Boligmarkedet
og de nye låneformer
i samfundsøkonomisk perspektiv
Professor Peter Birch Sørensen
Økonomisk Institut
Københ...
Dagsorden
• Boligprisudviklingen i Danmark og udlandet
• Samfundsøkonomiske virkninger af boligbobler
• Kan vi (burde vi k...
Den danske boligprisudvikling i 00’erne var ekstrem!
Kvartalsvise reale boligpriser (2005:1=100)
Boligprisudvikling før og under krisen
Boligbyggeriet i Danmark
Lande med bristede boligbobler blev hårdest ramt af finanskrisen:
Procentvis ændring i industribeskæftigelse 2007-2011
-25...
Kontantprisgab, kredit/BNP-gab og
bankkriser i Danmark
Boligbobler: Hvordan kan vi afgøre,
om boligmarkedet er overvurderet?
Alternative bud: Boligmarkedet er overvurderet,
• Nå...
Er boligmarkedet overvurderet, hvis boligpriserne
ligger over deres langsigtede trend?
• Nej, ikke nødvendigvis: Den bereg...
Er boligmarkedet overvurderet, hvis priserne på eksisterende
boliger overstiger omkostningerne ved nybyggeri?
• Ja, i et l...
Er boligmarkedet overvurderet, hvis boligpriserne overstiger
deres ”fundamentale” niveau?
• Ja, hvis boligpriserne faktisk...
Er boligmarkedet overvurderet, hvis boligmarkedsmodeller
forudsiger et fremtidigt fald i boligpriserne?
• Ja, sandsynligvi...
Foreløbig konklusion
Faglitteraturen tilbyder ikke en entydig definition på en boligboble
Et muligt (løst) bud: Der er en ...
Fundamentale contra faktiske
huspriser i Danmark
(Bergman, Sillemann og Sørensen, 2014)
Den fundamentale huspris
• Fundamental huspris = nutidsværdi af
rationel forventning til værdien af den
fremtidige boligtj...
En udbuds-efterspørgselsmodel
for den fundamentale huspris
Antagelser:
• Markedsværdien af ejerboligtjenester afspejler en...
Empirisk implementering af modellen
• De forventede fremtidige størrelser beregnes ud fra en VAR
model for det historiske ...
Faktiske og estimerede fundamentale
reale huspriser i Danmark
Note: εY = indkomstelasticitet i boligefterspørgsel. εR = nu...
Er det fundamentale boligprisniveau et
anker for de faktiske boligpriser?
Hypotese:
• Et positivt gab mellem den faktiske ...
Hvad driver husprisgabet?
Resultater af økonometrisk analyse: Gabet mellem den
faktiske og den estimerede fundamentale hus...
De nye låneformer og
udviklingen på boligmarkedet
Krakas
Finanskrisekommission:
Betydningen af de
nye låneformer
Udnyttelse og effekt af afdragsfrie lån
og rentetilpasningslån
Note: Figur b) angiver den procentvise stigning i den langs...
De nye låneformers betydning for
boligprisstigningerne fra 2000 til 2007
Låneformernes geografiske udbredelse
Sammenhæng mellem vækst i kvadratmeterpris fra
2000 til 2007 og andelen af de nye låneformer i 2012
på tværs af kommuner
Boligprisudvikling, gældsætning og privatforbrug
Nationalbankens skøn for effekten af skattestoppet
og de nye låneformer (ekstra prisstigning ≈ 58 procentpoints)
100908070...
Nationalbankens skøn for udviklingen i nettoledighed
med og uden skattestop og nye låneformer
1514131211100908070605040302...
Opsummering
• Store udsving på boligmarkedet medfører store samfundsøkonomiske
omkostninger
• Den danske boligboble i null...
Supplerende slides
Finans- og pengepolitikkens betydning for
boligpriser, 2000-2007
Prisdynamik
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

29. april 2015 peter birch sørensen

344 views

Published on

Plancher fra Finansforbundet University den 29. april 2015

Published in: Business
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

29. april 2015 peter birch sørensen

  1. 1. Boligmarkedet og de nye låneformer i samfundsøkonomisk perspektiv Professor Peter Birch Sørensen Økonomisk Institut Københavns Universitet Oplæg på Finansforbundet University 29. april 2015
  2. 2. Dagsorden • Boligprisudviklingen i Danmark og udlandet • Samfundsøkonomiske virkninger af boligbobler • Kan vi (burde vi kunne) identificere en boligboble på forhånd? • Faktiske og fundamentale boligpriser i Danmark • De nye låneformer og udviklingen på det danske boligmarked
  3. 3. Den danske boligprisudvikling i 00’erne var ekstrem! Kvartalsvise reale boligpriser (2005:1=100)
  4. 4. Boligprisudvikling før og under krisen
  5. 5. Boligbyggeriet i Danmark
  6. 6. Lande med bristede boligbobler blev hårdest ramt af finanskrisen: Procentvis ændring i industribeskæftigelse 2007-2011 -25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 Pct.
  7. 7. Kontantprisgab, kredit/BNP-gab og bankkriser i Danmark
  8. 8. Boligbobler: Hvordan kan vi afgøre, om boligmarkedet er overvurderet? Alternative bud: Boligmarkedet er overvurderet, • Når boligpriserne ligger over den langsigtede trend • Når priserne på eksisterende boliger overstiger omkostningerne ved at opføre tilsvarende nye boliger • Når boligpriserne ikke kan forklares af ”fundamentale” faktorer • Når boligmarkedsmodeller forudsiger fremtidige fald i boligpriserne
  9. 9. Er boligmarkedet overvurderet, hvis boligpriserne ligger over deres langsigtede trend? • Nej, ikke nødvendigvis: Den beregnede trend afhænger afgørende af den valgte tidsperiode • Trenden kan skifte, hvis boligmarkedets fundamentals ændrer sig permanent • Prisernes afstand fra trenden er derfor et upålideligt mål for tilstedeværelsen af en boligboble
  10. 10. Er boligmarkedet overvurderet, hvis priserne på eksisterende boliger overstiger omkostningerne ved nybyggeri? • Ja, i et langsigtsperspektiv, forudsat der er mulighed for nybyggeri i (rimelig afstand af) det betragtede område Men • Det tager lang tid for boligudbuddet at tilpasse sig • På kort og mellemlangt sigt kan sikring af ligevægt på boligmarkedet derfor kræve, at priserne overstiger byggeomkostningerne, uden at dette er udtryk for en boligboble
  11. 11. Er boligmarkedet overvurderet, hvis boligpriserne overstiger deres ”fundamentale” niveau? • Ja, hvis boligpriserne faktisk har en tendens til at bevæge sig mod det fundamentale niveau Men det betyder ikke nødvendigvis, at der er en ”boble”, fordi • Friktioner på boligmarkedet gør, at boligpriserne ikke øjeblikkeligt indstiller sig på det niveau, der skaber ligevægt mellem boligefterspørgsel og boligudbud • Boligpriser over det ”fundamentale” niveau behøver derfor ikke at betyde, at markedet er i en unormal ”bobletilstand”
  12. 12. Er boligmarkedet overvurderet, hvis boligmarkedsmodeller forudsiger et fremtidigt fald i boligpriserne? • Ja, sandsynligvis (hvis modellerne historisk har vist god forklaringskraft, og der ikke er tegn på, at strukturerne på boligmarkedet har ændret sig) Men da boligpriserne kun trægt tilpasser sig til deres ligevægtsniveau, er udsigten til et fremtidigt prisfald ikke nødvendigvis tegn på en boble • Kun hvis det aktuelle boligprisniveau ikke kan forklares af de eksisterende modeller (dvs. kun hvis de aktuelle priser ikke afspejler den ”normale” dynamiske tilpasning på boligmarkedet) kan der være grund til at frygte en boble
  13. 13. Foreløbig konklusion Faglitteraturen tilbyder ikke en entydig definition på en boligboble Et muligt (løst) bud: Der er en boble, hvis • Boligpriserne ligger langt over det bedst mulige estimat for det fundamentale boligprisniveau og/eller • Boligpriserne ligger væsentligt over det niveau, der kan forklares af state-of-the-art modeller for boligmarkedet
  14. 14. Fundamentale contra faktiske huspriser i Danmark (Bergman, Sillemann og Sørensen, 2014)
  15. 15. Den fundamentale huspris • Fundamental huspris = nutidsværdi af rationel forventning til værdien af den fremtidige boligtjeneste NB: Hvis den forventede kapitalgevinst overstiger diskonteringsrentefoden, vil den faktiske huspris afvige fra den fundamentale (”rationel boble” i huspriserne).
  16. 16. En udbuds-efterspørgselsmodel for den fundamentale huspris Antagelser: • Markedsværdien af ejerboligtjenester afspejler en ligevægt mellem udbuddet af og efterspørgslen efter ejerboliger • Boligefterspørgslen varierer positivt med den disponible realindkomst og negativt med brugerprisen på ejerboliger (brugerpris = realrente efter skat plus boligskat minus forventet real kapitalgevinst) Implikationer: • Den (rationelt) forventede fremtidige værdi af ejerboligtjenester afhænger af de forventede fremtidige indkomster og boligbeholdninger • Den fundamentale boligpris afhænger af de forventede fremtidige indkomster og boligbeholdninger samt af den forventede fremtidige realrente efter skat
  17. 17. Empirisk implementering af modellen • De forventede fremtidige størrelser beregnes ud fra en VAR model for det historiske samspil mellem indkomster, boligbeholdning, realrente efter skat og faktiske reale huspriser • Indkomst- og priselasticiteter i boligefterspørgslen vælges på basis af eksisterende empiriske studier • Estimationsmetoden pålægger den restriktion, at det gennemsnitlige faktiske husprisniveau svarede til det gennemsnitlige fundamentale husprisniveau set over estimationsperioden som helhed • Estimaterne er baseret på kvartalsdata for perioden 1974:1 til 2012:2
  18. 18. Faktiske og estimerede fundamentale reale huspriser i Danmark Note: εY = indkomstelasticitet i boligefterspørgsel. εR = numerisk brugerpriselasticitet i bolig- efterspørgsel. De stiplede blå kurver angiver 90% konfidensintervaller for den fundamentale boligpris.
  19. 19. Er det fundamentale boligprisniveau et anker for de faktiske boligpriser? Hypotese: • Et positivt gab mellem den faktiske og den fundamentale huspris medfører et fremtidigt fald i den faktiske pris, og vice versa • Resultat: Hypotesen accepteres af en vektor fejlkorrektionsmodel for samspillet mellem den faktiske og den estimerede fundamentale huspris, men den faktiske huspris bevæger sig kun meget langsomt mod fundamentalprisen
  20. 20. Hvad driver husprisgabet? Resultater af økonometrisk analyse: Gabet mellem den faktiske og den estimerede fundamentale huspris varierer positivt med • Forbrugertilliden • BNP-væksten • Væksten i den samlede kreditgivning Husprisgabet varierer negativt med • Den pengepolitiske rente
  21. 21. De nye låneformer og udviklingen på boligmarkedet
  22. 22. Krakas Finanskrisekommission: Betydningen af de nye låneformer
  23. 23. Udnyttelse og effekt af afdragsfrie lån og rentetilpasningslån Note: Figur b) angiver den procentvise stigning i den langsigtede boligpris ved et fald i førsteårsydelsen på 1 procentpoint.
  24. 24. De nye låneformers betydning for boligprisstigningerne fra 2000 til 2007
  25. 25. Låneformernes geografiske udbredelse
  26. 26. Sammenhæng mellem vækst i kvadratmeterpris fra 2000 til 2007 og andelen af de nye låneformer i 2012 på tværs af kommuner
  27. 27. Boligprisudvikling, gældsætning og privatforbrug
  28. 28. Nationalbankens skøn for effekten af skattestoppet og de nye låneformer (ekstra prisstigning ≈ 58 procentpoints) 1009080706050403020100 1.70 1.60 1.50 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 1.70 1.60 1.50 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 Indeks 2000 = 100 Indeks 2000 = 100 Uden nye låneformer Uden skattestop (II) Uden nye låneformer og skattestop (II) Faktisk Kilde: Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt, 1. kvartal 2011.
  29. 29. Nationalbankens skøn for udviklingen i nettoledighed med og uden skattestop og nye låneformer 1514131211100908070605040302 180 160 140 120 100 80 60 40 180 160 140 120 100 80 60 40 1.000 personer 1.000 personer Ledighed Kontrafaktisk forløb Grundforløb Note: Det kontrafaktiske forløb er et estimat baseret på, at adgangen til afdragsfrie og rentetilpasningslån aldrig indførtes, og at ejendomsværdiskatten ikke blev fastfrosset i 2002. Kilde: Nationalbanken., Kvartalsoversigt, 1. kvartal 2011.
  30. 30. Opsummering • Store udsving på boligmarkedet medfører store samfundsøkonomiske omkostninger • Den danske boligboble i nullerne var ekstremt hektisk • Boligbobler er svære at identificere på forhånd, men boligpriser langt over det estimerede fundamentale niveau eller langt over, hvad gængse boligprismodeller kan forklare, er et klart faresignal • De danske boligpriser synes på sigt at konvergere mod det fundamentale boligprisniveau, men konvergensen er meget langsom • Gabet mellem de faktiske og fundamentale boligpriser påvirkes bl.a. af pengepolitikken og væksten i den samlede kreditgivning • Boligprisernes himmelflugt i midten af nullerne kan ikke forklares fuldt ud af de gængse kontantprisrelationer, men en stor del af prisstigningerne skyldtes formentlig introduktionen af nye låneformer (og en mindre del skyldtes skattestoppet)
  31. 31. Supplerende slides
  32. 32. Finans- og pengepolitikkens betydning for boligpriser, 2000-2007
  33. 33. Prisdynamik

×