Conference Mall of the future in Samara

1. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ЭКОНОМИЯ В УПРАВЛЕНИИ - ПОТЕНЦИАЛ РОСТА
РЫЖОВ ОЛЕГ
ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ PFM SOLUTIONS

2. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
РЫЖОВ ОЛЕГ ВЛАДИМИРОВИЧ
Директор по развитию компании PFM Solutions
Член Экспертного совета по редевелопменту при РГУД
 С 2006 года на рыке управления и эксплуатации недвижимости
 Регулярный участник торгового комитете премии CRE Moscow Awards и CRE
St.Petersburg & Federal Awards.
 Практический опыт управления торговыми центрами - более 300.000 кв.м., 14
реализованных проектовТоргово-развлекательных центров, более 700.000 кв.м.
разработанных концепций и в брокерском обслуживании.

3. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ШАГИ ПО ОПТИМИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ
 Проведение комплексного аудита (технического, коммерческого, управленческого)
 Разработка комплексной программы управления объектом (на основе проведенного
аудита)
 Внедрение разработанной программы:
 Собственными силами
 Силами внешней УК
 Регулярный контроль исполнения программы управления, внесение своевременных
корректив (по мере необходимости)

4. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Снижение
покупательского спроса
Коэффициент торговых площадей на 1.000 человек:
г. Самара - свыше 560 м2 / 1000 чел.;
г.Тольятти – около 300 м2 / 1000 чел.;
г. Ульяновск – около 500 м2 / 1000 чел.
Перенасыщенность
торговыми площадями
Внешнее финансирование
Текущий рынок – рынок
арендатора
 Общее падение уровня доходов населения .
 Падение покупательской активности.
 Высокая вакансия арендных площадей, резкое сокращение
экспансии федеральных сетей.
 Переход на новые условия аренды (рублевые ставки, % от оборота,
ремонт за счет арендодателя и др.)
 Повышение выплат по валютным кредитам из-за роста курса рубля.
 Высокая стоимость внешнего заимствования на внутреннем рынке,
отсутствие доступа к внешнему рынку кредитования и др.

5. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Как результат:
снижение доходов собственников объектов, увеличение
сроков окупаемости инвестиций.

6. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
СТАНДАРТНЫЙ НАБОР ДЕЙСТВИЙ СОБСТВЕННИКОВ ТРЦ
ВТЕКУЩИХ РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ
Формальный/жесткий подход в арендной
политике
(отсутствие скидок, буквальное следование тексту
договора, штрафы за любое отклонение в сроках
оплаты и др. )
Максимальные шаги навстречу арендаторам
(скидки, % от оборота, ремонт за счет
арендодателя, бесплатная реклама на
территории объекта и т.д.)
Сокращение расходных статей бюджета:
(сокращение маркетинговых бюджетов,
снижение ФОТ, сокращение программ
обучение и т.д.)
Сокращение операционных расходов
(в первую очередь - затрат на текущий ремонт
и содержание ТРЦ)
Переход на управление in-house, отказ от
внешней УК
-----------------------------------------------
Отказ от управления in-house, привлечение
внешней УК

7. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ВАЖНО!
СОКРАТИТЬ ОПЕРАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ
РЕАЛЬНО И БЕЗ ПОТЕРИ КАЧЕСТВА
МОЖНОТОЛЬКО С ПОМОЩЬЮ ОПТИМИЗАЦИИ
ВСЕЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ

8. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ШАГ 1.
ПРОВЕДЕНИЕ КОМПЛЕКСНОГО АУДИТА.
 Определение текущего состояния здания и его инженерных систем
 Оценка глубины проблемы, насколько скоро понадобится капитальный ремонт
и замена основных узлов
 Требуемый объем инвестиций в краткосрочной и среднесрочной перспективе и
т.д.
 Технический
(эксплуатационный)
аудит
 Оценка концепции объекта
 Оценка арендного потока
 Оценка величины операционных расходов и их соответствия рыночным
условиям и др.
 Коммерческий
аудит
 Оценка качества управления объектом
 Оценка инфраструктурного управления и эксплуатации объекта
 Аттестация персонала
 Управленческий
аудит

9. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ШАГ 2.
РАЗРАБОТКА КОМПЛЕКСНОЙ ПРОГРАММЫ ОПТИМИЗАЦИИ
УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ.
Последовательность действий (на основе полученных результатов комплексного аудита):
 Постановка задач, определение показателей, которых требуется достичь по итогам
внедрения программы.
 Определение того, какие функции выполнять самостоятельно, а какие отдать на
аутсорсинг с точки зрения финансовой эффективности.
 Определение ресурсов, требующихся для внедрения данной программы (штатное
расписание, подрядчики, источники финансирования и т.д.).
 Определение ответственных и разработка системы их мотивации.
 Разработка регламентных процедур, касающихся всех сфер деятельности объекта.
 Разработка пошаговых действий по внедрению с указанием сроков, требуемых
результатов и ответственных исполнителей.

10. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ШАГ 3.
ВНЕДРЕНИЕ КОМПЛЕКСНОЙ ПРОГРАММЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ.
IN-HOUSE
VS
OUTSORSING
???

11. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ВНЕДРЕНИЕ СОБСТВЕННЫМИ СИЛАМИ
МИНУСЫ
 Большие инвестиции в собственную УК
(персонал, обучение, накладные расходы и т.д.)
 Необходимость постоянного личного участия в
операционном процессе
 Собственная ответственность за результат
 Сложности в работе с федеральными
арендаторами, вероятное снижение
доходности, большая вакансия
 Меньшая стоимость актива для потенциального
инвестора
ПЛЮСЫ
 Меньшие затраты на
эксплуатирующее подразделение
(ФОТ, оптимизация налогов)
 Большая управляемость проектом
(Вы сами принимаете решения)
 Лучшее знание местной специфики.

12. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ВНЕДРЕНИЕ С ПОМОЩЬЮ ВНЕШНЕГО КОНСУЛЬТАНТА
МИНУСЫ
 Риск утраты контроля над объектом
 Возможная недостаточная мотивация к
снижению расходов
 Использование типовых схем
управления проектами, без учета
специфики объекта
ПЛЮСЫ
 Большая привлекательность проекта для
потенциальных покупателей
 Ответственность за результат несет
консультант
 Знание тенденций и направлений развития
рынка
 Большая доходность, за счет лучшей
работы с федеральными арендаторами,
меньшая вакансия
 Более высокая квалификация персонала

13. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ОПТИМИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ =
 СОКРАЩЕНИЕ ОПЕРАЦИОННЫХ ЗАТРАТ
 УВЕЛИЧЕНИЕ NOI
ОСВОБОЖДЕНИЕФИНАНСОВОГО РЕЗЕРВА
НА:
 МАРКЕТИНГОВЫЕ ПРОГРАММЫ
 ПОВЫШЕНИЕ КВАЛИФИКАЦИИ
ПЕРСОНАЛА
 И ДР.

14. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
НЕКОТОРЫЕ СПОСОБЫ СОКРАЩЕНИЯ ЗАТРАТ
Привлечение специалистов-
практиков в области эксплуатации на
этапе проектирования и
сопровождения строительства
Позволяет сократить до 20 %
коммунальных затрат и до 10 % затрат на
эксплуатацию.
Профессионалов-универсалов не
бывает !
Совмещение сотрудниками сразу
нескольких функций приводит не столько к
незначительному сокращению ФОТ,
сколько к потере в качестве и во времени
и, как следствие, к потере дохода.
ПЛАНОВО-
ПРЕДУПРЕДИТЕЛЬНАЯ ПРЕДИКТИВНАЯАВАРИЙНАЯ + + Сокращение затрат на
15-20%

15. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ОТДЕЛЬНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОВЕДЕНИЮ ТЕНДЕРОВ
Запросите у подрядчиков перечень их услуг и компетенций. Встретьтесь с ними, поговорите о
том, как они представляют свою работу на объекте. На этом этапе не стоит говорить о цифрах.
Запросите у отобранных Вами на первом этапе подрядчиков коммерческие предложения,
желательно с детальным перечнем услуг и подробным прейскурантом.
На основе полученных коммерческих предложений сформируйте окончательное единоеТЗ
для подрядчиков и направьте его им для формирования финального КП.

16. PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ
e-mail oryzhov@pfms.ru web ttp://www.pfms.ru
+7 (916) 508-72-37