土地改革協會理事長卓輝華

1. 公平合理不動產稅公平合理不動產稅？？
【巢運講堂【巢運講堂 -- 給新政府居住政策的備忘錄」】給新政府居住政策的備忘錄」】
第三講第三講 "" 房地合一改革後的下一步房地合一改革後的下一步 ~~ 談如何建立公平合理不動談如何建立公平合理不動
產稅制產稅制 ""
報告人：卓輝華報告人：卓輝華
中國土地改革協會 理事長中國土地改革協會 理事長

2. 平均地權 過時了！？平均地權 過時了！？
 中華民國憲法憲法中華民國憲法憲法 142142 條條 (( 國民經濟基本原國民經濟基本原
則則 ))
 國民經濟，應以民生主義為基本原國民經濟，應以民生主義為基本原
則，則，實施平均地權實施平均地權，節制資本，以，節制資本，以
謀國計民生之均足。謀國計民生之均足。

3. 平均地權精神平均地權精神
 蓋釀成經濟組織之不平均者，莫大於土地蓋釀成經濟組織之不平均者，莫大於土地
權之為少數人所操縱。權之為少數人所操縱。故故當由國家規定土當由國家規定土
地法、土地使用法、土地徵收法及地價稅地法、土地使用法、土地徵收法及地價稅
法法。。私人所有土地，私人所有土地，由地主估價呈報政府由地主估價呈報政府
，國家就價 ，並於必要時依報價收買徵稅，國家就價 ，並於必要時依報價收買徵稅
之，此平均地權要旨也。之，此平均地權要旨也。
 中國國民黨第一次全國代表大會宣言中國國民黨第一次全國代表大會宣言 1924/01/231924/01/23

4. 平均地權平均地權 VSVS 國利民福國利民福
 「「地權既均，資本家必捨土地投機業，地權既均，資本家必捨土地投機業，
以從事工商，則社會前途將有無窮之希以從事工商，則社會前途將有無窮之希
望望，蓋土地之面積有限，而工商之出息，蓋土地之面積有限，而工商之出息
無限，由是而製造事業日繁，世界用途無限，由是而製造事業日繁，世界用途
日廣，國利民福，莫大乎是，否則我輩日廣，國利民福，莫大乎是，否則我輩
推翻專制，固為子孫謀幸福，而土地一推翻專制，固為子孫謀幸福，而土地一
日不平均，又受大地主、大資本家無窮日不平均，又受大地主、大資本家無窮
之專制耳。」之專制耳。」
(( 平均地權講詞平均地權講詞 ))

5. 土地法原則九點土地法原則九點 (1930(1930 年年 ))
 國家整理土地之目的，在使國家整理土地之目的，在使 地盡其用地盡其用，並，並
使人民有使人民有 平均享受使用土地之權利平均享受使用土地之權利 。。
 欲求此主張之實現，必要防止私人壟斷土地欲求此主張之實現，必要防止私人壟斷土地
，以謀不當得利之企圖；並須設法使土地本，以謀不當得利之企圖；並須設法使土地本
身非因施以資本或勞力改良結果所得之增益身非因施以資本或勞力改良結果所得之增益
，歸為公有。，歸為公有。
 為求達此目的之唯一最有效手段，即為為求達此目的之唯一最有效手段，即為 按按
照地值徵稅，及徵收土地增益稅之辦法照地值徵稅，及徵收土地增益稅之辦法

6. 以地稅改革 促進地用 平均以地稅改革 促進地用 平均
地權地權
土地法原則九點土地法原則九點 (1930(1930 年年 )) 一、一、徵收土地稅以地值為根據徵收土地稅以地值為根據
 二、土地稅率採漸進辦法二、土地稅率採漸進辦法
 三、對於不勞而獲的土地增益行累進稅三、對於不勞而獲的土地增益行累進稅
 四、土地改良物之輕稅四、土地改良物之輕稅
 五、政府收用私有土地辦法五、政府收用私有土地辦法
 六、免稅土地六、免稅土地
 七、以增加地稅或估高地值方法促進土地之七、以增加地稅或估高地值方法促進土地之
改良改良
 八、土地掌管機關八、土地掌管機關

7. 中華民國憲法中華民國憲法 143143 條 土地政條 土地政
策策 中華民國領土內之土地，屬於國民全體。中華民國領土內之土地，屬於國民全體。
 人民依法取得之土地所有權，應受法律保障與限制人民依法取得之土地所有權，應受法律保障與限制
 私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。
 附著於土地之礦及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家附著於土地之礦及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家
所有，不因人民取得土地所有權而受影響所有，不因人民取得土地所有權而受影響
 土地價值非因施以勞力、資本而增加者，應由國家土地價值非因施以勞力、資本而增加者，應由國家
徵收土地增值稅，歸人民共享之。徵收土地增值稅，歸人民共享之。
 國家對於土地之分配與整理，應以國家對於土地之分配與整理，應以 扶植自耕農及自行使用土扶植自耕農及自行使用土
地人地人為原則，並規定其適當經營之面積。為原則，並規定其適當經營之面積。

8. 中華民國憲法中華民國憲法 146146 條 發展農條 發展農
業業
 國家應運用科學技術，以興修水利國家應運用科學技術，以興修水利
，增進地力，改善農業環境，規劃，增進地力，改善農業環境，規劃
土地利用，開發農業資源，促成農土地利用，開發農業資源，促成農
業之工業化。業之工業化。
 中國地政學會中國地政學會 (( 中國土地改革協會前中國土地改革協會前
身身 )) 於民國於民國 2222 年，在南京建議當時年，在南京建議當時
立法院制定五五憲草，提出上述三條立法院制定五五憲草，提出上述三條
文文字。文文字。
 (( 蕭錚，中國人地關係史，第蕭錚，中國人地關係史，第 308308 頁頁 ))

9. 土地政策與土地稅土地政策與土地稅
 平均地權目標：平均地權目標：地盡其利、地利共享地盡其利、地利共享
 地利共享的四大辦法：地利共享的四大辦法：
以以地價為核心地價為核心來執行政策的具體辦法來執行政策的具體辦法
 規定地價規定地價
 照價徵稅照價徵稅
 照價收買照價收買
 漲價歸公漲價歸公
 「以防止私人為土地之兼併、富源之「以防止私人為土地之兼併、富源之

10. 漲價歸公辦法漲價歸公辦法
 土地增值稅土地增值稅
 地價稅地價稅
 「民國三十五年之土地法修正，在實現漲價歸公方法「民國三十五年之土地法修正，在實現漲價歸公方法
上，有一最重要的突破，即將地價稅累進稅率形式，上，有一最重要的突破，即將地價稅累進稅率形式，
改成為落實而嚴格的規定。該修正是企圖改成為落實而嚴格的規定。該修正是企圖回歸地價稅回歸地價稅
制的一項努力制的一項努力，，如果成功，即可將實現漲價歸公方法如果成功，即可將實現漲價歸公方法
，由土地增值稅制改變為地價稅制，由土地增值稅制改變為地價稅制。 …。 … .... 累進稅率地累進稅率地
價稅制確有課徵地租之功能，價稅制確有課徵地租之功能，但必須基於一個假但必須基於一個假
設前提，即累進起點地價必須永遠固定！設前提，即累進起點地價必須永遠固定！
」」

11. 全面實施平均地權全面實施平均地權
 19541954 年，制定年，制定「實施都市平均地權條「實施都市平均地權條
例」例」，在台灣各大都市實施平均地權，並，在台灣各大都市實施平均地權，並
分期分區擴大其實施範圍。分期分區擴大其實施範圍。
 19771977 年年 22 月，為貫徹實施平均地權基本月，為貫徹實施平均地權基本
國策，實現民生主義「均富」目標，終於國策，實現民生主義「均富」目標，終於
修正公布為修正公布為「平均地權條例」「平均地權條例」，開始全，開始全
面實施平均地權。面實施平均地權。

12. 平均地權初衷 人民自報價格平均地權初衷 人民自報價格
11 、自報地價、自報地價 ：：由人民自行申報地價由人民自行申報地價，，
藉以劃分公私權益藉以劃分公私權益
22 、照價徵稅、照價徵稅 ：因未來文明 長之地價增：因未來文明 長之地價增
課 地價 逐年收歸公有。徵 稅課 地價 逐年收歸公有。徵 稅
33 、照價收買、照價收買 ：按申報地價收買土地，藉以制止：按申報地價收買土地，藉以制止
人民低報地價，並取得需用土地人民低報地價，並取得需用土地
44 、漲價歸公、漲價歸公 ：地價因社會努力的上漲部 ，份：地價因社會努力的上漲部 ，份
屬於公共權益，應收歸公有。屬於公共權益，應收歸公有。

13. 民智未開、資訊不明民智未開、資訊不明
政府代為編制土地現值政府代為編制土地現值
 19641964 年第二次都市平均地權條例修正，年第二次都市平均地權條例修正，為免為免
民 於土地移轉申報現 無所依循，政府審核眾 值民 於土地移轉申報現 無所依循，政府審核眾 值
無客觀標準，乃增訂由政府編制土地現 表值無客觀標準，乃增訂由政府編制土地現 表值 ，，
每六個月公告一次。每六個月公告一次。
 19681968 年第三修正時，鑑於作業耗費人力，改年第三修正時，鑑於作業耗費人力，改
為每年公告一次。為每年公告一次。
 執行課題：民意代表壓力、估價技術、民執行課題：民意代表壓力、估價技術、民
負等因素，公告土地現 無法接近市眾稅 值負等因素，公告土地現 無法接近市眾稅 值
價。又因 年公告一次，無法漲價歸公。每價。又因 年公告一次，無法漲價歸公。每

14. 距離漲價歸公 越來越遠距離漲價歸公 越來越遠
土地增值稅率之演變土地增值稅率之演變
19541954 年，制定「實施都市平均地權條例」年，制定「實施都市平均地權條例」
100%100% 、、 90%90% 、、 70%70% 、、 50%50% 、、
30%30%
19641964 年，年， 80%80% 、、 60%60% 、、 40%40% 、、 20%20%
19771977 年，實施「平均地權條例」年，實施「平均地權條例」 60%60% 、、 50%50%
40%40%
19921992 年年 1010 月，王建煊主張實價課土增稅而致下月，王建煊主張實價課土增稅而致下
台台
20022002 年年 11 月，土地增值稅稅率，月，土地增值稅稅率，減半徵收減半徵收。。
20052005 年年 11 月，土增稅率月，土增稅率永久調降永久調降 4040%% 、、 30%30% 、、

15. 公告地價 公告現值 兩價分公告地價 公告現值 兩價分
離離
 19881988 年至年至 19901990 年間，房價飆漲，學術與行政界年間，房價飆漲，學術與行政界
呼籲將公告土地現值調整接近市價。呼籲將公告土地現值調整接近市價。
 當時課徵土地增值稅和地價稅的稅基，為公告土當時課徵土地增值稅和地價稅的稅基，為公告土
地現值與公告地價，兩者是同為一價。地現值與公告地價，兩者是同為一價。
 各方呼籲調高公告土地現值是為了貫徹漲價歸公各方呼籲調高公告土地現值是為了貫徹漲價歸公
精神，並對長期持有住宅者，維持較低公告地價精神，並對長期持有住宅者，維持較低公告地價
。。
 19911991 年，公告地價與公告土地現值採兩價年，公告地價與公告土地現值採兩價
分離分離

16. 稅改目的 房價調節？稅收考稅改目的 房價調節？稅收考
量？量？
 十餘年前房市低迷，土地增值稅被修十餘年前房市低迷，土地增值稅被修
正為減半徵收，近年來因房價高漲，正為減半徵收，近年來因房價高漲，
陸續推出豪宅稅、奢侈稅，現在又提陸續推出豪宅稅、奢侈稅，現在又提
出出房地合一實價課稅房地合一實價課稅的主張。的主張。
 政府對房地產稅制的思維政府對房地產稅制的思維
市場調節？市場調節？
稅收考量？稅收考量？

17. 稅改目的 房價調節？稅收考稅改目的 房價調節？稅收考
量？量？
 20022002 年 救房市，土增稅減半年 救房市，土增稅減半
 20092009 年 救房市，引資金，調降遺贈稅年 救房市，引資金，調降遺贈稅
 20112011 年 打房，台北市豪宅稅年 打房，台北市豪宅稅
 20112011 年 打房，奢侈稅年 打房，奢侈稅
 20152015 年 打房，房地合一稅年 打房，房地合一稅

18. 台灣土地宣言台灣土地宣言
台灣土地社會聯盟台灣土地社會聯盟 2015.11.102015.11.10
 土地是珍貴且有限的自然資源，且為國民土地是珍貴且有限的自然資源，且為國民
生存與產業發展的基本要素，具有高度公生存與產業發展的基本要素，具有高度公
共性。共性。
 社會發展越進步多元，對土地依賴愈深，社會發展越進步多元，對土地依賴愈深，
受土地影響也越大。受土地影響也越大。
 從而，合理利用土地資源、公平分配土地從而，合理利用土地資源、公平分配土地
利益，以及永續保育生態環境，是影響社利益，以及永續保育生態環境，是影響社
會公義與福祉發展的關鍵。會公義與福祉發展的關鍵。
 同時，在現代法治社會，土地是政治民主同時，在現代法治社會，土地是政治民主
、人權保障、經濟發展、社會平等、文化、人權保障、經濟發展、社會平等、文化
保存與環境保育等面向的重要基礎。保存與環境保育等面向的重要基礎。

19. 現代社會與國民現代社會與國民
對土地應秉持下列基本態度：對土地應秉持下列基本態度：
 土地權利的所有與利用應負有社會義務。土地權利的所有與利用應負有社會義務。
 土地使用權利與機會應由全民平等享有。土地使用權利與機會應由全民平等享有。
 土地應依合理計畫使用以增進公共福祉。土地應依合理計畫使用以增進公共福祉。
 土地自然增值利益應合理回歸社會共享。土地自然增值利益應合理回歸社會共享。
 土地所有與交易不應成為投機性的對象。土地所有與交易不應成為投機性的對象。
 土地的公共性與倫理性為應有普世價值。土地的公共性與倫理性為應有普世價值。

20. 國家應致力實踐以下的土地政國家應致力實踐以下的土地政策策
 制訂土地基本法制訂土地基本法
 普及土地倫理教育普及土地倫理教育
 確立公權力介入土地利用的正當法律程確立公權力介入土地利用的正當法律程
序序
 制訂國土計畫法制訂國土計畫法
 健全住宅政策健全住宅政策
 健全產業用地政策健全產業用地政策
 重整農地政策重整農地政策
 確實保育自然資源確實保育自然資源
 建構合理不動產稅制建構合理不動產稅制

21.  如何如何建立建立
公平合理不動產稅制公平合理不動產稅制
？？

22. 房地稅改五大方向房地稅改五大方向
 落實執行現有房地產稅制作業落實執行現有房地產稅制作業
 行政院層級協調統合稅制改革行政院層級協調統合稅制改革
 交易、持有、優惠、懲罰之整體配交易、持有、優惠、懲罰之整體配
合合
 自用住宅輕稅。非自用住宅從重考自用住宅輕稅。非自用住宅從重考
量量
 顧及房地產市場健全發展顧及房地產市場健全發展

23. 落實執行現有稅制作業落實執行現有稅制作業
 現有房地產稅機制架構完善，惟中央與地方現有房地產稅機制架構完善，惟中央與地方
政府因選舉或技術考量，未能落實執行。政府因選舉或技術考量，未能落實執行。
 很多縣市的房屋評定現值從民國很多縣市的房屋評定現值從民國 7070 年至今年至今
尚未調整。即使調整也還偏低。尚未調整。即使調整也還偏低。
 公告土地現值只有市價的五到六成。公告土地現值只有市價的五到六成。
 公告地價只有市價一成。公告地價只有市價一成。
 中央應要求地方政府落實現有法令要求，以中央應要求地方政府落實現有法令要求，以
市價為基礎，對房屋評定現值與公告土地現市價為基礎，對房屋評定現值與公告土地現
值、公告地價之稅基合理評定，如有不足再值、公告地價之稅基合理評定，如有不足再
研提配套改革方案。

24. 落實執行現有稅制作業落實執行現有稅制作業
實價訂定合理稅基實價訂定合理稅基
 以實價登錄為基礎，建構合理估計土地與以實價登錄為基礎，建構合理估計土地與
房屋稅基的估價技術。房屋稅基的估價技術。
 房地產價格＝土地價格＋房屋價格房地產價格＝土地價格＋房屋價格
 公告土地現值、公告地價與實價合一公告土地現值、公告地價與實價合一
 基準地、土地徵收、公告土地現值與不動基準地、土地徵收、公告土地現值與不動
產估價技術規則之估價辦法，應有一致標產估價技術規則之估價辦法，應有一致標
準。準。

25. 估價歸估價 課稅歸課稅估價歸估價 課稅歸課稅
 中央房地估價研究中心—負責估價技術與中央房地估價研究中心—負責估價技術與
合合
理價格基準理價格基準
之訂定之訂定
 中央估價審議委員會—負責審查縣市估價中央估價審議委員會—負責審查縣市估價
結結
果之複審果之複審
 縣市房地估價局縣市房地估價局 ------ 負責查估房屋土地價負責查估房屋土地價
格格

26. 行政院主導稅改行政院主導稅改
 稅改應提升至行政院層級協調統合。稅改應提升至行政院層級協調統合。
 稅改牽涉土地與住宅正義政策、中央與稅改牽涉土地與住宅正義政策、中央與
地方政府財政化分等事宜，不宜僅由財地方政府財政化分等事宜，不宜僅由財
政觀點逕行提出改革方案。政觀點逕行提出改革方案。
 舉辦全面性不動產稅制檢討與改革會議舉辦全面性不動產稅制檢討與改革會議
。邀請產、官、學界表達意見。。邀請產、官、學界表達意見。

27. 行政院主導 估價機關統合行政院主導 估價機關統合
 地方查估機關統合地方查估機關統合 (( 地政、稅捐地政、稅捐 ))
 地方審議委員會統合地方審議委員會統合 (( 縣市房地縣市房地
估價估價
審議委審議委
員會員會 ))
房屋稅基房屋稅基 (( 不動產評價委員會不動產評價委員會 ))
土地稅基土地稅基 (( 地價及標準地價評議委員會地價及標準地價評議委員會
))

28. 土地稅制 兼顧四大政策面向土地稅制 兼顧四大政策面向
交易、持有、優惠、懲罰並重交易、持有、優惠、懲罰並重
 交易：土地增值稅、房地合一所得稅交易：土地增值稅、房地合一所得稅
 持有：地價稅持有：地價稅 (( 值百抽一、每年公告值百抽一、每年公告 )) 、房、房
屋稅屋稅
 優惠：自住者輕稅優惠：自住者輕稅
 懲罰：非自住者重稅懲罰：非自住者重稅 (( 空地稅、荒地稅、空空地稅、荒地稅、空
屋稅屋稅 ))
 財政部現在研提房地合一實價課稅，僅侷限財政部現在研提房地合一實價課稅，僅侷限
於房地產交易所得稅概念，對於土地與房屋於房地產交易所得稅概念，對於土地與房屋
的持有稅制，包括自住優惠與非自住懲罰面的持有稅制，包括自住優惠與非自住懲罰面

29. 自住輕稅自住輕稅
 自用住宅是居住人權基本需求，無論自用住宅是居住人權基本需求，無論
交易或持有均應輕稅考量。交易或持有均應輕稅考量。
 自用住宅稅費維持五年或十年不變自用住宅稅費維持五年或十年不變
 非自用住宅交易或持有稅應從重考量非自用住宅交易或持有稅應從重考量
 嚴謹定義自住與非自住嚴謹定義自住與非自住

30. 顧及房地產市場健全發展顧及房地產市場健全發展
 在土地與居住正義的租稅政策通盤與在土地與居住正義的租稅政策通盤與
配套考量下，房地產稅制改革應與經配套考量下，房地產稅制改革應與經
濟發展併同考量，讓房地產業健康發濟發展併同考量，讓房地產業健康發
展。展。
 市場正常交易的進行，讓有租售與購市場正常交易的進行，讓有租售與購
買意願的民眾，在公開、透明、安全買意願的民眾，在公開、透明、安全
環境下進行交易行為。環境下進行交易行為。

31. 簡報結束簡報結束
敬請指教敬請指教