2. Daftar Isi
Transaksi bagus = Good Deal................................................. 3
Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti………….. 4
MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER….. 6
Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI………….. 6
Cara Cepat "MENGAPPRAISAL SENDIRI" Suatu PROPERTI…. 7
Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI……………………... 7
Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI……………………… 8
3 Macam Tipe Property Market…………………………………. 9
3 Macam Real Estate Developer………………………………… 10
BANGUNAN dan ARSITEKTUR…………………………………. 12
Ukuran luas tanah & bangunan yang biasa dipakai dalam dunia
property………………………………………………………….. 14
Biaya bila beli properti di Primary Market (dari developer)…. 16
Dokumen yg diperlukan waktu melakukan AJB (Akta Jual Beli) di
depan notaries…………………………………………………….. 16
Penutup & Referensi Terbaik...................................................... 20
http://teknikrumahgratis.cjb.net
2
3. Transaksi Bagus = Good Deal
Dari pemahaman pribadi saya dan dari pengalaman bertransaksi di
dunia properti dan bisnis dalam 7 tahun terakhir sejak 2003, secara
garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari
kacamata kita sebagai seorang investr sejati, yaitu ada yang berupa
Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada Transaksi
Jelek (Bad Deal)
Transaksi Jelek (Bad Deal),
adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakn dan hampir semua orang
"pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru
mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri
bahkanmasih ditambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan
angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga
selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba.
Transaksi Bagus (Good Deal)
adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan
hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashflow in) lebih dari cukup
untuk membayar cicilan KPR-nya,
Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah
berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide"
dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia
akan berlari mengejar kejar anda"
http://teknikrumahgratis.cjb.net
3
4. Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti
Ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti
di suatu daerah / kawasan. Sebaiknya menghitung pertumbuhan itu
sebaiknya minimal 3 tahun optimal sd 5 tahun untuk meminimalkan
"kerancuan"
1. Versi Pemerintah
Pemerintah, dalam hal ini Dirjen Pajak yang merupakan salah satu
instansi dibawah Departemen Keuangan Republik Indonesia, selalu
memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu
dimana tugas itu dilaksanakan oleh KP3 ( Kantor Pelayanan Pajak
Pratama ) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia.
KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti yang
dikumpulkan dari :
1. notaris ( PPAT )
2. camat ( sebagai PPAT Sementara bila di suatu daerah belum ada
notaris )
3. broker properti professional ( ERA, RayWhite, Century21 dll )
4. bank
5. pengamatan petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan
penyesuaian nilai apabila ada yang dianggap janggal.
tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di
PBB tahun berjalan, dimana bisa kita lakukan perbandingan dari tahun
sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ketemu tren
kenaikan nilainya.
biasanya yang naik cuma NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP
bangunan tetap ( padahal semestinya dari tahun ke tahun NJOP
bangunan turun karena terkenai penyusutan karena depresiasi per
tahun kan )
http://teknikrumahgratis.cjb.net
4
5. PLUS :
> datanya komplit di seluruh daerah di seluruh Indonesia
> nilainya akurat dan pasti, mudah memperkirakan harga sebenarnya
> NJOP biasanya dipakai untuk perhitungan pajak PPh dan BPHTB
MINUS :
> bias, tidak menunjukkan harga jual beli sebenarnya
> nilainya biasanya dibawah harga pasaran riil saat itu
> nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya
2. Versi Real Estate Developer
Real Estate Developer "raja kecil" dilingkungan kompleks yang dia miliki
tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit uni tpropertinya
beserta kenaikan harganya.
untuk mengetahui tren kenaikan harga di suatu real estate khususnya di
unit baru ( Primary Market ) bisa dilihat dengan cara membandingkan :
1. unit properti ( rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengaan tipe
yang sama
2. di cluster yang sama
3. dengan tipe yang sama ( LT, LB, spesisfikasi, model )
dari situ akan ketemu tren kenaikan harganya, dimana biasanya real
estate developer akan melakukan langkah langkah sebagai berikut :
1. perhitungan unit costing dulu per unit properti yang akan dijual
2. mengestimasikan berapa lama marketing bisa menjualnya
3. melakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costing-
nya
4. memberikan progressive discount, semakin dini semakin besar
diskonnya
5. secara bertahap menaikkan harga jual sesuai progres penjualan
http://teknikrumahgratis.cjb.net
5
6. PLUS :
> menunjukkan harga transaksi sebenarnya
> harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar
> data riil didapat langsung di lapangan
MINUS :
> bisa menyebabkan "inflasi" di NJOP
> data sulit didapat bagi orang luar
> bias ( juga), biasanya sengaja dibuat tidak sama dengan harga
transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP
3. Versi Property Investor
property investor sejati cuma melihat dari satu sisi value aja
> "apakah properti yang akan dia beli tersebut dijual dibawah harga
pasar dan bisa dijual lagi dengan harga premium untuk mendapatkan
capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cashflow in rutin"
PLUS :
> pasti untung
MINUS :
> tidak ada!
MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER
BERANI & NYALI yang BESAR karena bisnis ini melibatkan :
> UANG BESAR
> MIMPI BESAR
> KNOWHOW yg KOMPLEKS
> ENVIRONMENT yg harus KONDUSIF
> PROFIT yg MENGGIURKAN
http://teknikrumahgratis.cjb.net
6
7. Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI
1. KORAN ( kalo bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda)
2. SURVEY LANGSUNG ke daerah yg kita minati
3. iklan INTERNET
4. broker profesional ( dateng ke kaya : ERA, Century21, Ray White dll.)
5. BANK
6. NOTARIS
7. PENGADILAN NEGRI (PN) atau AGAMA (PA)
8. ICU RS, RUMAH DUKA, Ruang Praktek DOKTER
9. relasi, teman, saudara dll
Cara Cepat "MENGAPPRAISAL SENDIRI" Suatu PROPERTI
1. Luas Tanah x Harga Pasaran = A
( harga pasaran bisa tanya "yg ngerti" spt : orang bank, appraisal, broker dll,
tidak disarankan harga NJOP, karena tidak sesuai dgn harga pasaran / market
value di daerah tsb)
2. Luas Bagunan x Harga Bangunan per m2 x Depresiasi = B
luas bangunan = luas bangunan yg berdiri, toal luas lantai 1 lantai 2 dst
harga bangunan = bisa tanya pemborong, arsitek brp pasaran per m2 harga
bangunan disuatu tempat pada saat tsb.
depresiasi = penyusutan, asumsi 5% pertahun dari tahun pembangunan s/d
tahun penghitungan skrg
3. Premium Value = C
bisa bervariasi, dan lebih bersifat intangiable spt : history (katakan pernah
ditempati Bung Karno, dulunya rumah dinas Gubernur Belanda dll), Fengsui
(tusuk sate, lahan ngantong, diatas bukit, sebelah kuburan dan kamar mayat dll),
tanahnya lebi tinggi dari jalan raya, akan dibangun pintu toll depan tanah tsb,
sebelahnya lokasi lumpur lapindo, ditemukan tambang emas di dekatnya dst
A B C = Harga Properti , mudah kan???
http://teknikrumahgratis.cjb.net
7
8. Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI
Ada beberapa kriteria Penilaian PROPERTI menurut :
1. INVESTOR PROPERTI
yg paling pokok adalah CASHFLOW yg didapat dr property tsb (rental income)
propertinya itu sendiri bisa berupa : rumah, kios, ruko, hotel, mall, theme park,
airport dll. fokus utama kelompok ini adalah "apakah cukup cashflow in nya untuk
menutup cicilan kredit investasinya.
kepentingan lainnya adalah RESALE VALUE-nya, apabila setelah properti tsb di
HOLD dalam waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijual
kembali dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan CAPITAL GAIN,
keuntungan lain yang akan didapat selain CASHFLOW & CAPITAL GAIN tsb
adalah :
> INVESTMENT PROFIT
> PREMIUM RISK PROFIT
> TAX BENEFIT PROFIT
2. DEVELOPER PROPERTI
orientasi utamanya adalah mengejar CASHFLOW yaitu berapa banyak unit
properti yg dapat dijual dalam kurun waktu tertentu, dgn tipe apa saja yg sesuai
kemauan market dgn harga tertentu yg disesuaikan strategi finansial
perusahaan.
3. ENDUSER
yg diartikan beli properti tsb adalah benar2 untuk DIDIAMI SENDIRI, biasanya yg
paling diperhatikan untuk kelas MENENGAH KEBAWAH adalah KECUKUPAN
ANGGARAN vs PENGHASILAN (baca : jumlah duit tunai tersedia buat DP dan
cicilan rumah) dengan harga rumah.
sedangkan fokus kalangan pembeli rumah MENENGAH KEATAS: LOKASI vs
ANGGARAN.
http://teknikrumahgratis.cjb.net
8
9. kalau kelas PREMIUM cuma ada 3 pertimbangan : LOKASI, LOKASI dan
LOKASI ( karena duit sudah bukan masalah)
4. BROKER
kriteria mereka dalam menerima kontrak pemasaran properti yg dipasarkan
SALEABLE atau tidak? COMMISION FEE cocok apa tidak?
5. BANK
Yang paling utama ternyata tetap LOKASI, yg antara lain syarat yg mutlak dan
ga bisa ditawar adalah :
1. harus sudah SERTIFIKAT, baik SHM or HGB ok, dan tidak dalam sengketa
2. JALAN MASUKNYA mobil harus bisa masuk s/d dpn rumah tsb (bye2 rumah
yg masuk gang)
3. UTILITAS tersedia (PLN & PDAM/sumur bor = mutlak), Tlp = optional aja
4. IMB, kalo lom ada bisa diurus sambil proses kredit berjalan
5. fisik rumah LAYAK HUNI, saran: renovasi ringan (cat ulang yg bocor2) plus
tanah yg kosong ditanami ijo2 biar seger dipandang orang bank waktu survey
6. dan yg tak kalah penting adalah KEMAMPUAN FINANCIAL ENDUSER nyicil
KPR nya (max cicilan bulanan = 30-40% income brutto suami istri)
3 Macam Tipe Property Market
1. Primary Market
semua property yg dijual/beli dari tangan pertama, baik oleh developer
yg berbadan usaha ataupun tuan2 tanah, biasa disebut juga sebagai
rumah baru
2. Secondary Market
adalah kebalikan dari Primary Market, semua property yg dijual/dibeli
dari enduser (pemakai langsung) property tsb ataupun investor atau
spekulator property. biasa juga disebut sebagai rumah second, saya
kurang setuju kalo disebut sebagai rumah bekas.
http://teknikrumahgratis.cjb.net
9
10. 3. Rooler Coaster Market
bisa berwujud beragam rupa : lelangan bank, lelangan balai lelang,
keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan dll), segera pindah (keluar
kota / LN), bankrut, cape mau menikmati usia tua dengan tenang dll.
yang terakhir ini paling saya suka dan saya tunggu2 karena : untungya
selalu didapat pada saat beli, profitnya dengan jumlah yg terduga,
pembeli "yg menentukan arah"
3 Macam Real Estate Developer
1. DEVELOPER BUMI
adalah real estate developer yg berangkatnya memang memiliki bekal
dari ilmu yg berkaitan dgn dunia real estate yaitu : arsitektur, sipil atau
real estate management atau mereka pada awal usahanya berangkat
dari bisnis yg berkaitan dgn dunia real estate seperti : produsen bahan
bangunan, konsultan, pengacara, notaris dll
contoh :
1. Ir. Ciputra (arsitektur-ITB) = Ciputra Group, Pembangunan Jaya, BSD
2. Trihatma K. Haliman (sipil-Kaiserlautern) = Agung Podomoro
3. Joko Soegiarto Tjandra (n/a, industri bahan bangunan) = Mulialand
4. Ir. Lukman Purnomosidi (sipil-ITB) = JSA
5. Anhar Setjadibrata, SH (dokter-pengacara-notaris) = Hotel Tugu
Group
6. Didik Eko Tjahjono, ST (arsitektur -ITS) = Energie Capital,
Cosmopolitan Investama
http://teknikrumahgratis.cjb.net
10
11. 2. DEVELOPER LANGIT
adalah para developer yg berangkatnya dari beragam latar belakang
pendidikan dan bisnis, namun setelah menjadi besar di bisnisnya
masing2 mereka kemudian masuk ke bisnis real estate secara masif.
contoh :
1. Mochtar Riadi (banking, insurance, education) = Lippo Karawaci,
Lippo Cikarang, Tanjung Bunga, Kemang Village , St. Moritz
2. Ir. Aburizal Bakrie (heavy industries, mining, oil & gas) = Bakrieland,
Rasuna Epicentrum, Bali Nirwana Resort
3. Robert Budi Hartono (rokok) = Grand Indonesia
4. Eka Tjipta Wijaya (edible oil, forestry, trading) = Sinarmas, ITC
5. Jakoeb Oetama (media, bookstore) = Santika Hotel
3. DEVELOPER AWANG-AWANG
adalah para developer yg ga jelas latar belakang bisnisnya dan track
recordnya namun tiba-tiba memiliki likuiditas yg luar biasa sehingga
bisa membangun mega proyek dgn kapitalisasi trilyunan rupiah. duit yg
didapat banyak sumbernya yg secara garis besar berasal dari "Negeri
Antah Berantah"
contoh :
> banyak sekali !
hampir semua obligor pengemplang BLBI selalu bermain properti dan
ga ada yg sampai selesai proyeknya terutama pada saat krismon 1998-
2000 lalu yg kemuadian kebanyakan aset-aset nya di take over secara
murah murah oleh Top 10 Real Estate Developer dari BPPN waktu ada
program lelang penjualan aset.
http://teknikrumahgratis.cjb.net
11
12. BANGUNAN dan ARSITEKTUR
Apabila anda berminat bergelut di dunia properti, salah satu yg mutlak
selalu harus dipahami dgn baik dengan baik adalah BANGUNAN dan
ARSITEKTUR.
Bangunan disini tampil beragam rupa, bisa : rumah tinggal, ruko, pabrik,
hotel, convention center, mall, tempat ibadah, bahkan yg paling
sederhanapun sebuah pos jaga satpam yg ada di pintu gerbang depan
perumahan kita tetap layak disebut sebagai bangunan.
Jadi bangunan disini tidak memperdulikan apakah akan dipergunakan
oleh seorang presiden atau tukang becak, bentuknya besar atau kecil,
terletak di kawasan elite atau kumuh, terbuat dari bahan mahal kualitas
prima dan mewah bak istana raja ataupun sekedar kolase dari kardus
bekas di sepanjang Kali Code Jogja bagi para pemulung pun layak kita
sebut bangunan.
BANGUNAN bisa diartikan adalah segala tempat berlindung buatan
manusia yg dipakai untuk melindungi diri dan mendukung kehidupannya
dgn baik agar tidak terganggu oleh faktor : fisik, psikis & emosional.
Lah terus kalo arsitektur itu apa?
Sedangkan arsitek itu apa? Apakah sejenis artis gitu?
Apa ada kaitannya dgn estetika? Kok komponen pembentuk katanya
mirip?
Arsitektur yg kita selama ini adalah diturunkan dari kata bahasa inggris
architecture, yg asal muasalnya sebagaimana kebanyakan ilmu klasik
yg ada di eropa adalah berasal dari bahasa yunani architekton = master
builder, "kepala tukang" = "tukang yg ahli".
http://teknikrumahgratis.cjb.net
12
13. Sedangkan karya tulis yg pertama kali hadir adalah De Architectura
ditulis oleh seorang arsitek yunani Vitruvius pada abad ke-1 Masehi. Dia
memberikan syarat sebuah bangunan itu harus memenuhi 3 syarat yg
harus dipenuhi agar yaitu firmitatis utilitatis venustatis = kekokohan,
berdaya guna, mempesona. landasan pemikirannya ini selanjutnya
merupakan landasan teori berarsitektur klasik di dunia barat dan
selanjutnya berkembang ke seluruh dunia sampai saat ini.
Dunia timur dengan segala kearifannya juga memiliki akar arsitektur yg
berbeda, di india dikenal istilah Vasthu (Vidya) yg dapat disetarakan
dgn (Ilmu) Arsitektur di belahan barat. sedangkan pelakunya yaitu
arsiteknya punya bbrp sebutan yg artinya relatif sama artinya yaitu :
sthapati, achariya, atau sutradhara. jadi ternyata kita sebagai bangsa
Indonesia tdk perlu berkecil hati kan , karena kita ternyata memiliki akar
budaya arsitektur yg murni dan kuat yg kita serap dari kebudayaan india
tsb.
Arsitektur bukan lagi sekedar membangun fisik untuk keperluan
manusia, tapi melibatkan aspek budaya yg terlibat didalamnya sehingga
apabila kita pada saat ini masih melihat peninggalan berbagai bangsa
kuno dari masa lampau masih berdiri tegar s/d saat ini itu meruapakan
petunjuk bahwa bangsa tersebut telah memiliki peradaban yg tinggi
pada saat itu karena arsitektur yg telah dicapai berbanding lurus dgn
tinggat peradaban suatu bangsa. hal ini masih dapat kita lihat
bagaimana bangsa yunani, romawi, mesir, china, india , nusantara,
maya dll peninggalan arsitekturnya masi banyak yg berdiri kokoh
sampai dengan saat ini.
Jadi singkat kata bagi masyarakat awam, ARSITEKTUR bisa dimaknai
sebagai bangunan buatan manusia yg telah "ditiupkan jiwa
kedalamnya".
Dunia arsitektur yg ada didunia ini sangat beragam disebabkan banyak
faktor yg mempengaruhinya bisa bermacam2, misal :
http://teknikrumahgratis.cjb.net
13
14. geografis : mesir yg tandus & berpadang pasir lebih cocok
membangun suatu super struktur yg solid berupa piramida karena
tersedia tambang batu granit dgn kualitas terbaik.
> kepercayaan : yunani yg memiliki banyak dewa yg serupa dgn
manusia menurunkan skala arsitektur yg merupakan turunan dari
dimensi tubuh manusia ideal itu sendiri ke dalam bangunannya yg
terkenal dgn 3 gaya yaitu: The Doric, Ionic and Corinthian.
> keadaan alam : jepang dgn alamnya yg labil karena terletak
daerah pegunungan berapi dan mudah terjadi gempa, maka
melahirkan arsitekturnya yg non rigid yg terbuat dari kayu
berpasak sehingga fleksible. dll
Sedangkan ARSITEK adalah pelaku arsitektur itu sendiri, atau
memakai istilah "si doel anak sekolahan", arsitek adalah tukang
insinyur tentang ilmu arsitektur yg memahami kaidah estetika
dalam perancangan dan pembangunannya.
Sekarang balik ke topik yg kita geluti sebagai ENTREPRENEUR,
apabila misalnya anda akan membangun suatu rumah impian, ato
resort hotel terbaik di dunia yg tanahnya sdh anda miliki di suatu
pulau terpencil dgn pemandangan tepi lautnya yg berkoral dgn air
laut tenang yg membiru atau tanah kosong yg sangat strategis di
tengah pusat bisnis yg rencananya akan anda bangun menjadi
mix use complex lengkap mulai mall, apartement, office,
entertainment,education, convention center dll, anda punya skrg 2
pilihan, mau "menjadikan karya anda tersebut cukup sebagai
pintalan benang yg setelah selesai akan menjadi handuk yg
mudah kita beli di toko" yaitu berupa sebuah BANGUNAN saja yg
sekedar berarti se-efisien mungkin (biaya murah), se-efektif
mungkin (menyuguhkan fungsi2 pokok saja, orientasi karya nir
karsa) atau anda lebih "berhasrat merajut sebuah mahakarya yg
benangnya terbuat dari pembuluh darah jantung terbaik anda
karena setelah jadi akan dipersembahkan menjadi selendang
terindah buat kekasih tercinta dimana setiap detak jantung anda
akan selalu dapat dirasakannya", inilah yg disebut sebagai
ARSITEKTUR.
http://teknikrumahgratis.cjb.net
14
15. Jadi kita sekarang telah mengerti bahwa kita ada pilihan
berinvestasi dan menjadi kaya raya secara "lebih beradab" dgn
memiliki sesuatu yg bersertifikat SHM bukan sekedar bernilai aset
sekian rupiah namun juga merupakan "bangunan-bangunan
berjiwa" yg bernama arsitektur.
Ukuran luas tanah & bangunan yang biasa dipakai dalam dunia
properti
Indonesia menganut sistem pengukuran SI maka ukuran luas yg dipakai
mengunakan satuan SI (Le Système International d'Unités = Bhs
Prancis, International System of Units = Bhs Inggris)
Maka satuan ukuran m = meter menjadi satuan utama yg dipergunakan
dalam kehidupan sehari hari untuk pengukuran panjang dan m2 = meter
persegi untuk ukuran luas.
1 m = 100 cm = 1.000mm
1 m2 = 10.000 cm2
1 are = 100 m2 >> biasa dipakai di Bali dsb
1 ha = 1 hectoare = 1 hektar = 100 are = 10.000 m2
1 ru = 3.75 m x 3.75 m = 14.0625 m2 >> biasa di pakai di Jatim bagian
selatan
1 acre = 1 ekar = 4046.8564224 meter 2 = 0.40468564224 hektar >>
biasa dipakai di USA
1 square foot = 1 kaki persegi = 12 inch x 12 inch = 0.09290304 m2 >>
biasa dipakai di UK, USA & Commonwealths (Malaysia, Singapore,
India dll)
1 tumbak (atau 1 tombak?) = pernah dengar tapi lupa konversinya
berapa, mungkin ada rekan2 yg tahu???
http://teknikrumahgratis.cjb.net
15
16. Catatan :
1. dalam pengukuran ulang oleh BPN apabila akan dilakukan jual
beli/pemecahan/penggabungan sertifikat, apabila ada selisih luas
antara luas yg sdh tertera di sertifikat dibandingkan dengan pengukuran
ulang di lapangan yg terbaru, apabila ada selisih dibawah 5%
luasannya dianggap "sama" tetapi apabila lebih dari 5% baik berkurang
atau lebih akan dilakukan perubahan luasan yg akan tertera di sertifikat.
apabila luasnya lebih luas dari 5% maka akan dikenakan tambahan
pajak sebesar BPHTB x luas yg terjadi.
2. hal tsb diatas biasanya terjadi pada tanah yg masih luas berupa
sawah, tegalan, kebun dll dimana biasanya patok yg dipakai belum
tentu patok beton standart BPN kadang kala hanya berupa : tongkat
kayu yg mudah lapuk dan hilang, pohon atau rumpun bambu yg mudah
berubah titiknya, tergerus erosi biasanya di tanah tepi sungai/pantai,
pagar bambu atau tanaman rambat dan yg lebih parah biasanya sering
ditemui di area persawahan karena batasnya hanya berupa
galengan/pematang sawah yg setiap kali musim panen selalu
dicangkul2 sehingga pasti bergeser2 kesana kemari batas berupa
pematangnya.
3. semakin luas tanah yg ditawarkan biasanya pembeli mempunyai
bargain power yg lebih kuat untuk menekan harga per m2 dibandingkan
dgn harga disekitarnya (makin luas tanahnya, harga jual per m2 nya
makin murah). hal ini bisa terjadi karena humum ekonomi supply-
demand dimana makin besar luas tanah maka semakin besar nominal
uang yg harus dibayarkan sehingga makin terseleksi dan
mengerucutlah semakin sedikit orang yg mampu membelinya. hal ini
sebenarnya peluang sangat bagus bagi yg bisnis properti khususnya
pengusaha developer dan tanah kavling.
http://teknikrumahgratis.cjb.net
16
17. Biaya bila beli properti di Primary Market (dari developer)
Cara perhitungan pajak BPHTB & PPh nya persis seperti tsb diatas,
ditambah bbrp biaya sbb :
A. RSH (Rumah Sederhana Sehat) dgn harga max Rp
55.000.000/unit
1. biaya administrasi di developer
2. Biaya Perjanjian Kredit di Notaris
3. Biaya Provisi 1% di Bank
4. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran di Bank
5. APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) di Notaris
6. Biaya PHT (Pembebanan Hak Tanggungan) di BPN
7. Setoran angsuran KPR 1 bulan pertama di Bank
catatan : semua komponen biaya tsb dibayarkan 1 pintu di bank
B. Rumah non RSH = Menengah dah Mewah, harga diatas Rp
55.000.000/unit
1. persis semua biaya RSH diatas, ditambah :
2. PPN sebesar 10% dari pricelist di Developer
3. PPN BM, khusus rumah yg LB diatas 400m2 atau LB diatas 200m2
tapi harga bangunannya diatas Rp 3juta/m2
C. Apartement (Condominium, Loft, Townhouse)
1. persis semua biaya Rumah non RSH diatas, ditambah :
2. PPN BM sebesar 20% dari pricelist (untuk luas diatas 150m2 atau
harga bangunan Rp. 4jt/m2) di Developer
setelah menguasai masalah biaya2 dan perpajakan diatas, anda
tentunya skrg sdh bisa langsung TAKE ACTION dan menghitung
berapa biaya2 yg timbul selain harga jual belinya kan?
http://teknikrumahgratis.cjb.net
17
18. Dokumen yg diperlukan waktu melakukan AJB (Akta Jual Beli) di
depan notaris
Contoh apa aja yg harus disiapkan apabila melakukan jual beli properti
yang penjualnya adalah pemilik langsung (secondary market) secara
tunai.
Setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah,
ruko, kios, apartement dsb), maka hal2 tsb dibawah ini harus
dipersiapkan dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap
notaris sebagai PPAT :
PIHAK PENJUAL
1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. Sertifikat Asli yg sdh dicek di BPN (biaya /- Rp 50-200rb, beda tiap
daerah)
3. PBB tahun tsb yg sdh dibayarkan pajaknya via Bank2 Pemerintah,
selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yg namanya STTS
PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun
20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini dahulu notaris tdk akan mau
melakukan proses jual beli karena berkaitan dgn sumpah profesi yg
berkaitan dgn pendapatan negara berupa pendapatan pajak.
4. pelunasan PPh yg besarnya adalah = 5% x NJOP
PIHAK PEMBELI
1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. pelunasan BPHTB yg besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP),
apabila nilainya setelah dihitung dgn rumus tsb hasilnya lebih kecil atau
sama dengan = Rp 60jt maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar
pajak
3. Kuitansi pelunasan pembelian properti tsb diatas meterai
ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yg dijual, no
SHM, dan harga jual belinya (opportunity dapat cashback ada disini)
http://teknikrumahgratis.cjb.net
18
19. Keterangan :
1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yg
biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli
sebenarnya bisa tidak sama dgn NJOP, biasanya lebih tinggi)
2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tdk
sama, di Jakarta Rp 60 juta, di daerah lain lebih murah s/d seperti di
daerah saya di Jawa Timur cuma Rp 20 juta, nilai sebagai faktor
pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB
nya
3. biasa agar proses sederhana dan cepat semua biaya yg menjadi
beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yg akan
dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.
4. biaya biaya yg timbul :
4.1 Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP,
semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya
4.2 BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2juta (tergantung luas tanah,
asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris
http://teknikrumahgratis.cjb.net
19
20. Penulis Eka P http://teknikrumahgratis.cjb.net
Pembuat Ebook : http://www.zodiakzone.co.cc
Dapatkan Informasi Properti Super Lengkap:
Teknik membeli rumah tanpa mengeluarkan uang,
bahkan dapat uang tiap bulan
HANYA DI
http://teknikrumahgratis.cjb.net
Tempat pembelajaran Milyarder Properti
Paling Lengkap dan Paling Murah!
Silahkan Buktikan!
http://teknikrumahgratis.cjb.net
Sukses Menyertai Anda Hei Para Calon Milyarder Properti!
^__________________^
http://teknikrumahgratis.cjb.net
20
