1. Colliers International Danmark
6 Colliers Markedsnyt > soMMer 2013
Hvorfor investere i
boligudlejningsejendomme?
god
efterspørgsel
overordnet set er der nogle
tendenser der gør netop bo-
ligejendomme interessante,
frem for andre typer af ejen-
domme. Blandt andet den
stigende urbanisering, hvor
der fortsat sker tilflytning til
de større byer med deraf na-
turligligt stigende boligpriser.
Men der er også en tendens
til, at det at eje sin egen bo-
lig ikke nødvendigvis er det
eneste naturlige valg. Det gør,
at nye typer af lejere nu fin-
des - lejere der typisk er mere
krævende omkring kvalitet og
beliggenhed, men også lejere,
der mere permanent har brug
for en bolig og som er villige til,
og evner, at betale en højere
husleje for den rigtige bolig.
Inflation
Inflation er en trussel mod enhver
investering, idet inflation kan ud-
hule den værditilvækst, der skabes
af en investering. netop inflations-
sikring er ét af hovedargumenterne
for at investere i boligejendomme.
Det skyldes, at reglerne i lejelovgiv-
ningen betyder, at stigninger i om-
kostninger som udgangspunkt kan
overvæltes på lejerne. Dermed vil
inflationen altså som udgangspunkt
udlignes af højere indtægter. Her
adskiller ejendomme sig positivt fra
obligationer, idet hovedstolen på
en lang obligation ikke korrigeres
for inflation.
en yderligere fordel ved dette
er, at det giver mulighed for at in-
vestere i ejendomme med inflati-
onssikring og samtidig finansiere
ejendommen med et fastforrentet
obligationslån. Den kombination
vil medføre, at afkastet fastholdes
trods inflation, mens restgælden vil
falde i tilfælde af inflation.omvendt
skal korte obligationer refinansieres
løbende og restgælden vil ikke være
ved faldende inflation, hvis denne
type lån anvendes til finansiering
af ejendommen.
afkast
Boligejendomme vil typisk være den type
ejendomme der handles til den højeste fak-
tor, dvs. det har det laveste forventede 1.
års afkast. Dette skyldes til dels den høje
efterspørgsel, men også at boligejendomme
generelt set er den type ejendomme, der har
den laveste risiko, primært pga. den lave
tomgangsrisiko.
Afkastet består af dels et løbende afkast
til investoren bestående af den overskudsli-
kviditet der er i ejendommen og dels af vær-
diændringer, som både kan være positive
og negative. Dette er også én af årsagerne
til at (bolig)ejendomme anses for en lang-
sigtet investering, hvor det grundlæggende
interessante er det løbende afkast. Værdi-
reguleringer kan derimod være vanskelige
at forudse udviklingen i, men må naturligvis
forsøges udnyttet på bedst mulige vis.
set over perioden 2003 – 2012 har bo-
ligejendomme ifølge IPD Dansk ejendoms-
indeks givet et afkast på 8,1 procent. Det
bemærkes i den forbindelse at værditilvæk-
sten har svinget meget i perioden, fra minus
9,2 til plus 33,3, mens det direkte afkast har
ligget meget stabilt.
Dette kan sammenlignes med et histo-
risk afkast fra aktier på 13,9 procent og fra
obligationer på 7,2 procent pr. år.
Af rené neesgaard
statsaut. ejendomsmægler og valuar
teamleder for investering
Colliers International Danmark
Der er en række karakteristika, som betyder, at
boligudlejningsejendomme fortsat er et eftertragtet
investeringsobjekt.
2. Colliers Markedsnyt > sommer 2013 7
Likviditet
Ejendomme er af flere årsa-
ger typisk en langsigtet inve-
stering. Dette skyldes bl.a. at
ejendomme har en væsentlig
lavere likviditet og omsæt-
ningshastighed end f.eks.
aktier og obligationer. Hertil
kommer at transaktionsom-
kostningerne er betydeligt
større ved salg af en ejendom
end andre aktivklasser.
Transaktionsomkostnin-
gerne består af tinglysning
af skøde og udgifter til di-
verse rådgivere, herunder
ejendomsmægler, advokat og
revisor. I den forbindelse er
det også værd at bemærke,
at den overordnede stabile
udvikling i ejendomspriserne
dækker over betydelige ud-
sving, så det samlede afkast
af ens investering vil afhænge
meget af salgstidspunktet og
især hvor hurtigt et salg skal
gennemføres. Dette medfører
at der kan være gode argu-
menter for at tænke langsigtet
også omkring den finansielle
struktur, så finansieringen ikke
medfører at afvikling skal ske
på et ugunstigt tidspunkt eller
unødigt hurtigt.
Finansierings
muligheder
Finansieringsmulighederne af bolig-
ejendomme har for så vidt angår lå-
negrænser været uændret de sidste
mange år, dog er kreditpolitikken i fi-
nansieringskilderne strammet op, så
adgangen til at opnå finansieringen er
sværere end tidligere. I modsætning til
alle andre typer investeringsejendom-
me er der på boligejendomme mulighed
for at optage lån i kreditforeningen på
op til 80 % af værdien. Denne høje
lånegrænse sammenholdt med den hi-
storisk lave rente, både korte og lange,
giver gode muligheder for at skabe et
højt afkast af den investerede kapital.
Når den vægtede finansieringsrente
inklusive marginal og bidrag (WACC) er
under startafkastet på ejendommen,
så vil forrentningen af egenkapitalen
(Return on Equity/ROE) være højere
end startafkastet og derfor være inte-
ressant at have fokus på som investor.
Risiko
Investering i boligejendomme betragtes,
som tidligere nævnt, generelt som et
område med lav risiko, primært på grund
af den lave tomgangsrisiko og inflations-
sikring af indtægterne. Risikoen i inve-
stering i boligejendomme ligger i, at selv
om den generelle udvikling er positiv, kan
og vil der være undtagelser, på samme
vis som en positiv udvikling i OMX C20
godt kan dække over en negativ udvikling
af enkeltpapirer. Dermed er der grund
til at være grundig i due diligence fasen
ved investering i boligejendomme. Denne
due diligence er et helt emne for sig og
omfatter både vurdering af beliggenhe-
den, bygningsmæssig stand, lejeforhold,
planforhold, osv. Derudover består risi-
koen ved investering i boligejendomme
primært i, at man som investor tvinges
til at sælge på et ugunstigt tidspunkt.
Dette vil typisk opstå, hvis lejeindtægten
forsvinder eller mindskes eller omkost-
ningerne stiger, typisk vedligeholdelse
eller finansieringsrenten.
Enhver investor søger at maksimere sit afkast,
ikke for enhver pris, men derimod ud fra en
given risiko. „Jo højere risiko, jo højere afkast“
er udgangspunktet. Dette er dog den enkle
version, idet en investor ved at diversificere
sine investeringer kan opnå et højere afkast
uden at øge risikoen, eller opnå samme af-
kast med lavere risiko. Visse typer risiko kan
nemlig, helt eller delvist, bortdiversificeres.
Diversifikation går helt enkelt ud på at inve-
stere i aktiver, der ikke er korrelerede, sådan
at udsving ikke forstærkes, men derimod ud-
lignes. Dette er én af hovedårsagerne til at
investering i ejendomme har en funktion, fordi
netop ejendomme ikke har samme udsving
som fx aktier og obligationer og dermed kan
anvendes til at diversificere investeringer.
Som aktivklasse kan ejendomme betragtes
som en mellemting mellem aktier og ejen-
domme. Investoren får et løbende afkast via
lejeindtægterne, på samme vis som kupon-
renten på en obligation, dog er der ikke ved
ejendomme en garanteret indfrielseskurs eller
exitværdi på samme måde som ved udløb af
en obligation. Exitværdien er dermed variabel
på samme vis som en aktie. Dermed bør af-
kastet alt andet lige også befinde sig mellem
afkastet på obligationer og aktier.
>>
>>
3. Colliers International Danmark
8 Colliers Markedsnyt > sommer 2013
Som det fremgår af regneeksemplet, er det muligt
at opnå en forrentning af den investerede kapital
på mellem 12 og ca. 21 procent afhængig af det
aftalte renteniveau. Hertil kommer muligheden for
at opnå finansiering af en del af egenkapitalind-
skuddet i eksempelvis et pengeinstitut, ligesom
det skal bemærkes at der er tale om 1. års afkast
af den indskudte egenkapital, som forventeligt
stige som følge af stigende lejeindtægter.
Derudover indeholder denne lovgivne lånemu-
lighed via realkreditlån en indbygget mulighed for
at geare investorens kapital mere end i mange
andre investeringsprodukter. Den pantsikrede sik-
kerhed og forventede værdifasthed i ejendommen
gør at gearing på ejendomme er mere acceptabelt
og forventet end f.eks. i aktieinvesteringer.
Investeringens karakter
Det at eje en eller flere boligejendomme er noget
helt andet end at eje aktier eller obligationer. For
det første vil de fleste have en større glæde ved
at eje noget reelt, som en konkret ejendom, frem
for en række værdipapirer i et depot. Dette er
naturligvis et irrationelt argument for at investere
i boligejendomme, men har dog en reel betydning.
En afledt konsekvens af at eje et reelt aktiv er,
at det er en langt mere aktiv investering end
investering i værdipapirer. Dette har både sine
fordele og ulemper. Det aktive element gør at det
kræver tid i større eller mindre grad, afhængig af
graden af egen involvering i administration, ved-
ligeholdelse og udvikling. Det giver den fordel, at
investeringens afkast i nogen grad kan påvirkes
af investor selv, idet en veldrevet og optimeret
ejendom kan give et endog betydeligt merafkast
i forhold til det modsatte.
Eksempel
Afkast før og efter finansiering af
ejendommen på hjørnet af Kirkegade
og Dæmningen i Vejle
Egenkapitalforrentning
Købspris 21.000.000
Refusion af deposita og forudbetalt leje -309.048
Handelsomkostninger 126.200
Kapitalbehov 20.817.152
Startafkast 5,1 %
Nettoleje før finansiering 1.055.430
Realkreditlån 80 % 16.800.000
Rente (fast forrentet obligationslån) inkl. bidrag efter skat 3,40 %
Rente (variabel, 1 årigt flekslån) inkl. bidrag efter skat 1,33 %
Egenkapitalindskud 4.017.152
Fast rente Variabel rente
Nettoleje før finansiering 1.055.430 1.055.430
Finansieringsomkostninger 571.200 223.440
Afkast efter finansiering 484.230 831.990
Egenkapitalforrentning (ROE) 12,1 % 20,7 %
