APARTMENT | No.3 - Xác định vị trí dự án (Phần 1) Biên tập bởi IIRR & PMC ---- Trong số thứ 3 của tạp chí Apartment, đội ngũ biên tập hân hạnh đem đến cho quý độc giả hướng dẫn về thiết kế và hình thể dự án căn hộ ở quy mô công trình. Mục tiêu, tiêu chuẩn thiết kế và hướng dẫn thiết kế phác thảo cách liên kết với bối cảnh trước mắt, xem xét nơi giao nhau của khu phố và khu vực công cộng, đạt được không gian mở chất lượng và tối đa hóa tiện nghi dân cư. Bằng cách mô tả các yếu tố vật lý của địa phương và các điều kiện ảnh hưởng đến công trình, các cơ hội và hạn chế cho dự án căn hộ trong tương lai có thể được xác định và giải quyết trong thiết kế.

1. Chuyên đề: Xác định vị trí dự án (Phần 1)
Apartment
Lưu hành nội bộ
3
PHÂN TÍCH
KHU ĐẤT
ĐIỂM GIAO NHAU CỦA
CÁC KHU CÔNG CỘNG
KHÔNG GIAN MỞ
CHUNG & CÔNG CỘNG
PHƯƠNG HƯỚNG

2. Quý độc giả thân mến!
Đội ngũ biên tập mongrằng sẽ nhận đượcnhữngý kiến đónggóp chân thành
đến từ quý độc giả.
Trưởng ban biên tập
Trong số thứ 3 của tạp chí Apartment, đội ngũ biên tập hân hạnh đem đến cho
quý độc giả hướng dẫn về thiết kế và hình thể dự án căn hộ ở quy mô công
trình. Mục tiêu, tiêu chuẩn thiết kế và hướng dẫn thiết kế phác thảo cách liên
kết với bối cảnh trước mắt, xem xét nơi giao nhau của khu phố và khu vực
công cộng, đạt được không gian mở chất lượng và tối đa hóa tiện nghi dân cư.
Bằng cách mô tả các yếu tố vật lý của địa phương và các điều kiện ảnh hưởng
đến công trình, các cơ hội và hạn chế cho dự án căn hộ trong tương lai có thể
được xác định và giải quyết trong thiết kế.
Chúng tôi hy vọng thông qua việc tham chiếu các tiêu chuẩn thiết kế và đánh
giá các hoạt động xây dựng, tài liệu này sẽ góp phần nâng cao việc thiết kế và
quy hoạch các căn hộ chung cư.
Có thể nói rằng các hoạt động xây dựng những tòa
chung cư đang là giải pháp tối ưu đối với mật độ
đô thị hóa ngày nay. Những căn hộ chung cư đồng
thời cũng mang đến nhiều lựa chọn nhà ở cho
nhiều đối tượng đa dạng về thu nhập cũng như sở
thích, lối sống.
Việc thiết kế căn hộ chung cư góp phần tạo ra các
khu dân cư an toàn, văn minh và đáng sống.

3. Nguyễn Hồng Minh
Trưởng ban biên tập
Hội đồng biên tập
Hoàng Minh Nguyễn
Nguyễn Hoàng Thanh
Nguyễn Quang Huy
Lưu Hồng Hải
Nguyễn Danh Hải
Trương Minh Thắng
Nguyễn Cảnh Toàn
Lê Tiến Trung
Nguyễn Văn Thiệp
Biên tập
Nguyễn Trần Duy
Lê Thanh Hiếu
Đỗ Thị Hằng
Nguyễn Ngọc Hà
Thiết kế
Đồng Văn Hồng
Phạm Văn Hoàng
Nguyễn Hữu Duy
Nguyễn Tuấn Khôi
Cam Văn Chương
Đỗ Trung Hiếu
Nguyễn Quốc Cương
Cao Tiến Trung
Websi te
www.iirr.vn
facebook.com/iirr.vn
Đỗ Ngọc Linh

4. 06
21
32
26
PHÂN TÍCH
PHƯƠNG HƯỚNG
KHU ĐẤT
KHÔNG GIAN MỞ
ĐIỂM GIAO NHAU
CHUNG & CÔNG CỘNG
CỦA CÁC KHU CÔNG CỘNG
Hướng tòa nhà ảnh hưởng trực
tiếp đến tiện ích dân cư bao gồm
khả năng tiếp cận ánh sáng mặt
trời, quyền riêng tư trực quan và
cách âm cho các khu vực của dự
án và khu lân cận.
Các quyết định thiết kế được đưa
ra sau khi phân tích cẩn thận các
điều kiện và mối quan hệ của công
trình với bối cảnh xung quanh.
Không gian mở chất lượng cao
đặc biệt quan trọng và có lợi với
dự án có mật độ dân số cao. Nó
làm tăng sự hấp dẫn của khu dân
cư và phúc lợi của cư dân.
Sự biến đổi tinh tế của hàng cây và
hàng rào có thể tạo ra một khu vực
công cộng hấp dẫn và nhộn nhịp
cho người đi bộ.

5. Tiêu chuẩn thiết kế và
hướng dẫn thiết kế phác
thảo cách liên kết với bối
cảnh trước mắt, xem xét
nơi giao nhau của khu phố
và khu vực công cộng,
đạt được không gian mở
chất lượng và tối đa hóa
tiện nghi dân cư.
“

6. PHÂN TÍCH KHU ĐẤT
Việc phân tích khu đất là một phần quan
trọng của quy trình thiết kế và nên được
thực hiện ngay từ khi bắt đầu dự án để có
các cơ sở thiết kế. Các kế hoạch đề xuất
dự án cần chỉ ra rằng các quyết định về
mặt thiết kế được đưa ra sau khi phân tích
cẩn thận các điều kiện và mối quan hệ của
công trình với bối cảnh xung quanh.
Bằng cách mô tả các yếu tố vật lý mang
tính địa phương và các điều kiện ảnh
hưởng đến công trình, các cơ hội cũng
như hạn chế của dự án căn hộ trong
tương lai có thể được xác định và giải
quyết bởi thiết kế. Việc phân tích khu đất
nếu phối hợp với các chuyên gia tư vấn kĩ
thuật có thể đem đến nhiều ích lợi tùy
thuộc vào bản chất của khu đất và quy mô
của dự án.
BC mở rộng
BC khu vực
BC khu đất
Những yếu tố then chốt khi phân tích khu
đất gồm:
Khu đất
6

7. Một bản vẽ cho thấy
bối cảnh bao quát hơn,
giúp xác định vị trí khu
đất cũng như mối quan
hệ với các yếu tố xung
quanh như khu thương
mại, công trình công
cộng và giao thông.
Khu đất dự án đề xuất
Cơ sở giáo dục
không gian mở công cộng
Cửa hàng địa phương
Di sản văn hóa
Đường sắt
MB bối cảnh mở rộng
Ảnh chụp từ
trên cao khu
đất với bối
cảnh xung
quanh
1 BẢN VẼ VỊ TRÍ KHU ĐẤT XÂY DỰNG
2 ẢNH CHỤP TỪ TRÊN CAO
7

8. Khu đất dự án đề xuất
Hình thức xây dựng dự tính
Công trình sẵn cố cần thay đổi
Công trình sẵn có giữ lại ( 1 - 2 tầng)
Công trình sẵn có giữ lại ( 3 - 4 tầng)
Công trình sẵn có giữ lại ( 5+ tầng)
Không gian mở riêng
Không gian mở riêng(Quy hoạch)
Di sản văn hóa
Tuyến xe buýt
----- Làn cho xe đạp
-----
MB bối cảnh khu vực
Bản vẽ những đặc điểm hiện hữu
của bối cảnh địa phương bao gồm
các mặt cắt và cao độ có liên quan,
đặc biệt là đối với các vị trí dốc.
Thông tin có thể bao gồm nhưng
không giới hạn ở:
Mục đích sử dụng đất, chiều cao
và loại hình của những tòa nhà kế
bên và đối diện trên con phố.
Tầm nhìn từ tòa nhà ra xa và từ xa
nhìn lại tòa nhà.
Mô hình lưu thông và lối đi cho
người đi bộ, xe cộ và dịch vụ kĩ
thuật.
Vị trí của các hạng mục di sản văn
hóa và các khu vực quan trọng với
môi trường.
Mô hình các tòa nhà, cảnh quan,
không gian mở và thảm thực vật.
Những nguồn tiếng ồn ở trên và
gần khu đất, cụ thể như đường
phố, đường sắt, hàng không và
tiếng ồn công nghiệp.
Vỏ bọc công trình và khoảng lùi
xây dựng của dự án trong tương
lai.
Văn bản báo cáo các vấn đề chính.
3 BẢN VẼ BỐI CẢNH KHU VỰC
8

9. Bản vẽ mặt bằng và mặt cắt của đặc
điểm công trình sẵn có bao gồm các
công trình liền kề và ở phía bên kia
đường, cùng với tài liệu bằng văn bản
phù hợp.
Thông tin có thể bao gồm nhưng không
giới hạn ở:
d built form
Bãi đỗ xe công cộng
Đường khu phố
50m
N
45m
4
Kích thước khu đất, diện tích khu đất,
điểm hướng Bắc
Bản vẽ địa hình, thể hiện cao độ tương
đối và những đường bình độ với
khoảng cách 0,5 mét cho khu đất, bất
cứ đặc điểm tự nhiên riêng biệt nào
như đá lộ thiên, mương rãnh, hay
những chỗ cần san lấp
Vị trí và mục đích sử dụng của những
tòa nhà hiện hữu và đặc điểm kiến trúc
trong khu vực.
Vị trí và những đặc trưng quan trọng
của không gian công cộng, không
gian mở chung và riêng xung quanh.
Vị trí của các cây lớn trên khu đất và các
công trình liền kề bao gồm cả việc xác
định kích thước của tán cây và chủng
loại.
Vị trí và chiều cao của cửa sổ, ban công,
tường và hàng rào hiện hữu ở ccác
công trình lân cận, cũng như lan can và
đường nóc mái.
Điểm ra vào của người đi bộ và xe cộ
Vị trí của các hạ tầng kỹ thuật bao gồm
cột điện, trạm biến áp hợp bộ, hệ
thống thoát nước mưa, thoát nước tự
nhiên, vỉa hè và công trình phụ.
Khu đất dự án đề xuất
Hình thức xây dựng dự tính
Công trình lần cận sẵn có
Đất trồng cây
Lối vào phương tiện
Lối vào người đi bộ
BỐI CẢNH KHU ĐẤT VÀ BẢN VẼ KHẢO SÁT
Mặt bằng bối cảnh khu đất
9

10. Chiều cao tổng thể (số tầng, số mét),
vỉa hè quan trọng, đường cơ sở, mái
hiên, dãy cột và các yếu tố xây dựng
khác của các tòa nhà liên tiếp.
Một văn bản về các vấn đề chính.
Thông tin có thể bao gồm nhưng
không giới hạn ở:
Cảnh quan đường phố và dọc theo
hai bên đường của con đường phía
trước công trình, bao gồm kiểu hình
mặt tiền tòa nhà, đường phố và
khoảng lùi bên hông.
Chiều cao dự kiến hoặc vỏ bọc công
trình
CAO ĐỘ MẶT ĐƯỜNG
VÀ
CÁC MẶT CẮT
Future
development
Dự án
Tương lai
Dự án
Tương lai
Future building separation in m
AHD in m
6m
3m
Local street
North
Đông
Tây
South
Proposed development
Car parking
Deep soil
Retail
Residential
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
Rearboundary
Sideboundary
Sideboundary
Dự án để xuất
AHD in m
AHD in m
Dự án
trong tương lai
Future
development
Future
development
Khoảng cách giữa 2 tòa nhà (m)
AHD in m
6m
3m
Đường phố
Bắc
East
West
Nam
Dự án đề xuất
Car parking
Bãi để xe
Đất trồng cây
Bán lẻ
Căn hộ
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
AHD in m
Chỉgiớiđỏ
Sideboundary
Sideboundary
Proposed development
AHD in m
AHD in m
Mặt cắt dọc
Cao độ mặt đường
Hình ảnh và bản vẽ các tòa nhà hiện hữu xung quanh giúp làm rõ quy mô hiện tại
của khu đất, không gian phát triển và đặc điểm kiến trúc của khu vực.
5
10

11. W
inter sun path
Đường phố
Nắng chiều
Mặt trời
buổi sáng
Gió trước
(mùa hè)
Khả năng nhận năng lượng mặt trời và gió
Khu đất dự án đề xuất
Kiểu hình xây dựng đề xuất
Công trình lân cận sẵn có
N
6 BẢN VẼ PHÂN TÍCH
Bản vẽ tổng hợp và làm rõ bối cảnh,
cảnh quan và những cơ hội và hạn chế
để tạo thành các tiêu chuẩn thiết kế.
Bao gồm các thông tin sau:
Việc chọn hướng cần quan tâm
đến ánh sáng mặt trời và khả năng
thông gió tự nhiên.
Vị trí mặt bằng tòa nhà.
Duy trì và có khu vực bảo tồn cây
xanh.
Các loại cây được đề xuất trồng
thêm và diện tích khu đất trồng
cây.
Vị trí không gian mở chung.
Lối vào tòa nhà.
Diện tích và độ sâu bãi đỗ xe ô tô.
Độ che khuất của khu đất và
những công trình xung quanh bởi
những kiến trúc lân cận. Đường
biểu kiến của mặt trời vào mùa
đông nên được hiển thị từ 9 giờ
sáng đến 3 giờ chiều.
Xác định gió thịnh hành.
Đặc điểm địa chất của khu đất bao
gồm địa hình và mối tương quan
với dự án.
Nơi giao nhau với khu vực công
cộng và khoảng lùi công trình.
Mối quan hệ và nơi tiếp giápt với
các công trình lân cận, bao gồm
khoảng lùi công trình bên và sau.
11

12. Một văn bản báo cáo cho thấy bản thiết
kế của dự án đã sử dụng bản phân tích
khu vực thế nào và phải đi kèm với hồ sơ
cấp phép xây dưng của dự án. Nếu có
thể, bản báo cáo nên có các tư vấn kỹ
thuật từ các kiến trúc sư cảnh quan,
chuyên gia về môi trường, kỹ sư địa chất
và chuyên gia trồng cây.
Bản vẽ phân tích khu vực cho thấy các
quyết định thiết kế đã được dựa trên các
cơ hội và ràng buộc của tình trạng khu
đất và mối tương quan của chúng với
bối cảnh xung quanh.
Xem Bảng 1 Danh sách chi tiết kiểm tra
tại khu đất xây dựng, Bảng 2 danh sách
chi tiết trước khi làm Đơn xin cấp giấy
phép xây dựng, Bảng 3 danh sách Đơn
xin cấp giấy phép xây dựng -Hướng dẫn
hồ sơ chi tiết.
M
ỤC
TIÊU
DANH
SÁCH
,
12

13. BẢNG 1: Danh sách chi tiết kiểm tra tại khu đất xây dựng
DANHSÁCH1
Hồ sơ Nội dung cần có
Vị trí khu đất xây
dựng
Bản đồ bao quát và ảnh chụp từ trên không để quan sát vị trí của
khu đất xây dựng với những khu trung tâm, cửa hàng, cơ quan hành
chính, giao thông xung quanh
Ảnh chụp từ trên cao Ảnh màu từ trên cao của khu đất với bối cảnh xung quanh
Bản vẽ bối cảnh khu
vực
Bản vẽ những đặc điểm hiện hữu của bối cảnh rộng hơn bao gồm
những công trình kề bên và ở phía bên kia đường mà cho thấy:
• Kiểu hình tòa nhà, vỏ bọc công trình đề xuất, khoảng lùi công
trình và các phân khu
• Mục đích sử dụng đất và địa hình của tòa nhà so với những tòa nhà
bên canh và đối diện con đường
• Hoạt động lưu thông xe cộ, dịch vụ, người đi bộ và người đạp
xe
• Bản đồ địa hình, cảnh quan, không gian mở và cây cối
• Cảnh quan đáng chú ý ở khu đất đó
• Những tiếng ồn ở các khu vực lân cận, đặc điểm giao thông,
tàu hỏa, máy bay và tiếng ồn công nghiệp
Bản vẽ khảo sát
bối cảnh khu vực
Bản vẽ các khu đất hiện hữu dựa trên bản vẽ khảo sát thể hiện đặc
điểm của khu vực xung quanh bao gồm:
• đường biên, kích thước khu đất, diện tích khu đất, điểm hướng bắc
• bản vẽ địa hình, thể hiện cao độ tương đối và những đường
đồng mức với khoảng cách 0,5 mét trên khu đất và cả ngoài ranh
giới khu đất nếu có sự thay đổi về cao độ hay bất cứ đặc điểm tự
nhiên độc nhất nào như đá lộ thiên, mương rãnh, những khu vực
cần san lấp, con phố và khu đất kề bên.
• vị trí và kích cỡ của những cây lớn trên khu đất đó và các cao
độ tương đối có liên quan những bất động sản liền kề và cây
xanh trên phố
• vị trí và mục đích sử dụng của những tòa nhà hiện hữu và đặc điểm
kiến trúc trong khu vực
• vị trí và những đặc trưng quan trọng của không gian công cộng,
không gian mở chung và riêng xung quanh dự án.
• vị trí và cao độ của cửa sổ, ban công, tường và hàng rào hiện
hữu trên công trình liền kề hướng mặt về khu đất, cũng như lan
can và đường vòng
• người đi bộ và các điểm lưu thông xe cộ, các lối xe vào và các đặc
điểm khác như cột điện, trạm xe buýt và trụ cứu hỏa
• vị trí của các hạ tầng kĩ thuật, bao gồm công trình phụ và hệ thống
thoát nước
• vị trí của các thành phần liên quan
13

14. DANHSÁCH1
Hồ sơ Nội dung cần có
Cao độ khu phố
và các mặt cắt
Ảnh và bản vẽ của khu đất trong mối tương quan với cảnh quan đường
phố và dọc theo hai bên đường của con phố phía trước công trình,
cho thấy:
• Chiều cao tổng thể (số tầng, số mét), vỉa hè quan trọng/đường cơ
sở của các tòa nhà liên kề.
• Kiểu hình mặt tiền tòa nhà và khoảng lùi công trình và khoảng lùi
bên hông
• Chiều cao dự kiến
Phân tích Bản vẽ tổng hợp và làm rõ bối cảnh, cảnh quan và hồ sơ khu đất
thành những cơ hội và hạn chế định nên thước đo thiết kế, bao gồm
các thông tin sau:
• Hướng và độ che khuất của khu đất và những công trình bên
cạnh bởi những kiến trúc xung quanh (ngoại trừ thảm thực vật).
Đường biểu kiến của mặt trời vào mùa đông nên được hiển thị từ
9 giờ sáng đến 3 giờ chiều ngày 21 tháng 12.
• Xác định gió thịnh hành
• Đặc điểm địa chất của khu đất và độ phù hợp của công trình
đề xuất
• Nơi giao nhau với khu vực công cộng và khoảng lùi công trình
• Mối tương quan và nơi tiếp giáp với các công trình lân cận, bao
gồm khoảng lùi công trình bên và sau
• Khả năng thông gió của khu đất và khu vực xung quanh
• Vị trí mặt bằng công trình đề xuất
• Những cây xanh được giữ lại và đề xuất trồng thêm, diện tích đất
trồng cây
• Không gian mở chung đề xuất
• Diện tích và độ sâu bãi đỗ xe ô tô đề xuất
• Lối vào tòa nhà đề xuất
• Tài liệu bằng văn bản hỗ trợ – bao gồm các tư vấn kỹ thuật từ
các chuyên gia liên quan đến quá trình thực hiện dự án, bao
gồm kiến trúc sư cảnh quan, các chuyên gia cây trồng, kĩ sư
địa chất, và các chuyên gia về môi trường nếu cần
14

15. 1
2
4 3
BẢNG 2: Danh sách chi tiết trước khi làm
Đơn xin cấp giấy phép xây dựng
Bản hướng dẫn thiết kế căn hộ này
khuyến khích thảo luận qđơn xin
tiền cấp phép xây dựng. Đơn xin
tiền cấp phép đảm bảo hiệu quả
tối đa cho các cuộc thảo luận, các
cơ quan cấp phép cần chỉ định một
kiến trúc sư hoặc nhà thiết kế đô
thị để đưa ra những tư vấn thiết kế.
Người này có thể là thành viên của
Ban thẩm tra thiết kế. Đầu vào sớm
về thiết kế có thể giúp giải quyết
vấn đề trước khi đơn xin phép xây
dựng được đệ lên.
Khi các cơ quan yêu cầu thành viên
ban thẩm tra tham dự buổi thẩm
định tiền cấp phép xây dựng, nó
cần được tổ chức đúng quy định,
và trước cuộc thẩm định cấp giấy
phép ban thẩm tra thiết kế đã lên
lịch.
Các buổi thảo luận tiền cấp phép
xây dựng là thành phần then chốt
trong quá trình xây dựng. Buổi họp
đầu trong quy trình cho phép thảo
luận và kết luận toàn bộ cách tiếp
cận thiết kế. Điều này mang lại hiệu
suất lớn hơn trong quá trình thi
công đồng thời tiết kiệm thời gian,
chi phí sửa đổi và điều chỉnh. Biên
bản cuộc thảo luận tiền cấp phép
xây dựng phải được ban hành bởi
các cơ quan cấp phép trong vòng 1
tuần sau buổi thảo luận hoặc sớm
nhất có thể.
Bảng dưới đây đưa ra thông tin cơ
bản cần được cung cấp bởi người
làm đơn trước cuộc thẩm định cấp
giấy phép xây dựng. Quan trọng là
cần có đủ thông tin để truyền đạt
kế hoạch đề ra hơn là giải quyết
đầy đủ mọi khía cạnh của dự án.
DANHSÁCH2
15

16. DANHSÁCH2
Hồ sơ Nội dung cần có
Chi tiết công
trình
Bản tóm tắt tổng quan gồm:
• Hệ số sử dụng đất
• Chiều cao tòa nhà đo bằng mét và số tầng
• Số lượng và tổ hợp các căn hộ
• Số lượng chỗ để xe ô tô
• Tỉ lệ số căn hộ được chiếu sáng và có hệ thống thông gió tự nhiên
Chất lượng
thiết kế
Một bản thảo báo cáo các điểm mấu chốt thể hiện rằng bản kế hoạch đưa ra đúng
với luật xây dựng
Các yếu tố có sẵn Hình ảnh của những yếu tố có sẵn liên quan đến công trình được đề xuất:
• Bố cục của đường phố
• Thiết kế cảnh quan
• Mục đích sử dụng của không gian mở chung
• Các phần của tòa nhà như lối vào, ban công, vật liệu
Phân tích mặt
bằng khu đất
Chuẩn bị theo Phụ lục 1 của Bản hướng dẫn thiết kế căn hộ
Bản vẽ mặt
bằng
Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện:
• Tất cả các khu đất đề xuất được hợp nhất hoặc phân tách
• Diện tích đất xây dựng được chỉ định theo kế hoạch
• Khoảng lùi công trình và kích thước phân chia tòa nhà
• Các điểm ra vào
• Các khu vực không gian mở chung và riêng
• Vị trí chỉ định đất trồng cây bao gồm những cây đã có và những cây chính định
trồng
• Nơi giao nhau với các khu vực công cộng
Mặt bằng tầng
điển hình
Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện:
• Bố cục phía trong tòa nhà và sự phân bố các đơn vị tầng trệt, các tầng điển hình
và tầng mái
• Bố cục bãi đỗ xe
• Bản vẽ mẫu với bố cục có các trang thiết bị, kích thước chiều sâu các
phòng và kích cỡ của ban công
Cao độ công
trình
Bản vẽ tỉ lệ chủ yếu tập trung vào độ cao của tòa nhà đặt trong bối cảnh so với
ba công trình gần nhất, hoặc trong vòng bán kính 50m. Bản vẽ này nên được
thể hiện dưới dạng giản đồ:
• Chiều cao tổng thể bao gồm tầng trệt, mái, và khớp nối của toàn bộ
công trình
• Kiểu hình cáctòa nhà và không gian giữa các tòa nhà dọc theo đường phố
• Tiểu sử của tất cả các tòa nhà đã có xung quanh
Các mặt cắt Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện:
• Công trình được đề xuất và các tòa nhà liền kề
• Mối quan hệ giữa công trình được đề xuất với mặt bằng, đường phố, không
gian mở và đất trồng cây
16

17. BẢNG 3: ĐƠN XIN CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
HƯỚNG DẪN HỒ SƠ CHI TIẾT
Những thông tin cần có trong đơn xin cấp giấy phép xây dựng được đưa ra trong
danh mục 1 của Quy định quy hoạch và thẩm định môi trường năm 2000. Đối với
xây dựng chung cư, luật xây dựng đã cung cấp những thông tin cần thiết cho đơn
xin cấp giấy phép xây dựng.
Bẳng dưới đây gồm những thông tin chi tiết dựa trên luật và là bản hướng dẫn chi
tiết giúp hỗ trợ trong công việc thiết kế. Cơ quan cấp phép cũng có thể đưa ra
những thông tin bổ sung cần có để thẩm định một công trình căn hộ dân cư. Tất
cả các bản vẽ, độ cao, mặt cắt nên được vạch ra để đo lường và bao gồm cả biểu
đồ tỉ lệ và điểm hướng bắc. Một trang bìa với danh sách sơ bộ và nên có cả cam
kết chỉ số bền vững.
Hồ sơ Nội dung cần có
Chi tiết công trình xây
dựng
Bản tóm tắt cung cấp nhũng đặc điểm chi tiết của công
trình xây dựng đề xuất. Gồm những nội dung như sau:
• hệ số sử dụng đất (FSR) của công trình
• số lượng căn hộ, căn hộ hỗn hợp, kích thước và lối vào căn
hộ
• số lượng chỗ đỗ xe ô tô để sử dụng (cho dân cư, khu
bán lẻ, những người đi vào và khách,...)
• tỉ lệ thông gió chéo và khả năng nhận được ánh sáng tự nhiên
chiếu đến
Báo cáo đánh giá tác
động môi trường
Bổ sung yêu cầu của cơ quan cấp phép
• Giải thích bản thiết kế dựa theo nguyên tắc chất lượng
thiết kế ở mục 1 của SEPP 65– Chất lượng thiết kế của
dự án căn hộ dân cư
• Nếu công trình đề xuất ở trong khu vực đang trong quá trình
thay đổi cấu trúc và mật độ, phải báo cáo về cách công trình
này đáp ứng với bối cảnh sẵn có và góp phần vào những
đặc tính mong muốn trong tuơng lai của khu vực
• Mô tả cách công trình đạt được những mục tiêu và tiêu
chuẩn thiết kế trong Bản hướng dẫn thiết kế căn hộ
Phân tích vị trí Chuẩn bị kĩ các danh mục ở Phụ lục 1 trong Bản hướng dẫn thiết
kế căn hộ
DANHSÁCH3
17

18. DANHSÁCH3
Hồ sơ Nội dung cần có
Bản vẽ khu đất Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện:
• Tất cả các khu đất đề xuất được hợp nhất hoặc phân tách
•• Vị trí của bất cứ tòa nhà hay cơ quan nào liên quan đến
khoảng lùi, vỏ bọc công trình quy định và kích thước phân
chia công trình
• Đề xuất cao độ của mặt bằng thi công liên quan đến những
tòa nhà hiện hữu và con đường
• Cổng và lối vào cho người đi bộ và xe cộ
• Bản vẽ khu vực giao nhau giữa tầng trệt với khu vực công
cộng và với các không gian mở trong khu vực
• Khu vực không gian mở chung và không gian mở riêng tư
• Vị trí chỉ định đất trồng cây bao gồm những cây đã có hoặc
những cây trồng thêm
Bản vẽ cảnh quan Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện:
• Diện tích đất xây dựng đề xuất bao gồm cả lối vào người
đi bộ, xe cộ và dịch vụ
• Những cây mọc lác đác cần được loại bỏ
• Những cây được giữ lại trong khu vực giữ gìn cây (liên quan
đến công trình đề xuất)
• Khu đất trồng cây và đât trồng cây kết hợp
• Diện tích đất trồng cây trong công trình và độ sâu của đất
• Các cây trồng đề xuất bao gồm loại cây và kích cỡ
• Chi tiết về không gian công cộng, không gian mở chung
và không gian mở riêng
• Đường dốc đi vào, cầu thang bộ và độ cao các bức tường đã
có
• Đặc tính về an ninh và các điểm ra vào
• Xây dựng các yếu tố cảnh quan (hàng rào, giàn che,
tường, chậu cây và thác nước nhân tạo)
• Xử lí bề mặt bằng các vật liệu và lớp sơn
• Hệ thống ánh sáng
• Quản lí nước và thiết kế hệ thống dẫn nước
18

19. DANHSÁCH3
Hồ sơ Nội dung cần có
Mặt bằng tầng điển hình Một bản vẽ tỉ lệ bao gồm:
• Bản vẽ tất cả các tầng của tòa nhà gồm cả mái
• Cách bố trí lối vào, khu vực lưu thông, thang máy và cầu
thang bộ, không gian chung, các phòng dịch vụ với những
hướng chính và cao trình giảm.
• Bản vẽ các căn hộ gồm số lượng và diện tích, cách bố trí
cửa sổ, bố trí các đồ đạc cơ bản cho mỗi kiểu căn hộ, kích
thước phòng và mục đích sử dụng, kích thước không gian
mở riêng
• Mẫu lối ra vào các căn hộ và không gian chung cho
người khuyết tật
• Thể hiện sự cách biệt riêng tư về tầm nhìn và không
gian nếu cần thiết
• Lối vào cho xe cộ và dịch vụ, lối cho xe cộ lưu thông và bãi đỗ
xe
• Khu vực nhà kho
Cao độ Một bản vẽ tỉ lệ bao gồm:
• Chiều cao đề xuất của tòa nhà và đường cao trình giảm
• Kiểm soát chiều cao tòa nhà
• Bản vẽ khoảng lùi hay vỏ bọc công trình
• Chiều dài và khớp đệm của tòa nhà
• Chi tiết và đặc điểm của thiết kế mái và mặt tiền
• Bất cứ tòa nhà nào đã có ở khu vực
• Lối vào tòa nhà (cho người đi bộ, xe cộ và dịch vụ)
• Tiểu sử của những tòa nhà bên cạnh hay trong vòng bán kính
50m ở mỗi hướng, bất cứ tòa nhà nào phù hợp nhất.
Các mặt cắt Một bản vẽ tỉ lệ bao gồm:
• Chiều cao đề xuất của tòa nhà và đường cao trình giảm.
• Kiểm soát chiều cao tòa nhà
• Bản vẽ khoảng lùi hay vỏ bọc công trình
• Các tòa nhà bên cạnh
• Không gian đi lại của tòa nhà
• Mối quan hệ với tầng trệt, đường phố và không gian
mở ở cửa vào
Được cung cấp
Có () Không (x)
19

20. DANHSÁCH3
Hồ sơ Nội dung cần có
Các mặt cắt (tiếp tục) • Vị trí và đặc điểm bãi đỗ xe
• Vị trí đất trồng cây và độ sâu của đất cho phép để trồng cây
trong công trình (những nơi thích hợp)
• Khoảng cách giữa các tòa nhà trong dự ánvà với các
tòa nhà xung quanh
• Chiều cao trần nhà trong công trình
• Mặt cắt chi tiết mặt tiền của tòa nhà đề xuất
Khảo sát mức độ đón
ánh sáng mặt trời
Khi được yêu cầu, tài liệu minh họa vào điểm chí (21 tháng
12) tại thời điểm khoảng thời gian có ánh sáng mặt trời
ngắn nhất thể hiện:
• Số giờ thu được ánh sáng mặt trời chiếu đến không gian
mở chung
• Số giờ thu được ánh sáng mặt trời chiếu tới các thành
phần trong dự ánvà bảng kết quả
• Độ che khuất của các công trình bên cạnh và các
công trình tiềm năng trong tương lai khi các khu vực
xung quanh có kế hoạch tăng mật độ công trình trong
tương lai
• Độ che khuất nếu như bóng tòa nhà đổ lên các cửa sổ
xung quanh, khu vực chung và pin năng lượng mặt trời
Khảo sát sự thông gió
chéo
Khi được yêu cầu, bản vẽ các hướng thông gió và lưu thông
không khí qua mặt thoáng kép trong các căn hộ hai hướng và
bảng kết quả
Bảng vật liệu và lớp sơn
hoàn thiện
Một bảng mẫu cho vật liệu xây dựng bên ngoài, lớp sơn và màu sắc
đề xuất, tùy theo mỗi cao độ
Minh họa cảnh quan Ảnh chụp hoặc hình hay tranh vẽ phối cảnh mô tả khung cảnh
xung quanh công trình đề xuất.
Chú ý: cảnh quan cần sử dụng hình minh họa theo hướng nhìn
của con người. Khi chụp một bức ảnh minh họa, nên dùng máy
ảnh với toàn bộ màn hình, với thấu kính 50mm và góc chụp 46 độ
Mô hình • Mô hình không gian ba chiều trên máy tính thể hiện khung
cảnh của công trình nhìn từ đường phố và các tòa nhà lân cận
• Một mô hình thật của dự án khái quát các bối cảnh liên quan
(đặc biệt là công trình với 20 căn hộ hoặc nhiều hơn hay các
khu vực có tranh chấp) nếu được các cơ quan cấp phép yêu
cầu
20

21. COMPANY NAME
Hướng tòa nhà ảnh hưởng đến hình thái đô thị của đường
phố và địa chỉ tòa nhà. Hướng tòa nhà ảnh hưởng trực tiếp
đến tiện ích dân cư bao gồm khả năng tiếp cận ánh sáng
mặt trời và ảnh hưởng đến các vấn đề khác bao gồm
quyền riêng tư trực quan và cách âm cho cả các khu
vực của dự án và khu lân cận
N
Các tòa
nhà được bố
trí để làm rõ
đường phố
trong khi tối
đa hóa năng
lượng mặt trời
vào căn hộ
Phương hướng là vị trí của một công trình và không gian bên
trong nó trong mối tương quan với khu đất, đường phố,
phân khu và các tòa nhà lân cận.
PHƯƠNG HƯỚNG
21

22. Street
South facing slope
N
Street
North facing slope
Thiết kế mặt bằng khu đất để tối đa hóa mặt hướng
bắc là một việc rất đáng cân nhắc, nhưng nó phải
được cân bằng với:
• Có các đặc điểm cảnh quan đường phố hấp dẫn
• Gia tăng tiện ích cho cả dự án và các tòa nhà lân cận
• Đáp ứng việc thưởng thức cảnh quan
• Bảo tồn cây xanh và xác định không gian mở
• Giải quyết các giới hạn của địa hình và bối cảnh như
việc bị che khuất và tiếng ồn.
Hướng và cao
độ của tòa nhà
ảnh hưởng đến
việc tiếp cận
năng lượng mặt
trời của căn hộ
và không gian
mở chung. Trên
các sườn dốc về
phía nam, đặt
hướng phía sau
của (các) tòa
nhà từ đông
sang tây để tối
đa hóa khả
năng tiếp cận
năng lượng mặt
trời; trên các
sườn dốc về
phía bắc, xây
các tòa nhà
cách nhau.
22

23. N
01
02
03
MỤC TIÊU - I
Các loại tòa nhà và mặt bằng đáp ứng
với cảnh quan đường phố và khu đất
trong khi tối ưu hóa năng lượng ánh
sáng mặt trời trong dự án
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Các tòa nhà dọc theo mặt
tiền hình thành đặc điểm của
con phố, bằng cách hướng
mặt về phía đường phố và lối
ra vào thẳng từ đường phố.
Trường hợp mặt tiền đường ở
phía đông hoặc phía tây, các
tòa nhà phía sau nên được
hướng về phía bắc.
Trường hợp mặt tiền đường ở
phía bắc hoặc phía nam, việc
che khuất ở phía nam nên
được giảm thiểu và các tòa
nhà phía sau mặt tiền phải
được hướng về phía đông và
phía tây.
9 am
12pm
3 pm
23

24. MỤC TIÊU - II
Việc các tòa nhà lân
cận bi che khuất được
giảm thiểu trong thời
gian giữa đông
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
9 am
12pm
3 pm
Các khu sinh hoạt, không gian mở
riêng và chung nên tiếp nhận được
năng lượng mặt trời theo phần 3D:
Không gian mở chung và công
cộng và 4A: Năng lượng mặt trời và
ánh sáng ban ngày
Cần xem xét khả năng tiếp cận năng
lượng mặt trời của phòng khách,
ban công và không gian mở riêng
tư của khu phố
Khi những công trình liền kề không
có được số giờ nhận năng lượng
mặt trời cần thiết, tòa nhà đang xét
phải đảm bảo rằng khả năng tiếp
cận năng lượng mặt trời của các
công trình lân cận không giảm quá
20%
01
02
03
24

25. Nếu tòa nhà đang xét làm
giảm đáng kể năng lượng
mặt trời của các tòa nhà
lân cận, thì khoảng cách
giữa các tòa nhà nên lớn
hơn mức tối thiểu có trong
phần 3F: Quyền riêng tư
trực quan.
Việc bị che khuất nên được
giảm thiểu ở phía Nam
hoặc tại dốc xuống nhờ
vào việc mở rộng khoảng
lùi xây dựng.
Số giờ nhận ánh sáng mặt trời
của những tấm thu năng lượng
mặt trời ở các tòa nhà lân cận
nên được giữ ở mức tối
thiểu là 4 giờ.
04 05
06
07
Tối ưu nhất là hướng tòa nhà ở góc 90 độ với đường
phân giới với các tòa nhà lân cận để giảm thiểu tác
động của việc che khuất và tăng sự riêng tư, đặc
biệt là những vị trí có khoảng lùi xây dựng tối
thiểu và nơi các tòa nhà cao hơn so với các công
trình liền kề.
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
25

26. MẶT GIAO
VỚI
KHU CÔNG CỘNG
Mặt giao với khu công cộng là khu vực chuyển tiếp
giữa tòa nhà chung cư, không gian riêng hoặc chung
của tòa nhà ở rìa đường với khu vực công cộng.
26

27. Đường phốMặt trước
Những khu vườn với
nhiều loại cây trồng
bao gồm cây và cây
bụi nâng cao chất
lượng của khu vực
công cộng, đồng
thời mang lại lợi ích
về sự riêng tư và tiện
nghi cho cư dân.
Đường phố
Level change
max. 1m
Thay đổi cao độ từ lối đi
bộ đến sàn tầng trệt lên
đến 1m giúp tăng sự
riêng tư trong khi dễ
quan sát khu vực công
cộng
Đường phố
Bậc thềm ở tầng trệt cao
bằng mặt đường có thể
thúc đẩy việc kinh doanh
dọc theo con phố và góp
phần đảm bảo an toàn
cho khu vực công cộng
Level change
max. 1m
Đường phốKhoảng lùi
Khi các căn hộ ở tầng
trệt cao hơn lối đi bộ,
nên quy hoạch cảnh
quan để làm mượt rìa
tòa nhà và cải thiện
mối quan hệ với khu
vực công cộng
Các chi tiết chính cần xem xét khi thiết kế mặt giao
bao gồm: lối vào, ban công riêng hoặc sân thượng, hàng rào,
tường, sự thay đổi cao độ, vị trí khu hạ tầng kĩ thuật và cây
cối.Thiết kế của các chi tiết này có thể ảnh hưởng đến sự an toàn và
cảm nhận của cư dân, cơ hội tương tác xã hội và đặc trưng của dự án
khi nhìn từ khu vực công cộng.
Mặt giao của dự án góp phần tạo nên tính chấtt và đặc
điểm của đường phố. Sự chuyển đổi tinh tế bằng các hàng cây
và hàng rào có thể tạo ra một khu vực công cộng lôi cuốn và tích
cực cho người đi bộ. Những bức tường hay hàng rào cao, dài và
thưa thớt cao có thể làm xấu cảnh quan của khu vực công cộng và
ảnh hưởng đến sự an toàn của người đi bộ và cư dân. Lối ra vào trực
tiếp từ đường phố đến căn hộ tầng trệt và cửa sổ nhìn ra đường có
thể tăng cường an toàn an ninh và tương tác cộng đồng.
27

28. MỤC TIÊU 1
Có thể bố trí khu vực giao thoa giữa
khu vực riêng tư và khu vực công
cộng mà không ảnh hưởng đến tính
an toàn và an ninh.
Hướng dẫn
thiết kế
Sân hiên, ban công và sân trong của
căn hộ chung cư nên có lối vào nối trực
tiếp từ mặt đường ở những nơi thích
hợp.
Sự thay đổi cao độ giữa sân hiên, vườn
trước và lối vào cao hơn so với mặt
đường đem lại tầm nhìn rộng hơn và
tăng cường sự riêng tư về thị giác cho
căn hộ ở tầng trệt.
Ban công và cửa sổ ở tầng trên nên
hướng ra khu vực công cộng.
Hàng rào và tường phía trước chạy dọc
theo mặt tiền nên sử dụng vật liệu và
và sơn có khả năng thấm nước. Chiều
cao của hàng rào hoặc tường không
nên vượt quá 1m.
Nên xây tường dọc theo mặt tiền
đường.
Nên tạo cơ hội để cư dân tương tác với
khu vực công cộng. Giải pháp thiết kế
có thể bao gồm việc bố trí chỗ ngồi tại
các lối ra vào của tòa nhà, gần hộp thư
và trong sân trong sát với đường ngoài
phố..
Trong các dự án có nhiều tòa nhà và lối
ra vào, các lối đi và không gian dành
cho người đi bộ được liên kết với các
tòa nhà hoặc lối vào riêng biệt cần
được phân biệt để cư dân dễ nhận biết,
sử dụng một số giải pháp thiết kế sau:
Bản vẽ kiến trúc
Thay đổi vật liệu
Các loại cây trồng
Màu sắc
Nên giảm thiểu khả năng mọi người bị
che khuất.
28

29. Thiết kế sân trong này bố trí cây trồng dọc theo lối đi dành cho người đi bộ, cho phép thông
gió tự nhiên và ánh sáng ban ngày chiếu đến bãi đậu xe ngầm
bên dưới và che dấu bãi đậu xe
Có thể sử dụng cây trồng để làm hài
hòa sân hiên với cảnh quan khu phố
Hàng rào phía trước dọc theo mặt tiền
đường nên sử dụng vật liệu và lớp sơn có thể
thấm nước được nhanh như gỗ
29

30. MỤC TIÊU 2
Giữ gìn và phát triển tiện ích của khu
vực công cộng
Dự án này sử dụng cảnh quan, lối đi và lối
vào tòa nhà để xác định rõ sự chuyển đổi
giữa không gian công cộng và riêng tư
Trạm biến áp, phòng bơm, khu tập
hợp rác và các hạ tầng kĩ thuật thiết
yếu khác nên được đặt trong các tầng
hầm để xe hoặc ngoài tầm nhìn.
Giảm thiểu tới mức thấp nhất nếu có
thể việc nhìn thấy các lỗ thông gió
của bãi đậu xe ngầm.
Hướng dẫn thiết kế
Giảm thiểu độ dốc ở lối vào bằng
cách xây lối ra vào và các tầng trệt
bằng với cao độ của lối đi bộ.
Nên sử dụng vật liệu bền, khó vẽ lên
và dễ lau chùi.
Sử dụng cây trồng để làm hài hòa
nền đất cao hơn với cảnh quan khu
phố, ví dụ như bên trên bãi đậu xe
dưới tầng hầm.
Hộp thư phải được đặt trong các tiền
sảnh, vuông góc với tuyến phố hoặc
được gắn vào hàng rào ở lối vào
trước khu phố.
30

31. Trên các vị trí dốc, giảm thiểu các
miếng chặn lùi xe cao hơn mặt
bằng bằng cách xây phân tầng để
dần xuống thành bãi đậu xe ngầm.
Sử dụng các lối đi, hàng rào thấp
và cây trồng để phân định rõ ràng
giữa không gian mở chung/ riêng
với không gian mở công cộng liền
kề.
Giảm thiểu sử dụng các bức tường
trống, hàng rào và bãi đậu xe trên
mặt đất.
Khoảng lùi có thể được sử dụng để giữ lại
các cây sẵn có làm tăng chất lượng của khu
dân cư và khu vực công cộng
Khi dự án tiếp giáp với các công viên công cộng, không gian mở hoặc khu đất hoang,
sử dụng tiếp cận các mặt giao này một cách tích cực và sử dụng một số giải pháp
thiết kế sau:
Lối ra khu phố, đường dành cho
người đi bộ và các lối vào của các
tòa nhà được xác định rõ ràng.
31

32. Không gian mở chung là một nguồn tài
nguyên môi trường quan trọng cung cấp
cơ hội cho các hoạt động ngoài trời của cư
dân, kết nối với môi trường tự nhiên và
“không gian hít thở” quan trọng giữa các
tòa nhà chung cư. Nó cũng góp phần vào
vẻ ngoài của dự án và phúc lợi của cư dân.
Một số không gian mở chung có thể mở
cửa cho dân cư từ bên ngoài.
KHÔNG GIAN MỞ CHUNG
&
CÔNG CỘNG
Kích thước, vị trí và thiết kế của không
gian mở chung sẽ khác nhau tùy thuộc
vào bối cảnh của khu đất và quy mô dự án.
Chức năng của không gian mở là cung cấp
tiện nghi theo hình thức sau:
Phần có thể sử dụng của không
gian mở chung có thể được bổ
sung bởi:
Đặc điểm của cảnh quan và thiết kế.
Cơ hội tổ chức các hoạt động giải trí
nhóm và cá nhân.
Cơ hội giao tiếp xã hội.
Quản lý vòng tuần hoàn môi trường và
nước.
Cơ hội thay đổi vi khí hậu.
Tiện nghi và tầm nhìn của cư dân.
•
•
•
•
•
•
Khu vực cảnh quan bổ sung,
không gian lưu thông, khu vực
được sử dụng thụ động và để
ngắm cảnh
Đất công được sử dụng cho
không gian mở, được giao
cho hoặc nằm dưới sự kiểm
soát của cơ quan công quyền.
•
•
Không gian mở có đặc tính tốt
đặc biệt quan trọng và có lợi
với dự án có mật độ dân số
cao.
32

33. Mặt bằng đề xuất
------ Khu đất trồng cây tối thiểu
------ Phần có thể sử dụng chủ yếu của
--
--
--
--
- Chỉ giới đường đỏ
khu vực không gian mở chung
MỤC TIÊU - I
Một phần diện tích của không
gian mở chung được sử dụng để
tăng cường tiện nghi dân cư và
tạo cơ hội quy hoạch cảnh quan.
Tiêu chuẩn thiết kế
Phần chính có thể sử dụng của khu
vực không gian mở chung nên được
cố kết
1
2
Không gian mở chung có diện
tích tối thiểu bằng 25% diện tích
của khu dân cư (xem hình).
Các phần sử dụng chủ yếu trong
không gian mở chung của khu
dân cư đạt được tối thiểu 50%
lượng ánh sáng mặt trời trực
tiếp trong tối thiểu 2 giờ trong
khoảng thời gian từ 9 giờ sáng
đến 3 giờ chiều ngày 21 tháng
12 (Đông chí).
33

34. HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Không gian mở chung nên
được thiết kế cẩn thận, dễ xác
định và sử dụng.
Không gian mở chung phải có
kích thước tối thiểu 1 chiều là
3m và các dự án lớn hơn nên
xem xét kích thước lớn hơn.
Không gian mở chung nên
được đặt cùng với các khu vực
đất trồng cây.
Các khu vực sinh hoạt chung,
lối vào và hành lang nên có các
lối đi trực tiếp, hợp lí đến các
khu vực không gian mở chung.
01
02
03
04
Trường hợp không gian mở chung
cao hơn cốt nền, nên đặt nó ở khối
đế hoặc mái nhà
Khi các dự án không đáp ứng được
các tiêu chí thiết kế, chẳng hạn như
trên các lô nhỏ, khu dân cư trong
khu kinh doanh hoặc trong một khu
vực đô thị đông dân cư, nên:
05
06
Đem lại không gian chung ở
những nơi khác như vườn trên sân
thượng hoặc phòng sinh hoạt
cộng đồng.
Xây dựng ban công lớn hơn hoặc
tăng không gian mở riêng cho căn
hộ.
Thể hiện sự và góp phần vào
không gian mở công cộng.
•
•
•
34

35. MỤC TIÊU - II
Không gian mở chung được
thiết kế để cho phép diễn ra
một phạm trù các hoạt động,
đáp ứng các điều kiện của
khu đất giúp chúng hấp dẫn
và chào mời hơn.
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Các cơ sở vật chất có trong
không gian mở chung và
không gian sinh hoạt chung
cho các nhóm tuổi (xem thêm
4F: Lưu thông và không gian
chung), bao gồm một số yếu
tố sau:
Chỗ ngồi cho cá nhân và
nhóm.
Khu vực làm tiệc nướng.
Thiết bị vui chơi và khu vui
chơi.
Bể bơi, phòng gym, sân
tennis hoặc phòng sinh
hoạt chung.
•
•
•
•
Vị trí của các công trình đáp
ứng điều kiện của vi khí hậu và
tình trạng khu đất có thể tiếp
cận với ánh nắng mặt trời vào
mùa đông, có bóng râm vào
mùa hè và nơi trú ẩn khỏi gió
mạnh và áp thấp.
Cần giảm thiểu sự hiện diện
của các khu hạ tầng kỹ thuật,
bao gồm vị trí của các cửa
thông gió từ bãi đỗ xe tầng
hầm, trạm biến áp và bể lọc
nước.
35

36. 1
MỤC TIÊU - III
Thiết kế không gian mở chung
nhằm tối đa hóa sự an toàn.
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Không gian mở chung và khu công cộng
nên dễ dàng nhìn thấy từ các phòng để ở
và các khu vực không gian mở riêng
nhưng vẫn duy trì tầm nhìn riêng của căn
hộ. Giải pháp thiết kế có thể bao gồm:
• Cửa sổ nhô ra (bay window)
• Cửa sổ góc
• Ban công
Không gian mở nên được chiếu sáng đầy
đủ.
Nơi cung cấp không gian mở/ cơ sở hạ
tầng cho trẻ em và thanh thiếu niên cần
phải an toàn và được cách ly.
2
3
36

37. MỤC TIÊU - IV
Không gian mở công cộng đáp ứng
kiểu hình và mục đích sử dụng hiện
hữu của khu vực xung quanh.
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Không gian mở công cộng phải được
kết nối chặt chẽ dọc theo con phố ít
nhất ở một mặt.
Không gian mở công cộng nên được
kết nối với các công viên gần đó và
các yếu tố cảnh quan khác.
Không gian mở công cộng nên được
liên kết nhờ vào các đường cảnh
quan, đường mong muốn cho người
đi bộ và các điểm dừng.
Ánh sáng mặt trời và sự che chắn
khỏi gió mạnh nên được cung cấp
quanh năm.
Cung cấp cho mọi người ở mọi lứa
tuổi cơ hội được tham gia các hoạt
động giải trí.
Nên có một vị trí tốt và mặt tiền có
nhiều người qua lại gần với không
gian mở công cộng.
Nên có ranh giới rõ ràng giữa không
gian mở công cộng và khu vực tư.
37

38. Khu đất trồng cây là khu đất không bị
bao phủ bởi các tòa nhà hoặc công trình
trong một khu dự án. Không bao gồm
các bãi đậu xe ở tầng hầm, khu hạ tầng
kĩ thuật, bể bơi, sân tennis và các mặt
bằng không thấm nước bao gồm bãi đỗ
xe, đường lái xe và khu vực mái nhà.
Các khu đất trồng cây có ý nghĩa môi
trường quan trọng, như cho phép nước
mưa ngấm vào mạch nước ngầm và
giảm hiện tượng chảy nước mưa, thúc
đẩy những cây lớn có tán lớn sinh
trưởng và bảo vệ những cây trưởng
thành qua đó hỗ trợ giảm nhiệt độ trong
môi trường đô thị.
Các khu đất trồng cây có thể bị hạn
chế bởi kích thước của lô đất hoặc vị
trí của khu dân cư. Để cung cấp bóng
mát và tiện nghi cho cư dân, khu đất
này có thể được đặt cùng với không
gian mở chung.
Cơ hội có đất trồng cây tăng lên khi các tầng
để xe được giới hạn bên trong phạm vi mặt
bằng tòa nhà.
Để xe
Parking
Phố Đất trồng cây Đất trồng cây
KHU ĐẤT TRỒNG CÂY
38

39. Khối lượng đất
đề xuất trên các
khu đất có cát,
đất sét, phù sa,
đất chuyển tiếp
và đất trộn
Tán cây
80m3
35m3
15m3
Khu hạ tầng kĩ
thuật có đường
kính lớn hơn
300mm
Kỹ thuật Tối thiểu 6m rộng
Đất trồng cây
Khu vực tòa nhà
Sơ đồ biểu diễn kích thước tối
thiểu của các khu đất trồng
cây cho những khu vực rộng
hơn 1.500m2
Lưu ý: Ở khu đất pha cát với lượng đất màu bị giảm thiểu,
lượng cây xanh trồng được tỉ lệ với lượng đất màu.
Cỡ cây Độ cao Thể tích đất
Cây lớn
Cây vừa
Cây nhỏ
13-18m
9-12m
6-8m
16m
8m
4m
39

40. •
•
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
MỤC TIÊU - I
Các khu đất trồng cây cung cấp diện tích để cây và
thực vật phát triển khỏe mạnh. Chúng cải thiện tiện
nghi của dân cư và đẩy mạnh quản lý chất lượng
nước và không khí.
TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ
Khu đất trồng cây cần đáp ứng các yêu cầu
tối thiểu sau đây:
10% diện tích khu đất là đất
trồng cây nếu khu đất có diện
tích 650m2 - 1,500m2.
15% diện tích khu đất là đất
trồng cây nếu khu đất có diện
tích lớn hơn 1,500m2.
Trên một số khu đất có thể bố trí
các khu đất trồng cây lớn hơn, tùy
thuộc vào diện tích và bối cảnh khu
đất:
Nhỏ hơn 650m2 -
7%
650m2
-1,500m2 3m
Lớn hơn 1,500m2 6m
Lớn hơn 1,500m2 với
6m
Diện tích
Kích
thước tối
thiểu 1
chiều
Khu đất
trồng cây
( % diện tích)
những cây lớn hiện hữu
40

41. Các khu đất trồng cây nên được đặt ở vị
trí có thể bảo tồn những cây lớn sẵn có
và cho phép hệ thống rễ phát triển khỏe
mạnh, cung cấp chỗ neo đậu và sự phát
triển ổn định cho cây trưởng thành.
Giải pháp thiết kế có thể bao gồm:
Tầng hầm và tầng hầm phụ thiết kế
làm bãi đậu xe được xây dựng kiên cố
dưới chân tòa nhà.
Sử dụng khoảng lùi gia tăng ở mặt tiền
và mặt bên.
Giải phóng mặt bằng xung quanh cây
xanh để cây phát triển tốt.
Xây cạnh khu đất trồng cây của những
dự án khác để tạo ra khoảng xanh lớn
hơn.
•
•
•
Đường dành cho người đi bộ và nền lát
được thiết kế đặc biệt cho sự phát triển
của rễ cây có thể chiếm 10% diện tích
khu đất trồng cây.
Những dự án có thể sẽ không đạt
được tiêu chuẩn thiết kế bao gồm:
Vị trí và kiểu hình tòa nhà bị giới
hạn hoặc không có không gian cho
đất trồng cây ở mặt đất (ví dụ: khu
trung tâm thương mại, các vị trí hạn
chế, khu vực mật độ dân cư cao
hoặc ở trung tâm).
Khu vực xây dựng được che phủ
100% hoặc tầng trệt không dành
cho dân cư.
Trong trường hợp dự án không đạt được yêu cầu về khu đất trồng cây, cần có hệt
thống quản lý nước mưa đạt tiêu chuẩn và phải có các hình thức trồng cây thay thế,
•
•
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
như trồng cây trên công trình.
Khu vực được lát gạch trên khu đất trồng cây
Khu đất trồng cây
41

42. THUẬT NGỮ
Sự riêng tư âm thanh
Mức độ cách âm giữa các căn hộ,
giữa căn hộ với khu vực công cộng
xung quanh, và giữa không gian bên
ngoài và bên trong.
Khu vực kinh doanh
Khu đất được xác định trong Bản đồ
quy hoạch khu đất trong quy hoạch
môi trường của địa phương.
Chú ý: dự án chung cư có thể không
được phép hoặc không phù hợp
trong tất cả khu vực kinh doanh.
Tiện nghi
khả năng sống tiện lợi hay chất
lượng sống của một nơi, khiến nó
thoải mái và dễ chịu cho một cá
nhân hay một nhóm người ở. Sự tiện
nghi rất quan trọng ở công cộng,
khu vực chung hay khu vực riêng tư,
nó bao gồm cả sự hài lòng về ánh
sáng tự nhiên, cảnh quan, sự riêng tư
và yên tĩnh. Nó cũng bao gồm cả sự
bảo vệ khỏi ô nhiễm và mùi.
Chiều cao tòa nhà
(a) Là chiều cao của tòa nhà được
tính theo mét - khoảng cách thẳng
đứng từ mặt đất (hiện tại) đến điểm
cao nhất của tòa nhà, hoặc
(b) Là cao trình chuẩn của tòa nhà
– khoảng cách thẳng đứng tính từ
“mực chuẩn 0 về độ cao của lưới độ
cao quốc gia” theo Quy chuẩn kỹ
thuật Quốc gia về xây dựng lưới độ
cao.
Mặt tiền
Mặt phía ngoài của tòa nhà, mặt
chính, đối diện với đường phố hoặc
không gian công cộng.
Hành lang ngoài
hành lang ở phía ngoài, thường có
một lối đi, cung cấp lối đi đến các
căn hộ riêng dọc theo nó.
42

43. Cửa sổ nhô ra (Bay window)
Kiểu cửa sổ chìa ra một khoảng ngắn
phía ngoài mặt tường của tòa nhà.
Có thể có cánh cửa sổ ở hai bên và
đôi lúc bố trí cả chỗ ngồi .
Không gian mở chung
Không gian ngoài trời nằm ở trên
mặt đất hoặc trong công trình thuộc
sở hữu chung và được sử dụng cho
mục đích giải trí cho cư dân trong
tòa nhà. Không gian mở chung có
thể chỉ có dân cư ra vào hoặc là khu
vực công cộng.
Trục lưu thông theo chiều dọc
Thiết bị lưu thông lên xuống (thang
máy hay cầu thang bộ) trong một
tòa nhà. Một trục lưu thông theo
chiều dọc đơn có thể bao gồm nhiều
cầu thang trong một khu vực.
Chỉ giới tòa nhà
Đường biên dễ nhận thấy được tạo
thành bởi mặt ngoài chính của tòa
nhà. Ban công hoặc cửa sổ nhô ra
(bay window) có thể hoặc không
tính là đường biên phụ thuộc vào
cảnh quan đường phố mong muốn.
Sân trong
không gian chung ở tầng trệt hay
trong công trình (gác lửng hay mái)
không có mái che trong tòa nhà và
được vây quanh bởi ít nhất ba mặt.
Điểm chuẩn hay đường chuẩn
Một điểm hay đường quan trọng
trong không gian được tạo ra từ bối
cảnh sẵn có, thường được định
nghĩa như Australian Height Datum.
Ví dụ, đỉnh của các cây chính hay mái
của một kiến trúc di sản.
Khu đô thị đông đúc
khu vực cho phép hệ số sử dụng đất
cho công trình là 2:5:1 hoặc lớn hơn.
Lan can
Một tường thấp nằm ngang hay
hàng rào ở rìa ban công hay mái.
Thường được thiết kế tạo thành
tường ngoài mặt tiền của các tòa
nhà (xem mái đua).
Khoảng lùi đường
Không gian dọc theo mặt tiền
đường giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ
giới xây dựng.
43

44. Ánh sáng ban ngày
bao gồm cả ánh sáng từ giếng trời
(được khuếch tán qua bầu trời) và
ánh nắng mặt trời (tia nắng trực tiếp
từ mặt trời). Ánh sáng thay đổi theo
thời gian trong ngày, mùa và điều
kiện thời tiết.
Khu vực đất trồng cây
Khu vực có đất màu ở trong công
trình không bị ngăn trở bởi tòa nhà
hay các kết cấu phía trên hay phía
dưới mặt đất và có kích thước tối
thiểu một chiều là 6 mét. Khu vực
đất trồng cây không bao gồm tầng
hầm đỗ xe, hạ tầng dịch vụ, bể bơi,
sân tennis, và các bề mặt không
thấm nước bao gồm cả bãi đỗ xe,
đường xe chạy và khu vực mái.
Khối đế
Phần đế của một tòa nhà mà đặt ở
phía trên là phần cao hơn (phần
tháp).
Phòng không ở được
Không gian tự nhiên không được sử
dụng thường xuyên hay trong một
thời gian dài, bao gồm phòng tắm,
buồng giặt, nhà xí, kho chứa, phòng
thay đồ, hành lang, sảnh, phòng tối
rửa ảnh, phòng phơi đồ.
Phần có thể sử dụng chủ yếu của
không gian mở chung
Một phần hợp nhất của không gian
mở chung được thiết kế để làm
trung tâm vui chơi giải trí và giao lưu
kết nối.
44

45. Phòng ở được
Một phòng được sử dụng cho các
hoạt động gia đình thông thường.
Bao gồm phòng ngủ, phòng khách,
phòng chờ, phòng nghe nhạc,
phòng xem ti vi, phòng bếp, phòng
ăn, phòng may vá, phòng làm việc,
phòng giải trí, phòng cho gia đình,
phòng tắm nắng; nhưng ngoại trừ
phòng tắm, nơi giặt đồ, buồng vệ
sinh, nhà kho, phòng thay đồ, ban
công, hành lang, sảnh, buồng làm
ảnh, phòng phơi đồ và các không
gian khác theo bản chất chiếm dụng
chuyên biệt thường xuyên hoặc
trong một giai đoạn kéo dài.
Đông chí
Là ngày 21 tháng 12 (đông chí) thời
điểm mà Mặt Trời xuống tới điểm
thấp nhất trên bầu trời.
Không gian mở riêng tư
Không gian ngoài trời nằm ở tầng
trệt hoặc trong một cấu trúc riêng tư
và có thể sử dụng cho việc giải trí
cho cư dân trong các căn hộ.
Không gian mở công cộng
Khu vực công cộng cho mục đích
làm không gian mở và nằm trong
quyền kiểm soát của các cơ quan
công quyền.
Sân hiên
Khu vực ngoài trời được lát nền và
không có mái che, được kết nối với
một căn hộ và có thể đi đến từ ít
nhất một phòng. Có thể trên mặt đất
hoặc trên một kết cấu (khối đế hoặc
mái).
Khả năng tiếp cận ánh sáng mặt
trời
Khả năng tòa nhà nhận được ánh
sáng trực tiếp từ mặt trời không có
cản trở từ các tòa nhà hay các vật
cản ngoại trừ cây xanh.
Ánh sáng mặt trời
Chùm tia bức xạ trực tiếp từ mặt trời.
Khu đất dốc
Khu đất có độ dốc lớn hơn hoặc
bằng 15%.
Những lô đất nhỏ
Khu vực có diện tích nhỏ hơn 650
mét vuông.
Kiến trúc Ziggurat
Có dạng kết cấu bậc thang với các
tầng liên tiếp nhỏ dần từ dưới lên.
45

46. www.iirr.vn