Цель проекта: Сохранение сложившейся малоэтажной среды и повышение уровня ее качества за счет создания недостающих объектов инфраструктуры и обслуживания; развитие существующего потенциала территории Марфино путем создания рекреационно-жилого кластера.

1. ПРОЕКТ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ
СЕЛА МАРФИНО
в сельском поселении Федоскинское
Мытищинского муниципального района Московской области
авторы проекта:
Боброва Ксения, Шуклина Мария,
Подколзина Анастасия, Ивлиева Ольга, Фролова Ксения

2. ПРОЕКТНАЯ КОМАНДА
Курс
территориальное планирование
Магистерская программа
управление пространственным
развитием городов
Междисциплинарная работа
Участики команды имеют различные
специальности что обеспечивает
креативный подход в командной работе и
широкий охват исследуемых аспектов
внутри проекта
КСЕНИЯ БОБРОВА, архитектор
ШУКЛИНА МАРИЯ, архитектор
ИВЛИЕВА ОЛЬГА, географ
ПОДКОЛЗИНА АНАСТАСИЯ, юрист
ФРОЛОВА КСЕНИЯ, дизайнер ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

3. ВВЕДЕНИЕ
Уникальность
Территория Марфино отличается хорошей
экологией, богатым историческим наследием,
комфортной сложившейся малоэтажной
средой.
Деликатность
Проект предполагает бережное отношение к
среде села Марфино, которое способствует
гармоничному внедрению новых объектов.
Инвестиции и сотрудничество
Большое внимание уделяется источникам
инвестирования. Рассматриваются различные
варианты спонсирования, включения в
государственные программы, сотрудничество с
крупными компаниями.
Точка зрения
Данный проект представляет точку зрения
консультантов муниципалитета Федоскинского
сельского поселения по территориальному
развитию.
Цель
Проект развития села Марфино раскрывает
потенциал территории путем развития
рекреационно-жилого кластера, который
повышает уровень жизни местного населения и
качества среды.
Эффекты
В работе раскрываются преимущества развития
в этом направлении и плюсы инвистиционных
вложений в данный проект со стороны
девелоперов.

4. ОБЩИЕ
ДАННЫЕ

5. Территория Марфино располагается примерно
в 22 километрах от Москвы в северном
направлении. Она входит в состав сельского
поселения Федоскинское Мытищинского
района, известное своими народными
промыслами.
Недалеко от Марфино располагается аэропорт
Шереметьево, одно из мест работы многих
жителей. Также вблизи проходит Дмитровское
шоссе и железнодорожная ветка Савеловского
направления. Таким образом, можно говорить
о Марфино как о территории, имеющей
хорошую доступность.
Марфино входит в Яхромскую устойчивую
систему расселения, с рекреационно­-
аграрным доминирующим функциональным
назначением и дисперсным
сверхнизкоплотным малоэтажным типом
застройки.
Доля лесных территорий наибольшая среди
зон подмосковья, а доля застроенных
территорий, соответственно, ближе к
наименьшему показателю.
ВВЕДЕНИЕ
В разделе использовались
данные следующих
источников:
- Нормативы
градостроительного
проектирования
Московской области от
24.06.2014 г. №491/20
- ТСН 30-303-2000 МО
“Планировка и застройка
городских и сельских
поселений”
- портал Федеральной
службы государственной
статистики
- официальный сайт
Мытищинского
муниципального района
- официальный сайт
администрации сельского
поселения Федоскинское
ОБЩИЕ ДАННЫЕ

6. 22 км
удалённость от МКАД
4234 человека*
население
Село Марфино
административный центр СП Федоскинское
Мытищинского муниципального р-на МО
Усадьба Марфино
историко-культурное наследие
Марфинский лесопарк
экологические охранные зоны
*по данным Федеральной службы
государственной статистики
ОБЩИЕ ДАННЫЕ

7. Анализ существующего
землепользовния
очевиден ощутимый перевес в сторону земель
лесного фонда и сельско хозяйственных
территорий, что только подчеркивает
дисперсную застройку Марфино, где ярко
читается центр села и массивы частной
застройки
*по данным натурных обследований, карт Wikimapia,
Яндекс, Google, OpenStreetMap
ОБЩИЕ ДАННЫЕ
Баланс территории
13%
дачи
16%
другое
33%
земли лесного
фонда
24%
сельхоз.
территории
5%
ИЖС
5%
режимные
4%
нет данных

8. СРЕДОВОЙ
АНАЛИЗ

9. Территория Марфино и близлежащих
поселений исследовалась в три выезда.
Дважны выезд совершался на личном
автотранспорте для большего охвата
территории во время маршрута, один раз - на
общественном транспорте для анализа
доступности Марфино.
В четырех населенных пунктах был опрос
местных жителей на тему связности
поселений, нагрузки школ и детских садов,
уровня обеспеченности инфраструктурными
объектами. Также местных жителей просили
указать основные проблемы территорий по их
мнению.
Данное знакомство с территорией позволило в
дальнейшем обратить внимание на
неочевидные проблемы, которые видны лишь
местным жителям.
ВВЕДЕНИЕ
Во время выездов
велась фотофиксация и
для точности разговоры
с местными жителями
были записаны на
диктофон.
Выезды совершались в
течении работы над
проектом зимой и
весной, что позволило
взглянуть на
территорию под
разными ракурсами.
НАТУРНЫЕ ОБСЛЕДОВАНИЯ

10. НАТУРНЫЕ ОБСЛЕДОВАНИЯ
20 км
протяженность маршрута
обследования
8
населенных пунктов
5
респондентов
3
выезда на местность
места опросов
точки фотофиксации
общий маршрут обследования

11. Марфино, продавщица
- большая часть жителей проживает
постоянно
- жители совхоза Марфино работают в
санатории, остальные ездят в Москву
- школы переполнены, работают в две
смены
Троице-Сельцо, местная жительница
- тяжело добираться до станции; у кого нет
машины, почти не выезжают
- много пожилых людей живет постоянно
- библиотеку закрыли
Ст. Катуар, женщины на остановке
- ездим своим ходом, живем в Марфино
- автобусов хватает, но бывают пробки
- из супермаркетов есть Дикси, до него
идти пешком через речку, продукты ездим
закупать в Катуар
НАТУРНЫЕ ОБСЛЕДОВАНИЯ

12. ЭКОЛОГИЯ

13. Несмотря на то, что экологическая обстановка
в Московской области крайне сложная,
территория села Марфино является
экологичным, чистым и живописным местом.
По данным министерства экологии Московской
области за 2013 год, в Мытищах степень
загрязнения атмосферного воздуха
оценивается как повышенная, но имеет
тенденцию к снижению и на данный момент
имеет средний показатель (0,16 - 0,4 т/га)
суммарного выброса вредных веществ в
атмосферу.
Вблизи территории села Марфино отсутствуют
действующие свалки, полигоны ТБО и вредные
производства, а наличие Пестовского
водохранилища, реки Учи и густых лесов
создает благоприятные условия как для
проживания, так и для создания
рекреационных объектов.
ВВЕДЕНИЕ
В разделе
использовались данные
следующих источников:
- Бюллетень
загрязнения
окружающей среды
московского региона,
2014
- Интернет-портал
«Подмосковье сегодня»
- Экологические карты
Московской области
СОСТОЯНИЕ ЭКОЛОГИИ

14. 3 (мг/м3)
индекс загрязнения атмосферы
(низкий уровень)
0,16 – 0,4 (т/га)
суммарный выброс вредных веществ в
атмосферу (средний показатель)
Отсутствие загрязнителей,
действующих свалок, полигонов ТБО и
вредных производств вблизи территории
Марфино
Благоприятная экологическая
обстановка
как для проживания, так и для создания
рекреационных объектов
СОСТОЯНИЕ ЭКОЛОГИИ
Марфино
*по данным экологического атласа Московской области

15. ТРАНСПОРТ

16. ТРАНСПОРТ
Марфино имеет довольно хорошую внешнюю
связность с крупными населенными пунктами,
расположенными вдоль Дмитровского шоссе и
с восточной стороны от железной дороги
Савеловского направления, за счет работы
общественного наземного транспорта.
Связность с близлежащими малыми
поселениями недостаточна из-за низкой
плотности УДС и слабо развитого
общественого транспорта. С другой стороны,
для Марфино это не актуально по причине
отсутствия важных точек притяжения в этих
населенных пунктах.
Внутри Марфино официальной концепцией
развития запланирован объезд разлива реки
Учи, что сделает более связной территорию
села. На данный момент имеется только
понтонная пешеходная переправа.
В разделе использовались
данные следующих
источников:
- Проект изменений в
генеральный план СП
Федоскинское за 2013 г.
ЦНИИП
градостроительства
РААСН
- проект комплексной
программы СЭР СП
Федоскинское
Мытищинского
муниципального района
МО до 2020 г.

17. ТРАНСПОРТ. Внешняя связность
Долгопрудный
Дмитров
Мытищи
Схема сопоставления затрат времени жителей Марфино
от центра села до основных населенных мест/предполагаемых мест
приложения труда с учетом пробок
Лобня, 18
Долгопрудный, 21
Шереметьево, 24
Москва
(Алтуфьево), 27,1
Дмитров, 36,1
Москва
(Савеловский), 37
Мытищи, 39
Марфино
расстояние, км
время, ч0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5
машина
автобус
автобус+электричка
автобус+автобус
автобус+метро
автобус+электричка+автобус
автобус+автобус+автобус
*по данным карт Яндекс и Google
Марфино
Москва

18. Связность
в границах Федоскинского сельского
поселения на общественном транспорте
удобно добираться только от села Марфино до
станции Катуар
Отсутствие моста
через реку Учу в Марфино
Объезд
заложен в стратегии развития как
альтернатива мосту
Расширение шоссе
заложено в стратегии развития
маршрут автобусов Катуар - Марфино
маршрут автобусов Катуар - Строитель
маршруты автобусов Катуар –
Федоскино/Мытищи/Москва
планируемый объезд
отсутствие связи-моста
*по данным проекта комплексной программы СЭР СП
Федоскинское Мытищинского муниципального района МО
до 2020 г.
ТРАНСПОРТ. Внутренняя связность

19. ДЕМОГРАФИЯ

20. Территория Марфино характеризуется двумя
главными демографическими трендами:
положительным естественным и
миграционным приростом. Они обуславливают
общую положительную динамику населения
территории.
Миграционный прирост характеризуется
большой долей приезжающих в возрастах 15-
65 лет, таким образом на территории Марфино
растет число экономически активного
населения.
В разделе использовались
данные следующих
источников:
- Портал Федеральной
службы государственной
статистики
ДЕМОГРАФИЯ

21. 9380 чел. 9380 чел. 9425 чел. 9385 чел. 9741 чел.
2011 2012 2013 2014 2015
Динамика численности населения
СП Федоскинское
ДЕМОГРАФИЯ. Миграционная структура
*по данным Федеральной службы государственной статистики
Основные тренды: рост численности населения, приток
экономически активного населения за счет миграции.
В возрастной структуре миграционного баланса наиболее
ярко преобладание приезжающих над уезжающими заметно
в когорте 25-29 лет (молодое трудоспособное население).
Взрослые 15-65 лет
Дети до 14 лет
Пожилые старше 65 лет
Взрослые 15-65 лет
Дети до 14 лет
Пожилые старше 65 лет
Уезжающие
Приезжающие
Уезжающие, чел
Приезжающие, чел
max в когорте 25-29 лет, чел
18
44

22. *по данным Федеральной службы государственно
статистики
количество проживающих
в населенных пунктах
менее 5 чел/га
от 5 до 10 чел/га
боллее 10 чел/га
территории с
запланированным
строительством
местонахождение садовых
товарещств
Положительная динамика
численности населения за счёт естественного
прироста и миграционного притока
Приток
экономически активного населения
Большая доля сезонного населения
в окружающих населённых пунктах
Высокая дифференциация
по плотности и численности населения
ДЕМОГРАФИЯ
Плотность населения
Сухарево
452

23. ЗАСТРОЙКА

24. В Марфино преобладает тип частной
малоэтажной жилой застройки, внутри него
можно наблюдать сильную
дифферинцированность по качеству, масштабу
и стоимости объектов ИЖС. Это говорит об
очень разном социальном и экономическом
уровне жителей.
Вблизи усадьбы Марфино располагается
застройка высотой до 7 этажей, что сильно
диссонирует с историческим ансамблем.
В радиусе пяти километров от центра Марфино
ведется строительство таунхаусов,
многоквартирных домов средней этажности,
что говорит о наличии спроса на жилье в
данном направлении.
ВВЕДЕНИЕ
В разделе использовались
данные следующих
источников:
- Гепнлан СП Федоскинское
Мытищинкого
муниципального района
МО. Положения о
территориальном
планировании. 2010 г.
- Проект изменений в
генеральный план СП
Федоскинское за 2013 г.
ЦНИИП градостроительства
РААСН
- натурные обследования
- интернет-сайты продаж
жилья на первичном рынке
ТИПОЛОГИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

25. Смешанный тип частной застройки
разный уровень доходов и образа жизни среди
населения
2-7 этажей
этажность жилого фонда малоэтажной
застройки
Ремонт
необходим большей части многоквартирного
жилого фонда
ТЦ в ЖК «Катуар»
потенциальное место притяжения
*по данным генплана развития Федоскинского СП, данным,
полученным в ходе средового и контент-анализа в Сети
ТИПОЛОГИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
Застройка индивид. жилыми
домами до 3 этажей
Застройка многокв.
домами до 9 этажей
Запланированное строительство
и развитие территории
Застройка многокв.
домами до 4 этажей
Застройка многокв.
домами до 5 этажей
Строящиеся объекты

26. ИНФРАСТРУКТУРА

27. Объекты администрации и обслуживания в
Марфино представлены в достаточном объеме.
Примечательно, что это подтверждают
собственники квартир в описании
инфраструктуры Марфино на сайтах продаж.
При анализе наполняемости школ, мы
выяснили, что Марфинская школа работает в
две смены из-за переполненности. Дом
культуры находится в процессе строительства,
возведение ведется за счет муниципальных
средств.
Так же местные жители жалуются, что в
Марфино существует один супермаркет
эконом-класса, но он находится на берегу Учи,
куда не ходит местный автобус, и возможно
только пешее сообщение по мосту. Поэтому
жителям приходится ездить за продуктами в
Катуар.
ВВЕДЕНИЕ
В разделе использовались
данные следующих
источников:
- карты Яндекс, Google,
OpenStreetMap
- натурные обследования
ИНФРАСТРУКТУРА

28. ИНФРАСТРУКТУРА
административно-деловые объекты объекты культуры и туризма
объекты образования и спорта торговые и коммерческие объекты

29. ЗЕМЛЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ

30. Был проведен глубокий анализ цен на
недвижимость и землю в Марфино и
окружающих поселелинях, а так же были
выявлены факторы их формирования на
данных территориях.
Диапазон цен и разнообразие на рынке
недвижимости в Федоскинском сельском
поселении крайне широки, это, вероятно,
говорит о возможности и доступности её
приобретения абсолютно разными категориями
граждан.
ВВЕДЕНИЕ
В разделе
использовались данные
следующих источников:
- базы данных
объявлений об аренде и
продаже недвижимости:
Avito, Cian, Яндекс и др.
- статьи из различных
источников о
тенденциях рынка
недвижимости в
Московской области
НЕДВИЖИМОСТЬ

31. Выбор территорий для сравнения по ценам на
недвижимость и землю определялся по пяти
ключевым критериям:
● Наличие вблизи трассы Федерального
значения
● Удаленность от Москвы примерно на
равное расстояние
● Расстояние до ж/д станций в пределах
15-20 минут
● Наличие аэропорта примерно в
одинаковом радиусе
«+» возможность быстро добираться до
него при определенном ритме жизни
«-» шумовые нагрузки
● Наличие водоемов, повышающих
статус жилых массивов, и зеленых
массивов
СРАВНЕНИЕ ЦЕН

32. Стоимость квартир (первичный рынок),
тыс. руб за кв. м
Кадастровая стоимость участков под ИЖС и дачи,
тыс. руб за сотку
СРАВНЕНИЕ ЦЕН
Стоимость участков под ИЖС и дачи
(вторичный рынок),тыс. руб за сотку
Стоимость квартир (вторичный рынок),
тыс. руб за кв. м

33. ВЫВОДЫ
Квартиры, первичный рынок
• Диапазон цен очень широкий - большее
количество покупателей разного уровня
достатка сможет найти себе квартиру в
новостройке по карману
Квартиры, вторичный рынок
• Цены за кв. м значительно ниже, чем на
сравниваемых территориях
• Все владельцы квартир описывают
инфраструктуру Марфино как развитую:
есть школа, садик, магазины, аптеки,
поликлиника, ветклиника, почта, сбербанк
• Отмечают хорошую экологию, водоемы,
живописность места и наличие
исторических достопримечательностей
Земля, кадастровая стоимость
• Кадастровая стоимость участков не сильно
зависит от месторасположения
• Стоимость участков средняя по области
• На территории Федоскинского СП
продаются:
Земля, вторичный рынок
• Диапазон цен очень широкий - для разных
категорий покупателей
• Зависимость цены от месторасположения
- участки 14 и 52 га под строительство
коттеджных поселков
- участок в 1 га под строительство
объектов рекреационного назначения
- участки для промышленной,
коммерческой недвижимости
размерами 1,2 и 10,4 га, тяготеющие к
Дмитровскому шоссе

34. НЕДВИЖИМОСТЬ
Анализ вторичного рынка недвижимости
включает сравнение населенных пунктов,
расположенных на территории Московской
области с соразмерной стоимостью квартир.
Для итогового сравнения были выбраны
двухкомнатные квартиры имеющие
наибольшее предложение на рынке и среднюю
цену за квадратный метр.
Несмотря на различную удаленность от Москвы
(от МКАД), в ряде населенных пунктов цены за
квадратный метр схожи.
По данным баз данных объявлений об аренде и
продаже недвижимости: Avito, Cian, Яндекс и др.
Схема территорий со средней стоимостью квартир
60 300 руб за кв. метр

35. На стоимость влияет связность населенного
пункта с Москвой, загруженность дорог и
пассажиропоток на общественном
транспорте, размер населенного пункта,
наличие в нем инфраструктуры и мест
приложения труда, а также экологическая
ситуация.
Учитывая указанные критерии, можно
утверждать, что цены в Марфино на данный
момент завышены, то есть территория имеет
потенциал для строительства нового жилья.
Можно обозначить тезис: качество
территории Марфино определяется
аналогичностью цен в экологически чистом
Звенигороде и близкой к Москве Балашихе.
НЕДВИЖИМОСТЬ
Удаленность населенных пунктов от Москвы, км

36. НЕДВИЖИМОСТЬ
Схема территорий по средней стоимости за кв. метр квартиры на
вторичном рынке недвижимости
При более подробном изучении населенных
пунктов, расположенных на севере Москвы,
было выявлено, что несмотря на удаленность
от МКАД, средняя цена за квадратный метр
двухкомнатной квартиры в Марфино
сравнимы с ценами в населенных пунктах,
расположенных ближе к Москве.
Вероятно, данные этого анализа говорят о
высоком качестве территории Марфино,
несмотря на его удаленность от Москвы.
По данным баз данных объявлений об аренде и
продаже недвижимости: Avito, Cian, Яндекс и др.

37. Зависимость цен за кв. метр от расстояния от Москвы
Основные критерии, по которым село
Марфино имеет преимущества относительно
остальных территорий – это культурный
ландшафт, историческая территория усадьбы
и экологическая зона.
Территория села Марфино имеет потенциал
для нового строительства, а положительный
прирост населения формирует спрос на
жилую недвижимость.
НЕДВИЖИМОСТЬ

38. РАБОТА

39. Был проведен анализ рынка труда в Марфино и
окружающих населенных пунктах в радиусе
часа езды (Москва в данном анализе не
рассматривалась как очевидное место
притяжения рабочего населения).
По данным анализа можно сказать, что рынок
труда в округе Марфино не слишком
разнообразен: в основном предлагается работа
в сфере услуг и в коммерческой отрасли. К
тому же количество вакансий не превышало и
десятка в крупных населенных пунктах.
Анализ отчета системы СПАРК показал, что
объектом, предоставляющем наибольшее
количество вакансий, является военный
санаторий “Марфинский”. Местные жители
также отмечали, что большая часть населения
трудоустроена там.
ВВЕДЕНИЕ
В разделе использовались
данные следующих
источников:
- отчет системы СПАРК по
анализу фирм и компаний
Федоскинского сельского
поселения
- базы данных вакансий
avito, superjob, headhunter,
irr
- опрос местных жителей
МЕСТА ПРИЛОЖЕНИЯ ТРУДА

40. МЕСТА ПРИЛОЖЕНИЯ ТРУДА
13%
Производство
13 организаций
42%
Услуги
42 организации
2%
Спорт
2 организации
2%
Образование
2 организации
6%
Общественные
организации
6 организаций
35%
Коммерция
42 организации
Сфера услуг и коммерция
большая часть населения занята в этих
областях
Рекреационные объекты -
основные места приложения труда:
санатории, дома отдыха, санаторно-
курортные комплексы
Небольшие фирмы,
Содержащие малое количество сотрудников
наиболее распространены в Федоскинском СП
по данным отчета системы СПАРКСреднесписочное количество сотрудников в организациях

41. БЮДЖЕТ

42. Доходная часть бюджета Мытищинского района
сильно зависит от поступлений из областного
бюджета: около 34% - безвозмездные поступления.
Большую долю также составляют доходы с налогов
на имущество и доход от использования
муниципальной или государственной собственности.
Расходная часть более чем на половину тратится на
образование (57%), около 22% бюджета расходуются
на общегосударственные вопросы. В денежном
выражении расходы составляют 5 199 079 тыс. руб,
доходы - 5 164 839 тыс. руб.
В образовании доходной части бюджета
Федоскинского поселения большую роль играют
налоги на имущество (45%), а также земельный
налог. Наибольшая доля расходов бюджета идет на
сферу ЖКХ (36%), общегосударственные вопросы и
культуру. В денежном выражении расходы
составляют 450 604 тыс. руб, доходы - 454 891 тыс.
руб.
Таким образом, сложно рассчитывать на поддержку
муниципального бюджета в реализации масштабных
инвестиционных проектов.
ВВЕДЕНИЕ
В данном разделе
использовались данные
следующих источников:
- бюджет Мытищинского
муниципального района
за 2014 г.
- бюджет Федоскинского
сельского поселелния за
2014 г.
БЮДЖЕТНАЯ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ

43. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ
22%
Налоги
на имущество
1 136 264 тыс. руб.
14%
Налоги на
прибыль
723 077 тыс. руб.
4%
Налоги
на товары
154 945 тыс.
руб.
34%
Безвоздмездные
поступления
1 756 045 тыс. руб.
18%
Доход от использования
муницип. или гос.
собственности
929 671 тыс. руб.
4%
Национальная
экономика
207 963 тыс. руб.
22%
Общегосударственные
вопросы
1 143 797 тыс. руб.
Доходы
5 164 839
тыс. руб.
Расходы
5 199 079
тыс. руб.
8%
Налоги на
совокуп-
ный доход
413 187 тыс.
руб.
8%
Прочие
неналоговые
доходы
413 187 тыс.
руб. 7%
Культура
363 936 тыс.
руб.
3%
ЖКХ
155 972 тыс.
руб.
2%
Соц.политика
103 982 тыс. руб.
2%
СМИ
103 982 тыс.
руб.
57%
Образование
2 963 475 тыс. руб.
*информация взята с сайта Мытищинского муниципального
района, данные за 2014 год

44. БЮДЖЕТ ПОСЕЛЕНИЯ
*информация взята с сайта Мытищинского муниципального
района, данные за 2014 год
45%
Налоги
на имущество
371 775 тыс. руб.
43%
Земельный налог
348 996 тыс. руб.
4%
Доходы
от использования имущества
в гос. и муницип.
собственности
36 484 тыс. руб.
7%
Налог на доходы и
имущество физ. лиц
53 372 тыс. руб.
1%
Другие источники
8 602 тыс. руб.
36%
ЖКХ:
ДК Марфино
Реконструкция жилья
Ликвидация свалок
Модерниз. котельных
154 636 тыс. руб.
25%
Культура
107 135 тыс.
руб.
4%
Физ. культ+
спорт+образование+
соц. политика
16 824 тыс. руб.
1%
Нац. безопасность
6 135 тыс. руб.
25%
Общегос. вопросы
111 703 тыс. руб.
3%
Дорожное
хозяйство
15 352 тыс.
руб.
5%
Трансферты
23 353 тыс. руб.
Доходы
454 891
тыс. руб.
Расходы
450 604
тыс. руб.

45. СТРАТЕГИЯ
РАЗВИТИЯ

46. Параметр S-сильные стороны W-слабые стороны O-возможности T-угрозы
Существующее
землепользование
Преобладание рекреационной
территории:
земли лесного фонда - 33 %
с/х - 24%
ИЖС - 13%
пром/фермы - 16%
жилая застройка (5-7 эт.) - 4%
Тер. с особым режимом - 5%
нет данных - 5 %
- Рекреационный потенциал
- Усадьба как точка
потенциального туристического
спроса
- Большое количество историко-
культурных зон
Граддокументация - Утверждены ПЗЗ
- Утвержден ГП
- Утверждены зоны памятников
- Ограниченный доступ к
территориям специального
назначения
- Возможность перевода
территорий рекреационного
назначения в ИЖС
Демография - Естественный прирост населения
положителен
- Миграционный прирост населения
- Отток работоспособного
населения
- Большое количество сезонного
населения
- Развитие населенного пункта - Вымывание местного
населения
Инфраструктура (в т.
ч. социальная)
- Лечебно-рекреационная, как места
приложения труда
- Недостаток социальной
инфраструктуры
- Создание центра притяжения
для соседних территорий
- Низкая привлекательность
района и отток населения
Транспортная
инфраструктура
- Близость Дмитровского шоссе
- Близость к ж/д
- Плохая связность территории
- Отсутствие моста через реку Учу
- Близость расположения к
Москве - потенциальных
потребителей рекреационных
ресурсов территории
- Расширение шоссе может
привести к увеличению
уровня шума и загрязнения
атмосферы
Существующая
застройка
- Историческая усадебная застройка
XVIII-XIX века
- Ветхость жилого фонда
- Непроницаемость кварталов
частной застройки
- Историко-культурный
потенциал средовой застройки
- Наличие обширных свободных
от застройки территорий
- Ветхость исторической
застройки
Рынок недвижимости - Выигрышное положение по ценам на
жилую недвижимость (соотношение
цены и расположения относительно
Москвы)
- Строительство коммерческой и
жилой недвижимости
Экологическое
состояние и
природный ландшафт
- В рамках московской области данная
территория имеет низкие показатели
загрязнения по многим параметрам
- Близость аэропорта (шумовое
загрязнение)
SWOT-АНАЛИЗ

47. Сохранение сложившейся малоэтажной
среды и повышение уровня ее качества за
счет создания недостающих объектов
инфраструктуры и обслуживания; развитие
существующего потенциала территории
Марфино путем создания рекреационно-
жилого кластера.
КЛЮЧЕВАЯ ЦЕЛЬ

48. ПРЕДПОСЫЛКИ
ЭФФЕКТЫ
• ЭКОЛОГИЯ
• ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
• СООТНОШЕНИЕ ЦЕНА/КАЧЕСТВО
• ЕСТЕСТВЕННЫЙ И ВНУТРЕННИЙ
ПРИРОСТ НАСЕЛЕНИЯ
• МИГРАЦИОННЫЙ ПРИРОСТ
НАСЕЛЕНИЯ
• НОВАЯ ИНФРАСТРУКТУРА:
ДЕТСАД, МАГАЗИНЫ,
ОБСЛУЖИВАНИЕ
• УВЕЛИЧЕНИЕ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ
ШКОЛЫ
• ЭКОЛОГИЯ, МИНЕРАЛЬНАЯ ВОДА
• СУЩЕСТВУЮЩИЕ ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ
• ТРАНЗИТНЫЙ ПОТОК
ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
• БЛИЗОСТЬ АЭРОПОРТА
• НОВЫЕ РАБОЧИЕ МЕСТА
• РЕНОВАЦИЯ ИСТОРИЧЕСКОГО ПАРКА
• УВЕЛИЧЕНИЕ КАЧЕСТВА НОВОГО
ЖИЛЬЯ
ЦЕЛИ ПРОЕКТА
• СТРОИТЕЛЬСТВО ПРОФИЛЬНОГО
ОБЪЕКТА САНАТОРНОГО ТИПА
• ПРИВЛЕЧЕНИЕ МОЛОДЫХ
СПЕЦИАЛИСТОВ-МЕДИКОВ
• РЕНОВАЦИЯ ПАРКА -
ОБРЕМЕНЕНИЕ ДЛЯ ИНВЕСТОРА
• СТР-ВО МАЛОЭТАЖНОГО
МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО
КВАРТАЛА ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ
МАРФИНО И КАЧЕСТВЕННЫХ
МИГРАНТОВ
• ЛЬГОТНОЕ ПОЛУЧЕНИЕ КВАРТИР
ДЛЯ ВРАЧЕЙ - СОТРУДНИКОВ
САНАТОРИЯ
ЖИЛЬЕ РЕКРЕАЦИЯ
• РЕНОВАЦИЯ ИСТОРИЧЕСКОГО
ПАРКА
• ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УСАДЬБЫ И
ХОРОШЕЙ ЭКОЛОГИИ КАК
БРЕНДА
• УВЕЛИЧЕНИЕ
ТУРИСТИЧЕСКОГО ИНТЕРЕСА К
МАРФИНО
ИСТОРИЯ
• БРЕНДИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ
• ОБРАЗОВАТЕЛЬНО-
ТУРИСТИЧЕСКИЙ ДОСУГ
• БОЛЬШОЙ КРУГ ЦЕЛЕВОЙ
АУДИТОРИИ
• АУТЕНТИЧНОСТЬ МЕСТА
• ПАМЯТНИКИ АРХИТЕКТУРЫ
• УСАДЬБА МАРФИНО
• ФЕДОСКИНСКИЕ ПРОМЫСЛЫ
• УСАДЬБА НИКОЛО-ПРОЗОРОВО
КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ

49. ЖИЛЬЕ+РЕКРЕАЦИЯ
Уменьшение площадей участков и коттеджей
вплоть до мультиформатного (таунхаусы,
апартаменты) позволяет осваивать
относительно небольшие территории
«Курортные» проекты развиваются и сразу за
границами МКАД, но в более компактном
формате многоквартирных жилых домов
Покупателя в таких проектах привлекает
возможность вырваться из будничной
круговерти и перейти в другое измерение, где
вкус жизни более яркий, а время течет
медленнее
При совмещении двух форматов
(жилье+рекреация) эконом. показатели
объектов рекреации вырастают в 1,5
раза и скорость продаж жилья растет
Если в активе девелопера есть земля у
рекреационных зон, логичнее строить поселок
здесь и позиционировать его как своего рода
курортную недвижимость
«Курортный» эффект жилью придает близость
к санаториям (в экономклассе)
«Рекреационно-жилой кластер» - жилье
разного формата, территориально привязанное
к коммерческим рекреационным объектам
ВЫВОД: два бизнеса, развиваясь
в общей концепции, усиливают друг
друга и положительно влияют на
рентабельность и ликвидность проекта
Мнения девелоперов

50. *историко-культурный опорный план,
разработанный НИиПИ Генплана Москвы
РАБОТА С ДОКУМЕНТАМИ
Исторический парк 19 в.
его благоустройство может стать
обременением для заказчика взамен выгодных
условий приобретения участка
Проницаемость территории
важно оставить свободный доступ жителей к
воде, не отгораживая набережную закрытой
территорией
Визуально-ландшафтные
характеристики
новые объекты не должны подавлять
сформировавшийся культурный ландшафт
Историко-культурный опорный план*
Неблагоустроенный
исторический парк
Территория под
рекреационный объект
Территория под новый
жилой квартал

51. *схема из ПЗЗ Федоскинского СП на 20.07.2012 г.
РАБОТА С ДОКУМЕНТАМИ
Сохранение комфортной среды
разреженной малоэтажной застройки
достигается благодаря наличию зон
ограничения застройки
Спокойствие при покупке жилья
обуславливается тем, что действие зон охраны
и ограничения застройки позволяют понять при
покупке земли или квартиры, что будет
находиться вокруг нового дома – охраняемая
территория усадьбы, а не многоэтажка
Карта зон действия ограничений*
территория объектов культурного наследия
зона охраняемого природного ландшафта
земли лесного фонда

52. *схема из ПЗЗ Федоскинского СП на 20.07.2012 г.
РАБОТА С ДОКУМЕНТАМИ
Сохранение комфортной среды
разреженной малоэтажной застройки
достигается благодаря наличию зон
ограничения застройки
Спокойствие при покупке жилья
обуславливается тем, что действие зон охраны
и ограничения застройки позволяют понять при
покупке земли или квартиры, что будет
находиться вокруг нового дома – охраняемая
территория усадьбы, а не многоэтажка
Карта водоохранных зон*

53. *схема из ПЗЗ Федоскинского СП на 20.07.2012 г.
РАБОТА С ДОКУМЕНТАМИ
Экономия ресурсов
при строительстве новых объектов может быть
обусловлена наличием подвода сетей к
участкам
Карта инженерных сетей*

54. САНАТОРИЙ
Проект архитектурной мастерской АТРИУМ

55. Новым драйвером развития Марфино должен
стать объект наиболее полно раскрывающий
рекреационный потенциал территории. На наш
взгляд, это должен быть санаторно-курортный
объект уникальной направленности,
кардинально отличающийся от
близкорасположенных санаториев и домов
отдыха.
Кроме того, новый санаторий может
использоваться как отель для желающих
отдохнуть с комфортом, недалеко от Москвы,
но ближе к природе.
Наш объект отличает живописное
месторасположение на берегу реки Учи, что
открывает виды жителям и гостям Марфино на
жемчужину этого места - старинную усадьбу,
возведенную в XVIII веке.
ВВЕДЕНИЕ
В разделе использовались
данные следующих
источников:
- Нормативы
градостроительного
проектирования Московской
области от 24.06.2014 г.
№491/20
- данные официального
сайта единой
информационной системы в
сфере закупок
- сайт Росрееста
- карты Яндекс, Google,
OpenStreetMap
- данные сайта российских
авиалиний «Аэрофлот»
- сайты архитектурных бюро
- ПЗЗ СП Федоскинское
Мытищинкого
муниципального района МО.
САНАТОРИЙ

56. УЧАСТОК
16 га
Площадь участка
ПЗЗ: P-3
Зона рекреационно-ландшафтных территорий
Существующая инфраструктура
как дополнительная предпосылка к выбору
участка
Рекреационный потенциал участка

57. Медицинско-оздоровительный
комплекс во Владимирской области
Гостиничный и Spa-комплекс
в Подмосковье
Площадь участка 7,2 Га
Общая площадь 11000 кв.м
Архитектурная мастерская ATRIUM
Площадь участка 250 Га
Архитектурная группа ДНК
ПРОТОТИПЫ

58. детский лагерь
дом престарелых
отель
отель + спа
отель + занятия спортом
отель + конный спорт
отель + сноуборд + лыжи
санаторий-профилакторий
нет данных
отель + яхт клуб
отель + яхты + парапланы
отель + эко-отдых
эко-отдых
яхт клуб
*по данным натурных обследований,
карт Яндекс, Google, OpenStreetMap
РЕКРЕАЦИОННЫЕ ОБЪЕКТЫ
Типы объектов:

59. *по данным натурных обследований,
карт Яндекс, Google, OpenStreetMap
РЕКРЕАЦИОННЫЕ ОБЪЕКТЫ
Цены номеров:
высокие цены от 3000 р. за номер
средние цены от 1500 р. за номер
низкие цены от 800 р. за номер
нет информации

60. *по данным натурных обследований,
карт Яндекс, Google, OpenStreetMap
РЕКРЕАЦИОННЫЕ ОБЪЕКТЫ
Вместимость объектов:
от 200 мест
от 50 до 200 мест
до 50 мест
нет информации
Ниша на рынке
Анализ рынка рекреационных объектов вокруг
Марфино, близость аэропорта Шереметьево
определяют возможную нишу на рынке и
целевую аудиторию: новый санаторий может
быть ориентирован на лечение летного состава
аэропорта Шереметьево.

61. Аэрофлот
основной перевозчик
Шереметьево
*по данным сайта российских авиалиний «Аэрофлот»
1749
пилотов
4098
бортпроводников
ЦЕЛЕВАЯ АУДИТОРИЯ
Сотрудничество с Аэрофлотом в
рамках программы санаторно-
курортного лечения
3 направления:
- реабилитационно-восстановительное
лечение работников и их семей
- предупреждение травматизма и проф.
заболеваний
- детский санаторно-оздоровительный
отдых
На территории Марфино есть все условия для
климатолечения и ближнего туризма в
сочетании с различными видами физиотерапии
для лечения и профилактики основных
заболеваний летного состава (нарушение
зрения, тугоухость, заболевания позвоночника
и пищеварительной системы).

62. площадь
территории
данные из ПЗЗ ограничения площадь объекта
количество
персонала
16 га • Р-3. Зона
рекреационно-
• ландшафтных
территорий
сохранения и
использования
существующего
природного ландшафта
и создания
экологически чистой
окружающей среды в
интересах здоровья
населения
• Условно разрешенные
виды использования:
- санатории,
профилактории
- дома отдыха, базы
отдыха
наличие
водоохранных
зон
Главный корпус
7000 кв. м.
(3 этажа+подвал+
+чердак)
Гостиничные
корпуса:
4000 кв. м.
(2 этажа+
+подвал+чердак)
2 шт. х 2000 кв.м.
=4000 кв. м.
Коттеджи
600 кв. м.
(1 этаж + мансарда)
4 шт.х150 кв.м. =600
кв.м.
Общая площадь
(Вместе с
территорией)
25 000 кв. м
Медицинских
работников
25
Обслуживающий
персонал
40
Административно-
бухгалтерский
отдел
7
72 человека
16 га
Санаторий
16%
ПАРАМЕТРЫ УЧАСТКА И ОБЪЕКТА

63. Этапы и сроки Ответственность
Партнерство и
Финансирование
Стоимость Эффекты
1.Выдача ГПЗУ
2. ПИР:
ВЛА - определение
высотности
объекта
Концепция
П
РД
3. СМР
4. Ввод в
эксплуатацию
1.Администрация
Марфино+инвестор
2. Инвестор
3. Авиакомпания
“Аэрофлот”
4. Администрация
мытищинского района
1.Государственно-
частное партнерство
2. Собственные и
заемные средства
инвестора
3. Финансирование со
стороны
авиакомпании
“Аэрофлот”
4. Государственная
программа “Развития
здравоохранения” (до
2020)
1 245 000 000 руб.
аналог -
Санаторий
“Пестово” ФТС
России
1 350 289 753 ,29
РУБ.*
1. Создание мест
приложения труда
2. Благоустройство
и поддержание
исторического
парка владельцем
санатория
3. Налоги в бюджет
поселения
*по данным официального сайта единой информационной
системы в сфере закупок
СТРОИТЕЛЬСТВО САНАТОРИЯ
Для летного состава Шереметьево

64. СТРОИТЕЛЬСТВО САНАТОРИЯ
Для летного состава Шереметьево

65. Наименование Стоимость, руб.
Земля=обслуживание парка 6 000 000
Фонд Оплаты Труда 151 200 000
Маркетинг и реклама 216 000 000
ПИР+СМР 1 245 000 000
Операционные расходы (для офиса: бумага, картриджи) 1 500 000
Кол-во работников: 40 обслуживающего + 25
медицинского+ 2 админ. 72
Кол-во мест (около) 300
Средний чек за 1 сутки 3 000
Средний чек за месяц 90 000
Стоимсоть привлечения 1 чела (5% от среднего чека) 12 000
Средняя зп (с учетом 49%) 35 000
Временной период месяцев 60 месяцев
Расходы на 1 чела (мыло/полотенца, порошки) на месяц 6 000
Обеспечение одного человека (мебель)
Обслуживание парка в месяц 100 000
Операционные расходы на месяц 25 000
Доход 1 620 000 000
Расходы 1 619 700 000
Прибыль 300 000
Расходы на месяц 6 251 000
Доходы за месяц 27 000 000
СТРОИТЕЛЬСТВО САНАТОРИЯ
5 лет
Срок окупаемости
300 человек
Вместимость санатория
72 человека
работники санатория
Финансовая модель

66. ЖИЛОЙ
КВАРТАЛ
Проект архитектурной мастерской АТРИУМ

67. Предыдущий анализ в сфере недвижимости,
исследования рынка, демографический
прирост, как естественный, так и в виде
качественных мигрантов, приводит к выводу о
возможности развития жилого квартала.
Развитие квартала инициирует расширение
переполненной марфинской школы,
строительство детского сада, развитие
инфраструктуры и появление коммерческих
объектов, что повысит уровень жизни местных
жителей.
Таким образом, девелопер имеет возможность
эффективно развивать два бизнеса,
рекреационный объект и жилой квартал,
улучшая при этом сложившуюся среду
Марфино.
ВВЕДЕНИЕ
В данном разделе
использовались данные
следующих источников:
- Нормативы
градостроительного
проектирования Московской
области от 24.06.2014 г.
№491/20
- ТСН 30-303-2000 МО
“Планировка и застройка
городских и сельских
поселений”
- СНиП 2.07.01-89*
"Градостроительство.
Планировка и застройка
городских и сельских
поселений"
- данные официального
сайта единой
информационной системы в
сфере закупок
- сайт Росрееста
- сайты архитектурных бюро
ЖИЛОЙ КВАРТАЛ

68. УЧАСТОК
4,5 га
площадь участка
Зона многоэтажной жилой застройки
назначение территории по ПЗЗ
Данные ПЗЗ и стратегии развития
как дополнительные предпосылки к выбору
участка
Развитие пустого пространства
территории Марфино уменьшает ее пористость
и увеличивает связность

69. ТЕКУЩЕЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
3,5 – 6,2 млн руб
диапазон цен за 2-х кмнатные квартиры
3-7 этажей
этажность строящихся жилых комплексов в МО
Однообразие
главный минус архитектурных и
планировочных решений
ЖК Мытищи lite
ЖК Катуар
ЖК Шолохово
Малоэтажного жилья в МО
по данным баз объявлений о продажах квартир
и по данным сайтов застройщиков
Цена за кв. м, руб
цена, min
цена, max

70. АНАЛОГ
Малоэтажное строительство
*Проект архитектурной мастерской АТРИУМ

71. Сомасштабная человеку среда
жилье не более 5 этажей
Ухоженная придомовая территория
возможность жителей первых этажей иметь
палисад
Смешанная застройка
многоквартирные дома + блокированные
Использование разноэтажных секций,
формирующих динамичный облик квартала с
понижением к реке
Деликатное отношение к среде
с использованием современных архитектурных
и планировочных приемов
Наличие подземного паркинга
Общественная функция первых этажей
- объекты торговли и бытового обслуживания
оживляют и насыщают среду
Проект архитектурного бюро UNK project
Проект архитектурной мастерской АТРИУМ
Проект ООО "Бреус и партнеры"
КРИТЕРИИ

72. площади территории данные из ПЗЗ ограничения параметры объекта
количество
жителей
общая площадь
территории 4,5 га
• объекты хранения
АТ: 0,2 га
• инженерные
объекты: 0,02 га
• физкульт: 0,9 га
• торговля и
общепит: 0,03 га
• коммун. и быт.
обслуживание:
0,013 га
• террит.
многоквартирных
домов: 1,5 га
• открытых
парковок: 0,13 га
Ж-3 - Зона
многоэтажной
жилой застройки
выделена для
формирования жилых
районов с
размещением
многоквартирных
жилых домов с
широким спектром
услуг
максимальная
этажность: 9
• Общая площадь:
30 000 кв. м
• Этажность:
переменная
5-7 этажей
• Габариты секции:
18,7х14,7 м
• Уровень «эконом+»:
24 секции
• Количество квартир:
487
• Общая площадь
квартир:
27 265 кв. м
• Количество мест
хранения машин -
195 машиномест,
в идеале 487
779 человек
(по расчету),
из них:
• 51 ребенок
дошкольног
о возраста
• 105 детей
школьного
возраста
ПАРАМЕТРЫ

73. Этапы и сроки Ответственность Финансирование Стоимость* Перспективы
1.Выдача ГПЗУ
2. ВЛА -
определение
высотности
объекта
Проектировани
е объекта
Концепция
П
РД
3. СМР
4. Ввод в
эксплуатацию -
через 2 года
• Инвестор
• Муниципалитет
(при
строительстве
детского сада
на 150 мест,
при
реконструкции
здания школы
• Собственные и
заемные
средства
инвестора
• Бюджетные
средства для
строительства
детского сада
и расширения
школы
Строительство жилых зданий
1 090 600 000 руб
(жилье класса комфорт
40 000 руб кв.м)
а) Строительство встроенно-
пристроенного детского сада
51 221 306 руб
б) Строительство сада на 150
мест
150 650 900 руб
Реконструкция здания школы с
расширением на 120 мест
72 000 000 руб
Стоимость УДС внутри жилого
квартала + открытая парковка
на 0,13 га 135 700 000 руб
Паркинг на 200 мест (3633 кв м):
А) наземный гараж в 3 этажа 130
788 000 руб
б) подземный паркинг = 183 103
200 руб
Строительство детской
площадки
2 000 000 руб
Строительство системы
освещения улицы
2 000 000 руб
Работы по озеленению 390 кв м
450 000 руб
Итоговая стоимость проекта:
а) 1 484 759 306 (мин)
б) 1 636 504 100 (макс)
• Новое жилье для
качественных мигрантов
• Создание нового
детского сада -
появление кружков и
секций доступных для
всех детей Марфино
• Увеличение
существующей школы
Марфино - обременение
для инвестора
• Появление крупного
супермаркета эконом-
класса, необходимого
для жителей данной
части Марфино
• Новые налоговые
поступления в
муниципальную казну
• Появление новых
объектов обслуживания
населения в первых
этажах корпусов:
стоматология,
парикмахерская, службы
быта и прочее
*стоимость вычислялась по стоимости аналогов, данные взяты с оф.
сайта единой информационной системы в сфере закупок
СТРОИТЕЛЬСТВО

74. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Стоимость, руб.
Стр-во и ввод в эксплуатацию санатория 1 245 000 000
Строительство жилого квартала: 1 500 000 000
1 очередь 300 000 000
2 очередь 600 000 000
Строительство детского сада на 150 мест 150 650 900
Расширение существующей школы 95 000 000
ИТОГО 2 990 650 900
Баланс стоимости возведения объектов
Строительство и
ввод в эксплуатацию
санатория
Строительство
жилого квартала
Строительство
детского сада
Расширение
существующей школы
Окупаемость
Санаторий начинает строиться вместе с первой
очередью жилого квартала, таким образом,
жители Марфино раньше смогут приносить
прибыль, пользуясь коммерческими объектами
в санатории.
Школа и сад
Школа и детский сад строятся во второй
очереди, когда первые корпуса начинают
заселяться.

75. Увеличение существующей
перегруженной школы
на 120 мест
Новый детский сад с
кружками и секциями
на 51 место
Насыщенная торгово-
обслуживающая
инфраструктура
+1 крупный супермаркет
Развитие малого бизнеса в
первых этажах новых домов
в 4-5 корпусах
Приток высококвалифицированных
специалистов в области медицины
30 вакансий
Увеличение рабочих мест
+70 вакансий
Доходы с налогов (санатория,
жилья, малого бизнеса)
Реновация территории
ландшафтного парка 18-19 вв.
4,3 га
Доступное и
качественное жилье 487
квартир
ЭФФЕКТЫ ДЛЯ ТЕРРИТОРИИ