Документ рассматривает особенности выбора и покупки загородной недвижимости в России, акцентируя внимание на важности подходящих коммуникаций, таких как электроснабжение, водоснабжение и газификация. Он детализирует различные типы землевладения и разрешенные виды использования земельных участков, а также поясняет, как эти факторы могут влиять на стоимость и эксплуатацию недвижимости. В заключение подчёркивается необходимость юридической проверки и корректного включения условий по коммуникациям в договорах купли-продажи.

1. *
«Покупайте землю – ведь ее больше не производят»
Марк Твен

2. *
Критерии выбора земельного участка
Подъездные пути
Электроснабжение
Водоснабжение. Канализация
Газификация
Инфраструктура
Это надо знать!

3. Загородная недвижимость — один из самых популярных и
перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Основные типы
жилья — загородные дома и коттеджные поселки (более 75% всех
предложений на рынке), таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные
комплексы.
Активное развитие рынка загородной недвижимости вызвано
такими объективными факторами как перенаселенность городов, плохая
экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства
горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком
на природе.
В наше время застройка производиться в трѐх основных
направлениях в малоэтажном строительстве :
 «городской» (строительство таунхаусов) – высокоплотная
застройка с минимальным придомовым земельным участком;
«пригородный» (строительство коттеджей) - отдельной стоящий
индивидуальный дом с участком до 0,15 га;
«сельский» (строительство индивидуального дома - усадьбы) с
участком 0,3 – 1,5 га и более.

4. При выборе загородной недвижимости покупатель не всегда понимает чем
различаются между собой категории и виды используемых земельных участков.
Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к
определѐнной категории и имеет установленный вид использования. Согласно
Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь
категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:
По целевому назначению земли подразделяются на категории:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для обеспечения космической
деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального
назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

5. Все земли, помимо целевого назначения имеют определѐнный,
документально закреплѐнный, вид разрешѐнного использования, определяющий,
какую деятельность на них можно осуществлять. Причѐм, вид разрешенного
использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например,
личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных
землях и на земле населѐнного пункта.
Земли населенных пунктов имеют виды разрешенного использования:
Индивидуальное жилищное строительство
Ведение личного подсобного хозяйства
Земли сельскохозяйственного назначения имеют виды разрешенного
использования:
Ведение крестьянско–фермерского хозяйства
Ведение личного подсобного хозяйства
Дачное строительство.
Садоводство.
Между тем от статуса земли зависит цена надела, стоимость его
последующей эксплуатации, возможность оформить прописку и т.д.

6. Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен
двумя способами:
1. При переводе земельного участка из одной категории в другую в
соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных
участков из одной категории в другую» (№ 172–ФЗ от 03.12.2004).
2. Без перевода земельного участка в другую категорию в соответствии со
статьями 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 Федерального
закона «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской
Федерации» (№ 191–ФЗ от 29.12.2004).
В первом случае земельный участок может получить любой вид разрешенного
использования.
Во втором случае вид разрешенного использования земельного участка может
быть выбран только из перечисленных в законодательстве видов разрешенного
использования для конкретной категории земель.

7. *
Дорога
Водоснабжение
Инфраструктура
Канализация
Электроснабжение Газификация

8. *
В наш век автомобиль не роскошь, а средство передвижения. При хорошей
дороге лишние километры не проблема, а вот если к самому распрекрасному
участку ведет разбитая грунтовка в богом забытом лесу … Осмотритесь вокруг и
оцените, есть ли возможность добраться туда в любое время года.
Главные факторы на которые необходимо обратить внимание:
Близость к магистрали;
Тип дорожного покрытия (грунтовые, гравийные, дороги со
стабилизированным грунтом, дороги с макадамом, асфальтовые);
Эксплуатация (ремонт, расчистка от снега).

9. *
Особое место при покупке земельного участка занимает электроснабжение.
Будущий потребитель, он же застройщик, должен четко представлять себе
перспективу обеспечения дома электричеством.
Вам придется произвести немало сложных действий:
получение технических условий;
проектирование электроснабжения жилого дома;
выполнение строительных и монтажных работ;
оформление специального допуска к эксплуатации конкретного объекта у
поставщика электроэнергии.
заключение договора с поставщиком электроэнергии;
Не стоит рассчитывать на то, что подключение к электросети можно оформить
после окончания строительства загородного дома. Проблемы возникают из-за
того, что будущие застройщики плохо представляют себе
законодательство, стандарты, строительные нормы и правила. Равномерное
распределение нагрузки рассчитывается с учетом мощности установленного силового
трансформатора, а соответственно для того чтобы произвести подключение
коттеджа, нужно чтобы трансформатор имел определенный запас мощности, что к
сожалению не всегда в наличии.

10. Что бы понять возможность подключения нужно узнать у продавца
наличие разрешений на подключение, технических условий и выделенных
лимитов потребления. Необходимо проверить срок действия этих
документов, т.к если срок их действия закончился, то не факт что их продлят.
Существует несколько сценариев подведения электричества к
коттеджу:
 Идеальный — имеющаяся сеть в хорошем состоянии и
позволяет без проблем подключить к ней до 30 кВт мощности от
ближайшей опоры.
 Среднестатистический - электросеть есть, но мощность
подстанции исчерпана. Качество электроэнергии низкое - не достигает
220 В. Больше 3 кВт для освещения и работы телевизора вам не выделят.
 Худший — до ближайшей подстанции больше километра, и
проведение от неѐ низковольтной линии электропередач неэффективно -
на «конце» будет недостаточное напряжение.
 Редкий — сосед построил себе подстанцию, в которой стоит
трансформатор на 250 кВА, и вам с удовольствием позволят
подключиться.

11. В первом случае (идеальный) считайте, что вам повезло, и можно покупать
участок и строить дом, начав процедуру оформления документов на
собственность.
В самых распространѐнных случаях (среднестатистическом и
худшем), единственный выход из сложившейся ситуации как правило- дорого
стоящее строительство собственной подстанции. Следует подумать, оценить
возможные издержки и лишь потом принимать решение о покупке и
строительстве.
В последнем случае (редкий) поинтересуйтесь, в чьѐм владении
подстанция—соседа, районных или муниципальных сетей. Если владелец—
сосед, то эксплуатацию и ремонт питающей ветки он проводит за свой счѐт по
договору с местной или сторонней организацией. Тогда счѐтчик находится на
подстанции. Следовательно, сосед имеет право диктовать свои условия, брать с
вас деньги и в перспективе может отрубить ваши провода в момент внезапно
случившегося умопомешательства.

12. *
Вряд ли кто-то усомнится в том, что центральные коммуникации в
загородном доме – это очень удобно. В настоящее время в большинстве
поселков централизованно подведены электричество и газ, что же касается
водопровода и канализации, то существует три возможных варианта.
 В первом варианте водопровод и канализация центральные, т.е. в
поселке есть своя водонапорная башня, которая подает воду в
домовладения или поселок подключен к подаче воды из ближайшего
города.
 При втором варианте, вода подается централизовано, но отвод
канализации производится с использованием септика – специальной
системы, куда входит большая емкость, которая устанавливается на
территории домовладения.
 Третий вариант – это когда на участке бурится собственная
скважина, откуда вода и подается в дом, а канализация – септик на
участке.

13. В конечном результате при любой из названных схем жители получают
в доме все необходимое, но есть ряд нюансов.
В первом и втором варианте помимо удобства есть преимущество – это
эксплуатация коммуникаций. При централизованной подаче воды
функционирует система очистки воды от бактерий, железа и т. д., поэтому
пользователь избавлен от необходимости ставить все эти дорогостоящие
системы водоочистки у себя в бойлерной.
В третьем варианте вы полностью автономны, но скважина нуждается
в постоянном уходе, а проблемы будут возникать и зимой и летом.
Строительство же канализационного коллектора и общих очистных
систем - одна из самых затратных статей бюджета при строительстве
коттеджного поселка, а при небольшом количестве домов стоимость
центральной канализации ложится непомерным бременем на каждого
покупателя. B таких поселках – локальные очистные сооружения (септик) –
единственная возможная альтернатива.

14. *
Газификация коттеджей – обязательный этап создания полноценного коттеджного
поселка. Газ является одним из самых удобных видов топлива, кроме того, сегодня
предлагается масса различной техники, работающей от газа. Монтаж такой техники в коттедже
позволяет создать максимально комфортные условия жизни в коттеджном поселке.
Варианты газификации загородного дома:
 Автономное газоснабжение;
 Подключение к магистральному газопроводу.
Во первом варианте газифицировать частный дом можно с помощью установки рядом
с домом специализированного газобаллонного оборудования, являющегося автономным
хранилищем газа и не имеющим подключения к общей сети газопровода, но данный способ
подключения газа подразумевает определенные издержки, связанные с обслуживанием
подобного оборудования.

15. В втором варианте газовый проект для частного дома предусматривает
заведение в дом газопровода низкого давления. Однако если недалеко от вашего
участка проходит газопровод среднего или высокого давления, то при
проектировании между различными категориями давления необходимо
предусмотреть ШРП (шкафной распределительный пункт) или ДРП (домовой
газорегуляторный пункт) для понижения существующего давления.
Но вот один, но очень большой минус - газа может просто не быть в нужном
вам месте. Потенциальным покупателям на картинке в офисе или на месте
показывают рукой - мол подключится к газу можно вон от той трубы. Но не тут то
было. Труба есть а газа в ней нет.
Для бесперебойной эксплуатации, потребителям в первую очередь
необходимы лимиты на газ. В связи с ограниченной мощностью магистральных
газопроводов, транспортируемый по ним газ распределяется в четком
соответствии с полученными лимитами.
Иными словами, чтобы подключить газ к дому, проще и выгоднее провести
его от сети газопровода, а для этого заранее выяснить ключевые моменты –
лимиты и технические возможности подключения.

16. *
Постоянное проживание в коттеджном поселке предъявляет определенные
минимальные требования к инфраструктуре. Это, прежде всего:
 наличие хорошего транспортного сообщения с местом работы
собственника жилья;
 обеспечение безопасности проживания на территории поселка;
 надежное и бесперебойное функционирование инженерных систем;
 возможность приобрести качественные продовольственные и бытовые
товары первой необходимости;
 наличие близлежащих медицинских учреждений, оказывающих
неотложную помощь и их доступность.
Необходим баланс между количеством жителей поселка и затратами на
строительство и эксплуатацию объектов инфраструктуры. Если поселок рассчитан
на небольшое количество коттеджей, и при этом проектом предусмотрено много
объектов инфраструктуры – стоимость коттеджей и ежемесячный
эксплуатационные расходы будут высоки, и наоборот.

17. *
Земельный участок может продаваться:
 с готовым домом;
 с подрядом на строительство дома;
 без подряда на строительство дома .
В двух первых случаях подвод коммуникаций выглядит более чем логичным, и как
правило, входит в стоимость участка, а вот в третьем случае данный вопрос стоит особенно
остро: радости быта могут быть как предусмотрены, так и нет. Но впрочем, и покупка уже
построенного дома, и тем более объекта с подрядом еще не гарантия того, что на участке
будут все блага цивилизации.
Основная проблема заключается в том, что право собственности на участок и
вопросы его инженерного обеспечения юридически между собой никак не связаны.
Поэтому необходимо, чтобы в договоре купли-продажи было написано, что в цену продавца
(застройщика) входит обеспечение вашего участка коммуникациями (электро-, газо- и
водоснабжения) в тех или иных расчетных показателях. Как правило, в договоре указывают
цифры: сколько киловатт электроэнергии, кубометров воды и газа должен предоставить
продавец. Этот пункт договора купли-продажи, равно как и ответственность продавца за
невыполнение обязательств, имеет смысл обсуждать с юристом.