Prospekt K/S Esbjerg, Snedkervej - opslag

K/S Esbjerg, Snedkervej
Nyopført og velbeliggende ejendom - blandt store beboelsesområder - udlejet til Jem & Fix A/S
• Indledende bindingsperiode for Lejer frem til 1. november 2030
• Ejendommens startafkast er 6,64%
• Gennemsnitlig årlig forrentning af indskudt egenkapital svarende til 14,41%
• Kontantindskud på DKK 504.000,- v/10% ejerskab
• Løbende årlige udlodninger fra år 2024
• Advokaterklæring fra Gangsted Advokatfirma og revisorerklæring fra Deloitte

3
Indholdsfortegnelse
Det er med glæde, at vi hermed kan præsentere vores nye K/S projekt,
K/S Esbjerg, Snedkervej.“
”
Om Blue Capital A/S
Velkommen hos Blue Capital A/S 4
Hvorfor investere gennem Blue Capital A/S? 5
Samarbejdspartnere 6-7
Kontaktpersoner / Udbydererklæring 8-9
Vores honorar forpligter 10-11
Beskrivelse af investering i K/S Esbjerg, Snedkervej
Præsentation af K/S Esbjerg, Snedkervej 12
Investeringsresumé 13
Om investering i K/S Esbjerg, Snedkervej 14-15
Beskrivelse af sikkerhed
Beskrivelse af Jem & Fix A/S 16-17
Beliggenhed 18-19
Flytning af byggemarkedet i Esbjerg V 20
Oversigtskort over Jem & Fix byggemarkeder i og nær Esbjerg 21
Lokalplan 22-23
Ejendommen 24
Byggeteknisk gennemgang 25
Byggeteknisk rapport (uddrag) 26-27
Beskrivelse af drift og risici
Oversigtskort over ejendomme udbudt af Blue Capital 29
Lejeniveauer 29
Lejeforhold for Jem & Fix A/S 32-33
Drift og administration 34-35
Finansiering af Ejendommens køb 36
Gældspleje 37
Hæftelse 38
Scenarier pr. 1. november 2030 39
Indbetalinger til projektet 40
Udlodninger fra projektet 41
Køb af Ejendommen 42
Beskrivelse af afkast
Ejendommens årlige afkast 44-45
K/S Esbjerg, Snedkervej's årlige afkast 44-45
Forrentning af Indskudt Egenkapital 46-47
Formueforøgelse for investor 48-49
Budgetter
Budgetforudsætninger 50-51
Regulering af lejen samt NPI 52
Inflationssikker investering 52
Vurdering af værdistigning på Ejendommen 53
Følsomhedsberegninger 54
Budgetter og værdiopgørelse 55-58
Oversigt over tre seneste udbudte projekter 59
Budgetforudsætninger uden lb. gældspleje 60
Budget uden lb. gældspleje 61
Skattemæssige forhold for fysiske personer 62-63
Administrationsaftaler og erklæringer
Ejendomsadministrationsaftale 64-65
Selskabsadministrationsaftale 66-67
Advokaterklæring 68
Revisorerklæring 69
Vedtægter og købsaftale
Vedtægter 70-75
Fuldmagt samt købsaftale 76
Indhentelse af dokumenter til kreditvurdering 77

4 5
K/S Esbjerg, Snedkervej K/S Esbjerg, Snedkervej
Velkommen hos Blue Capital A/S
- Danmarks mest erfarne formidler af ejendomsinvesteringer - med og uden skatteincitament
Blue Capital A/S er stiftet i 2010 med henblik på at skabe en
platform, hvor der på baggrund af et indgående markeds-
kendskab, grundighed og høj faglig kunnen, er mulighed for
at tilbyde danske investorer markedets bedste direkte ejen-
domsinvestering.
Vi henvender os til såvel private- som selskabsinvestorer.
Tidligere udbud
Blue Capital A/S har siden 2010 - som stort set den eneste
udbyder af ejendoms-K/S-projekter i Danmark -
forestået transaktioner af danske ejendomme
for + DKK 1,92 mia.
Blandt disse har der været udbudt i alt 59
K/S projekter med en samlet købesum på +
DKK 1,46 mia. Herudover har vi som "private
placement" formidlet og sikret finansiering
af ejendomme for mere end DKK 458 mio.
Alle projekterne har ved udbuddet modtaget stor
efterspørgsel hos potentielle investorer.
I 2019 udbød vi 11 projekter, og nærværende projekt er det
3. projekt i 2020. Samtlige projekter har været udsolgt på
kort tid fra udbudsstart.
Hver gang har vi været taknemmelige for den udviste tillid
fra såvel nye kunder som eksisterende, der har udvist os den
tillid at investere yderligere.
Projekternes resultater
I de to sidste weekender i marts 2020 aflagde vores udbudte
projekter årsregnskaber. Regnskaberne kan downloades via
vores hjemmeside, www.bluecapital.dk.
Helt op til 31% i årlig forrentning
For de af projekterne, der med årsrapporten for 2019 af-
lagde regnskab for 2. gang eller mere, er gældende, at den
gennemsnitlige årlige forrentning af indskudt egenkapital i
budgetperioden (ca. 20 år) aktuelt gennemsnitligt er 20,15%
- og helt op til over 31%.
Herudover har flere af projekterne allerede efter tredje
driftsår besluttet ekstraordinær årsudlodning på helt op til
DKK 1.500.000,-.
I nærværende projekt forventes den gennemsnitlige forrent-
ning af indskudt egenkapital - før værdiregulering - at være
årligt 14,41% i budgetperioden, og der budgetteres
med årlige udlodninger allerede fra år 2024.
Samarbejde med SKAT
Blue Capital A/S har indgået en samarbejds-
aftale med Anpartskontrolordningen hos
SKAT, hvortil alle Blue Capitals projekter ind-
berettes, før de udbydes.
Blue Capital A/S har tegnet en professionel
udbyderansvarsforsikring
Blue Capital A/S har siden 2011 haft en professionel ud-
byderansvarsforsikring. Forsikringen er senest opdateret i
2019, hvor Blue Capital A/S er blevet godkendt af det inter-
nationale forsikringsselskab HDI til at udvide dækningen af
den professionelle udbyderansvarsforsikring.
Som med alle andre forsikringer forventes den professionel-
le ansvarsforsikring aldrig at blive nødvendig. Forsikringen
giver imidlertid vores kunder og finansielle samarbejdspart-
nere en øget tryghed omkring vores udbudte projekter.
Samtidig er forsikringen et udtryk for, at såvel Blue Capital
A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stil-
les for at opnå godkendelse til tegning af en professionel
udbyderansvarsforsikring.
Kopi af police kan rekvireres hos Blue Capital A/S
Hvorfor investere gennem Blue Capital A/S?
Når der investeres gennem Blue Capital A/S, beregner vi os
hver gang et honorar. I nærværende projekt, K/S Esbjerg,
Snedkervej, beregner vi os et samlet honorar svarende til
DKK 1.113.000,-. Hertil kommer et årligt honorar for sel-
skabsadministrationen svarende til DKK 100.000,-.
Blue Capital A/S er med andre ord en omkostning i forbin-
delse med investeringen. Dette både i relation til erhvervel-
se af Ejendommen som den løbende drift.
Vi bestræber os hver gang på at sikre, at vores hono-
rar hurtigt er tjent mere end hjem gennem lavest
mulige pris på ejendommen, men også gen-
nem den bedst mulige finansieringsstruktur.
Det er vores opfattelse, at dette er sikret
ved alle vores projekter inkl. for K/S Esbjerg,
Snedkervej.
Besparelser på den løbende drift
Ligeledes afspejler såvel advokat-, revisor-, forsik-
rings-, og administrationsomkostninger samarbejder,
der ligger ud over nærværende sag. Denne rabat tilfalder
naturligvis K/S Esbjerg, Snedkervej.
Det er på samme vis vores opfattelse, at Blue Capitals vare-
tagelse af selskabsadministrationen sikrer de bedst mulige
lejerrelationer og finansieringskonditioner i projektets lø-
betid. Dette særligt fordi, selskaberne herved er underlagt
en professionel administration med behørig forsikring og
løbende orientering til finansieringsgiverne.
Generelt for Blue Capitals investeringsprojekter
- er gældende, at hver enkelte ejendom er nøje udvalgt ud
fra såvel pris, beliggenhed, lejeniveau og ikke mindst sikker-
hed - dette ud fra et samlet perspektiv.
Blue Capitals vurdering er derfor ikke kun ud fra eksempelvis
pris og ej heller alene ud fra, om den er beliggende i hoved-
stadsregionen eller den jyske vestkyst.
Med andre ord bidrager Blue Capital A/S hver gang med at
sikre, at investeringen foretages med professionelle betragt-
ninger.
I vores honorar er indeholdt, at Blue Capital A/S i hele pro-
cessen - fra forhandling og gennemførelse af købet - vareta-
ger alt på vegne af vores investorer.
Håndteringen af dette - ligesom i øvrigt beskrivelsen
af investeringen i prospektmaterialet - udføres
under ansvar.
I den sammenhæng gør vi opmærksom på,
at Blue Capital A/S har tegnet en professio-
nel udbyderansvarsforsikring.
En sådan forsikring forefindes naturligvis ikke,
hvis der købes på egen hånd.
Med hensyn til omkostningen til den løbende selskabs-
administration af vores projekter, er det ligeledes vores op-
fattelse, at honoraret helt eller delvist indtjenes gennem
løbende besparelse.
Hvert år afholdes, efter aftale, regnskabsmøder med de re-
spektive finansieringsgivere af vores udbudte projekter, lige-
som der løbende afrapporteres til kommanditisterne samt
finansieringsgivere.
Det er vores opfattelse, at denne intensive overvågning og
rapportering sikrer de mest fordelagtige lånevilkår og ikke
mindst tryghed i investeringsforløbet.
Endelig er samtlige projekter, underlagt Blue Capitals sel-
skabsadministration, dækket af vores forsikring mod bl.a. IT
kriminalitet, herunder indbrud på netbanken, gennem vores
kriminalitetsforsikring tegnet hos HDI.
Seneste 12 udbudte ejendomsprojekter af Blue Capital A/S:
© Styrels
en for Datafo
rsyning
og Effekti
K/S Jysk Detail, Grenaa
Nyopført ejendom - udlejet til Jem & Fix A/S - beliggende med stor synlighed ud mod Århusvej.
• Bindingsperiode for Lejer frem til 1. september 2029
• Kontantindskud på DKK 360.000,- v/10%
ejerskab
• Løbende udlodninger fra år 2023
• Advokaterklæring fra Gangsted og revisorerklæring fra PwC
Fuldtegnet 2019
© Styrelse
n for Datafor
syning
og Effektiv
isering
Målforh
old
K/S Aarhus Detail, Netto Viby
Nyopført ejendom - med Salling Group Ejendomme A/S som Lejer - beliggende i stort beboelsesområde
• Lejekontrakt med bindingsperiode for Lejer på 15 år
• Investorindskud på DKK 875.000,- v/10%
ejerskab
Fuldtegnet 2019
© Styrels
en fo
K/S Randers, Lucernevej 77
Nyopført ejendom - med thansen og Petworld som Lejere - beliggende i et aktivt detailområde i Randers.
• Bindingsperiode for begge Lejere frem til 1. april 2029
ejerskab
• Advokaterklæring fra Gangsted og revisorerklæring fra Deloitte
Fuldtegnet 2019
© Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering
Målforhold
K/S Ingolf Nielsens Vej, Sønderborg
Ejendom - udlejet til Jem & Fix A/S - nyopført efter kædens nye butikskoncept med større butik og varegård.
• Bindingsperiode for Lejer frem til 1. maj 2029
ejerskab
Fuldtegnet 2019
K/S Roskilde Retail Park II
Ejendom - udlejet til JYSK A/S - beliggende som en del af retail park ved Holbækmotorvejen i Roskilde
• Bindingsperiode for Lejer frem til 1. august 2030
• Kontantindskud på DKK 1.180.000,- v/10%
ejerskab
• Advokaterklæring fra Gangsted og revisorerklæring fra Deloitte
Fuldtegnet 2019
K/S Ballerup Boulevard-Tempovej
Ejendom - udlejet til Harald Nyborg A/S - ombygget til Lejers overtagelse pr. 1. august 2019.
• Bindingsperiode for Lejer frem til 1. februar 2030
ejerskab
• Advokaterklæring fra CLEMENS og revisorerklæring fra Deloitte
Fuldtegnet 2019
K/S Roskilde Retail Park III
Ejendom - udlejet til Elgiganten A/S - beliggende som en del af retail park ved Holbækmotorvejen i Roskilde
• Bindingsperiode for Lejer frem til 1. maj 2030
ejerskab
Fuldtegnet 2019
4 5© Styrels
en for Datafo
rsyning
og Effektiv
isering
Målforh
old
1:2902
67
Dato
20-08-
2019
K/S Esbjerg, Teglværkskvarteret
Nyopført ejendom - udlejet til Salling Group Ejendomme A/S - med topbeliggenhed i det sydlige Esbjerg
• Indledende bindingsperiode for Lejer på 15½ år
ejerskab
• Advokaterklæring fra Advokatfirmaet Poul Schmith, Kammeradvokaten I/S og revisorerklæring fra Deloitte
Fuldtegnet 2019
©
K/S Jysk Detail, Skibet-Vejle
Nyopført ejendom - udlejet til Rema 1000 Danmark A/S - beliggende som områdets primæ
re dagligvarebutik
• Indledende bindingsperiode for Lejer frem til 1. november 2034
ejerskab
Fuldtegnet 2019
K/S Aarhus Detail, Risskov Brynet
Nyopført ejendom med yderst attraktiv beliggenhed i ny bydel i Aarhus
• Indledende bindingsperiode for KFI Erhvervsdrivende Fond som ankerlejer frem til 1. maj 2035
ejerskab
• Advokaterklæring fra Advokatfirmaet Poul Schmith, Kammeradvokaten I/S og revisorerklæring fra Deloitte
Fuldtegnet 2020
© Styrelse
n for Datafor
syning
og Effektiv
isering
Målforh
old
1:19351
1
Dato
23-01-2
020
K/S Dansk Detail, Ikast-Maribo
Velbeliggende og nyopførte ejendomme udlejet på lange lejekontrakter
• Indledende bindingsperiode for Jem & Fix A/S som Ankerlejer frem til 1. marts/maj 2030
• Ejendommenes startafkast er 7,83%
ejerskab
© Styrelse
n for Datafor
syning
og Effektiv
isering
Målforh
old
1:38702
2
Dato
23-01-2
020
Fuldtegnet 2020
K/S Netto Tune Parkvej
Velbeliggende ejendom udlejet til Salling Group Ejendomme A/S og tankanlæg udlejet til OK a.m.b.a.
• Indledende bindingsperiode for Salling Group Ejendomme A/S - som Ankerlejer - frem til 1. juli 2034.
ejerskab
• Advokaterklæring fra Clemens Advokatfirma og revisorerklæring fra Deloitte
© Styrelse
n for Datafor
syning
og Effektiv
isering
Fuldtegnet 2020

6 7
Samarbejdspartnere
ForudenvoresfinansiellesamarbejdspartnereharBlueCapital A/S samarbejdet med følgende rådgivere omkring K/S Esbjerg, Sned-
kervej:
Gangsted Advokatfirma har forestået stiftelsen af K/S Es-
bjerg, Snedkervej og udarbejdet selskabets vedtægter. Ad-
vokatfirmaet har ligeledes udarbejdet advokaterklæring for
prospektet, samt rapport indeholdende juridisk due diligen-
ce for Ejendommens dokumenter samt lejekontrakt. Ende-
lig har Gangsted Advokatfirma bistået med udarbejdelse af
købsaftale vedrørende købet af Ejendommen.
Den juridiske rapport vedr. Ejendommens dokumenter er en
integreret del af prospektet og kan rekvireres hos Blue Ca-
pital A/S og downloades på vores hjemmeside samt i det
elektroniske prospektmateriale.
Gangsted Advokatfirma er specialister inden for fast ejen-
dom, og påtager sig alle typer af sager inden for dette områ-
de. Gangsted har gennem sit stærke og langvarige fokus på
fast ejendom opbygget en omfattende ekspertise indenfor
ejendomsjura og er på dette felt blandt Danmarks førende
advokatfirmaer.
Blue Capital A/S har indgået en samarbejdsaftale med An-
partskontrolordningen hos SKAT, hvortil prospektmaterialet
på K/S Esbjerg, Snedkervej samt købsaftalen mellem Sælger
og K/S Esbjerg, Snedkervej tilsendes.
Ligeledes fremsender Blue Capital A/S hvert år kopi af de
aflagte årsregnskaber på K/S Esbjerg, Snedkervej til Anparts-
kontrolordningen.
Samarbejdsaftalen er indgået for at sikre, at samarbejdet
mellem SKAT og kommanditisterne i K/S projekter udbudt af
Blue Capital A/S forløber let og ubesværet.
Blue Capital A/S har gennem HDI tegnet en professionel ud-
byderansvarsforsikring samt kriminalitetsforsikring.
Udbyderansvarsforsikringen sikrer, at investorer i K/S Es-
bjerg, Snedkervej kompenseres, såfremt der opstår tab som
følge af fejl, Blue Capital A/S kan drages til ansvar for.
Forsikringen giver vores kunder og finansielle samarbejds-
partnere en øget tryghed omkring vores udbudte projekter
og er samtidig et udtryk for, at såvel Blue Capital A/S som
dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stilles for at
opnå godkendelse til tegning af en professionel udbyderan-
svarsforsikring.
Kopi af forsikringspolice i den fulde ordlyd kan rekvireres hos
Blue Capital A/S
Kriminalitetsforsikringen sikrer, at investorer i K/S Esbjerg,
Snedkervej kompenseres for formuetab, som selskabet
måtte få, såfremt der begås økonomisk kriminalitet mod
selskabet.
Kriminalitetsforsikringen er udvidet til at dække:
Tredjemands kriminelle handlinger
I tillæg til betingelsernes punkt 2.1 er forsikringen udvidet
til at dække sikredes direkte formuetab, som følge af tred-
jemands kriminelle handlinger med forsæt til egen vinding
eller vinding for anden specifik tredjemand. Dog, udover
betingelsernes punkt 8.0, dækker denne forsikring ikke tab
som følge af tredjemands kriminelle handlinger på sikredes
eller tredjemands løsøre, herunder computere, maskinpark,
inventar og varelager.
Kopi af forsikringspolice i den fulde ordlyd kan rekvireres hos
Blue Capital A/S
Deloitte er valgt til revisor i K/S Esbjerg, Snedkervej.
Partner og Statsautoriseret revisor Jacob Nørmark har udar-
bejdet revisorerklæring for prospektet samt foretaget bud-
getgennemgang.
Revisor er på valg hvert år og vælges af kommanditisterne
på den årlige ordinære generalforsamling.
Deloitte er Danmarks og verdens største revisions- og råd-
givningshus. Valget af dem er foretaget på baggrund af de-
res faglige bredde og ekspertise - herunder Fast Ejendom.
Taurus Ejendomsadministration administrerer aktuelt om-
kring 9.000 lejemål og vil også for K/S Esbjerg, Snedkervej
varetage den daglige bogføring og ejendomsadministra-
tion.
På samme vis aflægger Taurus Ejendomsadministration,
gennem Blue Capital A/S, rapportering til kommanditisterne
med balancebudgetter.
Endelig er der i aftalen indeholdt, at Taurus Ejendomsadmi-
nistration aflægger regnskabsmateriale til revisors gennem-
gang hvert år.
Taurus Ejendomsadministration tilbyder professionel ejen-
domsadministration af investeringsejendomme - tager ejer-
skab samt arbejder proaktivt for at skabe værdi for kunderne.
Også ved nybyggeri er det vigtigt at sikre, at ejendommen er
uden fejl og mangler, og at fejl og mangler anmeldes senest
ved 5-årsgennemgangen.
ARCH Arktitekter har derfor foretaget en byggeteknisk gen-
nemgang - herunder en fysisk gennemgang af Ejendommen
samt en gennemgang af Ejendommens dokumenter.
Konklusionen står beskrevet på side 26-27 i nærværende
prospekt. Rapporten kan rekvireres i sin fulde ordlyd hos
Blue Capital A/S og tillige downloades på vores hjemmeside
samt i det elektronisk prospektmateriale.
Hos Blue Capital A/S vægter vi sikkerheden højt og vælger
således altid at forsikre Ejendommen med udvidet forsik-
ringsdækning.
Ejendommen erhvervet af K/S Esbjerg, Snedkervej bliver
derfor forsikret gennem Gjensidige Forsikring. Forsikringen
er en Erhvervsbygningsforsikring inkl. All Risk dækning med
en selvrisiko på DKK 5.142,- (2020).
All Risk dækning kaldes hos Gjensidige Forsikring "Pludselig
skade".
Ejendommen bliver derfor forsikret ud over almindeligt
dækningsomfang for tilsvarende ejendomme.
Forsikringsdokumenter kan rekvireres hos Blue Capital A/S.

8 9
Vi står til din disposition - ganske uforpligtende
Blue Capitals bestyrelse
Bestyrelsesformand
Henrik Puggaard
Advokat (H) og Partner
ved Advokatfirmaet Poul Schmith,
Kammeradvokaten I/S
Udannelse:
Cand.jur., 1994
MBA, 2006
Bestyrelsesmedlem
Jens Thomas Lange
Direktør og Partner
i TRUST Forsikring & Pension I/S
Uddannelse:
Forsikringsmægler, 1998
Bestyrelsesmedlem
Martin Kibsgaard Jensen
Direktør og ejer
af Blue Capital A/S
Uddannelse:
Cand.scient.pol., 2005
Udbydererklæring
Prospektet er udarbejdet af:
Blue Capital A/S
Marselis Tværvej 4,
8000 Aarhus C.
CVR-nr. 3325 4490
Prospektet er ikke omfattet af »Finanstilsynets regler om
prospektpligt.« Prospektet er dog udarbejdet med henblik
på at opfylde disse retningslinjer.
Vi bekræfter, at prospektets oplysninger efter vores vurde-
ring er fyldestgørende, og at alle oplysninger i prospektet
os bekendt er korrekte, og at prospektet ikke er behæftet
med udeladelser, der vil kunne forvanske det billede, som
prospektet skal give.
Aarhus d. 4. maj 2020
Blue Capital A/S
Martin Kibsgaard Jensen
Direktør
Har du spørgsmål til dine muligheder for deltagelse i K/S Esbjerg, Snedkervej
kan du kontakte os på vores hovednummer:
70 70 20 43 eller kontakt@bluecapital.dk
Ønsker du/I en personlig gennemgang af projektet og dine/jeres
muligheder, står vi ligeledes til disposition for et uforpligtende møde enten
hos dig/Jer eller på vores hovedkontor: Marselis Tværvej 4, 8000 Aarhus C.
Du er naturligvis også altid velkommen til at kontakte os direkte på
nedenstående kontaktdata.
Navn: Jonatan Gonge
Tlf.: 30 11 41 54
Email: jg@bluecapital.dk
Uddannelse: Cand.jur, Aarhus Universitet
Rød Certificeret ved Finanssektorens Uddannelsescenter i rådgivning om
K/S Anparter
Investeringsrådgiver
Jonatan står til disposition for præsentation af Blue Capitals investerings-
projekter, herunder spørgsmål til projektet og dets selskabsretlige opsætning
såvel som dine muligheder for deltagelse.
Navn: Jonas Frøslev
Tlf.: 21 83 89 58
Email: jf@bluecapital.dk
Uddannelse: Cand.merc. Finansiering, Aarhus Universitet
K/S Anparter
Investeringsanalytiker
Jonas står til disposition for spørgsmål til prospektet, herunder fremsendelse
af underliggende bilag. Ligeledes, såfremt der ønskes udarbejdet individuelle
følsomhedsberegninger eller budgetscenarier.
Navn: Nicolai Ravn Andersen
Tlf.: 26 11 47 48
Email: nra@bluecapital.dk
Uddannelse: Cand.merc. International Business, Aarhus Universitet
K/S Anparter
Prospektansvarlig for K/S Esbjerg, Snedkervej
Nicolai står til disposition for besvarelse af spørgsmål til projektet, herunder
om dine muligheder for deltagelse. Ønsker du tilbud på hel eller delvis finan-
siering af dit investorindskud, bistår Nicolai med at afdække dine muligheder.
Navn: Martin Kibsgaard Jensen
Tlf.: 25 21 30 31
Email: mkj@bluecapital.dk
Uddannelse: Cand.scient.pol, Aarhus Universitet
K/S Anparter
Rådgiver såvel private- som selskabsinvestorer
Martin har mange års erfaring med ejendomsinvestering, herunder særligt
investering i erhvervsejendomme gennem virksomhedsordningen eller
selskaber.

Vores honorar forpligter
– og det har vi en holdning til
Hos Blue Capital A/S sikrer vi, at vores investorer stilles bedre ved en investering gennem os, frem for en investering på egen hånd.
Følgende tre holdninger til Blue Capital A/S’arbejdsfelt finder vi i denne sammenhæng specielt vigtige:
Holdning til indkøb
”Hos Blue Capital A/S ved vi, at én ting er at købe til den rig-
tige pris – en anden er at købe uden overraskelser.”
Prisen skal naturligvis være fordelagtig, og i kraft af vores
indgående kendskab til markedet og rådgivning fra vores
samarbejdspartnere, formidles vores investeringsobjekter
altid til attraktive priser uden skjulte fortjenester.
Ved ejendomsinvestering er eksempelvis den aktuelle for-
sikringspakke, lejekontraktens udformning og naturligvis
Ejendommens beliggenhed - herunder mulighed for alter-
nativ anvendelse - væsentlige parametre.
Blue Capital A/S er investorernes sikkerhed for, at disse for-
holdsregler er taget i forbindelse med indkøb af investe-
ringsobjektet.
- Dette tager tid, men vi ved, at det er tiden værd.
10
Holdning til finansiering
”Hos Blue Capital A/S ved vi, at en attraktiv finansiering er
vigtigere end et attraktivt køb.”
Selv det bedste afkast på investeringsobjektet kan udhules
eller mistes, såfremt købet ikke er gennemført med en at-
traktiv finansiering. Dette gælder for såvel belåningsgrad
som rente- og opsigelsesvilkår.
Bemærk endvidere, at medmindre andet tydeligt og undta-
gelsesvist er anført, vil der – I ALLE UDBUDTE PROJEKTER –
tages udgangspunkt i en finansiering, hvortil der er opnået
skriftligt tilsagn fra finansieringskilderne.
Nærværende projekt, K/S Esbjerg, Snedkervej, har således
modtaget lånetilbud på finansieringen fra finansieringsgi-
verne.
Holdning til rådgivning
”Hos Blue Capital A/S ved vi, at velgjort arbejde og service
betaler sig i længden.”
Som investor hos Blue Capital A/S får du den højst kvalifice-
rede rådgivning inden for såvel de tekniske specifikationer
som indenfor skatte- og formueforhold. Dette gælder, hvad
enten du investerer som privatperson eller gennem et sel-
skab.
Efter dit køb vil du ligeledes få tildelt en fast kontaktperson,
der fremadrettet står til din disposition med kyndig rådgiv-
ning og besvarelse af spørgsmål.
11

12 13
Præsentation af K/S Esbjerg, Snedkervej
Det er med glæde, at vi kan præsentere ejendomsprojektet
K/S Esbjerg, Snedkervej.
K/S Esbjerg, Snedkervej (CVR-nr. 41269073) erhverver ma-
triklen 6ek, Sædding By, Guldager, beliggende Snedkervej 1,
6710 Esbjerg V (benævnes herefter "Ejendommen"):
Ejendommen består af 5.906 m² grundareal med et nyopført
byggemarked indeholdende ca. 1.000 m² bruttoetageareal,
ca. 50 m² overdækket indgangsparti samt 798 m² varegård -
hvoraf ca. 150 m2
er overdækket og ca. 100 m2
udgøres af en
overdækket indstiksreol - og 299 m² affaldsgård. Byggemar-
kedet er opført til Jem & Fix A/S' (benævnes herefter "Lejer")
overtagelse pr. 1. maj 2020.
Ejendommen er beliggende centralt i Esbjerg-bydelen, Sæd-
ding, i et aktivt handelsområde med nær tilknytning til store
beboelsesområder. Ejendommen er opført med direkte fa-
cadeværdi mod - og særdeles god synlighed fra - den befær-
dede Sædding Ringvej, der blandt andet forbinder bydelen
med E20-motorvejen. Esbjerg er Danmarks femtestørste by
med et indbyggertal pr. 1. januar 2019 på 72.168.
Jem & Fix har siden 1999 drevet byggemarked i Esbjerg langs
Sædding Ringvej. Med opførelsen af Ejendommen er Lejer
rykket til nye og mere tidssvarende rammer med markant
mere plads og forbedret synlighed. Lejer har efter mange års
forretningsdriven i Esbjerg et yderst veletableret kendskab
til den nye beliggenhed samt kundegrundlaget i byen.
Projektet udmærker sig - foruden ovenstående - på en lang
række punkter, herunder særligt:
• Indledende bindingsperiode for Lejer frem til 1. no-
vember 2030.
• Stærk Lejer - i form af Jem & Fix A/S - med en egenkapi-
tal på + DKK 470 mio.
• Ejendommens startafkast er på 6,64%.
• Forventet udlodning allerede i år 2024 på DKK 99.365,-
v/10% ejerskab - svarende til 20% af investorindskud-
det.
• Lav pro rata starthæftelse over for K/S'ets finansierings-
givere på DKK 150.000,- v/10% ejerskab.
Samlet understreges projektets høje standard ved, at der
trods en stram kreditpolitik er opnået tilsagn om finansie-
ring af købet gennem finansieringsgiverne som beskrevet
side 36.
Projektet udbydes på 1.000 anparter, hvoraf maksimalt 10
investorer kan deltage.
Blue Capital A/S, d. 4. maj 2020
Særlige bemærkninger vedr. overtagelse af Ejendommen
og anparter i K/S Esbjerg, Snedkervej
Sælger af Ejendommen er Aaskov Udvikling ApS (CVR-nr.
37496197). Sælger er et selskab stiftet til udvikling og salg af
ejendomme og havde ved seneste regnskabsaflæggelse pr.
31.12.2018 en egenkapital på DKK 1,6 mio.
Ejendommen er opført i totalentreprise af et til Sælger søster-
selskab, Aaskov Byggefirma ApS (CVR-nr. 33361416), der ved se-
neste regnskabsaflæggelse pr. 31.12.2018 havde en egenkapital
på DKK 10,3 mio.
Da både Sælger og Totalentreprenør er datterselskaber, og der
ikke er stillet moderselskabsgaranti, er Købers sikkerhed for ud-
bedring af fejl og mangler primært knyttet til entreprenørgaran-
tien, jf. ABT 18 § 9.
Sælgers Totalentreprenør, Aaskov Byggefirma ApS, stiller sæd-
vanlig entreprenørgaranti til fordel for Køber. Størrelsen af sik-
kerheden følger af ABT 18 § 9 og udgør efter aflevering 10%
af entreprisesummen uden moms. Sikkerheden nedskrives fra
10% til 2% 1 år efter afleveringstidspunktet, medmindre bygher-
ren forinden skriftligt har fremsat reklamation over mangler.
Sælger transporterer alle sine rettigheder overfor Totalentrepre-
nøren, som har opført bygningen på Ejendommen, samt den af
Totalentreprenøren stillede garanti, til Køber.
Sælger hæfter for mangler ved byggeriet i henhold til alminde-
lige entrepriseretlige regler, jf. ABT 18. Sælger har i øvrigt et sæd-
vanligt sælgeransvar for Ejendommen overfor Køber.
For Køber, K/S Esbjerg, Snedkervej, er der taget forbehold, da
købet bl.a. er betinget af fuldtegning af projektet med kredit-
godkendte investorer inden 1. juli 2020.
Fuldtegnes projektet ikke inden 1. juli 2020, må Blue Capital A/S
derfor tage forbehold for, at projektet realiseres.
Potentielle investorer i K/S Esbjerg, Snedkervej vil på ingen
måde blive pålagt forpligtelser i forbindelse med indlevering af
underskrevet købsaftale, hvis projektet - mod forventning - ikke
realiseres.
Det bemærkes i ovenstående sammenhæng, at Blue Capital A/S
siden stiftelsen i 2010 har annonceret 59 projekter - og alle er
gennemført.
Overtagelse af Ejendommen
K/S Esbjerg, Snedkervej overtager Ejendommen den 1. august
2020, ligesom prospektet tager udgangspunkt i en overtagel-
sesdag pr. denne dato.
Investeringsresumé
Ejendommens købesum inkl. grundstykke: DKK 15.900.000,-
Pris pr. m2
ekskl. varegård og udstillingsareal (1.000 m2
) DKK 15.900,- pr. m2
Pris pr. m2
inkl. varegård og udstillingsareal (1.848 m2
) DKK 8.604,- pr. m2
Lejer og lejevilkår:
Jem & Fix A/S, CVR-nr. 10 36 06 41
Bindingsperiode for Lejer frem til 1. november 2030
Bindingsperiode for Udlejer frem til 1. november 2040
Lejeindtægt 2020 DKK 1.075.000,-
Leje pr. m2
ekskl. varegård og udstillingsareal (1.000 m2
) DKK 1.075,-
Leje pr. m2
inkl. varegård og udstillingsareal (1.848 m2
) DKK 582,-
Lejen reguleres årligt pr. den 1. januar. Reguleringen sker i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset fra oktober
måned to år før til oktober måned året før. Lejen reguleres første gang den 1. januar 2021 med stigningen i NPI fra maj til
oktober. Den årlige regulering er maksimeret til 3%. Lejen kan tidligst kræves reguleret til markedslejen ved udløb af Lejers
uopsigelighedsperiode.
Forrentning:
Ejendommens startafkast 6,64%
K/S'ets startafkast inkl. alle erhvervelsesomkostninger og alle driftsomkostninger 5,23%
Gns. årlig forrentning af indskudt egenkapital i budgetperioden før værdiregulering*
14,41%
Gns. årlig forrentning af indskudt egenkapital i budgetperioden efter værdiregulering*
17,25%
*
Værdiregulering af Ejendommen og handelsomkostninger.

Investorindskud v/10% ejerskab**
: DKK 504.000,-
Investering i K/S Esbjerg, Snedkervej kan ligeledes foretages 100% finansieret for investor.
Der er ingen løbende indbetalinger til K/S Esbjerg, Snedkervej.
**
Indskuddet på DKK 4.000,- til komplementarselskabet er inkluderet i investorindskuddet.
Finansiering:
1. prioritet (68,9%) DKK 10.959.000,- Realkredit: Optages som et F5 lån med 20 års løbetid, uden indledende afdragsfrihed.
2. prioritet (9,4%) DKK 1.500.000,- Banklån: Optages som en driftskredit med variabel rente.
Hæftelse v/10% ejerskab:
Starthæftelse over for K/S'ets finansieringsgivere (pro rata) DKK 150.000,-
Der hæftes udelukkende over for 2. prioriteten. Hæftelsen reduceres i takt med afvikling af lånet
og bortfalder ved lånets endelige afvikling - læs yderligere herom side 38.
Indskudt kapital DKK 504.000,-
Samlet starthæftelse tillagt indskudt kapital DKK 654.000,-
Formueforøgelse ved kontantindskud og 10% ejerskab:
Formueforøgelse for privatinvestor efter topskat 2040 ekskl. ejendomsværdistigning DKK 512.586,-
Formueforøgelse for privatinvestor efter topskat 2040 inkl. ejendomsværdistigning DKK 706.909,-
Formueforøgelse for privat- og selskabsinvestor efter selskabsskat 2040 ekskl. ejendomsværdistigning DKK 1.061.276,-
Formueforøgelse for privat- og selskabsinvestor efter selskabsskat 2040 inkl. ejendomsværdistigning DKK 1.390.007,-
Udlodninger v/10% ejerskab:
Akkumuleret udlodning i 2024 DKK 99.365,-
Akkumuleret udlodning i 2040 DKK 1.101.668,-
Budgetperioden løber frem til og med år 2040. Den enkelte anpartshaver kan naturligvis til enhver tid sælge sine anparter,
ligesom den samlede ejerkreds til enhver tid kan beslutte at påbegynde et salg af Ejendommen. Udlodning af provenu fra et
salg af Ejendommen er ikke medtaget i ovenstående opgørelse af udlodninger.

14 15
Realisering af projektet:
I nærværende prospekt på K/S Esbjerg, Snedkervej budgetteres
med en investeringshorisont på ca. 20 år. Skulle ejerkredsen be-
slutte at sælge en af eller begge Ejendommen tidligere, eksem-
pelvis på baggrund af en værdistigning ud over det budgette-
rede, har ejerkredsen den fulde handlefrihed hertil. Det er altså
ejerkredsen, der bestemmer projektets løbetid.
Blue Capital A/S anbefaler på starttidspunktet en tidshorisont på
min. 5 år ved deltagelse i K/S Esbjerg, Snedkervej.
Realisering af anparter:
Hvis én af projektets investorer måtte ønske at sælge sine an-
parter, før Ejendommen realiseres/sælges, kan vedkommende
sælge sine anparter. Kommanditselskabets vedtægter sikrer i så
fald de øvrige investorer forkøbsret til at overtage disse anpar-
ter til markedspris. - Se i øvrigt K/S'ets vedtægter § 7. Vedtæg-
terne forudsætter, at enhver overdragelse kræver forudgående
godkendelse fra selskabets långivere, der har pant i selskabets
ejendom. Overdragelse uden forudgående accept fra realkre-
ditinstituttet anses som misligholdelse af realkreditbelåningen.
Skulle de øvrige investorer ikke ønske at erhverve den sælgende
investors anparter, eller kan långiverne eksempelvis ikke god-
kende en overdragelse internt i ejerkredsen, kan Blue Capital
A/S være behjælpelig med at formidle et salg af disse anparter
til en ekstern investor. Salgshonorar vil i så fald p.t. være 3% af
andelens værdi.
Den sælgende investor kan naturligvis frit vælge at lade andre
formidle salget.
Exit-muligheder: Salg af Ejendom eller Anparter
Opsparing
Om investering i K/S Esbjerg, Snedkervej
Fælles for alle investeringer er målsætningen om størst mu-
ligt afkast til lavest mulig risiko. Dertil kommer selvfølgelig
en række specifikke præferencer hos den enkelte investor,
eksempelvis investeringens tidshorisont, likviditetsbetragt-
ninger, samt holdninger til selve investeringsaktivet.
Enhver investering kan have såvel kort- som langsigtede for-
mål. Dette kan f.eks. være en kortsigtet disposition i forhold
til optimal udnyttelse af indkomst- eller selskabsskatten og/
eller et langsigtet behov for en tilfredsstillende pensionsop-
sparing eller formueforøgelse.
Investering i fast ejendom er typisk kendetegnet ved at være
en langsigtet investering, da afkastet tilvejebringes gennem
gældsnedbringelse og udlodninger samt stigning i Ejen-
dommens værdi.
Tidshorisont
I nærværende prospekt budgetteres med en investerings-
horisont på ca. 20 år, hvilket er en langsigtet horisont.
Blue Capital A/S mener imidlertid, at danske erhvervsejen-
domsinvesteringer foretaget i det nuværende marked, fore-
tages under gunstige vilkår, da afstanden mellem den faste
rente og erhvervsejendommenes afkast fortsat er historisk
høj.
Således er det vores forventning, at afkastkravet på erhvervs-
ejendomme - samt krav til længden på lejekontrakternes
uopsigelighedsperiode - over de kommende år er faldende.
- Også dette vil give mulighed for en større formueforøgelse
inden for en kortere tidshorisont, end den budgetterede.
Bemærk, at der i materialet alene budgetteres med en
ejendomsværdistigning på 0,50% i 2021 og herefter
1,20% årligt, svarende til den budgetterede lejestigning.
Formueforøgelsen for investor er også udarbejdet i budget-
terne ekskl. ejendomsværdistigning.
Risici
Hos Blue Capital A/S arbejder vi med målsætningen om, at
investeringer skal være attraktive ud fra sunde driftsøkono-
miske betragtninger.
Herved får vores investorer adgang til en investering med
en høj grad af sikkerhed, samt et afkast, der overstiger sam-
menlignelige opsparingsformer.
Eventuelle skattefradrag, herunder udskudt skat, er således
sekundært i vores projekter, hvor det primære fokus er opnå-
else af højt afkast med lavest mulig risiko.
Vi arbejder med vedtægter, der mindsker – eller helt eliminerer –
den indbyrdes afhængighed i investorkredsen.“
”
Blue Capital A/S har sikret, at der for investorer i K/S Esbjerg,
Snedkervej er begrænset risiko gennem en F5 rentebin-
ding på realkreditfinansieringen, samt en lav starthæftelse
over for K/S'ets finansieringsgivere på DKK 150.000,- v/10%
ejerskab, der (jf. budget) ophører inden udløb af Lejers bin-
dingsperiode.
Ligeledes arbejder vi med vedtægter, hvor vi mindsker – el-
ler helt eliminerer – den indbyrdes afhængighed i investor-
kredsen, samtidig med, at fordelene ved investering i fælles-
skab bibeholdes.
Investering i K/S Esbjerg, Snedkervej er således med fuld
indbetalt stamkapital ved projektets start, hvorefter kauti-
onsforpligtelserne alene er over for finansieringsgivere.
Investors kautionsforpligtelse på 2. prioriteten ophører
ved lånets endelige indfrielse, hvilket (jf. budget) er in-
den udløbet af Lejers bindingsperiode. Derefter er der
ingen hæftelse over for K/S'ets finansieringsgivere.
Dette sammenholdt med en stærk Lejer, der har indgået
lejekontrakt med lang indledende bindingsperiode, og en
velbeligende ejendom gør deltagelse i K/S Esbjerg, Snedker-
vej til en attraktiv investeringsmulighed både for den private
investor som selskabsinvestoren.
Opsparing i selskabet
Det er nedenfor illustreret, hvordan opsparingen i K/S Es-
bjerg, Snedkervej udvikler sig ud fra længden på investe-
ringshorisonten. Dette på baggrund af de opstillede forud-
sætninger i budgetterne (de opstillede forudsætninger kan
læses på side 50-52 og 60).
Det er antaget, at værdien af Ejendommen alene stiger sva-
rende til den budgetterede lejestigning.
Opsparing med løbende gældspleje
Der budgetteres i prospektet med løbende gældspleje, hvor
realkreditfinansieringen hvert 5. år omlægges og forhøjes,
hvorefter en del af opsparingen i selskabet udloddes til ejer-
kredsen.
Den løbende gældspleje er beskrevet side 37 og udlodninger til
ejerkredsen er beskrevet på side 41.
Ud fra budgettet har selskabet en restgæld over for K/S'ets
finansieringsgivere på DKK 7.765.021,- ved udgangen af år
2040, og Ejendommen repræsenterer en værdi i år 2040 på
DKK 20.044.394,-.
Opsparing uden løbende gældspleje
Såfremt der ikke foretages løbende gældspleje, hvor realkre-
ditfinansieringen omlægges og forhøjes, øges opsparingen
i stedet inde i selskabet, idet opsparingen/friværdien ikke
løbende belånes og udloddes til ejerkredsen.
Budgettet på side 61 er udarbejdet ud fra antagelsen om,
at der ikke foretages løbende gældspleje - i form af låneom-
lægning - i budgetperioden.
Ud fra budgettet har selskabet ingen restgæld over for
K/S'ets finansieringsgivere ved udgangen af år 2040, og
Ejendommen repræsenterer en værdi i år 2040 på DKK
20.044.394,-.
Det er antaget, at værdien af Ejendommen alene stiger svarende til den
budgetterede lejestigning.
“
”

16 17
K/S Esbjerg, Snedkervej K/S Esbjerg, SnedkervejK/S Esbjerg, Snedkervej K/S Esbjerg, Snedkervej
Lejekontrakten er indgået med:
Jem & Fix A/S
Skomagervej 12
7100 Vejle
CVR-nr. 10 36 06 41
Jem & Fix A/S er lavpris byggemarkeder i Danmark, hvor det
grundlæggende koncept er at skære alle overflødige om-
kostninger fra for at sikre kunderne de billigste varer.
Byggemarkedskæden blev etableret i 1988 som et aktiesel-
skab ejet af bl.a. Fakta og Harald Nyborg. Harald Nyborg køb-
te i 1997 alle aktierne og har siden da ejet 100% af selskabet.
Jem & Fix A/S har 122 byggemarkeder i Danmark samt 50 i
Sverige og 5 i Norge. Kæden beskæftiger samlet over 2.100
medarbejdere. Der er lagt op til en fortsat udbygning af bu-
tiksnettet, og nye lejemål i Jylland, på Fyn og Sjælland efter-
spørges på selskabets hjemmeside for at støtte den fortsatte
vækst.
Jem & Fix skriver ydermere følgende på deres hjemmeside:
"Fra etableringen i 1988 og til i dag har Jem & Fix udviklet sig til
det største byggemarked målt på omsætning i Danmark. Men
vi er langt fra i mål endnu og har en ambition om at nå 3 mia. i
omsætning i 2020 i Danmark."
Målet for kæden er at fastholde positionen som Danmarks
førende lavpris byggemarkedskæde samt at øge antallet af
byggemarkeder i Danmark såvel som i Sverige og Norge.
Selskabets historik viser flotte nøgletal samt stabil vækst.
Nettoomsætningen var i 2018 på ca. DKK 2,64 mia., og re-
sultatet før skat var på DKK 199 mio. Selskabets egenkapital
udgjorde ved årets udløb DKK 472 mio.
Jem & Fix A/S har i perioden 2013-2018 - uden undtagelse -
hvert år formået at øge både omsætningen og resultat.
Kilde: Bisnode
Beskrivelse af Jem & Fix A/S
År 2018 2017 2016 2015 2014
Omsætning 2.644.889 2.354.117 2.197.664 1.997.453 1.855.141 (1.000 kr.)
Bruttofortjeneste 560.213 488.588 454.205 657.943 604.136 (1.000 kr.)
Resultat før skat 198.995 161.669 155.133 126.175 104.602 (1.000 kr.)
Årets resultat 155.136 126.445 121.065 96.550 78.830 (1.000 kr.)
Egenkapital 471.907 696.542 673.013 560.531 485.497 (1.000 kr.)
Balance 965.478 1.101.496 932.907 944.717 867.729 (1.000 kr.)
Dækningsgrad 21,18 20,75 20,67 32,94 32,57 (%)
Overskudsgrad 7,66 6,80 6,96 6,14 5,47 (%)
Antal ansatte 798 756 698 694 676
Regnskabsafslutning 31-12-2018 31-12-2017 31-12-2016 31-12-2015 31-12-2014
Nøgletal for Jem & Fix A/S
År 2018 2017 2016 2015 2014
Omsætning 5.528.409 5.163.123 4.915.672 4.558.575 4.117.827 (1.000 kr.)
Bruttofortjeneste 1.085.118 990.904 1.699.672 1.568.217 1.422.053 (1.000 kr.)
Resultat før skat 143.281 146.487 169.528 132.762 118.434 (1.000 kr.)
Årets resultat 112.829 117.518 135.968 102.120 92.928 (1.000 kr.)
Egenkapital 1.752.003 1.650.446 1.538.540 1.407.599 1.291.504 (1.000 kr.)
Balance 2.858.820 2.622.922 2.350.326 2.317.843 2.219.174 (1.000 kr.)
Dækningsgrad 19,63 19,19 34,58 34,40 34,53 (%)
Overskudsgrad 2,69 2,83 3,58 2,79 3,24 (%)
Antal ansatte 2.022 2.039 1.878 1.797 1.606
Regnskabsafslutning 31-12-2018 31-12-2017 31-12-2016 31-12-2015 31-12-2014
Nøgletal for Harald Nyborg Koncernen
Kilde: Bisnode
Der er i følge flere danske medier - som følge af den aktuelle
COVID-19-situation - i øjeblikket ekstraordinært travlt i lan-
dets byggemarkeder. I marts 2020 kunne JyskeVestkysten
specifikt berette om øget aktivitet i den gamle Jem & Fix ved
Sædding Ringvej:
"Ikke kun dagligvareforretningerne har flere kunder igennem
kasselinjerne end normalt for tiden. Også gør-det-selv- og ha-
vefolket har givet kundevækst i Esbjergs byggemarkeder og
havecentre. Især lørdag i den forgange weekend, hvor solen tit-
tede frem, var der flere end sædvanlig i Jem & Fix ved Sædding
Ringvej."
Jem & Fix A/S er ejet af Harald Nyborg Koncernen gennem
selskabet Harald Fix A/S. Hovedaktiviteten i Harald Nyborg
Koncernen er detailhandel med isenkram, byggemarkeds-
produkter, fritidsartikler mv. samt møbler og boligudstyr.
Harald Nyborg Koncernen havde i 2018 en nettoomsætning
på DKK 5,5 mia. og en egenkapital ved årets afslutning på
DKK 1,75 mia. Dermed er det - oven i de flotte nøgletal for
Jem & Fix A/S - også meget kapitalstærke kræfter, der står
bag selskabet.
“
”
Fra etableringen i 1988 og til i dag har Jem & Fix udviklet sig til det største
byggemarked målt på omsætning i Danmark. Men vi er langt fra i mål endnu
og har en ambition om at nå 3 mia. i omsætning i 2020 i Danmark.
- fra www.jemogfix.dk
Harald Nyborg
Koncernen
Harald Fix
A/S
Jem & Fix
A/S
100% ejerskab
100% ejerskab
Foto fra 23. april 2020

18 19
Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering
Ejendommen er beliggende på Snedkervej 1, 6710 Esbjerg
V - på hjørnet af Håndværkervej og Sædding Ringvej.
Esbjerg er Danmarks femtestørste by med et indbyggertal
pr. 1. januar 2019 på 72.168. Ejendommen er beliggende i Es-
bjerg-bydelen Sædding, med et indbyggertal på ca. 11.000.
Bydelen er beliggende mod Vesterhavet i den nordvestlige
del af Esbjerg, blot fem km nordvest for Esbjerg centrum og
fire km sydøst for Hjerting.
Sædding udgøres af områderne Gl. Sædding, Sædding
Nord, Mosevangen og Fovrfeld. De fire områder adskilles af
bydelens to primære gennemgående færdselsårer; Sædding
Ringvej og Tarphagevej. Bydelens struktur er typisk med
vidtstrakte villa- og parcelhuskvarterer samt skoler og insti-
tutioner, der servicerer bydelen.
I Ejendommens nærområde findes store boligkvarterer og
dermed et optimalt kundegrundlag. Det for Ejendommen
nærmeste øvrige Jem & Fix byggemarked er at finde 8-9 km
sydøst for Ejendommen i Esbjerg Ø, hvorfor de to byggemar-
keder betjener hver sin del af byen.
Ejendommens beliggenhed nær den jyske vestkyst betyder
samtidig, at Ejendommen udgør - det for mange af de store
sommerhusområder nordvest for Esbjerg, ved Blåvand og
Vejers - nærmeste Jem & Fix. Netop de mange sommer- og
fritidshuse udgør en væsentlig del af Lejers målgruppe.
Der er således i Ejendommens absolutte nærområde samt i
oplandet et meget stort kundegrundlag med tilknytning til
Ejendommen.
Jem & Fix har siden 29. juni 1999 drevet byggemarked i Es-
bjerg langs Sædding Ringvej, hvor et sammenhængende
lejemål senest har været delt med en vinbutik.
Med opførelsen af Ejendommen er Jem & Fix i maj 2020 flyt-
tet omtrent 100 meter hen ad vejen – i østgående retning.
Den nye placering indebærer en uspoleret synlighed for den
forbikørende trafik på Sædding Ringvej, hvor det tidligere
byggemarked lå delvist gemt bag en tankstation.
Med flytningen er Jem & Fix rykket ind i nye og tidssvarende
forhold med markant mere plads end under de tidligere for-
hold. Med de nye lokaler har Jem & Fix et byggemarked, der
- foruden at leve op til det nuværende butikskoncept - også
har bedre tilkørsels- og parkeringsforhold, hvilket i særdeles-
hed er vigtigt for en butikstype, hvor en stor del af kunderne
kommer med trailer. Lejer har efter mange års forretnings-
driven i Esbjerg et yderst veletableret kendskab til den nye
beliggenhed samt kundegrundlaget i byen.
I februar 2020 udtalte administrerende direktør i Jem & Fix,
Claus Petersen, nedenstående om det nye byggemarked i
Esbjerg:
"Vi har i et stykke tid ledt efter et alternativ, som lever mere præ-
cist op til de mål, som skal til for at drive en moderne forretning,
der både er til gavn for kunderne og vores ansatte."
Ejendommen er beliggende centralt i Sædding. Ejendom-
men er opført med direkte facadeværdi mod - og særdeles
god synlighed fra - Sædding Ringvej. Sædding Ringvej ud-
gør bydelens bindeled med E20-motorvejen og danner i den
forbindelse den primære ind- og udfaldsvej for trafikken i
både øst- og vestgående retning. Ejendommen er ydermere
opført mindre end 300 meter fra Tarphagevej, der forbinder
Sædding med selve Esbjerg samt oplandet nord for bydelen.
Umiddelbart nord for Ejendommen er bydelens erhvervs-
område beliggende. Området består hovedsageligt af detail
aktører samt transport- og handelsvirksomheder. Ejendom-
men er således beliggende i et allerede etableret handels-
område.
Det er Blue Capitals vurdering, at den gode beliggenhed i
Esbjerg - med stor eksponering mod den trafikerede Sæd-
ding Ringvej - dels danner et yderst bæredygtigt grundlag
for den nuværende drift i Ejendommen, samt sikrer en god
prognose for alternativ anvendelse, såfremt dette skulle
blive aktuelt.
Beliggenhed
Kilde: Danmarks Statistik
Befolkningstal pr. 1. januar efter by/kommune og årstal:
År 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Esbjerg Kommune 115.114 115.184 115.112 115.051 115.095 115.446 115.748 115.905 116.032 115.652 115.483
Esbjerg by 71.459 71.576 71.579 71.491 71.618 72.060 72.151 72.261 72.398 72.168 -
Tidligere beliggenhed
for Jem & Fix Sædding Ringvej
MosevangenSædding Nord
Fovrfeld
Gl. Sædding
Tarphagevej
”
“Vi har i et stykke tid ledt efter et alternativ, som lever mere præ-
cistoptildemål,somskaltilforatdriveenmoderneforretning,
der både er til gavn for kunderne og vores ansatte.
- Administrerende direktør i Jem & Fix, Claus Petersen, om kædens flytning i Esbjerg (JydskeVestkysten, 2. feb. 2020)

20 21
K/S Esbjerg, Snedkervej K/S Esbjerg, SnedkervejK/S Esbjerg, SnedkervejK/S Esbjerg, Snedkervej
20
Jem & Fix har siden 1999 været at finde langs Sædding Ringvej i Esbjerg. Flytningen af det oprindelige Jem & Fix byggemarked
i Esbjerg betyder et farvel til placeringen 100 meter længere mod vest og naboskabet med Andrup Vin. Årsagerne til adresse-
flytningen i Esbjerg V er bedre trafikafvikling for både personbiler og lastbiler, mere plads til varer og en endnu bedre synlighed
ved den befærdede indfaldsvej i form af Sædding Ringvej.
Lejer kender - qua den tidligere placering - den nye beliggenhed yderst godt og har ligeledes et veletableret kendskab til
kundegrundlaget i Esbjerg. Med flytningen er Jem & Fix rykket ind i nye og tidssvarende forhold med markant mere plads end
under de nuværende forhold.
Læs yderligere om flytningen samt Jem & Fix' egne kommentarer til flytningen i artiklen nedenfor.
Flytning af byggemarkedet i Esbjerg V
Den tidligere beliggen-
hed for Jem & Fix
Den nye beliggenhed
for Jem & Fix
”
“Jem & Fix-flytningen skyldes ønsket om at rykke ind i en konceptforrretning
som de øvrige forretninger i kæden ligesom, at Jem & Fix bliver i området
netop, fordi det er et attraktivt område med masser af kunder og trafik.
- Christian Villemoes, udlejer af det tidligere Jem & Fix byggemarked (JydskeVestkysten, 2. feb. 2020).
Oversigtskort over Jem & Fix byggemarkeder i og nær Esbjerg
21
Kilde: Google maps, 02.05.20
Kilde: JydskeVestkysten, 2. feb. 2020

22 23
Lokalplanens formål, afgrænsning og zonestatus
Lokalplanen har til formål:
• at sikre områdets fortsatte anvendelse til forskellige ty-
per erhvervsformål, og
• at muliggøre etablering af visse pladskrævende butik-
ker.
Området afgrænses som vist på kortbilaget. Området ligger
i byzone.
Områdets anvendelse
Lokalplanområdet skal overvejende anvendes til erhvervs-
formål. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne A1, A2,
A3, B og C.
Ejendommen er beliggende i delområde B.
Delområde B
Delområde B må kun anvendes til erhvervsvirksomheder til
og med klasse 5, dvs. erhverv uden boliger. Der kan således
etableres mindre miljøbelastende produktionsvirksomhe-
der, levnedsmiddelfabrikker og maskinfabrikker. Der gives
også mulighed for håndværks-, distributions- og kontorvirk-
somhed i området.
Inden for den skraverede del af område B må der etableres
større fritids- og forlystelsesaktiviteter på over 250 m2
, såsom
indendørs gokart bane, curlingbane, bingo og lignende.
Fællesbestemmelser for hele området
I tilknytning til virksomhederne kan der tillades detailsalg af
produkter fra egen produktion. Andet detailsalg er ikke til-
ladt. Inden for området kan der etableres butikker på indtil
3.000 m2
til særligt pladskrævende varegrupper såsom biler,
campingvogne. trailere, lystbåde, landbrugsmaskiner, møb-
ler, køkkenelementer, tømmer og andre større byggemate-
rialer. Endvidere kan etableres byggemarkeder i tilknytning
til tømmerhandler.
Udover på tankstationer, pølseboder o.lign., og inden for en
samlet ramme af 500 m2
, må der ikke etableres forretninger
der forhandler dagligvarer i området - herunder salg af fø-
devarer.
Udstykninger
Ingen parcel må udstykkes mindre end 2000 m2
.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Vejadgang til området skal ske af de eksisterende hoved-
fordelingsveje dvs. fra Tarphagevej, Sædding Ringvej og
Ådalsparken.
Fælles for delområderne A og B
Arealet mellem byggelinie/vejudvidelseslinie og vejskel må
ikke udnyttes til nogen form for bebyggelse eller andre fa-
ste anlæg uden særlig tilladelse, og kun hvis helt specielle
forhold taler for det. For Tarphagevej er vejudvidelseslinien
sammenfaldende med vejskel.
Parkering
Der udlægges areal til 1 parkeringsplads pr. 50 m2
etage-
areal erhvervsbebyggelse og 100 m2
lagerbebyggelse. Pr.
bolig skal der anlægges 2 parkeringspladser. I forbindelse
med etablering af publikumsorienterede sportsaktiviteter
og lignende samt større arealkrævende butikker skal der
udlægges 1 bilplads pr. 50 m2
etageareal. Hvis det skønnes
nødvendigt, kan parkeringskravene skærpes. I byggetilla-
delsen fastsættes det, på hvilket tidspunkt p-pladserne skal
anlægges.
Bebyggelsens omfang og placering
Delområderne A2, A3 og B
Ved erhvervsbyggeri fastsættes bebyggelsesprocenten til
max. 50. Bebyggelsen må ikke være højere end 8,5 meter
over terræn og i højst 2 etager. Dele af bebyggelsen kan dog
opføres i større højde, når bygningens anvendelse, funktion
eller særlig arkitektur betinger dette. Højlagre kan opføres i
en højde af 20 m.
Langs Håndværkervej og Stenhuggervej pålægges der
æstetiske byggelinier 7,5 meter fra skel mod vej.
Fællesbestemmelser for hele området
Bebyggelsen må ikke opføres tættere naboskel end 2½m.
Bebyggelsen må ikke opføres tættere vejskel end 5 m hvor
der ingen byggelinie er fastlagt. Bebyggelsen må ikke op-
føres i større højde end 3m + 0,5 x afstand til naboskel og
sti. Højden må ikke overstige 0,4 x afstanden til modstående
vejlinie.
Ubebyggede arealer
På hver ejendom skal der etableres opholdsareal svarende
til mindst 15 % af etagearealet til erhverv ekskl. lagerbebyg-
gelse og mindst 50 % af etagearealet til beboelse.
Arealet mellem vejskel og byggelinie må ikke benyttes til
oplag, salgsmæssig udstilling eller gårdsplads. Dog kan det
tillades, at arealet benyttes som opholds- og/eller parke-
ringsplads. Udendørs oplagring af affald må ikke finde sted.
Lokalplan
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 437 "For hele Sædding Erhvervsområde". Det nedenfor anførte er uddrag fra lokalpla-
nen. Lokalplaner regulerer mulighederne for udvikling inden for det af lokalplanen regulerede område, herunder hvad og hvor
der må bygges, samt hvad bebyggelsen må benyttes til.
Lokalplanen påvirker således både mulighederne for at udvide den på Ejendommen værende bebyggelse, og hvad bebyggel-
sen - såfremt alternativ anvendelse bliver relevant - lovligt kan anvendes til, samt hvilken aktivitet der kan etableres i Ejendom-
mens nærområder. Det nedenfor anførte er uddrag af udvalgte afsnit fra lokalplanen.
Kortbilag nr. LP437-1

24 25
Ejendommen
Ejendommen er opført til Lejers overtagelse den 1. maj 2020
og er opført efter Jem & Fix' ”Byggeprogram Version juni
2016”. Byggeprogrammet er meget detaljeret, hvilket bety-
der, at byggemarkedet i sin helhed er opført med en meget
høj standard og kvalitet, og med løsninger optimeret efter
Lejers brug.
Jem & Fix har forud for opførelsen af det nye byggemarked
drevet forretning nær Ejendommen. Forholdene omkring
det oprindelige lejemål muliggjorde ikke ombygning til Le-
jers nye byggeprogram. Lejers flytning er således i høj grad
motiveret af et ønske om et moderne byggemarked efter
deres nyeste byggeprogram, med gode parkerings- og va-
reindleveringsforhold.
Læs Jem & Fix' administrerende direktørs udtalelser om flytnin-
gen og det nye byggemarked i Esbjerg s. 18-20.
Ejendommen består af matr.nr. 6ek, Sædding By, Guldager
med et grundareal på 5.906 m². Bebyggelsen på Ejendom-
men indeholder ca. 1.000 m2
bruttoetageareal samt ca. 50
m2
overdækket indgangsparti. Hertil er der opført 798 m2
varegård - hvoraf ca. 150 m2
er overdækket og ca. 100 m2
ud-
gøres af en overdækket indstiksreol - og 299 m2
affaldsgård.
Ejendommens butiksareal i stueplan er opmålt til 977 m2
, mens
kontor- og personalefaciliteterne på 1. sal ikke er opmålt.
Der er på Ejendommen etableret 50 p-pladser. Lejer har
vederlagsfri brugsret til samtlige udenomsarealer og parke-
ringspladser.
Kundeindkørsel til Ejendommen sker fra Håndværkervej ved
byggemarkedets facade mod Sædding Ringvej, mens vare-
indlevering til Ejendommen foretages på bagsiden af byg-
gemarkedet fra Snedkervej.
Ejendommen er, jf. byggeprogrammet, opført indeholdende
robuste materialer af hensyn til det tiltænkte daglige brug
samt drifts- og vedligeholdelsesudgifter.
Endvidere er der lagt vægt på, at udførelsen og byggeriet
af hensyn til senere ombygninger, udskiftninger m.v. i størst
mulig udstrækning baserer sig på modulære komponen-
ter og bygningsdele. Ligeledes er byggeriets materialer og
overflader, samlinger og fuger overalt tilrettelagt med hen-
blik på let og effektiv rengøring.
Det store fokus på lave vedligeholdelsesomkostninger kom-
mer Udlejer til gode, hvorimod de lave omkostninger til ren-
gøring og almindelig drift som udgangspunkt alene kom-
mer Lejer til gode. På sigt må det dog forventes at komme
Udlejer til gode, da driftsomkostninger som disse medgår i
Lejers vurdering af lejeniveauet.
Situationsplan af Ejendommen
Byggeteknisk gennemgang
ARCH Arkitekter har foretaget en byggeteknisk gennem-
gang - herunder en fysisk gennemgang af Ejendommen
samt en gennemgang af Ejendommens dokumenter.
Konklusionen står beskrevet på side 26-27 i nærværende
prospekt. Rapporten kan rekvireres i sin fulde ordlyd hos
Blue Capital A/S og tillige downloades på vores hjemmeside
samt i det elektronisk prospektmateriale.
Følgende fremgår af konklusionen i den byggetekniske rap-
port:
"Bebyggelsen, bygningen står pænt, og ligger over standard for
lignende butikker, hvor der er tænkt over de enkelte detaljer.
Der er ikke konstateret mangler, der er usædvanlige for et nyere
byggeri.
Vedligeholdelses udgifterne til bygningen vil i den kommende
10-års periode ligge normalt."
Foto fra 23. april 2020 Foto fra 23. april 2020

26 27
Orienterende bygningssyn Jem og Fix
Snedkervej 1, 6710 Esbjerg V
Dato: 28-04-2020
Rapport :29-04-2020
Sagsnr.: 2020-120
Arch Arkitekter
Udarbejdet af : Klaus Krogh
1. KONKLUSION
Bygningen står som en Jem og Fix, opført efter bygningsbeskrivelse, byggeprogram Jem og
Fix 1000 m2 Version Juni 2016, med afvigelse, da denne bebyggelse har en større affalds-
gård end normalt, og projektmateriale udarbejdet af arkitekt og ingeniør. Byggeriet er udført
som et rationelt byggeri i samme standard som tilsvarende udvalgsvarebutikker i henhold til et
standard koncept udarbejdet af kæden, der nøje specificerer metoder og kvalitet til bygningen
og indretningen heraf. Bebyggelsen er opført, så de lever op til de specifikke krav, der er til en
sådan udvalgsvarebutik, med indretning og kundevenlighed.
Bygningen er opført med løsninger, med bærende bagvægge af beton, isolering og forplade
i indfarvede sandwich-søstens elementer. Hegn omkring varegård med bærende stolper som
RHS profiler, beklædt med bræddebeklædning i lærketræ. Tag er afsluttet med tagpap og
oplukkelige ovenlys virkende som komfortventilation. Tag over udevareområde ved varegård
med ståltrapetzplader.
Foran bebyggelsen vil der blive opsat skiltepylon og flag allé.
Materialevalget må betegnes som karakteriseret med gode lange levetider.
Der er ikke solceller på taget. Der er ikke kritiske konstruktioner.
Udenomsarealer og parkeringsarealer ser fine ud, og der er anlagt parkeringspladser som
angivet i lejekontrakt.
”Bebyggelsen, bygningen står pænt, og ligger over standard for lignende butikker, hvor der er
tænkt over de enkelte detaljer. Der er ikke konstateret mangler, der er usædvanlige for et nyere
byggeri.”
Da Jem og Fix har fået lov at rykke ind tidligere, er der enkelte mangler, der skal udføres, men
ikke noget af konstruktions- og kritisk betydning.
Vedligeholdelses udgifterne til bygningen vil i den kommende 10-års periode ligge normalt.
2. INDLEDNING
2.1. Baggrund og formål
K/S Esbjerg, Snedkervej c/o Blue Capital A/S har med hjælp fra Arch Arkitekter gennemført
et orienterende bygningssyn af ejendommen beliggende Snedkervej 1, 6710 Esbjerg V, der
indeholder en Jem og Fix udvalgsvarebutik.
Ejendommen er besigtiget af Klaus Krogh fra Arch Arkitekter den 28.04.2020, efter aflevering
af byggeriet til Jem og Fix. Rapporten er baseret på en visuel gennemgang af bebyggelsen,
samt en gennemgang af udarbejdet projektmateriale udarbejdet af ingeniør og arkitekt.
2.2. Forudsætninger
Den fysiske gennemgang er udelukkende foretaget som en visuel inspektion, primært koncen-
treret om bygningens klimaskærm, belægningsarealer, tage,indvendige sekundære rum, lager,
ventilation samt bygningens overordnede tekniske installationer.
Det har ikke været nødvendigt at åbne konstruktioner for besigtigelse, og der er ikke udført
målinger på VVS og Ventilation.
Afløbssystemet er inspiceret visuelt og der er ikke konstateret problemer med afløb.
Der er desuden ikke foretaget vurderinger af de aktuelle driftsforhold på varme-, ventilations-,
tagvandsanlæg.
Det forudsættes endvidere, at bygninger og installationer opfylder gældende byggelovgivning,
på opførelsestidspunktet, og at bebyggelsen lever op til BR18 Bygningsrelegement 2018, som
angivet i byggetilladelsen af 24.10.2019.
Side 3

28 29
K/S Esbjerg, Snedkervej K/S Esbjerg, SnedkervejK/S Esbjerg, Snedkervej K/S Esbjerg, SnedkervejK/S Esbjerg, Snedkervej
Esbjerg V Jem & Fix betaler DKK 1.075,- pr. m²
Gilleleje Jem & Fix betaler DKK 1.435,- pr. m²
Hadsten Jem & Fix betaler DKK 1.249,- pr. m²
Lystrup Jem & Fix betaler DKK 1.167,- pr. m²
Tranbjerg v/Aarhus Jem & Fix betaler DKK 1.126,- pr. m²
Hornslet Jem & Fix betaler DKK 1.120,- pr. m²
Tølløse Jem & Fix betaler DKK 1.043,- pr. m²
Faxe Jem & Fix betaler DKK 1.026,- pr. m²
Kolding Jem & Fix betaler DKK 1.006,- pr. m²
Frederiksværk Jem & Fix betaler DKK 1.005,- pr. m²
Kjellerup Jem & Fix betaler DKK 1.000,- pr. m²
Aabenraa Jem & Fix betaler DKK 983,- pr. m²
Ikast Jem & Fix betaler DKK 981,- pr. m²
Galten Jem & Fix betaler DKK 972,- pr. m²
Give Jem & Fix betaler DKK 958,- pr. m²
Videbæk Jem & Fix betaler DKK 942,- pr. m²
Dronninglund Jem & Fix betaler DKK 931,- pr. m²
Assens Jem & Fix betaler DKK 924,- pr. m²
Grenaa Jem & Fix betaler DKK 919,- pr. m²
Hinnerup Jem & Fix betaler DKK 911,- pr. m²
Viborg Jem & Fix betaler DKK 908,- pr. m²
Maribo Jem & Fix betaler DKK 895,- pr. m²
Fredericia Jem & Fix betaler DKK 865,- pr. m²
Samtlige af ovenstående ejendomme - bortset fra i Hornslet, Tølløse og Videbæk - er udbudt som K/S
projekter af Blue Capital A/S i perioden 2012-2020. For de ejendomme, der ikke er udbudt af Blue Capital
A/S, er de angivne lejeniveauer baseret på baggrund af startleje og regulering som angivet i de oprindelige
lejekontrakter, hvortil der kan være forekommet senere ændringer.
Oversigtskort over ejendomme med byggemarkeder udbudt af
Blue Capital A/S i perioden 2012-2020 - inkl. Ejendommen i Esbjerg
Lejeniveauer (2020-tal)

K/S Esbjerg, Snedkervej K/S Esbjerg, SnedkervejK/S Esbjerg, Snedkervej

32 33
K/S Esbjerg, Snedkervej K/S Esbjerg, SnedkervejK/S Esbjerg, Snedkervej
Lejekontrakten er gennemgået af Gangsted Advokatfirma.
Komplet due diligence rapport udarbejdet af Gangsted Advokatfirma udgør
en integreret del af prospektmaterialet og kan downloades på Blue Capitals
hjemmeside samt i det elektroniske prospektmateriale på side 68.
Det nedenfor anførte er uddrag fra lejekontrakten med Jem &
Fix A/S samt tillæg hertil.
Det lejede
Lejemålet er beliggende i nyopført bygning på matr.nr. 6ek
Sædding by, Guldager.
Det lejede bygningsareal er foreløbigt fastsat til ca. 1000 m2
bruttoetageareal. Der indrettes 800 m2
varegård og 300 m2
affaldsgård uden beregning.
Ejendommens butiksareal i stueplan er opmålt til 977 m2
, mens
kontor- og personalefaciliteterne på 1. sal ikke er opmålt. Hertil
er varegården opmålt til 798 m2
og affaldsgården til 299m2
.
Lejer har derudover vederlagsfri brugsret til samtlige uden-
omsarealer og parkeringspladser på Ejendommen. Der etab-
leres som minimum 50 stk. p-pladser til Lejers brug. Udlejer
er ikke uden Lejers accept berettiget til at disponere over
parkeringspladser eller udenomsarealer, og Udlejer kan ikke
pålægge arealerne nogen form for restriktioner, herunder
parkeringsrestriktioner.
Det lejedes anvendelse
Det lejede skal anvendes til tømmerhandel med tilhørende
byggemarked og dermed forbundet virksomhed og må ikke
unden Udlejers forudgående skriftlige samtykke helt eller
delvist anvendes til andet formål.
Udlejer accepterer at Lejer opstiller 10/20-fods containere
til opbevaring og salg af fyrværkeri efter anvisning fra myn-
dighederne, under forudsætning af at Lejer selv indhenter
alle nødvendige myndighedstilladelser. Såfremt der stilles
øget krav om forsikring i den anledning, afholdes denne
merudgift af Lejer. Udlejer accepterer, at Lejer vederlagsfrit
benytter op til 3 p-pladser til placering af trailere til udlån til
kunder, samt at Lejer vederlagsfrit opstiller kundevognsop-
samling på enten p-pladser eller udenomsareal.
Lejemålets begyndelse og ophør
Lejemålet tager sin begyndelse d. 1. maj 2020, hvor det le-
jede overgår til Lejer.
Lejemålet kan af såvel Udlejer som Lejer opsiges med 6 må-
neders forudgående skriftligt varsel til ophør den 1. i en må-
ned.
Fra Udlejers side kan lejemålet dog, bortset fra i tilfælde af
misligholdelse, tidligst opsiges med forudgående kontrakt-
mæssigt varsel til ophør den 1. november 2040.
Fra Lejers side kan lejemålet tidligst opsiges med forudgåen-
de kontraktmæssigt varsel til ophør den 1. november 2030.
Lejens størrelse og regulering
Den årlige leje er aftalt til kr. 1.075.000 ekskl. moms, som er-
lægges månedsvis forud hver den 1. i måneden.
Den årlige leje ekskl. moms fremkommer som ca. 1000 m2
á
kr. 1.075 pr. m2
pr. år.
Én gang årligt, hver den 1. januar, forhøjes den hvert år pr.
31. december året før gældende leje i overensstemmelse
med stigningen i nettoprisindekset. Forhøjelsen sker i over-
ensstemmelse med stigningen fra oktober måned to år før til
Lejeforhold for Jem & Fix A/S
oktober måned året før, første gang den 1. januar 2021. Den
årlige regulering er maksimeret til 3%.
Såfremt lejemålet træder i kraft 1. maj 2020 sker forhøjelsen
første gang den 1. januar 2021 således forholdsmæssigt i
overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset fra
maj 2020 til oktober måned samme år.
Parterne er uanset den ovenfor aftalte regulering af lejen til-
lige berettiget til at regulere lejen i overensstemmelse med
den på tidspunktet for nærværende kontrakts oprettelse
gældende lejelovgivning. Lejers brugsret over varegård,
affaldsgård, p-pladser og fællesarealer indgår ikke i forbin-
delse med fremtidige forhøjelser til markedsleje. Huslejen
kan indtil udløbet af Lejers uopsigelighedsperiode ikke for-
langes reguleret udover det aftalte af hverken Udlejer eller
Lejer bortset fra stigning i skatter og afgifter.
Garanti
Til sikkerhed for Lejers forpligtelser stiller Lejer, ved kontrakt-
mæssig aflevering af lejemålet, koncernsikkerhed.
Harald Nyborg A/S (CVR-nr. 37783315) kautionerer overfor
den til enhver tid værende Udlejer for de betalingsforpligtel-
ser, Jem & Fix A/S, har påtaget sig i henhold til lejekontrak-
ten vedrørende lejemålet beliggende Snedkervej 1, 6710
Esbjerg V, matr.nr. 6ek Sædding by, Guldager.
Kautionen er beløbsbegrænset til 6 måneders leje på det
tidspunkt, hvor kautionen gøres gældende.
Fremleje og afståelsesret
Lejer har i den periode, hvor lejemålet er uopsigeligt fra Le-
jers side, ret til hel eller delvis fremleje af det lejede. Uden-
omsareler eller parkeringspladser kan ikke fremlejes særskilt.
Lejer har ret til afståelse af lejemålet i overensstemmelse
med Erhvervslejelovens § 55. Udlejer skal godkende den
indtrædende lejer, og kan nægte at godkende den nye le-
jer, såfremt der er rimelige og saglige indsigelser mod ind-
trædende lejers økonomiske og faglige kvalifikationer. Ved
vurdering af indtrædende lejeres kvalifikationer indgår en
vurdering af indtrædende lejers evne til at opfylde Lejers
forpligtelser i Lejers eventuelle resterende uopsigeligheds-
periode samt lejers evne til at opfylde Lejers forpligtelser i
forbindelse med Lejers fraflytning. Såfremt Lejer afstår le-
jemålet i Lejers uopsigelighedsperiode, skal Lejer indtræde
som selvskyldnerkautionist for indtrædende lejers betaling
af leje, indtil udløb af Lejers uopsigelighedsperiode.
Koncernintern overdragelse af lejemålet, herunder afståelse
til koncernforbundne eller associerede selskaber betragtes
ikke som afståelse og kan ske frit. Såfremt Lejer koncernin-
ternt overdrager lejemålet i Lejers uopsigelighedsperiode,
skal Lejer indtræde som selvskyldnerkautionist for indtræ-
dende lejers betaling af leje, indtil Lejers uopsigelighedspe-
riode udløber.
Ejendommens juridiske dokumenter, herunder særligt den
angående Ejendommen indgåede lejekontrakt, er gennem-
gået af Gangsted Advokatfirma.
Ud over den i prospektet anførte advokaterklæring s. 68,
er der tillige udarbejdet en komplet juridisk rapport vedrø-
rende Ejendommens dokumenter, der udgør en integreret
del af prospektmaterialet.
Rapporten anvendes af Blue Capital A/S under udarbejdel-
se af prospektmaterialet og kan rekvireres hos Blue Capital
A/S, downloades på vores hjemmeside under udbuddet af
K/S Esbjerg, Snedkervej samt åbnes i det elektroniske pro-
spektmateriale.
Med udbuddet af K/S Esbjerg, Snedkervej har Gangsted
Advokatfirma siden 2010 bistået Blue Capital A/S med de
juridiske aspekter i i alt 52 udbudte kommanditselskaber.
Advokaterklæring forefindes i nærværende prospekt på s.
68.
Juridisk gennemgang af lejekontrakt samt Due Diligence rapport på Ejendom-
mens juridiske dokumenter

34 35
Drift og administration
*Bemærk, at ovenstående tal er eksklusiv moms, da Ejendommen er momsregistreret, og derfor - modsat eksempelvis en boligudlejningsejendom - kan
afløfte momsudgifter.
Driftsudgifter for K/S Esbjerg, Snedkervej samt dennes komplementar
Regnskab hos revisor inkl. skattebilag DKK 22.000,-
Selskabsadministration DKK 100.000,-
Ejendomsadministration og bogføring DKK 22.889,-
- heraf betaler Lejer (DKK 15.000,-)
Vedligeholdelse (Udlejers andel) DKK 20.000,-
Renholdelse Betales af Lejer
Skatter og afgifter Betales af Lejer
Vand, varme og el Betales af Lejer
Forsikring Betales af Lejer
Omkostninger ved låneomlægning Se uddybning
Gebyrer DKK 5.000,-
Samlede driftsudgifter for K/S Esbjerg, Snedkervej DKK 154.889,-*
Uddybende vedr. regnskab
Der udarbejdes hvert år årsrapport, revision og skattehæfte
til ejerkredsen i K/S Esbjerg, Snedkervej. Revisor er på valg
ved hver ordinære generalforsamling.
Uddybende vedr. selskabsadministration
K/S Esbjerg, Snedkervej har indgået aftale med Blue Capital
A/S om varetagelse af selskabsadministrationen.
For det udførte arbejde i henhold til aftalens ordlyd side 66-
67, betales et årligt honorar på DKK 100.000,-. Der faktureres
fuldt administrationshonorar for år 2020.
Aftalen er uopsigelig frem til udgangen af 2025 og kan her-
efter af begge parter opsiges med 6 måneders varsel. Her-
efter fortsætter aftalen fortløbende i 3-årige perioder, indtil
den opsiges af én af parterne med et varsel på 6 måneder til
en periodes udløb.
I tilfælde af Ejendommens salg kan ejer opsige aftalen med 6
måneders varsel til den 1. i en måned.
Uddybende vedr. ejendomsadministration og bogføring
K/S Esbjerg, Snedkervej har indgået aftale med Taurus Ejen-
domsadministration om varetagelse af ejendomsadmini-
stration samt bogføring.
I aftalen er indbefattet aflevering af regnskabsmateriale til
revisor for K/S Esbjerg, Snedkervej i forbindelse med den år-
lige regnskabsaflæggelse.
Aftalen er gensidig uopsigelig fra begge parters side i 6 må-
neder fra aftalens ikrafttræden. Herefter kan aftalen opsiges
til ophør med 6 måneders forudgående varsel.
For det udførte arbejde i henhold til aftalens ordlyd side 64-
65, betales et årligt honorar på DKK 22.889,-.
Lejer bidrager årligt med DKK 15.000,- til administration. Be-
løbet reguleres årligt på samme vis som lejen.
Udgifter til administration, der opkræves af Udlejer, skal være
markedskonforme og kan maksimalt stige med udviklingen i
nettoprisindekset.
Uddybende vedr. vedligeholdelse
Det følgende anførte er uddrag fra lejekontrakten med Jem &
Indvendig vedligeholdelse herunder fornøden fornyelse på-
hviler Lejeren, der stedse skal omgås der lejede tilbørligt og
holde det sømmeligt vedlige.
Lejer er forpligtet til at vedligeholde og eller forny maling,
gulvbelægning, installationer af enhver art, indvendige byg-
ningsdele, herunder låse , dørhåndtag, nøgler, ruder, beslag,
cisterner, haner, wc-skåle med sæder, vaskekummer, vand-
låse, elektriske installationer, varme- og udsugningsinstalla-
tioner for så vidt angår termostatventiler, filtre og lignende
der har med driften af varme og udsugningsinstallationer at
gøre, armaturer, lyskilder af enhver art samt installationer af
det lejedes afløb og forsyning med vand, el og varme m.v.
begrænset til disses tilslutning til hovedledning samt udven-
dige døre og porte.
Lejers vedligeholdelse og fornyelse omfatter ikke skjulte/
ikke synlige bygningsdele og skjulte/ikke synlige installatio-
ner til afløb/kloak, el, varme, vand og ventilation.
Øvrig vedligeholde og fornyelse, herunder udvendig vedli-
geholdelse, påhviler Udlejer. Vedligeholdelse og fornyelse
der ikke udtrykkeligt er pålagt Lejer, påhviler Udlejer.
Budgetterede udgifter til vedligeholdelse
Der er årligt afsat DKK 20.000,- til vedligeholdelse af Ejen-
dommen, svarende til DKK 20,- pr. m². Beløbet reguleres
hvert år i budgetterne med 2%.
Der er ikke budgetteret med særskilte udgifter til en bygge-
sagkyndig repræsentant i forbindelse med 1- og 5-års gen-
nemgangen, idet disse udgifter antages at kunne dækkes af
Omkostninger ej medtaget
Bestyrelsesansvarsforsikring
Bestyrelsesarbejdet i K/S Esbjerg, Snedkervej og lignende
projekter er som udgangspunkt begrænset og udføres of-
test vederlagsfrit af kommanditselskabets ejerkreds.
Blue Capital A/S anbefaler, at der tegnes bestyrelses- og di-
rektionsansvarsforsikring, hvilket vil påføre kommanditsel-
skabet en årlig omkostning på DKK 7.000 -10.000,-.
Ekstern direktør til komplementarselskabet
Ønsker K/S Esbjerg, Snedkervej, at der fra Blue Capital A/S
indsættes en direktør i komplementarselskabet i stedet for
et bestyrelsesmedlem tilbydes dette for et årligt vederlag på
DKK 25.000,-.
Der er i budgettet ikke afsat ovenstående beløb til bestyrel-
sesansvarsforsikring samt direktionshonorar.
Driftsudgifter
Vedligeholdelse og fornyelse
Driftsudgifter til vedligeholdelse og fornyelse, som påhviler
Udlejer, kan naturligvis afvige i såvel positiv som negativ ret-
ning for K/S Esbjerg, Snedkervej.
ovenfornævnte afsatte beløb.
Uddybende vedr. renholdelse
Lejer har renholdelsespligt af det lejede herunder fejning,
snerydning og saltning, samt renholdelse/vedligeholdelse
af grønne arealer.
Lejers renovationsbehov opfyldes ved Lejers egen foran-
staltning og for Lejers egen regning.
Uddybende vedr. skatter og afgifter
Jf. lejekontrakten betales udgifter til skatter og afgifter af Le-
jer udover selve lejen.
Uddybende vedr. vand, varme og el
Jf. lejekontrakten betales udgifter til vand, varme og el af Le-
jer udover selve lejen.
Uddybende vedr. forsikring
Det påhviler Udlejeren at holde bygningen bygnings- og
brandforsikret. Alle andre forsikringer påhviler Lejer, herun-
der eventuel glasforsikring. Ønsker Lejeren sådan forsikring,
tegnes den af Lejeren selv for egen regning, idet Lejeren bæ-
rer den fulde risiko for glas og sanitet.
Lejer betaler bygnings- og brandforsikring via driftsbudget-
tet.
Budgetterede udgifter til forsikring
Den årlige præmie (2020) er i tilbuddet fra Gjensidige Forsik-
ring på DKK 11.161,-. Hele præmien betales af Lejer.
Forsikringen, der tegnes gennem Gjensidige Forsikring, er
en Erhvervsbygningsforsikring inkl. All Risk dækning med en
selvrisiko på DKK 5.142,- (2020). All Risk dækning kaldes hos
Gjensidige Forsikring "Pludselig skade".
Ejendommen bliver derfor forsikret ud over almindeligt
dækningsomfang for tilsvarende ejendomme.
Forsikringsdokumenter kan rekvireres hos Blue Capital A/S.
Forsikringstilbuddeterafgivetpåbaggrundafetsamletsamar-
bejde omkring K/S selskaberne administreret hos Blue Capital
A/S - hvorfor selskabsadministrationsaftalen er en betingelse
for dækningen på de tilbudte vilkår.
Uddybende vedr. omkostninger ved låneomlægning
Der budgetteres med låneomlægning i hhv. år 2024, 2029 og
2034, hvor realkreditfinansieringen omlægges og forhøjes til
den oprindelige hovedstol. Der er ved hver låneomlægning
budgetteret med en samlet omkostning på DKK 60.000,-.
Læs mere om låneomlægning/gældspleje side 37.
Ud af den samlede omkostning ved hver låneomlægning er
de DKK 35.000,- honorar til Blue Capital A/S for varetagelse af
arbejdet omkring låneomlægningen, jf. selskabsadministra-
tionsaftalen side 66-67.
Der er derudover afsat DKK 25.000,- til realkreditinstituttet.
Den endelige omkostning til realkreditinstituttet kendes
ikke før tidspunktet for låneomlægningen. Det står naturlig-
vis K/S'et frit, om der ønskes låneomlægning.
Uddybende vedr. gebyrer
Der er i budgetterne årligt afsat DKK 5.000,- til gebyrer, her-
under i forbindelse med den årlige genforhandling af 2. prio-
riteten, hvor det aktuelle genforhandlingsgebyr årligt er på
DKK 2.000,-.

36 37
Finansiering af Ejendommens køb
Realkreditlån
1. prioritet:
Hovedstol på DKK 10.959.000,- (svarende til 68,9% belåning).
Låntype
Optages som F5 lån med 20 års løbetid.
Afdragsprofil
Lånet afdrages som annuitet over 20 år uden indledende
afdragsfrihed.
Bidrag
Bidragssatsen udgør 1,20% p.a.
Rente
Renten fastsættes endeligt ved lånets udbetaling. Nedenstå-
ende sats er således afgivet d. 01.05.2020. Efter udbetaling
af lånet er renten kendt frem til første rentetilpasning pr. 1.
oktober 2024, hvorefter renten på ny fastsættes i en femårig
periode - til det på tidspunktet gældende markedsniveau -
og så fremdeles.
F5 kontantlånsrenten er -0,11% p.a.
Renten er således 1,09% p.a. inkl. bidrag.
Bemærk, at der budgetteres med en rente på F5 lånet sva-
rende til 2,20% inkl. bidrag.
Forhold ved ejerskifte og pantsætning af anparter m.m.
Lånet forfalder til fuld indfrielse, såfremt ejerskabet af lånta-
ger overgår til andre, medmindre realkreditinstituttet forin-
den har meddelt skriftligt samtykke hertil.
Lånet forfalder også til fuld indfrielse ved f.eks. pantsætning
eller deponering af kapitalandele eller ved f.eks. aftaler om
stemmebegrænsning eller overdragelse af stemmeret, så-
fremt dispositionen medfører, at indflydelsen i låntager di-
rekte eller indirekte, helt eller delvist overgår til andre, med-
mindre realkreditinstituttet forinden har meddelt skriftligt
samtykke hertil.
Sikkerhedsstillelse overfor realkreditinstitut
Pant
Almindeligt pant i Ejendommen.
Sikkerhedsstillelse overfor bank
Pant
Ejerpantebrev på DKK 1.500.000,- med pant i Ejendommen
næst efter realkreditinstituttet.
Transport
Transport i lejeindtægterne.
Kaution
Prorata kaution for DKK 1.500.000,- fra kommanditisterne
(svarende til DKK 150.000,- v/10% ejerskab). Kautionen ned-
skrives i takt med nedskrivningen af trækningsretten på kre-
ditten.
Sikkerhedsstillelse overfor både bank og realkreditinstitut
Udbyttebegrænsning
Fremtidige udbyttebetalinger fra K/S Esbjerg, Snedkervej
samt komplementarselskabet skal på forhånd godkendes af
banken og realkreditinstituttet.
Banklån
2. prioritet:
Hovedstol på DKK 1.500.000,- (svarende til 9,4% belåning).
Låntype
Optages som en driftskredit.
Afdragsprofil
Driftskredit med afvikling over maksimalt 10 år og med årlig
genforhandling.
Rente
En variabel debetrente på pt. 4,50% p.a.
Bemærk, at der i budgetterne budgetteres med en rente sva-
rende til 5,00% på banklånet.
Af konkurrencemæssige hensyn er långiverne anonymiseret i
prospektet. Kopi af lånedokumenterne kan dog rekvireres hos
Blue Capital A/S.
Bemærk, at der i budgetterne budgetteres med en rente på 2,20% (inkl.
bidrag) på F5 lånet og en rente på 5,00% på banklånet, hvilket er højere end
de aktuelle rentesatser.
”
“
“Ved 10% ejerskab af K/S Esbjerg, Snedkervej
er starthæftelsen DKK 150.000,-.
”
Ejendommens køb foretages på baggrund af allerede opnåede lånetilbud fra finansieringsgiverne, som er skitseret på side 36.
Rentetilpasning
Realkreditlånet optages som et F5 lån, der refinansieres hvert 5. år. Første rentetilpasning vil ske med virkning fra den 1. oktober
2024.
Budget med løbende gældspleje
Der budgetteres i prospektet med løbende gældspleje, hvor realkreditfinansieringen hvert 5. år omlægges og forhøjes ud fra en
forventning om, at Ejendommens belåningsværdi som minimum udgør belåningsværdien i 2020.
Der budgetteres med følgende låneomlægninger på refinansierings-/rentetilpasningstidspunktet for F5 lånet:
År 2024: 1. prioriteten omlægges og forhøjes til den oprindelige hovedstol på DKK 10.959.000,- med samme afdragsprofil, samt
rente- og bidragssats som skitseret på side 36.
Budget uden løbende gældspleje
Budgettet på side 61 er udarbejdet ud fra antagelsen om, at der ikke foretages løbende gældspleje i form af låneomlægning i
budgetperioden. Budgettet tager dermed direkte udgangspunkt i afdragsprofilen fra lånetilbuddet.
Budgettet uden løbende gældspleje er primært optrykt i prospektet for at belyse, at det ikke er en nødvendig
forudsætning for selskabets likviditet at lave løbende gældspleje.
Gældspleje

38 39
Hæftelse generelt Investors hæftelse v/10% ejerskab
Investors hæftelse er opgjort med udgangspunkt i lånevil-
kårene for realkredit- og bankfinansieringen optaget ved
Ejendommens overtagelse i 2020.
Hæftelsen er således opgjort ud fra budgettet på side 61,
som er udarbejdet med antagelsen om, at der ikke sker lø-
bende låneomlægning/gældspleje.
Der budgetteres i prospektets styringsbudget på side 55-
58 med løbende gældspleje, hvor realkreditfinansieringen
hvert 5. år omlægges og forhøjes ud fra en forventning om,
at Ejendommens belåningsværdi som minimum udgør belå-
ningsværdien i 2020.
Afhængig af belåningsmuligheder ved låneomlægning kan
finansieringsgivers krav til hæftelse fra ejerkredsen afvige fra
den oprindelige finansiering i positiv eller negativ retning.
Såfremt kravet til hæftelse fra ejerkredsen – mod forvent-
ning – måtte stige ifm. en evt. låneomlægning, gør vi op-
mærksom på selskabets vedtægter § 16.3, hvor det fremgår
at forhøjelse af hæftelsen alene kan ske med tilsagn fra den
enkelte kommanditist.
Som investor i K/S Esbjerg, Snedkervej kender du således
din fulde hæftelse fra start.
Kommanditselskabets stamkapital er fastsat til det faktiske
indskudte beløb, som er DKK 500.000,- pr. 10% ejerskab.
Dermed er der ingen resthæftelse over for kommanditsel-
skabet, og investor kender sin maksimale hæftelse fra første
dag.
Der hæftes over for 2. prioriteten med en proratarisk selv-
skyldnerkaution, svarende til en samlet kautionsforpligtelse
v/10% ejerskab på DKK 150.000,-. Hæftelsen nedskrives i takt
med nedskrivningen af trækningsretten på kreditten
Der hæftes ikke over for 1. prioriteten.
Den samlede hæftelse over for K/S'ets finansieringsgivere
v/10% ejerskab er således ved projektets start DKK 150.000,-.
Investors hæftelse over for 2. prioriteten er DKK 150.000,-.
Hæftelsen nedskrives i takt med nedskrivningen af træk-
ningsretten på kreditten og ophører ved lånets endelige
indfrielse, hvilket (jf. budget) er inden udløb af Lejers bin-
dingsperiode d. 1. november 2030.
Investors budgetterede hæftelse over for K/S'ets finansie-
ringsgivere pr. 10% andel er således som følgende (udarbej-
det under antagelse om, at der ikke sker løbende låneom-
lægning/gældspleje):
2020: DKK 142.115,-
2021: DKK 141.255,-
2022: DKK 139.020,-
2023: DKK 124.429,-
2024: DKK 107.497,-
2025: DKK 88.092,-
2026: DKK 66.075,-
2027: DKK 41.300,-
2028: DKK 13.613,-
2029: DKK 0,-
Bemærk, at ovenstående er beregnet ud fra den optagede
finansiering i 2020 og på baggrund af en rente på 1.- og 2.
prioriteten, der er højere end de aktuelle rentesatser. Hertil
kommer de løbende rentebesparelser på baggrund af mom-
skredit og månedsvis forudbetalt husleje, der vil påvirke sel-
skabets drift i en yderligere positiv retning.
Ejerkredsens hæftelse over for K/S'ets finansieringsgivere
forventes derfor at være reduceret hurtigere end ovenfor
skitseret.
Bemærk, at den indskudte kapital på DKK 504.000,- v/10%
ejerskab ikke er medtaget i ovenstående beregning.
Samlet starthæftelse tillagt indskudt kapital er for inve-
stor med 10% ejerskab DKK 654.000,-.
Ved pro rata hæftelse hæfter kommanditisten kun ud
fra kommanditistens låneandel.
Dvs. ejer kommanditisten 10 % af et K/S med gæld for
DKK 2,5 mio. – og der er afgivet pro rata hæftelse for
det fulde beløb – hæfter kommanditisten med DKK
250.000,-.
Ved solidarisk hæftelse hæfter den enkelte kommandi-
Pro rata vs. solidarisk hæftelse
Scenarier pr. 1. november 2030
Såfremt Lejer ikke ønsker at fortsætte lejekontrakten efter
udløb af den indledende bindingsperiode, er der nedenfor
udarbejdet scenarier, der viser, hvilken lejeindtægt Ejen-
dommen skal genudlejes til, før de i prospektet budgette-
rede forpligtelser kan dækkes.
Budget uden løbende gældspleje
Hvis driftsomkostningerne og ydelsen på lånene antages at
være uændrede, vil en lejeindtægt for K/S Esbjerg, Snedker-
vej i år 2031 på DKK 868.600,- være nok til, at Ejendommens
omkostninger dækkes samt servicering af renter og afdrag.
Dette er en 29% lavere leje, end den budgetterede.
Budget med løbende gældspleje
Hvis der foretages låneomlægning på budgetterede vilkår,
vil en lejeindtægt for K/S Esbjerg, Snedkervej i år 2031 på
DKK 924.358,- være nok til, at Ejendommens omkostninger
dækkes samt servicering af renter og afdrag.
Dette er en 24% lavere leje, end den budgetterede.
Nedenstående scenarier tager udgangspunkt i lånevilkårene
for realkredit- og bankfinansieringen optaget ved Ejendom-
mens overtagelse i 2020 - og dermed budgettet på side 61,
hvor der ikke foretages løbende låneomlægning. Der tages
udgangspunkt i disse forudsætninger, da de konkrete vilkår
efter en låneomlægning kan afvige afhængigt af belånings-
mulighederne.
INGEN YDERLIGERE INDBETALINGER TIL K/S'et
Lejekontrakten er for Lejer bindende frem til den 1. novem-
ber 2030. Fraflytter Lejer mod forventning i 2030 - og er det
ikke muligt at genudleje lejemålet på tilsvarende vilkår eller
bedre - er det naturligvis negativt for ejerkredsen.
For at illustrere den lave risikoprofil, er der nedenfor belyst
scenarier, hvor det ikke er muligt at genudleje på samme
vilkår - og dermed de risici, der er for manglende formuefor-
øgelse, samt eventuelle udfordringer ejerkredsen måtte stå
over for, ved udløb af Lejers bindingsperiode.
Der tages udgangspunkt i budgetterne pr. 1. november
2030.
Salg af Ejendom pr. 1. november 2030
Lejekontrakten med Lejer indeholder en indledende bin-
dingsperiode for Lejer frem til 1. november 2030. K/S'et har
(jf. budget) pr. 1. november 2030 en restgæld over for 1.
prioriteten på DKK 5.589.252,-, hvortil der (jf. side 38) ikke er
afgivet kaution.
Sælges Ejendommen den 1. november 2030 til DKK
5.589.252,- modsvarer salgsprisen således, at restgælden til
realkreditlånet indfries.
Ovenstående modsvarer, at Ejendommen må tabe op til
65% i værdi i forhold til den oprindelige købesum.
Sælges Ejendommen til ovenstående salgspris eller mindre,
modtager ejerkredsen ingen udlodning i forbindelse med
salget fra K/S Esbjerg, Snedkervej til dækning af tab af ind-
skudt kapital og/eller restgæld på investorindskudslån.
K/S Esbjerg, Snedkervej vil (jf. budget) have udloddet samlet
DKK 502.904,- til ejerkredsen i perioden 2020-2030.
Ved løbende låneomlægning, hvor restgælden forhøjes,
skal Ejendommen sælges til en højere salgspris end DKK
5.589.252,- før ejerkredsen modtager udlodning i forbin-
delse med et salg. Ejerkredsen vil dog i dette tilfælde som
udgangspunkt have modtaget større udlodninger i tidligere
driftsår.
Fradrag for tab og beskatning af kursgevinst
Det bør bemærkes, at ved realisering af tab på en afskriv-
ningsberettiget ejendom (salgsværdi ift. den skattemæssigt
nedskrevne værdi), opnås der for fysiske investorer et skat-
temæssigt underskud til fremførsel inden for K/S'et, der ikke
kan modregnes i anden indkomst. For selskabsinvestorer
opnås der som udgangspunkt - og med forbehold for en
positiv fradragskonto - et skattemæssigt underskud, der kan
anvendes til modregning i anden selskabsindkomst.
Det bør bemærkes, at sælges Ejendommen til under rest-
gælden, kan der i nogle tilfælde forekomme beskatning ved
en evt. kursgevinst.
Genudlejning
tist ubegrænset for alle DKK 2,5 mio. uanset ejerandelens
størrelse.
I K/S Esbjerg, Snedkervej er der en pro rata starthæftelse
for 2. prioriteten på DKK 150.000 v/10% ejerskab.
Hver investor kender således sin maksimale hæftelse fra
første dag.

40 41
Indbetalinger til projektet
Der budgetteres ikke med løbende indbetalinger til projek-
tet. Det gælder både år 1 og løbende driftsår.
Ejendommens drift kan - selv med konservative budgetfor-
udsætninger - servicere såvel renter som afdrag på lånene.
Finansiering af investorindskud
Optimal skatteplanlægning er bl.a. at nedbringe privat gæld
frem for at indskyde beskattede midler i virksomhedsordnin-
gen. Dette fordi renteudgifter tilknyttet virksomhedsordnin-
gen som udgangspunkt har større fradragsværdi end rente-
udgifter tilknyttet privat gæld.
Blue Capital A/S har en lang række finansielle samarbejds-
partnere både inden for bank og realkredit.
Realkreditten skal naturligvis have pant i fast ejendom og
tilbyde den billigste finansiering med den længst mulige
løbetid.
Finansiering af investorindskuddet kræver som udgangs-
punkt ikke pant/transport i andet end investors ejerandel i
K/S Esbjerg, Snedkervej, samt kaution for investorindskuds-
lånet og en gruppelivsforsikring til dækning ved dødsfald,
hvorfor vi kan tilbyde projektet 100% finansieret for investor
uden yderligere pantsikkerhed.
Bemærk, at meddelelse af pant/transport i ejerandelen til
tredjemand forudsætter realkreditinstituttets forudgående
accept, idet pantsætning/transport uden denne forudgåen-
de accept anses som misligholdelse af realkreditbelåningen.
Som investor kan du forvente at få finansieret investorind-
skuddet til en attraktiv rente og løbetid gennem vores finan-
sielle samarbejdspartnere.
Stiftelsesgebyret vil være ca. DKK 7.000,- og udgiften til
gruppelivsforsikringen vil årligt være ca. DKK 2.900,-.
Blue Capital A/S bistår med at indhente tilbud på investor-
indskudslånet, og dit køb er ikke forpligtende, såfremt til-
buddet ikke er tilfredsstillende. Det er i øvrigt dig, der afgør,
om det tilvejebragte tilbud er tilfredsstillende.
Ønsker du at foretage kontantindbetaling:
- Eksempelvis på baggrund af opsparet overskud i virk-
somhedsordningen, er dette muligt med op til DKK
504.000,- v/ 10% ejerskab.*
Se budget for privatinvestor med kontantindskud side
56.
*Dog således, at DKK 4.000,- pr. 10% ejerskab til selskabskapitalen i komple-
mentarselskabet ikke kan indbetales med VSO midler.
Udlodninger fra projektet
Udlodninger skal altid
godkendes af finansieringsgivere.
”
“
Hvert 5. år er Blue Capital A/S forpligtet til - efter forespørg-
sel fra ejerkredsen - at afsøge muligheden for omlægning af
selskabets lån på bedst mulige vilkår, jf. selskabsadministra-
tionsaftalen side 66-67.
Der budgetteres derfor i prospektet med løbende gælds-
pleje, hvor realkreditfinansieringen hvert 5. år omlægges og
forhøjes. Den løbende gældspleje er beskrevet på side 37.
Første låneomlægning foretages i budgetterne i år 2024
(som er refinansieringstidspunkt for F5 lånet), hvor en del af
provenuet fra forhøjelsen af realkreditfinansieringen bruges
til at indfri banklånet, mens den resterende del af provenuet
- samt en del af driftsresultatet - udloddes til ejerkredsen.
Dette resulterer, jf. budgetterne, i en udlodning på DKK
99.365,- v/10% ejerskab allerede i år 2024, hvilket svarer
til 20% af investorindskuddet.
Derefter budgetteres med årlige udlodninger svarende til
den del af driftsresultatet, der ikke anvendes til afdrag på
realkreditfinansieringen, og i hhv. år 2029 og 2034 udloddes
yderligere provenuet fra en låneomlægning.
De årlige udlodninger i budgetperioden fremgår i tabellen
på denne side.
Beslutning om udlodning foretages årligt på den ordinære
generalforsamling og skal altid godkendes af finansie-
ringsgivere. Udlodningen kan således variere i såvel positiv
som negativ retning i forhold til budgettet, ligesom den kan
foretages såvel før som efter det budgetterede tidspunkt.
Investor-
indskud
Udlodning
i DKK*
Akkumulerede
udlodninger i DKK
Akkumulerede
udlodninger i %
2020 -504.000 0 0 0%
2021 0 0 0 0%
2022 0 0 0 0%
2023 0 0 0 0%
2024 0 99.365 99.365 20%
2025 0 22.462 121.828 24%
2026 0 24.076 145.903 29%
2027 0 25.704 171.608 34%
2028 0 27.348 198.956 39%
2029 0 276.340 475.297 94%
2030 0 27.629 502.926 100%
2031 0 29.289 532.215 106%
2032 0 30.965 563.180 112%
2033 0 32.656 595.836 118%
2034 0 281.696 877.532 174%
2035 0 33.032 910.564 181%
2036 0 34.741 945.305 188%
2037 0 36.465 981.770 195%
2038 0 38.205 1.019.974 202%
2039 0 39.961 1.059.935 210%
2040 0 41.733 1.101.668 219%
Budgetteret udlodning v/10% ejerskab ved løbende gældspleje
Udlodningsprofilen i budgettet er derudover med forvent-
ning om, at Ejendommens belåningsværdi som minimum
udgør belåningsværdien i 2020, og at der opnås vilkår ved
hver låneomlægning som beskrevet på side 37.
Budgettet på side 61 er udarbejdet ud fra antagelsen om, at
der ikke foretages løbende gældspleje i form af låneomlæg-
ning i budgetperioden.
“Der budgetteres med løbende udlodninger fra år 2024.
”
*
Udlodning af provenu fra et salg af Ejendommen er ikke medtaget i ovenstående opgø-
relse af udlodninger.

42 43
Såfremt de samlede erhvervelsesomkostninger overstiger de i prospektet anførte,
fratrækkes differencen i udbyderhonoraret.
“
”
Køb af Ejendommen
Erhvervelsesomkostningerne er yderligere beskrevet i forhold til budgetforudsætninger på side 50-51.
*Bemærk, at Blue Capital A/S foruden udbyderhonoraret har en bruttofortjeneste på den løbende selskabsadministration, herunder særligt første tre
driftsår, hvor Blue Capital A/S fakturerer et særskilt administrationshonorar på samlet DKK 477.000,-. Se uddybende side 5 og side 66-67.
Købesummens fordeling er fastsat på baggrund af den offentlige grundværdi.
Blue Capital A/S må som altid tage forbehold for, om SKAT kan acceptere denne fordeling af købesummen, herunder afskrivnings-
grundlaget.
Omkostningsfordelingen mellem ovenstående kan afvige, dog aldrig således, at Blue Capitals honorar overstiger det anførte beløb.
Såfremt de samlede erhvervelsesomkostninger overstiger de i prospektet anførte, fratrækkes differencen i Blue Capitals honorar.
Ejendommen overtages til en købesum på DKK 15.900.000
Købesummens fordeling
Ejendommens anskaffelsessum er mellem Køber og Sælger aftalt fordelt som anført nedenfor:
Købesum for bygning og installationer DKK 15.250.300
Købesum for grund DKK 649.700
Erhvervelsesomkostninger
Honorar til Blue Capital A/S*
Svarende til 4% af købesummen ekskl. handelsomkostninger.
DKK 636.000
Tinglysning af skøde DKK 48.530
Tinglysning af lån DKK 184.116
Etableringsgebyr for lån DKK 61.759
Juridisk due diligence - herunder udarbejdelse af rapport DKK 45.000
Advokaterklæring og forhandling/tilretning af købsaftale DKK 40.000
Advokats stiftelse af selskab DKK 5.000
Revisorerklæring DKK 35.000
Markedsføringsomkostninger og tryk DKK 150.000
Byggeteknisk gennemgang DKK 25.000
Samlede erhvervelsesomkostninger DKK 1.230.405
43

Prospekt K/S Esbjerg, Snedkervej - opslag

Prospekt K/S Esbjerg, Snedkervej - opslag

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (6)

Similar to Prospekt K/S Esbjerg, Snedkervej - opslag

Similar to Prospekt K/S Esbjerg, Snedkervej - opslag (20)

Prospekt K/S Esbjerg, Snedkervej - opslag