Перспективы развития рынка индивидуального жилищного строительства на примере Омской области. Зыкова Анна, САКРН РГР, г.Омск. IX Международный Камский форум профессионалов рынка недвижимости. 5-7 февраля 2014 г., г. Пермь

1. Перспективы развития
рынка индивидуального
жилищного строительства
на примере Омской
области
Докладчик: Зыкова Анна
САКРН РГР
г.Омск
07.02.2014 г.

2. Лицо рынка ИЖС
• Непрозрачность;
• Неоднородность объектов;
• Высокая волатильность;
• Многофакторность рынка;
• Обилие старого жилого фонда (частного
сектора) в разных районах города и области;
• Сложности при выделении земельных участков
под застройку;
• Сложности в подведении коммуникаций;
• И т.д.

3. Структура сделок с жилой недвижимостью
в 2013 г. в г.Омске (по данным Росреестра)

4. Карта коттеджных поселков г.Омска и
Омского района

9. индивидуальных
жилых домов
350

10. Сдано объектов
2012 г.–
30 домовладений
2013 г. –
160 домовладений

11. Проблемы, возникшие при осуществлении
проекта
• Отсутствие развитых сетей коммуникаций и
поддержки государства при их строительстве;
• Невыполнение плана развития территории со
стороны муниципальных и государственных органов;
• Недостаточная проработка концепции проекта;
• Недостаточная проработка технических решений,
влияющих на себестоимость строительства;
• Недостаточный контроль за ходом осуществления
проекта, повлекший большие отклонения от
исходных данных.

12. Развитие рынка ИЖС
• Активная совместная работа застройщиков и
аналитиков на стадии разработки проектов;
• Тщательная подготовка проектной,
разрешительной документации, технических
условий;
• Постоянный контроль за ходом строительства.

13. Несоблюдение данных условий
грозит провалом проекта!
В г.Омске и Омском районе в настоящий момент на
стадии незавершенного строительства находится
ряд коттеджных поселков в разной стадии
строительства:
• «Агродеревня»;
• Поселок на ул.Завертяева;
• «Александровская усадьба»
• и т.д.

14. В 2013 г. Фондом «РЖС» выделено 2
земельных участка:
• 416 тыс.кв.м;
• 502 тыс.кв.м;
Планируемая площадь застройки
индивидуальными жилыми домами и
таунхаусами – 60 тыс.кв.м жилья

15. Красноярский
тракт
Новосибирский
тракт (М51)
Черлакский
тракт
Исилькульский
тракт
Русско-
Полянский
тракт
Сыропятский
тракт
Тюкалинский
тракт
Пушкинский
тракт

16. Дом
 Малая площадность (до 100 м2)
 Год постройки (~до 1990-2000 г.п.)
 Минимальный набор
коммуникаций
 Отсутствие требований к
земельному участку
Коттедж
 Большая площадность (свыше 100 м2)
 Год постройки (~после 1990-2000 г.п.)
 Более высокие требования к наличию
коммуникаций (водопровод,
отопление от центральных
источников)
 Площадь земельного участка свыше
минимального предела

17. Динамика изменения цен на частные
дома в г.Омске в 2013 г.
Прирост за 2013 год составил +9%

18. Динамика изменения цен на коттеджи в
г.Омске в 2013 г.
Прирост за 2013 год составил +2,1%

19. Схема планировки современного
коттеджного поселка

20. Категория
классификации
Признаки жилья
Эконом Бизнес Элит (де люкс, премиум)
Местоположение Любой район Экологически чистые районы
Эк. чистые районы. Близость лесного
массива, эк. чистого водоема
Типы домовладений
Отдельно стоящие дома,
сблокированные дома
Отдельно стоящие дома Отдельно стоящие дома
Количество
домовладений
до 500 до 200 до 100
Архитектурные решения
Типовые проеты домов без
архитектурных особенностей
Типовые проекты домов
Дома по индивидуальным проектам,
либо типовые проекты известного
архитектора
Строительные
материалы
Стены: пенополистирольный блок,
бревно малого диаметра, панельно-
каркасные технологии. Крыша:
профнастил, металлочерепица
Стены: газобетонный блок, клееный
брус, кирпич, кирпично-монолитные
технологии. Крыша: гибкая черепица,
металлочерепица, ондулин
Материал стен: кирпич, клееный брус.
Материал крыши: гибкая черепица,
натуральная черепица либо
аналогичный материал
Обеспеченность
инженерными
коммуникациям
Отопление: электрическое либо
газовое. Водоснабжение: от
артезианской скважины.
Канализация: индивидуальная у
каждого дома
Отопление: газовое. Водоснабжение:
от артезианской скважины либо
централизованное.
Канализация: индивидуальная либо
централизованная
Отопление: газовое. Водоснабжение:
централизованное.
Канализация: централизованная.
Поливной водопровод
Площадь дома от 80 до 150 кв.м от 200 до 400 кв.м от 400 кв.м
Площадь земельных
участков
от 5 до 8 соток от 8 до 15-20 сот. от 20 соток и более
Социальная
инфраструктура
Общее благоустройство территории,
ограждение по периметру, наличие
в поселке магазина
Общее благоустройство территории,
ландшафтный дизайн. Освещенность
улиц, широкие дороги. Наличие
детской спортивной площадки,
магазина, собственной системы ЖКХ,
управляющей компании. Ограждение
по периметру территории, охрана
Общее благоустройство территории,
ландшафтный дизайн. Освещенность
территории с декоративными
коммуникациями. Широкие дороги,
наличие детского сада, аптеки.
Рекреационная зона. Наличие
управляющей компании. Ограждение
по периметру, охрана территории,
видеонаблюдение
Классификация коттеджных
поселков

21. Классность объектов
Наименование объекта Классность объекта Подтип
Объекты
индивидуального
жилищного
строительства
Элита
КоттеджБизнес
Комфорт
Эконом Дом

22. Характеристики, определяющие
классность объекта ИЖС
Отсекающие признаки:
 Окружающая инфраструктура;
 Управляющая компания;
 Архитектурный облик;
 Несущие и ограждающие конструкции;
 Объемно-планировочные решения;
 Уровень внутренней и наружной отделки;
 Площадь;
 Наличие инженерных коммуникаций;
 Придомовая территория;
 И т.д.
Факультативные признаки:
 Этажность;
 Наличие дополнительных построек (баня, гараж и т.д.);
 Входная группа;
 И т.д.

23. Важность классности объектов
Рекламный слоган:
• «Королёв» – элитная земля для тех,
кто привык к комфорту
• Королёв коттеджный поселок. Элитная
земля мечта любого короля
Отсутствует документальное подтверждение элитности объектов
«элитный» = «лучший»
«элитная земля»=«лучшая земля»
Место: Кировская область
УФАС ВОЗБУЖДЕНО производство по делу

24. Заявление о преимуществах - в том числе формулировки, содержащие
прилагательные в превосходной степени:
"самый", "только", "лучший", "абсолютный", "единственный"
и т.п.
Итог: Штраф 4000 руб.
Решение УФАС: нарушение требования п. 1 ч. 3 ст. 5 ФЗ "О рекламе"
Доказательная база:
 Заключение независимых экспертов
 Собственные исследования

25. Спасибо за внимание!
Зыкова Анна
ГК «ОМЭКС»
Тел.8(3812)311810