Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Boligens rolle i husholdningers forbrugs- og investeringsbeslutninger

423 views

Published on

Finansforbundet University 25 nov. 2015

Published in: Education
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Boligens rolle i husholdningers forbrugs- og investeringsbeslutninger

  1. 1. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Boligens rolle i husholdningers forbrugs- og investeringsbeslutninger Claus Munk Finansforbundet 25. november 2015 Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  2. 2. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Oversigt 1 Appetitvækker 2 Middelværdi-varians analyse 3 Livscyklusmodel 4 Konklusion Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  3. 3. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Oversigt 1 Appetitvækker 2 Middelværdi-varians analyse 3 Livscyklusmodel 4 Konklusion Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  4. 4. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Boligen som aktiv Kilde: Guiso & Sodini (2013). Household Finance: An Emerging Field. Handbook of the Economics of Finance. Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  5. 5. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Ejerandel, udvalgte lande Andel af voksne personer, som ejer deres egen bolig Rumænien 96.1% Slovakiet 90.3% Singapore 90.3% Kina 90.0% Litauen 89.9% Norge 84.4% Rusland 84.0% Spanien 78.8% Sverige 69.3% Canada 67.6% Frankrig 65.1% Storbritannien 64.8% USA 64.5% Danmark 63.3% Tyskland 52.5% Schweiz 44.0% Kilde: Eurostat m.fl. Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  6. 6. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Udviklingen i boligpriserne 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 0 50 100 150 200 250 1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000 2020 2040 PopulationinMillions IndexorInterestRate Year Home Prices Building Costs Population Interest Rates Boligpriser, USA, 1890-2014. Index for inflationsjusterede boligpriser i USA (1890: index 100), sammen med index for inflationsjusterede bygge- omkostninger, langsigtede renter og befolkningens størrelse (højre akse). Kilde: Prof. Robert Shiller’s hjemmeside. Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  7. 7. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Husleje ∼ udbytte 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 1960.1 1964.1 1968.1 1972.1 1976.1 1980.1 1984.1 1988.1 1992.1 1996.1 2000.1 2004.1 2008.1 2012.1 CSW FHFA Husleje/pris, USA, 1960Q1-2014Q1. Gennemsnitligt forhold mellem estimerede årlige huslejer og huspriser. Kilde: Lincoln Institute of Land Policy. Gennemsnit måske 5% (boligpris 2 mio husleje 8333 pr måned) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  8. 8. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Boligen som investering Baseret på lang tidsserie (estimater er per år): Gns realprisstigning (geometrisk gns) 0.24% Inflationsrate 2.00% Husleje = udbytte (groft gns) 5.00% Gennemsnitligt afkast 7.24% Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  9. 9. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Boligen som investering Baseret på lang tidsserie (estimater er per år): Gns realprisstigning (geometrisk gns) 0.24% Inflationsrate 2.00% Husleje = udbytte (groft gns) 5.00% Gennemsnitligt afkast 7.24% ... men ejendomsskatter/fradrag, vedligeholdelsesomkostninger (1-2%) og handelsomkostninger (i gns måske 0.5-1%). Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  10. 10. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Boligen som investering Baseret på lang tidsserie (estimater er per år): Gns realprisstigning (geometrisk gns) 0.24% Inflationsrate 2.00% Husleje = udbytte (groft gns) 5.00% Gennemsnitligt afkast 7.24% ... men ejendomsskatter/fradrag, vedligeholdelsesomkostninger (1-2%) og handelsomkostninger (i gns måske 0.5-1%). Volatilitet på nationalt boligprisindex 2-4% Volatilitet på by-specifikt boligprisindex 3-6% Volatilitet på en given boligs pris 10-15% Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  11. 11. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Boligen som investering Baseret på lang tidsserie (estimater er per år): Gns realprisstigning (geometrisk gns) 0.24% Inflationsrate 2.00% Husleje = udbytte (groft gns) 5.00% Gennemsnitligt afkast 7.24% ... men ejendomsskatter/fradrag, vedligeholdelsesomkostninger (1-2%) og handelsomkostninger (i gns måske 0.5-1%). Volatilitet på nationalt boligprisindex 2-4% Volatilitet på by-specifikt boligprisindex 3-6% Volatilitet på en given boligs pris 10-15% Investering i diversificeret boligportefølje ret attraktiv Investering i en enkelt bolig mindre attraktiv Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  12. 12. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Andre vigtige aspekter ved boliger Vigtigt forbrugsgode (vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  13. 13. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Andre vigtige aspekter ved boliger Vigtigt forbrugsgode (vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013) 27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  14. 14. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Andre vigtige aspekter ved boliger Vigtigt forbrugsgode (vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013) 27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  15. 15. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Andre vigtige aspekter ved boliger Vigtigt forbrugsgode (vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013) 27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relaterede finansielle aktiver Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  16. 16. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Andre vigtige aspekter ved boliger Vigtigt forbrugsgode (vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013) 27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relaterede finansielle aktiver Ejerbolig giver adgang til lån — aktier gør ikke Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  17. 17. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Andre vigtige aspekter ved boliger Vigtigt forbrugsgode (vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013) 27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relaterede finansielle aktiver Ejerbolig giver adgang til lån — aktier gør ikke Boligkøb kræver udbetaling — kan motivere unge til større opsparing Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  18. 18. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Oversigt 1 Appetitvækker 2 Middelværdi-varians analyse 3 Livscyklusmodel 4 Konklusion Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  19. 19. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz Harry Markowitz (1927- ), amerikansk økonom, tildelt Nobelprisen i 1990 (med Sharpe og Miller). Middelværdi-varians analyse af porteføljevalg over en given periode (1952, 1959) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  20. 20. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz med bolig Periode = 1 år. Forventet afkast Standard afvigelse Aktieindex 6% 20% Bolig 4% 12% Aktie-boligpris korrelation: 0.2 Risikofri rente (indlån, udlån): 1% Lån maksimalt 80% af boligens værdi, dvs. waktie + wbolig ≤ 1 + 0.8 × wbolig ⇔ waktie + 0.2 × wbolig ≤ 1 Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  21. 21. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz med bolig 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Forventet afkast Standardafvigelse Med bolig Uden bolig Tangentpf Knæk ‐ lånebegrænsning binder ovenover Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  22. 22. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz med bolig Med bolig Uden bolig Forvent Aktie Bolig Risikofrit StdAfv Aktie Risikofrit StdAfv 1% 0% 0.0% 100.0% 0% 0% 100% 0% 2% 10% 16.7% 73.3% 3.10% 20% 80% 4% 3% 20% 33.3% 46.7% 6.20% 40% 60% 8% 4% 30% 50.0% 20.0% 9.30% 60% 40% 12% 5% 40% 66.7% -6.7% 12.39% 80% 20% 16% 6% 50% 83.3% -33.3% 15.49% 100% 0% 20% 7% 60% 100.0% -60.0% 18.59% 8% 70% 116.7% -86.7% 21.69% 9% 70% 150.0% -120.0% 24.92% 10% 60% 200.0% -160.0% 28.90% 11% 50% 250.0% -200.0% 33.47% 12% 40% 300.0% -240.0% 38.41% ... 16% 0% 500% -400% 60.00% Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  23. 23. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz med indkomst Optimal portefølje med human kapital = ??? 40 arbejdsår med indkomst på halv mio per år PV = ca 8,6 mio ved disk.rente på 5%. Kriterium: Maksimér forventet afkast − 1 2 × risikoaversion × afkastvarians Antagelser: Forv afkast Stdafv Aktieindex 6% 20% Human kap 4% 10% Korrelation: 0.1 (aktie – human kap) Risikofrit afkast: 1% Human kapital: “medfødt” illikvidt aktiv Afkast på human kapital ∼ løn Investor kan bestemme aktieandel af finansiel formue Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  24. 24. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz med indkomst Optimale porteføljevægte Lav risikoaversion Høj risikoaversion Human kap fin formue Aktie Risikofrit Aktie Risikofrit 0 1.250 -0.250 0.250 0.750 1 2.499 -1.499 0.499 0.501 2 3.748 -2.748 0.748 0.252 5 7.495 -6.495 1.495 -0.495 10 13.740 -12.740 2.740 -1.740 20 26.230 -25.230 5.230 -4.230 Bemærk: Gearet aktieinvestering ofte optimal. Hvis gearing ikke mulig ofte 100% i aktier. Bolig giver adgang til lån/gearing. Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  25. 25. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz med indkomst og bolig Antagelser: Forv afkast Stdafv Korrelation Aktie 6% 20% 1 0.2 0.1 Bolig 4% 12% 0.2 1 0.1 Human kapital 4% 10% 0.1 0.1 1 Risikofrit afkast: 1% Lån maksimalt 80% af boligens værdi Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  26. 26. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz med indkomst og bolig Optimale porteføljevægte Lav risikoaversion Høj risikoaversion Human kap fin formue Aktie Bolig Risikofrit Aktie Bolig Risikofrit 0 0.670 1.648 -1.318 0.208 0.347 0.444 1 0.398 3.011 -2.409 0.375 0.625 0 2 0.125 4.375 -3.5 0.542 0.903 -0.444 5 0 5 -4 0.670 1.648 -1.318 10 0 5 -4 0.443 2.784 -2.227 20 0 5 -4 0 5 -4 Boligen bliver mere attraktiv, da den giver mulighed for låntagning. Især for unge, lånevillige/risikotolerante investorer er boliginvestering meget attraktiv sammenlignet med aktier. Bemærk: aktieandelen kan vokse med risikoaversionen. Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  27. 27. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Markowitz i problemer Verden er “i flere perioder” – mulighed for rebalancering Centrale inputs kan variere over tid Investeringshorisont vigtig Langsigtede investorer vil generelt afvige fra hvad der er optimalt på kort sigt “intertemporal hedging” Investering genererer forbrugsmuligheder Ønske: model for forbrug og investering over livscyklen Markowitz’ antagelser om nyttefunktion og afkastfordelinger er urealistiske Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  28. 28. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Oversigt 1 Appetitvækker 2 Middelværdi-varians analyse 3 Livscyklusmodel 4 Konklusion Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  29. 29. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Redningsmand: Robert Merton Robert C. Merton (1944- ), amerikansk økonom, tildelt Nobelprisen i 1997 (med Scholes). En metodisk ramme for forbrugs- og porteføljevalg over livscyklen (1969, 1971, 1973) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  30. 30. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Housing Habits and their Implications for Life-Cycle Consumption and Investment af Holger Kraft, Goethe University, Frankfurt Claus Munk, Copenhagen Business School Sebastian Wagner, Goethe University, Frankfurt Arbejdspapir, 2015 Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  31. 31. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Hvad vi gør Vi bestemmer et individs optimale forbrugs- og investerings- beslutninger over livscyklen i en omfattende model med forbrug af forgængelige goder + boligforbrug vanedannelse (“habit formation”) i boligforbrug stokastiske aktiepriser, boligpriser og arbejdsindkomst (a la Black-Scholes-Merton) investering i aktier, boliger og et risikofrit aktiv (obligationer, realkredit, indlån, udlån) porteføljebegrænsninger; lån med sikkerhed i bolig Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  32. 32. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Hvad vi gør Vi bestemmer et individs optimale forbrugs- og investerings- beslutninger over livscyklen i en omfattende model med forbrug af forgængelige goder + boligforbrug vanedannelse (“habit formation”) i boligforbrug stokastiske aktiepriser, boligpriser og arbejdsindkomst (a la Black-Scholes-Merton) investering i aktier, boliger og et risikofrit aktiv (obligationer, realkredit, indlån, udlån) porteføljebegrænsninger; lån med sikkerhed i bolig Problem meget svært at løse – bruger en numerisk løsningsmetode fra Bick, Kraft & Munk (Man. Science, 2013) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  33. 33. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Hvad vi gør Vi bestemmer et individs optimale forbrugs- og investerings- beslutninger over livscyklen i en omfattende model med forbrug af forgængelige goder + boligforbrug vanedannelse (“habit formation”) i boligforbrug stokastiske aktiepriser, boligpriser og arbejdsindkomst (a la Black-Scholes-Merton) investering i aktier, boliger og et risikofrit aktiv (obligationer, realkredit, indlån, udlån) porteføljebegrænsninger; lån med sikkerhed i bolig Problem meget svært at løse – bruger en numerisk løsningsmetode fra Bick, Kraft & Munk (Man. Science, 2013) ∗ Forbrug og investering i vores model er tættere på data end forbrug og investeringer i eksisterende modeller Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  34. 34. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vanedannende boligforbrug? Mekanisme: Nytten af nuværende forbrug aftagende i tidligere forbrug Gammel og intuitiv ide; empirisk støtte Vanedannende forgængeligt forbrug velstuderet Vanedannelse mere plausibelt for boligforbrug – Boligen er et meget synligt statussymbol – Opbygger tilknytning til bolig og området – Handelsomkostninger kan give tilsvarende adfærd Implikation: aversion mod at reducere boligforbrug selv i hårde tider Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  35. 35. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Hvordan genererer vi resultater? 1 Formulerer dynamisk model for aktiepriser, huspriser og arbejdsindkomst 2 Estimerer model på aggregerede data fra USA og justerer visse parametre så de bedre repræsenterer individuelle risici 3 Løser for den optimale forbrugs- og investeringsstrategi – afhænger af alder og tilstandsvariable (formue, huspriser, indkomst, vaneniveau) 4 Simulerer tilstandsvariable fremad ved at bruge optimal strategi og beregner derefter gennemsnit forventet mønster over livscyklen Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  36. 36. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Investeringer Data: ofte ingen/lille aktieinvestering som ung Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  37. 37. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Investeringer Data: ofte ingen/lille aktieinvestering som ung Merton (1969, 1971): Konstant aktieandel igennem livet. Måske 50% for γ = 2 og 10% for γ = 10 (relativ risikoaversion) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  38. 38. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Investeringer Data: ofte ingen/lille aktieinvestering som ung Merton (1969, 1971): Konstant aktieandel igennem livet. Måske 50% for γ = 2 og 10% for γ = 10 (relativ risikoaversion) Med arbejdsindkomst: Langt højere aktieandel som ung, med mindre arbejdsindkomsten er aktie-lignende Cocco, Gomes & Maenhout (RFS 2005): γ = 10, ser bort fra boliger Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  39. 39. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Investeringer ‐1.5 ‐1 ‐0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Portfolio weights Stock Housing Risk‐free Vores model: γ = 3, med boliger (startalder 30, pensionsalder 65, slutalder 80) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  40. 40. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Investeringer 0 10 20 30 40 50 60 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Stock investment (amount) Habit No habit 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Stock weight Habit No habit 0 50 100 150 200 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Housing investment (amount) Habit No habit ‐120 ‐100 ‐80 ‐60 ‐40 ‐20 0 20 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Risk‐free investment Habit No habit Max (habit) Max (no habit) ∗ Gearet boliginvestering slår ikke-gearet aktieinvestering. ∗ Boliginvestering sikrer mod leje/pris-stigninger og sikrer at vaneniveauet kan opnås i fremtiden. ∗ Vanedannelse i boligforbrug udskyder aktiedebut. Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  41. 41. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Investeringer Adgang til lån med sikkerhed i boligen er vigtig for portefølje- sammensætningen: 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 0 10 20 30 40 50 House investment (weight) Borrow 60% No borrowing Time 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 0 10 20 30 40 50 Stock investment (weight) Borrow 60% No borrowing Time Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  42. 42. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Boligens andel af samlet forbrug Data: Andelen vokser igennem livet og er negativt korreleret med BNP (−0.59 over 1990-2013), især for yngre personer 0% 10% 20% 30% 40% 20 30 40 50 60 70 80 Age, years Housing expenditure share Renters Owners Average Baseret på Yang (RevEconDyn 2002) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  43. 43. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Boligens andel af samlet forbrug Data: Andelen vokser igennem livet og er negativt korreleret med BNP (−0.59 over 1990-2013), især for yngre personer 0% 10% 20% 30% 40% 20 30 40 50 60 70 80 Age, years Housing expenditure share Renters Owners Average Baseret på Yang (RevEconDyn 2002) Standardmodeller: Cobb-Douglas nyttefunktion konstant andel; uafhængig af alder, formue, indkomst Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  44. 44. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Boligens andel af samlet forbrug Vores model: vanedannelsen giver et bedre fit med data 0 0.2 0.4 0.6 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Housing expenditure share Habit No habit (startalder 30, pensionsalder 65, slutalder 80) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  45. 45. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Boligens andel af samlet forbrug Vores model: vanedannelsen giver et bedre fit med data 0 0.2 0.4 0.6 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Housing expenditure share Habit No habit (startalder 30, pensionsalder 65, slutalder 80) Desuden: Vanen gør boligforbruget mindre følsomt overfor “stød”. Numerisk eksempel: negativt stød til formue eller indkomst Uden vane: reducér ikke-boligforbrug 1.9 gange så meget som boligforbrug. Med vane: faktor varierer fra 15.9 som ung til 2.3 som gammel Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  46. 46. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrug Data: Ikke-bolig forbrug er pukkelformet over livet Gourinchas and Parker (Econometrica 2002) Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  47. 47. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrug Data: Ikke-bolig forbrug er pukkelformet over livet Gourinchas and Parker (Econometrica 2002) Standard friktionsfrie modeller (Merton): voksende, aftagende eller flad Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  48. 48. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrug Data: Ikke-bolig forbrug er pukkelformet over livet Gourinchas and Parker (Econometrica 2002) Standard friktionsfrie modeller (Merton): voksende, aftagende eller flad Førende forklaringer på pukkel: ingen lånemuligheder, idiosynkratisk indkomstrisiko, dødelighedsrisiko ... men virkelige forbrugere låner, især med sikkerhed i ejerbolig Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  49. 49. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrug Vores model: pukkel! 10 12 14 16 18 20 0 10 20 30 40 50 Perishable consumption No habit Weak habit Strong habit Time Hvorfor? Pga. vanedannelsen er den implictte pris på boligforbrug høj som ung, derefter aftagende. De to goder er substitutter. Modeludvidelse med dødelighedsrisiko tidligere pukkel. Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  50. 50. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrug Adgang til lån i ejerbolig vigtig for puklens placering: 12 14 16 18 20 22 0 10 20 30 40 50 Perishable consumption Borrow 60% No borrowing Time Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  51. 51. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Oversigt 1 Appetitvækker 2 Middelværdi-varians analyse 3 Livscyklusmodel 4 Konklusion Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  52. 52. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste pointer Human kapital og fast ejendom meget vigtig for forbrug og investeringer over livscyklen Boliginvesteringer og vanedannelse i boligforbrug bidrager til at forklare observerede forbrugs- og investerings- beslutninger Stadig mange modeludvidelser relevante ... Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
  53. 53. Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion Vigtigste pointer Human kapital og fast ejendom meget vigtig for forbrug og investeringer over livscyklen Boliginvesteringer og vanedannelse i boligforbrug bidrager til at forklare observerede forbrugs- og investerings- beslutninger Stadig mange modeludvidelser relevante ... “brug for mere forskning” Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS

×