Đề tài nghiên cứu :Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Odiland” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần ODILAND.

1. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG
LUẬT KINH DOANH BĐS
2014 ĐẾN KẾT QUẢ KINH
DOANH CỦA CÔNG TY CP
ĐTXD THẾ GIỚI BĐS

2. LỜI CẢM ƠN
Là một sinh viên sắp tốt nghiệp, việc có được một môi trường thực tập,
ứng dụng những kiến thức đã học trên trường lớp vào thực tế là một cơ hội vô cùng
quan trọng và quý báu. Đối với bản thân tôi, tôi rất lấy làm vinh hạnh khi có cơ hội
trải nghiệm kỳ thực tập 2 tháng tại Công ty Cổ phần bất động sản Odiland - một
trong những sàn giao dịch BĐS hiện đại và có uy tín trên thị trường hiện nay.
Song hành với quá trình học hỏi, tìm tòi ấy chính là sự giúp sức thầm lặng của
rất nhiều người đáng kính bởi lẽ “không ai đơn độc để đi đến thành công”. Ngày
hôm nay, khi bài báo cáo thực tập tốt nghiệp được hoàn thành cũng là lúc tôi gửi lời
cảm ơn đến những cá nhân, tổ chức đã không ngừng góp ý và giúp đỡ tôi hoàn
thành bài báo cáo này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô Khoa Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế
- Luật đã truyền đạt kiến thức và dẫn dắt tôi trong suốt thời gian qua. Tôi xin đặc
biệt gửi lời cảm ơn đến cô Nguyễn Thị Vân Anh, người đã giới thiệu công việc,
hướng dẫn tôi xây dựng đề cương cũng như hoàn thiện nội dung bài báo cáo trong
suốt thời gian thực tập.
Tôi xin cảm ơn tập thể cán bộ, nhân viên tại Công ty Cổ phần bất động sản
Odiland đã tạo điều kiện và hỗ trợ tôi tham gia các hoạt động trong suốt thời gian
thực tập. Tôi đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc tới anh Trần Công Thắng – Tổng giám
đốc Công ty Cổ phần bất động sản Odiland và chị Đặng Minh Vy – Trưởng phòng
kinh doanh công ty đã hết sức tạo điều kiện cho tôi trong công việc cũng như hỗ trợ,
quan tâm tôi trong suốt quá trình thực tập.
Vì khả năng và kinh nghiệm còn hạn chế cũng như thời gian thực tập tại Công ty cổ
phần bất động sản Odiland có hạn, trong quá trình thực hiện báo cáo thực tập không
tránh khỏi những sai sót. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của cô cũng như các anh
chị tại Công ty Cổ phần bất động sản Odiland để bài báo cáo được hoàn thiện.
Kính chúc Cô cùng Ban Giám Đốc, tập thể cán bộ công nhân viên tại Công ty
Cổ phần bất động sản Odiland lời chúc sức khỏe và luôn thành công trong công
việc!
Tôi xin chân thành cảm ơn!

3. Người thực hiện
Nguyễn Phương Linh

4. NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
TP.HCM, ngày…..tháng…..năm 2018.
Công ty Cổ phần bất động sản Odiland
Trưởng phòng kinh doanh

5. MỤC LỤC
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU ...............................................................................vii
DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ ....................................................................viii
CHÚ THÍCH TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................ix
MỞ ĐẦU..............................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài.............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài.............................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................................2
4. Phương pháp và nguồn dữ liệu nghiên cứu .................................................................2
5. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................................3
6. Kết cấu của báo cáo ........................................................................................................4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản.............................5
1.1.1. Một số khái niệm..................................................................................5
1.1.2. Đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản..............................7
1.1.3. Chủ thể tham gia thị trường bất động sản.........................................7
1.1.4. Những nhân tố chi phối pháp luật về kinh doanh bất động sản......8
1.2. Cơ sở lý thuyết về kết quả kinh doanh..................................................10
1.2.1. Một số khái niệm................................................................................10
1.2.2. Những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh .....11
1.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả kinh doanh .......................................14

6. ix
1.3. Tổng quan Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ..................................17
1.3.1. Quá trình hình thành ..........................................................................17
1.3.2. Những điểm nhấn................................................................................18
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG LUẬT KINH DOANH BĐS2014 ĐẾN
KẾT QUẢ KINH DOANH CỦA CÔNG TY CP ĐTXD THẾ GIỚI BĐS ..............22
2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thế Giới Bất Động
Sản 22
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ...................................................22
2.1.2. Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi................................................23
2.1.3. Cơ cấu tổ chức....................................................................................24
2.2. Thực trạng kinh doanh của Công ty CP ĐTXD Thế Giới Bất Động
Sản dưới tác động của Luật Kinh doanh bất động sản 2014...................................25
2.2.1. Phân tích doanh thu............................................................................25
2.2.2. Phân tích chi phí.................................................................................31
2.2.3. Phân tích lợi nhuận.............................................................................34
2.2.4. Phân tích kết quả kinh doanh qua các chỉ số tài chính...................37
2.3. Nhận xét....................................................................................................40
2.3.1. Những điểm mạnh ..............................................................................40
2.3.2. Những điểm hạn chế và nguyên nhân..............................................41
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG THÍCH ỨNG CỦA
CÔNG TY CP ĐTXD THẾ GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC NHỮNG THAY
ĐỔI PHÁP LUẬT.............................................................................................................44
3.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của công ty...................................44
3.2. Giải pháp nâng cao khả năng thích ứng của công ty trước những thay

7. x
đổi pháp luật...................................................................................................................44
3.2.1. Đối với công ty...................................................................................44
3.2.2. Đối với phía ban hành pháp luật.......................................................46
KẾT LUẬN .......................................................................................................................49
PHỤ LỤC ..........................................................................................................................50
Phụ lục 1 ............................................................................................................................50
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 52
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tình hình doanh thu 2016 – 2017 .................................................. 26
Bảng 2.2: Chênh lệch tương đối & tuyệt đối doanh thu 2016-2017............ 27
Bảng 2.3: Tình hình chi phí 2016 – 2017........................................................ 31
Bảng 2.4: Chênh lệch tương đối & tuyệt đối chi phí 2016-2017................. 32
Bảng 2.5: Lợi nhuận của công ty giai đoạn 2016-2017 ................................ 35
Bảng 2.6: Chênh lệch tương đối & tuyệt đối chi phí 2016-2017................. 36
Bảng 2.7: Khả năng sinh lời.............................................................................. 38
DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức công ty CTCP BĐS Odiland .................................24

8. xi
CHÚ THÍCH TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
SXKD: Sản xuất kinh doanh
CTCP BĐS ODILAND: Công ty Cổ phần Bất Động Sản Odiland
TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
1. Lý do chọn đề tài:
Nước ta đang trong quá trình hội nhập nền kinh tế Thế giới theo cả
chiều sâu và chiều rộng. Nhất là gần đây nước ta đã gia nhập Tổ chức
thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho
tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất
và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là
một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát
triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trường
bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu
rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt
Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội.
Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy nhiều
cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về BĐS lớn
đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, ví dụ như Phú Quốc
– được mệnh danh là hòn đảo ngọc của Việt Nam đang thu hút nguồn vốn
rất lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước,chưa có một địa phương nào
mà thu hút được các dự án lớn về du lịch đến hàng tỷ đô la Mỹ như Phú
Quốc, cũng chưa có một địa phương nào cả nước có sự phát triển bùng nổ
về hạ tầng du lịch như là ở Phú Quốc.
Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương
mại, văn phòng cho thuê... được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng
các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một

9. xi
idiện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.
Công ty cổ phần ODILAND được thành lập ngày 20/3/2017 theo giấy
phép kinh doanh số 0314298771 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ
Chí Minh cấp. Công ty cổ phần bất động sản Odiland hoạt động kinh doanh
kinh doanh bất động sản.Trong những năm gần Công ty đã và đang tham
gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng ở Phú Quốc với nhiều dự án
lớn của các nhà đầu tư lớn như VinGroup, BimGroup, CeoGroup,
SunGroup. Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ, thị trường có nhiều
tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của
thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên
“cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Do thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trường có
sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có thể gây
khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên
toàn cầu. Vì vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của
thị trường BĐS để có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng
lạnh thất thường của thị trường BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại
do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra.
Mặt khác, tuy là một Công ty mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay
từ những ngày đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là
kinh doanh bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có
một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để
định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh,
điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả
kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao
hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Odiland” là một
điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS của Công
ty cổ phần ODILAND.
1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS của Công
ty Cổ phần ODILAND.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt
động kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần ODILAND thuộc các loại

10. xi
iihình kinh doanh bất động sản:
+ Giúp Quý khách hàng lựa chọn được sản phẩm đầu tư phù hợp nhất
với tình hình tài chính và nhu cầu của khách hàng, giúp khách hàng an
tâm tối ưu được lợi nhuận khi quyết định đầu tư.
+ Cập nhật tình hình thị trường đầu tư mới nhất cho khách hàng: Chính
sách bán hàng, chương trình hỗ trợ giá tốt, thông tin quy hoạch từng địa
phương, thông tin xu hướng thị trường, thông tin từ chủ đầu tư…
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Một là, hệ thống hóa các khái niệm và lý luận cơ bản về kinh doanh
BĐS;Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ
thống pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Hai là, tìm hiểu thực trạng kinh doanh BĐS của công ty CP BĐS
ODILAND, rút ra nguyên nhân, kết quả và đánh giá. Phân tích những đặc
điểm của kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao
hiệu quả kinh doanh của công ty.
- Ba là, dựa trên những đánh giá về tình hình kinh doanh tại công ty, đưa ra
những kiến nghị, giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự
án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần ODILAND.
3. Phương pháp và nguồn dữ liệu nghiên cứu
3.1. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu: Bao gồm việc sưu tầm và thu
thập những tài liệu, số liệu liên quan từ tài liệu thứ cấp và sơ cấp phục vụ
cho nội dung báo cáo.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được vận dụng nhiều nhất ở Chương
2 nhằm nghiên cứu thực trạng kinh doanh của Công ty Cổ phần bất dộng
sản Odiland.
Phương pháp thống kê, mô tả: Bằng những con số thống kê cụ thể, báo cáo sẽ

11. xi
vcho thấy hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần BĐS Odiland.
Phương pháp định tính: Mô tả, phân tích các tác động của Luật đến kết quả
kinh doanh, đối chiếu so sánh, tổng hợp theo các tiêu chí.
Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích –
tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo để giải
quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.
3.2. Nguồn dữ liệu nghiên cứu:
Đề tài sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp từ các Giáo trình, Luận văn, Bài
giảng có nội dung liên quan đến đề tài này.
Đề tài cũng sử dụng nguồn số liệu thứ cấp từ công ty CP BĐS Odiland.
Bên cạnh đó là một số nội dung từ trang web công ty.
4. Ý nghĩa của đề tài
Thông qua việc hệ thống hóa các quan niệm về kinh doanh BĐS; về kết
quả kinh doanh, từ đó làm rõ bản chất của khái niệm này cũng như ảnh
hưởng của nó đến kết quả kinh doanh. Trình bày có hệ thống thực trạng
kinh doanh của công ty thông qua các chỉ tiêu đánh giá và sử dụng những
công cụ tính toán nhằm lượng hóa ảnh hưởng tác động này.
Bằng những số liệu cụ thể, tập trung phân tích, đánh giá thực trạng kinh
doanh của công ty trong những năm 2016-2017 trên các mặt: Doanh thu,
chi phí và lợi nhuận. Thông qua phân tích để đánh giá về thực trạng hoạt
động kinh doanh của công ty.Từ đó đề xuất những giải pháp và kiến nghị
nhằm nâng cao kết quả kinh doanh và đưa ra những mục tiêu chiến lược
kinh doanh trong thời gian tới.
5. Kết cấu của báo cáo
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, báo cáo thực tập
tốt nghiệp gồm 3 chương:
Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 2:Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ
phần BĐS ODILAND.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất

12. x
vđộng sản của Công ty cổ phầN BĐS ODILAND.
Kết luận
- Kiến
nghị Tài
liệu tham
khảo
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÍ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Chương 1: Cơ sở lý luận về Bất động sản, Thị trường Bất động sản và
Hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.Bất động sản và thị trường bất động sản:
1.1.1.Khái niệm:
Bất động sản: Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có
nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự
Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể
BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này
là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối
tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản

13. x
vi“gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy
định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt
khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện
ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi
đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn
với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể
những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ
hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất
khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Như vậy, khái niệm
BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định
về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Thị trường bất động sản: Theo Nguyễn Thị Tuyết Như, “Thị trường BĐS là tổng
hoà các giao dịch kinh tế, dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời
gian nhất định.” [6, tr.4] Định nghĩa này chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của
thị trường BĐS,bao gồm cả các giao dịch kinh tế. Đây là nơi các giao dịch về BĐS:
Chuyển nhượng, mua – bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… giữa các tổ
chức, cá nhân diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định theo quy luật
của thị trường.
1.1.2.Vai trò:
1.1.2.1. Vai trò của thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế
thị trường hoàn chỉnh.
a. Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản
xuất và tiêu dùng

14. x
vi
i
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với
nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi.
Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều
tiết của bản tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho
BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất
b. Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
chủ thể kinh doanh BĐS.
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐs và những người tiêu
dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt,
BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này
sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ
hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thê kinh doanh trên thị trường.
Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và
phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một
quốc gia.
c. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản
lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình
công cộng và các cơ sở kinh tế khác
Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung,
hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ
chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp
phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh
đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh
tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài
nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng,
tăng thu cho Ngân sách Nhà nước…
d. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa
học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương
hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc

15. x
vi
ii
đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công
nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá
thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu
lợi nhuận.
e. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa
trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền
vững.
Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc,
mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các
lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.
Ngành kinh doanh BĐS là ngành có sức hấp dẫn cao, nhưng đòi hỏi lượng vốn
lớn. Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao thí cẽ có cơ
hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cũng như vốn
tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh,
đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh.
Thông qua kết quả hoạt động kinh doanh BĐS mà đáp ứng nhu cầu cần thiết của nhân
dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
1.1.3 Phân loại:
1.1.3.1. Phân loại bất động sản:
Trong kinh doanh có thể phân BĐS thành 2 loại: BĐS có khả năng tham gia thị trường
BĐS, là đối tượng của giao dịch gồm: BĐS có đầu tư xây dựng và BĐS không đầu tư xây
dựng; Và BĐS không có khả năng tham gia thị trường cũng như khả năng giao dịch.
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại –
dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn. Xuất phát từ nhu cầu thực tế
của xã hội, người dân về nhà ở và đất ở do vậy nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình
xây dựng cơ chế, chính sách của Nhà nước. Và trên thực tế nhóm BĐS này chiếm đa số các
giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

16. xi
xBĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm
muối, đất chưa sử dụng v.v…
BĐS không có khả năng tham gia thị trường là những BĐS đặc biệt như các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu, nghĩa trang v.v… Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp hoặc có thể khẳng định BĐS loại
này không tham gia thị trường.
Việc phân chia BĐS theo hai loại trên để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về
phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản:
a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước:
- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được,
như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các
khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,…
- Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính
pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ
b. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị
trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê
- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
c. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở
- Thị trương BĐS công nghiệp
- Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở

17. x
x- Thị trường BĐS dụng trong dịch vụ.
d. Căn cứ vào tính chất giao dịch
- Thị trường mua bán BĐS
- Thị trường thuê và cho thuê BĐS
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
1.1.4. Đặc điểm:
1.1.4.1. Đặc điểm bất động sản:
1. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính
khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời
được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể
cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS
khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau
kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà
cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính
các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
2. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài

18. x
xihơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của
BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v..
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
4. Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí
quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS
rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý
thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi
phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về
BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị
hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.4.2. Đặc điềm thị trường bất động sản:

19. x
xi
i
Giao dịch bất động sản là giao dịch các quyền và lợi ích của BĐS, như trình bày
về đặc điểm BĐS chúng ta đã biết, hàng hóa BĐS khác các loại hàng hóa khác.
Với hàng hóa khác khi mua người ta đem nó về, ngược lại với BĐS khi mua
người ta phải đến với nó. Như vậy giao dịch BĐS không phải là giao dịch bản
thân BĐS mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Thuộc tính
này đòi hỏi khi giao dịch BĐS, định giá BĐS phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích
mà BĐS đem lại.
Đặc điểm chung của TTBĐS gồm:
a) Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
– Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;
– Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin;
– Đăng ký pháp lý đối với BĐS.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các
biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi
trường…).
Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến
các dịch vụ trung gian.
b) TTBĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung
TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương
với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng
đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển
kinh tế – văn hoá – xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh
hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh
hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác.
TTBĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước. Sản
phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác
được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình
độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện
tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội khác nhau dẫn đến quy

20. x
xi
ii
mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô
và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn TTBĐS ở nông thôn,
miền núi v.v.
Thị trường BĐS phản ứng trễ của cung so với cầu. Do đặc điểm đầu tư BĐS
thường có thời gian dài từ 1 – 3 năm mới có sản phẩm vì vậy khi nghiên cứu thị
trường quyết định đầu tư thì 3 năm sau mới có sản phẩm tung ra thị trường. Mặt
khác, do tính không di rời được của hàng hóa BĐS nên khi tại nơi này thiếu hàng
không thể chuyển BĐS từ nơi khác về bán như các hàng hóa khác được. Do đó
trên TTBĐS cầu luôn phản ứng trễ so với cung.
Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với các
điểu kiện kinh tế – văn hoá – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
c) Cung và cầu vê BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Thời
gian tạo ra hàng hoá thường lâu hơn các hàng hoá khác (thông tin về đất đai, dự án
đầu tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế thi công công
trình… Chính sách của Nhà nước có tác động rất mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị
trường.
Khi trên TTBĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS,
chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá BĐS tăng theo. Đối với các hàng hoá thông thường
khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc
các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường.
Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại gần như không
co giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu,
việc tăng cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời
gian. Từ đó, khi xem xét TTBĐS cần chú ý: Cũng như các hàng hoá thông thường
khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh
hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ
tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.
d) TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đê khó khăn và phức tạp
Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện:

21. x
xi
v
– Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn;
– Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm;
– Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng nắm
vững;
– Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới nhiều rủi ro về pháp lý;
– Chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trong kinh
doanh BĐS.
Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp thể hiện:
– Thời gian tạo ra hàng hoá là BĐS thường lâu hơn các hàng hoá khác;
– Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, phải làm thủ tục
chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai;
– Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép
xây dựng, tiến hành thiết kế và thi công xây dựng công trình , v.v…
Những công việc này cần thời gian và nguồn lực nhiều, chính vì vậy việc rút ra
khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp.
đ) Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS. Sự
tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt
động của thị trường này. Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm
bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt
động giao dịch trên TTBĐS…
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của TTBĐS.
1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản:
1.2.1. Khái niệm:
Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (có hiệu lực ngày 1/7/2015) giải
thích Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận

22. x
x
v
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS;
thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc
quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi.
Môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.
Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch về
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.” [7, tr.1] Mục
đích thành lập sàn giao dịch BĐS là để các hoạt động kinh doanh BĐS,đặc biệt là hoạt
động mua bán, cho thuê BĐS diễn ra minh bạch, giúp Nhà nước kiểm soát, quản lý tốt
hơn thị trường này và tạo điều kiện thuận lợi cũng như hạn chế tối đa các rủi ro cho
người dân.
1.2.2. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS:
Theo điều 9, Luật Kinh doanh BĐS thì phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS được
quy định như sau:
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây:
− Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
− Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
− Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
− Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng;
− Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng
để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
để cho thuê lại.
+ Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm
vi sau đây:
− Dịch vụ môi giới BĐS;
− Dịch vụ định giá BĐS;

23. x
x
vi
− Dịch vụ sàn giao dịch BĐS;
− Dịch vụ tư vấn BĐS;
− Dịch vụ đấu giá BĐS;
− Dịch vụ quảng cáo BĐS;
− Dịch vụ quản lý BĐS.
1.2.3. Phân loại kinh doanh bất động sản:
Kinh doanh BĐS được phân chia như sau :
+ Phân chia theo mục đích sử dụng BĐS:
− Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư.
− Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp.
− Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại.
− Đầu tư kinh doanh khách sạn.
− Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái.
− Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp.
− Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…
+ Phân chia theo hình thức giao dịch:
− Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua.
− Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
− Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại,
− Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng.
− Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng
để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng

24. x
x
vi
i
để cho thuê lại.
1.2.4. Nguyên tắc kinh doanh BĐS:
− Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp
luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên tham gia hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hợp
đồng, không trái với quy định của pháp luật.
− BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
− Hoạt động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch.
1.2.5. Quản lí hoạt động kinh doanh BĐS:
1.2.5.1. Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS:
Theo quy định tại Điều 13, Luật kinh doanh BĐS về trách nhiệm quản lý nhà
nước về hoạt động kinh doanh BĐS như sau:
− Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh
BĐS.
− Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý
nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS.
− Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình
có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà
nước về hoạt động kinh doanh BĐS theo phân công của Chính phủ.
− Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước
về hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn theo phân cấp của Chính
phủ.
1.2.5.2. Quản lý doanh nghiệp về hoạt động kinh doanh BĐS:
Ở mỗi doanh nghiệp kinh doanh BĐS khác nhau thì sẽ có những loại hình kinh
doanh BĐS khác nhau. Tuỳ theo loại hình kinh doanh BĐS khác nhau mà doanh
nghiệp có phương pháp quản trị khác nhau. Tuy nhiên, việc quản trị hoạt động
kinh doanh BĐS của mỗi doanh nghiệp phải tuân thủ theo pháp luật và các quy

25. x
x
vi
ii
định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS.
1.2.1. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả kinh doanh
1.2.3.1. Một số chỉ tiêu trong phân tích kết quả kinh doanh của doanh nghiệp
 Doanh thu
Doanh thu là toàn bộ số tiền được và sẽ được thu do tiêu thụ sản phẩm hàng
hóa và cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp. Gồm có: doanh thu bán hàng và cung
cấp dịch vụ, doanh thu thuần, doanh thu từ hoạt động tài chính và thu nhập khác.
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: là toàn bộ số tiền thu được và sẽ thu
được từ các giao dịch và nghiệp vụ phát sinh doanh thu như bán sản phẩm hàng
hóa; cung cấp dịch vụ cho khách hàng bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm
bên ngoài giá bán (nếu có).
Được xác định theo công thức: G = ∑qi x pi
Trong đó:
qi: khối lượng sản phẩm hàng hóa,dịch vụ loại i mà doanh nghiệp cung cấp
trong kì
pi: giá bán đơn vị sản phẩm hàng hóa loại i i= {1,...,n}
Doanh thu thuần: phản ánh doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ khi đã trừ
các khoản giảm trừ bao gồm: Chiết khấu thương mại, Giảm giá hàng bán, Hàng hóa
bị trả lại hay thuế tiêu thụ đặc biệt.
Doanh thu từ hoạt động tài chính: là các khoản thu nhập có được từ hoạt động
tài chính doanh nghiệp như góp vốn liên doanh. Lãi tiền gửi/cho vay, thu nhập từ
mua bán chứng khoán, chuyển nhượng tài sản, chênh lệch khi mua bán ngoại tệ...

26. x
xi
x
 Chi phí
Chi phí của doanh nghiệp được biểu hiện bằng tiền của toàn bộ hao phí về lao
động thực tế và chi phí khác mà doanh nghiệp đã bỏ ra có liên quan đến hoạt động
sản xuất trong một thời kỳ nhất định có thể là tháng, quý, năm. Chi phí sản xuất
kinh doanh rất đa dạng, phong phú, bao gồm nhiều loại khác nhau tùy theo đặc
điểm vận động: chi phí sản xuất, chi phí ngoài sản xuất, chi phí tài chính, chi phí
khác.
Chi phí sản xuất bao gồm chi phí cho lao động (tiền lương, các khoản phụ
cấp…), chi phí cho nguyên liệu sản xuất, chi phí sản xuất chung…
Chi phí ngoài khâu sản xuất: bao gồm chi phí bán hàng, marketing, chi phí
quản lí doanh nghiệp…
Chi phí cho hoạt động tài chính gồm: các khoản chi cho hoạt động góp vốn
liên doanh, đầu tư, mua bán chứng khoán…
Để tính toán các chỉ tiêu về chi phí, ta có thể sử dụng một số công thức như
sau:
Tỷ suất giá vốn hàng bán và doanh thu thuần: cho biết trong tổng số doanh
thu thuần thu được thì giá vốn hàng bán chiếm bao nhiêu phần trăm. Tỷ suất giá
vốn hàng bán trên doanh thu thuần càng nhỏ chứng tỏ việc quản lí các chi phí giá
vốn hàng bán càng hiệu quả và ngược lại.
Công thức: Tỷ suất giá vốn hàng bán = x 100
Tỷ suất chi phí quản lí trên doanh thu thuần: là tỷ lệ phần trăm của chi phí
quản lý trong tổng số doanh thu thuần
Công thức:

27. x
x
x
Tỷ suất chi phí tài chính trên doanh thu thuần: là tỷ lệ phần trăm giữa chi phí
tài chính trong tổng doanh thu thuần
Công thức:
Hai chỉ số trên cho biết để thu được 100 đồng doanh thu thì phải bỏ ra bao
nhiêu đồng chi phí quản lí kinh doanh và bao nhiêu đồng chi phí tài chính. Hai tỷ
suất này nhỏ chứng tỏ hiệu quả trong việc quản lí chi phí của doanh nghiệp càng
cao và ngược lại.
 Lợi nhuận
Lợi nhuận của doanh nghiệp là số tiền chênh lệch giữa doanh thu và chi phí
mà doanh nghiệp bỏ ra để đạt được doanh thu đó. Đây là kết quả tài chính cuối
cùng của hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ đồng thời là một chỉ tiêu chất
lượng để đánh giá mức độ hiệu quả của hoạt động sản xuất kinh doanh đó.
Lợi nhuận = doanh thu - chi phí
Ngoài ra, còn một số chỉ tiêu chính về lợi nhuận được sử dụng trong Báo cáo
tài chính của doanh nghiệp đó là:
Lợi nhuận gộp = Doanh thu thuần - Giá vốn hàng bán
Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh = Doanh thu thuần - Giá vốn hàng bán -
Chi phí bán hàng - Chi phí quản lí doanh nghiệp
Lợi nhuận từ hoạt động tài chính = Doanh thu từ hoạt động tài chính - Chi
phí tài chính
Lợi nhuận từ hoạt động kinh tế khác = Thu nhập của hoạt động khác - Chi
phí của hoạt động khác - Thuế gián thu (nếu có)
Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp
1.2.3.2. Nhóm các chỉ tiêu tài chính đánh giá hoạt động sản xuất kinh doanh
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS): Cho biết lợi nhuận chiếm bao nhiêu
phần trăm trong doanh thu thuần. Tỷ số này mang giá trị dương nghĩa là công ty
kinh doanh có lãi; tỷ số càng lớn nghĩa là lãi càng lớn. Tỷ số mang giá trị âm nghĩa
là công ty kinh doanh thua lỗ.

28. x
x
xi
Công thức: ROS = x 100 %
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA): Nghĩa là một đồng tài sản tạo ra
bao nhiêu đồng lợi nhuận ròng. Hệ số này càng cao thể hiện sự sắp xếp, phân bố và
quản lý tài sản càng hợp lý và hiệu quả. ROA càng cao khi hệ số lãi ròng càng cao
và số vòng quay tài sản càng cao.
Công thức: x 100%
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE): Cho biết một đồng vốn chủ sở
hữu tạo ra bao nhiêu lợi nhuận ròng cho chủ sở hữu.
Công thức: x 100%
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN ODILAND
2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần bất động sản Odiland:
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần bất động sản Odiland hay còn gọi là Sàn giao dịch Bất động sản
Odiland toạ lạc tại Số 2 Nguyễn Hoàng, Phường An Phú, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí
Minh.
Điện thoại : 0918 60 59 60
Email : info@odiland.vn
Website : https://odiland.vn/
TGBĐS được thành lập từ năm 2016 tại trụ sở Số 2 Nguyễn Hoàng, Phường An Phú,
Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh,với khởi điểm ban đầu chỉ 4 thành viên, trong bối
cảnh thị trường BĐS đang lên đến “đỉnh” và bong bóng thị trường đang hình thành.
Giữa những khó khăn và thách thức đó, dựa trên ý tưởng là người tiên phong với tầm
nhìn chiến lược và tiếp thị năng động, cùng với dịch vụ khách hàng đặc biệt, CTCP
Odiland vẫn đứng vững qua giai đoạn này của thị trường và tiếp tục phát triển.Với hơn
2 năm phân phối bất động sản nghỉ dưỡng cùng các dự án uy tín: Hơn 2 năm phân phối
bất động sản nghỉ dưỡng cùng các dự án uy tín: Vinpearl Phú Quốc, Vinpearl Đà
Nẵng, Vinpearl Nha Trang, Vinpearl Hội An của tập đoàn Vingroup. Premier Village

29. x
x
xi
i
Phu Quoc Resort của tập đoàn Sun Group. InterContinental của tập đoàn Bim Group.
Best western Premier Sonasea Phu Quoc của tập đoàn CEO Group.
Những năm 2017, CTCP Odiland dần phát triển thành một đội ngũ gồm 20 thành viên
môi giới được đào tạo một cách chuyên nghiệp. CTCP Odiland bắt đầu phát triển một
hệ thống quản lý và quan hệ khách hàng chủ yếu tập trung vào việc tiếp thị trực tuyến
và xây dựng một cơ sở dữ liệu vững mạnh.
Những năm 2016 – 2017, TGBĐS đã phát triển rất nhanh từ một văn phòng nhỏ trở
thành một Công ty. Đến thời điểm này, TGBĐS đã có 25 thành viên môi giới chuyên
nghiệp, nhiều kinh nghiệm chủ yếu tập trung vào khu vực Phú Quốc. Thương hiệu của
CTCP Odiland bắt đầu đi vào và chiếm lĩnh thị trường. Với một đội ngũ lớn mạnh,
CTC Odiland đã trở thành một đơn vị tiên phong trên thị trường với lĩnh vực phân phối
BĐS nghỉ dưỡng cao cấp tại Phú Quốc, Nha Trang. Với lượng nhu cầu rất lớn từ phía
khách hàng cũng như kỳ vọng từ các chủ đầu tư, CTCP Odiland quyết định phát triển
bộ phận quản lý và nhân sự dồi dào kinh nghiệm.
Trong những năm sắp tới đây, CTCP Odiland tiếp tục đạt được những bước phát triển
vượt bậc với hơn 30 thành viên có kinh nghiệm và chuyên môn cao. Với việc chuẩn bị
thành lập văn phòng đại diện tại Phú Quốc cùng với định hướng phát triển thương
hiệu thành đơn vị chuyên nghiệp trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ kinh doanh, tư
vấn, quản lý và tiếp thị BĐS nghỉ dưỡng cao cấp. Đó cũng chính là mục tiêu và CTCP
Odiland đã đặt ra và luôn nỗ lực phát huy.
2.1.2. Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi:
CTCP Odiland định hướng trở thành doanh nghiệp phân phối BĐS nghỉ dưỡng cao cấp
chuyên nghiệp nhất Việt Nam. Để đạt được hình ảnh đó, CTCP Odiland sẽ thực hiện
thành công sứ mệnh trở thành đối tác được lựa chọn đáng tin cậy nhất của khách hàng
nhờ vào khả năng cung cấp đầy đủ các dịch vụ chuyên nghiệp về BĐS nghỉ dưỡng cao
cấp dựa trên cơ sở luôn lấy khách hàng làm trọng tâm. Tạo dựng niềm tin với các đối
tác thông qua việc triển khai các chiến lược phát triển kinh doanh theo đường lối đúng
đắn, song song với việc áp dụng các nguyên tắc quản trị doanh nghiệp và quản lý rủi ro
chặt chẽ. Công ty cũng chú trọng xây dựng một đội ngũ làm việc chuyên nghiệp, tận
tâm, đoàn kết, một môi trường với nhiều cơ hội thể hiện năng lực và phát triển bản
thân, đóng góp giá trị và tạo dựng sự nghiệp thành đạt.
Những giá trị cốt lõi CTCP Odiland xây dựng qua nhiều năm như luôn cam kết mang
lại cho khách hàng những dịch vụ và sản phẩm tốt nhất, hữu ích nhất bằng một niềm
tin vững bền, giúp quý khách hàng lựa chọn được sản phẩm đầu tư phù hợp nhất với

30. x
x
xi
ii
tình hình tài chính và nhu cầu của khách hàng, giúp khách hàng an tâm tối ưu được lợi
nhuận khi quyết định đầu tư.. Không ngừng học hỏi và cải tiến nhằm nâng cao năng
lực và chuyên môn. Và đặc biệt quan trọng là luôn đặt niềm tin vào đội ngũ nhân sự
của công ty.
2.1.3. Cơ cấu tổ chức
- Ban giám đốc: Gồm một Tổng giám đốc, có nhiệm vụ lãnh đạo, quản lý và
điều hành mọi hoạt động kinh doanh của công ty, hai Giám đốc kinh doanh và điều
hành có trách nhiệm xét duyệt các dự án kinh doanh, giải quyết các công việc phát
sinh trong hoạt động kinh doanh. Đồng thời chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát,
đôn đốc các phòng ban quản lý, thực hiện các hợp đồng do Giám đốc đã kí.
- Phòng kinh doanh: Xây dựng chiến lược phát triển khách hàng, lập danh
sách khách hàng mục tiêu. Lập kế hoạch tiếp xúc khách hàng hàng tháng trình Giám
đốc. Thực hiện tiếp thị, bán các sản phẩm BĐS của công ty. Bên cạnh đó, chăm sóc
khách hàng để duy trì khách hàng cũ và phát triển khách hàng mới.
- Phòng marketing: Lập kế hoạch marketing, nghiên cứu thị trường, trên cơ sở đó, đề
xuất chiến lược marketing sản phẩm bao gồm các kế hoạch hành động cụ thể, ngân
sách thực thi,…; Phối hợp và hỗ trợ Phòng kinh doanh trong quá trình làm việc
nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh có hiệu quả; Thực hiện các chiến lược quảng
cáo và truyền thông để quảng bá hoạt động của công ty cũng như cung cấp và định
hướng thông tin cho công chúng; Xây dựng và tổ chức các sự kiện thu hút sự chú ý
của khách hàng, đối tác và cộng đồng.
- Phòng hành chính nhân sự: Quản lý nhân sự, xử lý các vấn đề về tiền lương,
tiền thưởng, bảo hiểm và các chế độ chính sách. Phòng còn phụ trách giải quyết
giấy tờ, công văn, thư từ và các quan hệ bên ngoài của công ty. Ngoài ra còn có các
vấn đề liên quan đến vật chất, tinh thần của cán bộ công nhân viên trong công ty.
- Phòng pháp chế: Có chức năng và nhiệm vụ đảm bảo về mặt pháp lý cho
hoạt động của công ty nói chung, mà cụ thể là hoạt động của các phòng ban khác
trong công ty. Công việc của bộ phận bao gồm soát xét các giao dịch giữa công ty
với đối tác, khách hàng, tham mưu về mặt pháp lý cho ban giám đốc về quy định

31. x
x
xi
v
pháp luật, cơ chế, chính sách trong lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp, hay các
vấn đề về luật thuế, luật lao động, …
- Phòng kế toán: có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp ban giám đốc kiểm
tra, quản lí, chỉ đạo và điều hành các hoạt động tài chính của công ty và các đơn vị
cơ sở. Đồng thời tiến hành các hoạt động quản lý, tính toán hiệu quả trong kinh
doanh; cân đối giữa vốn và nguồn vốn nhằm đảm bảo quyền chủ động trong sản
xuất kinh doanh và chủ động tài chính của công ty.
2.2. Thực trạng kinh doanh của Công ty CP bất động sản Odiland
2.2.1. Phân tích doanh thu
CTCP bất động sản Odiland là một trong những doanh nghiệp có kinh nghiệm hoạt
động trong lĩnh vực BĐS. Với hơn 50 nhân viên tại trụ sở chính và các văn phòng đại
diện, công ty đang dần tiến hành quy trình huấn luyện, đào tạo bài bản nhân viên môi
giới tại các điểm bán hàng để đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất.
CTCP Odiland là một trong những doanh nghiệp có kinh nghiệm hoạt động
trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng . Với hơn 50 nhân viên tại trụ sở chính và các văn
phòng đại diện, công ty đang dần tiến hành quy trình huấn luyện, đào tạo bài bản
nhân viên môi giới tại các điểm bán hàng để đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất. Với
đặc thù ngành nghề thu hút nguồn vốn lớn của toàn xã hội, hoạt động kinh doanh
của công ty cũng chịu khá nhiều biến động do ảnh hưởng của các chính sách điều
tiết, quản lý của Nhà nước.
Bảng 2.1: Tình hình doanh thu 2016 – 2017
Đơn vị tính: Ngàn đồng
Chỉ tiêu 2016 2017
Doanh thu thuần
bán hàng & cung
cấp dịch vụ
13.606.757 20.154.416
Doanh thu hoạt
động tài chính
395.196 669.542
Thu nhập khác 90.569 304.678
Tổng doanh thu 14.092.522 21.128.636
Nguồn: Báo cáo tài chính hàng năm của CTCP
Odiland

32. x
x
x
v
Đơn vị tính: Ngàn đồng
Bảng 2.2: Chênh lệch tương đối & tuyệt đối doanh thu 2016-2017
Chỉ tiêu Chênh lệch 2017/2016
Tuyệt đối
Tương đối
(%)
Doanh thu
thuần bán
hàng &
cung cấp
dịch vụ
6.547.659 48,12%
Doanh thu
hoạt động
tài chính
274.436 69,42%
Thu nhập
khác
214.109 54,17%
Tổng
doanh thu
7.036.114 49,92%
Nguồn: Tính toán từ báo cáo tài chính hàng năm của CTCP Odiland
Tổng doanh thu của công ty bao gồm:
- Doanh thu thuần bán hàng & cung cấp dịch vụ
- Doanh thu hoạt động tài chính
- Thu nhập khác
Trong đó:
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ là nguồn thu chính của công ty. Đây

33. x
x
x
vi
là nguồn chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu tổng doanh thu của công ty, có thể
chắc chắn rằng tổng doanh thu của công ty đa phần là do doanh thu thuần bán hàng
và cung cấp dịch vụ đóng góp. Vì vậy, sự tăng trưởng của doanh thu thuần bán hàng
và cung cấp dịch vụ có sự tác động mạnh đến sự tăng trưởng của tổng doanh thu và
ngược lại. Qua kết quả hoạt động kinh doanh trong 2 năm 2016-2017 ta thấy có xu
hướng tăng giảm xen kẽ. Năm 2016 doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ
chỉ đạt 13.606.757 ngàn đồng. Năm 2017 tăng lên 20.154.416 ngàn đồng, tức tăng
hơn 6,5 triệu đồng so với năm 2016.
Đóng góp vào tổng doanh thu của đơn vị là doanh thu hoạt động tài chính. Xu hướng
biến động chung của doanh thu hoạt động tài chính là tăng dần qua các năm. Lý do có
sự tăng mạnh là từ các khoản lãi tiền gửi của công ty nằm trong các ngân hàng. Việc
điều chỉnh tăng mạnh cho thấy doanh nghiệp đã sử dụng không hiệu quả dòng tiền của
mình tạo ra để tái mở rộng đầu tư cho sản xuất kinh doanh.
Khoản thu cuối cùng đóng góp vào tổng doanh thu là thu nhập khác. Đây là
nguồn thu chiếm tỷ trọng khá nhỏ, phát sinh từ các khoản không thường xuyên như:
Thanh lý, nhượng bán tài sản cố định; tiền hoàn trả ký quỹ, đặt cọc dự án…. Lý do
chính là các khoản thu từ tiền hoàn trả ký quỹ, đặt cọc dự án do công ty đảm bảo
được chỉ tiêu doanh số từ chủ đầu tư dự án. Qua đó công ty cũng rút ra một số
những nguyên nhân làm ảnh hưởng đến tình hinh kinh doanh của công ty như sau:
Thứ nhất, việc bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải
bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS vừa là bất lợi – vừa
là lợi thế cho công ty. Dưới yêu cầu này, sự “thanh lọc” các sàn BĐS hoạt động yếu
kém, nhất là các sàn chẳng làm gì liên quan đến nghiệp vụ bán hàng, chỉ ngồi làm
xác nhận giao dịch qua sàn rồi “ăn” phí diễn ra mạnh mẽ. Nhiều sàn BĐS thiếu uy
tín, chuyên nghiệp dần dần bị đào thải khỏi thị trường. Vì là một đơn vị hoạt động
với tôn chỉ vì lợi ích khách hàng, CTCP BĐS Odiland tiếp tục khẳng định được vị
thế và uy tín. Nhờ đó, một lượng lớn khách hàng từ các sàn giao dịch yếu kém lần
lượt chuyển sang giao dịch và trở thành khách hàng thân thiết của CTCP Odiland.
Thứ hai, rút kinh nghiệm từ những sai lầm khi làm đại lý cho các chủ đầu tư yếu
kém. CTCP Odiland chuyển hướng sang tập trung mạnh phân khúc BĐS cao cấp,
với các chủ đầu tư có uy tín và tiềm lực lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland,
BIM Group…. Vì thế, những quy định như: Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng
bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai; vốn pháp định của doanh
nghiệp kinh doanh BĐS không thấp hơn 20 tỷ đồng; yêu cầu về các loại giấy tờ

34. x
x
x
vi
i
trước khi đưa vào kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai… đều được chủ đầu
tư đáp ứng nhanh chóng. Nhờ vậy, doanh số bán căn hộ từ các chủ đầu tư này của
CTCP Odiland có sự tăng trưởng mạnh, đáp ứng nhu cầu thị trường.
Thứ ba, với quy định cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS phải có
trình độ trung học phổ thông trở lên. Công ty đã chuyển hướng tập trung vào thu hút
nguồn nhân lực chất lượng cao, xây dựng một đội ngũ nhân viên môi giới vững tri thức
– mạnh đạo đức, đảm bảo được tốc độ quan tâm chăm sóc khách hàng tốt hơn. Cũng
như khả năng lan tỏa thông tin qua các mối quan hệ là rất lớn góp phần đạt chỉ tiêu
nhanh hơn và tiết kiệm chi phí.
Thứ tư, Luật kinh doanh BĐS 2014 cho phép người nước ngoài được mua và
sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là nhóm khách hàng tiềm năng, với thu nhập cao.
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế, lượng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc
tại Việt Nam ngày càng đông hơn. Tận dụng lợi thế nhân sự chất lượng cao đã qua
đào tạo, CTCP Odiland đẩy mạnh bán hàng đến nhóm khách hàng này. Tỷ trọng
doanh thu từ khách hàng nước ngoài đóng góp không nhỏ vào doanh số chung của
công ty, tăng từ 7% năm 2016 lên 16% năm 2017.
2.2.2. Phân tích chi phí
Để đánh giá được kết quả hoạt động kinh doanh của công ty thì song song với
việc phân tích tình hình biến động của doanh thu, ta phải phân tích tình hình biến
động của chi phí qua các năm và đánh giá sự biến động đó so với sự biến động của
doanh thu.
Bảng 2.3: Tình hình chi phí 2016 – 2017
Đơn vị tính: Ngàn đồng
Chỉ tiêu 2016 2017
Giá vốn hàng bán 12.565.286 13.262.851
Chi phí bán hàng 285.687 386.268
Chi phí quản
lí doanh
nghiệp
3.228.175 3.565.167
Chi phí tài chính 380.120 100.688

35. x
x
x
vi
ii
Chi phí khác 149.378 98.870
Tổng chi phí 16.608.646 17.413.844
Nguồn: Báo cáo tài chính hàng năm của CTCP Odiland
Tổng chi phí của công ty năm 2017 ở mức 17.413.844 ngàn đồng ,đây
cũng là điều dễ hiểu vì doanh thu của công ty tăng cao, kéo chi phí
tăng theo. Nhưng mức tăng của tổng chi phí vẫn ở mức thấp hơn so với
tổng doanh thu nên công ty vẫn đạt được sự tăng trưởng vượt bậc về
lợi nhuận.
Bảng 2.4: Chênh lệch tương đối & tuyệt đối chi phí 2016-2017
Đơn vị tính: Ngàn đồng
Chỉ tiêu Chênh lệch 2017/2016
Tuyệt đối
Tương đối
(%)
Giá vốn hàng
bán
697.565 5,55%
Chi phí bán
hàng
100.508 35,18%
Chi phí quản
lý doanh
nghiệp
336.992 10,04%
Chi phí tài
chính
-279.432 -73,51%
Chi phí khác -50.508 -33,81%
Tổng chi phí 805.198 4,84%
Nguồn: Tính toán từ báo cáo tài chính hàng năm của CTCP Odiland
Khoản mục giá vốn hàng bán là khoản chi phí lớn nhất của doanh nghiệp trong
thời kì quan sát. Trong thực tế, giá vốn hàng bán được coi là một cơ sở để xác định
giá thành sản phẩm bên cạnh quy luật cung - cầu của thị trường.
Năm 2017, giá vốn hàng bán có sự tăng lên đáng kể so với năm 2016 hơn 697
triệu đồng (5,55%).
Tiếp theo giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng cũng chiếm CTCP Odiland hoạt
động không ngừng trong những năm 2016-2017. Có thể thấy, năm 2017 có mức chi
phí bán hàng cao hơn năm 2016 là khoảng 697 triệu đồng .Chi phí bán hàng còn thể

36. x
x
xi
x
hiện mức độ quan tâm của doanh nghiệp đến đầu ra của sản phẩm khi chú trọng vào
quảng bá hình ảnh sản phẩm, tìm kiếm các sàn F1 tin cậy hay chi phí cho dịch vụ
mua ngoài…Chi phí bán hàng tăng thể hiện sự quan tâm và kì vọng về doanh số của
ban giám đốc đối với các “giỏ hàng”, tuy nhiên chi phí bán hàng cao quá cũng có
ảnh hưởng không tốt đến lợi nhuận của doanh nghiệp.
Để bộ máy của công ty hoạt động hiệu quả, không thể không nhắc đến một khoản chi rất
lớn nhằm quản lí doanh nghiệp. Hoạt động này bao gồm các khoản chi tiêu cho lao động
(tiền lương, trợ cấp..), chi phí công cụ, dụng cụ, chi phí khấu hao, các khoản thuế,
phí…Qua bảng 2.4 có thể thấy chi phí quản lí doanh nghiệp trong năm 2017 cao hơn so
với năm 2016 hơn 336 triệu đồng (10,04%).
Quy định mới cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
cũng làm tăng chi phí quản lý doanh nghiệp. Bởi lẽ, muốn bán nhà cho người nước
ngoài đòi hỏi công ty phải sở hữu đội ngũ môi giới có trình độ ngoại ngữ tốt. Chi phí
cho nhân công tăng lên, tất yếu làm tăng chi phí quản lý doanh nghiệp.
Chi phí quản lý doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc làm tăng lợi nhuận
công ty. Vì vậy, công ty cần phải quan tâm điều chỉnh sử dụng các khoản mục chi phí
trong công tác quản lý doanh nghiệp một cách hợp lý nhằm góp phần nâng cao hiệu
quả hoạt động kinh doanh công ty.
Không giống như xu hướng biến động của ba loại chi phí trên, chi phí tài
chính của công ty giảm dần qua các năm. Đây là một tín hiệu đáng mừng vì khoản
giảm đi chính là của chi phí lãi vay. Do hoạt động kinh doanh phát triển và thu
được lợi nhuận, công ty đã thanh toán được đa số các khoản nợ ngắn hạn. Ngoài ra,
công ty không có các hoạt động tài chính bên ngoài nên không ảnh hưởng nhiều
đến chi phí tài chính.
Lợi nhuận giữ vị trí quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp và là chỉ tiêu chất lượng tổng hợp thể hiện kết quả kinh doanh của doanh
nghiệp. Doanh nghiệp có tồn tại và phát triển hay không là do doanh nghiệp có tạo
ra được lợi nhuận hay không? Dự đoán trong tương lai, lợi nhuận doanh nghiệp sẽ
phát sinh theo chiều hướng nào? Lợi nhuận tác động đến tất cả các mặt hoạt động
của doanh nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình tài chính của doanh nghiệp,
việc hoàn thành chỉ tiêu lợi nhuận là điều kiện quan trọng đảm bảo cho tình hình tài
chính của doanh nghiệp được ổn định, vững chắc. Các nhà quản lí của công ty luôn
theo đuổi một mục tiêu truyền thống và cuối cùng đạt tối đa lợi nhuận. Vì vậy mà
việc quan sát, phân tích tình hình doanh thu, chi phí cũng như hoạt động kinh doanh

37. xl
của công ty để xác định được lợi nhuận cũng như đưa ra chiến lược kinh doanh phù
hợp là rất cần thiết để theo đuổi mục tiêu này.
Bảng 2.5: Lợi nhuận của công ty giai đoạn 2016-2017
Đơn vị tính: Ngàn đồng
Chỉ tiêu 2016 2017
Lợi nhuận gộp 1.041.471 6.891.565
Lợi nhuận từ
hoạt động tài
chính
15.076 568.854
Lợi nhuận thuần
từ hoạt động
kinh doanh
-2.457.315 2.940.130
Lợi nhuận khác -58.809 205.808
Lợi nhuận trước
thuế
-2.516.124
Lợi nhuận sau
thuế
3.360.191 4.532.696
Nguồn: Báo cáo tài chính hàng năm của CTCP Odiland
Nhận thấy rằng qua ba năm, dù mức lợi nhuận sau thuế giảm vào năm 2016 nhưng
công ty luôn kinh doanh có lợi nhuận, đây là điều kiện cần để công ty có thể tiếp tục
hoạt động tốt vào các giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, mức lợi nhuận cũng,biến động
từng năm tùy vào tình hình doanh thu và chi phí.
Bảng 2.6: Chênh lệch tương đối & tuyệt đối chi phí 2016-2017
Đơn vị tính: Ngàn đồng

38. xl
i
Chỉ tiêu Chênh lệch 2017/2016
Tuyệt đối
Tương đối
(%)
Lợi nhuận
gộp
1.872.304 23,02%
Lợi nhuận từ
hoạt động tài
chính
536.844 60,92%
Lợi nhuận
thuần từ hoạt
động kinh
doanh
1.941.675 44,41%
Lợi nhuận
khác
653.438 55,94%
Lợi nhuận
trước thuế
2.595.113 60,06%
Lợi nhuận
sau thuế
2.162.506 64,17%
Nguồn: Báo cáo tài chính hàng năm của CTCP
Odiland
Lợi nhuận gộp bằng doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ trừ đi giá
vốn hàng bán, dùng để trang trải cho các chi phí hoạt động của doanh nghiệp như
chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp. Lợi nhuận gộp của công ty có xu
hướng biến động trong 2 năm, cụ thể:
Năm 2016 tổng lợi nhuận tăng mạnh, đạt 9.761.880 ngàn đồng . Kết quả này
đến từ việc công ty đã thanh toán hầu hết các khoản lãi vay và có sự tăng mạnh
doanh thu từ lãi tiền gửi các tổ chức tín dụng.
Năm 2016, công ty có sự phục hồi mạnh mẽ với những thay đổi mang tính đột phá về
chính sách nhân sự, Odiland đã lựa chọn phân phối các dự án uy tín, pháp lý rõ ràng

39. xl
iicủa các chủ đầu tư thương hiệu lớn và hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản như
VinGroup, Sun Group, Bim Group, CEO Group. ……doanh thu nhờ đó tăng mạnh dẫn
đến sự tăng vọt về lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 6.314.050 ngàn đồng.
2.2.1. Phân tích kết quả kinh doanh qua các chỉ số tài chính
Đối với các doanh nghiệp mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Lợi nhuận là
một chỉ tiêu tài chính tổng hợp phản ánh hiệu quả của toàn bộ quá trình đầu tư,
sản xuất, tiêu thụ và những giải pháp kỹ thuật, quản lý kinh tế tại doanh nghiệp.
Vì vậy, lợi nhuận là chỉ tiêu tài chính mà bất cứ một đối tượng nào muốn đặt
quan hệ với doanh nghiệp cũng đều quan tâm. Tuy nhiên, để nhận thức đúng
đắn về lợi nhuận thì không phải chỉ quan tâm đến tổng mức lợi nhuận mà cần
phải đặt lợi nhuận trong mối quan hệ với vốn, tài sản, nguồn lực kinh tế tài
chính mà doanh nghiệp đã sử dụng để tạo ra lợi nhuận trong từng phạm vi,
trách nhiệm cụ thể. Riêng đối với đơn vị thực tập - công ty BĐS Odiland thì
việc phân tích được các chỉ tiêu này còn cần thiết hơn nữa. Dưới đây là một số
thống kê các chỉ số tài chính mà tác giả tính toán được dựa vào Báo cáo tài
chính:
Bảng 2.7: Khả năng sinh lời
Đơn vị tính: Ngàn đồng
Chỉ tiêu 2016 2017
Chênh lệch
2016-2017

40. xl
iiiLợi nhuận
sau thuế
3.360.191 4.532.696 -1.456.560
Doanh thu
thuần
21.436.447 24.176.416 -2.065.046
Tổng tài
sản
56.162.625 59.545.724 2.334.653
Vốn chủ sở
hữu
29.980.768 31.424.486 1.153.833
Tỷ suất lợi
nhuận trên
doanh thu
(ROS)
15,72% 22,88% -6,39%
Tỷ suất lợi
nhuận trên
tổng tài
sản (ROA)
6,00% 9,29% -3,65%
Tỷ suất lợi
nhuận trên
vốn chủ sở
hữu
(ROE)
11,24% 17,61% -6,78%
Nguồn: Tính toán từ Báo cáo tài chính CTCP Odiland
Năm 2017 tỷ số này tăng lên 22,88% tức cứ 100đ doanh thu lợi nhuận đem lại
là 22,88đ. Nguyên nhân doanh thu tăng rất nhiều so với năm 2016 do những phản
ứng nhanh chóng, kịp thời của công ty cũng như chủ đầu tư trước những thay đổi về
mặt chính sách.
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu cho biết 100 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra
bao nhiêu đồng lợi nhuận. Nó phản ánh hiệu quả sản xuất kinh doanh từ nguồn vốn
chủ sở hữu. Vốn tự có này hoạt động chưa hiệu quả ở năm 2016. Đến năm 2017 thì
100đ vốn tạo ra 17,61đ. Điều này cho thấy công ty sử dụng vốn đã hiệu quả hơn.
Đây là một con số đáng mừng đối với công ty và cho thấy hiệu quả kinh doanh đang
được cải thiện theo hướng tích cực của công ty Odiland.
Tỷ suất lợi nhuận/tổng tài sản phản ánh khả năng sinh lời của một đồng tài sản

41. xl
ivđược đầu tư, phản ánh hiệu quả của việc quản lý và sử dụng vốn kinh doanh của
doanh nghiệp. Tỷ số này cho biết với 100 đồng tổng tài sản được sử dụng trong sản
xuất kinh doanh sẽ tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế cho doanh nghiệp. Tỷ
số này càng nhỏ thì chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng vốn chưa hiệu quả. Năm 2016,
con số này là 6.0% có nghĩa rằng cứ 100 đồng vốn đưa vào phục vụ sản xuất sẽ thu
về 6,0 đồng lợi nhuận.
Tóm lại, qua các phân tích, đánh giá trên ta thấy được rằng: Trong giai đoạn quan sát,
công ty gặp khá nhiều biến động và khó khăn. Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào đó mà
đánh giá, kết luận được kết quả hoạt động của công ty là chưa tốt. Mặt khác, các chỉ số
tài chính của công ty đã phần nào cho thấy rõ hơn một doanh nghiệp hoàn toàn “phát
triển tốt”, vẫn đang hoạt động rất tốt và có nhiều triển vọng tích cực trong tương lai.
Cùng với quá trình mở rộng về chiều rộng - nâng cao chất lượng về chiều sâu doanh
nghiệp đang được tiến hành. Có thể tin chắc rằng trong giai đoạn tiếp theo, CTCP
Odiland sẽ tiếp tục lớn mạnh, củng cố vị thế của doanh nghiệp cả trong và ngoài nước
và đạt được hiệu quả tốt trong quá trình kinh doanh của công ty.
2.3. Nhận xét
2.3.1. Những điểm mạnh
Công ty CTCP Odiland có lợi thế từ đội ngũ nhân viên kinh doanh đã có nhiều
kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực khác nhau: Ngân Hàng, chứng khoáng, Bất động
sản, Kế Toán , Luật… đội ngũ nhân viên có kiến thức đa dạng trong nhiều lĩnh vực
khác nhau, từ đó việc tiếp nhân thông tin và xử lí, nắm bắt các tình huống khách
hàng đặt ra nhanh chóng, hiệu quả và chuyên nghiệp hơn. Kết quả kinh doanh đáng
khích lệ năm 2016 doanh số công ty về mảng kinh doanh Bất Động Sản Nghĩ
Dưỡng đem lại là minh chứng. Điều này cho thấy sự phát triển trong cách thức quản
lý, hoạt động, chăm sóc khách hàng tại công ty.
Quy trình xử lý giao dịch tại công ty được chuẩn hoá và kiểm soát chặt chẽ
với sự phối hợp của các phòng, ban và cả Ban giám đốc. Điều này phần nào tạo nên
sự khác biệt trong dịch vụ của CTCP Odiland so với các công ty BĐS khác khi công
ty hạn chế tối đa sai sót cả về hình thức và nội dung của các hồ sơ và chứng từ. Mặc
dù việc thực hiện quy trình có nhiều cấp kiểm soát chặt chẽ sẽ làm kéo dài thời gian
xử lý giao dịch nhưng quan trong hơn hết là đảm bảo an toàn cho công ty và khách
hàng trước các rủi ro và quy định của Nhà nước.

42. xl
vCùng với việc mở thêm văn phòng đại diện, quan hệ đại lý của công ty ngày
càng được mở rộng với chi nhánh văn phòng kinh doanh bất động sản VOS ở Phú
Quốc-Kiên Giang.Từ đó số lượng giao dịch nhờ đó cũng ngày một tăng dần và đáp
ứng nhu cầu đa dạng cho khách hàng tại các phân khúc.
Nhân lực có trình độ khá cao so với mặt bằng chung, nhân viên của CTCP
Odiland đa phần có trình độ từ Đại học trở lên và tốt nghiệp hệ chính quy, luôn tâm
huyết, nhiệt tình và thường xuyên được bồi dưỡng, hỗ trợ về chuyên môn nghiệp
vụ.
Cuối cùng, xét về mức phí trong dịch vụ môi giới, CTCP Odiland cung cấp
mức phí khá cạnh tranh so với các sàn khác, khiến số lượng khách hàng đến với
CTCP Odiland cũng vì thế mà tăng lên.
2.3.2. Những điểm hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những kết quả đáng khích lệ, những chỉ tiêu kinh doanh của CTCP
Odiland đã đạt được một số kết quả nhất định nhưng vẫn còn một số hạn chế, tồn tại
nhất định, đòi hỏi phải hoàn thiện hơn nữa.
2.3.2.1. Về nguồn nhân lực
Thứ nhất, do đặc thù của ngành nghề, nhân lực chưa ổn định, trong khi thị
trường BĐS TPHCM có sự phục hồi và phát triển mạnh mẽ do đó vẫn có sự thiếu
hụt nhân sự tại công ty, gây áp lực lên các nhân viên hiện tại ảnh hưởng đến quy
trình xử lý.
Do nằm ở vị trí tập trung nhiều dự án, CTCP Odiland là sự lựa chọn của nhiều
chủ đầu tư để “gửi gắm” dự án. Thế nhưng, thâm niên của công ty chưa nhiều nên
việc tiếp nhận xử lí thông tin còn nhiều thiếu xót, quy trình quản trị nhân viên còn
những vấn đề chồng chéo và giải quyết chưa triệt để.Chính vì vậy công ty đang từng
bước hoàn thiện bộ máy quản trị,điều hành nguồn nhân lực một cách chuyên nghiệp
và khoa học nhất.
Thứ hai, một số ít nhân viên công ty còn khá trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm xử
lý các vấn đề phát sinh.
Để kịp thời đáp ứng nhu cầu giao dịch nhanh chóng của khách hàng, CTCP
Odiland đã cố gắng tạo điều kiện mở các lớp tập huấn, trao đổi kinh nghiệm về
nghiệp vụ giữa các nhân viên trong cùng hệ thống, thường xuyên có khách hàng bí
mật chấm điểm trình độ nghiệp vụ, thái độ,…Điều này phần nào đã giúp họ làm
quen với công việc. Tuy nhiên, nhân viên mặc dù thành thạo trong việc thực hiện
quy trình nghiệp vụ nhưng nhân sự từ công ty chỉ quen làm việc với một số khách

43. xl
vihàng quen thuộc chưa có cơ hội tiếp xúc nhiều với khách hàng khác nhau nên còn
thiếu kinh nghiệm trong xử lý các vấn đề phát sinh cũng như phải tốn một khoảng
thời gian để bắt đầu làm quen với khách hàng mới.
Thứ ba, nhân viên còn hạn chế về trình độ ngoại ngữ cũng như gặp khó khăn
trong cách tiếp cận những quy định pháp lý mới.
Với xu thế đang trên đà hội nhập toàn cầu, ngoài ngôn ngữ Tiếng Anh thì ngày
nay một số ngôn ngữ khác cũng trở nên phổ biến như Hoa, Hàn, Nhật... Có thể thấy,
trên bản hợp đồng hiện nay tồn tại hai ngôn ngữ song song (Tiếng Anh và 1 ngôn
ngữ khác) nên đôi khi cũng gây khó khăn cho phòng pháp chế trong việc kiểm tra,
đối chiếu tính hợp lệ trong quy trình bán hàng. Điều này phần nào cũng kéo dài thời
gian xử lý quy trình hiện tại. Bên cạnh đó, nhiều nhân viên chưa nhận thức đầy đủ
về tầm quan trọng của những quy định pháp lý, nguy cơ tiềm ẩn vi phạm pháp luật
trong giao dịch hợp đồng là hiển hiện.
2.3.2.2. Về hệ thống công nghệ thông tin
Trong quá trình xử lý giao dịch, các giám sát bán hàng thường gặp phải một số
trục trặc về hệ thống như không đẩy được đặt chỗ căn hộ lên cho kiểm soát viên chủ
đầu tư duyệt, Internet tốc độ còn chậm do các sự cố đứt cáp quang khiến quá trình
chuyển đặt cọc giữ chỗ cho chủ đầu tư bị gián đoạn. Trong khi đó nguồn nhân lực
IT của công ty còn thiếu chưa đáp ứng kịp thời khi có yêu cầu xử lý ngay các vấn
đề phát sinh vì thế có thể ảnh hưởng đến tốc độ xử lý quy trình bán hàng.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
CỦA CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN ODILAND
3.1.Định hướng hoạt động kinh doanh của công ty
Định hướng ngắn hạn: Trở thành đối tác tin cậy và chiến lược của các chủ đầu tư;
Nằm trong số những đơn vị bán hàng tốt nhất trên thị trường.
Định hướng dài hạn: Với định hướng vững chắc trong tương lai, CTCP bất động sản
Odiland sẽ trở thành đơn vị phân phối các dự án BĐS cao cấp chuyên nghiệp, vươn xa
hơn và khẳng định vị trí của mình trên thị trường BĐS tại TP.HCM nói chung và toàn
quốc nói riêng. Luôn hy vọng và tự tin cung cấp cho tất cả quý khách hàng những
thông tin hữu ích về lĩnh vực BĐS tại Việt Nam nhằm hỗ trợ tối đa những kiến thức
chuyên môn bổ ích trong việc đầu tư cũng như là nhu cầu ở thật của khách hàng.
3.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của

44. xl
vi
i
Công ty Cổ phần bất động sản Odiland:
Công ty đặt ra mục tiêu rõ ràng và định hướng phát triển lâu dài là trở thành một
thương hiệu Bất động sản Việt Nam cao cấp; đầu tư xây dựng.
Công ty Cổ phần bất động sản Odiland tham khảo các mô hình tổ chức và mô thức
quản trị tiên tiến, từng bước nghiên cứu áp dụng để hoàn thiện mô hình tổ chức theo
hướng hình thành Tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam.
Công ty cổ phần bất động sản odiland là đơn vị chuyên tư vấn bất động sản nghỉ
dưỡng của các chủ đầu tư hàng đầu: Ceo Group, Bim Group, Sun Group, Vin Group.
Hơn 2 năm phân phối bất động sản nghỉ dưỡng cùng các dự án uy tín: Vinpearl Phú
Quốc, Vinpearl Đà Nẵng, Vinpearl Nha Trang, Vinpearl Hội An của tập đoàn
Vingroup. Premier Village Phu Quoc Resort của tập đoàn Sun Group. InterContinental
của tập đoàn Bim Group. Best western Premier Sonasea Phu Quoc của tập đoàn CEO
Group. Mang đến cho quý khách hàng những dự án sinh lời tốt nhất về đầu tư bất động
sản nghỉ dưỡng, với triết lý “ cho cuộc sống thịnh vượng”.
Theo đánh giá triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam, mảng thị trường Bất
động sản nghỉ dưỡng sẽ phát triển rất mạnh trong thời gian tới. Vì vậy, đây là mảng
BĐS chủ yếu mà Công ty hướng tơi phân phối trong giai đoạn từ nay đến năm 2030.
Bộ máy quản trị điều hành có vai trò hết sức quan trọng trong việc điều hành hoạt động
vĩ mô của Công ty. Để hệ thống quản trị, điều hành của Công ty vận hành một cách
đồng bộ và hoạt động hiệu quả hơn thì cần có các giải pháp sau:
- Hoàn thiện bộ máy tổ chức và cơ cấu bộ máy điều hành Công ty theo từng giai đoạn
sao cho phù hợp với quy mô hoạt động, thích ứng với hội nhập quốc tế và quản lý,
điều hành hiện đại.
- Hoàn thành việc xây dựng mô hình tổ chức và hoạt động gắn với triển khai các
nhiệm vụ chiến lược và phù hợp với yêu cầu thị trường.
- Chuẩn hoá các hoạt động từ Ban lãnh đạo Công ty đến các phòng ban và các Công
ty Con;
- Có đủ bộ máy lãnh đạo từ cấp trưởng phòng trở lên; tuyển dụng đủ các vị trí quản
lý, kinh doanh chủ chốt;
- Tuyển dụng, đào tạo cán bộ theo chương trình có mục tiêu để hình thành đội ngũ
chuyên gia cho Công ty;
- Chuẩn bị các điều kiện cơ sở vật chất và các điều kiện khác để hội nhập;
- Hoàn thiện hệ thống các văn bản quản lý của Công ty, gồm các quy định, quy chế
và quy trình nghiệp vụ;
- Xây dựng mới hệ thống công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển của Công

45. xl
vi
ii
ty.
3.2.1. Một số giải pháp cụ thể:
❖ Về nguồn nhân lực
Thứ nhất, công ty cần xây dựng kế hoạch nhân sự nhằm phù hợp với điều kiện
nội bộ và nhu cầu giao dịch của khách hàng tại từng thời điểm trong năm.
Hiện nay, do đặc thù của ngành lương kinh doanh chiếm phần lớn trong tổng
thu nhập nên công ty có khả năng đối mặt với trường hợp thiếu người do nhảy việc.
Hơn nữa, nhu cầu giao dịch căn hộ F1 cũng như F2 của các khách hàng đang ngày
càng tăng, đặc biệt vào các thời điểm trong năm như cuối năm hoặc trước và sau Tết
âm lịch. Vậy nên, để tránh dồn đọng công việc trong trường hợp thiếu nhân lực
công ty cần có kế hoạch nhân sự dự phòng trong những thời điểm này. Ví dụ như
công ty có thể sử dụng nguồn lực bổ sung bằng cách luân chuyển nhân sự nội bộ,
tuyển thêm nhân sự mới đồng thời bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ kịp thời.
Thứ hai, công ty cần thường xuyên tổ chức các hoạt động trao đổi kinh
nghiệm, nâng cao kiến thức liên quan đến nghiệp vụ bán hàng giữa các nhân viên.
Mỗi nhân viên trong công ty đều là nhân tố quan trọng, là mắt xích không thể
thiếu trong chuỗi quy trình bán hàng. Trong một vài trường hợp, việc thiếu kinh
nghiệm xử lý các vấn đề hay không nắm rõ nghiệp vụ bán hàng cũng khiến mức độ
hài lòng của khách hàng bị sụt giảm. Để khắc phục điều này, công ty cần tổ chức
kiểm tra nghiêm túc định kỳ về kiến thức của từng nhân viên, tổ chức các buổi đào
tạo, trao đổi kinh nghiệm trong cách xử lý và thường xuyên cập nhật các văn bản
pháp lý liên quan nhằm nâng cao nghiệp vụ bán hàng. Ngoài ra, công ty có thể sử
dụng phương pháp đánh giá nhân sự giữa các thành viên sau mỗi tuần nhằm giúp
mọi người luôn có động lực học hỏi và phát triển nhiều hơn.
Bên cạnh tập trung phát triển chuyên môn CTCP bất động sản Odiland cần
nâng cao những kỹ năng khác cho nhân viên như tin học văn phòng cũng như nâng
cao trình độ ngoại ngữ thông qua các khóa đào tạo ngắn hạn và phải xem xét đến
vấn đề thu nhập cho nhân viên một cách hợp lý để tạo động lực cho nhân viên, tránh
tình trạng chảy máu chất xám.
❖ Về hệ thống công nghệ thông tin
Do tính chất đặc thù của ngành cũng như xu hướng chung, yếu tố công nghệ là
điều không thể thiếu khi muốn đẩy mạnh hoạt động. Vì vậy, công ty cần xem xét
vấn đề hiện đại hóa quy trình hiện tại.
Hiện nay, khi thực hiện nghiệp vụ bán hàng, nhân viên công ty nói chung và
chi nhánh nói riêng thường gặp phải một số trục trặc như lỗi hệ thống đặt chỗ căn