SlideShare a Scribd company logo
1 of 44
Download to read offline
Raakvlakken tussen de
antiwitwaswetgeving en
vastgoedtransacties
Mr. Dave van Moppes
Advocaat-vennoot
Tuerlinckx Fiscale Advocaten
Inleiding
• Investering in vastgoed is klassieke en veel
voorkomende witwastechniek;
• Verschillende technieken die variëren van de
meest eenvoudige tot zeer complexe
technieken, waarbij hoge bedragen gemoeid
kunnen zijn;
• Inspanningen België ?
– Verbod betalingen contanten;
– Ruim toepassingsgebied AWW
Preventief Repressief
* Bemiddelaar, syndicus of rentmeester
** Accountant en belastingconsulent, bedrijfsrevisor, erkend boekhouder en –fiscalist
Vastgoedtransactie
Krediet
instelling Vastgoed
makelaar*
Advocaat
Economische
beroepen**
Notaris
Fiscus
Betrokken actoren bij vastgoedtransacties
C.F.I. O.M.
Wettelijk kader
• Preventief:
– Europese richtlijnen. Vierde anti-witwas Richtlijn (2015/849) van
20 mei 2015, om te zetten tegen uiterlijk eind juni 2017.
– Wet van 11 januari 1993 en diverse wijzigingen tot voorkoming van
het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld
en de financiering van terrorisme.
– Diverse reglementen en tools uitgevaardigd door toezichthouders /
Instituten van de betrokken
• Repressief:
– Artikel 505 Sw.
Wettelijk kader
• Repressieve witwaswetgeving (artikel 505 Sw.):
– Gevangenisstraf van vijftien dagen tot vijf jaar en met geldboete van
zesentwintig euro tot honderdduizend euro (x 6) of met een van die straffen alleen;
– Verbeurdverklaring illegaal vermogensvoordeel;
– Ontzetting;
– Beroepsverbod.
• Preventieve witwaswetgeving (wet van 11 januari 1993):
– een administratieve geldboete van 250 EUR tot 1.250.000 EUR (na overtreder te hebben
gehoord of minstens behoorlijk te hebben opgeroepen). Eventuele openbaarmaking
beslissingen en maatregelen door Nationale Kamer.
– Op overtredingen betalingen in contanten van een levering van goederen of
dienstverrichting staat een geldboete (art. 41 Witwaswet) van 250 tot 225.000 euro.
Evenwel mag deze geldboete niet meer bedragen dan 10 % van de ten onrechte in
contanten betaalde sommen.
• Tuchtsanctie
Wettelijk kader
• Repressief: Aan de bewijslast betreffende de
illegale of misdadige herkomst is voldaan
wanneer op grond van feitelijke gegevens met
zekerheid elke legale herkomst van de
vermogensvoordelen kan worden uitgesloten
(o.a. Cass. 25 september 2001, P.01.0725.N;
Cass. 28 november 2006).
• Moreel element
• Preventief: vermoeden van witwassen
Artikel 505 Sw.
• Met gevangenisstraf van vijftien dagen tot vijf jaar en met geldboete van zesentwintig euro tot
honderdduizend euro of met een van die straffen alleen worden gestraft :
– 2° zij die zaken bedoeld in artikel 42, 3°, kopen, ruilen of om niet ontvangen, bezitten, bewaren of
beheren, ofschoon zij op het ogenblik van de aanvang van deze handelingen, de oorsprong van die
zaken kenden of moesten kennen;
– 3° zij die de zaken, bedoeld in artikel 42, 3°, omzetten of overdragen met de bedoeling de illegale
herkomst ervan te verbergen of te verdoezelen of een persoon die betrokken is bij een misdrijf
waaruit deze zaken voortkomen, te helpen ontkomen aan de rechtsgevolgen van zijn daden;
– 4° zij die de aard, oorsprong, vindplaats, vervreemding, verplaatsing of eigendom van de in artikel
42, 3°, bedoelde zaken verhelen of verhullen, ofschoon zij op het ogenblik van de aanvang van deze
handelingen de oorsprong van die zaken kenden of moesten kennen.
• Behalve ten aanzien van de dader, de mededader en de medeplichtige van het misdrijf dat de zaken
bedoeld in artikel 42, 3°, heeft opgeleverd, hebben op fiscaal vlak de misdrijven bedoeld in het eerste lid,
2° en 4°, uitsluitend betrekking op feiten gepleegd in het raam van ernstige fiscale fraude, al dan niet
georganiseerd (gewijzigd door de Wet van 15 juli 2013 met ingang vanaf 29 juli 2013: voorheen ernstige
en georganiseerde fiscale fraude waarbij bijzonder ingewikkelde mechanismen of procédés van
internationale omvang worden aangewend
• Artikel 505, 3° Sw. : Geen vereiste van bijzondere opzet voor strafbare deelneming of medeplichtigheid:
algemeen opzet (wetens & willens) volstaat
Artikel 505 Sw.
• Een (gewone) fiscale inbreuk kan een
vermogensvoordeel opleveren dat bestaat uit
het vermijden van belasting (o.a. Cass. 22
oktober 2003 en 8 november 2008)
• Witwasmisdrijf is een voortdurend misdrijf
 virtueel onverjaarbaar
Wet van 11 januari 1993
Toepassing Preventieve witwaswet is minder uitgebreid dan artikel 505 Sw.
Herkomst van geld of activa is illegaal wanneer deze voortkomen uit:
1. een misdrijf dat in verband staat met:
– terrorisme of de financiering van terrorisme;
– georganiseerde misdaad;
– illegale drughandel;
– illegale handel in wapens, goederen en koopwaren met inbegrip van
antipersoonsmijnen en/of submunitie;
– handel in clandestiene werkkrachten;
– mensenhandel;
– exploitatie van de prostitutie;
– illegaal gebruik bij dieren
Wet van 11 januari 1993
– …
– illegale handel in menselijke organen of weefsels;
– fraude ten nadele van de financiële belangen van de Europese
Gemeenschappen;
– ernstige fiscale fraude, al dan niet georganiseerd (voorheen: ernstige en
georganiseerde fiscale fraude waarbij bijzonder ingewikkelde mechanismen
of procedés van internationale omvang worden aangewend)
– verduistering door personen die een openbare functie uitoefenen en
corruptie;
– ernstige milieucriminaliteit;
– namaak van muntstukken of bankbiljetten;
– namaak van goederen;
– zeeroverij.
Wet van 11 januari 1993
2. een beursmisdrijf, het onwettig openbaar aantrekken van
spaargelden of het verlenen van beleggingsdiensten, diensten
van valutahandel of van geldoverdracht zonder vergunning;
3. een oplichting, misbruik van vertrouwen, misbruik van
vennootschapsgoederen, een gijzeling, een diefstal of
afpersing , of een misdrijf dat verband houdt met de staat van
faillissement
Begrip “ernstige fiscale fraude”
• Geen wettelijke definiëring in fiscale wetboeken of
strafwetboek
• Voorheen het begrip “ernstige en georganiseerde fiscale
fraude”. Evenmin een wettelijke definitie.
– “het onwettig ontwijken of een onwettige terugbetaling van belastingen, door
middel van valsheid in geschrifte, gepleegd ter uitvoering van een constructie
die hiervoor in het leven werd geroepen, met een opeenvolging van
verrichtingen en/of de tussenkomst van een of meerdere tussenpersonen,
alsook het aanwenden, op nationaal of internationaal niveau, van simulatie- of
verbergingsmechanismen zoals vennootschapstructuren of juridische
constructies”.
– Klassiek vb.: btw-carrousel
Begrip “ernstige fiscale fraude”
• Indicatoren (Koninklijk besluit van 3 juni 2007 tot
uitvoering van artikel 14quinquies [artikel 28] van de wet
van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het
financiële stelsel voor het witwassen van geld en de
financiering van terrorisme) als hulpmiddel
– Bijvoeglijke interpretatie: feit dat één van deze indicatoren voorkomt
volstaat niet om automatisch aanleiding te geven tot een melding aan
de CFI. (GWH Arrest nr. 102 van 10.07.2008)
Begrip “ernstige fiscale fraude”
• Wet van 15 juli 2013 houdende dringende bepalingen
inzake fraudebestrijding: invoering ‘ernstige fiscale fraude’
in Sw., W.I.B. en preventieve witwaswet
• 'ernst' van het fiscale misdrijf wordt beoordeeld o.b.v.
"aanmaak en/of het gebruik van valse stukken",
"het omvangrijke bedrag van de verrichting en
het abnormale karakter van dit bedrag gelet op de
activiteiten of het eigen vermogen van de betrokkene",
alsook "het voorkomen van een van de indicatoren van
het koninklijk besluit van 3 juni 2007". De mate van
"organisatie" van de fraude is ook "één van de criteria van
de beoordeling van de 'ernst' van het misdrijf", "zonder dat
dit vereist is om als dusdanig te worden beschouwd"
Begrip “ernstige fiscale fraude”
• Met andere woorden, van ernstige fiscale fraude (die
aanleiding geeft tot de verhoogde strafmaat, de
verzwaarde bestuurdersaansprakelijkheid, enz.) kan ook
sprake zijn wanneer deze "helemaal niet georganiseerd is,
maar [...] bijvoorbeeld door de grote bedragen van de
fraude als ernstig kan worden beschouwd".
• Praktijk?
Begrip “financiering van terrorisme”
• Verstrekking of verzameling van fondsen, op welke wijze
ook, rechtstreeks of onrechtstreeks, met de bedoeling of
wetende dat deze geheel of gedeeltelijk zullen worden
gebruik door een terrorist of een terroristische organisatie
of voor het plegen van een of meerdere terroristische
daden
• Nadruk op aanwending van de fondsen en niet zozeer de
herkomst !
Wet van 11 januari 1993 -
toepassingsgebied
• Ruim toepassingsgebied AWW ratione personae
betrokkenen;
• Onderscheid concrete toepassing wettelijke
verplichtingen:
– Financiële instellingen en vastgoedmakelaar: geen
uitzonderingen
– Economische beroepen en Notaris: uitzondering voor bepalen
rechtspositie
– Advocaten: enkel m.b.t. gevallen van artikel 3,5° AWW en
bovendien uitzondering bepalen rechtspositie
Wet van 11 januari 1993 -
toepassingsgebied
Wet is van toepassing op advocaten wanneer zij in het raam
van hun beroepsactiviteit (artikel 3, 5° en artikel 1
Reglement):
• een cliënt bijstaan bij het voorbereiden of uitvoeren van
verrichtingen in verband met :
– de aan- of verkoop van onroerend goed of bedrijven;
– het beheren van diens geld, effecten of andere activa;
– de opening of het beheer van bank-, spaar- of effectenrekeningen;
– het organiseren van inbreng die nodig is voor de oprichting, de
uitbating of het beheer van vennootschappen;
– de oprichting, uitbating of het beheer van vennootschappen, trusts,
fiducieën of soortgelijke juridische constructies.
• of wanneer zij optreden in naam en voor rekening van hun cliënt
in enigerlei financiële verrichtingen of verrichtingen in onroerend
goed.
Wet van 11 januari 1993 -
toepassingsgebied
• Advocaten houden zich aan de naleving van hun
beroepsgeheim tenzij:
– In die gevallen voorgeschreven door artikel 3, 5° van de
preventieve witwaswet bij vermoeden van witwassen van geld
of financiering terrorisme
– MAAR uitzonderingen:
• Bepaling rechtspositie (tenzij advocaat zelf deelneemt aan witwassen
of advies voor witwasdoeleinden wordt verstrekt of de advocaat weet
dat zijn cliënt juridisch advies wenst voor witwasdoeleinden)
• Verdediging of vertegenwoordiging in rechte
• Juridisch advies voor, tijdens en na rechtsgeding of juridisch advies
over instellen of vermijden van een rechtsgeding
– Juridische adviesverlening in ruime betekenis; bij twijfel raadpleegt advocaat
de Stafhouder
– Opgepast voor gewijzigde omstandigheden en feit dat cliënt nieuwe vragen
kan stellen waardoor wel onder toepassingsgebied van de Wet
Wet van 11 januari 1993 -
toepassingsgebied
• Concreet: bijstaan bij het voorbereiden of uitvoeren van
verrichtingen in verband met de aan- of verkoop van
onroerend goed of wanneer optreden in naam en voor
rekening van cliënt in enigerlei verrichtingen in onroerend
goed;
• Vastgoedtransactie i.k.v.
– Diverse handelingen ter bezwarende of ten kosteloze titel (schenking,
aankoop, …)
– Oprichting, beheer en reorganisatie vennootschap met onroerend
goed
Wet van 11 januari 1993 -
toepassingsgebied
• Grondwettelijk Hof nr. 10/2008, 23 januari 2008.
– Artikel 2ter [thans art. 3, lid 1, 5°], ingevoegd in de Wet van 11
januari 1993 bij artikel 4 van de Wet van 12 januari 2004, moet
in die zin worden geïnterpreteerd
• dat de gegevens die de advocaat verneemt tijdens de uitoefening van
de wezenlijke activiteiten van zijn beroep, met inbegrip van de
materies die zijn opgesomd in dat artikel 2ter [thans art. 3, lid 1, 5°],
namelijk het verdedigen of vertegenwoordigen in rechte van de cliënt
en het verlenen van juridisch advies, zelfs buiten elk rechtsgeding, door
het beroepsgeheim gedekt blijven en dus niet ter kennis kunnen
worden gebracht van de overheden, en
• dat alleen wanneer de advocaat een activiteit uitoefent, in één van de
materies die zijn opgesomd in het artikel 2ter [thans art. 3, lid 1, 5°],
die verder gaat dan zijn specifieke opdracht van verdediging of
vertegenwoordiging in rechte en verlening van juridisch advies, hij kan
worden onderworpen aan de verplichting om de gegevens waarvan hij
kennis heeft, aan de overheden mee te delen
Wet van 11 januari 1993 -
toepassingsgebied
• Grondwettelijk Hof nr. 10/2008, 23 januari 2008
– Juridisch advies? GwH: informeren van cliënt over de staat van de
wetgeving die van toepassing is op zijn persoonlijk situatie of op de
verrichting die hij overweegt, of hem te adviseren over de wijze
waarop die verrichting binnen wettelijk kader kan worden uitgevoerd
Verplichtingen van de Wet van 11
januari 1993
•KYC
•Intern schriftelijk verslagKlantenonderzoek
•Risk based approach
•Aanstelling witwasverantwoordelijke
•Sensibilisering en aanwerving personeel
•Bewaringsverplichting
Interne organisatie
•Vermoeden van witwassen van geld of financiering van
terrorisme
•Bevriezen van tegoeden
•Tipping-off verbod
Meldingsverplichting
C.F.I.
Specifieke bepalingen
inzake contante betaling
Klantenonderzoek
• Over het algemeen weinig problemen inzake
identificatieverplichting bij vastgoedtransacties door
tussenkomst van o.m. de Notaris die identificatie als
kerntaak heeft;
• Bespreking enkele aandachtspunten klantenonderzoek en
meldingsverplichting
Klantenonderzoek
• “Risk based approach”: Wettelijke gevallen van verhoogd
risico witwassen van geld:
– Identificatie op afstand
– PEPS
• Verscherpt klantenonderzoek
• Andere gevallen van “verminderde transparantie”
Politiek Prominent Persoon
• “Politically Exposed Person” (PEP) als cliënt / UB is elke NP die in het
buitenland woont en die:
– Staatshoofd, regeringsleider, (afgevaardigde van een ) minister en staatssecretaris, parlementslid, lid
van hoge gerechtelijke instanties; leden rekenkamers en directies van centrale banken; ambassadeur,
hoge legerofficieren; lid van bestuursorgaan, leidinggevend of toezichthoudend orgaan
overheidsbedrijven
– Directe familieleden:
• Echtgenoot of echtgenote;
• Partner die naar nationale recht als gelijkwaardig met echtgenoot of echtgenote wordt
aangemerkt;
• Kinderen en hun echtgenoten of partners;
• Ouders.
– Naast geassocieerden. Identificatie slechts vereist indien nauwe zakenrelatie van deze persoon met
PEP door publiek gekend is of als beroepsbeoefenaar redenen heeft om te oordelen dat deze nauwe
relatie bestaat
– Opmerking: 4e Anti-witwasrichtlijn zal toepassingsgebied uitbreiden naar ook binnenlandse PEPS
Politiek Prominent Persoon
• Verscherpt klantenonderzoek PEP heeft betrekking op:
– Procedure om te beoordelen of cliënt, lasthebber, UB een PEP is
d.m.v. betrouwbare externe bronnen of verklaring cliënt
• Vendors: Thomson Reuters World-check, Accuity, Dow Jones Watchlist,
Namescan, FinScan, LexisNexis, …
• Openbare bronnen en search engines (vb. google)
– Nemen van passende maatregelen om herkomst van het
vermogen en van de fondsen vast te stellen die bij de zakelijke
relatie of verrichten worden gebruikt;
– Verkrijgen van toestemming persoon op “passend hiërarchisch
niveau” alvorens zakenrelatie aan te gaan
– Het doorlopend verscherpt controleren van de zakelijke relatie.
Sanction lists
• Bevriezing tegoeden en economische middelen van op een
lijst vermelde personen en entiteiten met oog op strijd
tegen financiering terrorisme
• Wie? Kredietinstellingen, maar eveneens alle niet-
financiële beroepen bedoeld in de Witwaswet
• Beroepsbeoefenaar waarschuwt onmiddellijk Thesaurie
– Consolidated List of persons, groups and entities subject to EU
Financial sanctions:
• http://eeas.europa.eu/cfsp/sanctions/consol-list_en.htm
• https://www.un.org/sc/suborg/en/sanctions/un-sc-consolidated-list
• http://www.ctif-
cfi.be/website/index.php?option=com_content&view=article&id=66&Itemid=89&la
ng=nl
Klantenonderzoek ten aanzien van
verrichtingen en zakelijke relaties
• Verplichting tot inwinnen van informatie aangaande het
doel/voorwerp en de verwachte aard van de zakelijke
relatie
• Bestendige waakzaamheid aan de dag leggen t.o.v. cliënten,
zakelijke relatie en uitgevoerde verrichtingen en
onderzoekt in voorkomend geval de oorsprong van fondsen
aandachtig om zich ervan te vergewissen dat die stroken
met kennis die zij hebben van hun cliënt, zijn
beroepsactiviteiten en profiel
Schriftelijk verslag ongebruikelijke
verrichting
• Verplichting om schriftelijk verslag op te stellen telkens als
blijkt dat verrichting of feit vatbaar lijkt voor witwassen van
geld of financiering van terrorisme, wegens aard of
ongebruikelijk karakter gelet op activiteiten van cliënt, dan
wel wegens begeleidende omstandigheden of
hoedanigheid betrokken personen
• Belang ? Motivering niet-melding
• Bewaringsplicht van 5 jaar
Kennisgeving CFI
• Objectieve vs. subjectieve
• Objectieve melding:
– Betaling in contanten van de prijs van de verkoop (artikel
1582 B.W.) van een onroerend goed (artikel 20 AWW);
• Verplichting tot melding, hoe miniem ook
• Accessoria: geen betaling in contanten boven de 3.000 EUR
• Quid andere overdrachten (ruil met opleg, compensatie, verdeling,
toewijzing,…)?
• Onthouding – melding
Kennisgeving CFI
• Objectieve melding:
– Niet-vermelding van de rekeningnummer verkoopovereenkomst en –akte
• De verkoopsovereenkomst en de verkoopsakte, moeten nummer rekening
vermelden waarlangs de prijs / voorschot werd overgedragen of een verklaring
bevatten van de partijen, waarin het nummer wordt vermeld van de rekening
waarlangs de prijs / voorschot zal worden overgedragen en, bij gebrek hieraan, de
wijze waarop deze gefinancierd zal worden.
• Deze verplichting slaat zowel op de onderhandse als op de openbare verkopen, op
de verkoopsovereenkomsten en op de verkoopsakten.
• “De koper verklaart dat het saldo van de prijs zal worden betaald via een nog te
onderhandelen financiering, waarvan op dit moment noch de kredietverstrekker,
noch het juiste bedrag reeds gekend is” (J. Rochtus, “De notaris en de meldingsplicht in het kader
van de Witwaswet”, Not. Fisc.M., 2014/8)
• Onderhandse overeenkomst verleden met /zonder tussenkomst makelaar / notaris
• Regularisatie in authentieke akte
Kennisgeving CFI
• Subjectieve melding:
– Vaststelling van feiten waarvan beroepsbeoefenaar weet of vermoedt
dat ze verband houden met witwassen van geld of financiering van
terrorisme
Immuniteit van de melder
• Geen enkele burgerlijke rechtsvordering, straf- of
tuchtvordering mogelijk tegen de melder;
• Geen enkele professionele sanctie uitgesproken tegen
beoogde ondernemingen of personen, hun werknemers of
vertegenwoordigers evenals de leiding of personeelsleden
wegens een te goeder trouw verstrekte inlichting aan CFI
Kerncijfers C.F.I. verslag 2015
• In totaal ontving de CFI 28.272 meldingen in 2015 t.o.v.
27.767 in 2014
• Aantal doormeldingen aan de gerechtelijke overheden
daalt licht: 992 (2015) vs. 1.131 (2014)
Bron: jaarverslag CFI 2015
Bron: jaarverslag CFI 2015
Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties
Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties
Typologieën
• Betaling van (gedeelte van) de koopprijs in contanten;
• Betaling van de prijs van een onroerend goed door middel
van een gedeeltelijke schuldvergelijking van rechtswege en
een gedeeltelijke storting;
• Ernstige (?) vormen van onderwaardering van het
onroerend goed met oog op vermijden registratierechten;
Typologieën
• Basic Techniques (FATF report 29 June 2007 on money
laundering & terrorist financing through the real estate
sector):
Indicatoren
• De cliënt woont niet in de regio waar de notaris zijn kantoor heeft of maakt geen deel uit van
het gebruikelijke cliënteel van de notaris. Hij maakt gebruik van een tussenpersoon die de
notaris niet kent of vraagt van de notaris een dienstverlening die een notaris uit de regio van
de cliënt ook had kunnen verrichten zonder dat een en ander redelijk kan worden uitgelegd
• De cliënt maakt of wil gebruik maken van een of meerdere schermvennootschappen hoewel
hier geen enkele wettige fiscale, juridische of zakelijke reden voor is of lijkt te zijn.
• De cliënt maakt of wil gebruik maken van buitenlandse vennootschappen zonder dat
hiervoor enige wettige fiscale, juridische of zakelijke reden voor is of lijkt te zijn.
• De cliënt richtte in een korte tijdspanne verschillende vennootschappen op, voor zichzelf of
ten bate van een derde, zonder dat hier een wettige fiscale, juridische of zakelijke reden voor
is of lijkt te zijn.
• De cliënt wil een vennootschap kopen of oprichten met een twijfelachtig maatschappelijk
doel of zonder klaarblijkelijk verband met de normale uitoefening van zijn beroep of
bijhorende activiteiten en zonder dat hij de notaris een geldige reden kan opgeven.
• De cliënt is betrokken bij een ongebruikelijke verrichting zonder verband of totaal buiten
verhouding met de normale uitoefening van zijn beroep of bijhorende activiteiten en zonder
dat hij de notaris een geldige reden kan opgeven.
• De onroerende goederen worden meermaals met ongewone winstmarges verkocht en
hiervoor wordt geen enkele duidelijke verklaring gegeven.
Indicatoren
• De betalingen worden op naam van de cliënt uitgevoerd op de rekening van de notaris en zijn
afkomstig van financiële instellingen, vennootschappen of personen uit een land dat bekend staat
voor hun versterkt bankgeheim, ofwel voor hun voordelig fiscaal regime, ofwel voor de productie
van drugs, of als niet-meewerkend land of gebied uit de lijst van de FAG, zonder dat het mogelijk is
om met zekerheid na te gaan wie de controle over de vennootschap in kwestie heeft.
• De notaris ontvangt geld van een cliënt om dit door te storten aan een derde, hoewel de notaris
geen enkele reden kan vaststellen die deze storting rechtvaardigt.
• De cliënt doet een beroep op een stroman zonder dat hiervoor een fiscale, juridische of zakelijke
reden voor is.
• De cliënt verandert in een korte tijdspanne vaak van notaris, zonder dat de notaris hiervoor een
geldige reden vindt.
• De cliënt wil een voorschot in contanten betalen voor een bedrag hoger dan 10% van de
verkoopprijs van een onroerend goed.
• De cliënt wil een voorschot in contanten betalen
• De cliënt weigert of heeft bezwaren om de notaris het rekeningnummer te geven waarlangs het
bedrag werd of zal worden gedebiteerd.
• De cliënt weigert of heeft bezwaren om het bedrag voor de verkoop van een onroerend goed met
een overschrijving of een cheque te betalen
• De cliënt maakt gebruik van stukken, zoals identiteitspapieren, die blijkbaar vervalst zijn.
Tuerlinckx Fiscale Advocaten cvba
Maria-Henriëttalei 1 Place Ste Véronique 10 Nijverheidsstraat 14
B-2018 Antwerpen B-4000 Liège B-2260 Westerlo
T. +32 3 206 21 10 T. +32 4 233 34 36 T. +32 14 21 01 10
F. +32 3 206 21 19 F. +32 4 233 81 45 F. +32 14 21 01 19
www.tuerlinckx.eu

More Related Content

Viewers also liked (10)

Nay sa tan hay nghe day
Nay sa tan hay nghe dayNay sa tan hay nghe day
Nay sa tan hay nghe day
 
Tak 21/23 - 360°
Tak 21/23 - 360°Tak 21/23 - 360°
Tak 21/23 - 360°
 
Belastingparadijzen
BelastingparadijzenBelastingparadijzen
Belastingparadijzen
 
Fiscale sanctionering
Fiscale sanctioneringFiscale sanctionering
Fiscale sanctionering
 
Documentatiebundel Tak 21/23 - 360° - bijkomende literatuur en informatie
Documentatiebundel Tak 21/23 - 360° - bijkomende literatuur en informatieDocumentatiebundel Tak 21/23 - 360° - bijkomende literatuur en informatie
Documentatiebundel Tak 21/23 - 360° - bijkomende literatuur en informatie
 
Fiscale Ethiek
Fiscale EthiekFiscale Ethiek
Fiscale Ethiek
 
Deficitaire vereffening
Deficitaire vereffeningDeficitaire vereffening
Deficitaire vereffening
 
M&A - Vennootschaps-en fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
M&A - Vennootschaps-en fiscaalrechtelijke aspecten van de share dealM&A - Vennootschaps-en fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
M&A - Vennootschaps-en fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
 
Fiscale en sociale visitatie
Fiscale en sociale visitatieFiscale en sociale visitatie
Fiscale en sociale visitatie
 
Meerwaardebelasting
MeerwaardebelastingMeerwaardebelasting
Meerwaardebelasting
 

Similar to Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties

Richtlijnen wet mot en wid tbv financiele en niet financiele dienstverleners ...
Richtlijnen wet mot en wid tbv financiele en niet financiele dienstverleners ...Richtlijnen wet mot en wid tbv financiele en niet financiele dienstverleners ...
Richtlijnen wet mot en wid tbv financiele en niet financiele dienstverleners ...RochniBanwari
 
Presentatie nieuw boek anti witwaswetgeving - 10 07 2013
Presentatie nieuw boek   anti witwaswetgeving -  10 07 2013Presentatie nieuw boek   anti witwaswetgeving -  10 07 2013
Presentatie nieuw boek anti witwaswetgeving - 10 07 2013Geert DELRUE
 
AKD Compliance Forum 2017 Frits Schneider anti-corruptie
AKD Compliance Forum 2017 Frits Schneider anti-corruptieAKD Compliance Forum 2017 Frits Schneider anti-corruptie
AKD Compliance Forum 2017 Frits Schneider anti-corruptieAKD
 
Het "Huis voor Klokkenluiders" - liever renovatie dan nieuwbouw
Het "Huis voor Klokkenluiders" - liever renovatie dan nieuwbouwHet "Huis voor Klokkenluiders" - liever renovatie dan nieuwbouw
Het "Huis voor Klokkenluiders" - liever renovatie dan nieuwbouwDianBrouwer
 
Protocol www-depolitiezoekt
Protocol www-depolitiezoektProtocol www-depolitiezoekt
Protocol www-depolitiezoektTwittercrisis
 

Similar to Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties (7)

Preventieve witwas voor advocaten
Preventieve witwas voor advocatenPreventieve witwas voor advocaten
Preventieve witwas voor advocaten
 
Anti money laundering - IFA
Anti money laundering - IFAAnti money laundering - IFA
Anti money laundering - IFA
 
Richtlijnen wet mot en wid tbv financiele en niet financiele dienstverleners ...
Richtlijnen wet mot en wid tbv financiele en niet financiele dienstverleners ...Richtlijnen wet mot en wid tbv financiele en niet financiele dienstverleners ...
Richtlijnen wet mot en wid tbv financiele en niet financiele dienstverleners ...
 
Presentatie nieuw boek anti witwaswetgeving - 10 07 2013
Presentatie nieuw boek   anti witwaswetgeving -  10 07 2013Presentatie nieuw boek   anti witwaswetgeving -  10 07 2013
Presentatie nieuw boek anti witwaswetgeving - 10 07 2013
 
AKD Compliance Forum 2017 Frits Schneider anti-corruptie
AKD Compliance Forum 2017 Frits Schneider anti-corruptieAKD Compliance Forum 2017 Frits Schneider anti-corruptie
AKD Compliance Forum 2017 Frits Schneider anti-corruptie
 
Het "Huis voor Klokkenluiders" - liever renovatie dan nieuwbouw
Het "Huis voor Klokkenluiders" - liever renovatie dan nieuwbouwHet "Huis voor Klokkenluiders" - liever renovatie dan nieuwbouw
Het "Huis voor Klokkenluiders" - liever renovatie dan nieuwbouw
 
Protocol www-depolitiezoekt
Protocol www-depolitiezoektProtocol www-depolitiezoekt
Protocol www-depolitiezoekt
 

More from Tuerlinckx Fiscale Advocaten - Avocats Fiscalistes

More from Tuerlinckx Fiscale Advocaten - Avocats Fiscalistes (17)

De fiscale behandeling van vouchers, kortingbonnen en andere marketingtechnieken
De fiscale behandeling van vouchers, kortingbonnen en andere marketingtechniekenDe fiscale behandeling van vouchers, kortingbonnen en andere marketingtechnieken
De fiscale behandeling van vouchers, kortingbonnen en andere marketingtechnieken
 
Fiscale emigratie van vennootschappen
Fiscale emigratie van vennootschappenFiscale emigratie van vennootschappen
Fiscale emigratie van vennootschappen
 
fiscale ethiek
fiscale ethiek fiscale ethiek
fiscale ethiek
 
Furture of europe - war on taxes
Furture of europe - war on taxesFurture of europe - war on taxes
Furture of europe - war on taxes
 
Deficitaire vereffening
Deficitaire vereffening Deficitaire vereffening
Deficitaire vereffening
 
Nieuwe zekerheden
Nieuwe zekerhedenNieuwe zekerheden
Nieuwe zekerheden
 
M&A - legal
M&A  - legal M&A  - legal
M&A - legal
 
Fiscale onderzoeksbevoegdheden - Waar ligt de grens ?
Fiscale onderzoeksbevoegdheden - Waar ligt de grens ?Fiscale onderzoeksbevoegdheden - Waar ligt de grens ?
Fiscale onderzoeksbevoegdheden - Waar ligt de grens ?
 
Speculatietaks
SpeculatietaksSpeculatietaks
Speculatietaks
 
Fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
Fiscaalrechtelijke aspecten van de share dealFiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
Fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
 
Waardebepaling van onroerende goederen - Een technische KO voor het KI ?
Waardebepaling van onroerende goederen - Een technische KO voor het KI ?Waardebepaling van onroerende goederen - Een technische KO voor het KI ?
Waardebepaling van onroerende goederen - Een technische KO voor het KI ?
 
Presentatie Taxshift
Presentatie TaxshiftPresentatie Taxshift
Presentatie Taxshift
 
Topics fiscale procedure
Topics fiscale procedureTopics fiscale procedure
Topics fiscale procedure
 
Registratie en erfbelasting
Registratie en erfbelastingRegistratie en erfbelasting
Registratie en erfbelasting
 
Bezoldigingstheorie
BezoldigingstheorieBezoldigingstheorie
Bezoldigingstheorie
 
Bom onder fiscale rechtshandhaving
Bom onder fiscale rechtshandhavingBom onder fiscale rechtshandhaving
Bom onder fiscale rechtshandhaving
 
Meerwaarde op aandelen
Meerwaarde op aandelenMeerwaarde op aandelen
Meerwaarde op aandelen
 

Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties

  • 1. Raakvlakken tussen de antiwitwaswetgeving en vastgoedtransacties Mr. Dave van Moppes Advocaat-vennoot Tuerlinckx Fiscale Advocaten
  • 2. Inleiding • Investering in vastgoed is klassieke en veel voorkomende witwastechniek; • Verschillende technieken die variëren van de meest eenvoudige tot zeer complexe technieken, waarbij hoge bedragen gemoeid kunnen zijn; • Inspanningen België ? – Verbod betalingen contanten; – Ruim toepassingsgebied AWW
  • 3. Preventief Repressief * Bemiddelaar, syndicus of rentmeester ** Accountant en belastingconsulent, bedrijfsrevisor, erkend boekhouder en –fiscalist Vastgoedtransactie Krediet instelling Vastgoed makelaar* Advocaat Economische beroepen** Notaris Fiscus Betrokken actoren bij vastgoedtransacties C.F.I. O.M.
  • 4. Wettelijk kader • Preventief: – Europese richtlijnen. Vierde anti-witwas Richtlijn (2015/849) van 20 mei 2015, om te zetten tegen uiterlijk eind juni 2017. – Wet van 11 januari 1993 en diverse wijzigingen tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. – Diverse reglementen en tools uitgevaardigd door toezichthouders / Instituten van de betrokken • Repressief: – Artikel 505 Sw.
  • 5. Wettelijk kader • Repressieve witwaswetgeving (artikel 505 Sw.): – Gevangenisstraf van vijftien dagen tot vijf jaar en met geldboete van zesentwintig euro tot honderdduizend euro (x 6) of met een van die straffen alleen; – Verbeurdverklaring illegaal vermogensvoordeel; – Ontzetting; – Beroepsverbod. • Preventieve witwaswetgeving (wet van 11 januari 1993): – een administratieve geldboete van 250 EUR tot 1.250.000 EUR (na overtreder te hebben gehoord of minstens behoorlijk te hebben opgeroepen). Eventuele openbaarmaking beslissingen en maatregelen door Nationale Kamer. – Op overtredingen betalingen in contanten van een levering van goederen of dienstverrichting staat een geldboete (art. 41 Witwaswet) van 250 tot 225.000 euro. Evenwel mag deze geldboete niet meer bedragen dan 10 % van de ten onrechte in contanten betaalde sommen. • Tuchtsanctie
  • 6. Wettelijk kader • Repressief: Aan de bewijslast betreffende de illegale of misdadige herkomst is voldaan wanneer op grond van feitelijke gegevens met zekerheid elke legale herkomst van de vermogensvoordelen kan worden uitgesloten (o.a. Cass. 25 september 2001, P.01.0725.N; Cass. 28 november 2006). • Moreel element • Preventief: vermoeden van witwassen
  • 7. Artikel 505 Sw. • Met gevangenisstraf van vijftien dagen tot vijf jaar en met geldboete van zesentwintig euro tot honderdduizend euro of met een van die straffen alleen worden gestraft : – 2° zij die zaken bedoeld in artikel 42, 3°, kopen, ruilen of om niet ontvangen, bezitten, bewaren of beheren, ofschoon zij op het ogenblik van de aanvang van deze handelingen, de oorsprong van die zaken kenden of moesten kennen; – 3° zij die de zaken, bedoeld in artikel 42, 3°, omzetten of overdragen met de bedoeling de illegale herkomst ervan te verbergen of te verdoezelen of een persoon die betrokken is bij een misdrijf waaruit deze zaken voortkomen, te helpen ontkomen aan de rechtsgevolgen van zijn daden; – 4° zij die de aard, oorsprong, vindplaats, vervreemding, verplaatsing of eigendom van de in artikel 42, 3°, bedoelde zaken verhelen of verhullen, ofschoon zij op het ogenblik van de aanvang van deze handelingen de oorsprong van die zaken kenden of moesten kennen. • Behalve ten aanzien van de dader, de mededader en de medeplichtige van het misdrijf dat de zaken bedoeld in artikel 42, 3°, heeft opgeleverd, hebben op fiscaal vlak de misdrijven bedoeld in het eerste lid, 2° en 4°, uitsluitend betrekking op feiten gepleegd in het raam van ernstige fiscale fraude, al dan niet georganiseerd (gewijzigd door de Wet van 15 juli 2013 met ingang vanaf 29 juli 2013: voorheen ernstige en georganiseerde fiscale fraude waarbij bijzonder ingewikkelde mechanismen of procédés van internationale omvang worden aangewend • Artikel 505, 3° Sw. : Geen vereiste van bijzondere opzet voor strafbare deelneming of medeplichtigheid: algemeen opzet (wetens & willens) volstaat
  • 8. Artikel 505 Sw. • Een (gewone) fiscale inbreuk kan een vermogensvoordeel opleveren dat bestaat uit het vermijden van belasting (o.a. Cass. 22 oktober 2003 en 8 november 2008) • Witwasmisdrijf is een voortdurend misdrijf  virtueel onverjaarbaar
  • 9. Wet van 11 januari 1993 Toepassing Preventieve witwaswet is minder uitgebreid dan artikel 505 Sw. Herkomst van geld of activa is illegaal wanneer deze voortkomen uit: 1. een misdrijf dat in verband staat met: – terrorisme of de financiering van terrorisme; – georganiseerde misdaad; – illegale drughandel; – illegale handel in wapens, goederen en koopwaren met inbegrip van antipersoonsmijnen en/of submunitie; – handel in clandestiene werkkrachten; – mensenhandel; – exploitatie van de prostitutie; – illegaal gebruik bij dieren
  • 10. Wet van 11 januari 1993 – … – illegale handel in menselijke organen of weefsels; – fraude ten nadele van de financiële belangen van de Europese Gemeenschappen; – ernstige fiscale fraude, al dan niet georganiseerd (voorheen: ernstige en georganiseerde fiscale fraude waarbij bijzonder ingewikkelde mechanismen of procedés van internationale omvang worden aangewend) – verduistering door personen die een openbare functie uitoefenen en corruptie; – ernstige milieucriminaliteit; – namaak van muntstukken of bankbiljetten; – namaak van goederen; – zeeroverij.
  • 11. Wet van 11 januari 1993 2. een beursmisdrijf, het onwettig openbaar aantrekken van spaargelden of het verlenen van beleggingsdiensten, diensten van valutahandel of van geldoverdracht zonder vergunning; 3. een oplichting, misbruik van vertrouwen, misbruik van vennootschapsgoederen, een gijzeling, een diefstal of afpersing , of een misdrijf dat verband houdt met de staat van faillissement
  • 12. Begrip “ernstige fiscale fraude” • Geen wettelijke definiëring in fiscale wetboeken of strafwetboek • Voorheen het begrip “ernstige en georganiseerde fiscale fraude”. Evenmin een wettelijke definitie. – “het onwettig ontwijken of een onwettige terugbetaling van belastingen, door middel van valsheid in geschrifte, gepleegd ter uitvoering van een constructie die hiervoor in het leven werd geroepen, met een opeenvolging van verrichtingen en/of de tussenkomst van een of meerdere tussenpersonen, alsook het aanwenden, op nationaal of internationaal niveau, van simulatie- of verbergingsmechanismen zoals vennootschapstructuren of juridische constructies”. – Klassiek vb.: btw-carrousel
  • 13. Begrip “ernstige fiscale fraude” • Indicatoren (Koninklijk besluit van 3 juni 2007 tot uitvoering van artikel 14quinquies [artikel 28] van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme) als hulpmiddel – Bijvoeglijke interpretatie: feit dat één van deze indicatoren voorkomt volstaat niet om automatisch aanleiding te geven tot een melding aan de CFI. (GWH Arrest nr. 102 van 10.07.2008)
  • 14. Begrip “ernstige fiscale fraude” • Wet van 15 juli 2013 houdende dringende bepalingen inzake fraudebestrijding: invoering ‘ernstige fiscale fraude’ in Sw., W.I.B. en preventieve witwaswet • 'ernst' van het fiscale misdrijf wordt beoordeeld o.b.v. "aanmaak en/of het gebruik van valse stukken", "het omvangrijke bedrag van de verrichting en het abnormale karakter van dit bedrag gelet op de activiteiten of het eigen vermogen van de betrokkene", alsook "het voorkomen van een van de indicatoren van het koninklijk besluit van 3 juni 2007". De mate van "organisatie" van de fraude is ook "één van de criteria van de beoordeling van de 'ernst' van het misdrijf", "zonder dat dit vereist is om als dusdanig te worden beschouwd"
  • 15. Begrip “ernstige fiscale fraude” • Met andere woorden, van ernstige fiscale fraude (die aanleiding geeft tot de verhoogde strafmaat, de verzwaarde bestuurdersaansprakelijkheid, enz.) kan ook sprake zijn wanneer deze "helemaal niet georganiseerd is, maar [...] bijvoorbeeld door de grote bedragen van de fraude als ernstig kan worden beschouwd". • Praktijk?
  • 16. Begrip “financiering van terrorisme” • Verstrekking of verzameling van fondsen, op welke wijze ook, rechtstreeks of onrechtstreeks, met de bedoeling of wetende dat deze geheel of gedeeltelijk zullen worden gebruik door een terrorist of een terroristische organisatie of voor het plegen van een of meerdere terroristische daden • Nadruk op aanwending van de fondsen en niet zozeer de herkomst !
  • 17. Wet van 11 januari 1993 - toepassingsgebied • Ruim toepassingsgebied AWW ratione personae betrokkenen; • Onderscheid concrete toepassing wettelijke verplichtingen: – Financiële instellingen en vastgoedmakelaar: geen uitzonderingen – Economische beroepen en Notaris: uitzondering voor bepalen rechtspositie – Advocaten: enkel m.b.t. gevallen van artikel 3,5° AWW en bovendien uitzondering bepalen rechtspositie
  • 18. Wet van 11 januari 1993 - toepassingsgebied Wet is van toepassing op advocaten wanneer zij in het raam van hun beroepsactiviteit (artikel 3, 5° en artikel 1 Reglement): • een cliënt bijstaan bij het voorbereiden of uitvoeren van verrichtingen in verband met : – de aan- of verkoop van onroerend goed of bedrijven; – het beheren van diens geld, effecten of andere activa; – de opening of het beheer van bank-, spaar- of effectenrekeningen; – het organiseren van inbreng die nodig is voor de oprichting, de uitbating of het beheer van vennootschappen; – de oprichting, uitbating of het beheer van vennootschappen, trusts, fiducieën of soortgelijke juridische constructies. • of wanneer zij optreden in naam en voor rekening van hun cliënt in enigerlei financiële verrichtingen of verrichtingen in onroerend goed.
  • 19. Wet van 11 januari 1993 - toepassingsgebied • Advocaten houden zich aan de naleving van hun beroepsgeheim tenzij: – In die gevallen voorgeschreven door artikel 3, 5° van de preventieve witwaswet bij vermoeden van witwassen van geld of financiering terrorisme – MAAR uitzonderingen: • Bepaling rechtspositie (tenzij advocaat zelf deelneemt aan witwassen of advies voor witwasdoeleinden wordt verstrekt of de advocaat weet dat zijn cliënt juridisch advies wenst voor witwasdoeleinden) • Verdediging of vertegenwoordiging in rechte • Juridisch advies voor, tijdens en na rechtsgeding of juridisch advies over instellen of vermijden van een rechtsgeding – Juridische adviesverlening in ruime betekenis; bij twijfel raadpleegt advocaat de Stafhouder – Opgepast voor gewijzigde omstandigheden en feit dat cliënt nieuwe vragen kan stellen waardoor wel onder toepassingsgebied van de Wet
  • 20. Wet van 11 januari 1993 - toepassingsgebied • Concreet: bijstaan bij het voorbereiden of uitvoeren van verrichtingen in verband met de aan- of verkoop van onroerend goed of wanneer optreden in naam en voor rekening van cliënt in enigerlei verrichtingen in onroerend goed; • Vastgoedtransactie i.k.v. – Diverse handelingen ter bezwarende of ten kosteloze titel (schenking, aankoop, …) – Oprichting, beheer en reorganisatie vennootschap met onroerend goed
  • 21. Wet van 11 januari 1993 - toepassingsgebied • Grondwettelijk Hof nr. 10/2008, 23 januari 2008. – Artikel 2ter [thans art. 3, lid 1, 5°], ingevoegd in de Wet van 11 januari 1993 bij artikel 4 van de Wet van 12 januari 2004, moet in die zin worden geïnterpreteerd • dat de gegevens die de advocaat verneemt tijdens de uitoefening van de wezenlijke activiteiten van zijn beroep, met inbegrip van de materies die zijn opgesomd in dat artikel 2ter [thans art. 3, lid 1, 5°], namelijk het verdedigen of vertegenwoordigen in rechte van de cliënt en het verlenen van juridisch advies, zelfs buiten elk rechtsgeding, door het beroepsgeheim gedekt blijven en dus niet ter kennis kunnen worden gebracht van de overheden, en • dat alleen wanneer de advocaat een activiteit uitoefent, in één van de materies die zijn opgesomd in het artikel 2ter [thans art. 3, lid 1, 5°], die verder gaat dan zijn specifieke opdracht van verdediging of vertegenwoordiging in rechte en verlening van juridisch advies, hij kan worden onderworpen aan de verplichting om de gegevens waarvan hij kennis heeft, aan de overheden mee te delen
  • 22. Wet van 11 januari 1993 - toepassingsgebied • Grondwettelijk Hof nr. 10/2008, 23 januari 2008 – Juridisch advies? GwH: informeren van cliënt over de staat van de wetgeving die van toepassing is op zijn persoonlijk situatie of op de verrichting die hij overweegt, of hem te adviseren over de wijze waarop die verrichting binnen wettelijk kader kan worden uitgevoerd
  • 23. Verplichtingen van de Wet van 11 januari 1993 •KYC •Intern schriftelijk verslagKlantenonderzoek •Risk based approach •Aanstelling witwasverantwoordelijke •Sensibilisering en aanwerving personeel •Bewaringsverplichting Interne organisatie •Vermoeden van witwassen van geld of financiering van terrorisme •Bevriezen van tegoeden •Tipping-off verbod Meldingsverplichting C.F.I. Specifieke bepalingen inzake contante betaling
  • 24. Klantenonderzoek • Over het algemeen weinig problemen inzake identificatieverplichting bij vastgoedtransacties door tussenkomst van o.m. de Notaris die identificatie als kerntaak heeft; • Bespreking enkele aandachtspunten klantenonderzoek en meldingsverplichting
  • 25. Klantenonderzoek • “Risk based approach”: Wettelijke gevallen van verhoogd risico witwassen van geld: – Identificatie op afstand – PEPS • Verscherpt klantenonderzoek • Andere gevallen van “verminderde transparantie”
  • 26. Politiek Prominent Persoon • “Politically Exposed Person” (PEP) als cliënt / UB is elke NP die in het buitenland woont en die: – Staatshoofd, regeringsleider, (afgevaardigde van een ) minister en staatssecretaris, parlementslid, lid van hoge gerechtelijke instanties; leden rekenkamers en directies van centrale banken; ambassadeur, hoge legerofficieren; lid van bestuursorgaan, leidinggevend of toezichthoudend orgaan overheidsbedrijven – Directe familieleden: • Echtgenoot of echtgenote; • Partner die naar nationale recht als gelijkwaardig met echtgenoot of echtgenote wordt aangemerkt; • Kinderen en hun echtgenoten of partners; • Ouders. – Naast geassocieerden. Identificatie slechts vereist indien nauwe zakenrelatie van deze persoon met PEP door publiek gekend is of als beroepsbeoefenaar redenen heeft om te oordelen dat deze nauwe relatie bestaat – Opmerking: 4e Anti-witwasrichtlijn zal toepassingsgebied uitbreiden naar ook binnenlandse PEPS
  • 27. Politiek Prominent Persoon • Verscherpt klantenonderzoek PEP heeft betrekking op: – Procedure om te beoordelen of cliënt, lasthebber, UB een PEP is d.m.v. betrouwbare externe bronnen of verklaring cliënt • Vendors: Thomson Reuters World-check, Accuity, Dow Jones Watchlist, Namescan, FinScan, LexisNexis, … • Openbare bronnen en search engines (vb. google) – Nemen van passende maatregelen om herkomst van het vermogen en van de fondsen vast te stellen die bij de zakelijke relatie of verrichten worden gebruikt; – Verkrijgen van toestemming persoon op “passend hiërarchisch niveau” alvorens zakenrelatie aan te gaan – Het doorlopend verscherpt controleren van de zakelijke relatie.
  • 28. Sanction lists • Bevriezing tegoeden en economische middelen van op een lijst vermelde personen en entiteiten met oog op strijd tegen financiering terrorisme • Wie? Kredietinstellingen, maar eveneens alle niet- financiële beroepen bedoeld in de Witwaswet • Beroepsbeoefenaar waarschuwt onmiddellijk Thesaurie – Consolidated List of persons, groups and entities subject to EU Financial sanctions: • http://eeas.europa.eu/cfsp/sanctions/consol-list_en.htm • https://www.un.org/sc/suborg/en/sanctions/un-sc-consolidated-list • http://www.ctif- cfi.be/website/index.php?option=com_content&view=article&id=66&Itemid=89&la ng=nl
  • 29. Klantenonderzoek ten aanzien van verrichtingen en zakelijke relaties • Verplichting tot inwinnen van informatie aangaande het doel/voorwerp en de verwachte aard van de zakelijke relatie • Bestendige waakzaamheid aan de dag leggen t.o.v. cliënten, zakelijke relatie en uitgevoerde verrichtingen en onderzoekt in voorkomend geval de oorsprong van fondsen aandachtig om zich ervan te vergewissen dat die stroken met kennis die zij hebben van hun cliënt, zijn beroepsactiviteiten en profiel
  • 30. Schriftelijk verslag ongebruikelijke verrichting • Verplichting om schriftelijk verslag op te stellen telkens als blijkt dat verrichting of feit vatbaar lijkt voor witwassen van geld of financiering van terrorisme, wegens aard of ongebruikelijk karakter gelet op activiteiten van cliënt, dan wel wegens begeleidende omstandigheden of hoedanigheid betrokken personen • Belang ? Motivering niet-melding • Bewaringsplicht van 5 jaar
  • 31. Kennisgeving CFI • Objectieve vs. subjectieve • Objectieve melding: – Betaling in contanten van de prijs van de verkoop (artikel 1582 B.W.) van een onroerend goed (artikel 20 AWW); • Verplichting tot melding, hoe miniem ook • Accessoria: geen betaling in contanten boven de 3.000 EUR • Quid andere overdrachten (ruil met opleg, compensatie, verdeling, toewijzing,…)? • Onthouding – melding
  • 32. Kennisgeving CFI • Objectieve melding: – Niet-vermelding van de rekeningnummer verkoopovereenkomst en –akte • De verkoopsovereenkomst en de verkoopsakte, moeten nummer rekening vermelden waarlangs de prijs / voorschot werd overgedragen of een verklaring bevatten van de partijen, waarin het nummer wordt vermeld van de rekening waarlangs de prijs / voorschot zal worden overgedragen en, bij gebrek hieraan, de wijze waarop deze gefinancierd zal worden. • Deze verplichting slaat zowel op de onderhandse als op de openbare verkopen, op de verkoopsovereenkomsten en op de verkoopsakten. • “De koper verklaart dat het saldo van de prijs zal worden betaald via een nog te onderhandelen financiering, waarvan op dit moment noch de kredietverstrekker, noch het juiste bedrag reeds gekend is” (J. Rochtus, “De notaris en de meldingsplicht in het kader van de Witwaswet”, Not. Fisc.M., 2014/8) • Onderhandse overeenkomst verleden met /zonder tussenkomst makelaar / notaris • Regularisatie in authentieke akte
  • 33. Kennisgeving CFI • Subjectieve melding: – Vaststelling van feiten waarvan beroepsbeoefenaar weet of vermoedt dat ze verband houden met witwassen van geld of financiering van terrorisme
  • 34. Immuniteit van de melder • Geen enkele burgerlijke rechtsvordering, straf- of tuchtvordering mogelijk tegen de melder; • Geen enkele professionele sanctie uitgesproken tegen beoogde ondernemingen of personen, hun werknemers of vertegenwoordigers evenals de leiding of personeelsleden wegens een te goeder trouw verstrekte inlichting aan CFI
  • 35. Kerncijfers C.F.I. verslag 2015 • In totaal ontving de CFI 28.272 meldingen in 2015 t.o.v. 27.767 in 2014 • Aantal doormeldingen aan de gerechtelijke overheden daalt licht: 992 (2015) vs. 1.131 (2014)
  • 40. Typologieën • Betaling van (gedeelte van) de koopprijs in contanten; • Betaling van de prijs van een onroerend goed door middel van een gedeeltelijke schuldvergelijking van rechtswege en een gedeeltelijke storting; • Ernstige (?) vormen van onderwaardering van het onroerend goed met oog op vermijden registratierechten;
  • 41. Typologieën • Basic Techniques (FATF report 29 June 2007 on money laundering & terrorist financing through the real estate sector):
  • 42. Indicatoren • De cliënt woont niet in de regio waar de notaris zijn kantoor heeft of maakt geen deel uit van het gebruikelijke cliënteel van de notaris. Hij maakt gebruik van een tussenpersoon die de notaris niet kent of vraagt van de notaris een dienstverlening die een notaris uit de regio van de cliënt ook had kunnen verrichten zonder dat een en ander redelijk kan worden uitgelegd • De cliënt maakt of wil gebruik maken van een of meerdere schermvennootschappen hoewel hier geen enkele wettige fiscale, juridische of zakelijke reden voor is of lijkt te zijn. • De cliënt maakt of wil gebruik maken van buitenlandse vennootschappen zonder dat hiervoor enige wettige fiscale, juridische of zakelijke reden voor is of lijkt te zijn. • De cliënt richtte in een korte tijdspanne verschillende vennootschappen op, voor zichzelf of ten bate van een derde, zonder dat hier een wettige fiscale, juridische of zakelijke reden voor is of lijkt te zijn. • De cliënt wil een vennootschap kopen of oprichten met een twijfelachtig maatschappelijk doel of zonder klaarblijkelijk verband met de normale uitoefening van zijn beroep of bijhorende activiteiten en zonder dat hij de notaris een geldige reden kan opgeven. • De cliënt is betrokken bij een ongebruikelijke verrichting zonder verband of totaal buiten verhouding met de normale uitoefening van zijn beroep of bijhorende activiteiten en zonder dat hij de notaris een geldige reden kan opgeven. • De onroerende goederen worden meermaals met ongewone winstmarges verkocht en hiervoor wordt geen enkele duidelijke verklaring gegeven.
  • 43. Indicatoren • De betalingen worden op naam van de cliënt uitgevoerd op de rekening van de notaris en zijn afkomstig van financiële instellingen, vennootschappen of personen uit een land dat bekend staat voor hun versterkt bankgeheim, ofwel voor hun voordelig fiscaal regime, ofwel voor de productie van drugs, of als niet-meewerkend land of gebied uit de lijst van de FAG, zonder dat het mogelijk is om met zekerheid na te gaan wie de controle over de vennootschap in kwestie heeft. • De notaris ontvangt geld van een cliënt om dit door te storten aan een derde, hoewel de notaris geen enkele reden kan vaststellen die deze storting rechtvaardigt. • De cliënt doet een beroep op een stroman zonder dat hiervoor een fiscale, juridische of zakelijke reden voor is. • De cliënt verandert in een korte tijdspanne vaak van notaris, zonder dat de notaris hiervoor een geldige reden vindt. • De cliënt wil een voorschot in contanten betalen voor een bedrag hoger dan 10% van de verkoopprijs van een onroerend goed. • De cliënt wil een voorschot in contanten betalen • De cliënt weigert of heeft bezwaren om de notaris het rekeningnummer te geven waarlangs het bedrag werd of zal worden gedebiteerd. • De cliënt weigert of heeft bezwaren om het bedrag voor de verkoop van een onroerend goed met een overschrijving of een cheque te betalen • De cliënt maakt gebruik van stukken, zoals identiteitspapieren, die blijkbaar vervalst zijn.
  • 44. Tuerlinckx Fiscale Advocaten cvba Maria-Henriëttalei 1 Place Ste Véronique 10 Nijverheidsstraat 14 B-2018 Antwerpen B-4000 Liège B-2260 Westerlo T. +32 3 206 21 10 T. +32 4 233 34 36 T. +32 14 21 01 10 F. +32 3 206 21 19 F. +32 4 233 81 45 F. +32 14 21 01 19 www.tuerlinckx.eu