필립코틀러의 마케팅 원리에서 제시하는 마케팅 계획(기획서)의 구성내용은 크게 8가지 정도로 구성되어 있습니다. 실은 자료 제작에 있어 왕도는 없는 법입니다만, 전 어지간하면 코틀러의 룰은 따를려고 애쓰며 자료를 만듭니다. 이 자료가 BEST 는 아닙니다만, 특히 대학생 친구들이 자료를 만들때 기본을 지켜가며 자료를 만들어주면 좋겠다고 생각하여 현업에서 다루는 양식으로 만든 것을 공유하고자 합니다. 세스 고딘이 이야기한대로 린치핀이 되기 위해선 아낌없이 선물을 주라고. 부디 부족한 자료가 귀하게 쓰이면 좋겠습니다.

1. 신규출점 전략
(분석1차)

2. 경영자용 요약
모든 자료 완성 후
자체 요약서 제작
(1페이지 요약)

3. 점포현황 및 상권분석
점포 현황 및 구조 SJ테크노빌 1~3층
광역별 상권분석
경쟁점 위치현황 및 상세
상권 분석
서울디지털단지 현황
주변개발계획(금천구)
고객분석 1차 핵심 상권 고객 대상

4. 점포 현황 및 구조
■ 건물 개요
구 분 내 용 비 고
위 치 ■
공 간 ■
규 모 ■ 지하 식당가
주차대수 ■
■ 건물 구성 현황 및 매출
구 분 층별MD 입점 수 주요브랜드 구분 금액
아디다스/나이키/노스페이
F 11년 매출
스/닉스 外
11년 영업이익
베네통/르샵/
F
라인/더아이잗外
12년매출(9월누계)
트루젠/지오투/슈페리어/
F
인터메조 外 10년 이익(10월 누계)

5. 상권 분석(광역)
구 분 내 용 비 고
120만명
인구수
(구로/금천/관악 일부/양천 일부)
세 1차(3Km이내) 약 28만 세대(273,729세대)
대
수 2차(5Km이내) 약 60만 세대(603,097세대)
Main 30~40세 사이의 직장인
타
켓
Sub 20대 후반/50대 중반
영등포구 주거형태 아파트/다세대주택 各40% 5개 구
양천구
경쟁점 마리오/W/하이힐/AK구로
구로구
금천구 관악구

6. 상권 분석(경쟁점 위치 현황)
올림픽대로~서부간선도로(10km)
1호선
가산디지털단지
인천지역(부평/부천) 서부간선도로 아울렛 타운
고객 유입가능 통한 반경
10km~20km
구분 내용 적용점
※대량집객상품개발,광역상권마케팅도구집행
인구수 ■ 120만명(약88만세대)
- 지역별 타켓마케팅/계절상품준비
■ 日, 10만명 이상 ※가산디지털단지승하차고객대상 광고/판촉활동
유동인구
(주말 20만명 이상 추정) ※인근지역 광고/캠페인 진행
※동일MD다수, 결국 어떤 서비스를 제공하느냐관건
점포개수 ■ 11개소
※경쟁점 시장조사후,차별화 요소 부각
※1차핵심상권뿐만 아니라 경기서남지역고객창출
지역특징 ■ 주요역사인접(환승)/서부교통요지
※17개 버스 노선 이동
상권특징 ■ 아울렛 특구 ※ 마리오/W몰/하이힐에 따른 반사이익

7. 상권 분석(가산 아울렛 타운_상세)
가산디지털단지역
에이스하이앤드6 가산디지털단지 패션아일랜드 7호선
아울렛 타운 4번 출구 3번 출구
마리오 아울렛 3관
제일모직아울렛
LG패션 아울렛
한섬팩토리 아울렛
W-mall 마리오 아울렛 2관
마리오 아울렛 1관
가리봉오거리
수출의 다리(광명방면)
제일모직아울렛 인터스포츠
SG세계물산 하이힐
CK언더웨어
아디다스 가산 아울렛 타운을 세 문장으로 요약하자면?
해지스
라푸마 1. 마리오/W양강체제 + 하이힐의 위협 = 경쟁 심화
휠라
2. 가두점은 이미 남성/아웃도어 특화 최대 강점 부각
더수트하우스
3. 2가지 요소를 고려한 상품구성 및 마케팅 기획이면 반사
K2 이익 有
더셔츠스튜디오
푸마
풋마트 나이키 구분 범례 비고
옴부르노 T.I.포멘
본
지오송지오
이지오
남성
솔리드옴므
노스페이스
헨리한센 스포츠
몽벨 밀레
아웃도어
지이크화렌화이트
에이글
지오지아

8. 상권 분석(서울디지털단지 현황)
과거 제조/직물 공장으로 한때 우리나라 수출액의 10%를 만들어낸 구로공단이 1990년대를 기점으로
IT와 패션 중심의 서울 디지털 단지로 변모하였습니다.
구분 내용 비고
■효시는 국내 산업단지 1호인 구로공단(1~3단지) ※서울특별시 구로구~금천구 속함
- 1960S~1980S : 섬유/봉제공장 다수 입주, 산업화의 메카 ※1단지(13만7천평)
구로공단 개요
- 1980S~1990S : 공동화현상에 따라 제조공장 이탈심화 ※2단지(11만9천평)
- 1997년 : 구로산업단지 첨단화 계획발표 후 서울디지털산업단지로 개명 ※3단지(34만4천평)
■첨단화 계획발표 후, 아파트형 공장(지식산업센터) 입주 ※아파트형 공장은 지난 10년사이
- 산업1단지 : 36개 아파트형 공장 / 4,100여개의 업체 입주 (2001~2010년) 총 88개 준공
개요
- 산업2단지 : 17개 동 빌딩 및 아파트형 공장 -당시 취득세 면제,재산세 5년간 50%감면
- 산업3단지 : 43개 동 빌딩 및 아파트형 공장 등의 혜택 多
■서울 서남부권 교통 편리(역세권 + 인근 IC등 접근성 용이) ※김포공항~가산 : 30분 거리
- 지하철 : 가산디지털단지 1호선/7호선 환승역 ※목동~가산 : 15분 거리
서 위치 - 도로 : 서부간선도로(광명~목동~올림픽대로 합류) ※광명~가산 : 5분 거리
울 - 고속도로 : 서울외곽순환고속도로~제2경인고속도로~서해안고속도로 ※서울 서남부권 교통 접근성 용이
디 (구로 IC 및 시흥 IC로 하차)
지
털 ■2단지에는 가산 디지털 단지 아울렛 특구 조성 ※2단지내 상주인구 15만명(추정))
단 - 마리오아울렛 패션타워(1~3관) / 패션아일랜드/ W몰등 입점 ※ 기업 1만여 업체 입주
지 단지
소개 ※LG전자연구소 자체+협력업체직원
(2~3단지) ■3단지에는 출판/패션/화장품 제조회사등의 본사 입점 총 合 16,000명 근무/상주
- 이랜드월드본사사옥,한경희 생활과학,롯데정보통신,LG전자연구소 外 ※롯데정보통신 1천명 직원 근무
■출퇴근 교통란 심각 + 극장 등 문화시설과 녹지등의 부족
문제점 - 교통란 : 2~3단지 넘어가는 수출의 다리 상습정체 ※2,3단지 7천여 업체 입주
- 위락시설부족 : 하이힐 입주전까지 극장+공연장+녹지 부족

9. 상권 분석(주변 개발 계획_금천구_도표)
차성수 금천구청장曰, “기업하기 좋고 근로자도 근무하기 좋은, 쾌적한 공간을 만들 수 있는
계획을 수립하여 가산디지털단지가 서울의 산업중심지가 될 수 있도록 다 함께 노력해야 할 것이다”
구분 내용 비고
■ 서울 디지털 산업 단지 활성화 도모 및 서남권 산업 클러스터 구축
- 광범위한 준공업지역 지정 및 군부대등 도시경쟁력 저하
사업목적
- 복합적 도시개발 통한 비즈니스서비스 및 주거단지기능 확충
- 도시 이미지 제고와 지역균형발전 도모를 통한 서남권 신경제거점
위치 ■ 서울특별시 금천구 시흥동 113번지 일대 규모
기간 ■ 2010년~2019년
제안자 ■ 한국토지주택공사(LH공사)
개 ■ 디지털산업단지 지원하는 산업/업무,홍보/전시등 산업클러스터 형성
요 - 직주근접의 주택수요 분담 및 거주민의 상업서비스 통한 주민편익
사업방향 - 금천구청사 주변 공공행정업무서비스,의료시설,공공편익시설증대
- 대규모 공원,녹지축,생활이용형공원등 쾌적한 생활환경 조성
■ 금천구청사,군부대 및 대규모 공장 이전으로 정비,잠재력 팽배
입지여건
- 디지털산업단지와 인접하여 사업구역 확장 가능
여
건 ■ 서남권 교통 요지로서의 접근성은 양호
접근성 - 지역발생적인 내부가로망 형성으로 교통체계 미흡
- 독산역,금천구청역,신안선선(예정)역 인접하여 대중교통 이용 용이

10. 상권 분석(주변 개발 계획_금천구_위치도)
가산디지털단지
지하철1정거장
도보 10분 이내

11. 고객 분석(1차 핵심 지역)
구분 구로구 금천구 합계 비고
가구수 167,404 103,600 271,004
여성 211,994 49.6 118,773 48.8 330,767 49.3
인구수 남성 215,474 50.4 124,665 51.2 340,139 50.7
합계 427,468 100.0 243,438 100.0 670,906 100.0
0-9세 40,017 9.4 18,076 7.4 58,093 8.7
10-19세 44,904 10.5 27,236 11.2 72,140 10.8
20-29세 60,697 14.2 36,292 14.9 96,989 14.5
30-39세 84,045 19.7 41,867 17.2 125,912 18.8
연령별
40-49세 67,996 15.9 43,128 17.7 111,124 16.6
50-59세 65,897 15.4 39,379 16.2 105,276 15.7
60세이상 63,912 15.0 37,460 15.4 101,372 15.1
합계 427,468 100.0 243,438 100.0 670,906 100.0
자가용 111,736 80.7 53,808 74.2 165,544 78.5
차량 영업용 26,714 19.3 18,751 25.8 45,465 21.5
합계 138,450 100.0 72,559 100.0 211,009 100.0
아파트 63,239 45.9 24,873 29.7 88,112 39.8
다세대 43,356 31.5 42,533 50.8 85,889 38.8
다가구 16,167 11.7 7,854 9.4 24,021 10.9
주거형태 연립 9,565 6.9 5,442 6.5 15,007 6.8
단독 4,617 3.4 2,529 3.0 7,146 3.2
기타 722 0.5 459 0.5 1,181 0.5
합계 137,666 99.5 83,690 99.5 221,356 99.5

12. 경쟁점 분석
경쟁점 현황 마리오아울렛/W몰
층별 분류(중복/단독표기)
패션아일랜드 현황
특징 및 대응점
경쟁점 레이아웃 마리오아울렛(1~3관)
SWOT분석 내외부 환경을 통한 강점찾기

13. 경쟁점 현황(통합)
현재 가산디지털 단지는 중견 기업 + 브랜드기업의 패션 싸움 각축전
구분 마리오 아울렛 W몰 한섬 아울렛 SG세계물산 아울렛 제일모직 아울렛 LG 아울렛
점포사진
2001년(1관)
2009년
개점일 2004년(2관) 2007년 2006년 2000년 2007년
(리뉴얼오픈)
2012년(3관)
11년매출 3,000억
브랜드수 500여개 300여개 12개 2개 9개 12개
매장구조 지하1층~8층 1층~10층 1층 2층 1~2층 1층
매장면적 132,000㎡ 50,289㎡ 4,650㎡ 1,157㎡ 496㎡ 661㎡
지하1층 :진캐주얼 지하1층:잡화/F&B
1층: 여성,캐주얼
층별구성 1층~7층:패션 1층~6층 : 패션 1층 : 여성,남성복,잡화 2층 : 남성복 남성복,스포츠,잡화
2층 : 남성복,아동복
8층 :F&B 7~10층 : 기타
주차대수 1,500대 600대 - - - -
비고

14. 경쟁점 현황 _ 마리오 아울렛
대한민국 최고의 아울렛이 단일 건물을 넘어 아울렛 타운을 전개.
시장 흐름에 편승하여 다양한 MD의 구성 및 오락시설 구축등으로 끊임없이 자기발전을 지속
구분 마리오1관 마리오2관 마리오3관
컨셉트 정통패션아울렛 아웃도어.골프전문관 리빙,스포츠등 몰링형 아울렛
오픈일 2001.7.5 2004. 2012.09.21
골프전문 매장(전국최다브랜드입점)
특징 국내 최초 정통 패션아울렛 스포츠종합매장(B1F-국내 아울렛 유일)
스크린시타실 보유
사진
B1F~3F 란제리/구두/여성/영캐주얼/남성정장 아웃도어/골프 스포츠/여성/캐릭터(여)/명품/캐주얼
3F~8F 남성캐릭터/스포츠/캠핑/X게임/화장품 패스트푸드/애슐리 진캐주얼/아동/유아/홈패션/팩토리형
9F~13F - - 토이아울렛/키즈테마파크/F&B
대표브랜드 폴로,라코스테,타미힐피거 네파,노스페이스,K2 휠라,나이키,아디다스
주차대수 600대 200대 700대

15. 마리오아울렛 관별 소개
마리오아울렛 2관 마리오아울렛 3관
14F 푸드코트 13F 프리미엄 레스토랑
13F 패션의류 제조업체 12F 프리미엄 레스토랑
11F 패션의류 제조업체 11F 고객센터/준오헤어/이벤트홀
10F 패션의류 제조업체 10F 이벤트홀
9F 패션의류 제조업체 9F 키즈테마파크/토이아울렛
마리오아울렛 1관 8F 패션의류 제조업체 8F 트윈키즈365/팩토리아울렛
8F 푸드코트 7F 패션의류 제조업체/수선실 7F 리빙아울렛
6F 패션의류 제조업체
7F 고객센터/화장품 아울렛 6F 리빙아울렛
6F X게임 전용관 5F 패션의류 제조업체
5F 아동,유아/유아휴게실
5F 스포츠/캠핑용품관 4F 까르뜨니트 공장견학실/보육시설
4F 진캐주얼
4F 남성캐릭터 3F 패스트푸드 / 애슐리
3F 스타일리쉬/이지캐주얼
3F 남성정장 / 캐주얼 2F 골프/스크린 시타실
2F 해외명품/여성커리어/부티크
2F 여성 영캐주얼 1F 아웃도어
1F 여성커리어/캐릭터/빈폴종합
1F 여성 영캐주얼 / 패션잡화 /TD B1F 주차장
B1F 란제리 / 구두 B2F 주차장 B1F 스포츠
B2F 주차장
B3~4F 주차장

16. 경쟁점 현황 _ W몰
새롭게 리뉴얼 오픈을 전개하면서 규모의 경제에서도 뒤쳐지지 않을려는 전략으로 이동
아울렛 업계 최초 VIP룸 개설등 백화점식 고객 세분화를 전개하고 있음.
W 몰 (mall) 구 분 내 용 비 고
10F 문화홀(도예교실)/테마공원 오픈일 2007년 2월 오픈
9F 전문 식당가
연평균
8F SPAO/골프존 마켓/고객센터 11년매출 2,850억 13.6%
(4년간)
7F 유아동/란제리/리틀베어/고객쉼터
규
지하4층, 지상 10층 규모
6F 스포츠/골프웨어 모
건물
현황 총면적 53,000㎡
면
5F 스포츠/아웃도어
적 영업면적 17,100㎡
4F 남성정장/캐릭터캐주얼 주요 특징 한섬관,LG 종합관등 그룹관 전개 SPAO 有
3F 유니섹스/진캐주얼 아울렛업계 최초 도예아카데미/VIP룸 개설 70평 규모
최근 동향
층간 이동 진행/3개층 증설
2F 여성정장/캐주얼
2호점
향후 전망 2015년까지 총 3개 점포 확장 계획
수도권
1F 영캐주얼
B1F 패션잡화/푸드코트/여행사
B2F~B4F 주차장

17. 경쟁점 현황 _ 식당가 운영 안내(마리오/W몰)
최근 유통 트렌드는 가격에 특화된 아울렛이라도 반드시 고객편의시설과 인프라가 구축되어야
고객 유입이 흥할 수 있다는 게 지론. 즉 쇼핑의 몰링(malling)화가 최근 핫이슈
구분 마리오 W몰 비고
식당가(計) 27개 업소 영업 23개 업소 영업
메리고라운드/스파게티아/애슐리W/
프리미엄레스토랑 없음
바르미손칼국수
홍대돈부리/멘무샤/스시요비
일식(재패니즈스타일) 기라꾸/기소야/
/고슴도치돈까스
불고기브라더스/미가면옥/스쿨푸드 숯불/솔청면옥/놀부보쌈
한식(코리안스타일)
프레프레/팔부자대가보쌈 정성본샤브수끼칼국수/뜰/궁채/전주비빔밥
3세계(인도,멕시칸) 인디아게이트/포몬스/도스타코스 호아빈/챠오인/천천/빠에야
던킨도너츠/뚜레주르/스무디킹 틈새라면/롯데리아/죽이야기/이삭토스트
패스트푸드
빨라쪼/KFC/앤티엔스/뉴욕핫도그 피자클럽/스타벅스/베스킨라빈스
스타벅스/커피빈/카리부커피/
커피& CVS 카페7그램/스무디킹/CU
세븐일레븐

18. 경쟁점 현황_패션아일랜드
1F 스포츠ㅣ아웃도어ㅣ캐주얼ㅣ 제화
구분 내 용 비 고 구 분 내 용 범 례
스포츠와 캐주얼존으로 시각적인 효과 극대화 단독 닉스,탠디,번버스터,풋마트
특징 노스페이스(100평규모) 패션아일랜드내
매출 1위 기록 중복 엠폴햄,버커루,테이트外
마리오 지오다노,잠뱅이,게스 外
MD
대응점
구성
W몰 소다,디키즈,MLB外

19. 경쟁점 현황_패션아일랜드
2F 영캐주얼 ㅣ 숙녀 ㅣ 패션잡화
구분 내 용 비 고 구 분 내 용 범 례
단독 조이너스,케네스레이디外
특징 15평 전후의 차별화된 매장 구성 리뉴얼
중복 리스트,베네통,더아이잗外
마리오 라인,린,르샵外
MD
대응점
구성
W몰 온앤온,페이지플린外

20. 경쟁점 현황_패션아일랜드
3F 남성 ㅣ 골프 ㅣ 기타
구분 내 용 비 고 구 분 내 용 범 례
특화된 매장 인테리어 단독 윈디클럽,스파소,마코
스타일
특징 남성캐릭터브랜드와 타운캐주얼브랜드
아울렛
색다른 백화점식 VMD구성  프리미엄 아울렛 중복 TNGT,트루젠 外
마리오 레노마,킨록2 外
MD
대응점
구성
W몰 제덴,슈페리어,STCO外

21. 경쟁점 레이아웃_마리오아울렛(1관)
지하 1층 : 란제리/구두 1층 : 여성/잡화
2층: 영캐주얼/여성복
3층: 남성정장 4층: 남성캐릭터 5~8층: 스포츠캠핑/X게임/화장품/푸드코트

22. 경쟁점 레이아웃_마리오아울렛(2관)
1층: 아웃도어
2층: 골프
3층: 패스트푸드 / 애슐리W

23. 경쟁점 레이아웃_마리오아울렛(3관)
지하 1층 : 스포츠 1층 :여성커리어/캐릭터/빈폴그룹관 2층 :해외명품/캐릭터/디자이너부틱
3층 :스타일리쉬/이지캐주얼 4층 :진캐주얼 5층 :아동/유아
(6F~13F :HOME DECO~F&B)

24. 위협/기회 분석
위협/기회분석(표) 현재 상황 진단
위협/기회분석(맵) 현재 상황 지도 보기
SWOT분석 내외부 환경을 통한 강점찾기
위협/기회분석 가치 제안 상황

25. 위협/기회 분석(표)
하이힐의 입점과 더불어 치열한 경쟁상황이 점화되는 가운데 유리하게 전개되는 상권흐름과
타켓을 지정한 고객 특화 판촉/광고 활동을 전개한다면 성공가능성 100%
구분 내용 비고
현재위치 ■가산디지털단지 아울렛 상권 10여개 몰 중 3파전의 주인공 ※3파전:마리오/W몰/패션아일랜드
■가산동 공단오거리방향의 가두상권+쇼핑몰상권 이중분류
※상권흐름은 계속 성장세
- 가산디지털단지 현대화 작업에 의한 반사이익 누림
상권흐름 ※5대 커피프랜차이즈 전문점 모두 입점
- 이에 따른 쇼핑몰의 동반성장에 따라 상권지도 변형
※패스트푸드 업체 입점
- 이에 따른 주변 커피전문점,편의점등 등장으로 상권유리
■양강체제 + 신흥세력의 성장 ※마리오아울렛 3관 OPEN
경쟁점 - 기존 양강인 마리오아울렛의 성장과 W몰의 변화 ( 애슐리W등 F&B 부각 + 명품 +직수입비중)
- 엔터테인먼트형 아울렛 하이힐의 입점 ※W몰 VIP룸 설치 + 도예프로그램 外
※단독브랜드 22개
■중복 브랜드 80% 이상
※마리오/W몰 중복브랜드 31개
위 MD구성 - 패션아일랜드만의 단독 브랜드 전개 부족(MD구성)
※마리오중복 34개
- 경쟁점에 비해 F&B 요소 미비
협 ※W몰 중복 15개
※가치제안의 대안 : 가격 + 혜택
※온라인 – 오프라인 일원화 계획
적용점
※직장인 다수  온라인 주문  오프라인 제공
(이를 통한 특별한 혜택 제공)
■자치행정구에서 진행하는 전략적 사업개발 계획
시장기회 - 주변 패션/IT특구 지정 + 문화/녹지사업 전개 ※금천구청 개발계획 진행 中
- 교통 체증에 의한 불편함을 구별로 개선 중
기 ■가산디지털단지 1/7호선 환승역 가장 가까움
※주말 유동인구 20만명 이상
회 입지 - 日, 유동인구 10만명 이상 / 타켓 지정 통한 광고활동 전개
※최근 중국인 관광객 급증
■ 주차장 700대 이상 수용
적용점

26. 위협/기회 분석(포지셔닝 맵)
고가/럭셔리 갤러리아
신세계
롯데
브랜드+고가+서비스+가치중점
완벽한 백화점 이미지 요소 부각
마리오
실용/합리 가치/이미지
W몰
카드 발급 : 타켓마케팅강화
넓은주차장/여성휴게실/유모차대여
차별화된 VMD전략
공통:백화점식 MD 구축/F&B구축
마리오아울렛: 수입명품매장입점
저가 (우수쇼핑점 퍼스트 인증 外)
W몰: 백화점식VIP관리

27. SWOT분석
내부요인 강점 약점
외부요인 (STRENGTH) (WEAKNESS)
기회활용을 위해 강점 사용 상황 기회활용을 위해 약점 보완 상황
기회
(OPPORTUNITY)
위협 극복 위해 강점 사용 상황 위협 극복 위해 약점 보완 상황
위협
(THREAT)

28. 포지셔닝 맵을 통해 제안해야 할 상황
가격
더 비싼 가격 같은 가격 더 싼 가격
초점
더 같은 싼 가격으로
많음 비싸게 가격으로 더 많은
더 많이 더 많이 혜택을
더싼
혜택 같음 가격으로
같은 혜택을
훨씬
적음 싼 가격으로
더 적은 혜택을

29. 매출 전략 달성

30. 영업팀 / MD본부
전략 및 전술 준비
(매출목표/영업이익外)

31. 마케팅 운영 방안

32. 현장 실사 및 자료 도출 후
제작 / 리뉴얼 공정표 참조
(마케팅팀)

33. 마케팅 운영 예산(案)

34. 현장 실사 및 자료 도출 후
제작 / 리뉴얼 공정표 참조
(마케팅팀)

35. 체크리스트

36. 오픈 일정 체크리스트
오픈 인력 운영계획
(총무팀 준비)

37. 감사합니다.