Op 27 november 2015 organiseerde de VRP naar jaarlijkse gewoonte de Werelddag van de Stedenbouw. Dit jaar stond het congres in het teken van ruimte en economie met als titel 'It's the economy, darling'. Ruim 200 deelnemers woonden in de Budafabriek in Kortrijk tal van lezingen, workshops en terreinbezoeken bij die waren onderverdeeld in vier subthema's: 'Ruimtelijke verweving van economie en andere functies', 'Duurzame ruimte voor ondernemen', 'Retail en ruimte' en 'Incubatoren, spillovers & the next economy'.

1. JUNGLE BOOK
Herwaarderen van
bedrijfsvastgoed
Werelddag van de Stedenbouw
27 november 2015

2. www.futurn.com
Futurn in een notendop

3. www.futurn.com
729
728 727
• Opgestart in 2011
• Ontwikkelen van bedrijfsvastgoed
• Met focus op herontwikkeling verouderde en/of onderbenutte sites en gebouwen
• Multidisciplinair team
• Actief in België, Polen en Zuid-Afrika
Notendop

4. www.futurn.com
Portfolio

5. www.futurn.com
163.000 m2
bestaande
gebouwen
Onderbenutte terreinen of te herontwikkelen sites omvormen tot
multifunctionele en duurzame bedrijvenparken.
23 dossiers verspreid over heel Vlaanderen.
In ontwikkeling
Verkocht / Verhuurd
Portfolio
67 ha
Bedrijfs-
gronden

6. www.futurn.com
Businessmodel Futurn

7. Premisse voor een succesvol businessmodel = Het vinden van een match tussen ‘Vraag’ & ‘Aanbod’
na transformatie van bepaalde grondstof
www.futurn.com
Businessmodel FUTURN

8. www.futurn.com
TRANSFORMATIEREALITEIT
GRONDSTOF AANBOD
Businessmodel Futurn
It all happens outside….

9. www.futurn.com
TRANSFORMATIEREALITEIT
GRONDSTOF AANBOD
Businessmodel Futurn
and it’s a jungle out there….
Europese richtlijnen
Bodemattest
Mobiliteit
BPA
BPA
Registratierechten
OVAM
Milieu
v
RUP
BPA
Grondverzet
BPA BPA
Gewestplan
BPA BPANutsvoorzieningen
BPA BPA
Parkmanagement
Mede-eigendom
BPA BPA
Overstromingsgebied
Voorkooprechten
Locatie
BPA
BPA
Groenbuffers
Budget
Budget
Productiebedrijf
BPA BPA
KMO
BPA
BPA
Logistiek bedrijf
BPA BPA
Parkingratio
BPA BPA
Fiscaliteit
BPA
BPA
Decreten
Duurzaamheid
Tewerkstelling
Brandnormering
Financiering
Onderhoudskosten
Budget
Timing
Budget
Ruimtelijke ordening
Budget
Aannemers
Budget
Advocaten
Budget
Notarissen
Budget
Budget
K-peil
Notarissen
Budget
Budget
Budget
Budget
Makelaars
Budget
Budget
Media
Budget
Budget
Materiaalkeuzes
Budget
Budget
Onroerende voorheffing
Budget
Budget
Subsidies
Budget
Budget
EPB
Notarissen
Budget
Budget
Budget
Budget
Architecten
Budget

10. www.futurn.com
TRANSFORMATIEREALITEIT
GRONDSTOF AANBOD
Businessmodel Futurn
Algemene vaststellingen
1. Ander type activiteiten in huidige economie en maatschappij:
• Productie (bedrijven verlaten ons land)  Meer business
door diensten + mengvormen
2. Ander type spelers:
• KMO als trekker in de economie
• Microbedrijven die ook professionele locatie willen
• Multinationals met ander type activiteiten

11. www.futurn.com
TRANSFORMATIEREALITEIT
GRONDSTOF AANBOD
Businessmodel Futurn
Algemene vaststellingen
3. Ander ruimtegebruik:
• Industriële gebouwen en sites bereiken houdbaarheidsdatum
• Spanningsveld tussen aanbod en werkelijk gebruik (bvb.
gemengd regionaal  lokaal)
4. Regelgevend kader ontsnapt niet aan corrosie

12. www.futurn.com
TRANSFORMATIEREALITEIT
GRONDSTOF AANBOD
Businessmodel Futurn
Conclusies
• Vraag naar ruimte om te ondernemen blijft
• Suboptimaal aanbod
• Ander type vraag naar bedrijfsvastgoed
• Gemiddeld kleinere oppervlaktes
• Complex en deels verouderd regelgevend kader

13. www.futurn.com
Businessmodel Futurn
Wat zoeken bedrijven vandaag?
1. “Goede” locatie en bereikbaarheid
o Niet noodzakelijk autostrade, wel goede ontsluitingswegen
o Zeer individuele factoren (visibiliteit)
2. Betaalbaarheid (eenhprijs + absoluut volume)
3. Uitstraling (kwalitatieve architectuur)
4. Gepast aanbod (ifv exacte oppte, bedrijfsspecifieke problemen, parkeermogelijkheden,…)
5. Flexibiliteit en Functionaliteit
• Flexibele interne lay-out, aanpasbaar aan specifieke noden: form ALLOWS function
• Flexibele huur/koop formules
6. “Rust”
• Focus op core business ipv op bouwtraject en beheer
TRANSFORMATIEVRAAG
GRONDSTOF AANBOD

14. www.futurn.com
Businessmodel Futurn
Wat zoeken gebruikers niet?
• Koop op de lange termijn groei
• Onzekerheid qua budget (ook inrichting)
• Onzekerheid qua timing
o Duidelijke opleverdatum
o Geen vergunningsrisico
• Lange huurcontracten met hoge huurniveaus
• Groene investeringen omwille van het groene imago
• Maar wel dak voorzien voor PV installaties
• Regenwaterrecuperatie
• Energieprestaties volgens wettelijk kader
TRANSFORMATIEVRAAG
GRONDSTOF AANBOD

15. www.futurn.com
Businessmodel Futurn
Grondstof
• Onderbenutte gronden
TRANSFORMATIE
GRONDSTOF AANBOD
VRAAG

16. www.futurn.com
Businessmodel Futurn
Grondstof
• Onderbenutte gronden
• Leegstaande bedrijfsgebouwen
TRANSFORMATIE
GRONDSTOF AANBOD
VRAAG

17. www.futurn.com
Businessmodel Futurn
Grondstof
• Onderbenutte gronden
• Leegstaande bedrijfsgebouwen
 Probleem van eindgebruikers
o Te duur
o Te complex
o Te risicovol
o Onaangepast
o Te groot
 Opportuniteit voor Futurn = U-Turn for the Future!
TRANSFORMATIE
GRONDSTOF AANBOD
VRAAG

18. www.futurn.com
Businessmodel FuturnTRANSFORMATIE
GRONDSTOF AANBOD
VRAAG
Transformatie
• Biedt een hefboom voor verduurzaming van ons industrieel weefsel
• Biedt antwoord op hedendaagse behoeften
• Momentum om ook andere problemen aan te pakken (stedenbouwkundig, verkeerstechnisch, bodem,…)
• Momentum om vestigingsvoorschriften, voorwaarden, richtlijnen te herzien of bij te sturen
• Momentum om te communiceren
• Ifv grondstof soms ingrijpend…

19. www.futurn.com
Businessmodel FuturnTRANSFORMATIE
GRONDSTOF AANBOD
VRAAG
Transformatie
• Soms minimaal

20. www.futurn.com
Businessmodel FuturnTRANSFORMATIE
GRONDSTOF AANBOD
VRAAG
Transformatie
• Evenwicht tussen
o Economische logica
o Van gebruiker
o Van ontwikkelaar
o Wensen overheid
o Momentum voor aanpassingen
o Positieve basishouding (starheid is
anesthesie voor verandering!)
o Behoeften gebruikers
o Financiële en Operationele capaciteit
van de ontwikkelaar

21. www.futurn.com
Businessmodel Futurn
Resultaat van transformatie is bedrijvenpark wat aan wensen van bedrijven
voldoet zowel
FINANCIEEL
• Betaalbaar zonder onvoorziene kosten
• Fiscaal optimaal (BTW)
TECHNISCH
• Kwalitatief, functioneel en energetisch efficiënt
• Zuinig ruimtegebruik
ORGANISATORISCH
• Mede-eigendomsstructuur met basisakte en reglement van
inwendige orde
• Parkmanagement met kostendeling
TRANSFORMATIE
GRONDSTOF AANBOD
VRAAG

22. BARCO Kortrijk
• Site van 8ha
• Niet meer geschikt voor toekomstige behoefte
BARCO
• Met veel kwalitatieve gebouwen
www.futurn.com
Enkele realisaties

23. BARCO Kortrijk
• Snoeien om te groeien
www.futurn.com
Enkele realisaties

24. BARCO Kortrijk
• Resultaat:
• BARCO blijft op site
• Creatie nieuw bedrijvenpark volgens
richtlijnen Leiedal
www.futurn.com
Enkele realisaties

25. TEN BRIELE Brugge
• 3ha onderbenutte grond
• Grote vraag naar kleinere KMO
gebouwen
• Masterplan met complexe
ruimtebalans
www.futurn.com
Enkele realisaties

26. TEN BRIELE Brugge
• Resultaat
• Multifunctionele invulling met showroom,
kantoren en ambachtelijke bedrijven
• 50 tal nieuwe bedrijven
www.futurn.com
Enkele realisaties

27. TEN BRIELE Brugge
www.futurn.com
Enkele realisaties

28. FENIX Grimbergen
• Site van 3ha
• Gelegen binnen zone CARGOVIL
• Oude stortplaats
• Overhangende HS lijnen
• 2 verschillende bestemmingen doorheen site
www.futurn.com
Enkele realisaties

29. FENIX Grimbergen
• Resultaat
• Herconditionering ondergrond
• Flexibel masterplan
• Overleg met POM ifv ruimtebalans en invulling
• 3 nieuwe bedrijven
www.futurn.com
Enkele realisaties

30. www.futurn.com
The Futur(n)e

31. Don’t question the change, change the question!
www.futurn.com
Futur(n)e

32. De verandering is blijvend en de manier waarop we naar de realiteit kijken kan en moet rekening houden
met evolutie en vernieuwing…
www.futurn.com
Studie Futurn naar 4 shifts

33. De verandering is blijvend en de manier waarop we naar de realiteit kijken kan en moet rekening houden
met evolutie en vernieuwing…
Na 4 jaar creatief ondernemen, verschillende roadshows en interviews met opiniemakers, overheden en
klanten zijn we gekomen tot volgende synthese:
www.futurn.com
Studie Futurn naar 4 shifts

34. De verandering is blijvend en de manier waarop we naar de realiteit kijken kan en moet rekening houden
met evolutie en vernieuwing…
Na 4 jaar creatief ondernemen, verschillende roadshows en interviews met opiniemakers, overheden en
klanten zijn we gekomen tot volgende synthese
1. Hoe omgaan met ruimte => “SPACE SHIFT”
2. Mengen van functies => “FUNCTION SHIFT”
3. Rol van de overheid => “ROLE SHIFT”
4. Duurzaamheid => “SUSTAINABILITY SHIFT”
www.futurn.com
Studie Futurn naar 4 shifts

35. www.futurn.com
ROLESPACE
FUNCTION SUSTAINABILITY
Studie Futurn naar 4 shifts
1. SPACE SHIFT
Leo Van Broeck
Bogdan & Van Broeck

36. www.futurn.com
ROLESPACE
FUNCTION SUSTAINABILITY
Studie Futurn naar 4 shifts
Conclusie studie
Er is een absolute wens om de bestaande open ruimte verder te sparen en
in te zetten op hergebruik van bestaand vastgoed.
Slechts in uitzonderlijke gevallen wordt het wenselijk geacht nieuwe industriezones aan te leggen.

37. www.futurn.com
ROLE
SUSTAINABILITY
Toekomstfitheid door
 Activering van leegstaand of verouderd vastgoed
 Optimaliseren van het rendement van de bestaande ruimte
 Multifunctioneel maken van de beschikbare ruimte
 Uitzonderingen voor bvb. NIKE, IKEA,…
Studie Futurn naar 4 shiftsSPACE
FUNCTION

38. www.futurn.com
ROLESPACE
FUNCTION SUSTAINABILITY
Studie Futurn naar 4 shifts
2. FUNCTION SHIFT
Jo Libeer
Voormalig gedelegeerd
bestuurder VOKA

39. www.futurn.com
ROLESPACE
FUNCTION SUSTAINABILITY
Studie Futurn naar 4 shifts
Conclusie studie
Het mengen van bepaalde functies moet gestimuleerd worden om op die manier intenser gebruik van de
bestaande ruimte mogelijk te maken.
Het bestaand regelgevend kader zou hierin versoepeld moeten worden.
Niet alle functies vallen echter te verweven zodat dit zeer doordacht moet gebeuren.

40. www.futurn.com
ROLESPACE
FUNCTION SUSTAINABILITY
Toekomstfitheid door
• Achterhaalde economische potentie van sommige sites aan te pakken
 Quid planologische ruil
• Minder strikte segmentering van bedrijvenparken
 Flexibiliteit rond korrels milieubelastende industrie
 Zware / milieubelastende industrie bestaat niet meer
 Bedrijven zijn hybride mix van opslag – kantoor – kantoorachtigen – showroom - werkplaats
 Veel functies zijn verweefbaar met nieuwe type bedrijvenparken
 Aanvulling op bedrijvenzone wenselijk met diensten zoals crèche, broodjeszaak, wasserij, …
Studie Futurn naar 4 shifts

41. www.futurn.com
ROLESPACE
FUNCTION SUSTAINABILITY
Toekomstfitheid door
 Opletten met wonen – cfr tendens naar huisnijverheid
 Wenselijkheid van niet-storende KMO’s in de stad i.f.v. verminderen verkeersproblematiek
 Geen retail mengen met bedrijvigheid
 Thematisering van bedrijvenparken
o Niet nodig, hoogstens ‘nice-to-have’
o Profilering van regio / bedrijvenpark
o Eerder samenwerking binnen bedrijvenparken van verschillende gebruikers
Studie Futurn naar 4 shifts

42. www.futurn.com
SUSTAINABILITY
SPACE
FUNCTION
ROLE Studie Futurn naar 4 shifts
3. ROLE SHIFT
Hans Brockmans
TRENDS
&
Erwin Lammens
POM Vlaams-Brabant

43. www.futurn.com
SUSTAINABILITY
SPACE
FUNCTION
ROLE Studie Futurn naar 4 shifts
Conclusie studie
De overheid heeft een belangrijke rol te vervullen als facilitator van herontwikkelingen via het activeren van
geblokkeerde sites en het vereenvoudigen van de regelgeving (inclusief sneller vergunningenbeleid).

44. www.futurn.com
SUSTAINABILITY
SPACE
FUNCTION
ROLE
Toekomstfitheid door
• Multifunctionele invulling regelgevend mogelijk maken
 Waardoor economische en ruimtelijke rendabiliteit hand in hand gaan
• Samenwerken met overheden
 Op commercieel vlak als aanbrenger dossiers en kandidaten
 Als facilitator op vlak van vergunningen, nutsmaatschappijen, subsidies, …
 Uitgiftebeleid
o Controleorganisme
o Prijsregulering
Studie Futurn naar 4 shifts

45. www.futurn.com
SUSTAINABILITY
SPACE
FUNCTION
ROLE
Toekomstfitheid door
• Samenwerken met overheden
 I.f.v. financiële mogelijkheden als ‘partners’
 Samen dynamische omgeving blijven verkennen en visies voor groei levensvatbaar maken
• Ondersteuning + begeleiding te geven aan kleinere gemeenten
Studie Futurn naar 4 shifts

46. www.futurn.com
ROLESPACE
FUNCTION SUSTAINABILITY
Studie Futurn naar 4 shifts
4. SUSTAINABILITY SHIFT
Alex Polfliet
Zero Emission Solutions
&
Leo Van Broeck
Bogdan & Van Broeck

47. www.futurn.com
ROLESPACE
FUNCTION SUSTAINABILITY
Studie Futurn naar 4 shifts
Conclusie studie
Duurzaamheid gaat verder dan het opleggen van louter energetische normen en met name beter
bodemgebruik of intenser gebruik van bestaand vastgoed worden als exponenten van een duurzame
economie gezien.

48. www.futurn.com
SPACE
FUNCTION
Toekomstfitheid door
• Duurzaamheid / Bodemgebruik
 Total Cost of Ownership
 Centen tellen !
 Overheid blijft aan zet
 Te beperkte energievraag
 Sector heeft al hele weg afgelegd
Studie Futurn naar 4 shiftsROLE
SUSTAINABILITY

49. www.futurn.com
Algemene conclusie
4 elementen van ons businessmodel blijven in evolutie
De ontwikkeling van multifunctionele bedrijvenparken op te herontwikkelen of
onderbenutte sites vormt een duurzaam antwoord op de vraag naar een nieuw
type bedrijfsvastgoed in onze economie.
Hefboomeffect door space/function/role/sustainability shift

50. Nijverheidskaai 3 bus 3/32
8500 Kortrijk
www.futurn.com
Office: 056 36 19 10