Разработка проекта планировки на часть территории района Преображенское "Гений места"

1. Территориальное планирование и проектирование
на основе исследования пространственной структуры города
Гений места
Вера Ефремова
Кристина Ишханова
Ульяна Одинцова
Разработка проекта планировки на часть территории района Преображенское

2. Место: география
- Обособленный квартал, не
вписывающийся в общую структуру
района
- Соседство с закрытыми
территориями
- Барьерность / фрагментарность
Исследование │Концепция │Проект

3. Место: виды
Исследование │Концепция │Проект

4. Место и его гений
Nullus enim locus sine genio est
[Ибо нет места без гения]
Исследование │Концепция │Проект
1942

5. Место и его гений: река
1958-1959
В реках, воды которых вы касаетесь,
заключено последнее из того, что
прошло, и первое из того, что будет, - то
есть настоящее.
Леонардо да Винчи
1887
Исследование │Концепция │Проект
1852

6. Место и его гений: железная дорога
1985
Электрозаводская железнодорожная
ветка
§ Построена в 1920-е годы
§ Одна из первых электрифицированных
железных дорог в СССР (контактная сеть
демонтирована в 1980-е годы)
Железные дороги – реки индустриальной эпохи
1952
Исследование │Концепция │Проект

7. Опорный план
Исследование │Концепция │Проект

8. Жилые территории
Степень износа, 2020 годИсследование │Концепция │Проект
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
кв.м
15% территории квартала
общая площадь жилых
помещений 35 тыс. кв.м,
проживает ≈ 1700 человек

9. Производственные, коммунально-складские территории и гаражи
• СМНУ-33
• гаражные кооперативы,
гаражи в краткосрочной
аренде
• складская база
НИИДАРа
Неэффективное
использование
территории!
Исследование │Концепция │Проект
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
кв.м
Производственные территории – 15%
Коммунально-складские территории – 8%
Гаражи – 4%

10. Скверы
Скверы – ресурс
развития территории!
Исследование │Концепция │Проект
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
кв.м
23%

11. Схема существующего использования территории
Исследование │Концепция │Проект
ГРАНИЦА ТЕРРИТОРИИ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА
ВЫСОКИЕ, В Т.Ч. КАПИТАЛЬНЫЕ ОГРАЖДЕНИЯ
НИЗКИЕ ОГРАЖДЕНИЯ
ОЗЕЛЕНЕННЫЕ ЧАСТИ ТЕРРИТОРИИ
СПОРТИВНЫЕ ПЛОЩАДКИ
ДЕТСКИЕ ПЛОЩАДКИ
ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ И ПРОЧИЕ ПЛОЩАДКИ
ТЕРРИТОРИИ ШКОЛ И ДЕТСКИХ УЧРЕЖДЕНИЙ
ТЕРРИТОРИИ ПРОЧИХ ОРГАНИЗАЦИЙ И УЧРЕЖДЕНИЙ
ИНЫЕ ОГОРОЖЕННЫЕ ТЕРРИТОРИИ
ТЕРРИТОРИИ АВТОСТОЯНОК
ВОДНЫЕ ПОВЕРХНОСТИ
ЖИЛЫЕ, НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ
НЕКАПИТАЛЬНЫЕ СТРОЕНИЯ
ВСТРОЕННЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ, В Т.Ч. МАГАЗИНЫ
НОМЕР СТРОЕНИЯ НА ПЛАНЕ1
УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ:

12. Межевание по фактическому использованию
ГРАНИЦА ТЕРРИТОРИИ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА
УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ:
ВЫСОКИЕ, В Т.Ч. КАПИТАЛЬНЫЕ ОГРАЖДЕНИЯ
ЖИЛЫЕ, НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ
Исследование │Концепция │Проект

13. «Две стороны одного гения»
Высокая доля озелененных
территорий; исторический
и природный потенциал
территории
«Красная линия»,
основа для
развития
Барьерность и фрагментарность
среды: закрытые территории
промышленных зон, гаражи,
железная дорога
«гений места»: река Хапиловка и
Электрозаводская железнодорожная ветка
Вместо барьеров –
проницаемость,
контактность среды
Consult the genius of the place in all;
That tells the waters or to rise, or fall
Alexander Pope. Epistle to Lord
Burlington, 1731
«Вопросы» территории «Ответы» проектных предложений
Неэффективность использования территории
под производственными объектами
Строительство жилья и детского сада
Неэффективность использования территории
под гаражами и складскими объектами
Строительство современных автостоянок (+ в
том числе многоуровневой)
Износ конструктивистских домов Реконструкция
Исследование │Концепция │Проект

14. «Гений места» – переплетение эпох
Река Хапиловка и Электрозаводская железнодорожная ветка
Знаки и ориентиры
• «колодец» = взгляд в глубь
• смотровые площадки, точки обзора = взгляд в даль
• макет «как это было»
Линии, границы
• выделение границ русла и пруда, сохранение железной дороги
Силуэты
• рельеф поймы – выражение через высотность новой жилой застройки
«Активность» - река и железная дорога = движение, поток
• пешеходный маршрут вдоль русла и линии железной дороги
• «мост» (по улице Девятая Рота)
• пруд = каток зимой
Найти гений места в планировке?
подчеркнуть
освободить
открыть проявить
повесить табличку
показать в ландшафте
Исследование │Концепция │Проект

15. Проектные решения
• Реорганизация производственной и
коммунальной территории – жилье и
детский сад
• Русло реки + железная дорога – парк
• Реорганизация складской база НИИДАРа –
парк
• Реконструкция гаражей (вдоль железной дороги)
– многоуровневый паркинг
• Повышение эффективности использования
территории гаражно-строительного кооператива
«Хапиловка» – наземная парковка
• Переселение склада коммунальной техники
Исследование │Концепция │Проект

16. Исследование │Концепция │Проект
Гений места

17. Исследование │Концепция │Проект
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
кв.м
Скверы
Жилье
Производственные территории
Изменение баланса территории

18. ГРАНИЦА ТЕРРИТОРИИ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА
УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ:
ВЫСОКИЕ, В Т.Ч. КАПИТАЛЬНЫЕ ОГРАЖДЕНИЯ
ЖИЛЫЕ, НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ
КРАСНЫЕ ЛИНИИ
ГРАНИЦЫ ТЕРРИТОРИЙ ПРИРОДНОГО КОМПЛЕКСА
Исследование │Концепция │Проект
Межевание по проектному решению

19. Исследование │Концепция │Проект
Схема функционального зонирования по проекту

20. Исследование │Концепция │Проект
Схема строительного зонирования по проекту

21. Исследование │Концепция │Проект
Схема ландшафтного зонирования по проекту

22. Расчетные показатели проекта
• Площадь реконструируемого участка 0,28 га
– Пятно застройки – 7 190 кв.м
• Строительство 10 домов разной этажности (от 4 до 12 этажей)
– Общая площадь жилых домов 48 тыс.кв.м, жилая площадь 30 тыс.кв.м
– Из расчета 18 кв.м на чел. – 1700 человек
• Территории общего пользования 2880 кв.м (в том числе озелененные
территории 720 кв.м)
• Придомовые территории (10,7-13,3 на 20 кв.м общей площади жилой
застройки) – 27-32 тыс. кв.м, в том числе озелененные 12 тыс. кв.м,
гостевые автостоянки 1680 кв.м
• Количество машиномест – 960
• Строительство детского сада на 220 мест + переоборудование
медицинского центра под изначальное функциональное использование
– детский сад
Исследование │Концепция │Проект

23. Финансовые показатели проекта
Себестоимость строительства 1 кв.м. с учетом
сноса
114 560 руб.
Стоимость продажи 1 кв. м жилья 200 000 руб.
Стоимость продажи 1 кв.м. нежилых
помещений 1-х этажей
122 500 руб. (3500 $)
Строительство трехуровневой парковки на 180
мест
51170 руб. / 1 мместо
Стоимость продажи 1 машиноместа 300 000 руб.
Социальное обременение:
Строительство детского сада на 220 мест 100
000
000
руб.
Расходы на благоустройство территории 10
150
000
руб.
Исследование │Концепция │Проект

24. Оценка экономической эффективности проекта
0 1 2 3 4 5
Выручка от продажи 1 757 238 125 1 757 238 125 1 757 238 125 1 757 238 125
Первоначальные инвестиции 300 000 000
затраты на благоустройство 3 383 333 3 383 333 3 383 333
Капитальные затраты на строительство
зданий, 1 103 510 656 1 103 510 656 1 103 510 656 1 103 510 656 1 103 510 656
Реализационные расходы (3% от
выручки), руб. 52 717 144 52 717 144 52 717 144 52 717 144
Налог на прибыль 129 038 065 129 038 065
Финансирование
Полученные кредитные средства 0 1 655 265 984
% на обслуживание долга 182 079 258 136 559 444 91 039 629 45 519 815 0
Возврат основной суммы долга 413 816 496 413 816 496 413 816 496 413 816 496
Недисконтированный денежный поток -300 000 000 69 676 070 120 310 455 213 081 322 222 333 939 277 106 370
Дисконтированный денежный поток -300 000 000 62 771 234 97 646 664 155 803 226 146 458 252 164 449 144
NPV 239 542 172,77р.
IRR 40%
Дисконтир. Срок окупаемости
проекта -300 000 000 -237 228 766 -139 582 101 16 221 125 162 679 377 327 128 521
- проект экономически выгоден (доля привлечения кредитных
средств 30%, ставка по кредитам 11%)
Исследование │Концепция │Проект