Waardebepaling van onroerende goederen

1. Een (technische) KO voor het KI?
Mr. Tom De Clerck
Advocaat

2. Huur
waarde
Verhuur van
woning
Klein beschrijf
Eigen
woning
Tweede
verblijf
Bedrijfsleider
bezoldiging
VAA
Vruchtgebruik

3. Politiek
Stimuleren
bouwsector
Sturend
gedrag
inzake
ruimtelijke
ordening
Marginale
effecten
Herverdeling
Stimuleren
ecologische
afdruk
Stimuleren
verhuur-/
woningmarkt
Stimuleren
mobiliteit

4. HvJ 11 september 2014
• Feiten: Belgische rijksinwoners beschikken over Franse
vakantiewoning
– Belastingplichten geven woning aan volgens waarde van Franse
‘valeur locative’
– Fiscus verwerpt en taxeert aan reële huurwaarde
• Probleem: reële huurwaarde is meestal hoger dan
(Belgisch) (geïndexeerd) KI
• HvJ: in dergelijk geval ligt schending vrij kapitaalverkeer
voor (art. 63 VWEU)

5. HvJ 11 september 2014
• Gevolgen arrest HvJ
– Mogelijkheid tot terugvordering te veel betaalde
belastingen
• Bezwaarschrift (indien bezwaartermijn nog loopt)
• Verzoek ambtshalve ontheffing (arrest HvJ is nieuw feit)
• Schadevergoeding
– Ook voor woningen in derde landen?
• Standstill-bepaling (art. 64 VWEU)
• Is jaarlijkse indexering KI nieuwe belemmering?

6. HvJ 11 september 2014
• Gevolgen arrest HvJ (2)
– Ook toepasselijk op VAA-regeling?
• Buitenlandse woning: VAA begroot op huurwaarde
• Belgische woning: 100/60 geïndexeerd KI x 3,8
• Slinger is naar andere kant geslagen
• Villavennootschap
Villa met KI van 4.000 x 100/60 x 3,8 x 1,7057 (aj 2016)
= 43.211 EUR : 12 = 3.600 EUR per maand
Maximale werkelijke huurwaarde per maand: 2.500 EUR
Teveel aan belasting per maand: 3.600 EUR - 2.500 EUR
= 1.100 EUR x 50% = 550 EUR
Teveel aan belastingen per jaar: 550 EUR x 12 = 6.600 EUR

7. Hervorming vastgoedfiscaliteit?
Invulling “huurwaarde”
• Geen voorzienbare regelgeving
– Hoe huurwaarde bepalen?
• Geen wettelijke criteria
• Attesten immobiliënkantoren
• Belastbare grondslag buitenlandse belasting
• Effectief bekomen prijzen voor gelijkaardige woningen
– Ruimte voor willekeur
– Voorzienbare regelgeving is mensenrecht (art. 1 Eerste Aanvullend
Protocol EVRM)

8. Hervorming vastgoedfiscaliteit?
Invulling “KI”
• Is territoriaal beperkt omwille van Belgische eigenheid
• Toekenning KI gebeurt op basis van universele criteria
– Open, half open of gesloten bebouwing
– Vloeroppervlakte, aantal verdiepingen en kamers, kwaliteit
van afwerking van kamers
– Ligging
Toepasselijk op buitenlandse woningen?

9. Afschaffing KI
• Oppervlaktebelasting met
correctiefactoren (gunstig EPC,
BEN-woning, …)
• Vermogensbelasting
Behoud KI
• Buitenlands KI als maatstaf
• Jaarlijkse herziening KI
• Doortrekken huurwaarde naar
Belgische tweede verblijven
Alternatieven

10. Tuerlinckx Fiscale Advocaten cvba
Maria-Henriëttalei 1 Place Ste Véronique 10 Nijverheidsstraat 14
B-2018 Antwerpen B-4000 Liège B-2260 Westerlo
T. +32 3 206 21 10 T. +32 14 21 01 10
F. +32 3 206 21 19 F. +32 14 21 01 19
www.tuerlinckx.eu