APARTMENT | No.2 - Giới hạn tiêu chuẩn thiết kế Biên tập bởi IIRR & PMC ---- Trong số thứ 2 của tạp chí Apartment, đội ngũ biên tập hân hạnh đem đến cho quý độc giả một số lưu ý về giới hạn tiêu chuẩn thiết kế chung cư. Đây là những tiêu chuẩn rất cần thiết để hình thành những sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan môi trường và tạo ra diện mạo cho một đô thị văn minh.

1. Apartment
Chuyên đề: Giới hạn tiêu chuẩn thiết kế
KHOẢNG LÙI & KHOẢNG CÁCH
CÁC CÔNG TRÌNH
CHIỀU CAO & CHIỀU SÂU
GIỮA CÁC CÔNG TRÌNH
HỆ SỐ
VỎ BỌC
CÔNG TRÌNH
SỬ DỤNG ĐẤT
2Lưu hành nội bộ

2. Quý độc giả thân mến!
Các căn hộ chung cư ngày càng là một sự lựa chọn
phổ biến ở Việt Nam. Tỷ lệ các hộ gia đình sống tại
nhà riêng đang giảm trong khi số lượng các hộ sinh
sống tại chung cư đang gia tăng không ngừng. Có
thể nói rằng các hoạt động xây dựng những tòa
chung cư đang là giải pháp tối ưu đối với mật độ đô
thị hóa ngày nay. Những công trình nhà chung cư
phong phú, đa dạng về thiết kế đã trở thành lựa
chọn của nhiều cá nhân và tổ chức. Nhu cầu về nhà
ở chung cư gia tăng cũng kéo theo những yêu cầu
cải tiến về thiết kế cũng như chất lượng cuộc sống.
Việc thiết kế căn hộ chung cư góp phần tạo ra các khu dân cư an toàn, văn
minh và đáng sống. Những căn hộ chung cư đồng thời cũng mang đến nhiều
lựa chọn nhà ở cho nhiều đối tượng đa dạng về mức thu nhập cũng như sở
thích, lối sống. Chính vì lẽ đó, các thay đổi về chính sách và sự gia tăng về nhu
cầu đã dẫn đến rất nhiều loại hình chung cư khác nhau.
Trong số thứ 2 của tạp chí Apartment, đội ngũ biên tập hân hạnh đem đến cho
quý độc giả một số lưu ý về giới hạn tiêu chuẩn thiết kế chung cư. Đây là những
tiêu chuẩn rất cần thiết để hình thành những sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật,
cảnh quan môi trường và tạo ra diện mạo cho một đô thị văn minh.
Nhóm biên tập chúng tôi chuyên nghiên cứu về các tiêu chuẩn của những quốc
gia phát triển trên thế giới để Việt hóa trên tinh thần truyền tải các kinh nghiệm
hay của các quốc gia đến với cộng đồng. Chúng tôi hi vọng thông qua việc tham
chiếu các tiêu chuẩn thiết kế và đánh giá các hoạt động xây dựng, tài liệu này
sẽ góp phần nâng cao việc thiết kế và quy hoạch các căn hộ chung cư.
Đội ngũ biên tập mong rằng sẽ nhận được những ý kiến đóng góp chân thành
đến từ quý độc giả.
Trưởng ban biên tập

3. Nguyễn Hồng Minh
Trưởng ban biên tập
Hội đồng biên tập
Hoàng Minh Nguyễn
Nguyễn Hoàng Thanh
Nguyễn Quang Huy
Lưu Hồng Hải
Nguyễn Danh Hải
Trương Minh Thắng
Nguyễn Cảnh Toàn
Lê Tiến Trung
Nguyễn Văn Thiệp
Biên tập
Nguyễn Trần Duy
Lê Thanh Hiếu
Đỗ Thị Hằng
Nguyễn Ngọc Hà
Thiết kế
Đặng Ngọc Anh
Phạm Văn Hoàng
Nguyễn Hữu Duy
Nguyễn Tuấn Khôi
Cam Văn Chương
Đỗ Trung Hiếu
Nguyễn Quốc Cương
Cao Tiến Trung
Website
www.iirr.vn
facebook.com/iirr.vn

4. MỤC LỤC
06
08
16
10
CÁC GIỚI HẠN
VỎ CÔNG TRÌNH
TIÊU CHUẨN CHÍNH
Các giới hạn tiêu chuẩn thiết kế là công
cụ cần thiết để lập quy hoạch cũng như
quản lý quy mô dự án.
Vỏ công trình là một thể tích ba chiều
nhằm xác định phần ngoài cùng của
một khu đất xây dựng.
HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT
Hệ số sử dụng đất là phương pháp được
sử dụng một cách rộng rãi để ước tính
tiềm năng phát triển của khu đất.
CHIỀU CAO TÒA NHÀ
Việc kiểm soát chiều cao của tòa nhà
khi thiết kế sẽ phụ thuộc vào rất nhiều
yếu tố khác nhau, và cần phù hợp với
các tiêu chí về địa hình.

5. 21
25
29
ĐỘ SÂU TÒA NHÀ
KHOẢNG CÁCH
GIỮA CÁC CÔNG TRÌNH
Độ sâu tòa nhà là một công cụ quan
trọng nhằm xác định quy mô dự án của
một khu đất.
Khoảng cách giữa các công trình góp
phần hình thành hình thái đô thị của
một khu vực.
KHOẢNG LÙI CÔNG TRÌNH
Khoảng lùi công trình thiết lập các mối
tương quan của các tòa nhà đối với
đường phố.

6. Khoảng lùi tối thiểu
Giữ lại cây xanh
CÁC GIỚI HẠN TIÊU CHUẨN CHÍNH
6
Các giới hạn tiêu chuẩn chính khi
thiết kế là công cụ cần thiết để
lập quy hoạch, quản lý quy mô
dự án. Những giới hạn này liên
quan đến bối cảnh, đặc điểm của
khu vực trong tương lai, và
những ảnh hưởng đến các công
trình xung quanh.
Giới hạn tiêu chuẩn thiết kế bao
gồm: chiều cao tòa nhà, hệ số sử
dụng đất.
Chiều sâu tòa nhà, Khoảng cách
giữa các công trình. Các giới hạn này
khi áp dụng cùng nhau sẽ hình
thành vỏ công trình. Đây là một khối
thể tích không gian ba chiều của dự
án.

7. THIẾT LẬP VÀ KIỂM TRA CÁC TIÊU CHUẨN
Hiệu suất và hướng của tòa nhà Khoảng cách giữa các tòa và độ sâu
Đất trồng cây và tầng hầm
Vỏ bọc ba chiều của công trình
7
Khi triển khai những giới hạn tiêu
chuẩn chính cần phải tính đến khả
năng nhận ánh sáng mặt trời,
hướng, độ che khuất, khả năng
thống gió tự nhiên , tầm nhìn riêng
và cách âm, độ cao trần, không gian
mở chung, khu đất trồng cây, mặt
ngăn cách phạm vi công cộng,
tiếng ồn ô nhiễm.
Cần kiểm tra giới hạn tiêu chuẩn
này để đảm bảo tính thống nhất và
hình thức xây dựng mong muốn
của công trình. Việc này cũng đảm
bảo mật độ, quy mô mong muốn
của dự án nằm trong giới hạn tiêu
chuẩn về chiều cao và khoảng lùi.
Cần phải giải thích lý do của
việc thiết lập giới hạn tiêu
chuẩn thiết kế đến cộng
đồng, người có yêu cầu,
hoặc những người có
chuyên môn.

8. VỎ CÔNG TRÌNH
Vỏ công trình là một thể tích ba chiều xác định phần ngoài cùng của một
khu đất mà tòa nhà được xây dựng.
Street
Lốiđibộ
Chỉgiới
Vỏ bọc
công trình
Chỉgiới
Vỏ bọc
công trình
8
Vỏ công trình sẽ xác định quy mô thích
hợp của dự án trong tương lai. Vỏ công
trình sẽ tương ứng với khối tính, chiều
cao liên quan đến đường phố, không
gian mở chung và riêng, kích thước khối
và lô đất ở vị trí cụ thể.
Vỏ công trình cũng giúp xác định và
kiểm soát loại hình đô thị trong tương lại
tại các khu vực trung tâm, khu tái phát
triển, khu ngoại vi và địa điểm đặc biệt
như: khu di sản, cảnh quan, hay những
khu vực có địa hình khắc nghiệt.

9. Phối cảnh của một thiết
kế tòa nhà dự kiến bên
trong vỏ bọc công trình
vỏ bọc
9
Vỏ công trình nên có diện tích lớn hơn so với
diện tích sàn từ 25-30%. Điều này cho phép các
thành phần khác của tòa nhà không được tính
vào diện tích sàn nhưng vẫn được tính vào phần
thiết kế và kiến trúc đệm như: ban công, cầu
thang, thang máy, không gian mở.
Vỏ công trình sẽ xác lập nên một "bình chứa" mà
tại đó tòa nhà được thiết kế. Đây là công cụ xác
địnhhình thái đô thị và quy mô khu vực trong
tương lai.
Diện tích sàn của tòa nhà thường nhỏ hơn vỏ
công trình từ 25-30%.
Vỏ công trình giúp:
Xác định hình dạng không gian ba chiều của
tòa nhà và các khu vực lân cận ở không gian
rộng hơn.
Đưa ra quyết định về mật độ thích hợp và bối
cảnh cho khu đất.
Xác định khu vực không gian mở và cảnh quan.
Kiểm tra những giới hạn tiêu chuẩn chính để
đảm bảo tính đồng bộ và kết quả mong muốn.
Xác định được quy mô và địa điểm của dự án
mới.

10. Lorem ipsum dolor sit amet,
consectetur adipiscing elit. In semper,
Số tầng nổiChiều cao
tối đa theo
mét
Chiều cao
tối đa tòa nhà
“ CHIỀU CAO
TÒA NHÀ ”
10
Chiều cao tòa nhà giúp xác định đặc tính mong muốn về
địa điểm, địa hình của dự án trong tương lai. Nó cũng xác
định tỉ lệ và quy mô của đường phố, không gian công cộng
và mối quan hệ với sự tiện nghi về mặt vật lý, thị giác của
hai phạm trù công cộng và riêng tư.
Việc kiểm soát chiều cao tòa nhà
được xác định bởi các yếu tố như: khả
năng đón nắng, thiết kế và mục đích
sử dụng của mái, hệ thống chắn gió,
sự tiện nghi của cư dân và phù hợp
với tiêu chí về địa hình và cảnh quan
di sản.
Tổng chiều cao tòa nhà cho thấy
số tầng khả thi của một dự án.
Chiều cao giữa hai tầng thay đổi
phụ thuộc vào mục đích sử dụng.
Ví dụ như những gian hàng có
văn phòng thường có trần cao
hơn căn hộ.

11. Mục tiêu
Việc kiểm soát chiều cao tòa nhà trong kế
hoạch quản lý dự án thường phản ánh đặc
tính sẵn có hoặc mong muốn trong tương
lai của 1 khu vực. Việc kiểm soát này có
thể cần tiến đến hoặc thay đổi trong một
vị trí trong khi vẫn nằm trong chiều hướng
tối đa hóa thực hiện kế hoạch bảo vệ môi
trường của địa phương.
Đường phố
Bãi đỗ
Sự đa dạng
của chiều cao trong
quản lý dự án
Chiều cao tối đa
trong kế hoạch
bảo vệ
Sơ đồ này cho thấy chiều cao của các tòa nhà được đề cập
đáp ứng với mật độ thấp và cao hơn dọc theo mặt tiền khu phố.
11
Kiểm soát chiều cao tòa nhà đảm bảo
dự án đáp ứng quy mô và đặc tính
mong muốn trong tương lai của đường
phố và khu vực địa phương.
Kiểm soát chiều cao tòa nhà cần xem
xét chiều cao của những tòa nhà đã có
từ trước mà khó có thể thay đổi được
(ví dụ như một hạng mục di sản hay tòa
nhà được phân chia theo tầng).

12. Những căn hộ, không gian mở, những khu vực kết nối và khu
vực công cộng được tạo điều kiện để nhận đủ ánh sáng mặt
trời.
Những thay đổi trong địa hình được điều tiết một cách phù
hợp.
Việc kiểm soát chiều cao tòa nhà thúc đẩy thiết kế mái giàn và
không gian mở chung trên mái tại những vị trí phù hợp.
12

13. Thiết lập chiều cao toà nhà bằng cách
cộng dồn chiều cao giữa sàn và trần
theo số tầng mong muốn.
Cộng thêm 0.4m mỗi sàn cho phần
kết cấu, hạ tầng, khoảng âm sàn và
phần hoàn thiện. Cộng thêm 1m vào
tổng số mét để cho hệ thống mái có
kiến trúc đệm. Cộng thêm 2m vào
tổng số mét cho những thay đổi về
địa hình khi cần.
Tăng thêm độ cao tại những nơi
thường xảy ra ngập lụt.
NHỮNG LƯU Ý KHI THIẾT KẾ CHIỀU CAO
Triển khai vỏ bọc công trình và chiều
cao tại khu đất cụ thể trong kế hoạch
quản lý dự án cho những vị trí lớn và
phức tạp hơn như là trên sườn dốc và
những địa hình thay đổi.
Đảm bảo rằng việc kiểm soát chiều
cao này đáp ứng được số tầng mong
muốn, chiều cao tối thiểu giữa mỗi
tầng cần cho mục đích sử dụng trong
tương lai và bao gồm cả chiều cao lớn
hơn ở tầng trệt.
Đảm bảo chiều cao tối đa cho phép lắp
đặt hệ thống mái giàn và hạ tầng kĩ
thuật hoặc tính năng thiết kế của hệ
thống mái đó được cấp phép theo kế
hoạch bảo vệ môi trường của địa
phương.
Địa điểm
12-18m
Sựđadạng
chiều cao
Chiều cao
tối đa theo kế
hoạch BVMT
Đường
phố
13
Chiều cao cụ thể của dự án phải nằm
trong phạm vi giới hạn, theo kế hoạch
bảo vệ môi trường của địa phương.

14. Việc xác định chiều cao bằng cách liên hệ
nó với những tính năng cụ thể một cách
phù hợp tại từng khu đất như những
đường vách đứng hay những hạng mục
di sản bao gồm:
Xác định chiều cao tổng thể hay
chiều cao ngoài mặt tiền với những
đường tuyến đã biết như mái hiên, lan
can, mái đua và đình
Căn chỉnh chiều cao giữa các tầng
của dự án mới với những mô hình xây
dựng trước đó.
Chiều cao ngoài mặt tiền để xác
định quy mô và tính khép kín của khu
phố.
Bước chuyển hạ trong chiều cao
tòa nhà tại ranh giới giữa hai khu vực với
chiều cao khác nhau.
14
Đảm bảo chiều cao trên mái ở mức tối đa
tại không gian ở trên mái và cân nhắc các
giới hạn chiều cao cho khu vực lối vào
thang máy/ cầu thang và những kết cấu
mái che.
Khi đã xác định được hệ số sử dụng đất,
kiểm nghiệm chiều cao tòa nhà với hệ số
sử dụng đất để đảm bảo chúng phù hợp
với nhau.
Cân nhắc kiểm soát chiều cao thứ cấp để
chuyển tiếp hình thức xây dựng, ví dụ:

15. hoạch BVMT
Địa điểm
12-18m
Sựđadạng
chiều cao
Chiều cao tối
đa theo kế
Đường phố
Trên những sườn dốc chạy ngang
khu đất, kiểm soát chiều cao một
cách đa dạng có thể áp dụng vào
bước chuyển hạ đến tầng thấp
hơn của khu đất và giúp tạo ra
những sàn để ở (12-18m) hướng
về đường phố.
Chiều cao tòa nhà trong các khu vực tái quy hoạch nên phản ánh
được đặc tính mong muốn trong tương lai của khu phố.
15
Theo tiêu chuẩn xây dựng của Úc quy định những yêu cầu
nhất định dựa trên chiều cao hữu dụng của tòa nhà. Khi đưa
ra các tiêu chuẩn kiểm soát chiều cao, cần cân nhắc những
giới hạn này bởi vì đây chính là những yếu tố tác động lên
tính khả thi của dự án. Chủ đầu tư có thể thiết kế một tòa nhà
có chiều cao tối đa trong khi vẫn đạt được một sự phát triển
khả thi về kinh tế.

16. HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT
Hệ số sử dụng đất (FSR)
Là mối tương quan của
tổng diện tích sàn xây
dựng (GFA) của một tòa
nhà với tổng diện tích
khu đất mà nó xây dựng
trên. Nó chỉ ra mật độ dự
kiến. FSR là phương pháp
được sử dụng một cách
rộng rãi để ước tính tiềm
năng phát triển của khu
đất.
Mặc dù vậy, cần chú ý rằng FSR
thiết lập công suất tối đa theo lý
thuyết. Việc đạt được diện tích
sàn tối đa có thể không luôn
luôn khả thi bởi những yếu tố
kiểm soát khác của dự án hoặc
các ràng buộc khác dành của
riêng khu đất như kích thước,
hình dạng, những đặc tính cảnh
quan hiện hữu, những công
trình lân cận hay những di sản
cần cân nhắc.
FSR
Tỉ lệ xấp xỉ 2:1 FSR
6-7 tầng
Tỉ lệ xấp xỉ 1:1
FSR 3 tầng
16

17. FSR không phải là một thước đo cho
công suất tối đa của vỏ bọc công trình.
Vỏ bọc công trình đem đến một thông
số tổng thể cho thiết kế của dự án.
Tổng diện tích sàn cho phép chỉ nên
“chiếm” khoảng 70% vỏ bọc công trình.
Tỉ lệ xấp xỉ 3:1 FSR
9-12 tầng
Ở những khu đô thị mới hoặc nơi có khu
lân cận đang trong quá trình thay đổi thì
vỏ bọc công trình phải được kiểm tra
trước khi thiết lập kiểm soát FSR.
MỤC TIÊU
• Đảm bảo rằng dự án điều chỉnh phù
hợp với dung tích tối ưu của khu đất và
mật độ mong muốn của khu vực.
• Cung cấp cơ hội hình thành kiến trúc
đệm và tính sáng tạo trong vỏ bọc tòa
nhà bằng cách thiết lập kỹ càng diện
tích sàn cho phép.
HỆ SỐ
SỬ DỤNG ĐẤT
17

18. Khi xác lập việc kiểm soát FSR, vỏ bọc công
trình cực đại có thể được dùng để kiểm tra
FSR bao gồm bất kỳ sự thúc đẩy hay gia
tăng tiềm năng
HỆ SỐ
SỬ DỤNG ĐẤT
01
02
Những cân nhắc khi kiểm soát FSR
Kiểm tra hình dạng công trình
mong muốn so với FSR được đề
suất để đảm bảo rằng nó phù
hợp với vỏ bọc công trình,
chiều cao, chiều sâu, khoảng lùi
và không gian mở cần thiết.
GFA phải vừa một cách thoải
mái trong vỏ bọc công trình vì
vỏ bọc công trình cũng cần
tính đến các yếu tố xây dựng,
khu vực dịch vụ kỹ thuật mà
không được tính đến trong
định nghĩa GFA và cho kiến
trúc đệm của tòa nhà (xem mục
2B Vỏ bọc công trình).
18
Vỏ bọc công trình
cực đại
Diện tích sàn gia tăng
sự thúc đẩy
Diện tích sàn cho phép
tiềm năng dựa trên

19. Cân nhắc làm thế nào diện tích
sàn được thực hiện trên khu đất
lớn hơn. Sử dụng chỉ một hệ số sử
dụng đất có thể dẫn đến việc xây
dựng với mật độ vượt quá hay
quá thiếu. Ví dụ, trong 1 khu vực
với việc kiểm soát chiều cao nhất
quán.
Những lô đất ở góc, giữa khu
hoặc vùng trũng rộng có xu
hướng có những dung tính sàn
khác nhau.
Những khu đất nhỏ với chỉ một
tòa nhà có thể có dung tích sàn
lớn hơn những khu đất rộng
hơn với nhiều tòa nhà.
Những khu đất rộng với nhiều
tòa nhà cần những khoảng
không lớn giữa các tòa nhà với
nhau nên có thể có dung tích
sàn nhỏ hơn.
Cả khu:
Tỉ lệ xấp xỉ 2:1
FSR (Tổng)
Phần A:
Tỉ lệ xấp xỉ 2.5:1
FSR (SD)
Phần B:
Tỉ lệ xấp xỉ 2.3:1
FSR (SD)
Phố mới
Phần A
Phần B
Trên những khu đất ngoại vi với đường
phố mới và/hoặc không gian mở cả FSR
tổng (GROSS) hay FSR sử dụng (NET) cho
từng dự án trên các khoảnh đất riêng cần
phải được xác định.
FSR tổng có thể sẽ lơn hơn rất nhiều so với
FSR sử dụng.
Trên những khu đất có phân khu và phạm vi
công cộng dành riêng (VD: đường phố mới) FSR
tổng thể thấp hơn FSR sử dụng cho mỗi dự án
trên khoảnh đất phân.
03HỆ SỐ
SỬ DỤNG ĐẤT
04
19
•
•
•

20. ABOUT
STUDIO
Triển khai việc kiểm soát FSR cho mỗi mục
đích sử dụng khi cả hai mục đích sử dụng để ở
và cho thuê như văn phòng, thương mại và bán
lẻ đều được phép.
Diện tích khu thương mại hay bán lẻ thường lấp
đầy 80-85% vỏ bọc của chúng. Cho phép các
dịch vụ, lưu thông, đỗ xe và chuyển hàng cần
thiết.
Chú ý rằng FSR để ở có xu hướng thấp hơn so
với thương mại và bán lẻ. Điều này là do tòa nhà
chung cư thường không sâu bằng tòa nhà
thương mại để cung cấp sự tiện nghi bên trong
tốt hơn và hợp nhất những yếu tố không tính
vào diện tích sàn như ban công.
Xem xét các cơ hội
để đạt được các lợi ích
công cộng như những
công trình cộng đồng và
cải thiện phạm vi công
cộng chẳng hạn như
đường phố mới, đường
cắt ngang khu đất và
không gian mở.
06
05
Trong môi trường ồn ào hoặc không thân thiện, tác động của tiếng
ồn và ô nhiễm từ bên ngoài có thể cần đến việc xây lấp ban công. Khi thiết
lập kiểm soát FSR trong những trường hợp này cần cân nhắc việc cung
cấp thêm các diện tích để bù cho việc xây lấp ban công.
07
20

21. ĐỘ
SÂU
TÒA
NHÀ
Độ sâu tòa nhà là
gồm cả những kiến trúc đệm như ban
công, lối ra vào hành lang, mái hiên, ô
văng, mái che nắng, các phiến và
những đặc điểm kiến trúc khác.
một công cụ quan trọng
để xác định quy mô dự án của
một khu đất. Nó là chiều mặt cắt
ngang tổng thể của vỏ bọc một công
Độ sâu tòa nhà
ảnh hưởng đến lưu
thông và hình dáng tòa
nhà và có mối quan hệ trực
tiếp tới tiện nghi bên trong
qua việc xác định độ sâu của
phòng từ đó ảnh hưởng đến việc
trình. Độ sâu một tòa nhà thường bao
tiếp cận với ánh sáng và không khí.
Với các dự án chung cư nói chung, độ
sâu tòa nhà nhỏ hơn có tiềm năng lớn
hơn để đạt được thông gió tự nhiên và
tiếp nhận ánh sáng ban ngày tối ưu so
với công trình có sàn sâu hơn.
Các tòa nhà hỗn hợp có các tầng dưới
sâu hơn được sử dụng với mục đích
thương mại và bán lẻ chuyển đổi sang
mục đích để ở với các tầng phía trên với
chiều sâu nhỏ hơn.
21
Sự chuyển đổi
theo độ sâu tòa
nhà được thể
hiện trong một
tòa nhà hỗn hợp:
Những tầng sâu
hơn phía dưới
được dùng cho
mục đích thương
mại hay bán lẻ và
những tầng hẹp
hơn phía trên
được dùng làm
căn hộ chung cư.
bán lẻ
Khu chung cư
Độ sâu khối căn hộ dân cư
Độ sâu tổng thể
Khu thương mại
Bãi đỗ xe Khu bán lẻ

22. Đảm bảo rằng phần lớn dự án
liên quan đến quy mô bối cảnh
mong muốn trong tương lai.
MỤC TIÊU
1
22
Đảm bảo độ sâu tòa nhà hỗ trợ
cho việc bố trí các căn hộ mà đáp
ứng được các mục tiêu, tiêu chí và
hướng dẫn thiết kế trong các
chuyên đề khác của tạp chí này.
2

23. Những cân nhắc khi thiết lập
kiểm soát chiều sâu tòa nhà
Độ sâu tòa nhà
Độ sâu tòa nhà
Độsâutòanhà
Những ví dụ này cho thấy làm cách
nào để xác định độ sâu tùy vào hình
dáng mỗi tòa nhà.
23
Kiểm tra chiều sâu tòa nhà với mặt bằng
tầng điển hình và mặt bằng căn hộ để
đảm bảo chúng có thể đạt được khả
năng nhận ánh sáng mặt trời và thông
gió tự nhiên cần thiết.
Những hạn chế của khu đất có thể cần
đến sự đa dạng về chiều sâu nhằm đạt
được mức độ tiện nghi cao dành cho cư
dân và khu xung quanh.
Cần cân nhắc việc đa dạng độ sâu của
tòa nhà liên quan đến hướng. Ví dụ, tòa
nhà hướng về hai phía Đông - Tây đón
nhận ánh mặt trời từ cả hai hướng và có
thể có căn hộ có chiều rộng đến 18m
(với căn hộ đa hướng), trong khi tòa nhà
hướng về hai phía Bắc - Nam nên thu
hẹp để giảm thiểu số lượng căn hộ
hướng về phía Nam bởi sẽ có hạn chế
hoặc không nhận ánh sáng mặt trời
(cân nhắc về mối quan hệ với mục 4A
Khả năng nhận năng lượng và ánh sáng
mặt trời).
Thiết kế chiều sâu tối đa của một căn
hộ là 12-18m tính từ dọc cửa kính
này đến dọc cửa kính ở cạnh đối diện
khi lập mặt bằng khu vực và kiểm tra
kiểm soát dự án.
Việc này sẽ đảm bảo căn hộ nhận đủ
ánh sáng ban ngày và thông gió tự
nhiên đồng thời tối ưu thông gió
chéo tự nhiên.

24. Những cân nhắc khi thiết
lập kiểm soát chiều sâu tòa
nhà
Khi chiều sâu lớn hơn được đề xuất,
chứng minh rằng mặt bằng đó có
thể đạt được sự tiện nghi tối thiểu
chấp nhận được với chiều sâu của
phòng và căn hộ.
Việc này có thể cần đến một lượng
lớn kiến trúc đệm và tăng cường
chiều dài tường bao ngoài.
Phối hợp chiều cao và chiều sâu
công trình:
• Các tòa nhà có chiều sâu nhỏ và
chiều cao lớn mang lại sự tiện nghi
sinh hoạt tốt hơn so với những tòa
nhà có chiều sâu lớn và chiều cao
nhỏ.
• Tòa nhà có chiều sâu lớn hơn sẽ khả
thi nếu cũng có trần nhà cao hơn, ví
dụ việc tái sử dụng một cách phù
hợp công trình hiện hữu (xem 4D
Kích thước và mặt bằng căn hộ).
Với tòa nhà hỗn hợp, căn chỉnh độ
sâu tòa nhà với khả năng sử dụng
trong tương lai.
Ví dụ, chuyển đổi từ các tầng bán lẻ
hay thương mại sâu ở khối đế thành
các tầng để ở hẹp hơn trong khối
tháp phía trên.
Với mặt bằng từng khu, nếu thay đổi
mục đích sử dụng thì chiều sâu cũng
phải thay đổi tương ứng.
Thiết lập đơn vị đo chiều sâu là mét.
Chiều sâu tòa nhà bao gồm mặt sàn
phía trong, tường phía ngoài, ban
công, khu vực lưu thông bên ngoài
và kiến trúc đệm như các hốc và bậc
thềm trong mặt bằng và mặt cắt
24

25. Khoảng cách giữa các
tòa nhà là khoảng cách
được đo giữa các mặt
ngoài tòa nhà hoặc tòa
nhà. Khoảng cách này góp
phần hình thành hình thái
đô thị của một khu vực và
sự tiện nghi của các căn hộ
cũng như các không gian
mở xung quanh.
Khoảng cách giữa
các tòa nhà
Khoảng cách giữa các tòa nhà được đo từ mặt
ngoài tường bao của tòa nhà tính cả ban công
Sự tiện nghi được cải thiện
thông qua việc thiết lập
khoảng cách tối thiểu giữa các
căn hộ trong khu vực, giữa các
căn hộ với các khu vực hạn chế
cư dân và với ranh giới với các
khu vực lân cận.
Khoảng cách giữa các
tòa nhà còn đảm bảo
những khu vực mở sở
hữu chung hoặc riêng
đều có tính hiệu dụng
với các yếu tố về cảnh
quan, đất trồng cây,
đầy đủ ánh sáng mặt
trời và sự riêng tư.
Đối với các căn hộ,
khoảng cách này còn hỗ
trợ cải thiện sự riêng tư
về hình ảnh và âm thanh,
tầm nhìn, thông gió tự
nhiên và khả năng nhận
ánh sáng tự nhiên.
Việc kiểm soát khoảng
cách giữa các tòa nhà
nên được liên kết với
việc kiểm soát chiều
cao, kiểm soát các
không gian mở
chung/riêng và cả sự
riêng tư về mặt hình
ảnh cũng như âm
thanh của căn hộ.
25
CÁC TÒA NHÀ
KHOẢNG CÁCH GIỮA

26. Mục tiêu
• Đảm bảo dự án mới này được mở
rộng để hỗ trợ những đặc tính mong muốn
trong tương lai với việc tạo khối và không
gian thích hợp giữa các tòa.
• Hỗ trợ cung cấp tiện nghi cho cư dân
bao gồm tầm nhìn riêng và các tiêu chuẩn
cách âm, khả năng thông gió và đón nhận
ánh sáng tự nhiên cũng như quang cảnh
xung quanh.
• Cung cấp khu vực thích hợp cho các
không gian công cộng, các khoảnh đất
trồng cây và cảnh quan.
Khoảng cách giữa các tòa nhà hỗ trợ cho sự tiện
nghi của cư dân và giúp cung cấp những không
gian mở chung phù hợp.
Requiredsidesetback
Requiredsidesetback(ifredeveloped)
Trong các khu vực đang trải qua quá trình chuyển đổi từ
mật độ thấp sang mật độ cao hơn, khoảng cách tối thiểu
giữa các tòa nhà có thể không đạt được cho đến khi khu
vực hoàn tất quá trình chuyển đổi.
Từ 9 tầng trở lên 12 -24m
Từ 8 tầng trở xuống 9 -18m
Từ 4 tầng trở xuống 6 -12m
Chiều cao tòa nhà Khoảng cách tách biệt
Khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà tăng tỉ
lệ theo chiều cao tòa nhà.
Các khu vực lưu thông ra ban công
nên được coi là không gian có thể ở
được, với khoảng cách được đo từ
mép ngoài của các khu vực đó.
Cách để đo khoảng cách giữa
các tòa
Khi đo khoảng cách giữa các tòa
nhà phục vụ mục đích thương mại
và các các tòa nhà cho cư dân,
chúng ta coi các cửa sổ văn phòng,
ban công là không gian ở được và
các khu kĩ thuật, khu dịch vụ là khu
vực không dành để ở.
Đối với các tòa nhà liền kề, khoảng
cách tối thiểu nêu trên sẽ chỉ được
tính một nửa. Việc này làm cho
khoảng cách giữa các tòa nhà trong
khu nhà được phân đều.
26

27. Khoảng cách tách tối thiểu cho các tòa nhà là:
Từ 4 tầng trở xuống (khoảng 12m):
• 12m giữa các phòng ở được/ban công
• 9m giữa các phòng ở được và không ở được
• 6m giữa các phòng không ở được
Từ 5 đến 8 tầng (khoảng 25m):
• 18m giữa các tầng ở được/ban công
• 12m giữa các tầng ở được và không ở được
• 9m giữa các tầng không ở được
Từ 9 tầng trở lên (hơn 25m):
• 24m giữa các phòng ở được/ban công
• 18m giữa các phòng ở được và không ở được
• 12m giữa các phòng không ở được 43
27
TÒA NHÀ
KHOẢNG CÁCH GIỮA CÁC
THIẾT LẬP KIỂM SOÁT

28. Thiết kế và thử nghiệm việc kiểm soát
khoảng cách giữa các tòa nhà trong bản
vẽ và mặt cắt thiết kế.
Kiểm tra việc kiểm soát khoảng cách
giữa các tòa nhà liên quan đến khả năng
nhận ánh sáng mặt trời và ánh sáng ban
ngày của tòa nhà và các không gian mở.
Khoảng cách giữa các tòa có thể cần
phải được tăng lên để có thể nhận đủ
ánh sáng mặt trời và đủ không gian
mở tại các vị trí đặc biệt, ví dụ như ở
các sườn dốc.
Việc gia tăng khoảng cách giữa các
tòa nhà tỷ lệ thuận với chiều cao
chúng nhằm đạt được sự tiện nghi và
riêng tư cho cư dân tòa nhà và một
hình thái đô thị mong muốn.
Tại ranh giới của một sự thay đổi giữa
khu vực từ các tòa nhà chung cư đến
một khu vực mật độ thấp hơn, tăng
khoảng lùi của tòa nhà từ ranh giới
thêm 3 mét.
Khoảng cách giữa các tòa nhà là không
cần thiết khi mà những tòa nhà dùng
tường chung. Điều này thường xảy ra
dọc theo một con phố chính hay tại
các tầng khối đế trong các trung tâm
thương mại.
Khoảng lùi cần thiết có thể còn lớn
hơn khoảng cách giữa các tòa để đạt
được sự tiện nghi tốt hơn.
28

29. Khoảng lùi xây dựng thiết lập
sự liên kết của tòa nhà dọc theo
mặt tiền với đường phố, xác định
không gian độ rộng của đường
phố. Kết hợp với chiều cao của
tòa nhà và đường xá (bao gồm vỉa
hè, mặt đường), khoảng lùi này
xác định tỉ lệ và quy mô của
đường phố và góp phần vào đặc
tính của khu vực công cộng.
Tại những khu trung tâm, khoảng lùi
xây dựng hay chỉ giới đường đỏ có thể
được đặt tại ranh giới của bất động sản,
tạo nên hành lang của con phố với những
công trình được xây mặt tiền thẳng hàng.
Còn tại khu vực ngoại ô, khoảng lùi xây
dựng có thể chứa những khu vườn, góp
phần tạo nên cảnh quan của tòa nhà và
đường phố. Khoảng lùi xây dựng cung cấp
khoảng không cho những lối vào tòa nhà,
sân và lối vào căn hộ ở tầng trệt, những
khu vực cảnh quan và đất trồng cây.
29
KHOẢNG LÙI XÂY DỰNG

30. Thiết lập tỉ lệ khoảng không mong
muốn của đường phố và xác định
mép đường.
Cung cấp không gian góp phần tạo
nên đặc tính cảnh quan mong
muốn của đường.
Tạo ra một điểm ngưỡng bằng cách
cung cấp một sự chuyển tiếp rõ
ràng giữa khu vực công cộng và tư
nhân.
Tăng cường khả năng giám sát thụ
động và tầm nhìn ra ngoài phố.
Tạo ra các lối vào đạt tiêu chuẩn
cho hành lang, tiền sảnh hoặc các
khu nhà ở riêng lẻ.
Hỗ trợ đạt được tầm nhìn riêng cho
các căn hộ với đường phố.
1
3
2
5
6
4
Mục tiêu
Riêng Chung Riêng
Đường phố được xác định bằng sự kết hợp của nhiều
yếu tố công cộng (phần đường xe chạy, lề đường, bờ
đường và lối đi bộ) và những yếu tố tư nhân (khoảng
lùi xây dựng, hàng rào và mặt tiền tòa nhà).
30

31. Xác định cảnh quan đường phố trong
tương lai với chỉ giới xây dựng mặt trước
của tòa nhà.
Phù hợp với các dự án hiện hữu.
Lùi xuống so với các tòa nhà có chức
năng đặc biệt.
Giữ lại những cây xanh quan trọng.
Tại những khu trung tâm khoảng lùi xây
dựng có thể cần nhất quán để củng cố
mép đường.
Coi như các kiến trúc đệm gồm ban công,
cảnh quan v…v ở trong khoảng lùi xây
dựng.
Sử dụng một phạm vi khoảng lùi khi đặc
tính mong muốn biến thiên một cách nhất
quán với tổng thể hoặc khi mỗi khu đều
nằm ở cùng một góc với đường phố.
Quản lý các vị trí góc và mặt tiền phụ.
Việc điều chỉnh khoảng lùi xây dựng
liên quan đến hình thức đường phố
và tòa nhà mong muốn, ví dụ:
31
1. Khoảng lùi dễ nhận thấy
3. Phạm vi khoảng lùi
2. Biến thể cho các khu nằm chéo
4. Chỉ giới xây dựng
Khoảng lùi xây dựng nên nhất quán với kiểu mẫu
khoảng lùi đã có sẵn trên phố hoặc khoảng lùi đạt
được đặc tính mong muốn của khu vực trong tương lai
XÂY DỰNG
SOÁT KHOẢNG LÙI
THIẾT LẬP KIỂM

32. Xem xét để chọn tỷ lệ phần trăm tối đa
của dự án có thể được xây cho đường xây
dựng phía mặt tiền để đảm bảo mặt tiền
được điều chỉnh dọc theo chiều dài của các
tòa nhà.
Xác định đặc trưng, loại hình và mục
đích sử dụng của các không gian mở và
các khu vực cảnh quan hướng ra đường để
những khoảng lùi có thể phù hợp với cảnh
quan và không gian mở riêng.
Cân nhắc về khoảng lùi thứ cấp đối
với các tầng trên khi kết hợp với việc
kiểm soát chiều cao tòa nhà để:
• Tăng cường quy mô mong muốn
của tòa nhà tại mặt tiền trên phố.
• Giảm thiểu việc che khuất con phố
và các tòa nhà khác.
Để tăng cường khả năng giám sát thụ
động, lập những khoảng lùi có thể đảm
bảo việc một người có thể dễ dàng nhìn
ra phố khi đứng ngoài ban công hay
trước cửa sổ.
Cân nhắc việc tăng cường khoảng lùi khi
muốn mở rộng đường phố hay lối đi bộ.
Căn chỉnh khoảng lùi xây dựng với mục
đích sử dụng của tòa nhà. Ví dụ, đối với
các tòa nhà hỗn hợp, việc không có khoảng
lùi là thích hợp.
3232

33. THUẬT NGỮ
Sự riêng tư âm thanh
mức độ cách âm giữa các căn hộ, giữa căn
hộ với khu vực công cộng xung quanh, và
giữa không gian bên ngoài và bên trong
Chiều cao tòa nhà
(a) Là chiều cao của tòa nhà được tính
theo mét - khoảng cách thẳng đứng từ mặt
đất (hiện tại) đến điểm cao nhất của tòa
nhà, hoặc
(b) Là cao trình chuẩn của tòa nhà –
khoảng cách thẳng đứng tính từ “mực
chuẩn 0 về độ cao của lưới độ cao quốc gia”
theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây
dựng lưới độ cao.
Chiều sâu tòa nhà
là toàn bộ kích thước mặt cắt của vỏ bọc tòa
nhà. Nó bao gồm sàn nhà bên trong, tường
bao ngoài, ban công, lối ra vào và khu vực
đệm như hốc tường và những yếu tố khác
như bậc thềm và đường ống
Nhà ở tái sử dụng (Adaptive reuse)
Sự chuyển đổi cách sử dụng của một tòa
nhà hay một cấu trúc hiện có sang một
cách sử dụng khác hoặc thay đổi sang hình
dạng khác
Tiện nghi
khả năng sống tiện lợi hay chất lượng sống
của một nơi, khiến nó thoải mái và dễ chịu
cho một cá nhân hay một nhóm người ở. Sự
tiện nghi rất quan trọng ở công cộng, khu
vực chung hay khu vực riêng tư, nó bao
gồm cả sự hài lòng về ánh sáng tự nhiên,
cảnh quan, sự riêng tư và yên tĩnh. Nó cũng
bao gồm cả sự bảo vệ khỏi ô nhiễm và mùi.
Kiến trúc đệm
Khu vực phía trước của tòa nhà bao gồm
hành lang, ban công, cửa sổ nhô ra, sân
ngắm cảnh, sân trong, mái giàn, bậc thang,
mái hiên, khung cửa sổ và hiên che nắng
36

34. Chỉ giới tòa nhà
Đường biên dễ nhận thấy được tạo thành
bởi mặt ngoài chính của tòa nhà. Ban công
hoặc cửa sổ nhô ra (bay window) có thể
hoặc không tính là đường biên phụ thuộc
vào cảnh quan đường phố mong muốn.
Không gian mở chung
Không gian ngoài trời nằm ở trên mặt đất
hoặc trong công trình thuộc sở hữu chung
và được sử dụng cho mục đích giải trí cho
cư dân trong tòa nhà. Không gian mở
chung có thể chỉ có dân cư ra vào hoặc là
khu vực công cộng
Mái đua
Cấu trúc nằm ngang được trang trí ở trên
nóc tòa nhà
như “vương miện” và hoàn thiện mặt tiền
bên ngoài
Sân trong
không gian chung ở tầng trệt hay trong
công trình (gác lửng hay mái) không có mái
che trong tòa nhà và được vây quanh bởi ít
nhất ba mặt
Ánh sáng ban ngày
bao gồm cả ánh sáng từ giếng trời (được
khuếch tán qua bầu trời) và ánh nắng mặt
trời (tia nắng trực tiếp từ mặt trời). Ánh
sáng thay đổi theo thời gian trong ngày,
mùa và điều kiện thời tiết
Hệ số sử dụng đất
là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của tất cả các
công trình trong khu đất với diện tích khu
đất.
Hành lang ngoài
hành lang ở phía ngoài, thường có một lối
đi, cung cấp lối đi đến các căn hộ riêng dọc
theo nó.
Đường dọc cửa kính
mặt trong của cửa sổ trong những bức
tường bao ngoài tòa nhà
Khu vực đất trồng cây
Khu vực có đất màu ở trong công trình
không bị ngăn trở bởi tòa nhà hay các kết
cấu phía trên hay phía dưới mặt đất và có
kích thước tối thiểu một chiều là 6 mét. Khu
vực đất trồng cây không bao gồm tầng
hầm đỗ xe, hạ tầng dịch vụ, bể bơi, sân
tennis, và các bề mặt không thấm nước bao
gồm cả bãi đỗ xe, đường xe chạy và khu vực
mái.
Khu đô thị đông đúc
khu vực cho phép hệ số sử dụng đất cho
công trình là 2:5:1 hoặc lớn hơn
Lan can
Một tường thấp nằm ngang hay hàng rào ở
rìa ban công hay mái. Thường được thiết kế
tạo thành tường ngoài mặt tiền của các tòa
nhà (xem mái đua)
Khối đế
Phần đế của một tòa nhà mà đặt ở phía trên
là phần cao hơn (phần tháp).
37

35. Phòng ở được
một phòng được sử dụng cho các hoạt động
gia đình thông thường. Bao gồm phòng ngủ,
phòng khách, phòng chờ, phòng nghe nhạc,
phòng xem ti vi, phòng bếp, phòng ăn, phòng
may vá, phòng làm việc, phòng giải trí, phòng
cho gia đình, phòng tắm nắng; nhưng ngoại trừ
phòng tắm, nơi giặt đồ, buồng vệ sinh, nhà
kho, phòng thay đồ, ban công, hành lang, sảnh,
buồng làm ảnh, phòng phơi đồ và các không
gian khác theo bản chất chiếm dụng chuyên
biệt thường xuyên hoặc trong một giai đoạn
kéo dài.
Phòng không ở được
Không gian tự nhiên không được sử dụng
thường xuyên hay trong một thời gian dài, bao
gồm phòng tắm, buồng giặt, nhà xí, kho chứa,
phòng thay đồ, hành lang, sảnh, phòng tối rửa
ảnh, phòng phơi đồ.
Thông gió chéo tự nhiên
Thông gió tự nhiên cho phép không khí đối lưu
từ nơi áp lực lớn ở phía có gió của tòa nhà đến
nơi có áp lực thấp ở phía không có gió tạo nên
sự thoải mái và tiện nghi cho người ở. Sự kết
nối giữa các cửa sổ này cần một con đường
thông thoáng không bị cản trở cho không khí
lưu thông. Đối với một căn hộ để được coi là
thông gió chéo, phần lớn không gian sinh hoạt
chính và n-1 phòng ngủ (n là số lượng phòng
ngủ) phải đặt trên đường đối lưu của gió.
Không gian mở riêng tư
Không gian ngoài trời nằm ở tầng trệt hoặc
trong một cấu trúc riêng tư và có thể sử dụng
cho việc giải trí cho cư dân trong các căn hộ.
Không gian mở công cộng
Khu vực công cộng cho mục đích làm không
gian mở và nằm trong quyền kiểm soát của các
cơ quan công quyền.
38

36. Khu đất dốc
Khu đất có độ dốc lớn hơn hoặc bằng 15%
Wintergarden
Một ban công có rào bao quanh, thường
được lắp kính và có thể sử dụng để giảm
thiểu tiếng ồn dọc theo các tuyến đường
đông đúc, đường sắt và tiếng ồn máy bay
Khả năng tiếp cận ánh sáng mặt trời
Khả năng tòa nhà nhận được ánh sáng
trực tiếp từ mặt trời không có cản trở từ
các tòa nhà hay các vật cản ngoại trừ cây
xanh.
Mặt tiền
mặt phía ngoài của tòa nhà, mặt chính, đối
diện với đường phố hoặc không gian công
cộng.
Khoảng lùi đường
Không gian dọc theo mặt tiền đường giữa
chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Ánh sáng mặt trời
Chùm tia bức xạ trực tiếp từ mặt trời
Tòa chung cư
Là một tòa nhà gồm ba căn để ở trở lên
nhưng không bao gồm phần cơi nới thêm
hay nhà ở nhiều buồng
39