemmpprruunntt qquuii lluuii ccooûûttee 99..000000 $$ ppaarr aann.. IIll lluuii rreessttee ddoonncc eenn mmaaiinn 22..440000 $$.. LLaa vvaalleeuurr ddee ll’’iimmmmeeuubbllee ddee MM..YY aa ééggaalleemmeenntt aauuggmmeennttéé ddee 1100 %% cceettttee aannnnééee.. IIll vvaauutt ddoonncc aaccttuueelllleemmeenntt 222200..000000 $$.. LLee rreettoouurr ssuurr IInnvveessttiisssseemmeenntt ddee MM.. YY eesstt ddoonncc ddee 2222..440000 $$ ppaarr aann ((22..440000 $$ ddee CCaasshh FFllooww ddeess llooccaattiioonnss ++ 2200..000000 $$ ddee pplluuss vvaalluuee ssuurr llee ccaappiittaall)).. CCeellaa ssiiggnniiffiiee uunn rreettoouurr ddee 4455 %% ssuurr uunn iinnvveessttiisssseemmeenntt ddee 5500..000000 $$.. LLeess 22 eexxeemmpplleess ccii--ddeessssuuss mmoonnttrreenntt ccllaaiirreemmeenntt ccoommmmeenntt vvoouuss ppoouuvveezz ccoonnssiiddéérraabblleemmeenntt aauuggmmeenntteerr vvoottrree rreettoouurr ssuurr iinnvveessttiisssseemmeenntt eenn uuttiilliissaanntt uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr.. LL’’eeffffeett ddee lleevviieerr ssuurr ll’’aauuggmmeennttaattiioonn ddee vvaalleeuurr QQuuaanndd vvoouuss eemmpprruunntteezz ddee ll’’aarrggeenntt aavveecc uunn iinnttéérrêêtt ssiimmppllee,, eett qquuee vvoouuss ll’’iinnvveessttiisssseezz ddaannss uunn bbiieenn qquuii rraappppoorrttee ddee ll’’iinnttéérrêêtt ccoommppoosséé,, vvoouuss ppoouuvveezz ffaaiirree ddeess mmiirraacclleess !!
VVoouuss aavveezz pprroobbaabblleemmeenntt eenntteenndduu ppaarrlleerr ddee llaa mmaaggiiee ddeess iinnttéérrêêttss ccoommppoossééss.. PPaarr eexxeemmppllee ssii vvoouuss aavveezz ppllaaccéé ddee ll’’aarrggeenntt ssuurr uunn ccoommppttee eenn bbaannqquuee eett qquuee vvoouuss nnee pprréélleevveezz ppaass lleess iinnttéérrêêttss,, cceeuuxx--ccii sseerroonntt aajjoouuttééss aauu ccaappiittaall ((«« ccaappiittaalliissééss »»)),, eett rraappppoorrtteerroonntt àà lleeuurrss ttoouurrss ddeess iinnttéérrêêttss.. PPoouurr uunnee eexxpplliiccaattiioonn ddééttaaiillllééee,, vvooyyeezz ll’’aarrttiiccllee LLaa MMaaggiiee ddeess IInnttéérrêêttss ccoommppoossééss.. MMaaiiss vvoouuss êêtteess--vvoouuss ddééjjàà rreenndduu ccoommppttee qquuee lleess iinnvveessttiisssseemmeennttss iimmmmoobbiilliieerrss ffoonnccttiioonnnneenntt aauussssii ccoommmmee ddeess iinnttéérrêêttss ccoommppoossééss ?? EEnn eeffffeett,, qquuaanndd oonn ddiitt qquuee ddaannss uunnee rrééggiioonn,, llaa vvaalleeuurr ddeess iimmmmeeuubblleess ss’’aapppprréécciiee ddee 55 %% ppaarr aann,, cceellaa ssiiggnniiffiiee qquuee cchhaaqquuee aannnnééee,, llaa vvaalleeuurr vvaauutt 55 %% ddee pplluuss qquuee cceellllee ddee ll’’aannnnééee ppaassssééee.. CC’’eesstt ddoonncc ddee ll’’iinnttéérrêêtt ccoommppoosséé !! AAnnnnééeessVVaalleeuurr AApppprréécciiaattiioonn aannnnuueellllee AAnnnnééeessVVaalleeuurr AApppprréécciiaattiioonn aannnnuueellllee 00 110000..00000055%% 11 110055..00000055%% 1111 117711..00334455%% 22 111100..22550055%% 1122 117799..55886655%% 33 111155..77663355%% 1133 118888..55665555%% 44 112211..55551155%% 1144 119977..99993355%% 55 112277..66228855%% 1155 220077..88993355%% 66 113344..00110055%% 1166 221188..22887755%% 77 114400..77110055%% 1177 222299..22002255%% 88 114477..77446655%% 1188 224400..66662255%% 99 115555..11333355%% 1199 225522..66995555%% 1100 116622..88889955%% 2200 226655..33330055%% DDoonncc,, llaa vvaalleeuurr dduu bbiieenn qquuee vvoouuss aacchheetteezz aauuggmmeennttee ccoommmmee ddeess iinnttéérrêêttss ccoommppoossééss,, ttaannddiiss qquuee ll’’aarrggeenntt qquuee vvoouuss eemmpprruunntteezz,, lluuii,, vvoouuss eesstt pprrêêttéé aavveecc ddeess iinnttéérrêêttss ssiimmpplleess.. CCoommpprreennddrree eett ccoonnttrrôôlleerr llee rriissqquuee lliiéé àà ll’’eeffffeett ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr UUttiilliisseezz uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr eesstt uunn eexxcceelllleenntt mmooyyeenn dd’’aaccccéélléérreerr llaa ccrrooiissssaannccee ddee vvoottrree ppaattrriimmooiinnee ppoouurr ddeevveenniirr rriicchhee.. MMaaiiss cchhaaqquuee ffooiiss qquuee vvoouuss uuttiilliisseezz llee lleevviieerr,, vvoouuss aauuggmmeenntteezz vvoottrree rriissqquuee.. PPoouurr ll’’uuttiilliisseerr aavveecc ssaaggeessssee,, vvoouuss ddeevveezz ccoommpprreennddrree lleess rriissqquueess qquuii yy ssoonntt lliiééss eett aapppprreennddrree àà ggéérreerr cceess rriissqquueess.. PPlluuss ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr ((pplluuss dd’’eemmpprruunntt)) == PPlluuss ddee rriissqquuee ffiinnaanncciieerr MMooiinnss ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr ((mmooiinnss dd’’eemmpprruunntt)) == MMooiinnss ddee rriissqquuee ffiinnaanncciieerr MMaaiiss vvoouuss nnee ddeevveezz ppaass llaaiisssseerr llaa ppeeuurr dduu rriissqquuee vvoouuss eemmppêêcchheerr dd’’iinnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr,, ppaarrccee qquuee llee rriissqquuee ppeeuutt êêttrree ccoonnttrrôôlléé !! DD’’aabboorrdd,, ll’’iimmmmoobbiilliieerr eesstt uunn iinnvveessttiisssseemmeenntt bbeeaauuccoouupp pplluuss ssttaabbllee qquuee llaa pplluuppaarrtt ddeess aauuttrreess ttyyppeess dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt,, ppaarr eexxeemmppllee,, lleess aaccttiioonnss.. AAiinnssii,, mmêêmmee uunn iimmmmeeuubbllee aacchheettéé aavveecc uunn ffoorrtt lleevviieerr ffiinnaanncciieerr sseerraa bbeeaauuccoouupp mmooiinnss rriissqquuéé qquuee ll’’aacchhaatt dd’’aaccttiioonnss.. IIll rreessttee nnééaannmmooiinnss,, qquuee ssii vvoouuss vvoouuss eennddeetttteezz lloouurrddeemmeenntt ppoouurr aaccqquuéérriirr uunn iimmmmeeuubbllee,, vvoouuss vvoouuss eexxppoosseezz aauu rriissqquuee ddee nnee pplluuss ssaavvooiirr rreemmbboouurrsseerr lleess éécchhééaanncceess ssii uunn éévvéénneemmeenntt mmaalleennccoonnttrreeuuxx vveennaaiitt àà ssuurrvveenniirr ((vviiddee llooccaattiiff pprroolloonnggéé,, ddééffaauutt ddee ppaaiieemmeenntt ddee llaa ppaarrtt ddeess llooccaattaaiirreess,, ggrroosssseess rrééppaarraattiioonnss,, ……))..
LLeess iinnvveessttiisssseeuurrss ssaaggeess ssoonntt pprréévvooyyaannttss eett eessssaayyeenntt ddee pprreennddrree ddeess mmeessuurreess ppoouurr ccoonnttrrôôlleerr llee rriissqquuee ssii lleess cchhoosseess vveennaaiieenntt àà mmaall ttoouurrnneerr.. CCoommmmee vvoouuss llee vvooyyeezz,, ll’’eeffffeett ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr –– ss’’iill eesstt bbiieenn uuttiilliisséé –– eesstt uunn ppuuiissssaanntt mmééccaanniissmmee qquuii ppeerrmmeett ddee ccrrééeerr ddee llaa rriicchheessssee eett ddee ddeevveenniirr rriicchhee,, eenn ddéémmuullttiipplliiaanntt llaa ppuuiissssaannccee dduu ccaappiittaall qquuee vvoouuss iinnvveessttiisssseezz.. SSii cceett aarrttiiccllee vvoouuss aa pplluu,, nn’’hhééssiitteezz ppaass àà llaaiisssseerr uunn ccoommmmeennttaaiirree,, cceellaa eennrriicchhiirraa ttoouutt llee mmoonnddee !! LLeess 44 EEttaappeess PPoouurr DDeevveenniirr UUnn IInnvveessttiisssseeuurr IImmmmoobbiilliieerr MMiilllliioonnnnaaiirree 2299 ccoommmmeennttaaiirreess QQuuaanndd jj’’aaii ccoommmmeennccéé àà iinnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr iill yy aa uunnee vviinnggttaaiinnee dd’’aannnnééeess,, jj’’aaii aaggii ppaarr ttââttoonnnneemmeenntt,, eenn aapppprreennaanntt ssuurr llee ttaass.. AA cceettttee ééppooqquuee,, oonn nnee ttrroouuvvaaiitt ppaass eennccoorree ttoouutteess lleess iinnffoorrmmaattiioonnss qquuii ssoonntt aauujjoouurrdd’’hhuuii ddiissppoonniibblleess ssuurr iinntteerrnneett.. AApprrèèss qquueellqquueess aannnnééeess,, jj’’aaii sseennttii llee bbeessooiinn dd’’aavvooiirr uunnee aapppprroocchhee pplluuss ssyyssttéémmaattiiqquuee,, eett jj’’aaii cchheerrcchhéé ddeess lliivvrreess ssuurr llee ssuujjeett.. LLeess sseeuullss qquuee jj’’aaii ttrroouuvvééss ééttaaiieenntt aamméérriiccaaiinnss,, mmaaiiss hheeuurreeuusseemmeenntt jjee ccoonnnnaaiiss bbiieenn ll’’aannggllaaiiss.. LL’’uunn ddeess ttoouutt pprreemmiieerr oouuvvrraaggee qquuee jj’’aaii lluu ééttaaiitt TThhee MMiilllliioonnaaiirree RReeaall EEssttaattee IInnvveessttoorr ((LL’’iinnvveessttiisssseeuurr IImmmmoobbiilliieerr MMiilllliioonnnnaaiirree)) ddee GGaarryy KKeelllleerr.. LL’’aauutteeuurr yy pprréésseennttee uunn mmooddèèllee ttrrèèss iinnttéérreessssaanntt ppoouurr eexxpplliiqquueerr llee cchheemmiinn qquu’’iill ffaauutt ssuuiivvrree ppoouurr ddeevveenniirr uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree.. CC’’eesstt qquueellqquuee cchhoossee qquuii mm’’eesstt ttoouujjoouurrss rreessttéé àà ll’’eesspprriitt ddeeppuuiiss lloorrss,, eett jj’’aaiimmeerraaiiss aauujjoouurrdd’’hhuuii llee ppaarrttaaggeerr aavveecc vvoouuss.. LLaa ccrrooiissssaannccee ddee ll’’iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr qquuii vveeuutt ddeevveenniirr mmiilllliioonnnnaaiirree ppaassssee ppaarr 44 ééttaappeess.. TToouutt dd’’aabboorrdd,, vvoouuss ddeevveezz PPeennsseerr uunn MMiilllliioonn aavvaanntt mmêêmmee ddee ffaaiirree vvoottrree pprreemmiièèrree aaccttiioonn dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt.. LLeess ppeennssééeess qquuii ooccccuuppeenntt vvoottrree eesspprriitt iimmppoorrtteenntt eenn eeffffeett bbeeaauuccoouupp.. VVoouuss ddeevveezz ddoonncc ppeennsseerr ccoommmmee uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree.. CCoommmmee jjee ll’’aaii eexxpplliiqquuéé ddaannss pplluussiieeuurrss aauuttrreess aarrttiicclleess,, nnoouuss aattttiirroonnss àà nnoouuss lleess ppeerrssoonnnneess eett lleess ssiittuuaattiioonnss qquuii ccoorrrreessppoonnddeenntt àà llaa nnaattuurree ddee nnooss ppeennssééeess.. CC’’eesstt ccee qquuee ll’’oonn nnoommmmee llaa LLooii dd’’AAttttrraaccttiioonn.. PPoouurr ddeevveenniirr mmiilllliioonnnnaaiirree,, iill ffaauutt aavvooiirr ddeess ppeennssééeess ddee «« mmiilllliioonnss »».. IIll ffaauutt aavvooiirr ddee ggrraannddss oobbjjeeccttiiffss ffiinnaanncciieerrss eett oosseerr aavvooiirr ddee ggrraannddss rrêêvveess.. AAuu pplluuss ggrraanndd oonn ppeennssee,, aauu pplluuss oonn aaccccoommpplliitt.. CCeellaa ssiiggnniiffiiee ééggaalleemmeenntt éévviitteerr dd’’aavvooiirr ddeess ppeennssééeess nnééggaattiivveess eennvveerrss ll’’aarrggeenntt eett nnee ppaass mméépprriisseerr lleess ggeennss rriicchheess.. AApppprreennddrree àà ppeennsseerr ccoommmmee uunn mmiilllliioonnnnaaiirree aauuggmmeenntteerraa
ccoonnssiiddéérraabblleemmeenntt vvooss cchhaanncceess ddee llee ddeevveenniirr.. LL’’ééttaappee ssuuiivvaannttee eesstt dd’’AAcchheetteerr uunn MMiilllliioonn.. CCeellaa ssiiggnniiffiiee aaccqquuéérriirr ddeess pprroopprriiééttééss dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt ddoonntt llaa vvaalleeuurr ddee mmaarrcchhéé eesstt dd’’uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss oouu pplluuss.. CCeellaa ppeeuutt sseemmbblleerr bbeeaauuccoouupp àà pprreemmiièèrree vvuuee,, mmaaiiss ccee nn’’eesstt ppaass ssii ccoolloossssaall,, eett bbeeaauuccoouupp dd’’iinnvveessttiisssseeuurrss aatttteeiiggnneenntt cceettttee ssoommmmee bbiieenn pplluuss ttôôtt qquu’’iillss nnee ssee ll’’iimmaaggiinnaaiieenntt.. CCeellaa nnee rreepprréésseennttee eenn eeffffeett qquuee 22 pprroopprriiééttééss àà 550000..000000 eeuurrooss,, oouu 33 àà 330000..000000 eeuurrooss,, oouu eennccoorree 55 bbiieennss àà 220000..000000 eeuurrooss.. BBrreeff,, cc’’eesstt qquueellqquuee cchhoossee ddee ttoouutt àà ffaaiitt rrééaalliissaabbllee eenn 1100 oouu 2200 aannss.. EEtt ppuuiiss,, ccoommmmee llaa vvaalleeuurr ddeess iimmmmeeuubblleess aauuggmmeennttee aavveecc llee ppaassssaaggee ddeess aannnnééeess,, vvoouuss nnee ddeevveezz ppaass aauujjoouurrdd’’hhuuii aacchheetteerr ppoouurr uunn mmiilllliioonn.. VVoouuss ppoouuvveezz ppaarr eexxeemmppllee aacchheetteerr jjuuddiicciieeuusseemmeenntt ppoouurr 550000..000000 eeuurrooss dd’’iimmmmeeuubblleess qquuee vvoouuss mmeettttrreezz eenn vvaalleeuurr,, eett qquuii ddaannss qquueellqquueess aannnnééeess vvaauuddrroonntt uunn mmiilllliioonn.. CCeettttee ééttaappee dd’’AAcchheetteerr uunn MMiilllliioonn eesstt cceennttrrééee ssuurr ll’’aacchhaatt ddee pprroopprriiééttééss eenn aayyaanntt rreeccoouurrss aauu ccrrééddiitt hhyyppootthhééccaaiirree,, eett ssuurr lleeuurr mmiissee eenn llooccaattiioonn ppoouurr rreemmbboouurrsseerr lleess ttrraaiitteess dduu ccrrééddiitt.. PPaarrffooiiss cceellaa ppaassssee ééggaalleemmeenntt ppaarr llaa rreevveennttee dd’’uunn iimmmmeeuubbllee ppoouurr ddiissppoosseerr ddee lliiqquuiiddiittééss aaffiinn dd’’eenn aacchheetteerr uunn aauuttrree.. LL’’ééttaappee ssuuiivvaannttee eesstt PPoossssééddeerr uunn MMiilllliioonn.. LLoorrssqquuee vvoottrree ppoorrtteeffeeuuiillllee ddee bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss vvaauutt aauu mmooiinnss uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss,, vvoottrree oobbjjeeccttiiff ssuuiivvaanntt eesstt dd’’aavvooiirr uunn aaccttiiff nneett dd’’uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss oouu pplluuss.. EEnn eeffffeett,, ccoommmmee vvoouuss aavveezz eemmpprruunnttéé ppoouurr aacchheetteerr,, ccee mmiilllliioonn eenn iimmmmeeuubbllee nnee vvoouuss aappppaarrttiieennddrraa qquuee qquuaanndd vvoouuss aauurreezz rreemmbboouurrsséé llaa bbaannqquuee.. DDaannss ll’’aarrttiiccllee LLee SSeeuull cchhiiffffrree àà SSuuiivvrree PPoouurr SSaavvooiirr SSii VVoouuss DDeevveenneezz PPlluuss RRiicchhee,, nnoouuss aavvoonnss vvuu qquuee ll’’AAccttiiff NNeett oouu llee PPaattrriimmooiinnee NNeett eesstt llaa sseeuullee vvéérriittaabbllee mmeessuurree ddee llaa rriicchheessssee ddee qquueellqquu’’uunn.. CC’’eesstt llaa vvaalleeuurr ddee ccee qquuee ll’’oonn ppoossssèèddee,, mmooiinnss llaa ssoommmmee ddeess ddeetttteess.. PPaattrriimmooiinnee NNeett == VVaalleeuurr ddee ccee qquuee ll’’oonn ppoossssèèddee –– LLeess ddeetttteess LLee bbuutt ddee cceettttee ééttaappee ddee PPoossssééddeerr uunn MMiilllliioonn eesstt ddoonncc ddee rréédduuiirree sseess ddeetttteess aaffiinn ddee ppoossssééddeerr eenn pprroopprree llee mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss ddee pprroopprriiééttééss.. OOnn ppeeuutt aarrrriivveerr àà cceellaa ppaarr ddiifffféérreenntteess ssttrraattééggiieess :: rreemmbboouurrsseerr nnoorrmmaalleemmeenntt ssoonn ccrrééddiitt dduurraanntt llaa dduurrééee pprréévvuuee iinniittiiaalleemmeenntt,, llee rreemmbboouurrsseerr aannttiicciippaattiivveemmeenntt oouu rreevveennddrree uunn bbiieenn ppoouurr ccoonnssoolliiddeerr ssaa ppoossiittiioonn.. EEnnffiinn,, RReecceevvooiirr uunn MMiilllliioonn eesstt llaa ddeerrnniièèrree ééttaappee ddee ccrrooiissssaannccee dd’’uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree.. CC’’eesstt qquuaanndd vvoouuss êêtteess ddaannss llaa ppoossiittiioonn ddee rreecceevvooiirr uunn rreevveennuu aannnnuueell dd’’uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss ddee vvooss iinnvveessttiisssseemmeennttss.. PPeennsseezz àà cceellaa ccoommmmee àà uunn ssoommmmeett,, uunn eennddrrooiitt qquuee sseeuullee uunnee ppeettiittee ppooiiggnnééee dd’’iinnvveessttiisssseeuurrss aatttteeiiggnneenntt.. LLoorrssqquuee vvoouuss sseerreezz àà ccee nniivveeaauu,, vvoouuss sseerreezz àà llaa ttêêttee dd’’uunnee ssoocciiééttéé dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt
qquuii ddeevvrraa êêttrree ssttrruuccttuurrééee ddee mmaanniièèrree tteellllee qquuee vvoouuss ppuuiissssiieezz cchhooiissiirr dd’’aarrrrêêtteerr qquuaanndd vvoouuss llee vvoouulleezz,, eett qquuee ll’’aaffffaaiirree ccoonnttiinnuuee àà ttoouurrnneerr ttoouuttee sseeuullee.. VVooiiccii ddoonncc bbrriièèvveemmeenntt pprréésseennttééeess lleess 44 ssttaaddeess oouu ééttaappeess ppoouurr ddeevveenniirr uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree.. BBiieenn eenntteenndduu,, vvoouuss ppoouuvveezz ddéécciiddeerr ddee vvoouuss aarrrrêêtteerr nn’’iimmppoorrttee qquuaanndd llee lloonngg dduu cchheemmiinn.. CCoommmmee jjee llee ddiissaaiiss aauu ddéébbuutt ddee cceett aarrttiiccllee,, jj’’aaii ttoouujjoouurrss bbeeaauuccoouupp aaiimméé ccee mmooddèèllee qquuii aa llee mméérriittee dd’’êêttrree ttrrèèss ccllaaiirr,, eett ppoouussssee àà ssee ffiixxeerr ddee ggrraannddss bbuuttss.. PPeerrssoonnnneelllleemmeenntt,, jjee vvoouuss aavvoouuee qquuee mmeess iinnvveessttiisssseemmeennttss nnee mmee rraappppoorrtteenntt ppaass eennccoorree uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss ppaarr aann …… mmaaiiss jjee ggaarrddee llee ccaapp !! IInnvveessttiisssseemmeenntt iimmmmoobbiilliieerr :: LLeess AAvvaannttaaggeess dd’’uunn IImmmmeeuubbllee DDee RRaappppoorrtt IInnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr ppeeuutt ssee ffaaiirree àà ttrraavveerrss àà ttrraavveerrss ddee nnoommbbrreeuuxx ttyyppeess ddee bbiieennss ddiifffféérreennttss ((aappppaarrtteemmeennttss,, mmaaiissoonnss,, ssuurrffaacceess ccoommmmeerrcciiaalleess,, tteerrrraaiinnss,, eettcc....)).. EEtt iill eesstt ppoossssiibbllee ggaaggnneerr ddee ll’’aarrggeenntt aavveecc ttoouuss,, ddaannss llaa mmeessuurree bbiieenn eenntteenndduu ooùù ll’’oonn aaggiitt aavveecc ssaaggeessssee eett aapprrèèss aavvooiirr pprrooffoonnddéémmeenntt aannaallyysséé ll’’iinnvveessttiisssseemmeenntt.. MMaass ppoouurr lleess iinnvveessttiisssseeuurrss ppaarrttiiccuulliieerrss,, jjee ppeennssee ppeerrssoonnnneelllleemmeenntt qquuee ccee ssoonntt lleess iimmmmeeuubblleess ddee rraappppoorrtt mmuullttii--aappppaarrtteemmeennttss ((ddee 22 àà 1100 aappppaarrtteemmeennttss,, vvooiirree bbeeaauuccoouupp pplluuss)) qquuii rreepprréésseenntteenntt llaa mmeeiilllleeuurree ooppttiioonn,, eett ccee ppoouurr uunnee sséérriiee ddee rraaiissoonnss qquuee jjee vvaaiiss eexxpplliiqquueerr ddaannss llaa ssuuiittee ddee cceett aarrttiiccllee.. SSoouuvveenntt,, lloorrssqquuee ll’’oonn ddéécciiddee ddee ssee llaanncceerr ddaannss uunn pprreemmiieerr iinnvveessttiisssseemmeenntt llooccaattiiff,, oonn ppeennssee àà qquueellqquuee cchhoossee ddee ppeettiitt ppaarrccee qquuee lleess mmooyyeennss ffiinnaanncciieerrss ssoonntt lliimmiittééss :: uunn ssttuuddiioo oouu àà uunn ppeettiitt aappppaarrtteemmeenntt.. PPoouurrttaanntt,, eenn ccee qquuii mmee ccoonncceerrnnee,, jj’’aaii ccoommmmeennccéé aavveecc uunn iimmmmeeuubbllee ddee qquuaattrree aappppaarrtteemmeennttss ((lliisseezz mmoonn eexxppéérriieennccee ddaannss ll’’aarrttiiccllee MMoonn PPrreemmiieerr IImmmmeeuubbllee ddee RRaappppoorrtt :: BBiillaann AApprrèèss 1155 aannss)),, eett jjee ssuuiiss ttrrèèss hheeuurreeuuxx ddee ll’’aavvooiirr ffaaiitt.. SSii vvoottrree bbuutt eesstt ddee nnee ppoossssééddeerr qquu’’uunn sseeuull aappppaarrtteemmeenntt qquuee vvoouuss mmeettttrreezz eenn llooccaattiioonn,, OOKK,, cc’’eesstt ddééjjàà ttrrèèss bbiieenn,, eett ccee qquuii ssuuiitt nnee vvoouuss ccoonncceerrnneerraa ppaass vvrraaiimmeenntt.. PPaarr ccoonnttrree,, ssii vvoottrree bbuutt eenn iinnvveessttiissssaanntt ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr eesstt ddee ddeevveenniirr rriicchhee eett ddee ccoonnssttrruuiirree vvoottrree iinnddééppeennddaannccee ffiinnaanncciièèrree,, vvoouuss ddeevvrreezz ffoorrccéémmeenntt aaccqquuéérriirr uunn pplluuss ggrraanndd nnoommbbrree dd’’uunniittééss llooccaattiivveess.. AAlloorrss ppoouurrqquuooii nnee ppaass lleess aacchheetteerr eenn bbllooccss ?? LLeess iimmmmeeuubblleess mmuullttii--aappppaarrtteemmeennttss pprréésseenntteenntt ddee nnoommbbrreeuuxx aavvaannttaaggeess ppaarr rraappppoorrtt àà ddeess uunniittééss llooccaattiivveess iissoollééeess.. EEnn vvooiiccii qquueellqquueess--uunnss :: UUnn pprriixx ddee rreevviieenntt mmooiinnddrree aauu mmèèttrree ccaarrrréé eett ppaarr uunniittéé llooccaattiivvee
LLoorrssqquuee ll’’oonn aacchhèèttee uunn iimmmmeeuubbllee,, llee pprriixx ddee rreevviieenntt dd’’uunnee uunniittéé llooccaattiivvee ((uunn aappppaarrtteemmeenntt oouu uunn ssttuuddiioo)) eesstt ssoouuvveenntt mmooiinnss éélleevvéé qquuee ssii ll’’oonn aacchheettaaiitt cchhaaqquuee aappppaarrtteemmeenntt ssééppaarréémmeenntt.. PPaarrccee qquuee ll’’oonn aacchhèèttee «« eenn ggrrooss »»,, oonn ppeeuutt oobbtteenniirr uunn pprriixx aauu mmèèttrree ccaarrrréé mmooiinnss cchheerr.. EEtt uunn pprriixx ddee rreevviieenntt mmooiinnddrree aauurraa éévviiddeemmmmeenntt ccoommmmee ccoonnssééqquueennccee uunnee rreennttaabbiilliittéé ddee ll’’iinnvveessttiisssseemmeenntt pplluuss éélleevvééee.. LLee rriissqquuee eesstt rrééppaarrttii ssuurr pplluussiieeuurrss uunniittééss llooccaattiivveess AAvveecc uunn sseeuull aappppaarrtteemmeenntt oouu uunnee mmaaiissoonn uunniiffaammiilliiaallee,, llaa ppeerrttee ddee vvoottrree llooccaattaaiirree uunniiqquuee eennttrraaîînneerraa uunnee aabbsseennccee ttoottaallee ddee rreevveennuuss llooccaattiiffss.. MMaaiiss ssii vvoouuss aavveezz uunn eennsseemmbbllee ddee 33 oouu 44 uunniittééss llooccaattiivveess,, eett qquuee ll’’uunn ddee vvooss llooccaattaaiirreess ss’’eenn vvaa oouu aa uunn rreettaarrdd ddee ppaaiieemmeenntt,, iill vvoouuss rreessttee ddeeuuxx oouu ttrrooiiss llooyyeerrss ppoouurr ppaayyeerr lleess rreemmbboouurrsseemmeennttss ddee vvoottrree ccrrééddiitt.. EEnn rrééaalliittéé,, aauu pplluuss vvoouuss aavveezz dd’’uunniittééss llooccaattiivveess ddaannss uunn iimmmmeeuubbllee,, aauu mmooiinnss vvoottrree iinnvveessttiisssseemmeenntt sseerraa rriissqquuéé.. CC’’eesstt ééggaalleemmeenntt uunn éélléémmeenntt ddee ssttaabbiilliittéé qquuii ppllaaiirraa àà vvoottrree bbaannqquuiieerr lloorrssqquuee vvoouuss rreecchheerrcchheezz uunn ffiinnaanncceemmeenntt.. DDeess ééccoonnoommiieess dd’’aarrggeenntt AAcchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee eennttiieerr vvoouuss ffeerraa ffaaiirree ddeess ééccoonnoommiieess àà pplluussiieeuurrss nniivveeaauuxx ::  LLeess ffrraaiiss dd’’aacchhaatt :: CChhaaqquuee aacchhaatt iimmmmoobbiilliieerr iimmpplliiqquuee ddeess ffrraaiiss ((ffrraaiiss ddee ddoossssiieerr bbaannccaaiirree,, iinnssccrriippttiioonn hhyyppootthhééccaaiirree,, nnoottaaiirree,, iinnssppeeccttiioonn,, eettcc ....)).. SSuuppppoossoonnss qquuee vvoottrree oobbjjeeccttiiff àà mmooyyeenn tteerrmmee ssooiitt ddee ppoossssééddeerr ssiixx uunniittééss llooccaattiivveess.. SSii vvoouuss aacchheetteezz ssééppaarréémmeenntt ssiixx aappppaarrtteemmeennttss,, vvoouuss ddeevvrreezz pprrooccééddeerr àà ssiixx ddeemmaannddeess dd’’oouuvveerrttuurree ddee ccrrééddiittss eett ssiixx ssiiggnnaattuurreess dd’’aacctteess.. LLaa pplluuppaarrtt ddee cceess ffrraaiiss sseerroonntt pprrooppoorrttiioonnnneelllleemmeenntt iinnfféérriieeuurrss ssii vvoouuss aacchheetteezz ddeess iimmmmeeuubblleess.. PPaarr eexxeemmppllee vvoouuss ppoouurrrriieezz ééggaalleemmeenntt aavvooiirr ssiixx uunniittééss llooccaattiivveess eenn aacchheettaanntt ddeeuuxx iimmmmeeuubblleess ddee ttrrooiiss uunniittééss cchhaaccuunn.. VVoouuss nn’’aauurriieezz ddoonncc ddaannss ccee ccaass qquuee ddeeuuxx pprrooccéédduurreess dd’’aacchhaatt eett bbeeaauuccoouupp mmooiinnss ddee ffrraaiiss.. EEtt sseeuulleemmeenntt ddeeuuxx ffooiiss lleess hhoonnoorraaiirreess ddee nnoottaaiirree,, ddeeuuxx iinnssppeeccttiioonnss,, eettcc....  LLeess ttrraavvaauuxx :: vvoouuss ffeerreezz ééggaalleemmeenntt ddeess ééccoonnoommiieess ssii vvoouuss ddeevveezz eeffffeeccttuueerr ddeess rréénnoovvaattiioonnss.. CCeerrtteess llaa ffaaccttuurree ttoottaallee sseerraa pplluuss éélleevvééee ppaarrccee qquuee llaa ssuurrffaaccee hhaabbiittaabbllee sseerraa pplluuss ggrraannddee.. MMaaiiss cceettttee ffaaccttuurree ddiivviissééee ppaarr llee nnoommbbrree dd’’uunniittééss llooccaattiivveess ffeerraa qquuee llee pprriixx ddee rreevviieenntt sseerraa mmooiinnss cchheerr.. DDeess ééccoonnoommiieess dd’’éécchheellllee ppoouurrrroonntt êêttrree rrééaalliissééeess àà bbeeaauuccoouupp ddee nniivveeaauuxx,, eett ssii vvoouuss ffaaiitteess aappppeell àà uunn eennttrreepprreenneeuurr,, iill sseerraa pplluuss eenncclliinn àà nnééggoocciieerr ssii vvoouuss rréénnoovveezz eenn mmêêmmee tteemmppss pplluussiieeuurrss ééttaaggeess.. EEtt ssii vvoouuss ffaaiitteess lleess ttrraavvaauuxx vvoouuss--mmêêmmee,, ll’’aacchhaatt ddeess mmaattéérriiaauuxx eenn ggrrooss ppeerrmmeettttrraa dd’’aavvooiirr ddee mmeeiilllleeuurrss pprriixx,, ssaannss ppaarrlleerr ddeess ffrraaiiss ddee lliivvrraaiissoonn mmooiinnddrreess ((llee ccaammiioonn nnee ddeevvrraa vveenniirr qquu’’uunnee ffooiiss)) oouu dd’’éévvaaccuuaattiioonn ddeess ddéécchheettss..  LL’’aassssuurraannccee :: vvoottrree ppoolliiccee dd’’aassssuurraannccee iinncceennddiiee eenn ttaanntt qquuee pprroopprriiééttaaiirree vvoouuss ccooûûtteerraa mmooiinnss cchheerr ppoouurr aassssuurreerr uunn iimmmmeeuubbllee ddee 220000mm²² aavveecc ttrrooiiss aappppaarrtteemmeennttss,, qquuee ppoouurr aassssuurreerr ttrrooiiss aappppaarrtteemmeennttss iinnddiivviidduueellss ddee 5500mm²²  TTaaxxee ffoonncciièèrree :: ttoouuss lleess ppaayyss oonntt ddeess ffiissccaalliittééss iimmmmoobbiilliièèrreess ddiifffféérreenntteess,, eett iill eesstt ddiiffffiicciillee ddee ggéénnéérraalliisseerr.. MMaaiiss lleess ttaaxxeess ffoonncciièèrreess ((llaa ttaaxxee aannnnuueellllee ddoonntt ddooiitt ss’’aaccqquuiitttteerr cchhaaqquuee pprroopprriiééttaaiirree)) ssoonntt llee pplluuss ssoouuvveenntt pprrooppoorrttiioonnnneelllleemmeenntt mmooiinnss éélleevvééeess ppoouurr uunn iimmmmeeuubbllee qquuee ppoouurr ddeess aappppaarrtteemmeennttss ssééppaarrééss.. DDeess ééccoonnoommiieess ddee tteemmppss AAcchheetteerr ddiirreecctteemmeenntt uunn iimmmmeeuubbllee ppeerrmmeett dd’’ééccoonnoommiisseerr uunnee aauuttrree ddeennrrééee ddee ggrraannddee vvaalleeuurr ppoouurr ll’’iinnvveessttiisssseeuurr:: llee tteemmppss.. EEtt cc’’eesstt qquueellqquuee cchhoossee ddee pprréécciieeuuxx ppoouurr cceelluuii oouu cceellllee qquuii ttrraavvaaiillllee àà tteemmppss pplleeiinn eett iinnvveessttii ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr ppeennddaanntt ssoonn tteemmppss lliibbrree.. SSii vvoottrree oobbjjeeccttiiff eesstt ddee ddeevveenniirr rriicchhee eenn ppoossssééddaanntt uunn ppoorrtteeffeeuuiillllee ddee
pplluussiieeuurrss bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss,, vvoouuss aauurreezz bbeessooiinn ddee tteemmppss ppoouurr ttrroouuvveerr,, aannaallyysseerr eett ggéérreerr vvooss bbiieennss.. UUnn iimmmmeeuubbllee vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ddee ggaaggnneerr dduu tteemmppss ::  AA ll’’aacchhaatt :: dd’’uunn ppooiinntt ddee vvuuee pprraattiiqquuee,, iill eesstt bbeeaauuccoouupp pplluuss eeffffiiccaaccee dd’’aacchheetteerr pplluussiieeuurrss uunniittééss llooccaattiivveess eenn uunnee sseeuullee ttrraannssaaccttiioonn.. CCeellaa vvoouuss pprreennddrraa bbeeaauuccoouupp mmooiinnss ddee tteemmppss qquuee ddee lleess aacchheetteerr uunnee àà llaa ffooiiss.. SSuuppppoossoonnss ttoouujjoouurrss qquuee vvoottrree oobbjjeeccttiiff ssooiitt dd’’aaccqquuéérriirr ssiixx uunniittééss llooccaattiivveess.. SSii vvoouuss ddeevveezz eenn mmooyyeennnnee eenn vviissiitteerr 1100 aavvaanntt dd’’eenn ttrroouuvveerr uunnee bboonnnnee,, cceellaa rreepprréésseennttee 6600 vviissiitteess.. SSaannss ppaarrlleerr ddeess ddiizzaaiinneess dd’’hheeuurreess qquuee vvoouuss aauurreezz ppaassssééeess aavvaanntt cceellaa ssuurr iinntteerrnneett ppoouurr ttrroouuvveerr lleess aannnnoonncceess eett lleess aannaallyysseerr.. MMaaiiss ssii vvoouuss vvoouuss ccoonncceennttrreezz ssuurr lleess iimmmmeeuubblleess àà aappppaarrtteemmeennttss,, vvoouuss ppoouurrrreezz oobbtteenniirr lleess mmêêmmeess rrééssuullttaattss eenn 2200 vviissiitteess ((ppoouurr ddeeuuxx iimmmmeeuubblleess)),, eett nneetttteemmeenntt mmooiinnss ddee tteemmppss ppaasssséé ssuurr iinntteerrnneett.. VVoouuss aauurreezz aaiinnssii pplluuss ddee tteemmppss ppoouurr lleess aannaallyysseerr eenn pprrooffoonnddeeuurr eett aaiinnssii éévviitteerr ddee ffaaiirree uunn mmaauuvvaaiiss aacchhaatt..  SSuurr lleess tteemmppss ddee ttrraajjeett :: llee ffaaiitt dd’’aavvooiirr vvooss uunniittééss llooccaattiivveess rreeggrroouuppééeess vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ddee rréédduuiirree vvooss ddééppllaacceemmeennttss.. SSii vvoouuss aacchheetteezz uunn aappppaarrtteemmeenntt àà llaa ffooiiss,, llaa cchhaassssee aauuxx bboonnnneess aaffffaaiirreess ppeeuutt vvoouuss aammeenneerr àà vvoouuss rreettrroouuvveerr aavveecc ddeess bbiieennss ttrrèèss ééllooiiggnnééss lleess uunnss ddeess aauuttrreess.. SSii vvoouuss hhaabbiitteezz uunnee ppeettiittee vviillllee,, cceellaa nn’’aauurraa ppaass ttrroopp ddee ccoonnssééqquueenncceess,, mmaaiiss ssii vvoouuss hhaabbiitteezz uunnee ggrraannddee vviillllee aavveecc ddee nnoommbbrreeuuxx eemmbboouutteeiillllaaggeess,, vvoouuss rriissqquueezz ddee ppaasssseerr vvoottrree tteemmppss àà ccoouurriirr dd’’uunn bboouutt àà ll’’aauuttrree ddee llaa vviillllee ppoouurr ffaaiirree vviissiitteerr vvooss bbiieennss,, oouu lloorrssqquu’’uunn llooccaattaaiirree vvoouuss aappppeellllee ppaarrccee qquuee llaa cchhaauuddiièèrree eesstt eenn ppaannnnee oouu qquuee llee WWCC eesstt bboouucchhéé.. PPaarr ccoonnttrree,, ssii vvooss uunniittééss ssoonntt rraasssseemmbbllééeess ddaannss uunn iimmmmeeuubbllee,, vvoouuss ppoouuvveezz rreeggrroouuppeerr pplluussiieeuurrss ddéémmaarrcchheess eett ééccoonnoommiisseerr ddeess ttrraajjeettss.. DDaannss llee mmêêmmee oorrddrree dd’’iiddééeess,, ssii vvoouuss ppoossssééddeezz ttoouutt ll’’iimmmmeeuubbllee,, vvoouuss ppoouuvveezz ttrroouuvveerr uunn eennddrrooiitt,, ppaarr eexxeemmppllee ddaannss lleess ccaavveess,, ooùù rreemmiisseerr ddeess oouuttiillss eett ddeess pprroodduuiittss ppoouurr lleess ppeettiitteess rrééppaarraattiioonnss eett llee nneettttooyyaaggee aavvaanntt uunnee nnoouuvveellllee llooccaattiioonn.. CCeellaa vvoouuss éévviitteerraa ddee ddeevvooiirr ttoouutt ttrraannssppoorrtteerr àà cchhaaqquuee ffooiiss oouu ddee ddeevvooiirr aalllleerr lleess aacchheetteerr..  SSuurr lleess ttââcchheess aaddmmiinniissttrraattiivveess :: eelllleess sseerroonntt ssiimmpplliiffiiééeess aavveecc uunn iimmmmeeuubbllee,, nnoottaammmmeenntt cceelllleess eenn rraappppoorrtt aavveecc lleess iimmppôôttss.. PPoouurr cchhaaqquuee aappppaarrtteemmeenntt,, vvoouuss ddeevvrreezz ccoommppttaabbiilliisseerr vvooss ffrraaiiss eett vvooss rreecceetttteess,, ccoolllleecctteerr lleess ddooccuummeennttss vvoouuss ppeerrmmeettttaanntt ddeess ddéédduuccttiioonnss ffiissccaalleess eett ffiinnaalleemmeenntt rreemmpplliirr vvoottrree ddééccllaarraattiioonn dd’’iimmppôôttss.. SSii vvoouuss aavveezz 44 aappppaarrtteemmeennttss,, vvoouuss ddeevvrreezz ffaaiirree ccee ttrraavvaaiill 44 ffooiiss,, eenn vvoouuss aassssuurraanntt ddee nnee ppaass ttoouutt mmééllaannggeerr.. MMaaiiss ssii vvoouuss aavveezz uunn iimmmmeeuubbllee ddee 44 aappppaarrtteemmeennttss,, vvoouuss aauurreezz lleess mmêêmmeess iinnffoorrmmaattiioonnss àà rreecchheerrcchheerr,, mmaaiiss uunnee sseeuullee ffooiiss,, ccee qquuii eesstt bbeeaauuccoouupp pplluuss ssiimmppllee eett rraappiiddee.. LLee mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr eesstt pplluuss rréédduuiitt IIll yy aa ccllaaiirreemmeenntt ssuurr llee mmaarrcchhéé pplluuss ddee mmaaiissoonnss eett dd’’aappppaarrtteemmeennttss àà vveennddrree qquuee dd’’iimmmmeeuubblleess ddee rraappppoorrtt.. MMaaiiss iill yy aa aauussssii uunnee ddeemmaannddee bbeeaauuccoouupp pplluuss ffoorrttee ppoouurr cceess bbiieennss.. LLoorrssqquuee vvoouuss cchheerrcchheezz uunn aappppaarrtteemmeenntt ppeeuu cchheerr,, vvoouuss êêtteess ddiirreecctteemmeenntt eenn ccoonnccuurrrreennccee aavveecc ttoouutteess lleess ppeerrssoonnnneess eett lleess ffaammiilllleess qquuii rreecchheerrcchheenntt uunn llooggeemmeenntt ppoouurr yy hhaabbiitteerr ppeerrssoonnnneelllleemmeenntt.. IIll eenn vvaa ttoouutt aauuttrreemmeenntt ppoouurr lleess iimmmmeeuubblleess ddee rraappppoorrtt.. TToouutt dd’’aabboorrdd ppaarrccee qquu’’iillss ssoonntt mmooiinnss nnoommbbrreeuuxx ssuurr llee mmaarrcchhéé,, eett eennssuuiittee ppaarrccee qquu’’iill yy aa ééggaalleemmeenntt mmooiinnss dd’’aacchheetteeuurrss qquuii ss’’yy iinnttéérreesssseenntt.. MMaaiiss cceellaa nnee vveeuutt ppaass ddiirree qquu’’iill nn’’yy aa ppaass ddee ccoommppééttiittiioonn ppoouurr lleess iimmmmeeuubblleess iinnttéérreessssaannttss.. DD’’aauuttrreess iinnvveessttiisssseeuurrss aavviissééss rreecchheerrcchheenntt llaa mmêêmmee cchhoossee qquuee vvoouuss !! TToouutteess cchhoosseess eenn ccee mmoonnddee aayyaanntt sseess aavvaannttaaggeess eett sseess iinnccoonnvvéénniieennttss,, lleess iimmmmeeuubblleess ddee rraappppoorrtt nn’’éécchhaappppeenntt ppaass àà llaa rrèèggllee.. PPaarrmmii lleeuurrss ddééssaavvaannttaaggeess,, llee pprreemmiieerr eesstt bbiieenn eenntteenndduu qquu’’iillss ssoonntt pplluuss cchheerrss ssûûrr àà ll’’aacchhaatt.. MMaaiiss lleess bbaannqquuiieerrss tteennaanntt ccoommppttee ddeess rreevveennuuss llooccaattiiffss ddee ll’’iimmmmeeuubbllee ddaannss llee ccaallccuull ddee vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt,, iillss vvoouuss pprrêêtteerroonntt uunn mmoonnttaanntt pplluuss éélleevvéé ppoouurr aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee
pprroodduuiissaanntt ddeess rreevveennuuss llooccaattiiffss,, qquuee ppoouurr uunnee mmaaiissoonn uunniiffaammiilliiaallee oouu uunn sseeuull aappppaarrtteemmeenntt.. LL’’aauuttrree ddééssaavvaannttaaggee ddeess iimmmmeeuubblleess,, eesstt qquuee llee jjoouurr ooùù vvoouuss ddéécciiddeezz ddee rreevveennddrree,, cc’’eesstt ttoouutt oouu rriieenn.. PPaarr ccoonnttrree aavveecc ddeess uunniittééss ssééppaarrééeess,, vvoouuss ppoouuvveezz nn’’eenn vveennddrree qquu’’uunnee oouu ddeeuuxx.. PPaarr eexxeemmppllee,, ssii vvoouuss vvoouulleezz ddéévveellooppppeerr vvoottrree ppaattrriimmooiinnee eett aacchheetteerr ddeess bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss ssuupppplléémmeennttaaiirreess,, vvoouuss ppoouuvveezz vveennddrree uunn aappppaarrtteemmeenntt ddaannss lleeqquueell vvoouuss aavveezz bbeeaauuccoouupp dd’’aaccttiiff nneett,, nnoottaammmmeenntt ppaarrccee qquuee ssaa vvaalleeuurr aa ccrruu ttrrèèss ffoorrtt.. OOuu vvoouuss ppoouuvveezz uuttiilliisseerr cceett aarrggeenntt ppoouurr rreemmbboouurrsseerr uunnee ppaarrttiiee ddee vvooss ddeetttteess eett ccoonnssoolliiddeerr vvoottrree ppoossiittiioonn.. CCee ggeennrree ddee cchhoosseess eesstt pplluuss ddiiffffiicciillee àà ffaaiirree aavveecc uunn iimmmmeeuubbllee.. MMaaiiss iill eesstt ttoouujjoouurrss ppoossssiibbllee ddee rreevveennddrree àà llaa ddééccoouuppee,, aappppaarrtteemmeenntt ppaarr aappppaarrtteemmeenntt.. IIll ffaauutt cceeppeennddaanntt ssaavvooiirr qquuee cc’’eesstt uunn pprroocceessssuuss ccoommpplliiqquuéé qquuii iimmpplliiqquuee ddee nnoommbbrreeuusseess ddéémmaarrcchheess aaddmmiinniissttrraattiivveess.. MMaaiiss ccee ggeennrree dd’’ooppéérraattiioonn ppeeuutt bbiieenn eenntteenndduu ssee rréévvéélleerr ttrrèèss pprrooffiittaabbllee,, ééttaanntt ddoonnnnéé qquuee lleess uunniittééss aauurroonntt ééttéé aaccqquuiisseess aauu pprriixx ddee ggrrooss.. AAlloorrss,, ccoonnvvaaiinnccuu qquuee lleess iimmmmeeuubblleess ddee pplluussiieeuurrss aappppaarrtteemmeennttss rreepprréésseenntteenntt llaa mmeeiilllleeuurree ooppppoorrttuunniittéé ppoouurr lleess iinnvveessttiisssseeuurrss ?? SSii cc’’eesstt llee ccaass,, jjee vvoouuddrraaiiss eennccoorree vvoouuss ddoonnnneerr qquueellqquueess ccoonnsseeiillss aavvaanntt ddee vvoouuss pprréécciippiitteerr ppoouurr eenn aacchheetteerr uunn.. TToouutt dd’’aabboorrdd,, rreecchheerrcchheezz àà ttoouutt pprriixx uunn iimmmmeeuubbllee aavveecc ddeess ccoommpptteeuurrss ssééppaarrééss ((eeaauu,, ggaazz,, éélleeccttrriicciittéé)) ppoouurr cchhaaqquuee uunniittéé llooccaattiivvee.. AAuu bbeessooiinn,, pprréévvooyyeezz ddèèss vvoottrree aacchhaatt lleess ttrraavvaauuxx ppoouurr lleess iinnssttaalllleerr.. SSiinnoonn,, vvoouuss ddeevvrreezz ééttaabblliirr uunn ssyyssttèèmmee ppoouurr ffaaiirree ppaayyeerr vvooss llooccaattaaiirreess aauu pprroorraattaa ddee lleeuurr ccoonnssoommmmaattiioonn,, eett ccee sseerraa bbeeaauuccoouupp ddee ttrraavvaaiill ddee ggeessttiioonn ppoouurr vvoouuss.. SSaannss ppaarrlleerr dduu rriissqquuee,, ccaarr vvoouuss sseerreezz llee sseeuull rreessppoonnssaabbllee ffaaccee aauuxx ffoouurrnniisssseeuurrss dd’’éénneerrggiiee.. SSii vvoouuss rraacchheetteezz uunn iimmmmeeuubbllee ooppéérraattiioonnnneell,, ssooyyeezz pprruuddeenntt,, eett vvooyyeezz qquueellss ssoonntt lleess rreevveennuuss llooccaattiiffss aaccttuueellss.. PPoouurr cceellaa,, llee pprroopprriiééttaaiirree ddooiitt vvoouuss mmoonnttrreerr lleess ccoonnttrraattss ddee bbaaiill,, aaiinnssii qquuee lleess eexxttrraaiittss dduu ccoommppttee bbaannccaaiirree ssuurr lleeqquueell lleess llooyyeerrss ssoonntt vveerrssééss.. AAttttaacchheezz llaa mmêêmmee iimmppoorrttaannccee,, ssiinnoonn pplluuss,, aauuxx pprreeuuvveess ddee ddééppeennsseess dd’’eexxppllooiittaattiioonn ((eeaauu,, éélleeccttrriicciittéé,, ttaaxxeess,, eettcc ……)),, ccaarr cc’’eesstt ddee llàà qquuee ppeeuuvveenntt vveenniirr lleess ssuurrpprriisseess lleess pplluuss ddééssaaggrrééaabblleess.. SSii vvoouuss rraacchheetteezz uunn iimmmmeeuubbllee vviiddee,, vvoouuss ddeevvrreezz ddéétteerrmmiinneerr vvoouuss--mmêêmmee lleess llooyyeerrss.. NNee ccrrooyyeezz ssuurrttoouutt ppaass lleess aannnnoonncceess uuttiilliissaanntt ddeess ffoorrmmuulleess dduu ggeennrree :: «« 33..000000 eeuurrooss ddee rreevveennuuss llooccaattiiffss ppootteennttiieellss »».. EEttuuddiieezz vvoouuss--mmêêmmee vvoottrree mmaarrcchhéé llooccaattiiff llooccaall eett ccoonnssuulltteezz lleess aannnnoonncceess ddee llooccaattiioonn dd’’aappppaarrtteemmeennttss ssiimmiillaaiirreess aauu vvôôttrree ppoouurr vvoouuss ffaaiirree uunnee iiddééee ddeess pprriixx.. PPoouurr ffiinniirr,, jj’’aaiimmeerraaiiss aattttiirreerr vvoottrree aatttteennttiioonn ssuurr qquueellqquuee cchhoossee qquuee bbeeaauuccoouupp ddee ggeennss nnéégglliiggeenntt,, mmaaiiss qquuii ppeeuutt ss’’aavvéérreerr lloouurrdd ddee ccoonnssééqquueenncceess.. IIll eesstt iimmppéérraattiiff ddee vvéérriiffiieerr llaa ccoonnffoorrmmiittéé uurrbbaanniissttiiqquuee dduu bbââttiimmeenntt aauupprrèèss ddeess aauuttoorriittééss llooccaalleess.. IIll eexxiissttee eenn eeffffeett ddaannss llaa pplluuppaarrtt ddeess ppaayyss,, ddeess iinnffoorrmmaattiioonnss ccaaddaassttrraalleess pprréécciissaanntt ppoouurr cchhaaqquuee bbââttiimmeenntt ssoonn aaffffeeccttaattiioonn ((llooggeemmeenntt,, bbuurreeaauuxx,, ccoommmmeerrcceess,, ……)),, aaiinnssii qquuee llee nnoommbbrree ddee llooggeemmeennttss qquuii yy ssoonntt aauuttoorriissééss.. AAiinnssii,, ssii vvoouuss ddééssiirreezz ppaarr eexxeemmppllee aacchheetteerr uunnee mmaaiissoonn qquuii ééttaaiitt àà ll’’oorriiggiinnee uunniiffaammiilliiaallee,, mmaaiiss qquuii aa ééttéé ppaarr llaa ssuuiittee ttrraannssffoorrmmééee eenn 33 aappppaarrtteemmeennttss iinnddééppeennddaannttss,, vvoouuss ddeevveezz vvoouuss aassssuurreerr qquuee cceellaa aa bbiieenn ééttéé aauuttoorriisséé ppaarr ll’’aaddmmiinniissttrraattiioonn uurrbbaanniissttiiqquuee llooccaallee.. MMêêmmee ssii cceett iimmmmeeuubbllee nnoonn--aauuttoorriisséé ffoonnccttiioonnnnee ccoommmmee 33 aappppaarrtteemmeennttss ddeeppuuiiss 1100 aannss ssaannss aauuccuunn pprroobbllèèmmee,, rriieenn nnee ppeerrmmeett ddee ddiirree qquu’’iill eenn sseerraa eennccoorree aaiinnssii àà ll’’aavveenniirr.. SSii uunn aacccciiddeenntt vveennaaiitt àà ssuurrvveenniirr,, ppaarr eexxeemmppllee uunn iinncceennddiiee,, cc’’eesstt vvoouuss qquuii ppoouurrrriieezz êêttrree tteennuu ppoouurr rreessppoonnssaabbllee dd’’aavvooiirr ccrréééé ddeess llooggeemmeennttss ddaannss uunn eessppaaccee nnoonn--aauuttoorriisséé.. EEtt ssii vvoouuss ddeevveezz mmeettttrree eenn ccoonnffoorrmmiittéé uunn iimmmmeeuubbllee qquuii nnee ll’’eesstt ppaass,, cceellaa vvoouuss ccooûûtteerraa ttoouujjoouurrss ddee ll’’aarrggeenntt,, eett nnéécceessssiitteerraa ppeeuutt--êêttrree ll’’iinntteerrvveennttiioonn dd’’uunn aarrcchhiitteeccttee.. PPrreenneezz ddoonncc vvooss rreennsseeiiggnneemmeennttss aavvaanntt ddee ssiiggnneerr..
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier
Immobilier

Recommended

Soluciones
SolucionesSoluciones
Soluciones
aidevelazquez
 
O mundo dos réptiles
O mundo dos réptiles O mundo dos réptiles
O mundo dos réptiles
vanesalidia
 
Motores hidraulicos
Motores hidraulicosMotores hidraulicos
Motores hidraulicos
dennisayalalaime
 
Antropologia cultural parte 3
Antropologia cultural parte 3Antropologia cultural parte 3
Antropologia cultural parte 3
Edinzon Gustavo Montero Zamora
 
El universo sistema solar. 2014
El universo sistema solar. 2014El universo sistema solar. 2014
El universo sistema solar. 2014
Joe Arroyo Suárez
 
Dolor abdominal semio 2014
Dolor abdominal semio 2014Dolor abdominal semio 2014
Dolor abdominal semio 2014
Junior Barchuk
 
Plagas en alimentos almacenados
Plagas en alimentos almacenadosPlagas en alimentos almacenados
Plagas en alimentos almacenados
Cristofer789
 
Células clorofilianas
Células clorofilianasCélulas clorofilianas
Células clorofilianas
EMILIO LECAROS BUSTAMANTE
 

Recommended

Soluciones
SolucionesSoluciones
Soluciones
aidevelazquez
 
O mundo dos réptiles
O mundo dos réptiles O mundo dos réptiles
O mundo dos réptiles
vanesalidia
 
Motores hidraulicos
Motores hidraulicosMotores hidraulicos
Motores hidraulicos
dennisayalalaime
 
Antropologia cultural parte 3
Antropologia cultural parte 3Antropologia cultural parte 3
Antropologia cultural parte 3
Edinzon Gustavo Montero Zamora
 
El universo sistema solar. 2014
El universo sistema solar. 2014El universo sistema solar. 2014
El universo sistema solar. 2014
Joe Arroyo Suárez
 
Dolor abdominal semio 2014
Dolor abdominal semio 2014Dolor abdominal semio 2014
Dolor abdominal semio 2014
Junior Barchuk
 
Plagas en alimentos almacenados
Plagas en alimentos almacenadosPlagas en alimentos almacenados
Plagas en alimentos almacenados
Cristofer789
 
Células clorofilianas
Células clorofilianasCélulas clorofilianas
Células clorofilianas
EMILIO LECAROS BUSTAMANTE
 
Trabajo sobre Baudelaire
Trabajo sobre BaudelaireTrabajo sobre Baudelaire
Trabajo sobre Baudelaire
Álvaro Posse
 
tejido muscular
tejido musculartejido muscular
tejido muscular
Belen Rodriguez
 
Filosofia de un alumno[1]
Filosofia de un alumno[1]Filosofia de un alumno[1]
Filosofia de un alumno[1]
Carlos Alberto Chavez Garnillo
 
Grimorio de los seres cosmicos de frater malak
Grimorio de los seres cosmicos de frater malakGrimorio de los seres cosmicos de frater malak
Grimorio de los seres cosmicos de frater malak
Innana Sol
 
La gigantografia
La gigantografia La gigantografia
La gigantografia
juan6999mine
 
1 pratique du moment présent
1 pratique du moment présent1 pratique du moment présent
1 pratique du moment présent
Rabah HELAL
 
Nutrición, salud y ejercicio
Nutrición, salud y ejercicioNutrición, salud y ejercicio
Nutrición, salud y ejercicio
Dr.James Vallejo Quintero M.D
 
Anatomia y fisio del snc
Anatomia y fisio del sncAnatomia y fisio del snc
Anatomia y fisio del snc
Miri12Rom
 
Fallen i fallen (lauren kate)
Fallen i fallen (lauren kate)Fallen i fallen (lauren kate)
Fallen i fallen (lauren kate)
Mariana Correia
 
LA GUADALUPANA
LA GUADALUPANALA GUADALUPANA
LA GUADALUPANA
Jose Miguel Almonte Solis
 
Celula
CelulaCelula
Celula
WILLYWIL
 
Elcalentamiento 111106135152-phpapp02
Elcalentamiento 111106135152-phpapp02Elcalentamiento 111106135152-phpapp02
Elcalentamiento 111106135152-phpapp02
dario2828
 
Un apocalipsis llamado_islam
Un apocalipsis llamado_islamUn apocalipsis llamado_islam
Un apocalipsis llamado_islam
Astecrix Cris
 
Persentase sistem-reproduksi-pada-wanita2
Persentase sistem-reproduksi-pada-wanita2Persentase sistem-reproduksi-pada-wanita2
Persentase sistem-reproduksi-pada-wanita2
ayikputri1
 
La Comunicación
La ComunicaciónLa Comunicación
La Comunicación
cristinafavi05
 
La virgen de Guadalupe
La virgen de GuadalupeLa virgen de Guadalupe
La virgen de Guadalupe
Regina Franco
 
Hubungan Etnik - Pluraliti
Hubungan Etnik - PluralitiHubungan Etnik - Pluraliti
Hubungan Etnik - Pluraliti
Farid Hasan
 
La Medula Espinal Dr Farfan
La Medula Espinal Dr FarfanLa Medula Espinal Dr Farfan
La Medula Espinal Dr Farfan
emanuelramos2014
 
La gigantografia
La gigantografiaLa gigantografia
La gigantografia
juan6999mine
 
La gigantografia 2
La gigantografia 2La gigantografia 2
La gigantografia 2
juan6999mine
 
Resume gmdss _ smdsm
Resume gmdss _ smdsm Resume gmdss _ smdsm
Resume gmdss _ smdsm
Rabah HELAL
 
Gmdss web _
Gmdss web _ Gmdss web _
Gmdss web _
Rabah HELAL
 

More Related Content

What's hot

Un apocalipsis llamado_islam
Un apocalipsis llamado_islamUn apocalipsis llamado_islam
Un apocalipsis llamado_islam
Astecrix Cris
 
La virgen de Guadalupe
La virgen de GuadalupeLa virgen de Guadalupe
La virgen de Guadalupe
Regina Franco
 
Hubungan Etnik - Pluraliti
Hubungan Etnik - PluralitiHubungan Etnik - Pluraliti
Hubungan Etnik - Pluraliti
Farid Hasan
 

What's hot (20)

Trabajo sobre Baudelaire
Trabajo sobre BaudelaireTrabajo sobre Baudelaire
Trabajo sobre Baudelaire
 
tejido muscular
tejido musculartejido muscular
tejido muscular
 
Filosofia de un alumno[1]
Filosofia de un alumno[1]Filosofia de un alumno[1]
Filosofia de un alumno[1]
 
Grimorio de los seres cosmicos de frater malak
Grimorio de los seres cosmicos de frater malakGrimorio de los seres cosmicos de frater malak
Grimorio de los seres cosmicos de frater malak
 
La gigantografia
La gigantografia La gigantografia
La gigantografia
 
1 pratique du moment présent
1 pratique du moment présent1 pratique du moment présent
1 pratique du moment présent
 
Nutrición, salud y ejercicio
Nutrición, salud y ejercicioNutrición, salud y ejercicio
Nutrición, salud y ejercicio
 
Anatomia y fisio del snc
Anatomia y fisio del sncAnatomia y fisio del snc
Anatomia y fisio del snc
 
Fallen i fallen (lauren kate)
Fallen i fallen (lauren kate)Fallen i fallen (lauren kate)
Fallen i fallen (lauren kate)
 
LA GUADALUPANA
LA GUADALUPANALA GUADALUPANA
LA GUADALUPANA
 
Celula
CelulaCelula
Celula
 
Elcalentamiento 111106135152-phpapp02
Elcalentamiento 111106135152-phpapp02Elcalentamiento 111106135152-phpapp02
Elcalentamiento 111106135152-phpapp02
 
Un apocalipsis llamado_islam
Un apocalipsis llamado_islamUn apocalipsis llamado_islam
Un apocalipsis llamado_islam
 
Persentase sistem-reproduksi-pada-wanita2
Persentase sistem-reproduksi-pada-wanita2Persentase sistem-reproduksi-pada-wanita2
Persentase sistem-reproduksi-pada-wanita2
 
La Comunicación
La ComunicaciónLa Comunicación
La Comunicación
 
La virgen de Guadalupe
La virgen de GuadalupeLa virgen de Guadalupe
La virgen de Guadalupe
 
Hubungan Etnik - Pluraliti
Hubungan Etnik - PluralitiHubungan Etnik - Pluraliti
Hubungan Etnik - Pluraliti
 
La Medula Espinal Dr Farfan
La Medula Espinal Dr FarfanLa Medula Espinal Dr Farfan
La Medula Espinal Dr Farfan
 
La gigantografia
La gigantografiaLa gigantografia
La gigantografia
 
La gigantografia 2
La gigantografia 2La gigantografia 2
La gigantografia 2
 

Viewers also liked

_ _ _ _ _ _ _ _ _ controlling anger
_ _ _ _ _ _ _ _ _ controlling anger _ _ _ _ _ _ _ _ _ controlling anger
_ _ _ _ _ _ _ _ _ controlling anger
Rabah HELAL
 
_ _ANGER _ _ cooldown
_ _ANGER _ _ cooldown _ _ANGER _ _ cooldown
_ _ANGER _ _ cooldown
Rabah HELAL
 
Money and future
Money and futureMoney and future
Money and future
Rabah HELAL
 
Complete guide to achieving financial freedom
Complete guide to achieving financial freedom Complete guide to achieving financial freedom
Complete guide to achieving financial freedom
Rabah HELAL
 
Controlling anger and frustration mar 2013
Controlling anger and frustration mar 2013 Controlling anger and frustration mar 2013
Controlling anger and frustration mar 2013
Rabah HELAL
 

Viewers also liked (14)

Resume gmdss _ smdsm
Resume gmdss _ smdsm Resume gmdss _ smdsm
Resume gmdss _ smdsm
 
Gmdss web _
Gmdss web _ Gmdss web _
Gmdss web _
 
_ _ _ _ _ _ _ _ _ controlling anger
_ _ _ _ _ _ _ _ _ controlling anger _ _ _ _ _ _ _ _ _ controlling anger
_ _ _ _ _ _ _ _ _ controlling anger
 
Frequences gmdss
Frequences gmdss Frequences gmdss
Frequences gmdss
 
Radio communication resum
Radio communication resum Radio communication resum
Radio communication resum
 
_ _ANGER _ _ cooldown
_ _ANGER _ _ cooldown _ _ANGER _ _ cooldown
_ _ANGER _ _ cooldown
 
How to attract money using mind power
How to attract money using mind powerHow to attract money using mind power
How to attract money using mind power
 
Money and future
Money and futureMoney and future
Money and future
 
Parangtritis beach
Parangtritis beachParangtritis beach
Parangtritis beach
 
Complete guide to achieving financial freedom
Complete guide to achieving financial freedom Complete guide to achieving financial freedom
Complete guide to achieving financial freedom
 
Resume gmdss _ smdsm
Resume gmdss _ smdsm Resume gmdss _ smdsm
Resume gmdss _ smdsm
 
Why Consider Riverbank @ Fernvale Condo?
Why Consider Riverbank @ Fernvale Condo?Why Consider Riverbank @ Fernvale Condo?
Why Consider Riverbank @ Fernvale Condo?
 
Controlling anger and frustration mar 2013
Controlling anger and frustration mar 2013 Controlling anger and frustration mar 2013
Controlling anger and frustration mar 2013
 
Familiarisation gmdss
Familiarisation gmdss Familiarisation gmdss
Familiarisation gmdss
 

Similar to Immobilier

1 une apocalypse-appele_islam11
1 une apocalypse-appele_islam111 une apocalypse-appele_islam11
1 une apocalypse-appele_islam11
Mircea Tivadar
 
Melanie george El arte de la seduccion
Melanie george El arte de la seduccionMelanie george El arte de la seduccion
Melanie george El arte de la seduccion
Universidad Arturo Michelena
 

Similar to Immobilier (20)

Coran islam-house
Coran islam-houseCoran islam-house
Coran islam-house
 
Resum _ moment présent _ 01
Resum _ moment présent _ 01Resum _ moment présent _ 01
Resum _ moment présent _ 01
 
RESUM Franc-Bord _
RESUM Franc-Bord _RESUM Franc-Bord _
RESUM Franc-Bord _
 
Qcid français
Qcid françaisQcid français
Qcid français
 
Tejido muscular
Tejido muscularTejido muscular
Tejido muscular
 
Demande de fond Ellyot Radburn (version Française)
Demande de fond Ellyot Radburn (version Française)Demande de fond Ellyot Radburn (version Française)
Demande de fond Ellyot Radburn (version Française)
 
Literarytermspowerpoint 111125224305-phpapp01
Literarytermspowerpoint 111125224305-phpapp01Literarytermspowerpoint 111125224305-phpapp01
Literarytermspowerpoint 111125224305-phpapp01
 
1 une apocalypse-appele_islam11
1 une apocalypse-appele_islam111 une apocalypse-appele_islam11
1 une apocalypse-appele_islam11
 
1 une apocalypse-appele_islam11
1 une apocalypse-appele_islam111 une apocalypse-appele_islam11
1 une apocalypse-appele_islam11
 
Logical fallacies
Logical fallaciesLogical fallacies
Logical fallacies
 
La constitución Española
La constitución EspañolaLa constitución Española
La constitución Española
 
Melanie george El arte de la seduccion
Melanie george El arte de la seduccionMelanie george El arte de la seduccion
Melanie george El arte de la seduccion
 
La diferencia !!!
La diferencia !!!La diferencia !!!
La diferencia !!!
 
La gigantografia
La gigantografiaLa gigantografia
La gigantografia
 
Best of / Didier Penissard
Best of / Didier PenissardBest of / Didier Penissard
Best of / Didier Penissard
 
Il Clima Polare
Il Clima PolareIl Clima Polare
Il Clima Polare
 
Islao
IslaoIslao
Islao
 
Apresentação1 peruibe
Apresentação1 peruibeApresentação1 peruibe
Apresentação1 peruibe
 
Clase #3 de publisher
Clase #3 de publisherClase #3 de publisher
Clase #3 de publisher
 
la mujer forma personas por su maternidad
la mujer forma personas por su maternidadla mujer forma personas por su maternidad
la mujer forma personas por su maternidad
 

More from Rabah HELAL

More from Rabah HELAL (20)

Le meilleurs du spirituel
Le meilleurs du spirituelLe meilleurs du spirituel
Le meilleurs du spirituel
 
Best nouveau parcours de vie
Best nouveau parcours de vieBest nouveau parcours de vie
Best nouveau parcours de vie
 
Dissociation des consciences_ "Mental et Être"_
Dissociation des consciences_ "Mental et Être"_Dissociation des consciences_ "Mental et Être"_
Dissociation des consciences_ "Mental et Être"_
 
Master / Algeria _
Master / Algeria _ Master / Algeria _
Master / Algeria _
 
Fiche de note master
Fiche de note master Fiche de note master
Fiche de note master
 
Diplome honneur
Diplome honneur Diplome honneur
Diplome honneur
 
Decisions cdm nle et commandement
Decisions cdm nle et commandement Decisions cdm nle et commandement
Decisions cdm nle et commandement
 
C v - rabah helal _ up to day
C v - rabah helal _ up to day C v - rabah helal _ up to day
C v - rabah helal _ up to day
 
e_mail / Tribunal Administratif International / BIT / OMI
e_mail / Tribunal Administratif International / BIT / OMI e_mail / Tribunal Administratif International / BIT / OMI
e_mail / Tribunal Administratif International / BIT / OMI
 
Complainte originale-tribunal administratif _ OIT / BIT
Complainte originale-tribunal administratif _ OIT / BIT Complainte originale-tribunal administratif _ OIT / BIT
Complainte originale-tribunal administratif _ OIT / BIT
 
BEST OF _ Pratique Moment Présent_
BEST OF _ Pratique Moment Présent_BEST OF _ Pratique Moment Présent_
BEST OF _ Pratique Moment Présent_
 
Dossier Complet Maritime Rrabah HELAL / CLC / OMI/BIT/OIT
Dossier Complet Maritime Rrabah HELAL / CLC / OMI/BIT/OITDossier Complet Maritime Rrabah HELAL / CLC / OMI/BIT/OIT
Dossier Complet Maritime Rrabah HELAL / CLC / OMI/BIT/OIT
 
8 président bureau conciliation
8 président bureau conciliation 8 président bureau conciliation
8 président bureau conciliation
 
7 ministre
7 ministre7 ministre
7 ministre
 
6 dtw alger
6 dtw alger 6 dtw alger
6 dtw alger
 
5 pdg cnan nord
5 pdg cnan nord 5 pdg cnan nord
5 pdg cnan nord
 
4 dca-j _ cnan-nord
4 dca-j _ cnan-nord4 dca-j _ cnan-nord
4 dca-j _ cnan-nord
 
0 pdt sidi m hamed
0 pdt sidi m hamed0 pdt sidi m hamed
0 pdt sidi m hamed
 
3 présidence cddh 2
3 présidence cddh 23 présidence cddh 2
3 présidence cddh 2
 
16_ trésorier _ Abadla
16_ trésorier _ Abadla16_ trésorier _ Abadla
16_ trésorier _ Abadla
 

Immobilier

  • 1. CCOOMMMMEENNTT CCOOMMMMEENNCCEERR AA IINNVVEESSTTIIRR DDAANNSS LL’’IIMMMMOOBBIILLIIEERR CChhaarrlleess MMOORRGGAANN LLeeççoonn nn°°11–– PPoouurrqquuooii vvoouuss DDEEVVEEZZ iinnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr !! IInnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr aa ttoouujjoouurrss ééttéé –– eett sseerraa ttoouujjoouurrss –– ll’’uunnee ddeess mmeeiilllleeuurreess mméétthhooddeess ppoouurr ggaaggnneerr ddee ll’’aarrggeenntt eett aaccccuummuulleerr ddee llaa rriicchheessssee.. AAuujjoouurrdd’’hhuuii,, aavveecc llaa ccrriissee ééccoonnoommiiqquuee mmoonnddiiaallee qquuee nnoouuss ccoonnnnaaiissssoonnss ddeeppuuiiss 22000088,, bbeeaauuccoouupp ddee ggeennss oonntt ppeeuurr dd’’iinnvveessttiirr.. CC’’eesstt ppoouurrqquuooii cceeuuxx qquuii oonntt eennccoorree qquueellqquueess ééccoonnoommiieess pprrééffèèrreenntt ssoouuvveenntt,, ppaarr ssééccuurriittéé,, llaaiisssseerr lleeuurr aarrggeenntt ssuurr ddeess ccoommpptteess eenn bbaannqquuee rraappppoorrttaanntt mmooiinnss qquuee ll’’iinnffllaattiioonn,, pplluuttôôtt qquuee ddee ccoouurriirr llee rriissqquuee ddee ppeerrddrree lleeuurr bbaass ddee llaaiinnee ssii dduurreemmeenntt ggaaggnnéé.. AAuu mmiilliieeuu ddee cceettttee iinncceerrttiittuuddee ééccoonnoommiiqquuee aaccttuueellllee,, ll’’iimmmmoobbiilliieerr aappppaarraaîîtt ccoommmmee ll’’uunnee ddeess ddeerrnniièèrreess vvaalleeuurrss rreeffuuggee aauuxx yyeeuuxx ddeess iinnvveessttiisssseeuurrss aavviissééss.. UUnn bbââttiimmeenntt eesstt eenn eeffffeett uunnee cchhoossee rrééeellllee,, ttaannggiibbllee,, qquuii nnee ppeeuutt ss’’éévvaappoorreerr dduu jjoouurr aauu lleennddeemmaaiinn ccoommmmee llee ffoonntt lleess aaccttiioonnss lloorrss ddeess ccrriisseess bboouurrssiièèrreess.. CCoommmmee ll’’ééccrriivvaaiitt FFrraannkklliinn DD.. RRoooosseevveelltt :: «« LL’’iimmmmoobbiilliieerr nnee ppeeuutt ppaass êêttrree ppeerrdduu oouu vvoolléé,, eett iill nnee ppeeuutt ppaass êêttrree eemmppoorrttéé.. AAcchheettéé aavveecc bboonn sseennss,, ppaayyéé eenn ttoottaalliittéé,, eett ggéérréé aavveecc rraaiissoonn,, iill eesstt llee ppllaacceemmeenntt llee pplluuss ssûûrr dduu mmoonnddee »».. LL’’iimmmmoobbiilliieerr eesstt llee MMeeiilllleeuurr ddeess IInnvveessttiisssseemmeennttss)) MMaaiiss llaa ssééccuurriittéé eesstt llooiinn dd’’êêttrree llee sseeuull aavvaannttaaggee ddee ll’’iimmmmoobbiilliieerr.. IIll vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ééggaalleemmeenntt dd’’oobbtteenniirr ddeess rreennttaabbiilliittééss ttrrèèss iimmppoorrttaanntteess eett ddee ffaaiirree ccrrooîîttrree rraappiiddeemmeenntt vvoottrree ffoorrttuunnee.. VVoouuss ppoouuvveezz ppaarr eexxeemmppllee aammaasssseerr uunnee ffoorrttuunnee ssiimmpplleemmeenntt eenn aacchheettaanntt ddeess iimmmmeeuubblleess eenn ddeessssoouuss ddee lleeuurr vvaalleeuurr ddee mmaarrcchhéé.. CC’’eesstt qquueellqquuee cchhoossee dd’’iimmppoossssiibbllee aavveecc ddeess aaccttiioonnss oouu aavveecc ddee ll’’oorr.. SSii vvoouuss vvoouulleezz aacchheetteerr ppoouurr 1100..000000 eeuurrooss dd’’aaccttiioonnss,, vvoouuss ddeevvrreezz ppaayyeezz 1100..000000 eeuurrooss !! PPaarr ccoonnttrree,, aavveecc ddee llaa rreecchheerrcchhee eett uunn ppeeuu ddee ccoonnnnaaiissssaanncceess,, iill eesstt ppoossssiibbllee dd’’aacchheetteerr uunnee mmaaiissoonn 1100,, 2200,, 3300%% oouu mmêêmmee pplluuss,, eenn ddeessssoouuss ddee ssaa vvaalleeuurr ddee mmaarrcchhéé..
  • 2. JJee vvoouuss rraassssuurree ttoouutt ddee ssuuiittee,, vvoouuss nn’’aavveezz ppaass bbeessooiinn dd’’êêttrree mmiilllliioonnnnaaiirree ppoouurr ccoommmmeenncceerr àà iinnvveessttiirr.. LLaa bboonnnnee nnoouuvveellllee eesstt qquuee ll’’iimmmmoobbiilliieerr ss’’aacchhèèttee pprreessqquuee ttoouujjoouurrss eenn eemmpprruunnttaanntt ddee ll’’aarrggeenntt.. VVoouuss ppoouuvveezz ddoonncc ccoonnttrrôôlleerr ddee nnoommbbrreeuuxx bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss eenn uuttiilliissaanntt ttrrèèss ppeeuu ddee vvoottrree aarrggeenntt ppeerrssoonnnneell,, eett ppaarrffooiiss mmêêmmee ssaannss ddééppeennsseerr uunn eeuurroo.. CCOOMMMMEENNCCEERR AA IINNVVEESSTTIIRR DDAANNSS LL’’IIMMMMOOBBIILLIIEERR SSEERRAA LLAA MMEEIILLLLEEUURREE DDEECCIISSIIOONN DDEE VVOOTTRREE VVIIEE !! LLoorrssqquuee vvoouuss aacchheetteezz uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr eett qquuee vvoouuss llee mmeetttteezz eenn llooccaattiioonn ::  VVoottrree iimmmmeeuubbllee ssee ffiinnaannccee ttoouutt sseeuull ttoouuss lleess mmooiiss,, ccaarr ccee ssoonntt lleess llooccaattaaiirreess qquuii ppaayyeerroonntt llee rreemmbboouurrsseemmeenntt ddee vvoottrree ccrrééddiitt  VVoouuss bbéénnééffiicciieezz dd’’uunn ppuuiissssaanntt eeffffeett ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr,, ppaarrccee qquu’’eenn oobbtteennaanntt uunn ccrrééddiitt,, vvoouuss ppoouuvveezz ddééccuupplleerr vvooss mmooyyeennss ffiinnaanncciieerrss  LLaa vvaalleeuurr ddee vvoottrree iimmmmeeuubbllee ggrraannddiirraa ssuurr llee lloonngg tteerrmmee cchhaaqquuee aannnnééee dd’’eenn mmooyyeennnnee 33 àà 55%%.. CC’’eesstt ddee ll’’iinnttéérrêêtt ccoommppoosséé ccaallccuulléé ssuurr llaa vvaalleeuurr ttoottaallee ddee ll’’iimmmmeeuubbllee,, eett nnoonn ppaass ssuurr llaa ppeettiittee ssoommmmee qquuee vvoouuss aavveezz iinnvveessttiiee !!  VVoottrree rriicchheessssee ppeerrssoonnnneellllee ggrraannddiirraa ddoonncc nnaattuurreelllleemmeenntt cchhaaqquuee aannnnééee.. EEtt ssii vvoottrree aammbbiittiioonn eesstt ggrraannddee,, vvoouuss ppoouuvveezz mmêêmmee ddeevveenniirr mmiilllliioonnnnaaiirree ((vvooiirr mmoonn aarrttiiccllee LLeess 44 ééttaappeess ppoouurr ddeevveenniirr uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree ))  LLoorrssqquuee vvoouuss aauurreezz rreemmbboouurrsséé vvoottrree ccrrééddiitt,, vvooss llooyyeerrss vvoouuss aassssuurreerroonntt uunnee ssoouurrccee ddee rreevveennuuss ppaassssiiffss rréégguulliieerrss qquuii ppoouurrrroonntt êêttrree ssuuppéérriieeuurrss àà vvoottrree ssaallaaiirree aaccttuueell ((oouu bbeeaauuccoouupp pplluuss ssii vvoouuss aacchheetteezz pplluussiieeuurrss bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss))  VVoouuss sseerreezz aaiinnssii ffiinnaanncciièèrreemmeenntt iinnddééppeennddaanntt eett nnee sseerreezz ddoonncc pplluuss ll’’eessccllaavvee ddee vvoottrree eemmppllooii  LLoorrssqquuee vvooss rreevveennuuss llooccaattiiffss sseerroonntt ssuuffffiissaannttss,, vvoouuss ppoouurrrreezz ((ssii vvoouuss llee ddééssiirreezz)) aarrrrêêtteerr ddee ttrraavvaaiilllleerr aavvaanntt ll’’ââggee nnoorrmmaall ddee llaa ppeennssiioonn eett pprrooffiitteerr pplleeiinneemmeenntt ddee vvoottrree tteemmppss ppoouurr vvoouuss ccoonnssaaccrreerr àà vvooss ppaassssiioonnss oouu àà vvoottrree ffaammiillllee  EEtt ffiinnaalleemmeenntt,, qquuaanndd vvoouuss vvoouuss pprreennddrreezz vvoottrree rreettrraaiittee,, vvoouuss aauurreezz ttoouujjoouurrss ddeess rreevveennuuss ssuuffffiissaannttss ppoouurr vviivvrree ddéécceemmmmeenntt ((QQuuii ppaarrmmii nnoouuss ppeeuutt eenn eeffffeett eennccoorree êêttrree cceerrttaaiinn qquuee llee ssyyssttèèmmee ddeess ppeennssiioonnss tteell qquuee nnoouuss llee ccoonnnnaaiissssoonnss aaccttuueelllleemmeenntt eexxiisstteerraa ttoouujjoouurrss àà cceettttee ééppooqquuee ??)) BBeeaauuccoouupp ddee ppeerrssoonnnneess ttoouutt--àà--ffaaiitt oorrddiinnaaiirreess –– eett ddoonncc ppaass ssppéécciiaalleemmeenntt rriicchheess –– oonntt uunn jjoouurr ddéécciiddéé ddee ssee llaanncceerr,, eett cchhaaqquuee aannnnééee qquuii ppaassssee lleeuurr pprroouuvvee àà qquueell ppooiinntt cceellaa aauurraa ééttéé llaa mmeeiilllleeuurree ddéécciissiioonn dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt ddee lleeuurr vviiee CC’’eesstt ccee qquuee jj’’aaii ffaaiitt ééggaalleemmeenntt eenn aacchheettaanntt mmoonn pprreemmiieerr iimmmmeeuubbllee ddee rraappppoorrtt àà ll’’ââggee ddee 3355 aannss,, aavveecc mmeess ééccoonnoommiieess eett eenn ccoonnttrraaccttaanntt uunn ccrrééddiitt.. JJee ttrraavvaaiillllaaiiss àà
  • 3. ll’’ééppooqquuee ccoommmmee ppssyycchhoolloogguuee ssaallaarriiéé ddaannss llee sseecctteeuurr ssoocciiaall,, eett mmoonn ssaallaaiirree nn’’ééttaaiitt ddoonncc ppaass mmiirroobboollaanntt.. PPaarr llaa ssuuiittee jj’’aaii ccoonnttiinnuuéé pprrooggrreessssiivveemmeenntt àà aacchheetteerr,, rréénnoovveerr,, mmeettttrree eenn llooccaattiioonn,, ffaaiirree ccoonnssttrruuiirree eett vveennddrree uunn ggrraanndd nnoommbbrree ddee pprroopprriiééttééss,, ttoouutt cceellaa eenn ppaarraallllèèllee ddee mmeess aaccttiivviittééss pprrooffeessssiioonnnneelllleess ddee ppssyycchhoolloogguuee.. PPuuiiss,, àà ll’’ââggee ddee 4466 aannss,, jj’’aaii ppeerrdduu mmoonn eemmppllooii.. CC’’eesstt aalloorrss qquuee jj’’aaii ddéécciiddéé ddee ddeevveenniirr rreennttiieerr eett ddee nnee pplluuss vveennddrree mmoonn tteemmppss ccoonnttrree uunn ssaallaaiirree.. EEttaanntt pprroopprriiééttaaiirree dd’’uunn ppaattrriimmooiinnee iimmmmoobbiilliieerr qquuii mmee rraappppoorrttaaiitt ttoouuss lleess mmooiiss ddeess rreevveennuuss llooccaattiiffss ssuuppéérriieeuurrss àà mmoonn aanncciieenn ssaallaaiirree,, jj’’ééttaaiiss ffiinnaanncciièèrreemmeenntt iinnddééppeennddaanntt eett ddoonncc lliibbrree ddee ffaaiirree ccee qquuee jjee vvoouullaaiiss ddee mmeess jjoouurrnnééeess.. TToouutt llee mmoonnddee ppeeuutt ssuuiivvrree llee mmêêmmee cchheemmiinn eett ccoonnssttrruuiirree pprrooggrreessssiivveemmeenntt ssoonn iinnddééppeennddaannccee ffiinnaanncciièèrree eett ssaa rriicchheessssee.. VVoouuss ppoouuvveezz vvoouuss aauussssii ccoommmmeenncceerr àà iinnvveessttiirr ppeennddaanntt vvoottrree tteemmppss lliibbrree,, ttoouutt eenn ccoonnsseerrvvaanntt vvoottrree pprrooffeessssiioonn.. MMaaiiss oonn nn’’aacchhèèttee ppaass uunnee mmaaiissoonn oouu uunn aappppaarrtteemmeenntt ccoommmmee oonn aacchhèèttee uunnee ppaaiirree ddee cchhaauussssuurreess.. PPoouurr rrééuussssiirr ddaannss ccee ddoommaaiinnee,, eett ddoonncc ffaaiirree ddeess iinnvveessttiisssseemmeennttss rreennttaabblleess,, iill ffaauutt ccoonnnnaaîîttrree lleess rrèègglleess dduu jjeeuu eett nnee ppaass ffaaiirree dd’’eerrrreeuurrss.. CC’’eesstt ppoouurrqquuooii jj’’aaii ccoonnççuu ccee mmiinnii ccoouurrss ppaarr eemmaaiill ppoouurr vvoouuss ppeerrmmeettttrree ddee ddéémmaarrrreerr dduu bboonn ppiieedd eenn mmeettttaanntt ttoouutteess lleess cchhaanncceess ddee vvoottrree ccôôttéé.. LLeess ccoonnsseeiillss qquuee vvoouuss aalllleezz ttrroouuvveerr ddaannss lleess lleeççoonnss ssuuiivvaanntteess rreepprréésseenntteenntt ccee qquuii ffaaiitt llaa ddiifffféérreennccee eennttrree cceeuuxx qquuii rrééuussssiisssseenntt eett cceeuuxx qquuii éécchhoouueenntt.. LLeess pprreemmiieerrss lleess ssuuiivveenntt ssccrruuppuulleeuusseemmeenntt,, ttaannddiiss qquuee lleess sseeccoonnddss lleess iiggnnoorreenntt ppaarrccee qquu’’iillss ssoonntt pprreessssééss ddee ssee llaanncceerr.. LLeeççoonn 22 CCOOMMMMEENNTT CCOOMMMMEENNCCEERR AA IINNVVEESSTTIIRR DDAANNSS LL’’IIMMMMOOBBIILLIIEERR__ DDeevveenneezz eexxppeerrtt ddee vvoottrree mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr llooccaall__ AAvvaanntt dd’’aacchheetteerr uunnee vvooiittuurree oouu uunnee ttéélléévviissiioonn,, llaa pplluuppaarrtt ddeess ggeennss ccoommppaarreenntt ddiifffféérreennttss mmooddèèlleess,, vvoonntt ddaannss ddiifffféérreennttss mmaaggaassiinnss eett ppoosseenntt ddeess qquueessttiioonnss aaffiinn ddee ss’’aassssuurreerr qquuee ll’’aacchhaatt qquu’’iillss vvoonntt ffaaiirree vvaauutt rrééeelllleemmeenntt ll’’aarrggeenntt ddééppeennsséé.. EEhh bbiieenn,, llee ttrraavvaaiill ddee rreecchheerrcchhee àà eeffffeeccttuueerr aavvaanntt dd’’aacchheetteerr uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr ddeevvrraaiitt êêttrree eennccoorree pplluuss rriiggoouurreeuuxx !! IINNFFOORRMMEEZZ--VVOOUUSS AAVVAANNTT DDEE SSIIGGNNEERR !!
  • 4. CC’’eesstt eenn ggéénnéérraall ppaarrccee qquu’’eelllleess nnéégglliiggeenntt ccee ppooiinntt qquuee ddee nnoommbbrreeuusseess ppeerrssoonnnneess pprreennnneenntt ddeess mmaauuvvaaiisseess ddéécciissiioonnss.. EElllleess nnee ffoonntt ppaass,, oouu iinnssuuffffiissaammmmeenntt,, lleeuurr ttrraavvaaiill ddee rreecchheerrcchhee ppeerrssoonnnneellllee àà pprrooppooss dduu bbiieenn qquu’’eelllleess vvoouuddrraaiieenntt aacchheetteerr,, ddee llaa llééggiissllaattiioonn eenn vviigguueeuurr eett ddeess ccoonnddiittiioonnss dduu mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr.. EEnn ccoonnssééqquueennccee,, eelllleess ffiinniisssseenntt ppaarr ddééppeennsseerr ttoouutteess lleeuurrss ééccoonnoommiieess ppaarrccee qquuee llaa mmaaiissoonn nnéécceessssiittee dd’’iimmppoorrttaannttss ttrraavvaauuxx ddee rréénnoovvaattiioonn iimmpprréévvuuss,, oouu ppaarrccee qquu’’eelllleess nnee ppaarrvviieennnneenntt ppaass àà llaa vveennddrree oouu llaa lloouueerr.. PPlluuss vvoottrree ccoonnnnaaiissssaannccee dduu mmaarrcchhéé llooccaall ddee ll’’iimmmmoobbiilliieerr,, ddeess mmooyyeennss ddee ffiinnaanncceemmeenntt,, ddeess pprrooccéédduurreess eett ffrraaiiss dd’’aacchhaatt,, ddee llaa ffiissccaalliittéé,, eettcc.. sseerraa bboonnnnee,, eett mmooiinnss vvooss ppllaacceemmeennttss iimmmmoobbiilliieerrss sseerroonntt rriissqquuééss.. LL’’aacchhaatt dd’’uunnee pprroopprriiééttéé eesstt pprreessqquuee ttoouujjoouurrss uunn iinnvveessttiisssseemmeenntt ssûûrr,, mmaaiiss iill ffaauutt ccoonnnnaaîîttrree lleess rrèègglleess ddee ccee ggeennrree dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt.. EEnn rrééssuumméé,, iinnffoorrmmeezz--vvoouuss ssuuffffiissaammmmeenntt aavvaanntt ddee ssiiggnneerr !! CCeettttee rreecchheerrcchhee ppeerrssoonnnneellllee ddooiitt vvoouuss ppeerrmmeettttrree ddee :: 11.. CCoonnnnaaîîttrree lleess rrèègglleess ggéénnéérraalleess ddee ll’’iinnvveessttiisssseemmeenntt iimmmmoobbiilliieerr,, cc’’eesstt--àà-- ddiirree nnoottaammmmeenntt ssaavvooiirr ccoommmmeenntt ccaallccuulleerr llaa rreennttaabbiilliittéé,, ccoonnnnaaîîttrree ttoouuss lleess ffrraaiiss qquuee vvoouuss aauurreezz eenn ttaanntt qquuee pprroopprriiééttaaiirree ((eenn ccee ccoommpprriiss lleess ttaaxxeess eett iimmppôôttss)),, ccoonnnnaaîîttrree llaa pprrooccéédduurree dd’’aacchhaatt eett sseess ccooûûttss,, eettcc.. 22.. CCoonnnnaaîîttrree vvoottrree mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr llooccaall,, cc’’eesstt--àà--ddiirree ssaavvooiirr ppoouurr llaa zzoonnee qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee ccee qquuee ll’’oonn ppeeuutt ttrroouuvveerr,, ddaannss qquueell ééttaatt eett ppoouurr qquueell pprriixx.. PPoouurr aapppprreennddrree lleess rrèègglleess ggéénnéérraalleess ddee ll’’iinnvveessttiisssseemmeenntt iimmmmoobbiilliieerr ((ppooiinntt aa)),, lliisseezz ddeess lliivvrreess,, ssuuiivveezz ddeess ffoorrmmaattiioonnss,, eett lliisseezz bbeeaauuccoouupp dd’’aarrttiicclleess ssuurr iinntteerrnneett.. MMaaiiss ppoouurr ccoonnnnaaîîttrree vvoottrree mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr llooccaall eett éévvaalluueerr llaa vvaalleeuurr ddeess iimmmmeeuubblleess ((ppooiinntt bb)),, vvoouuss ddeevveezz oobblliiggaattooiirreemmeenntt aalllleerr ssuurr llee tteerrrraaiinn eett vviissiitteerr aauuttaanntt ddee bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss qquuee vvoouuss ppoouuvveezz.. IIll nn’’yy aa aauuccuunnee aauuttrree ssoolluuttiioonn !! CCOOMMMMEENNCCEEZZ PPAARR DDEEFFIINNIIRR VVOOSS CCRRIITTEERREESS DD’’AACCHHAATT__ PPoouurr ttrroouuvveerr llaa ppeerrllee rraarree –– llee bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr qquuii vvoouuss rraappppoorrtteerraa ddee ll’’aarrggeenntt eett vvoouuss ppeerrmmeettttrraa dd’’aauuggmmeenntteerr vvoottrree ffoorrttuunnee --,, vvoouuss ddeevveezz dd’’aabboorrdd ccoommmmeenncceerr ppaarr ddééffiinniirr ccee qquuee vvoouuss aalllleezz cchheerrcchheerr !!
  • 5. PPrreenneezz uunnee ffeeuuiillllee ddee ppaappiieerr eett ddéécciiddeezz qquueellss sseerroonntt vvooss ccrriittèèrreess ddee rreecchheerrcchhee,, eett ddoonncc dd’’aacchhaatt.. PPaarrmmii cceeuuxx--ccii ::  LLaa llooccaalliissaattiioonn:: llee ppooiinntt llee pplluuss iimmppoorrttaanntt  LLee ttyyppee ddee bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr:: uunn ssttuuddiioo ?? uunn aappppaarrtteemmeenntt ?? uunnee mmaaiissoonn ?? uunn iimmmmeeuubbllee aavveecc pplluussiieeuurrss uunniittééss llooccaattiivveess ?? IInnffoorrmmeezz--vvoouuss ssuurr ccee qquuii aattttiirree llaa pplluuss ffoorrttee ddeemmaannddee eenn llooccaattiioonn,, eett aacchheetteezz uunniiqquueemmeenntt eenn ffoonnccttiioonn ddee cceellaa.. ((VVooyyeezz àà ccee ssuujjeett mmoonn aarrttiiccllee LLeess aavvaannttaaggeess dd’’uunn iimmmmeeuubbllee ddee rraappppoorrtt))  LLeess ccaarraaccttéérriissttiiqquueess dduu bbiieenn:: ssaa ssuurrffaaccee,, llee nnoommbbrree ddee cchhaammbbrreess mmiinniimmuumm,, ssoonn ééttaatt ((«« àà rréénnoovveerr »» ((uunn ppeeuu ?? bbeeaauuccoouupp ??)) oouu eenn ppaarrffaaiitt ééttaatt))  VVoottrree pprriixx mmaaxxiimmaall:: àà ddéétteerrmmiinneerr eenn ffoonnccttiioonn ddee vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt ((ddeemmaannddeezz àà vvoottrree bbaannqquuiieerr oouu vvoottrree ccoouurrttiieerr ddee vvoouuss ffaaiirree uunnee ssiimmuullaattiioonn))..  LLaa rreennttaabbiilliittéé mmiinniimmaallee qquuee vvoouuss ddééssiirreezz oobbtteenniirr.. PPoouurr ccaallccuulleerr llaa rreennttaabbiilliittéé dd’’uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr ddee rraappppoorrtt,, ddiivviisseezz ssoonn llooyyeerr aannnnuueell ppaarr ssoonn pprriixx ttoottaall ((pprriixx dd’’aacchhaatt ++ ffrraaiiss dd’’aacchhaatt)).. PPrreennoonnss ppaarr eexxeemmppllee uunn aappppaarrtteemmeenntt ddoonntt llee llooyyeerr nneett eesstt ddee 660000 eeuurrooss//mmooiiss eett llee pprriixx ddee vveennttee ddee 110000..000000 eeuurrooss ffrraaiiss dd’’aacchhaatt ccoommpprriiss.. SSoonn llooyyeerr aannnnuueell eesstt ddee 660000 eeuurrooss xx 1122 == 77..220000 eeuurrooss,, eett ssaa rreennttaabbiilliittéé eesstt ddoonncc ddee 77..220000 // 110000..000000 == 77,,22%%.. EEnn pprraattiiqquuee vvoouuss ttrroouuvveerreezz llee pplluuss ssoouuvveenntt ddeess rreennttaabbiilliittééss eennttrree 55%% eett 1100%%,, ppaarrffooiiss pplluuss mmaaiiss rraarreemmeenntt.. PPeerrssoonnnneelllleemmeenntt,, jjee ttrroouuvvee qquuee 55%% cc’’eesstt ttrroopp ppeeuu.. VViisseezz ddoonncc pplluuttôôtt 88--1100%%,, mmêêmmee ssii cceellaa vvoouuss ddeemmaannddee uunn ppeeuu pplluuss ddee rreecchheerrcchhee.. CCOOMMMMEENNTT TTRROOUUVVEERR DDEESS BBIIEENNSS IIMMMMOOBBIILLIIEERRSS AA VVEENNDDRREE ?? IIll eexxiissttee ddee nnoommbbrreeuuxx mmooyyeennss ddee ttrroouuvveerr ddeess bbiieennss àà vveennddrree qquuii ccoorrrreessppoonnddeenntt àà ccee qquuee vvoouuss cchheerrcchheezz.. AAuujjoouurrdd’’hhuuii,, aavveecc iinntteerrnneett,, oonn ppeeuutt aavvooiirr aaccccèèss àà éénnoorrmméémmeenntt dd’’aannnnoonncceess ddee vveenntteess dd’’iimmmmeeuubblleess ssaannss bboouuggeerr ddee cchheezz ssooii.. IIll yy aa ddeess ssiitteess mmuullttii--lliissttiinnggss ooùù vvoouuss ppoouuvveezz eeffffeeccttuueerr ddeess rreecchheerrcchheess ssuurr bbaassee ddee ccrriittèèrreess ddee pprriixx,, dd’’eennddrrooiittss,, ddee ttyyppee ddee bbiieennss,, eettcc.. IIll yy aa ééggaalleemmeenntt lleess ssiitteess ddeess aaggeenncceess iimmmmoobbiilliièèrreess,, llaa pprreessssee ééccrriittee,, lleess nnoottaaiirreess,, lleess vveenntteess ppuubblliiqquueess,, eettcc.. EEnnffiinn,, rreeggaarrddeezz aauuttoouurr ddee vvoouuss !! EEnn vvoouuss pprroommeennaanntt,, àà ppiieedd oouu eenn vvooiittuurree,, ssooyyeezz àà ll’’aagguueettss ddeess aaffffiicchheess «« AA vveennddrree »»,, eett ttoouutt ppaarrttiiccuulliièèrreemmeenntt cceelllleess qquuii oonntt ll’’aaiirr dd’’êêttrree llàà ddeeppuuiiss lloonnggtteemmppss.. VVIISSIITTEEZZ LLEE PPLLUUSS DDEE BBIIEENNSS PPOOSSSSIIBBLLEE VViissiitteezz llee pplluuss ppoossssiibbllee dd’’iimmmmeeuubblleess ccoorrrreessppoonnddaanntt àà vvooss ccrriittèèrreess ddee rreecchheerrcchhee !!!!!! PPlluuss vvoouuss eenn vveerrrreezz,, pplluuss vvoouuss sseerreezz àà mmêêmmee ddee rreeccoonnnnaaîîttrree «« llaa bboonnnnee aaffffaaiirree »».. VVoouuss aalllleezz rreeggaarrddeerr ddeess cceennttaaiinneess dd’’aannnnoonncceess,, eett ffaaiirree ddeess ddiizzaaiinneess ddee vviissiitteess.. DDee cceettttee qquuaannttiittéé,, vvoouuss ddeevveezz pprrooggrreessssiivveemmeenntt aarrrriivveerr àà iissoolleerr llaa bboonnnnee aaffffaaiirree.. TTeenneezz uunn jjoouurrnnaall eett nnootteezz--yy lleess ccaarraaccttéérriissttiiqquueess ddeess pprroopprriiééttééss iinnttéérreessssaanntteess :: pprriixx,, llooyyeerrss,, ttaaxxeess,, ssuurrffaaccee,, eettcc.. CCee ttrraavvaaiill ddee rreecchheerrcchhee ssuurr llee tteerrrraaiinn vvoouuss ffaammiilliiaarriisseerraa aavveecc vvoottrree mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr.. VVoouuss ccoonnnnaaîîttrreezz lleess pprriixx ddeess pprroopprriiééttééss ddaannss cceettttee zzoonnee,, aaiinnssii qquuee ll’’ééttaatt ddaannss lleeqquueell eelllleess ssoonntt.. DDee cceettttee mmaanniièèrree,, vvoouuss aauurreezz ddeess bbaasseess ssoolliiddeess ppoouurr eessttiimmeerr
  • 6. llaa vvaalleeuurr ddeess bbiieennss qquuii vvoouuss iinnttéérreesssseenntt,, eett vvoouuss aassssuurreerr qquuee vvoouuss nnee ppaayyeezz ppaass ttrroopp cchheerr vvoottrree aacchhaatt.. RReennsseeiiggnneezz--vvoouuss ééggaalleemmeenntt ssuurr llee mmoonnttaanntt ddeess llooyyeerrss ddaannss llaa zzoonnee qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee.. CCeellaa vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ddee ffaaiirree ddeess ccaallccuullss ddee ccaasshh--ffllooww rrééaalliisstteess lloorrssqquuee vvoouuss sseerreezz pprrêêtt àà aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee.. EEnn ccoonncclluussiioonn,, ffaaiitteess vvoottrree pprroopprree rreecchheerrcchhee vvoouuss--mmêêmmee.. VVoouuss vveerrrreezz,, cc’’eesstt ppaassssiioonnnnaanntt eett ttrrèèss aammuussaanntt.. VVoouuss ddéévveellooppppeerreezz aaiinnssii vvoottrree pprroopprree eexxppeerrttiissee,, eett nnee sseerreezz pplluuss àà llaa mmeerrccii ddee ccee qquuee vvoouuss rraaccoonntteenntt lleess aaggeennttss iimmmmoobbiilliieerrss eett aauuttrreess «« eexxppeerrttss »».. EEtt,, lloorrssqquuee vvoouuss rreennccoonnttrreerreezz ffiinnaalleemmeenntt LLaa bboonnnnee aaffffaaiirree,, vvoouuss sseerreezz eenn mmeessuurree ddee llaa rreeccoonnnnaaîîttrree iimmmmééddiiaatteemmeenntt.. LLeeççoonn nn°°44 AAcchheetteezz uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr ssoouuss--éévvaalluuéé__ LLaa pprreemmiièèrree rraaiissoonn ppoouurr llaaqquueellllee cceerrttaaiinnss iinnvveessttiisssseeuurrss iimmmmoobbiilliieerrss nnee ggaaggnneenntt ppaass dd’’aarrggeenntt eesstt ssiimmppllee :: iillss ppaaiieenntt ttrroopp cchheerr àà ll’’aacchhaatt.. VVoottrree pprrooffiitt ppootteennttiieell eesstt iimmmmééddiiaatteemmeenntt ddéétteerrmmiinnéé eett ccaaddeennaasssséé aauu mmoommeenntt ooùù vvoouuss aacchheetteezz uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr.. SSii vvoouuss ffaaiitteess ddeess eerrrreeuurrss eenn aannaallyyssaanntt llaa pprroopprriiééttéé,, vvoouuss rriissqquueezz ddee llaa ppaayyeerr ttrroopp cchheerr eett vvoouuss sseerreezz eennssuuiittee ssuurrpprriiss pplluuss ttaarrdd ddee ccoonnssttaatteerr qquuee vvoouuss nnee ggaaggnneezz ppaass dd’’aarrggeenntt.. SSoouuvveenneezz--vvoouuss ttoouujjoouurrss ddee cceettttee rrèèggllee ddee bbaassee :: DDaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr,, cc’’eesstt àà ll’’aacchhaatt qquuee ll’’oonn ggaaggnnee ddee ll’’aarrggeenntt !!!!!! LLaa rreecchheerrcchhee ddee llaa bboonnnnee aaffffaaiirree ppeeuutt ppaarrffooiiss pprreennddrree dduu tteemmppss.. EEtt qquuaanndd oonn ttrroouuvvee eennffiinn uunnee mmaaiissoonn oouu uunn aappppaarrtteemmeenntt qquuii rrééppoonndd ttoottaalleemmeenntt àà nnooss ccrriittèèrreess ddee rreecchheerrcchhee,, oonn eesstt nnaattuurreelllleemmeenntt aannxxiieeuuxx ddee vvooiirr llee vveennddeeuurr aacccceepptteerr nnoottrree ooffffrree.. MMaaiiss llee pprroobbllèèmmee,, cc’’eesstt qquuee lloorrssqquuee ll’’oonn aa ppeeuurr ddee ppeerrddrree uunnee bboonnnnee aaffffaaiirree,, oonn aa tteennddaannccee àà ssuurreenncchhéérriirr ssuurr llaa pprroopprriiééttéé.. EEtt ffaaiirree uunnee ooffffrree ttrroopp éélleevvééee ppeeuutt pprroovvooqquueerr ddeess pprroobbllèèmmeess eenn ccaassccaaddee.. LL’’aacchheetteeuurr ppeeuutt aaiinnssii ssee rreettrroouuvveerr bbiieenn pplluuss llooiinn qquuee lleess lliimmiitteess ffiinnaanncciièèrreess qquu’’iill ss’’ééttaaiitt ffiixxééeess,, eett êêttrree aaiinnssii ccoonnttrraaiinntt ddee ss’’eennddeetttteerr ttrroopp lloouurrddeemmeenntt,, aavveecc ddeess ppaaiieemmeennttss mmeennssuueellss pplluuss éélleevvééss qquuee ccee qquu’’iill ppeeuutt ssee ppeerrmmeettttrree.. EEnn ccoonnssééqquueennccee,, cceellaa ppeeuutt pprreennddrree ddee nnoommbbrreeuusseess aannnnééeess ssuupppplléémmeennttaaiirreess ppoouurr rrééccuuppéérreerr ssoonn iinnvveessttiisssseemmeenntt.. CCOOMMMMEENNTT EETTRREE CCEERRTTAAIINN DDEE NNEE PPAASS PPAAYYEERR TTRROOPP CCHHEERR ?? CCoommmmee nnoouuss ll’’aavvoonnss ddééjjàà vvuu ddaannss llaa pprreemmiièèrree cclléé,, llaa sseeuullee ffaaççoonn ddee nnee ppaass vvoouuss ttrroommppeerr eesstt ddee vviissiitteezz ddee nnoommbbrreeuusseess pprroopprriiééttééss ddaannss llaa mmêêmmee zzoonnee.. CC’’eesstt eenn ccoommppaarraanntt llee bbiieenn qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee aavveecc ccee qquuee vvoouuss aauurreezz vvuu lloorrss ddee vvooss vviissiitteess qquuee vvoouuss ppoouurrrreezz vvoouuss ffaaiirree uunnee iiddééee rreellaattiivveemmeenntt ccoorrrreeccttee ddee llaa vvaalleeuurr ddee ccee bbiieenn.. PPoouurr eessttiimmeerr llaa vvaalleeuurr dd’’uunnee pprroopprriiééttéé,, ccoommmmeenncceezz ppaarr cchheerrcchheerr ppoouurr qquueell pprriixx ssee ssoonntt vveenndduuss dd’’aauuttrreess bbiieennss sseemmbbllaabblleess ddaannss llee sseecctteeuurr cceess ddeerrnniieerrss mmooiiss.. RReeggaarrddeezz lleess aannnnoonncceess ddee vveennttee ssuurr iinntteerrnneett eett vvooyyeezz àà qquueell pprriixx cceess pprroopprriiééttééss ssoonntt mmiisseess eenn vveennttee ((mmaaiiss iill ss’’aaggiirraa llàà dduu pprriixx ddeemmaannddéé,, eett nnoonn dduu pprriixx aauuqquueell eelllleess oonntt rrééeelllleemmeenntt ééttéé vveenndduueess.. VVoouuss ppoouuvveezz ddoonncc vvrraaiisseemmbbllaabblleemmeenntt ddiimmiinnuueerr ccee pprriixx ddee 55%%)).. TToouutt aaggeenntt iimmmmoobbiilliieerr ddeevvrraaiitt aauussssii êêttrree eenn mmeessuurree ddee ffoouurrnniirr cceettttee iinnffoorrmmaattiioonn rreellaattiivveemmeenntt ffaacciilleemmeenntt..
  • 7. SSooyyeezz cceeppeennddaanntt cceerrttaaiinn ddee ccoommppaarreerr ddeess ppoommmmeess aavveecc ddeess ppoommmmeess !! PPrreenneezz eenn ccoonnssiiddéérraattiioonn ddeess ccrriittèèrreess tteellss qquuee llaa ssuurrffaaccee hhaabbiittaabbllee,, llaa ttaaiillllee dduu tteerrrraaiinn,, llaa pprréésseennccee dd’’uunn ggaarraaggee,, dd’’uunn jjaarrddiinn,, ll’’ééttaatt dduu bbiieenn ((rréénnoovvéé rréécceemmmmeenntt oouu «« àà rréénnoovveerr »»)),, eettcc.. QQuuee ddoonnnnee llaa ccoommppaarraaiissoonn ddee llaa pprroopprriiééttéé qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee aavveecc cceess aauuttrreess pprroopprriiééttééss pprroocchheess ?? AA--tt--eellllee pplluuss oouu mmooiinnss àà ooffffrriirr ppoouurr llee pprriixx ?? EEggaalleemmeenntt,, ssooyyeezz aatttteennttiiffss àà llaa dduurrééee ddeeppuuiiss llaaqquueellllee ttoouutteess cceess pprroopprriiééttééss ssoonntt eenn vveennttee.. SSii eelllleess rreesstteenntt ssuurr llee mmaarrcchhéé ppeennddaanntt lloonnggtteemmppss,, cc’’eesstt uunn ssiiggnnee ccllaaiirr qquuee ssooiitt llee mmaarrcchhéé eesstt ttrrèèss lleenntt ((ppeeuu ddee ggeennss ss’’iinnttéérreesssseenntt àà cceess mmaaiissoonnss eett àà cceett eennddrrooiitt)),, ssooiitt qquuee ppeerrssoonnnnee nn’’eesstt pprrêêtt àà ppaayyeerr uunn pprriixx aauussssii éélleevvéé ppoouurr eelllleess.. DDaannss cceess ccaass,, pprruuddeennccee …… !! LLoorrssqquu’’eenn bboonnnnee ccoonnnnaaiissssaannccee ddee ccaauussee vvoottrree cchhooiixx ss’’eesstt aarrrrêêttéé ssuurr uunnee pprroopprriiééttéé,, ffaaiitteess uunnee ooffffrree bbaassssee.. VVoouuss nn’’aavveezz rriieenn àà ppeerrddrree,, mmaaiiss aauu ccoonnttrraaiirree ttoouutt àà ggaaggnneerr !! NNEE PPAAYYEEZZ JJAAMMAAIISS LLEE PPRRIIXX QQUUEE LLEE VVEENNDDEEUURR DDEEMMAANNDDEE !! LLeess vveennddeeuurrss mmeetttteenntt ttoouujjoouurrss uunn pprriixx qquuii eesstt ssuuppéérriieeuurr àà ccee qquu’’iillss vveeuulleenntt vvrraaiimmeenntt oobbtteenniirr.. IIllss ssee pprréésseerrvveenntt aaiinnssii uunnee mmaarrggee ddee mmaannœœuuvvrree,, ccaarr iillss ss’’aatttteennddeenntt àà ccee qquuee ll’’aacchheetteeuurr ddeemmaannddee uunn rraabbaaiiss.. NN’’aayyeezz ddoonncc jjaammaaiiss ppeeuurr ddee nnééggoocciieerr.. LLee ppiirree qquuii ppuuiissssee vvoouuss aarrrriivveezz,, cc’’eesstt qquuee llee vveennddeeuurr rriiggoollee ddee vvoottrree pprriixx.. MMaaiiss ss’’iill aacccceeppttee ddee bbaaiisssseerr sseess eexxiiggeenncceess ddee 2200..000000 eeuurrooss,, ddiitteess--vvoouuss bbiieenn qquuee cc’’eesstt 2200..000000 eeuurrooss qquuee vvoouuss aauurreezz iimmmmééddiiaatteemmeenntt ggaaggnnéé llee jjoouurr ooùù vvoouuss ssiiggnneerreezz llee ccoonnttrraatt !! AAcchheetteerr uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr «« ssoouuss--éévvaalluuéé »» ((ddoonntt llee pprriixx eesstt iinnfféérriieeuurr àà ssaa vvaalleeuurr ddee mmaarrcchhéé)) eesstt aauussssii qquueellqquuee cchhoossee qquuii ppllaaiirraa àà vvoottrree bbaannqquuiieerr.. AAcchheetteerr bbaass aauurraa eenn eeffffeett ccoommmmee ccoonnssééqquueennccee ddee ddiimmiinnuueerr llaa «« qquuoottiittéé eemmpprruunnttééee»»,, cc’’eesstt--àà--ddiirree llee rraappppoorrtt eennttrree llee mmoonnttaanntt qquuee vvoouuss vvoouulleezz eemmpprruunntteerr eett llaa vvaalleeuurr ddee llaa mmaaiissoonn tteellllee qquu’’eessttiimmééee ppaarr ll’’eexxppeerrtt.. QQuuoottiittéé eemmpprruunnttééee == MMoonnttaanntt eemmpprruunnttéé // VVaalleeuurr dduu bbiieenn ((hhoorrss ffrraaiiss dd’’aacchhaatt)) AAuu pplluuss llaa qquuoottiittéé eemmpprruunnttééee eesstt bbaassssee,, aauu pplluuss ffaacciilleemmeenntt llee bbaannqquuiieerr vvoouuss pprrêêtteerraa eett aauu pplluuss aavvaannttaaggeeuuxx sseerraa llee ttaauuxx dd’’iinnttéérrêêtt ddee vvoottrree ccrrééddiitt hhyyppootthhééccaaiirree.. PPrreenneezz vvoottrree tteemmppss eett nnee vvoouuss pprréécciippiitteezz ppaass.. SSii vvoouuss mmaannqquueezz uunnee aaffffaaiirree,, vvoouuss eenn ttrroouuvveerreezz dd’’aauuttrreess mmeeiilllleeuurreess.. CC’’eesstt uunnee rrèèggllee qquuee jj’’aaii ssoouuvveenntt ccoonnssttaattééee.. CC’’eesstt jjuussttee uunnee qquueessttiioonn dd’’êêttrree ppaattiieenntt.. CCoommmmee ddiitt llee ddiiccttoonn :: «« QQuuii vvaa lleenntteemmeenntt vvaa ssûûrreemmeenntt »» !! VVoottrree pprroojjeett ddooiitt ss’’aauuttooffiinnaanncceerr !! SSii vvoottrree ssttrraattééggiiee eesstt dd’’aacchheetteerr uunnee pprroopprriiééttéé ppoouurr llaa lloouueerr,, llee cchhiiffffrree llee pplluuss iimmppoorrttaanntt -- cceelluuii qquuii ddéétteerrmmiinneerraa ssii vvoottrree pprroojjeett eesstt bboonn oouu mmaauuvvaaiiss --,, cc’’eesstt llee
  • 8. ccaasshh--ffllooww ((fflluuxx ddee lliiqquuiiddiittééss eenn ffrraannççaaiiss)).. LLee ccaasshh--ffllooww eesstt llaa ssoommmmee dd’’aarrggeenntt qquu’’iill vvoouuss rreessttee eenn mmaaiinn àà llaa ffiinn ddee cchhaaqquuee mmooiiss aapprrèèss aavvooiirr ppaayyéé ttoouutteess lleess ddééppeennsseess.. DDoonncc,, llaa ffoorrmmuullee llaa pplluuss iimmppoorrttaannttee qquuee vvoouuss ddeevveezz ccoonnnnaaîîttrree eesstt :: CCaasshh--ffllooww mmeennssuueell == RReennttrrééeess MMeennssuueelllleess –– DDééppeennsseess MMeennssuueelllleess.. ((……..)) LLeeççoonn 55__ VVoottrree pprroojjeett ddooiitt ss’’aauuttooffiinnaanncceerr__ SSii vvoottrree ssttrraattééggiiee eesstt dd’’aacchheetteerr uunnee pprroopprriiééttéé ppoouurr llaa lloouueerr,, llee cchhiiffffrree llee pplluuss iimmppoorrttaanntt –– cceelluuii qquuii ddéétteerrmmiinneerraa ssii vvoottrree pprroojjeett eesstt bboonn oouu mmaauuvvaaiiss --,, cc’’eesstt llee ccaasshh--ffllooww ((fflluuxx ddee lliiqquuiiddiittééss eenn ffrraannççaaiiss)).. LLee ccaasshh--ffllooww eesstt llaa ssoommmmee dd’’aarrggeenntt qquu’’iill vvoouuss rreessttee eenn mmaaiinn àà llaa ffiinn ddee cchhaaqquuee mmooiiss aapprrèèss aavvooiirr ppaayyéé ttoouutteess lleess ddééppeennsseess.. CCaasshh--ffllooww mmeennssuueell == RReennttrrééeess MMeennssuueelllleess –– DDééppeennsseess MMeennssuueelllleess LLeess rreennttrrééeess mmeennssuueelllleess ssoonntt ccee qquuee vvoouuss rraappppoorrttee vvoottrree iimmmmeeuubbllee,, cc’’eesstt--àà--ddiirree lleess llooyyeerrss bbrruuttss.. DDuu ccôôttéé ddeess ddééppeennsseess mmeennssuueelllleess,, llaa pplluuss iimmppoorrttaannttee sseerraa vvrraaiisseemmbbllaabblleemmeenntt llee rreemmbboouurrsseemmeenntt dduu oouu ddeess eemmpprruunntt((ss)) qquuee vvoouuss aauurreezz ccoonnttrraaccttéé((ss)) ppoouurr aacchheetteerr ll’’iimmmmeeuubbllee.. MMaaiiss eenn pplluuss ddee cceellaa,, vvoouuss ddeevvrreezz vvoouuss aaccqquuiitttteerr ééggaalleemmeenntt dd’’aauuttrreess ddééppeennsseess,, eett aauu mmiinniimmuumm ::  ll’’aassssuurraannccee ddee ll’’iimmmmeeuubbllee  ll’’aassssuurraannccee ddééccèèss ppoouurr vvoottrree ccrrééddiitt hhyyppootthhééccaaiirree  llaa ttaaxxee ffoonncciièèrree  lleess iimmppôôttss oouu ttaaxxeess ssuurr vvooss rreevveennuuss llooccaattiiffss NN’’aacchheetteezz qquuee ddeess iimmmmeeuubblleess qquuii oonntt uunn ccaasshh--ffllooww ppoossiittiiff.. CCeellaa ssiiggnniiffiiee qquuee lloorrssqquuee vvoouuss aavveezz ttoouutt ppaayyéé,, iill vvoouuss rreessttee uunn ppeeuu dd’’aarrggeenntt qquuee vvoouuss ppoouuvveezz,, ppaarr eexxeemmppllee,, mmeettttrree ddee ccôôttéé ppoouurr ffaaiirree ffaaccee àà dd’’éévveennttuueelllleess rrééppaarraattiioonnss oouu àà ddeess vviiddeess llooccaattiiffss.. SSii llee ccaasshh--ffllooww eesstt nnuull,, vvooss rreevveennuuss llooccaattiiffss ccoouuvvrriirroonntt ttoouutt jjuussttee vvooss ddééppeennsseess,, eett vvoouuss ddeevvrreezz ssoorrttiirr ddee ll’’aarrggeenntt ddee vvoottrree ppoocchhee eenn ccaass dd’’iimmpprréévvuuss.. NN’’aacchheetteezz jjaammaaiiss uunn iimmmmeeuubbllee qquuii aa uunn ccaasshh--ffllooww nnééggaattiiff.. VVoouuss ddeevvrriieezz cchhaaqquuee mmooiiss rraajjoouutteerr ddee ll’’aarrggeenntt ppoouurr ffaaiirree ffaaccee àà ttoouutteess vvooss oobblliiggaattiioonnss eett ppoouurr ppoouuvvooiirr ccoonnsseerrvveerr ll’’iimmmmeeuubbllee.. CC’’eesstt uunnee ssiittuuaattiioonn dd’’ééqquuiilliibbrree iinnssttaabbllee qquuii rriissqquuee ddee ccoonndduuiirree àà llaa ffaaiilllliittee ssii lleess ddiiffffiiccuullttééss ss’’aaccccuummuulleenntt..
  • 9. NNootteezz qquuee ssii vvoouuss êêtteess cceerrttaaiinn qquuee ll’’iimmmmeeuubbllee eesstt uunnee bboonnnnee aaffffaaiirree,, iill yy aa mmooyyeenn dd’’aamméélliioorreerr ssoonn ccaasshh--ffllooww eenn pprreennaanntt uunnee ppéérriiooddee dd’’aammoorrttiisssseemmeenntt dduu ccrrééddiitt pplluuss lloonngguuee.. VVoouuss aauurreezz aaiinnssii ddeess rreemmbboouurrsseemmeennttss mmeennssuueellss mmooiinnddrreess,, eett ddoonncc mmooiinnss ddee ddééppeennsseess mmeennssuueelllleess.. IIll eesstt pprriimmoorrddiiaall qquuee vvoottrree ccaallccuull dduu ccaasshh--ffllooww ssooiitt llee pplluuss eexxaacctt ppoossssiibbllee.. PPoouurr cceellaa,, iill ddooiitt rreeppoosseerr ddeess cchhiiffffrreess ccoorrrreeccttss eett rrééaalliisstteess qquuii nnee ssoorrtteenntt ppaass ddee vvoottrree iimmaaggiinnaattiioonn.. SSiinnoonn,, vvoouuss rriissqquueezz àà ll’’aavveenniirr ddee ffaaiirree ddeess ccaauucchheemmaarrss eett ddee vviivvrree ddeess ffiinnss ddee mmooiiss ttrrèèss ddiiffffiicciilleess !! LLaa pprriinncciippaallee rraaiissoonn ppoouurr llaaqquueellllee ddeess ggeennss vvooiieenntt lleeuurr mmaaiissoonn ssaaiissiiee eett mmiissee eenn vveennttee ppuubblliiqquuee,, cc’’eesstt qquu’’iillss nn’’oonntt ppaass bbiieenn ccaallccuulléé lleeuurr ccaasshh--ffllooww aavvaanntt dd’’aacchheetteerr.. DDEESS EERRRREEUURRSS DDEE CCAALLCCUULL AA EEVVIITTEERR AABBSSOOLLUUMMEENNTT__ UUnnee mmaauuvvaaiissee eessttiimmaattiioonn dduu ccaasshh--ffllooww ppeeuutt vveenniirr ::  ssooiitt dd’’uunnee ssuurreessttiimmaattiioonn ddeess rreennttrrééeess__  ssooiitt dd’’uunnee ssoouuss--eessttiimmaattiioonn ddeess ddééppeennsseess__ SSuurreessttiimmeerr lleess rreennttrrééeess,, cc’’eesstt rrêêvveerr qquuee lleess llooyyeerrss qquuee vvoouuss rreecceevvrreezz sseerroonntt pplluuss éélleevvééss qquuee ccee qquu’’iillss sseerroonntt eenn rrééaalliittéé.. SSii vvoouuss êêtteess eexxaaggéérréémmeenntt ooppttiimmiissttee ssuurr ccee ppooiinntt,, ttoouuss vvooss ccaallccuullss sseerroonntt ffaauussssééss.. PPoouurr éévviitteerr cceellaa,, ééttuuddiieezz llee nniivveeaauu ddeess llooyyeerrss eenn lliissaanntt lleess aannnnoonncceess ddee llooccaattiioonn ppoouurr ddeess bbiieennss sseemmbbllaabblleess ddaannss llaa mmêêmmee zzoonnee.. AAuujjoouurrdd’’hhuuii,, ggrrââccee àà iinntteerrnneett,, vvoouuss ppoouuvveezz vvooiirr ddeess pphhoottooss ddeess aappppaarrtteemmeennttss eett aaiinnssii lleess ccoommppaarreerr aauuxx vvôôttrreess.. SSoouuss--eessttiimmeerr lleess ddééppeennsseess eesstt aauussssii qquueellqquuee cchhoossee qquuee ll’’oonn ffaaiitt ttrrèèss ssoouuvveenntt.. TToouuss lleess pprroopprriiééttaaiirreess ssaavveenntt bbiieenn qquuee ppoossssééddeerr uunn iimmmmeeuubbllee iimmpplliiqquuee dd’’aauuttrreess ddééppeennsseess qquuee llee sseeuull rreemmbboouurrsseemmeenntt ddee ll’’eemmpprruunntt hhyyppootthhééccaaiirree.. MMaaiiss llee ffaaiitt eesstt qquuee lleess ggeennss qquuii iinnvveessttiisssseenntt ppoouurr llaa pprreemmiièèrree ffooiiss ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr oonntt ppaarrffooiiss tteennddaannccee àà oouubblliieerr cceess ccooûûttss.. LLoorrssqquuee vvoouuss aauurreezz ddéétteerrmmiinnéé qquuee ll’’iimmmmeeuubbllee qquuii vvoouuss iinnttéérreessssee ddééggaaggee uunn ccaasshh-- ffllooww ppoossiittiiff,, vvoouuss ssaauurreezz qquuee vvoouuss aavveezz ddeevvaanntt vvoouuss uunn bboonn pprroojjeett dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt.. CC’’eesstt--àà--ddiirree uunn pprroojjeett qquuii ggéénnèèrree ssuuffffiissaammmmeenntt ddee rreevveennuuss llooccaattiiffss ppoouurr ppoouuvvooiirr ccoouuvvrriirr ttoouutteess lleess ddééppeennsseess ddee ffoonnccttiioonnnneemmeenntt eett lleess rreemmbboouurrsseemmeennttss dduu ccrrééddiitt.. UUnn ccaasshh--ffllooww ppoossiittiiff eesstt ééggaalleemmeenntt llee mmeeiilllleeuurr mmooyyeenn ddee ttrroouuvveerr uunn ffiinnaanncceemmeenntt ppoouurr vvoottrree aacchhaatt.. QQuuee vveeuutt llee bbaannqquuiieerr ppoouurr vvoouuss aaccccoorrddeerr uunn ccrrééddiitt ?? EEttrree cceerrttaaiinn qquuee vvoouuss ppoouurrrreezz llee rreemmbboouurrsseerr ttoouuss lleess mmooiiss ppeennddaanntt ttoouuttee llaa dduurrééee dduu pprrêêtt.. VVooss rreevveennuuss
  • 10. pprrooffeessssiioonnnneellss ssoonntt iimmppoorrttaannttss bbiieenn ssûûrr,, mmaaiiss ccee qquuii ll’’eesstt pplluuss eennccoorree,, cc’’eesstt qquuee ll’’iimmmmeeuubbllee pprroodduuiissee aasssseezz dd’’aarrggeenntt ppoouurr ss’’aauuttooffiinnaanncceerr.. LLee mmeeiilllleeuurr mmooyyeenn ddee ccoonnvvaaiinnccrree llee bbaannqquuiieerr ddee vvoouuss ssuuiivvrree eesstt ddoonncc ddee lluuii pprréésseenntteerr uunn ccaasshh--ffllooww ttrrèèss nneetttteemmeenntt ppoossiittiiff.. LLeeççoonn nn°°66 NNee ssoouuss--eessttiimmeezz ppaass llee pprriixx ddeess ttrraavvaauuxx ddee rréénnoovvaattiioonn__ NNoouuss aavvoonnss vvuu àà llaa lleeççoonn 55 llee ddaannggeerr ddee ssoouuss--eessttiimmeerr lleess ddééppeennsseess mmeennssuueelllleess.. MMaaiiss iill eesstt uunnee aauuttrree ssoorrttee ddee ddééppeennssee qquuii eesstt àà llaa ffooiiss oonnéérreeuussee eett ddiiffffiicciillee àà eessttiimmeerr :: llee ccooûûtt ddeess ttrraavvaauuxx ddee rréénnoovvaattiioonn.. BBiieenn ssûûrr,, iill ssee ppoouurrrraaiitt qquuee vvoouuss aacchheettiieezz uunn iimmmmeeuubbllee nneeuuff,, oouu qquuii aa ééttéé rréénnoovvéé rréécceemmmmeenntt,, eett ddaannss ccee ccaass ccee qquuii ssuuiitt nnee vvoouuss ccoonncceerrnnee ppaass.. MMaaiiss lleess mmeeiilllleeuurreess aaffffaaiirreess ssoonntt ssoouuvveenntt àà ttrroouuvveerr ddaannss ddeess iimmmmeeuubblleess ddééllaaiissssééss qquuii –– aauu mmiinniimmuumm –– oonntt bbeessooiinn dd’’uunn bboonn rraaffrraaiicchhiisssseemmeenntt ppoouurr ggaaggnneerr eenn vvaalleeuurr eett ddoonnnneerr lleeuurr pplleeiinn ppootteennttiieell.. SSii vvoouuss ddéécciiddeezz dd’’aacchheetteerr ccee ggeennrree ddee bbiieenn,, vvoouuss ddeevvrreezz iinnttrroodduuiirree ddaannss vvoottrree ppllaann ffiinnaanncciieerr uunn bbuuddggeett «« ttrraavvaauuxx »» eett ssaavvooiirr ccoommmmeenntt llee ffiinnaanncceerr.. AA mmooiinnss qquuee vvoouuss nnee ssooyyeezz vvoouuss--mmêêmmee uunn pprrooffeessssiioonnnneell dduu bbââttiimmeenntt,, iill nn’’eesstt ppaass ssiimmppllee dd’’eessttiimmeerr ccee qquuee vvoonntt rrééeelllleemmeenntt ccooûûtteerr lleess ttrraavvaauuxx.. OOnn ppeeuutt ddoonncc ttrrèèss ffaacciilleemmeenntt ttoommbbeerr ddaannss llee ppiièèggee ddee ssoouuss--eessttiimmeerr cceettttee ddééppeennssee,, uunnee eerrrreeuurr qquuii ppeeuutt aavvooiirr ddeess ccoonnssééqquueenncceess ttrrèèss ffââcchheeuusseess.. CCee ffuutt mmoonn ccaass,, ccoommmmee vvoouuss ppoouuvveezz llee lliirree ddaannss ll’’aarrttiiccllee :: MMoonn PPrreemmiieerr IImmmmeeuubbllee ddee RRaappppoorrtt :: BBiillaann AApprrèèss 1155 aannss.. AAvvaanntt dd’’aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee,, ffaaiitteess llee vviissiitteerr ppaarr uunn eexxppeerrtt pprrooffeessssiioonnnneell.. DDee ttoouuttee ffaaççoonn,, llaa pplluuppaarrtt ddeess bbaannqquueess vvoouuss llee ddeemmaannddeerroonntt.. MMêêmmee ssii llaa mmaaiissoonn vvoouuss sseemmbbllee eenn bboonn ééttaatt,, uunn eexxppeerrtt ppoouurrrraa vvoouuss aaiiddeerr àà vvooiirr lleess ddééffaauuttss ccaacchhééss,, eett pplluuss ppaarrttiiccuulliièèrreemmeenntt lleess pprroobbllèèmmeess ddee ssttrruuccttuurree.. PPoouurr uunn pprriixx mmooddiiqquuee,, uunnee tteellllee iinnssppeeccttiioonn ppeeuutt vvoouuss ffaaiirree ééccoonnoommiisseerr ddeess ddiizzaaiinneess ddee mmiilllliieerr dd’’eeuurrooss..
  • 11. EEtt ppoouurr aavvooiirr llaa mmeeiilllleeuurree eessttiimmaattiioonn dduu ccooûûtt ddeess ttrraavvaauuxx,, llee mmiieeuuxx eesstt eennccoorree ddee vviissiitteerr llaa mmaaiissoonn eenn ccoommppaaggnniiee dd’’uunn eennttrreepprreenneeuurr.. CCeelluuii--ccii ppoouurrrraa vvoouuss ffaaiirree uunn ddeevviiss pprréécciiss,, eett vvoouuss ppoouurrrreezz ééggaalleemmeenntt uuttiilliisseerr ccee ddooccuummeenntt ppoouurr eemmpprruunntteerr llaa ssoommmmee dd’’aarrggeenntt nnéécceessssaaiirree.. CCoommmmee ttoouutt llee mmoonnddee llee ssaaiitt,, iill yy aa ttoouujjoouurrss ddeess rreettaarrddss ddaannss lleess ttrraavvaauuxx ddee bbââttiimmeenntt.. SSii vvoouuss ccoommpptteezz qquuee vvoottrree aappppaarrtteemmeenntt sseerraa pprrêêtt llee 11eerr aavvrriill aapprrèèss 33 mmooiiss ddee ttrraavvaauuxx,, iill vvaauutt ddoonncc mmiieeuuxx ccoommpptteerr llaarrggee eett aajjoouutteerr uunn mmooiiss oouu ddeeuuxx ddaannss vvoottrree ppllaannnniinngg.. CCeellaa ppeeuutt êêttrree ttrrèèss lloouurrdd ddee ccoonnssééqquueenncceess,, ddaannss llaa mmeessuurree ooùù ddeess ttrraavvaauuxx nnoonn--ffiinniiss pprroolloonnggeenntt llee tteemmppss ppeennddaanntt lleeqquueell vvoottrree bbiieenn nnee pprroodduuiitt ppaass ddee llooyyeerrss.. OOrr,, vvoouuss ddeevvrreezz qquuaanndd mmêêmmee rreemmbboouurrsseerr vvoottrree eemmpprruunntt ppeennddaanntt cceettttee ppéérriiooddee.. AAvvooiirr uunnee rréésseerrvvee ddee lliiqquuiiddiittééss ddaannss llaaqquueellllee vvoouuss ppoouuvveezz ppuuiisseerr eenn ccaass dd’’uurrggeennccee vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ddee ppaasssseerr ccee ccaapp pplluuss ffaacciilleemmeenntt.. LLeeççoonn nn°°77 SSéélleeccttiioonnnneezz aavveecc ssooiinn vvooss llooccaattaaiirreess VVoouuss aavveezz cceerrttaaiinneemmeenntt ddééjjàà eenntteenndduu aauuttoouurr ddee vvoouuss ddeess ggeennss ddiirree qquu’’iillss nnee vveeuulleenntt ppaass iinnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr ppaarrccee qquu’’aavvooiirr ddeess llooccaattaaiirreess eennttrraaîînnee ttrroopp ddee pprroobbllèèmmeess.. EEtt cc’’eesstt vvrraaii qquu’’iill yy aa ddeess pprroopprriiééttaaiirreess ccoommppllèètteemmeenntt ddééggooûûttééss ddee llaa llooccaattiioonn ppaarrccee qquuee lleeuurrss llooccaattaaiirreess nnee ppaaiieenntt ppaass lleeuurrss llooyyeerr,, ddééttéérriioorreenntt ll’’iimmmmeeuubbllee oouu lleeuurr ccrrééeenntt ddee ggrrooss eennnnuuiiss..
  • 12. JJ’’aaii ccoonnnnuu ddee tteellss pprroopprriiééttaaiirreess aauu bboouutt dduu rroouulleeaauu.. MMaaiiss ss’’iillss eenn ssoonntt aarrrriivvééss llàà,, cc’’eesstt ppaarrccee qquu’’iillss oonntt mmaall ggéérréé lleeuurr ppeettiittee eennttrreepprriissee !! SSii vvoouuss vvoouuss eemmpprreesssseezz ddee ddoonnnneerr aavveeuugglléémmeenntt vvoottrree bbiieenn eenn llooccaattiioonn àà llaa pprreemmiièèrree ppeerrssoonnnnee qquuii ffaaiitt uunnee vviissiittee eett vveeuutt eemmmméénnaaggeerr ddèèss llee lleennddeemmaaiinn,, vvoouuss rriissqquueezz ddee llee rreeggrreetttteerr aammèèrreemmeenntt ppaarr llaa ssuuiittee !! SSii vvoouuss nnee vvoouulleezz ppaass aavvooiirr ddee pprroobbllèèmmeess,, llee pplluuss iimmppoorrttaanntt eesstt ddee bbiieenn cchhooiissiirr vvooss llooccaattaaiirreess.. TToouutt ccoommmmeennccee ppaarr llàà !! DDiitteess--vvoouuss bbiieenn qquu’’iill vvaauutt mmiieeuuxx qquuee vvoottrree aappppaarrtteemmeenntt rreessttee vviiddee ppeennddaanntt 11 mmooiiss,, pplluuttôôtt qquuee ddee llaaiisssseerr ss’’yy iinnssttaalllleerr uunn mmaauuvvaaiiss llooccaattaaiirree qquuii nnee ppaaiiee ppaass rréégguulliièèrreemmeenntt eett qquuee vvoouuss aauurreezz bbiieenn dduu mmaall àà mmeettttrree ddeehhoorrss.. SSii vvoouuss êêtteess vviiccttiimmee ddee ccee ggeennrree ddee ppeerrssoonnnneess,, vvoouuss ddeevvrreezz pprroobbaabblleemmeenntt ffaaiirree aappppeell àà llaa JJuussttiiccee ppoouurr qquu’’eellllee ss’’eenn aaiillllee,, eett cceellaa pprreennddrraa dduu tteemmppss,, ppeeuutt--êêttrree uunnee aannnnééee.. EEtt ppeennddaanntt ttoouutt llee tteemmppss qquuee dduurreerraa llaa pprrooccéédduurree,, vvoouuss nnee rreecceevvrreezz ppaass vvooss llooyyeerrss,, mmaaiiss vvoouuss ddeevvrreezz cceeppeennddaanntt ccoonnttiinnuueerr àà rreemmbboouurrsseerr vvoottrree eemmpprruunntt.. EEtt,, lloorrssqquu’’eennffiinn llee llooccaattaaiirree iinnddéélliiccaatt sseerraa ppaarrttii,, qquuii ssaaiitt ddaannss qquueell ééttaatt vvoouuss rreettrroouuvveerreezz vvoottrree aappppaarrtteemmeenntt ?? CCee sseerroonntt eennccoorree ddeess ffrraaiiss ssuupppplléémmeennttaaiirreess ppoouurr llee rreemmeettttrree eenn ééttaatt ccoorrrreecctt ppoouurr llee llooccaattaaiirree ssuuiivvaanntt.. QQUU’’EESSTT--CCEE QQUU’’UUNN BBOONN LLOOCCAATTAAIIRREE ?? CC’’eesstt qquueellqquu’’uunn ::  qquuii ppaaiiee rréégguulliièèrreemmeenntt ssoonn llooyyeerr__  qquuii rreessttee lloonnggtteemmppss__  qquuii eennttrreettiieenntt llee bbiieenn eett nnee llee ddééggrraaddee ppaass__
  • 13. AAvvaanntt dd’’aacccceepptteerr llee mmooiinnddrree aarrggeenntt eett ddee ssiiggnneerr uunn ccoonnttrraatt,, pprreenneezz llee tteemmppss ddee ppaarrlleerr aavveecc vvooss ccaannddiiddaattss llooccaattaaiirreess,, aaffiinn ddee vvéérriiffiieerr qquu’’iill ss’’aaggiitt ddee ppeerrssoonnnneess sséérriieeuusseess eett qquu’’iillss ssoonntt ssoollvvaabblleess.. CC’’eesstt uunn eexxeerrcciiccee qquuii nn’’eesstt ppaass ffaacciillee eett ddeemmaannddee uunnee cceerrttaaiinnee ddoossee ddee ppssyycchhoollooggiiee,, mmaaiiss qquuii eesstt aabbssoolluummeenntt nnéécceessssaaiirree.. NNee ssooyyeezz ppaass pprreesssséé.. FFiieezz--vvoouuss àà vvoottrree iinnttuuiittiioonn,, eett ssii qquueellqquu’’uunn nnee vvoouuss ppllaaîîtt ppaass àà 110000%%,, ggaaggnneezz dduu tteemmppss,, ppaarr eexxeemmppllee eenn ddiissaanntt ddee rreettéélléépphhoonneerr pplluuss ttaarrdd ccaarr iill yy aa ddééjjàà uunnee ooppttiioonn ddeessssuuss.. SSii vvoottrree bbiieenn eesstt ddee qquuaalliittéé eett bbiieenn ssiittuuéé,, llee llooccaattaaiirree iiddééaall nnee ttaarrddeerraa ppaass àà vvoouuss aappppeelleerr.. CCrrooyyeezz--mmooii,, cceellaa ffaaiitt pprreessqquuee vviinnggtt aannss qquuee jj’’aapppplliiqquuee cceettttee llooggiiqquuee,, eett jjee nn’’aaii jjaammaaiiss eeuu uunn sseeuull llooyyeerr iimmppaayyéé !! LLeeççoonn nn°°88 MMeetttteezz ddee ll’’oorrddrree ddaannss vvooss ffiinnaanncceess ppeerrssoonnnneelllleess__ AAvvaanntt ddee vvoouuss llaanncceerr ddaannss ll’’aacchhaatt dd’’uunn bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr,, jjee vvoouuss eennccoouurraaggee vviivveemmeenntt àà mmeettttrree ddee ll’’oorrddrree ddaannss vvooss ffiinnaanncceess ppeerrssoonnnneelllleess.. VVoouuss sseerreezz aaiinnssii pplluuss àà ll’’aaiissee aauu ccaass ooùù vvoouuss ddeevvrriieezz ffaaiirree ffaaccee àà ddeess ddééppeennsseess iimmpprréévvuueess.. SSii vvoouuss aavveezz uunn vviiddee llooccaattiiff pprroolloonnggéé,, ddeess llooyyeerrss iimmppaayyééss oouu ddee ggrroosssseess rrééppaarraattiioonnss uurrggeenntteess,, cc’’eesstt ddaannss vvoottrree ppoorrtteeffeeuuiillllee ppeerrssoonnnneell qquuee vvoouuss ddeevvrreezz ppuuiisseerr ppoouurr rreemmbboouurrsseerr llaa bbaannqquuee oouu ppaayyeerr llee pplloommbbiieerr.. SSii vvooss ffiinnaanncceess ppeerrssoonnnneelllleess ssoonntt ssaaiinneess eett ssoouuss ccoonnttrrôôllee,, vvoouuss sseerreezz eenn mmeessuurree dd’’aabbssoorrbbeerr llee cchhoocc.. EEssssaayyeezz nnoottaammmmeenntt ddee vvoouuss ddéébbaarrrraasssseerr ddee vvooss aauuttrreess ddeetttteess eett ccrrééddiittss.. OOuuttrree llaa lliibbeerrttéé rreettrroouuvvééee qquuee cceellaa vvoouuss pprrooccuurreerraa,, vvoouuss aauuggmmeenntteerreezz ééggaalleemmeenntt aaiinnssii vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt.. BBeeaauuccoouupp dd’’oorrggaanniissmmeess ddee ccrrééddiitt hhyyppootthhééccaaiirree éévvaalluueenntt eenn eeffffeett vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt eenn ssee bbaassaanntt ssuurr llaa rrèèggllee sseelloonn llaaqquueellllee ll’’eennsseemmbbllee ddee vvooss rreemmbboouurrsseemmeennttss ddee ccrrééddiittss nnee ppeeuutt ddééppaasssseerr 3333%% ddee vvooss rreevveennuuss.. DDoonncc,, ssii vvoouuss aavveezz ddééjjàà bbeeaauuccoouupp ddee ddeetttteess àà rreemmbboouurrsseerr ((ccrrééddiittss aauuttoo,, pprrêêttss ppeerrssoonnnneellss,, ffiinnaanncceemmeennttss ddiivveerrss,, eettcc..)),, cceellaa ddiimmiinnuuee vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt.. EEtt ddaannss lleess ppaayyss iinndduussttrriiaalliissééss,, cceess iinnssttiittuuttiioonnss oonntt aaccccèèss àà ddeess bbaannqquueess ddee ddoonnnnééeess qquuii cceennttrraalliisseenntt ttoouuss lleess ccrrééddiittss.. EElllleess ppeeuuvveenntt ddoonncc ffaacciilleemmeenntt aavvooiirr ccoonnnnaaiissssaannccee ddee ll’’eennsseemmbbllee ddee vvooss ddeetttteess,, eett ssaavvooiirr ssii vvoouuss êêtteess uunn bboonn eemmpprruunntteeuurr qquuii rreemmbboouurrssee rréégguulliièèrreemmeenntt sseess ccrrééaanncciieerrss.. EEtt,, ccoommmmee vvoouuss vvoouuss eenn ddoouutteezz,, lleess bbaannqquueess pprrééffèèrreenntt pprrêêtteerr aauuxx ppeerrssoonnnneess qquuii oonntt uunn bboonn hhiissttoorriiqquuee ddee ccrrééddiitt !! RRééssoorrbbeerr vvooss ddeetttteess aavvaanntt dd’’aacchheetteerr ddee ll’’iimmmmoobbiilliieerr ccoonnssttiittuueerraa ddee pplluuss uunn eexxcceelllleenntt eennttrraaîînneemmeenntt qquuii vvoouuss sseerraa ttrrèèss uuttiillee lloorrssqquuee vvoouuss aauurreezz àà ggéérreerr vvoottrree eemmpprruunntt hhyyppootthhééccaaiirree.. PPoouurr êêttrree cceerrttaaiinn ddee ggaarrddeerr lloonnggtteemmppss vvoottrree pprroopprriiééttéé,, iill vvaauutt mmiieeuuxx aavvooiirr ttoouujjoouurrss uunnee rréésseerrvvee ddee lliiqquuiiddiittééss.. SSii vvoouuss nn’’aavveezz ppaass ddee bbaass ddee llaaiinnee ddaannss lleeqquueell ppuuiisseerr eenn ccaass ddee ddiiffffiiccuullttéé,, vvoouuss rriissqquueezz ddee ccoonnnnaaîîttrree ddeess mmoommeennttss ddee ssttrreessss,, ccee qquuii vvoouuss aammèènneerraa ppeeuutt--êêttrree àà pprreennddrree ddee mmaauuvvaaiisseess ddéécciissiioonnss,, ccoommmmee ppaarr eexxeemmppllee nnee ppaass eeffffeeccttuueerr ddeess rrééppaarraattiioonnss nnéécceessssaaiirreess oouu aacccceepptteerr ddee mmaauuvvaaiiss llooccaattaaiirreess.. LLoorrssqquuee vvoouuss aavveezz uunn ppeeuu dd’’aarrggeenntt ddee ccôôttéé,, vvoouuss ppoouuvveezz aaggiirr ddee ffaaççoonn pplluuss rraattiioonnnneellllee eett eeffffiiccaaccee ::  VVoouuss ppoouuvveezz vvoouuss ppeerrmmeettttrree ddee cchhooiissiirr ddeess llooccaattaaiirreess ddee qquuaalliittéé,, qquuiittttee àà llaaiisssseerr llee bbiieenn vviiddee ppeennddaanntt uunn mmooiiss ssuupppplléémmeennttaaiirree__
  • 14.  VVoouuss ppoouuvveezz eeffffeeccttuueerr lleess rrééppaarraattiioonnss nnéécceessssaaiirreess,, eett aaiinnssii nnoonn sseeuulleemmeenntt pprréésseerrvveerr vvoottrree bbiieenn,, mmaaiiss ééggaalleemmeenntt ssaattiissffaaiirree vvooss llooccaattaaiirreess__  SSii vvoouuss vveennddeezz,, vvoouuss ppoouuvveezz vvoouuss ppeerrmmeettttrree dd’’aatttteennddrree ppoouurr aavvooiirr uunn pprriixx ddee vveennttee ssuuppéérriieeuurr__ CCoommmmeenntt DDeevveenniirr RRiicchhee eenn UUttiilliissaanntt ll’’EEffffeett ddee LLeevviieerr FFiinnaanncciieerr CCoommmmeenntt ddeevveenniirr rriicchhee aavveecc ll’’iimmmmoobbiilliieerr ?? EEnn uuttiilliissaanntt ll’’eeffffeett ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr.. CCeellaa ssiiggnniiffiiee eemmpprruunntteerr ddee ll’’aarrggeenntt ppoouurr aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee,, aavveecc llee bbuutt ddee ggaaggnneerr uunn rraappppoorrtt pplluuss éélleevvéé qquuee llee ccooûûtt ddee ll’’eemmpprruunntt.. UUttiilliisséé ccoorrrreecctteemmeenntt,, ll’’eeffffeett ddee lleevviieerr ppeeuutt vvoouuss aaiiddeerr àà ddeevveenniirr rriicchhee ttrrèèss vviittee.. IIll vvoouuss ppeerrmmeett dd’’aacchheetteerr pplluuss ddee pprroopprriiééttééss aavveecc vvoottrree ccaappiittaall.. MMaaiiss iill eesstt iimmppoorrttaanntt ddee bbiieenn ccoonnnnaaîîttrree ccoommmmeenntt ffoonnccttiioonnnnee llee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr.. EEnn eeffffeett,, ssii ll’’uuttiilliissaattiioonn dd’’uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr eesstt llaa vvooiiee llaa pplluuss rraappiiddee ppoouurr ccrrééeerr mmaassssiivveemmeenntt ddee llaa rriicchheessssee eett ddeevveenniirr rriicchhee,, eellllee eesstt ééggaalleemmeenntt llaa vvooiiee llaa pplluuss rraappiiddee ppoouurr ppeerrddrree bbeeaauuccoouupp dd’’aarrggeenntt ssii vvoouuss nnee llee ffaaiitteess ppaass ccoorrrreecctteemmeenntt !! SSii vvoouuss ddiissppoosseezz ddee 5500..000000 $$ eenn lliiqquuiiddee,, ppoouurr qquueellllee vvaalleeuurr ddee bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss ppoouuvveezz aacchheetteerr aavveecc cceettttee ssoommmmee ??  SSii vvoouuss ppaayyeezz ccaasshh,, vvoouuss ppoouuvveezz ccllaaiirreemmeenntt aacchheetteerr ppoouurr 5500..000000 $$..  MMaaiiss vvoouuss ppoouuvveezz ééggaalleemmeenntt aacchheetteerr uunn bbiieenn àà 110000..000000 $$ ssii vvoouuss eemmpprruunntteezz 5500 %% ddee llaa ssoommmmee..  OOuu vvoouuss ppoouuvveezz aauussssii aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee àà 220000..000000 $$ eenn eemmpprruunnttaanntt 7755 %% dduu pprriixx dd’’aacchhaatt.. CC’’eesstt llàà qquuee lleess cchhoosseess ddeevviieennnneenntt iinnttéérreessssaanntteess…… !! PPrreennoonnss llee ccaass ddee ddeeuuxx ppeerrssoonnnneess,, MMoonnssiieeuurr XX eett MMoonnssiieeuurr YY.. TToouuss ddeeuuxx ddiissppoosseenntt ddee 5500..000000 $$ eenn lliiqquuiiddee..
  • 15. CCaass nn°° 11 :: AAcchhaatt ssaannss lleevviieerr ffiinnaanncciieerr MM.. XX aacchhèèttee uunn ppeettiitt aappppaarrtteemmeenntt qquu’’iill ppaaiiee ccaasshh 5500..000000 $$.. IIll llee lloouuee 440000 $$ ppaarr mmooiiss eett sseess ffrraaiiss eenn ttaanntt qquuee pprroopprriiééttaaiirree ss’’ééllèèvveenntt àà 11..000000 $$ ppaarr aann.. SSoonn ccaasshh FFllooww aannnnuueell nneett eesstt ddoonncc ddee ((440000 $$ xx 1122)) –– 11..000000 $$ == 33..880000 $$.. AApprrèèss 11 aann,, llaa vvaalleeuurr ddee ll’’aappppaarrtteemmeenntt aa aauuggmmeennttéé ddee 1100 %%,, eett iill vvaauutt mmaaiinntteennaanntt 5555..000000 $$.. LLee rreettoouurr ssuurr IInnvveessttiisssseemmeenntt ddee MM.. XX eesstt ddoonncc ddee 88..880000 $$ ppaarr aann ((33..880000 $$ ddee ccaasshh ffllooww ddee llaa llooccaattiioonn ++ 55..000000 $$ ddee pplluuss vvaalluuee ssuurr llee ccaappiittaall)).. CCeellaa ssiiggnniiffiiee uunn rreettoouurr ddee 1188 %% ssuurr uunn iinnvveessttiisssseemmeenntt ddee 5500..000000 $$.. CCaass nn°° 22 :: AAcchhaatt aavveecc uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr DDee ssoonn ccôôttéé,, MM..YY ddéécciiddee dd’’uuttiilliisseerr uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr,, eett iill eemmpprruunnttee 115500..000000 $$ ppoouurr aaccqquuéérriirr uunn iimmmmeeuubbllee àà 33 aappppaarrtteemmeennttss qquu’’iill ppaaiiee 220000..000000 $$.. IIll iinnvveessttiitt ddoonncc 5500..000000 $$ ddee ssaa ppoocchhee ((== 2255 %% dduu pprriixx dd’’aacchhaatt)),, eett eemmpprruunnttee lleess 7755 %% rreessttaannttss.. IIll lloouuee cchhaaqquuee aappppaarrtteemmeenntt 440000 $$ ppaarr mmooiiss,, eett sseess ffrraaiiss eenn ttaanntt qquuee pprroopprriiééttaaiirree ss’’ééllèèvveenntt àà 33..000000 $$ ppaarr aann.. SSuurr 11 aann,, iill ggaaggnnee ddoonncc ((440000 $$ xx 33 aappppaarrtteemmeennttss xx 1122 mmooiiss)) –– 33..000000 $$ ddee ffrraaiiss == 1111..440000 $$.. DDee cceettttee ssoommmmee,, MM..YY ddooiitt bbiieenn eenntteenndduu eennccoorree ppaayyeerr llee rreemmbboouurrsseemmeenntt ddee ssoonn eemmpprruunntt qquuii lluuii ccooûûttee 99..000000 $$ ppaarr aann.. IIll lluuii rreessttee ddoonncc eenn mmaaiinn 22..440000 $$.. LLaa vvaalleeuurr ddee ll’’iimmmmeeuubbllee ddee MM..YY aa ééggaalleemmeenntt aauuggmmeennttéé ddee 1100 %% cceettttee aannnnééee.. IIll vvaauutt ddoonncc aaccttuueelllleemmeenntt 222200..000000 $$.. LLee rreettoouurr ssuurr IInnvveessttiisssseemmeenntt ddee MM.. YY eesstt ddoonncc ddee 2222..440000 $$ ppaarr aann ((22..440000 $$ ddee CCaasshh FFllooww ddeess llooccaattiioonnss ++ 2200..000000 $$ ddee pplluuss vvaalluuee ssuurr llee ccaappiittaall)).. CCeellaa ssiiggnniiffiiee uunn rreettoouurr ddee 4455 %% ssuurr uunn iinnvveessttiisssseemmeenntt ddee 5500..000000 $$.. LLeess 22 eexxeemmpplleess ccii--ddeessssuuss mmoonnttrreenntt ccllaaiirreemmeenntt ccoommmmeenntt vvoouuss ppoouuvveezz ccoonnssiiddéérraabblleemmeenntt aauuggmmeenntteerr vvoottrree rreettoouurr ssuurr iinnvveessttiisssseemmeenntt eenn uuttiilliissaanntt uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr.. LL’’eeffffeett ddee lleevviieerr ssuurr ll’’aauuggmmeennttaattiioonn ddee vvaalleeuurr QQuuaanndd vvoouuss eemmpprruunntteezz ddee ll’’aarrggeenntt aavveecc uunn iinnttéérrêêtt ssiimmppllee,, eett qquuee vvoouuss ll’’iinnvveessttiisssseezz ddaannss uunn bbiieenn qquuii rraappppoorrttee ddee ll’’iinnttéérrêêtt ccoommppoosséé,, vvoouuss ppoouuvveezz ffaaiirree ddeess mmiirraacclleess !!
  • 16. VVoouuss aavveezz pprroobbaabblleemmeenntt eenntteenndduu ppaarrlleerr ddee llaa mmaaggiiee ddeess iinnttéérrêêttss ccoommppoossééss.. PPaarr eexxeemmppllee ssii vvoouuss aavveezz ppllaaccéé ddee ll’’aarrggeenntt ssuurr uunn ccoommppttee eenn bbaannqquuee eett qquuee vvoouuss nnee pprréélleevveezz ppaass lleess iinnttéérrêêttss,, cceeuuxx--ccii sseerroonntt aajjoouuttééss aauu ccaappiittaall ((«« ccaappiittaalliissééss »»)),, eett rraappppoorrtteerroonntt àà lleeuurrss ttoouurrss ddeess iinnttéérrêêttss.. PPoouurr uunnee eexxpplliiccaattiioonn ddééttaaiillllééee,, vvooyyeezz ll’’aarrttiiccllee LLaa MMaaggiiee ddeess IInnttéérrêêttss ccoommppoossééss.. MMaaiiss vvoouuss êêtteess--vvoouuss ddééjjàà rreenndduu ccoommppttee qquuee lleess iinnvveessttiisssseemmeennttss iimmmmoobbiilliieerrss ffoonnccttiioonnnneenntt aauussssii ccoommmmee ddeess iinnttéérrêêttss ccoommppoossééss ?? EEnn eeffffeett,, qquuaanndd oonn ddiitt qquuee ddaannss uunnee rrééggiioonn,, llaa vvaalleeuurr ddeess iimmmmeeuubblleess ss’’aapppprréécciiee ddee 55 %% ppaarr aann,, cceellaa ssiiggnniiffiiee qquuee cchhaaqquuee aannnnééee,, llaa vvaalleeuurr vvaauutt 55 %% ddee pplluuss qquuee cceellllee ddee ll’’aannnnééee ppaassssééee.. CC’’eesstt ddoonncc ddee ll’’iinnttéérrêêtt ccoommppoosséé !! AAnnnnééeessVVaalleeuurr AApppprréécciiaattiioonn aannnnuueellllee AAnnnnééeessVVaalleeuurr AApppprréécciiaattiioonn aannnnuueellllee 00 110000..00000055%% 11 110055..00000055%% 1111 117711..00334455%% 22 111100..22550055%% 1122 117799..55886655%% 33 111155..77663355%% 1133 118888..55665555%% 44 112211..55551155%% 1144 119977..99993355%% 55 112277..66228855%% 1155 220077..88993355%% 66 113344..00110055%% 1166 221188..22887755%% 77 114400..77110055%% 1177 222299..22002255%% 88 114477..77446655%% 1188 224400..66662255%% 99 115555..11333355%% 1199 225522..66995555%% 1100 116622..88889955%% 2200 226655..33330055%% DDoonncc,, llaa vvaalleeuurr dduu bbiieenn qquuee vvoouuss aacchheetteezz aauuggmmeennttee ccoommmmee ddeess iinnttéérrêêttss ccoommppoossééss,, ttaannddiiss qquuee ll’’aarrggeenntt qquuee vvoouuss eemmpprruunntteezz,, lluuii,, vvoouuss eesstt pprrêêttéé aavveecc ddeess iinnttéérrêêttss ssiimmpplleess.. CCoommpprreennddrree eett ccoonnttrrôôlleerr llee rriissqquuee lliiéé àà ll’’eeffffeett ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr UUttiilliisseezz uunn lleevviieerr ffiinnaanncciieerr eesstt uunn eexxcceelllleenntt mmooyyeenn dd’’aaccccéélléérreerr llaa ccrrooiissssaannccee ddee vvoottrree ppaattrriimmooiinnee ppoouurr ddeevveenniirr rriicchhee.. MMaaiiss cchhaaqquuee ffooiiss qquuee vvoouuss uuttiilliisseezz llee lleevviieerr,, vvoouuss aauuggmmeenntteezz vvoottrree rriissqquuee.. PPoouurr ll’’uuttiilliisseerr aavveecc ssaaggeessssee,, vvoouuss ddeevveezz ccoommpprreennddrree lleess rriissqquueess qquuii yy ssoonntt lliiééss eett aapppprreennddrree àà ggéérreerr cceess rriissqquueess.. PPlluuss ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr ((pplluuss dd’’eemmpprruunntt)) == PPlluuss ddee rriissqquuee ffiinnaanncciieerr MMooiinnss ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr ((mmooiinnss dd’’eemmpprruunntt)) == MMooiinnss ddee rriissqquuee ffiinnaanncciieerr MMaaiiss vvoouuss nnee ddeevveezz ppaass llaaiisssseerr llaa ppeeuurr dduu rriissqquuee vvoouuss eemmppêêcchheerr dd’’iinnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr,, ppaarrccee qquuee llee rriissqquuee ppeeuutt êêttrree ccoonnttrrôôlléé !! DD’’aabboorrdd,, ll’’iimmmmoobbiilliieerr eesstt uunn iinnvveessttiisssseemmeenntt bbeeaauuccoouupp pplluuss ssttaabbllee qquuee llaa pplluuppaarrtt ddeess aauuttrreess ttyyppeess dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt,, ppaarr eexxeemmppllee,, lleess aaccttiioonnss.. AAiinnssii,, mmêêmmee uunn iimmmmeeuubbllee aacchheettéé aavveecc uunn ffoorrtt lleevviieerr ffiinnaanncciieerr sseerraa bbeeaauuccoouupp mmooiinnss rriissqquuéé qquuee ll’’aacchhaatt dd’’aaccttiioonnss.. IIll rreessttee nnééaannmmooiinnss,, qquuee ssii vvoouuss vvoouuss eennddeetttteezz lloouurrddeemmeenntt ppoouurr aaccqquuéérriirr uunn iimmmmeeuubbllee,, vvoouuss vvoouuss eexxppoosseezz aauu rriissqquuee ddee nnee pplluuss ssaavvooiirr rreemmbboouurrsseerr lleess éécchhééaanncceess ssii uunn éévvéénneemmeenntt mmaalleennccoonnttrreeuuxx vveennaaiitt àà ssuurrvveenniirr ((vviiddee llooccaattiiff pprroolloonnggéé,, ddééffaauutt ddee ppaaiieemmeenntt ddee llaa ppaarrtt ddeess llooccaattaaiirreess,, ggrroosssseess rrééppaarraattiioonnss,, ……))..
  • 17. LLeess iinnvveessttiisssseeuurrss ssaaggeess ssoonntt pprréévvooyyaannttss eett eessssaayyeenntt ddee pprreennddrree ddeess mmeessuurreess ppoouurr ccoonnttrrôôlleerr llee rriissqquuee ssii lleess cchhoosseess vveennaaiieenntt àà mmaall ttoouurrnneerr.. CCoommmmee vvoouuss llee vvooyyeezz,, ll’’eeffffeett ddee lleevviieerr ffiinnaanncciieerr –– ss’’iill eesstt bbiieenn uuttiilliisséé –– eesstt uunn ppuuiissssaanntt mmééccaanniissmmee qquuii ppeerrmmeett ddee ccrrééeerr ddee llaa rriicchheessssee eett ddee ddeevveenniirr rriicchhee,, eenn ddéémmuullttiipplliiaanntt llaa ppuuiissssaannccee dduu ccaappiittaall qquuee vvoouuss iinnvveessttiisssseezz.. SSii cceett aarrttiiccllee vvoouuss aa pplluu,, nn’’hhééssiitteezz ppaass àà llaaiisssseerr uunn ccoommmmeennttaaiirree,, cceellaa eennrriicchhiirraa ttoouutt llee mmoonnddee !! LLeess 44 EEttaappeess PPoouurr DDeevveenniirr UUnn IInnvveessttiisssseeuurr IImmmmoobbiilliieerr MMiilllliioonnnnaaiirree 2299 ccoommmmeennttaaiirreess QQuuaanndd jj’’aaii ccoommmmeennccéé àà iinnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr iill yy aa uunnee vviinnggttaaiinnee dd’’aannnnééeess,, jj’’aaii aaggii ppaarr ttââttoonnnneemmeenntt,, eenn aapppprreennaanntt ssuurr llee ttaass.. AA cceettttee ééppooqquuee,, oonn nnee ttrroouuvvaaiitt ppaass eennccoorree ttoouutteess lleess iinnffoorrmmaattiioonnss qquuii ssoonntt aauujjoouurrdd’’hhuuii ddiissppoonniibblleess ssuurr iinntteerrnneett.. AApprrèèss qquueellqquueess aannnnééeess,, jj’’aaii sseennttii llee bbeessooiinn dd’’aavvooiirr uunnee aapppprroocchhee pplluuss ssyyssttéémmaattiiqquuee,, eett jj’’aaii cchheerrcchhéé ddeess lliivvrreess ssuurr llee ssuujjeett.. LLeess sseeuullss qquuee jj’’aaii ttrroouuvvééss ééttaaiieenntt aamméérriiccaaiinnss,, mmaaiiss hheeuurreeuusseemmeenntt jjee ccoonnnnaaiiss bbiieenn ll’’aannggllaaiiss.. LL’’uunn ddeess ttoouutt pprreemmiieerr oouuvvrraaggee qquuee jj’’aaii lluu ééttaaiitt TThhee MMiilllliioonnaaiirree RReeaall EEssttaattee IInnvveessttoorr ((LL’’iinnvveessttiisssseeuurr IImmmmoobbiilliieerr MMiilllliioonnnnaaiirree)) ddee GGaarryy KKeelllleerr.. LL’’aauutteeuurr yy pprréésseennttee uunn mmooddèèllee ttrrèèss iinnttéérreessssaanntt ppoouurr eexxpplliiqquueerr llee cchheemmiinn qquu’’iill ffaauutt ssuuiivvrree ppoouurr ddeevveenniirr uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree.. CC’’eesstt qquueellqquuee cchhoossee qquuii mm’’eesstt ttoouujjoouurrss rreessttéé àà ll’’eesspprriitt ddeeppuuiiss lloorrss,, eett jj’’aaiimmeerraaiiss aauujjoouurrdd’’hhuuii llee ppaarrttaaggeerr aavveecc vvoouuss.. LLaa ccrrooiissssaannccee ddee ll’’iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr qquuii vveeuutt ddeevveenniirr mmiilllliioonnnnaaiirree ppaassssee ppaarr 44 ééttaappeess.. TToouutt dd’’aabboorrdd,, vvoouuss ddeevveezz PPeennsseerr uunn MMiilllliioonn aavvaanntt mmêêmmee ddee ffaaiirree vvoottrree pprreemmiièèrree aaccttiioonn dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt.. LLeess ppeennssééeess qquuii ooccccuuppeenntt vvoottrree eesspprriitt iimmppoorrtteenntt eenn eeffffeett bbeeaauuccoouupp.. VVoouuss ddeevveezz ddoonncc ppeennsseerr ccoommmmee uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree.. CCoommmmee jjee ll’’aaii eexxpplliiqquuéé ddaannss pplluussiieeuurrss aauuttrreess aarrttiicclleess,, nnoouuss aattttiirroonnss àà nnoouuss lleess ppeerrssoonnnneess eett lleess ssiittuuaattiioonnss qquuii ccoorrrreessppoonnddeenntt àà llaa nnaattuurree ddee nnooss ppeennssééeess.. CC’’eesstt ccee qquuee ll’’oonn nnoommmmee llaa LLooii dd’’AAttttrraaccttiioonn.. PPoouurr ddeevveenniirr mmiilllliioonnnnaaiirree,, iill ffaauutt aavvooiirr ddeess ppeennssééeess ddee «« mmiilllliioonnss »».. IIll ffaauutt aavvooiirr ddee ggrraannddss oobbjjeeccttiiffss ffiinnaanncciieerrss eett oosseerr aavvooiirr ddee ggrraannddss rrêêvveess.. AAuu pplluuss ggrraanndd oonn ppeennssee,, aauu pplluuss oonn aaccccoommpplliitt.. CCeellaa ssiiggnniiffiiee ééggaalleemmeenntt éévviitteerr dd’’aavvooiirr ddeess ppeennssééeess nnééggaattiivveess eennvveerrss ll’’aarrggeenntt eett nnee ppaass mméépprriisseerr lleess ggeennss rriicchheess.. AApppprreennddrree àà ppeennsseerr ccoommmmee uunn mmiilllliioonnnnaaiirree aauuggmmeenntteerraa
  • 18. ccoonnssiiddéérraabblleemmeenntt vvooss cchhaanncceess ddee llee ddeevveenniirr.. LL’’ééttaappee ssuuiivvaannttee eesstt dd’’AAcchheetteerr uunn MMiilllliioonn.. CCeellaa ssiiggnniiffiiee aaccqquuéérriirr ddeess pprroopprriiééttééss dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt ddoonntt llaa vvaalleeuurr ddee mmaarrcchhéé eesstt dd’’uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss oouu pplluuss.. CCeellaa ppeeuutt sseemmbblleerr bbeeaauuccoouupp àà pprreemmiièèrree vvuuee,, mmaaiiss ccee nn’’eesstt ppaass ssii ccoolloossssaall,, eett bbeeaauuccoouupp dd’’iinnvveessttiisssseeuurrss aatttteeiiggnneenntt cceettttee ssoommmmee bbiieenn pplluuss ttôôtt qquu’’iillss nnee ssee ll’’iimmaaggiinnaaiieenntt.. CCeellaa nnee rreepprréésseennttee eenn eeffffeett qquuee 22 pprroopprriiééttééss àà 550000..000000 eeuurrooss,, oouu 33 àà 330000..000000 eeuurrooss,, oouu eennccoorree 55 bbiieennss àà 220000..000000 eeuurrooss.. BBrreeff,, cc’’eesstt qquueellqquuee cchhoossee ddee ttoouutt àà ffaaiitt rrééaalliissaabbllee eenn 1100 oouu 2200 aannss.. EEtt ppuuiiss,, ccoommmmee llaa vvaalleeuurr ddeess iimmmmeeuubblleess aauuggmmeennttee aavveecc llee ppaassssaaggee ddeess aannnnééeess,, vvoouuss nnee ddeevveezz ppaass aauujjoouurrdd’’hhuuii aacchheetteerr ppoouurr uunn mmiilllliioonn.. VVoouuss ppoouuvveezz ppaarr eexxeemmppllee aacchheetteerr jjuuddiicciieeuusseemmeenntt ppoouurr 550000..000000 eeuurrooss dd’’iimmmmeeuubblleess qquuee vvoouuss mmeettttrreezz eenn vvaalleeuurr,, eett qquuii ddaannss qquueellqquueess aannnnééeess vvaauuddrroonntt uunn mmiilllliioonn.. CCeettttee ééttaappee dd’’AAcchheetteerr uunn MMiilllliioonn eesstt cceennttrrééee ssuurr ll’’aacchhaatt ddee pprroopprriiééttééss eenn aayyaanntt rreeccoouurrss aauu ccrrééddiitt hhyyppootthhééccaaiirree,, eett ssuurr lleeuurr mmiissee eenn llooccaattiioonn ppoouurr rreemmbboouurrsseerr lleess ttrraaiitteess dduu ccrrééddiitt.. PPaarrffooiiss cceellaa ppaassssee ééggaalleemmeenntt ppaarr llaa rreevveennttee dd’’uunn iimmmmeeuubbllee ppoouurr ddiissppoosseerr ddee lliiqquuiiddiittééss aaffiinn dd’’eenn aacchheetteerr uunn aauuttrree.. LL’’ééttaappee ssuuiivvaannttee eesstt PPoossssééddeerr uunn MMiilllliioonn.. LLoorrssqquuee vvoottrree ppoorrtteeffeeuuiillllee ddee bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss vvaauutt aauu mmooiinnss uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss,, vvoottrree oobbjjeeccttiiff ssuuiivvaanntt eesstt dd’’aavvooiirr uunn aaccttiiff nneett dd’’uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss oouu pplluuss.. EEnn eeffffeett,, ccoommmmee vvoouuss aavveezz eemmpprruunnttéé ppoouurr aacchheetteerr,, ccee mmiilllliioonn eenn iimmmmeeuubbllee nnee vvoouuss aappppaarrttiieennddrraa qquuee qquuaanndd vvoouuss aauurreezz rreemmbboouurrsséé llaa bbaannqquuee.. DDaannss ll’’aarrttiiccllee LLee SSeeuull cchhiiffffrree àà SSuuiivvrree PPoouurr SSaavvooiirr SSii VVoouuss DDeevveenneezz PPlluuss RRiicchhee,, nnoouuss aavvoonnss vvuu qquuee ll’’AAccttiiff NNeett oouu llee PPaattrriimmooiinnee NNeett eesstt llaa sseeuullee vvéérriittaabbllee mmeessuurree ddee llaa rriicchheessssee ddee qquueellqquu’’uunn.. CC’’eesstt llaa vvaalleeuurr ddee ccee qquuee ll’’oonn ppoossssèèddee,, mmooiinnss llaa ssoommmmee ddeess ddeetttteess.. PPaattrriimmooiinnee NNeett == VVaalleeuurr ddee ccee qquuee ll’’oonn ppoossssèèddee –– LLeess ddeetttteess LLee bbuutt ddee cceettttee ééttaappee ddee PPoossssééddeerr uunn MMiilllliioonn eesstt ddoonncc ddee rréédduuiirree sseess ddeetttteess aaffiinn ddee ppoossssééddeerr eenn pprroopprree llee mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss ddee pprroopprriiééttééss.. OOnn ppeeuutt aarrrriivveerr àà cceellaa ppaarr ddiifffféérreenntteess ssttrraattééggiieess :: rreemmbboouurrsseerr nnoorrmmaalleemmeenntt ssoonn ccrrééddiitt dduurraanntt llaa dduurrééee pprréévvuuee iinniittiiaalleemmeenntt,, llee rreemmbboouurrsseerr aannttiicciippaattiivveemmeenntt oouu rreevveennddrree uunn bbiieenn ppoouurr ccoonnssoolliiddeerr ssaa ppoossiittiioonn.. EEnnffiinn,, RReecceevvooiirr uunn MMiilllliioonn eesstt llaa ddeerrnniièèrree ééttaappee ddee ccrrooiissssaannccee dd’’uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree.. CC’’eesstt qquuaanndd vvoouuss êêtteess ddaannss llaa ppoossiittiioonn ddee rreecceevvooiirr uunn rreevveennuu aannnnuueell dd’’uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss ddee vvooss iinnvveessttiisssseemmeennttss.. PPeennsseezz àà cceellaa ccoommmmee àà uunn ssoommmmeett,, uunn eennddrrooiitt qquuee sseeuullee uunnee ppeettiittee ppooiiggnnééee dd’’iinnvveessttiisssseeuurrss aatttteeiiggnneenntt.. LLoorrssqquuee vvoouuss sseerreezz àà ccee nniivveeaauu,, vvoouuss sseerreezz àà llaa ttêêttee dd’’uunnee ssoocciiééttéé dd’’iinnvveessttiisssseemmeenntt
  • 19. qquuii ddeevvrraa êêttrree ssttrruuccttuurrééee ddee mmaanniièèrree tteellllee qquuee vvoouuss ppuuiissssiieezz cchhooiissiirr dd’’aarrrrêêtteerr qquuaanndd vvoouuss llee vvoouulleezz,, eett qquuee ll’’aaffffaaiirree ccoonnttiinnuuee àà ttoouurrnneerr ttoouuttee sseeuullee.. VVooiiccii ddoonncc bbrriièèvveemmeenntt pprréésseennttééeess lleess 44 ssttaaddeess oouu ééttaappeess ppoouurr ddeevveenniirr uunn iinnvveessttiisssseeuurr iimmmmoobbiilliieerr mmiilllliioonnnnaaiirree.. BBiieenn eenntteenndduu,, vvoouuss ppoouuvveezz ddéécciiddeerr ddee vvoouuss aarrrrêêtteerr nn’’iimmppoorrttee qquuaanndd llee lloonngg dduu cchheemmiinn.. CCoommmmee jjee llee ddiissaaiiss aauu ddéébbuutt ddee cceett aarrttiiccllee,, jj’’aaii ttoouujjoouurrss bbeeaauuccoouupp aaiimméé ccee mmooddèèllee qquuii aa llee mméérriittee dd’’êêttrree ttrrèèss ccllaaiirr,, eett ppoouussssee àà ssee ffiixxeerr ddee ggrraannddss bbuuttss.. PPeerrssoonnnneelllleemmeenntt,, jjee vvoouuss aavvoouuee qquuee mmeess iinnvveessttiisssseemmeennttss nnee mmee rraappppoorrtteenntt ppaass eennccoorree uunn mmiilllliioonn dd’’eeuurrooss ppaarr aann …… mmaaiiss jjee ggaarrddee llee ccaapp !! IInnvveessttiisssseemmeenntt iimmmmoobbiilliieerr :: LLeess AAvvaannttaaggeess dd’’uunn IImmmmeeuubbllee DDee RRaappppoorrtt IInnvveessttiirr ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr ppeeuutt ssee ffaaiirree àà ttrraavveerrss àà ttrraavveerrss ddee nnoommbbrreeuuxx ttyyppeess ddee bbiieennss ddiifffféérreennttss ((aappppaarrtteemmeennttss,, mmaaiissoonnss,, ssuurrffaacceess ccoommmmeerrcciiaalleess,, tteerrrraaiinnss,, eettcc....)).. EEtt iill eesstt ppoossssiibbllee ggaaggnneerr ddee ll’’aarrggeenntt aavveecc ttoouuss,, ddaannss llaa mmeessuurree bbiieenn eenntteenndduu ooùù ll’’oonn aaggiitt aavveecc ssaaggeessssee eett aapprrèèss aavvooiirr pprrooffoonnddéémmeenntt aannaallyysséé ll’’iinnvveessttiisssseemmeenntt.. MMaass ppoouurr lleess iinnvveessttiisssseeuurrss ppaarrttiiccuulliieerrss,, jjee ppeennssee ppeerrssoonnnneelllleemmeenntt qquuee ccee ssoonntt lleess iimmmmeeuubblleess ddee rraappppoorrtt mmuullttii--aappppaarrtteemmeennttss ((ddee 22 àà 1100 aappppaarrtteemmeennttss,, vvooiirree bbeeaauuccoouupp pplluuss)) qquuii rreepprréésseenntteenntt llaa mmeeiilllleeuurree ooppttiioonn,, eett ccee ppoouurr uunnee sséérriiee ddee rraaiissoonnss qquuee jjee vvaaiiss eexxpplliiqquueerr ddaannss llaa ssuuiittee ddee cceett aarrttiiccllee.. SSoouuvveenntt,, lloorrssqquuee ll’’oonn ddéécciiddee ddee ssee llaanncceerr ddaannss uunn pprreemmiieerr iinnvveessttiisssseemmeenntt llooccaattiiff,, oonn ppeennssee àà qquueellqquuee cchhoossee ddee ppeettiitt ppaarrccee qquuee lleess mmooyyeennss ffiinnaanncciieerrss ssoonntt lliimmiittééss :: uunn ssttuuddiioo oouu àà uunn ppeettiitt aappppaarrtteemmeenntt.. PPoouurrttaanntt,, eenn ccee qquuii mmee ccoonncceerrnnee,, jj’’aaii ccoommmmeennccéé aavveecc uunn iimmmmeeuubbllee ddee qquuaattrree aappppaarrtteemmeennttss ((lliisseezz mmoonn eexxppéérriieennccee ddaannss ll’’aarrttiiccllee MMoonn PPrreemmiieerr IImmmmeeuubbllee ddee RRaappppoorrtt :: BBiillaann AApprrèèss 1155 aannss)),, eett jjee ssuuiiss ttrrèèss hheeuurreeuuxx ddee ll’’aavvooiirr ffaaiitt.. SSii vvoottrree bbuutt eesstt ddee nnee ppoossssééddeerr qquu’’uunn sseeuull aappppaarrtteemmeenntt qquuee vvoouuss mmeettttrreezz eenn llooccaattiioonn,, OOKK,, cc’’eesstt ddééjjàà ttrrèèss bbiieenn,, eett ccee qquuii ssuuiitt nnee vvoouuss ccoonncceerrnneerraa ppaass vvrraaiimmeenntt.. PPaarr ccoonnttrree,, ssii vvoottrree bbuutt eenn iinnvveessttiissssaanntt ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr eesstt ddee ddeevveenniirr rriicchhee eett ddee ccoonnssttrruuiirree vvoottrree iinnddééppeennddaannccee ffiinnaanncciièèrree,, vvoouuss ddeevvrreezz ffoorrccéémmeenntt aaccqquuéérriirr uunn pplluuss ggrraanndd nnoommbbrree dd’’uunniittééss llooccaattiivveess.. AAlloorrss ppoouurrqquuooii nnee ppaass lleess aacchheetteerr eenn bbllooccss ?? LLeess iimmmmeeuubblleess mmuullttii--aappppaarrtteemmeennttss pprréésseenntteenntt ddee nnoommbbrreeuuxx aavvaannttaaggeess ppaarr rraappppoorrtt àà ddeess uunniittééss llooccaattiivveess iissoollééeess.. EEnn vvooiiccii qquueellqquueess--uunnss :: UUnn pprriixx ddee rreevviieenntt mmooiinnddrree aauu mmèèttrree ccaarrrréé eett ppaarr uunniittéé llooccaattiivvee
  • 20. LLoorrssqquuee ll’’oonn aacchhèèttee uunn iimmmmeeuubbllee,, llee pprriixx ddee rreevviieenntt dd’’uunnee uunniittéé llooccaattiivvee ((uunn aappppaarrtteemmeenntt oouu uunn ssttuuddiioo)) eesstt ssoouuvveenntt mmooiinnss éélleevvéé qquuee ssii ll’’oonn aacchheettaaiitt cchhaaqquuee aappppaarrtteemmeenntt ssééppaarréémmeenntt.. PPaarrccee qquuee ll’’oonn aacchhèèttee «« eenn ggrrooss »»,, oonn ppeeuutt oobbtteenniirr uunn pprriixx aauu mmèèttrree ccaarrrréé mmooiinnss cchheerr.. EEtt uunn pprriixx ddee rreevviieenntt mmooiinnddrree aauurraa éévviiddeemmmmeenntt ccoommmmee ccoonnssééqquueennccee uunnee rreennttaabbiilliittéé ddee ll’’iinnvveessttiisssseemmeenntt pplluuss éélleevvééee.. LLee rriissqquuee eesstt rrééppaarrttii ssuurr pplluussiieeuurrss uunniittééss llooccaattiivveess AAvveecc uunn sseeuull aappppaarrtteemmeenntt oouu uunnee mmaaiissoonn uunniiffaammiilliiaallee,, llaa ppeerrttee ddee vvoottrree llooccaattaaiirree uunniiqquuee eennttrraaîînneerraa uunnee aabbsseennccee ttoottaallee ddee rreevveennuuss llooccaattiiffss.. MMaaiiss ssii vvoouuss aavveezz uunn eennsseemmbbllee ddee 33 oouu 44 uunniittééss llooccaattiivveess,, eett qquuee ll’’uunn ddee vvooss llooccaattaaiirreess ss’’eenn vvaa oouu aa uunn rreettaarrdd ddee ppaaiieemmeenntt,, iill vvoouuss rreessttee ddeeuuxx oouu ttrrooiiss llooyyeerrss ppoouurr ppaayyeerr lleess rreemmbboouurrsseemmeennttss ddee vvoottrree ccrrééddiitt.. EEnn rrééaalliittéé,, aauu pplluuss vvoouuss aavveezz dd’’uunniittééss llooccaattiivveess ddaannss uunn iimmmmeeuubbllee,, aauu mmooiinnss vvoottrree iinnvveessttiisssseemmeenntt sseerraa rriissqquuéé.. CC’’eesstt ééggaalleemmeenntt uunn éélléémmeenntt ddee ssttaabbiilliittéé qquuii ppllaaiirraa àà vvoottrree bbaannqquuiieerr lloorrssqquuee vvoouuss rreecchheerrcchheezz uunn ffiinnaanncceemmeenntt.. DDeess ééccoonnoommiieess dd’’aarrggeenntt AAcchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee eennttiieerr vvoouuss ffeerraa ffaaiirree ddeess ééccoonnoommiieess àà pplluussiieeuurrss nniivveeaauuxx ::  LLeess ffrraaiiss dd’’aacchhaatt :: CChhaaqquuee aacchhaatt iimmmmoobbiilliieerr iimmpplliiqquuee ddeess ffrraaiiss ((ffrraaiiss ddee ddoossssiieerr bbaannccaaiirree,, iinnssccrriippttiioonn hhyyppootthhééccaaiirree,, nnoottaaiirree,, iinnssppeeccttiioonn,, eettcc ....)).. SSuuppppoossoonnss qquuee vvoottrree oobbjjeeccttiiff àà mmooyyeenn tteerrmmee ssooiitt ddee ppoossssééddeerr ssiixx uunniittééss llooccaattiivveess.. SSii vvoouuss aacchheetteezz ssééppaarréémmeenntt ssiixx aappppaarrtteemmeennttss,, vvoouuss ddeevvrreezz pprrooccééddeerr àà ssiixx ddeemmaannddeess dd’’oouuvveerrttuurree ddee ccrrééddiittss eett ssiixx ssiiggnnaattuurreess dd’’aacctteess.. LLaa pplluuppaarrtt ddee cceess ffrraaiiss sseerroonntt pprrooppoorrttiioonnnneelllleemmeenntt iinnfféérriieeuurrss ssii vvoouuss aacchheetteezz ddeess iimmmmeeuubblleess.. PPaarr eexxeemmppllee vvoouuss ppoouurrrriieezz ééggaalleemmeenntt aavvooiirr ssiixx uunniittééss llooccaattiivveess eenn aacchheettaanntt ddeeuuxx iimmmmeeuubblleess ddee ttrrooiiss uunniittééss cchhaaccuunn.. VVoouuss nn’’aauurriieezz ddoonncc ddaannss ccee ccaass qquuee ddeeuuxx pprrooccéédduurreess dd’’aacchhaatt eett bbeeaauuccoouupp mmooiinnss ddee ffrraaiiss.. EEtt sseeuulleemmeenntt ddeeuuxx ffooiiss lleess hhoonnoorraaiirreess ddee nnoottaaiirree,, ddeeuuxx iinnssppeeccttiioonnss,, eettcc....  LLeess ttrraavvaauuxx :: vvoouuss ffeerreezz ééggaalleemmeenntt ddeess ééccoonnoommiieess ssii vvoouuss ddeevveezz eeffffeeccttuueerr ddeess rréénnoovvaattiioonnss.. CCeerrtteess llaa ffaaccttuurree ttoottaallee sseerraa pplluuss éélleevvééee ppaarrccee qquuee llaa ssuurrffaaccee hhaabbiittaabbllee sseerraa pplluuss ggrraannddee.. MMaaiiss cceettttee ffaaccttuurree ddiivviissééee ppaarr llee nnoommbbrree dd’’uunniittééss llooccaattiivveess ffeerraa qquuee llee pprriixx ddee rreevviieenntt sseerraa mmooiinnss cchheerr.. DDeess ééccoonnoommiieess dd’’éécchheellllee ppoouurrrroonntt êêttrree rrééaalliissééeess àà bbeeaauuccoouupp ddee nniivveeaauuxx,, eett ssii vvoouuss ffaaiitteess aappppeell àà uunn eennttrreepprreenneeuurr,, iill sseerraa pplluuss eenncclliinn àà nnééggoocciieerr ssii vvoouuss rréénnoovveezz eenn mmêêmmee tteemmppss pplluussiieeuurrss ééttaaggeess.. EEtt ssii vvoouuss ffaaiitteess lleess ttrraavvaauuxx vvoouuss--mmêêmmee,, ll’’aacchhaatt ddeess mmaattéérriiaauuxx eenn ggrrooss ppeerrmmeettttrraa dd’’aavvooiirr ddee mmeeiilllleeuurrss pprriixx,, ssaannss ppaarrlleerr ddeess ffrraaiiss ddee lliivvrraaiissoonn mmooiinnddrreess ((llee ccaammiioonn nnee ddeevvrraa vveenniirr qquu’’uunnee ffooiiss)) oouu dd’’éévvaaccuuaattiioonn ddeess ddéécchheettss..  LL’’aassssuurraannccee :: vvoottrree ppoolliiccee dd’’aassssuurraannccee iinncceennddiiee eenn ttaanntt qquuee pprroopprriiééttaaiirree vvoouuss ccooûûtteerraa mmooiinnss cchheerr ppoouurr aassssuurreerr uunn iimmmmeeuubbllee ddee 220000mm²² aavveecc ttrrooiiss aappppaarrtteemmeennttss,, qquuee ppoouurr aassssuurreerr ttrrooiiss aappppaarrtteemmeennttss iinnddiivviidduueellss ddee 5500mm²²  TTaaxxee ffoonncciièèrree :: ttoouuss lleess ppaayyss oonntt ddeess ffiissccaalliittééss iimmmmoobbiilliièèrreess ddiifffféérreenntteess,, eett iill eesstt ddiiffffiicciillee ddee ggéénnéérraalliisseerr.. MMaaiiss lleess ttaaxxeess ffoonncciièèrreess ((llaa ttaaxxee aannnnuueellllee ddoonntt ddooiitt ss’’aaccqquuiitttteerr cchhaaqquuee pprroopprriiééttaaiirree)) ssoonntt llee pplluuss ssoouuvveenntt pprrooppoorrttiioonnnneelllleemmeenntt mmooiinnss éélleevvééeess ppoouurr uunn iimmmmeeuubbllee qquuee ppoouurr ddeess aappppaarrtteemmeennttss ssééppaarrééss.. DDeess ééccoonnoommiieess ddee tteemmppss AAcchheetteerr ddiirreecctteemmeenntt uunn iimmmmeeuubbllee ppeerrmmeett dd’’ééccoonnoommiisseerr uunnee aauuttrree ddeennrrééee ddee ggrraannddee vvaalleeuurr ppoouurr ll’’iinnvveessttiisssseeuurr:: llee tteemmppss.. EEtt cc’’eesstt qquueellqquuee cchhoossee ddee pprréécciieeuuxx ppoouurr cceelluuii oouu cceellllee qquuii ttrraavvaaiillllee àà tteemmppss pplleeiinn eett iinnvveessttii ddaannss ll’’iimmmmoobbiilliieerr ppeennddaanntt ssoonn tteemmppss lliibbrree.. SSii vvoottrree oobbjjeeccttiiff eesstt ddee ddeevveenniirr rriicchhee eenn ppoossssééddaanntt uunn ppoorrtteeffeeuuiillllee ddee
  • 21. pplluussiieeuurrss bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss,, vvoouuss aauurreezz bbeessooiinn ddee tteemmppss ppoouurr ttrroouuvveerr,, aannaallyysseerr eett ggéérreerr vvooss bbiieennss.. UUnn iimmmmeeuubbllee vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ddee ggaaggnneerr dduu tteemmppss ::  AA ll’’aacchhaatt :: dd’’uunn ppooiinntt ddee vvuuee pprraattiiqquuee,, iill eesstt bbeeaauuccoouupp pplluuss eeffffiiccaaccee dd’’aacchheetteerr pplluussiieeuurrss uunniittééss llooccaattiivveess eenn uunnee sseeuullee ttrraannssaaccttiioonn.. CCeellaa vvoouuss pprreennddrraa bbeeaauuccoouupp mmooiinnss ddee tteemmppss qquuee ddee lleess aacchheetteerr uunnee àà llaa ffooiiss.. SSuuppppoossoonnss ttoouujjoouurrss qquuee vvoottrree oobbjjeeccttiiff ssooiitt dd’’aaccqquuéérriirr ssiixx uunniittééss llooccaattiivveess.. SSii vvoouuss ddeevveezz eenn mmooyyeennnnee eenn vviissiitteerr 1100 aavvaanntt dd’’eenn ttrroouuvveerr uunnee bboonnnnee,, cceellaa rreepprréésseennttee 6600 vviissiitteess.. SSaannss ppaarrlleerr ddeess ddiizzaaiinneess dd’’hheeuurreess qquuee vvoouuss aauurreezz ppaassssééeess aavvaanntt cceellaa ssuurr iinntteerrnneett ppoouurr ttrroouuvveerr lleess aannnnoonncceess eett lleess aannaallyysseerr.. MMaaiiss ssii vvoouuss vvoouuss ccoonncceennttrreezz ssuurr lleess iimmmmeeuubblleess àà aappppaarrtteemmeennttss,, vvoouuss ppoouurrrreezz oobbtteenniirr lleess mmêêmmeess rrééssuullttaattss eenn 2200 vviissiitteess ((ppoouurr ddeeuuxx iimmmmeeuubblleess)),, eett nneetttteemmeenntt mmooiinnss ddee tteemmppss ppaasssséé ssuurr iinntteerrnneett.. VVoouuss aauurreezz aaiinnssii pplluuss ddee tteemmppss ppoouurr lleess aannaallyysseerr eenn pprrooffoonnddeeuurr eett aaiinnssii éévviitteerr ddee ffaaiirree uunn mmaauuvvaaiiss aacchhaatt..  SSuurr lleess tteemmppss ddee ttrraajjeett :: llee ffaaiitt dd’’aavvooiirr vvooss uunniittééss llooccaattiivveess rreeggrroouuppééeess vvoouuss ppeerrmmeettttrraa ddee rréédduuiirree vvooss ddééppllaacceemmeennttss.. SSii vvoouuss aacchheetteezz uunn aappppaarrtteemmeenntt àà llaa ffooiiss,, llaa cchhaassssee aauuxx bboonnnneess aaffffaaiirreess ppeeuutt vvoouuss aammeenneerr àà vvoouuss rreettrroouuvveerr aavveecc ddeess bbiieennss ttrrèèss ééllooiiggnnééss lleess uunnss ddeess aauuttrreess.. SSii vvoouuss hhaabbiitteezz uunnee ppeettiittee vviillllee,, cceellaa nn’’aauurraa ppaass ttrroopp ddee ccoonnssééqquueenncceess,, mmaaiiss ssii vvoouuss hhaabbiitteezz uunnee ggrraannddee vviillllee aavveecc ddee nnoommbbrreeuuxx eemmbboouutteeiillllaaggeess,, vvoouuss rriissqquueezz ddee ppaasssseerr vvoottrree tteemmppss àà ccoouurriirr dd’’uunn bboouutt àà ll’’aauuttrree ddee llaa vviillllee ppoouurr ffaaiirree vviissiitteerr vvooss bbiieennss,, oouu lloorrssqquu’’uunn llooccaattaaiirree vvoouuss aappppeellllee ppaarrccee qquuee llaa cchhaauuddiièèrree eesstt eenn ppaannnnee oouu qquuee llee WWCC eesstt bboouucchhéé.. PPaarr ccoonnttrree,, ssii vvooss uunniittééss ssoonntt rraasssseemmbbllééeess ddaannss uunn iimmmmeeuubbllee,, vvoouuss ppoouuvveezz rreeggrroouuppeerr pplluussiieeuurrss ddéémmaarrcchheess eett ééccoonnoommiisseerr ddeess ttrraajjeettss.. DDaannss llee mmêêmmee oorrddrree dd’’iiddééeess,, ssii vvoouuss ppoossssééddeezz ttoouutt ll’’iimmmmeeuubbllee,, vvoouuss ppoouuvveezz ttrroouuvveerr uunn eennddrrooiitt,, ppaarr eexxeemmppllee ddaannss lleess ccaavveess,, ooùù rreemmiisseerr ddeess oouuttiillss eett ddeess pprroodduuiittss ppoouurr lleess ppeettiitteess rrééppaarraattiioonnss eett llee nneettttooyyaaggee aavvaanntt uunnee nnoouuvveellllee llooccaattiioonn.. CCeellaa vvoouuss éévviitteerraa ddee ddeevvooiirr ttoouutt ttrraannssppoorrtteerr àà cchhaaqquuee ffooiiss oouu ddee ddeevvooiirr aalllleerr lleess aacchheetteerr..  SSuurr lleess ttââcchheess aaddmmiinniissttrraattiivveess :: eelllleess sseerroonntt ssiimmpplliiffiiééeess aavveecc uunn iimmmmeeuubbllee,, nnoottaammmmeenntt cceelllleess eenn rraappppoorrtt aavveecc lleess iimmppôôttss.. PPoouurr cchhaaqquuee aappppaarrtteemmeenntt,, vvoouuss ddeevvrreezz ccoommppttaabbiilliisseerr vvooss ffrraaiiss eett vvooss rreecceetttteess,, ccoolllleecctteerr lleess ddooccuummeennttss vvoouuss ppeerrmmeettttaanntt ddeess ddéédduuccttiioonnss ffiissccaalleess eett ffiinnaalleemmeenntt rreemmpplliirr vvoottrree ddééccllaarraattiioonn dd’’iimmppôôttss.. SSii vvoouuss aavveezz 44 aappppaarrtteemmeennttss,, vvoouuss ddeevvrreezz ffaaiirree ccee ttrraavvaaiill 44 ffooiiss,, eenn vvoouuss aassssuurraanntt ddee nnee ppaass ttoouutt mmééllaannggeerr.. MMaaiiss ssii vvoouuss aavveezz uunn iimmmmeeuubbllee ddee 44 aappppaarrtteemmeennttss,, vvoouuss aauurreezz lleess mmêêmmeess iinnffoorrmmaattiioonnss àà rreecchheerrcchheerr,, mmaaiiss uunnee sseeuullee ffooiiss,, ccee qquuii eesstt bbeeaauuccoouupp pplluuss ssiimmppllee eett rraappiiddee.. LLee mmaarrcchhéé iimmmmoobbiilliieerr eesstt pplluuss rréédduuiitt IIll yy aa ccllaaiirreemmeenntt ssuurr llee mmaarrcchhéé pplluuss ddee mmaaiissoonnss eett dd’’aappppaarrtteemmeennttss àà vveennddrree qquuee dd’’iimmmmeeuubblleess ddee rraappppoorrtt.. MMaaiiss iill yy aa aauussssii uunnee ddeemmaannddee bbeeaauuccoouupp pplluuss ffoorrttee ppoouurr cceess bbiieennss.. LLoorrssqquuee vvoouuss cchheerrcchheezz uunn aappppaarrtteemmeenntt ppeeuu cchheerr,, vvoouuss êêtteess ddiirreecctteemmeenntt eenn ccoonnccuurrrreennccee aavveecc ttoouutteess lleess ppeerrssoonnnneess eett lleess ffaammiilllleess qquuii rreecchheerrcchheenntt uunn llooggeemmeenntt ppoouurr yy hhaabbiitteerr ppeerrssoonnnneelllleemmeenntt.. IIll eenn vvaa ttoouutt aauuttrreemmeenntt ppoouurr lleess iimmmmeeuubblleess ddee rraappppoorrtt.. TToouutt dd’’aabboorrdd ppaarrccee qquu’’iillss ssoonntt mmooiinnss nnoommbbrreeuuxx ssuurr llee mmaarrcchhéé,, eett eennssuuiittee ppaarrccee qquu’’iill yy aa ééggaalleemmeenntt mmooiinnss dd’’aacchheetteeuurrss qquuii ss’’yy iinnttéérreesssseenntt.. MMaaiiss cceellaa nnee vveeuutt ppaass ddiirree qquu’’iill nn’’yy aa ppaass ddee ccoommppééttiittiioonn ppoouurr lleess iimmmmeeuubblleess iinnttéérreessssaannttss.. DD’’aauuttrreess iinnvveessttiisssseeuurrss aavviissééss rreecchheerrcchheenntt llaa mmêêmmee cchhoossee qquuee vvoouuss !! TToouutteess cchhoosseess eenn ccee mmoonnddee aayyaanntt sseess aavvaannttaaggeess eett sseess iinnccoonnvvéénniieennttss,, lleess iimmmmeeuubblleess ddee rraappppoorrtt nn’’éécchhaappppeenntt ppaass àà llaa rrèèggllee.. PPaarrmmii lleeuurrss ddééssaavvaannttaaggeess,, llee pprreemmiieerr eesstt bbiieenn eenntteenndduu qquu’’iillss ssoonntt pplluuss cchheerrss ssûûrr àà ll’’aacchhaatt.. MMaaiiss lleess bbaannqquuiieerrss tteennaanntt ccoommppttee ddeess rreevveennuuss llooccaattiiffss ddee ll’’iimmmmeeuubbllee ddaannss llee ccaallccuull ddee vvoottrree ccaappaacciittéé dd’’eemmpprruunntt,, iillss vvoouuss pprrêêtteerroonntt uunn mmoonnttaanntt pplluuss éélleevvéé ppoouurr aacchheetteerr uunn iimmmmeeuubbllee
  • 22. pprroodduuiissaanntt ddeess rreevveennuuss llooccaattiiffss,, qquuee ppoouurr uunnee mmaaiissoonn uunniiffaammiilliiaallee oouu uunn sseeuull aappppaarrtteemmeenntt.. LL’’aauuttrree ddééssaavvaannttaaggee ddeess iimmmmeeuubblleess,, eesstt qquuee llee jjoouurr ooùù vvoouuss ddéécciiddeezz ddee rreevveennddrree,, cc’’eesstt ttoouutt oouu rriieenn.. PPaarr ccoonnttrree aavveecc ddeess uunniittééss ssééppaarrééeess,, vvoouuss ppoouuvveezz nn’’eenn vveennddrree qquu’’uunnee oouu ddeeuuxx.. PPaarr eexxeemmppllee,, ssii vvoouuss vvoouulleezz ddéévveellooppppeerr vvoottrree ppaattrriimmooiinnee eett aacchheetteerr ddeess bbiieennss iimmmmoobbiilliieerrss ssuupppplléémmeennttaaiirreess,, vvoouuss ppoouuvveezz vveennddrree uunn aappppaarrtteemmeenntt ddaannss lleeqquueell vvoouuss aavveezz bbeeaauuccoouupp dd’’aaccttiiff nneett,, nnoottaammmmeenntt ppaarrccee qquuee ssaa vvaalleeuurr aa ccrruu ttrrèèss ffoorrtt.. OOuu vvoouuss ppoouuvveezz uuttiilliisseerr cceett aarrggeenntt ppoouurr rreemmbboouurrsseerr uunnee ppaarrttiiee ddee vvooss ddeetttteess eett ccoonnssoolliiddeerr vvoottrree ppoossiittiioonn.. CCee ggeennrree ddee cchhoosseess eesstt pplluuss ddiiffffiicciillee àà ffaaiirree aavveecc uunn iimmmmeeuubbllee.. MMaaiiss iill eesstt ttoouujjoouurrss ppoossssiibbllee ddee rreevveennddrree àà llaa ddééccoouuppee,, aappppaarrtteemmeenntt ppaarr aappppaarrtteemmeenntt.. IIll ffaauutt cceeppeennddaanntt ssaavvooiirr qquuee cc’’eesstt uunn pprroocceessssuuss ccoommpplliiqquuéé qquuii iimmpplliiqquuee ddee nnoommbbrreeuusseess ddéémmaarrcchheess aaddmmiinniissttrraattiivveess.. MMaaiiss ccee ggeennrree dd’’ooppéérraattiioonn ppeeuutt bbiieenn eenntteenndduu ssee rréévvéélleerr ttrrèèss pprrooffiittaabbllee,, ééttaanntt ddoonnnnéé qquuee lleess uunniittééss aauurroonntt ééttéé aaccqquuiisseess aauu pprriixx ddee ggrrooss.. AAlloorrss,, ccoonnvvaaiinnccuu qquuee lleess iimmmmeeuubblleess ddee pplluussiieeuurrss aappppaarrtteemmeennttss rreepprréésseenntteenntt llaa mmeeiilllleeuurree ooppppoorrttuunniittéé ppoouurr lleess iinnvveessttiisssseeuurrss ?? SSii cc’’eesstt llee ccaass,, jjee vvoouuddrraaiiss eennccoorree vvoouuss ddoonnnneerr qquueellqquueess ccoonnsseeiillss aavvaanntt ddee vvoouuss pprréécciippiitteerr ppoouurr eenn aacchheetteerr uunn.. TToouutt dd’’aabboorrdd,, rreecchheerrcchheezz àà ttoouutt pprriixx uunn iimmmmeeuubbllee aavveecc ddeess ccoommpptteeuurrss ssééppaarrééss ((eeaauu,, ggaazz,, éélleeccttrriicciittéé)) ppoouurr cchhaaqquuee uunniittéé llooccaattiivvee.. AAuu bbeessooiinn,, pprréévvooyyeezz ddèèss vvoottrree aacchhaatt lleess ttrraavvaauuxx ppoouurr lleess iinnssttaalllleerr.. SSiinnoonn,, vvoouuss ddeevvrreezz ééttaabblliirr uunn ssyyssttèèmmee ppoouurr ffaaiirree ppaayyeerr vvooss llooccaattaaiirreess aauu pprroorraattaa ddee lleeuurr ccoonnssoommmmaattiioonn,, eett ccee sseerraa bbeeaauuccoouupp ddee ttrraavvaaiill ddee ggeessttiioonn ppoouurr vvoouuss.. SSaannss ppaarrlleerr dduu rriissqquuee,, ccaarr vvoouuss sseerreezz llee sseeuull rreessppoonnssaabbllee ffaaccee aauuxx ffoouurrnniisssseeuurrss dd’’éénneerrggiiee.. SSii vvoouuss rraacchheetteezz uunn iimmmmeeuubbllee ooppéérraattiioonnnneell,, ssooyyeezz pprruuddeenntt,, eett vvooyyeezz qquueellss ssoonntt lleess rreevveennuuss llooccaattiiffss aaccttuueellss.. PPoouurr cceellaa,, llee pprroopprriiééttaaiirree ddooiitt vvoouuss mmoonnttrreerr lleess ccoonnttrraattss ddee bbaaiill,, aaiinnssii qquuee lleess eexxttrraaiittss dduu ccoommppttee bbaannccaaiirree ssuurr lleeqquueell lleess llooyyeerrss ssoonntt vveerrssééss.. AAttttaacchheezz llaa mmêêmmee iimmppoorrttaannccee,, ssiinnoonn pplluuss,, aauuxx pprreeuuvveess ddee ddééppeennsseess dd’’eexxppllooiittaattiioonn ((eeaauu,, éélleeccttrriicciittéé,, ttaaxxeess,, eettcc ……)),, ccaarr cc’’eesstt ddee llàà qquuee ppeeuuvveenntt vveenniirr lleess ssuurrpprriisseess lleess pplluuss ddééssaaggrrééaabblleess.. SSii vvoouuss rraacchheetteezz uunn iimmmmeeuubbllee vviiddee,, vvoouuss ddeevvrreezz ddéétteerrmmiinneerr vvoouuss--mmêêmmee lleess llooyyeerrss.. NNee ccrrooyyeezz ssuurrttoouutt ppaass lleess aannnnoonncceess uuttiilliissaanntt ddeess ffoorrmmuulleess dduu ggeennrree :: «« 33..000000 eeuurrooss ddee rreevveennuuss llooccaattiiffss ppootteennttiieellss »».. EEttuuddiieezz vvoouuss--mmêêmmee vvoottrree mmaarrcchhéé llooccaattiiff llooccaall eett ccoonnssuulltteezz lleess aannnnoonncceess ddee llooccaattiioonn dd’’aappppaarrtteemmeennttss ssiimmiillaaiirreess aauu vvôôttrree ppoouurr vvoouuss ffaaiirree uunnee iiddééee ddeess pprriixx.. PPoouurr ffiinniirr,, jj’’aaiimmeerraaiiss aattttiirreerr vvoottrree aatttteennttiioonn ssuurr qquueellqquuee cchhoossee qquuee bbeeaauuccoouupp ddee ggeennss nnéégglliiggeenntt,, mmaaiiss qquuii ppeeuutt ss’’aavvéérreerr lloouurrdd ddee ccoonnssééqquueenncceess.. IIll eesstt iimmppéérraattiiff ddee vvéérriiffiieerr llaa ccoonnffoorrmmiittéé uurrbbaanniissttiiqquuee dduu bbââttiimmeenntt aauupprrèèss ddeess aauuttoorriittééss llooccaalleess.. IIll eexxiissttee eenn eeffffeett ddaannss llaa pplluuppaarrtt ddeess ppaayyss,, ddeess iinnffoorrmmaattiioonnss ccaaddaassttrraalleess pprréécciissaanntt ppoouurr cchhaaqquuee bbââttiimmeenntt ssoonn aaffffeeccttaattiioonn ((llooggeemmeenntt,, bbuurreeaauuxx,, ccoommmmeerrcceess,, ……)),, aaiinnssii qquuee llee nnoommbbrree ddee llooggeemmeennttss qquuii yy ssoonntt aauuttoorriissééss.. AAiinnssii,, ssii vvoouuss ddééssiirreezz ppaarr eexxeemmppllee aacchheetteerr uunnee mmaaiissoonn qquuii ééttaaiitt àà ll’’oorriiggiinnee uunniiffaammiilliiaallee,, mmaaiiss qquuii aa ééttéé ppaarr llaa ssuuiittee ttrraannssffoorrmmééee eenn 33 aappppaarrtteemmeennttss iinnddééppeennddaannttss,, vvoouuss ddeevveezz vvoouuss aassssuurreerr qquuee cceellaa aa bbiieenn ééttéé aauuttoorriisséé ppaarr ll’’aaddmmiinniissttrraattiioonn uurrbbaanniissttiiqquuee llooccaallee.. MMêêmmee ssii cceett iimmmmeeuubbllee nnoonn--aauuttoorriisséé ffoonnccttiioonnnnee ccoommmmee 33 aappppaarrtteemmeennttss ddeeppuuiiss 1100 aannss ssaannss aauuccuunn pprroobbllèèmmee,, rriieenn nnee ppeerrmmeett ddee ddiirree qquu’’iill eenn sseerraa eennccoorree aaiinnssii àà ll’’aavveenniirr.. SSii uunn aacccciiddeenntt vveennaaiitt àà ssuurrvveenniirr,, ppaarr eexxeemmppllee uunn iinncceennddiiee,, cc’’eesstt vvoouuss qquuii ppoouurrrriieezz êêttrree tteennuu ppoouurr rreessppoonnssaabbllee dd’’aavvooiirr ccrréééé ddeess llooggeemmeennttss ddaannss uunn eessppaaccee nnoonn--aauuttoorriisséé.. EEtt ssii vvoouuss ddeevveezz mmeettttrree eenn ccoonnffoorrmmiittéé uunn iimmmmeeuubbllee qquuii nnee ll’’eesstt ppaass,, cceellaa vvoouuss ccooûûtteerraa ttoouujjoouurrss ddee ll’’aarrggeenntt,, eett nnéécceessssiitteerraa ppeeuutt--êêttrree ll’’iinntteerrvveennttiioonn dd’’uunn aarrcchhiitteeccttee.. PPrreenneezz ddoonncc vvooss rreennsseeiiggnneemmeennttss aavvaanntt ddee ssiiggnneerr..