2. 1. Цель Программы
Целью Программы является формирование эффективной бизнес–модели, обеспечивающей
реализацию значительных объёмов малоэтажных жилых домов в сегменте эконом – класса при
обеспечении гарантий доходности и возвратности привлекаемых инвестиционных ресурсов.
Анализ реализации домовладений в рамках наиболее успешных инвестиционных проектов,
реализуемых на территории Московской и Калужской областей в указанном сегменте показывает, что
достижение поставленной цели обеспечивается в случае соответствия объектов строительства
следующим требованиям:
требованиям
1.1. Домовладения реализуются в состоянии «под ключ +», включая внутренние инженерные системы,
ограждение и благоустройство, что обеспечивает возможность проживания непосредственно после
завершения строительства по ценам, соответствует представлениям потенциальных приобретателей о
справедливой* стоимости жилья в сегменте эконом – класса.
* Под «справедливой» в данном случае понимается интервал стоимости домовладения 3,5 до 5 миллионов рублей (в
зависимости от места и площади объектов строительства ) при площади домовладений (или их части) от 90 до
120 кв.м, что соответствует удельной стоимости 38.000 – 43.000 руб/кв.м.
Для решения данной задачи предусматривается строительство жилых домов в рамках существующих
посёлков, полностью обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой (см. п. 2).
1.2. Высокая степень капитальности строящихся жилых домов (см.п.5).
1.3. Приемлемые сроки (3 – 5 месяцев) и круглогодичность строительства, что обеспечивается за счёт
соответствующей организации и использования современных технологий строительства.
1.4. Обеспечение привлекательных условий реализации жилья гражданам (см. п.8), включая
привлекательные условия кредитования, а также обеспечение гарантий завершения и соответствия
качества строительства заявляемым параметрам.
1.5. Качество предложений земельных участков под строительство, включая их юридическую чистоту,
а также гарантированную готовность инженерной инфраструктуры после завершения строительства.
3. 2. Основные задачи Программы
Для достижения поставленной цели Программа предусматривает решение следующих ЗАДАЧ:
ЗАДАЧ
2.1. Формирование обособленных территорий из 20 – 50 земельных участков под строительство жилых
домов в рамках наиболее привлекательных проектов малоэтажной застройки, реализуемых на территории
Московской и прилегающих областей. Приобретение земельных участков производится на условиях
рассрочки платежа. С учётом того, что Программа предусматривает строительство жилья, обеспечивающего
возможность постоянного проживания, выбор посёлков, определяется следующими факторами:
А. Транспортная доступность, а также близость объектов социальной инфраструктуры;
Б. Полная готовность юридических документов по отдельным земельным участкам под строительство;
В. Готовность инженерной инфраструктуры посёлков, либо гарантии её готовности к сроку сдачи жилых
домов;
Г. Высокая степень освоения территории посёлка (не менее 30-40)%.
2.2. Для обеспечения высокого уровня капитальности строящихся объектов, а также всесезонности
строительства в рамках Программы предусматривается использование современных технологий
строительства (см. п.3), обеспечивающих выполнение заданных требований.
2.3. С учётом высокой стоимости земельных участков, соответствующих требованиям п.2.1., Программа
предусматривает использование архитектурных решений (см.4), обеспечивающих высокую компактность
и итоговое снижение удельной стоимости земли в составе себестоимости строительства.
2.4. Для сокращения сроков, повышения качества, а также снижения себестоимости строительства
Программа предусматривает поставку ДОМОКОМПЛЕКТОВ (см. п.5), включающих в себя полный набор
материалов и комплектующих, обеспечивающих строительство жилых домов, соответствующих заданным
требованиям.
2.5. Формирование единой системы организации финансирования (п.6) Программы, включая
финансирование застройщиков, а также кредитования граждан с целью приобретения жилья.
2.6. Формирование единой системы продаж (п.7) строящихся объектов в рамках Программы,
охватывающей все возможные группы приобретателей, включая коммерческие продажи для различных
категорий граждан, а также программы, полностью, либо частично финансируемые за счёт средств бюджетов
различных уровней.
4. 3. Технологии строительства
3.1. Строительство с использованием блоков и конструкций из ячеистых бетонов
Ценовые и потребительские особенности технологии:
3.1.1. Конструкция стены: Внешние стены состоят из фибропенобетонных блоков. Для
обеспечения необходимых теплоизоляционных свойств толщина внешней стены
составляет 40 см с возможностью внешней отделки кирпичом, фиброцементной плитой,
декоративной штукатуркой и т.д.
3.1.2. Конструкция фундамента: Для обеспечения универсальности (вне зависимости от
геоподосновы земельного участка и периода строительства) предусматривается
использование фундаментов на металлических винтовых сваях с ж/б плитами перекрытия.
3.1.3. Срок строительства: В среднем 3 – 4 месяца.
3.1.4. Преимущества:
А. Низкая себестоимость, которая для варианта строительства на условиях «под чистовую
отделку» (прямые затраты) на сегодня составляет ~ 16.000 руб/кв.м.
Б. Высокие потребительские свойства и востребованность жилых домов, построенных с
использованием данной технологии у потенциальных приобретателей.
В. Отработанность технологических решений, используемых при строительстве.
3.1.5. Недостатки:
А. Наличие «мокрых» процессов при строительстве, что снижает скорость строительства в
зимних условиях.
6. 3.2. Строительство с каркасом из лёгких стальных тонкостенных конструкций
(ЛСТК) и фибропенобетоном в качестве конструкционного утеплителя
Ценовые и потребительские особенности технологии:
3.2.1. Конструкция стены (см.п. 3.2.6.): Панель с каркасом на основе ЛСТК включает в
себя собственно каркас шириной 200 – 250 мм с ограждающими панелями в виде
цементно-стружечных плит и фибропенобетоном плотностью 250 кг/куб.см в качестве
утеплителя.
Внешняя отделка: кирпичная кладка, офактуренные фиброцементные плиты,
декоративная штукатурка, отделка фальш-брусом и т.д.
3.2.2. Конструкция фундамента: Железобетонная плита на винтовых металлических
сваях.
3.2.3. Срок строительства: В среднем 2 – 3 месяца.
3.2.4. Преимущества:
А. Низкая себестоимость строительства, которая для варианта строительства на
условиях «под чистовую отделку» на сегодня составляет не более 15.000 руб/кв.м
(прямые затраты).
Б. Всесезонность и высокая скорость строительства.
В. Отработанность технологических решений, используемых при строительстве.
В. Значительный радиус поставки домокомплектов.
3.2.5. Недостатки:
Требуется достаточно высокий уровень квалификации специалистов.
7. 3.2.6. Конструктивные решения
Внешние ограждающие панели включают в себя
каркас на основе лёгких стальных тонкостенных
конструкций (ЛСТК), внутреннюю и внешнюю
несъёмную опалубку на основе стружечно-
цементных, или фиброцементных плит и
фибропенобетона плотностью 250 кг/куб.м в
качестве конструкционного утеплителя.
9. 4. Типы объектов, строительство которых предусматривается в рамках Программы
С учётом высокой стоимости земельных участков под строительство (см.п.2.1), а также возможности
реализации жилья для федеральных и муниципальных нужд, Программа предусматривает
строительство объектов, обеспечивающих максимальную плотность застройки:
4.1. Малоэтажные дома из нескольких секций (таун – хаусы) со средней площадью секции 100 – 150
кв.м и участком земли 3-5 соток. Данный тип строительства ориентирован для коммерческих продаж в
интересах граждан с достаточно высоким уровнем дохода, как альтернатива приобретению квартир в
многоквартирных жилых домах, и обеспечивает возможность приобретения жилья более высокого
качества (по сравнению с городской застройкой) в состоянии полной готовности при более низкой
стоимости. Строительство данного типа объектов обеспечит возможность приобретения
домовладений в наиболее востребованном на сегодня ценовом сегменте (4 – 5 миллионов рублей).
4.2. Малоэтажные жилые дома (квадра-, тетра-хаусов и пр.) со средней площадью 60 – 80 кв.м и
участком земли 1-2 сотки. Данный тип строительства ориентирован для коммерческих продаж в
интересах граждан со средним уровнем дохода, и/или для федеральных нужд как альтернатива
приобретению квартир в многоквартирных жилых домах. Данный тип строительства обеспечит
возможность приобретения жилья, аналогичного по стоимости 2 – 3 комнатных квартир в городской
черте (3-3,5 млн.руб), но более высокого качества, т.к. данные объекты сдаются на условиях «под
ключ» с прилегающим земельным участком.
4.3. Малоэтажные и одноэтажные многоквартирные жилые дома со средней площадью квартир 38 – 54
квадратных метра. Данный тип строительства ориентирован для коммерческих продаж в интересах
отдельных категорий граждан (например – молодые семьи), а также в интересах отдельных
муниципальных и федеральных программ (молодые семьи, строительство жилья для ветеранов ВОВ,
инвалидов и пр.). Указанные объекты значительно превосходят предложения 1 – 2 комнатных квартир
в городской черте и по стоимости и качеству, т.к. сдаются на условиях «под ключ» с прилегающим
земельным участком, а стоимость их в среднем составляет 1,5 – 2,3 млн.руб.
4.4. Использование представленных решений обеспечивает удельную стоимость земли в составе
себестоимость на уровне 7-12 тыс.руб/кв.м даже очень высокой удельной стоимости (8-12 тыс.$/сот).
10. 5. Поставка Домокомплектов и система организации строительства
Строительство с использованием Домокомплектов является важнейшим элементом Программы, обеспечивающим
итоговое снижение себестоимости при одновременном повышении качества и сокращении сроков строительства.
Поставка домокомплектов имеет два важнейших элемента, включая собственно поставку Домокомплектов и
формирование системы строительства через формирование и привлечение подрядных организаций,
обеспечивающих строительство с использованием Домокомплектов.
5.1. Поставка Домокомплектов.
Под Домокомплектом в рамках Программы понимается полный набор конструкций, материалов и комплектующих,
необходимых для строительства домов на условиях «под чистовую отделку», либо «под ключ», включая:
D. Все разделы проектной документации строящегося объекта (конструктив, инженерные сети и пр.).
E. Весь набор конструкционных элементов для строительства (за исключением инертных материалов), включая
элементы фундамента, конструкции здания, кровельной системы, окна, двери и пр.
F. Комплектующие для обустройства инженерных систем.
G. Материалы для внутренней и внешней отделки, а также ограждения земельных участков и благоустройства.
Удельная стоимость Домокомплекта в рамках Программы (с доставкой) составляет 12 – 16 тыс.руб/кв.м.
5.2. Формирование системы подрядных организаций, обеспечивающих строительство в рамках Программы.
организаций
С учётом того, что целью Программы является итоговое снижение стоимости реализации домовладений при
сохранении высоких высокой инвестиционной привлекательности формируемых проектов, в рамках Программы
предусматривается формирование системы исполнителей, готовых обеспечивать строительство в условиях
снижения уровня собственной рентабельности. Опыт строительства по технологиям, указанным в п.3 показывает,
что при уровне рентабельности подрядчика 15-20 % средняя себестоимость строительства с использованием
Домокомплектов составит 20-24 тыс.руб/кв.м на условиях «под ключ +» (т.е. включая благоустройство и
ограждение).
5.3. Важнейшие задачи, решаемые с использованием программы поставки Домокомплектов:
l. Возможность получения низкой итоговой себестоимости и контроля качества строительства;
m. Сокращение сроков и всесезонность строительства;
n. Возможность эффективной кредитной поддержки потенциальных заказчиков в рамках Программы.
5.4. С учётом стоимости земли (п.4.4.) итоговая себестоимость строительства в рамках Программы составляет 28 –
36 тыс.руб/кв.м, что обеспечивает возможность получения высокого уровня рентабельности формируемых проектов
тыс.руб/кв.м
даже при реализации жилья по ценам, устанавливаемым для государственных программ в области жилищного
строительства (для Московской области на 2 квартал 2012 года – 36.000 руб/кв.м).
11. 6. Схема организации финансирования и продаж
Схема организации финансирования и продаж Программы должна обеспечить увеличение
объёмов реализации строящихся объектов при одновременном снижении финансовых рисков для
её участников и упрощения доступа к источникам кредитной поддержки.
Для решения указанных задач Программа предусматривает:
6.1. Формирование системы реализации на условиях частичной оплаты на начальном этапе (аванс
5-10%, либо задаток 3-5%) и оплаты полной стоимости после сдачи приобретаемых объектов в
эксплуатацию. Данная система обеспечит решение следующих задач:
6.1.1. Увеличение объёмов реализации, т.к. для покупателей она обеспечит снижение рисков
незавершения строительства, а также облегчит доступ к заёмным ресурсам, т.к. в данном случае
ипотека предоставляется уже на построенные объекты.
6.1.2. Обеспечит возможность приобретения строящихся объектов гражданами, которые
приобретают новое жильё за счёт реализации жилья, используемого ими для постоянного
проживания.
6.1.3. Облегчит возможность привлечения финансирования для строительства в рамках
Программы, т.к. в данном случае речь идёт о кредитовании строительства уже реализованных
объектов.
6.2. Установление партнёрских взаимоотношений с финансовыми институтами,
заинтересованными в участии в Программе.
6.2.1. Взаимодействие с банками – участниками, которые должны обеспечить кредитную
поддержку застройщиков и/или ипотечное кредитование приобретателей.
6.2.2. Взаимодействие с финансовыми институтами, обеспечивающими инвестиционную
поддержку на этапе строительства в различных формах, в том числе: долевое участие, заём,
поручительство и т.д.
12. 6. Схема организации продаж (продолжение)
Финансовый
Банк
институт
Ипотека по
завершении
строительства
Кредит, либо поручительство на
период строительства
и возврат (либо переоформление)
кредита на ипотечный по
завершении строительства
Застройщик
Приобретатель (координатор
Программы)
Договор купли-продажи с
Договор подряда + поставка
авансом 15-20%,
Домокомплекта Подрядчик
либо задатком 3-5%
Взаимоотношения в процессе строительства
Взаимодействие с одним
из заёмщиком
Взаимоотношения по завершении строительства
13. 7. Схема реализации Программы
Организационная схема реализации Программы на примере
одного из посёлков:
Этап 1:
1.1. Строительство нескольких стартовых (выставочных)
объектов различных типов.
1.2. Запуск программы продаж, в том числе выставочных
объектов.
Этап 2:
2.1. Строительство объектов по заявкам приобретателей.
2.2. Запуск программы продаж в рамках других посёлков, на
которых предусматривается застройка в рамках Программы.
Этап 3:
Полномасштабная реализация Программы с включением в неё
новых территорий под застройку, в т.ч. в других субъектах РФ.
14. 7. Схема реализации Программы (продолжение)
Выставочный
объект 1
Проект
застройки 1
Выставочный Выставочный
объект 4 Центр комплектации и объект 2
Проект продаж Проект
застройки 4 застройки 2
Выставочный
объект 3
Проект
застройки 3
17. № п/ Значение
Параметр
п параметра
8.1.1. Количество стартовых (выставочных) домов, шт 3
Средняя сумма затрат на строительство стартовых объектов,
8.1.2. 9.000.000
определяемая следующими данными, руб
А. Средняя площадь стартового объекта, кв.м 130
Б. Средняя себестоимость строительства («под ключ +»), руб/кв.м ~ 23.000
8.1.3. Средняя цена реализации домовладений в рамках Программы, руб 40.000
31
8.1.4. Расчётное количество реализованных домов в год (шт. / кв.метров)
3.900
8.1.5. Итоговая сумма дохода в рамках Проекта, руб 16.800.000
Удельная стоимость земли в составе себестоимости строительства
8.1.6. 11.500
объекта (руб/кв.м), определяемая следующими данными:
А. Средняя площадь земельного участка, сот 10
Б. Удельная стоимость земельного участка, руб/сот 150.000
8.1.7. Рентабельность по собственным затратам не менее, % 120%
19. № п/ Значение
Параметр
п параметра
8.2.1. Количество стартовых (выставочных) домов, шт. 3
Средняя сумма затрат на строительство стартовых объектов,
8.2.2. 15.840.000
определяемая следующими данными, руб
А. Средняя площадь стартового объекта, кв.м 247
Б. Средняя себестоимость строительства, руб/кв.м ~ 22.000
8.2.3. Средняя цена реализации домовладений в рамках Программы, руб 40.000
31
8.2.4. Расчётное количество реализованных домов в год (шт. / кв.метров)
7.670
8.2.5. Итоговая сумма дохода в рамках Проекта, руб 51.700.000
Удельная стоимость земли в составе себестоимости строительства
8.2.6. 8.700
объекта (руб/кв.м), определяемая следующими данными:
А. Средняя площадь земельного участка, сот 10
Б. Удельная стоимость земельного участка, руб/сот 210.000
8.2.7. Рентабельность по собственным затратам не менее, % 280%
21. № п/ Значение
Параметр
п параметра
8.3.1. Количество стартовых (выставочных) домов, шт 3
Средняя сумма затрат на строительство стартовых объектов,
8.3.2. 14.800.000
определяемая следующими данными, руб
А. Средняя площадь стартового объекта, кв.м 206
Б. Средняя себестоимость строительства, руб/кв.м ~ 22.000
8.3.3. Средняя цена реализации домовладений в рамках Программы, руб 45.000
31
8.3.4. Расчётное количество реализованных домов в год (шт. / кв.метров)
6.400
8.3.5. Итоговая сумма дохода в рамках Проекта, руб 59.400.000
Удельная стоимость земли в составе себестоимости строительства
8.3.6. 10.000
объекта (руб/кв.м), определяемая следующими данными:
А. Средняя площадь земельного участка, сот 7
Б. Удельная стоимость земельного участка, руб/сот 300.000
8.3.7. Рентабельность по собственным затратам не менее, % 340%
