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Stima di una villa residenziale .
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33 km. Il quartiere in cui si trova l'immobile è una zona di costruzione risalente agli anni 2000, con---
struttura urbanistica caratterizzata da una prevalenza di villette o villette bifamiliari. La via Geres, in cui si
trova il fabbricato è una via comunale che si distacca dalla strada provinciale 40 ,è una piccola via comunale
a fondo chiuso che serve poche abitazioni; strada che a nord e a est fa confine della proprietà. Il paese è
poco servito di infrastrutture: è presente solo la scuola per l'infanzia, rispettivamente 1 km, la scuola
elementare si trova nel Comune di Monasterolo a 8 km e la scuola media si trova nel comune di Casazzaa 7
km. A 800 m si trova l'oratorio con un piccoloparco giochi e un campo da calcio a 5 in erba sintetica e nelle
vicinanzesi trovano anchegli impianti sportivi (calcio,tennis, bocce). All'interno del comune è presente una
biblioteca dotata di computer con collegamento a internet aperto a tutti. Nel centro del paese si trova un
piccolo negozio di alimentari e un fornaio, è servito anche da una piccola farmacia che è aperta solo per
alcuni momenti della settimana.
Descrizione del fabbricato
L'immobile da stimare, è costituito da una villa costruita dall' impresa Edil Danesi, come da progetto del
Geom.Zambetti Marco, nell' anno 2004; pertanto il fabbricato ha pochi anni.
Presenta struttura in cementoarmato che sorregge piano interrato e due pioni fuori terro; la
una un
copertura è in legno lamellare e risulta in ottime condizionie costituita da tegole tipo "portoghese";la
finitura esterna non è ancora stata ultimata, è finita provvisoriamente con intonaco tipo civile, sull'edificio
in vari punti è presente pietre a spacco (lavorazione a secco) della cava di Credaro color begie.
L'accesso all' abitazione è garantito da una strada privata con accesso da via Geres. Un giardino di 800 mq
completa la proprietà.
Lo stato di manutenzione ottimo, e non richiedealcun tipo di intervento.
è
Anche il box doppio è in ottime condizioni.
Descrizione dell' unità immobiliare
La villetta da stimare è compostada: ampio soggiorno,una cucina, da tre camereda letto e due bagni al
piano primo, da un ampissima taverna(cucina e ampio soggiorno) con camino, da un ufficio, una lavanderia
e cantina al piano interrato, il secondo piano è predisposto per un ulteriore appartamento che ha
nell'interrato ha una lavanderia e la cantina. I piani sono collegati mediante' scala interna in cemento
armato ricoperta da marmo, ad uso indipendente.L'abitazione ha quattro affacci, rispettivamentesui Iati
Nord, Est,Oveste Sud,con vista sul giardino privato e sullastradad'accesso. piano primo è presente un
AI
ampio porticato ed un marciapiede che è presente lungo tutto il perimetro delfabbricato. I pavimenti sono
in ceramica al piano interrato, in ceramica al piano primo nellazona giorno e in legno nella zona notte,il
porticato e il marciapiedein cotto. L'impianto elettrico è efficiente, cosi come l'impianto idrico-sanitario;
l'impianto di riscaldamento è autonomo costituitoda unacaldaia gasmetano radiatoriin alluminio;
e a e
tutti gli impianti sono stati realizzati secondo le norme vigenti al 01/01/1987. I serramenti esterni sono delle
ante in pvc in buonissimo stato di manutenzione; i serramenti interni sono in legno con vetri doppi e camera
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d'aria interposta in ottimo stato di conservazione. È presente un impianto di antifurto con sensori di
movimentoa zona su tutta l'abitazione;è presenteancheun impianto di videosorveglianza.
L'abitazione '
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dotataper servizi una cisterna per la raccolta delle acque piovane che permette l'utilizzo di questa acqua
anche anche di igienici(wc). ,
Farinotti Geom. Christian, Ordine dei Geometri di Bergamo n° 2346
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Stima di una villa residenziale .
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Asoetti leaali
Il fabbricato è stato edificato in base ad una regolare concessione edilizio n° 168/9 - i del 30/10/1986 ed è
provvisto di regolare certificoto di abitabilità n° 15/241 del 10/02/1988.
L'unità immobiliare è totalmente libera da vincoli e da diritti di terzi.
Consistenza
La dimensione del/' unità immobiliare viene misurata con in parometro della superficie commerciale.
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Taverna 62,10 1,00 62,10
o Cantinal 11,45 1,00 11,45
g Bagno 4,85 1,00 4,85
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c ~
. Lavanderia
l 16,40 1,00 16,40
.e ò Ufficio 12,70 1,00 12,70
E .~ Lavanderia 2 11,45 1,00 11,45
E o Q.
o t Cantina2 11,45 1,00 11,45
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Q)
Camera l 12,10 1,00 12,10
~:g 't:- Camera2 12,85" 1,00 12,85
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~ Camera3 16,60 1,00 16,60
V1 ~ c Bagno1
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8,95 1,00 8,95 r
~ Disimpegno 11,00 1,00 11,00
g Cucina 16,40 1,00 16,40
~ Soggiorno 35,89 1,00 35,89
Bagno2 5,05 1,00 5,05
Ingresso 3,20 1,00
Scala 15,07 1,00 15,07
Deposito(eventuale
appartamento) 61,50 0,50 61,50
Q)
~ Porticato 40,00 0,33 30,75
.~ PerimetraliEsterni 39,23 1,00 39,23
~ .§ Perimetrali.Interni / 0,50
~ Divisori11Piano 2,51 1,00 1,80
DivisoriPiano Terra 2,85 1,00 2,51
SUP.COMMERCIALE 396,01 mq
Si consideranoinoltre il valore del box e il valoreaggiunto del giardinoprivato di mq 900 circa. .
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dei di n° .
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Stima di una villa residenziale
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Determinazioneconsistenzacatastale
Tipologia DescrizioneVani VaniReali Parametro VaniCatastali
Principali Soggiorno,Cucina,3 Camere 5 1 5,00
A .d . . 3 Bagni,2 Disimpegno,Taverna,2 11 1
ccessorl Irettl C . .FÇ:. 2 I d . /3 3, 67
antlna,u}}lcIO, avan erta
Accessari
indiretti Deposito 1 1/4 0,25
Ragguaglio Ragguaglioeccedenza salone(35,89mq) (35,89-24)/24 0,50
Totali vani utili 9,42
Dipendenze GiardinoPrivato 7% 0,66
SOMMA 10,08
TOTALE
VANICATASTALI 10,00
Criteri di valutazione .
La valutazione della villa viene effettuata, in funzione dello scopo della stima, secondo l'aspetto economico
del valore di mercato. Si valuterà pertanto il probabile prezzo che l'abitazione in oggetto potrebbe avere
qualora fosse immessa sul mercato e sottoposta a una libera compravendita.
Il metodo di stima consiste nella comparazione con i prezzi pagati di recente per fabbricati simili sulla base
dei un parametro comune (la superficie commerciale). La comparazione utilizzerà quotazioni già elaborate
da terzi; il procedimento è quindi di tipo sintetico.
Valore unitario ordinario
In questa zona il mercato degli alloggi per questo tipo di abitazione è poco attiv~ e si è a conoscenza di un
numero poco consistente di compravendite di villette simili, verificatesi di recente. I prezzi pagati sono stati
rilevati presso agenzie di mediazione di fiducia operanti nella zona. Le quotazioni rilevate sono quindi da
considerarsi pienamente attendibili; l'analisi di mercato ha evidenziato una crescita esponenziale dei prezzi
negli ultimi anni.
Viste le caratteristiche della zona, del fabbricato e dell' unità immobiliare oggetto di stima ritengo equo
applicare un valore unitario ordinario di:
190OC/mq
Inoltre, dopo un attenta analisi di mercato sui prezzi di box doppi e di terreni di giardini posso affermare con;
certezza che:
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Farinotti Geom.Christian, Ordine dei Geometridi Bergamon° 2346

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Stimadi una villa residenziale
6
- Il boxdoppio un valoreordinario
ho di 30.000~
- Il giardino un valoreunitarioordinario
ha di 80~/mq
Il valore del solo giardino risulta essere pari a: 900 mq x 80 ~/mq = 72.000 ~
Questi già compresi nel prezzo stimato in precedenza.
Valore unitario applicabile
In base alle informazioni rilevate posso affermare che esistono dei fattori che determinano un incremento
del valore unitario dell' immobile:
Comodi:
- Vista lago + 3%
- Finiture signorili + 5%
- Struttura antisismica +10%
Scomodi:
- Scomodità dovuta a lontananza di servizi
(centri commerciali, scuole ,ospedali) -3% '.
- TOTALE +15%
Il valore unitario applicabile risulta pertanto:
1900~/mq x 115% =2185 ~/mq
Valore reale
In base alle informazioni rilevate posso affermare che esistono dei fattori che determinano un incremento
del valore reale dell' immobile:
Valore ordinario = 396,01mq x 2185~/mq = 865,281 ~
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Farinotti Geom.Christian, Ordine dei Geometridi Bergamon° 2346

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Stima di una villa residenziale
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7
Aggiunte: ---
- Impianto di antifurto + 5.000 ~
- Impianto videosorveglianza + 5.000 ~
- Camino(N 2) + 5.000 ~
Predisposizione
impianti (1 piano) + 3.000 ~
- TOTALE 18.000~
SI CONCLUDE
QUINDI CHEIL PIV PROBABILE
VALORE MERCATO
DI DELLAVILLAOGGETTO STIMA È,
DI
ARROTONDA PARI A:
TO,
~ 900.000,,00
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Farinotti Geo'ln.Christian, Ordinedei Geometridi Bergamon° 2346

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Sialleaano stima:
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- Visure mappe
e catastali
- Certificati di abitabilità e concessioni edilizie
- Planimetrie
Bergamo,li 13/11/2010 Il tecnico
Geom.Farinotti Christian
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Farinotti Geom.Christian, Ordine dei Geometridi Bergamon° 2346