Presentatie Hans Op 't Veld over Singulariteit & Vastgoed. Docent Op 't Veld gaf een proefcollege op Provada 2017. Hans Op 't Veld is docent aan de Amsterdam School of Real Estate en geeft les in de MSRE deelopleidingen Real Estate Valuation en Vastgoedbeleggen. www.msre.nl, www.asre.nl/realestatevaluation, www.asre.nl/vastgoedbeleggen

1. De Singulariteit & Vastgoed
Versnelling in VastgoedLand
Pop-up College Provada 2017
30-05-17

2. Agenda
• Introductie
• De ‘Singulariteit´
• Vastgoed in de Nieuwe Wereld
• Hoe gaan beleggers om met verandering?

3. Introductie
Hans Op ´t Veld
• Research Fellow ASRE
• Docent MRE en MSRE
• Real Estate Finance
• Vastgoedbeleggen
• Real Estate Valuation
• Scriptiebegeleider
• Head of Listed Real Estate PGGM
Fund Manager PGGM Listed Real Estate Fund (€ 11 mrd. AuM)

4. Stelling:
“De rol van vastgoed zal blijvend veranderen in de
komende tien jaar”

5. Agenda
• Introductie
• De ‘Singulariteit´
• Vastgoed in de Nieuwe Wereld
• Hoe gaan beleggers om met verandering?

6. “De rol van vastgoed zal blijvend veranderen in de
komende tien jaar” Hoe dan?
´The Singularity is Near´
• Technologie groeit exponentieel
(denk aan Moore’s Law)
• Economie van schaarste wordt economie van
overvloed
• Energietransitie
• Zelf- (rijdende, denkende, handelende etc.)
technologie
• Integratie van virtueel en real-life
• Vastgoed wordt ‘virtueel’
Argumenten

7. Groei van technologie accelereert via een exponentieel
patroon
0
100
200
300
400
500
600
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Lineair Exponentieel
Opmerkingen
• In de natuur is exponentiële groei eerder
norm dan uitzondering
• In het begin is lineaire groei bijna niet te
onderscheiden van exponentiële groei
• Naarmate de groei vordert nadert de
snelheid het oneindige => singulariteit
• Mensen hebben de neiging te denken en
te extrapoleren op lineaire basis
Lineair versus exponentieel

8. De singulariteit en technologie
De vierde industriële revolutie staat voor de deur

9. Agenda
• Introductie
• De ‘Singulariteit´
• Vastgoed in de Nieuwe Wereld
• Hoe gaan beleggers om met verandering?

10. Gevolgen voor vastgoed: Minder is meer
• Vrijwel alle sectoren kunnen met minder
ruimte toe
• Minder bouwen
• Huurcontracten zullen steeds korter worden
• Real estate as a service
1. Minder ruimte
2. Kortere contracten
3. Vastgoed als service
4. Vastgoed als energiebron
• Technologie vervangt de traditionele ruimte
• Behoefte aan winkelruimte gaat versneld afnemen
• We gaan genoegen nemen met minder vierkante meters
per persoon
• Huurcontracten gaan steeds korter worden: Halvering van
gemiddelde contract elke tien jaar
• Service wordt integraal onderdeel van (ver)huur
• Waardering verschuift van taxatie naar bedrijfswaardering
• Vastgoed verandert van energie consument naar energie
producent

11. 1. Minder schakels betekent minder ruimtebehoefte
Statistieken
• Groei e-commerce
vertoont al 18 jaar
robuust exponentieel
patroon
• Huidige penetratiegraad
e-commerce in de VS
bedraagt ca. 10%
• Binnen drie jaar bereikt
de penetratiegraad o.b.v.
gegevens 15%
• Vanaf 2019 groeit e-
commerce ten koste van
traditioneel retailAfname woonruimte: 8,3%
Kantoorruimte p.p.: 26,0%
Penetratiegraad e-commerce varieert tussen de 3% en 17%
In % totale verkopen, 2016
17%
15%
11%
10%
9%
7%
7%
7%
5%
5%
3%
China
Verenigd Koninkrijk
Nederland
VerenigdeStaten
Wereldwijd gem.
Japan
Frankrijk
Australië
Singapore
Nieuw-Zeeland
Hong Kong
Behoefte aan winkel-
ruimte blijft afnemen

12. 1. Ruimtegebruik zal afnemen in vrijwel alle sectoren
Oppervlakte appartementen in de VS neemt af…
in m2 , 2006-2016 …want eigendom is onhandig
• Minder fysieke opslag capaciteit
nodig
• Geen ´spullen´ meer
• Vervoersmiddelen niet meer in
eigendom
• Mobiliteit is belangrijker dan
ruimte
• Overal kunnen wonen/werken/
leven
• Aanpassen aan eisen van
levensfase
• Toegang is belangrijker dan
eigendom
• Alles op afroep
• ´Instant gratification´Afname woonruimte: 8,3%
Kantoorruimte p.p.: 26,0%

13. 2. Huurcontracten worden korter
Huurcontracten in het VK halveren in ca. tien jaar…
Looptijd huurcontract in jaren, 2003-2013 …en zijn feitelijk nog korter
• Cijfers nemen onderhuur niet
mee
• Effectieve termijn vaak 10-20%
korter
• Heronderhandeling vindt steeds
sneller plaats
• De huurcontracten zijn veelal
gemakkelijker te beëindigen
• Break-opties
• Kortere levensduur van
ondernemingen
• Contracten zijn steeds vaker
´masterleases´
• WeWork
• Regus
• Etc.
Afname woonruimte: 8,3%
Kantoorruimte p.p.: 26,0%Britse trend is wereld-
wijd waarneembaar

14. 3. Huurders gaan meer services vragen en krijgen(!)
Opmerkingen
• Off-line en on-line gaan samen
• Huren wordt steeds meer
onderdeel van de bedrijfsvoering
• Uitbesteding logistiek
• Klantenrelaties
• Communicatie
• Advies
• (Financiële) ondersteuning
• Community building is integraal
onderdeel van het vastgoed
• Waardering is afhankelijk van
vastgoed én de service
=> van taxatie naar waardering
 Life sciences & lab space in Manhattan’s
medische cluster
 Huurders als Eli Lilly als basis met
startups als ‘icing on the cake’
 Private equity en science ondersteuning
Voorbeeld: Alexandria Real Estate

15. 4. Vastgoed gaat van energie consument naar producent
• Cruciale rol in energietransitie betekent transformatie in hoog tempo
• European Building Directive 2020
• C-label in 2023
• Invoering CO2 belasting
• Energie neutraliteit in 2050?
• Zero emission wordt zeer snel de nieuwe norm in nieuwbouw
• Huurders gaan de emissies van hun vastgoed meenemen in de CO2
emissie en energie consumptie eisen (vrijwillig danwel gedwongen)
• Gedeelte vastgoed wordt ‘stranded asset’ zonder tijdige ingreep
• Niet verkoopbaar
• Niet verhuurbaar
• Waardeloos?

16. Agenda
• Introductie
• De ‘Singulariteit´
• Vastgoed in de Nieuwe Wereld
• Hoe gaan beleggers om met verandering?

17. Tijd van vastgoed als commodity is voorbij

18. Opslag wordt belangrijker in de ‘urban sharing economy’

19. Daarnaast liggen kansen in fysieke en digitale distributie
• E-commerce heeft 2,5-3 keer zoveel ruimte
nodig
• Bestaande voorraad bedrijfsruimte voldoet
niet aan specificaties voor e-commerce
• Datacenters zitten niet op traditionele A-
locaties
• Data opslag stijgt exponentieel (net als e-
commerce)

20. Is virtueel vastgoed straks ook op de PROVADA?
Beleggen in online real estate… …of beleggen in platforms?
Definitie virtual real estate (VRE)
A content based website designed for the
purpose of generating income through
affiliate agreements and advertising which
offers links to other sites and vendors that
offer products for sale. If a customer
purchases a product after accessing the
vendor site through a VRE, the owner of the
VRE will receive a payment.

21. Versnellen is cruciaal: bedenk het nieuwe business
model!
1. Bouw duurzame portefeuilles
• Energie neutraal of genererend
• Focus op alternatief aanwendbaar vastgoed en meng functies
2. Voeg waarde toe – het vastgoed zelf is niet genoeg
• Lever toegevoegde waarde en match deze aan levensduur van het vastgoed
• Biedt (unieke) services op de daarvoor logische en meest geschikte locatie
• Real Estate As a Service (REAaS)
• Ontwikkel en bouw een merk
3. Financier prudent
• Kijk naar kasstromen en niet naar huidige (vervangings-)waarde
• Denk in abonnementen en leden in plaats van contracten
U heeft minder tijd
dan u dacht!

22. Stelling:
“De rol van vastgoed zal blijvend veranderen in de
komende tien jaar”

23. Conclusies
• Vastgoed gaat de komende jaren een transitie doormaken…
• …de transitie gaat sneller dan de meeste mensen denken
• Het is onvoldoende om vastgoed los te zien van operationele
activiteiten
• Beleggers zijn ofwel in ontkenning of zoeken nieuwe concepten

24. Dank voor uw aandacht!
Meer weten? Feedback?
• Kom langs bij de ASRE
• Bel of email:
Hans Op ´t Veld
h.optveld@asre.nl
020-6681129