지방정부와 공동체토지신탁의 파트너십

토지정의시민연대 CLT연구회 첫 번째 보고서
지방정부와 공동체토지신탁(CLT)의 파트너십
- CLT에 대한 지방정부 지원방안 -
The City-CLT Partnership - Municipal Support for Community Land Trusts
저자 : John Emmeus Davis and Rick Jacobus
역자 : 김동길, 홍세진, 전은호, 강빛나래, 이성영
토지정의시민연대 공동체토지신탁(CLT) 연구회

❙ 본 보고서에 관하여
1980년대 이후 지방정부가 CLT를 지원함에 따라 CLT의 숫자는 급격히 증가하였다. 이러한 공공과 민간의
파트너십은 영구적으로 저렴한 자가소유 주택을 늘리는데 기여하였다. 본 보고서는 지방정부가 CLT의 설립,
프로젝트, 운영에 가장 효과적으로 투자하는 방법을 제시한다.
❙ 저 자
John Emmeus Davis
- 1993년 설립된 Burlington Associates in Community Development의 공동 설립자
- 버몬트 주 벌링턴 시의 주택 감독(housing director)과 공동체기업 코디네이터(enterprise community coordinator) 역임
- New Hampshire College, the University of Vermont, and the Massachusetts Institute of
Technology에서 주택정책(housing policy), 근린주구계획(neighborhood planning) 강의
- 2007-2009 Lincoln Institute of Land Policy 방문교수
Rick Jacobus
- Burlington Associates in community Development 파트너
- West Coast의 CLT와 inclusionary housing program 개발 참여
- University of California at Berkeley에서 도시 및 지역계획 강의
- 2008-2009 Lincoln Institute of Land Policy 방문교수
❙ 역 자
주요사항 요약 김동길(주택금융공사 재직)
1장 김동길(주택금융공사 재직)
2장 홍세진(산업연구원 연구원)
3장 홍세진(산업연구원 연구원)
4장 전은호(토지+자유연구소 객원연구원)
5장 이성영(토지정의시민연대 정책팀장)
6장 강빛나래(네덜란드 델프트공대 박사과정)
7장 이성영(토지정의시민연대 정책팀장)
편집디자인 - 정의홍(모라비안 프라트룸)
Copyright @2008 by Lincoln Institute of Land Policy.
All rights reserved.
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www.lincolninst.edu
Policy Focus Report - Lincoln Institute of Land Policy
본 보고서는 서울연구원 연구모임 지원으로 발간되었습니다.

목 차
주요사항 요약(Executive Summary) ------------------------------------- 1
1장 공동체토지신탁(CLT) 소개 --------------------------------------------- 3
2장 CLT의 설립 지원 ------------------------------------------------------ 11
3장 CLT 자산 형성 -------------------------------------------------------- 15
4장 CLT 운영 및 유지 ----------------------------------------------------- 18
5장 CLT 자산에 대한 과세 ----------------------------------------------- 22
6장 CLT 사업 관리 -------------------------------------------------------- 26
7장 지방정부와 CLT의 파트너십 ----------------------------------------- 31
참고문헌 --------------------------------------------------------------------- 36
(별첨 1) CLT의 한국적용방안 및 함의 ---------------------------------- 38
역주 : 본 보고서의 affordable housing은 저렴주택, 적정가격주택으로, affordable은 적정가격, 저렴가격으로,
affordability는 가격적정성, 가격저렴성으로 번역하였습니다.

THE CITY - CLT PARTNERSHIP 1
주요사항 요약
(Executive Summary)
공동체토지신탁(The Community Land Trust, 이하 CLT) 운동은 시작된 지 오래되지 않았으나, 미국
과 영국에서 급속도로 확대되고 있다. 매년 거의 20개의 CLT가 생겨나고 있는데, 그 주체는 새로 생
긴 비영리기관 또는 기존 기관에서 시작하는 하나의 프로그램이나 하부 기관이다. CLT가 확산되는 데
도화선이 된 것은 지방정부의 투자와 참여의 급증이다. 지난 십년간, 더욱 많은 지방정부가 기존의
CLT뿐만 아니라, 새로 시작되는 CLT도 지원하고 있다. 이들은 적극적으로 CLT의 발전을 이끌고 있으
며, CLT의 저소득층 주거계획(affordable housing initiative)을 지원하고 있다.
CLT에 대한 지방정부의 관심은 두 가지 정책적 필요 때문인데, 첫 번째는 저소득층 가족의 주택소유
권 증대를 꾀할 수 있다는 것, 두 번째는 저소득층 주거에 대한 공공투자 손실을 보호하는 것이다.
❙ 지출된 보조금의 장기적인 보전(Long-term preservation of subsidies)
저소득층을 위한 주거 지원에 대한 책임을 지고 있는 지방정부의 정책입안자(Policy makers)들은 주거
에 대한 지방정부의 공공투자가 지속적으로 효과를 낼 수 있는 방법을 찾아야 한다. CLT가 토지를 보
유하는 것(이는 CLT가 소유한 토지 위에 지어진 집의 재판매 가격을 지속적으로 조절할 수 있도록 한
다)은 시의 지원을 받은 주택들을 세대를 넘어서까지 지속적으로 저렴하게 공급할 수 있다는 확신을
저소득층 주택소유자에게 준다.
❙ 주거에 대한 장기적인 관리(Long-term stewardship of housing)
주택이 적정한 가격(affordable)을 유지하기 위해서는 장기간에 걸친 모니터링과 법률적 강제
(enforcement), 그리고 행정적인 관리가 필요하다. 이를 수행하는데 있어 지방정부는 잘 준비되어 있
지 않고, 관심도 덜하다. 반면에 CLT는 이러한 관리자의 역할을 하는데 있어 잘 준비되어 있다. 첫째,
CLT는 지자체를 대신하여 주거자격, 적정주택가격, 주택 이용에 대한 관리를 할 수 있으며, 둘째, 시
의 지원을 받은 주택이 잘 관리되지 않아 입는 손실(Loss through deferred maintenance)이나 주택
압류(Mortgage foreclosure)로부터 보호하기 위해 저소득 주택소유자들을 지원할 수 있기 때문이다.
이처럼 CLT에 대한 지방정부의 지원이 환영을 받음에 따라, 지방정부는 의도하지 않게 CLT의 자금조
달을 주도적으로 하게 되었고, 그들이 지원하려던 CLT모델의 효율성을 간과하게 되었다. 따라서 CLT
는 공공의 목적을 추구하는데 있어 지방정부 자원을 가장 건설적으로 활용하는 방안을 찾는 도전에
직면해 있다.
이 보고서는 수십 개의 지방정부 프로그램에 대한 검토와 지방정부 관계자 및 CLT 운영자와의 심도
있는 인터뷰에 근거하여 여러 지방정부가 CLT 착수, 계획 및 운영에 있어 지방정부의 투자를 어떻게
구성하는지에 대한 메커니즘과 방법을 소개한다. 지방정부의 지원 방법을 상세히 소개하는 데 덧붙여,
이 보고서는 지원방안에 대한 특정 우수 사례들을 소개하고 강조한다. 이러한 사례들은 아래와 같은
CLT 참여자들에 대한 이해관계의 균형을 잡는 데 가장 바람직한 것들이다.

MUNICIPAL SUPPORT FOR COMMUNITY LAND TRUSTS2
- 저소득층을 위한 저렴주택(affordable housing)에 대한 공공 투자비용의 보전
- 시장에서 배제된 사람들이 집을 소유할 수 있도록 돕고 이를 더욱 확대
- 재투자 또는 투자 중단의 사이클에 의해 흔들리는 지역(neighborhood)을 안정화
- CLT가 돕고 있는 투자자, 납세자, 주민에게 책임을 다하는 것
도시와 CLT의 관계는 계속 발달하고 있다. 이 보고서는 3가지의 새로운 트렌드를 논의하는 것으로 끝
난다. 첫째는 시의 역할이 지원자(supporter)에서 추동자(instigator)로 전환되고, 둘째, 참여자
(participant)에서 운영자(governor)로 전환된 것이다. 그리고 셋째는 지방정부의 지원을 받게 되어
저소득층 주거지원 관리자로서의 CLT의 핵심 역할이 강화된 것이다. 이러한 새로운 도전들을 제기함
과 동시에, 이러한 도전들은 또한 미래의 도시와 CLT 파트너십에 있어 새로운 기회를 제공할 것이다.
이 보고서는 저자들의 최신 링컨 연구소 조사보고서(Lincoln Institute working paper) '보다 나은 도
시 - CLT 파트너십 구축 : 지방정부와 CLT를 위한 프로그램 매뉴얼(Building Better City-CLT
Partnership : A Program Manual for Municipalities and Community Land Trusts)'을 요약한 것
이다.

1장 공동체토지신탁(CLT) 소개
1980년대 초반, 미국에는 불과 소수의 CLT가 있었는데 이들 대부분이 농촌지역에 위치해 있었다. 그러
던 것이 2008년에는 41개 주(州)와 워싱턴 D.C에서 200개가 넘는 CLT가 운영되고 있으며, 매년 새로
생겨나는 CLT의 숫자가 증가하고 있다. 현재는 CLT가 주로 대도시, 중소도시 및 교외에 위치하고 있는
데, 이러한 CLT는 다음 세대를 위해 토지를 보유하고 주택을 건설하는 한편, 지역을 활성화시키고 부동
산을 관리하며 공적 가치를 되살리는 등의 일을 하고 있다.
❙ CLT 운영원리
CLT는 토지소유권을 보유하여 장기간에 걸쳐 저소득층 주거와 공동체의 토지 활용을 도울 수 있도록 하
기 위해 만들어진 비영리 조직이다. CLT는 보통 민 또는 관으로부터 토지를 기부 받거나 주택을 지을
수 있는 땅을 사도록 정부 보조금을 받는다. 주택은 저소득층 가구에게 팔리지만, 토지에 대한 소유권을
CLT가 보유하고 집주인에게 장기간 토지를 임대한다. CLT는 또한 집주인이 이사를 가려고 할 때 재판매
공식에 따라 정해진 가격(A formula driven price)으로 집을 되살 수 있는 권리(option to
repurchase)를 보유하고 있다.
그림 1. 미국에 존재하는 CLT 분포
(출처: Produced by Yesim Sungu-Eryilmaz for the National CLT Academy, 2008)

상자 1. 고전적인 CLT의 10가지 특징(Ten key Features of the Classic Community Land Trust)
1. 비영리, 비과세 조직(Nonprofit, tax-exempt corporation)
CLT는 그가 속해있는 지역에서 허가를 받은 독립적인 비영리 조직이다. 대부분의 CLT는 새로
시작된 조직이지만 일부는 기존의 비영리조직과 접목된 것이다. 대부분의 CLT는 그들의 역량과
자원을 저소득층 주거 제공과 같은 자선활동과 주거환경이 열악한 지역의 재개발에 목적을 두
고 있다. 그래서 CLT는 미국의 세금면제 비영리조직{501(c)(3)}으로 지정될 자격이 된다.
2. 이중 소유권(Dual ownership)
CLT는 토지 소유권을 영구히 가질 목적으로 특정 지역의 땅 몇 구획을 취득한다. 이 구획들은
서로 맞닿아 있을 필요는 없다. 이 땅 위에 이미 서 있거나 후에 건설될 건물들은 개인, 주택
협동조합(cooperative housing corporation), 비영리 임대주택 사업자(nonprofit developers of
rental housing), 또는 다른 비영리단체, 정부 또는 영리기관에 판매된다.
3. 토지임대(Leased land)
CLT는 CLT 토지 위에 지어진 건물 소유자들에게 독점 토지이용권을 제공한다. CLT의 토지는
장기 토지임대의 방식으로 집주인 또는 주거 또는 상업시설의 소유자에게 임대된다.
4. 영구적 사용 가능(Perpetual affordability)
원래 계획과 의도대로, CLT는 CLT 토지 위에 지어진 집 또는 시설을 지속적으로 이용하도록 약
속하고 있다. 또한 CLT는 만약 집주인이 집을 팔기 원할 경우 CLT 토지 위의 건물을 재구매할
권리를 보유하고 있다. 재구매 가격은 현 주택소유자에게 적절한 이익을 주고, 미래의 주택 구
매자 또한 적정한 가격으로 살 수 있도록 공식에 의해(by a formula) 정해져 있다.
5. 영구적 책임(Perpetual responsibility)
토지 소유권 및 주택 재구매권을 가진 주인으로서, CLT는 CLT 토지 위의 시설물 및 이를 소유
한 사람들에게 생긴 일에 대해 지속적인 관심을 가지고 있다. 토지 임대차계약(Ground lease)
은 소유자의 점유 및 토지에 대한 책임 있는 이용을 요구한다. 만약 건물의 안전이 위협받는
상황이 발생한다면 CLT는 집주인에게 이를 수리하라고 요구할 권리가 있다. 만약 집주인이 주
택담보대출을 갚지 못해 부도가 난다면, CLT는 부도 상황을 해소하고, 차압을 방지할 권리 또
한 가지고 있다.
6. 개방적이며 장소기반적인 멤버십(Open, place-based membership)
CLT는 특정 지역의 범위 내에서 운영된다. CLT는 이 특정 지역을 자신의 고향이라고 부르는 사
람들이 책임지며 이끌어간다. CLT 토지 위에 거주하거나 또는 CLT를 그들의 공동체로 생각하는
모든 사람들은 투표권을 가진 멤버가 될 수 있다. 공동체는 한 명, 여러 명의 이웃 또는 마을
전체, 도시, 시/군 전체로 구성될 수 있다.

7. 공동체의 관리(Community control)
CLT 토지 위에 살거나 인근에 살아서 투표권을 가진 멤버들은 'CLT 이사회'의 2/3를 구성하는
이사로 선출되거나 이사들을 뽑을 수 있다.
8. 3분된 지배구조(Tripartite governance)
가장 전형적인 형태의 CLT 이사회는 세 부분으로 나뉘어 있으며, 이들은 각각 동일한 숫자의
의석을 가지고 있다. 첫 1/3은 CLT로 부터 임차한 사람들의 이익을 대변한다. 다른 1/3은 CLT
로부터 토지 임차를 받지 않은 사람들을 대표하며, 나머지 1/3은 지방정부 관료, 지역 투자자
(local funders), 주거 또는 사회적인 서비스를 제공해주는 비영리기관 종사자, 그리고 공적이익
을 대변할 수 있는 기타 개인들로 구성되어 있다.
9. 확대 프로그램(Expansionist program)
CLT는 토지 매입 및 CLT의 관리 하에 저소득층을 위한 주택 및 시설의 공급을 지속적으로 확
대해 나갈 것을 약속한다.
10. 유연한 개발(Flexible development)
토지가 항상 핵심요소이긴 하지만, CLT가 수행하는 프로젝트의 종류와 개발 프로젝트에 있어
CLT의 역할은 매우 다양하다. 많은 CLT들이 CLT 내부 스텝들과 함께 일하지만, 일부는 이러한
일들을 다른 파트너들에게 위임하기도 한다. 어떤 CLT는 단일한 형태의 토지 보유권에 주력하
는 한편, 다른 CLT들은 다양한 형태의 토지 보유권을 가진 주거 형태를 개발한다. 어떤 CLT들
은 보다 넓고 포괄적인 지역개발에 중점을 두기도 한다.
출처 Davis(2007)
고전적인 형태의 CLT는 영구적으로 저렴한(permanently affordable) 자가소유 주거(Owner-occupied
housing)를 확장하기 위한 관리자로서 집주인, 이웃한 거주자들 그리고 시(city)가 지닌 각각의 이해관계
의 조화를 도모한다. CLT의 토지를 빌려 그 위에서 살고 있는 집주인들(Leaseholder representatives,
임차인 대표들), CLT가 관리하는 지역의 주민들(general representatives, 일반인 대표들) 그리고 공적
이익을 대변하는 개인들(시 관계자들을 포함한다) 각각은 1/3의 비중으로 이사회를 구성한다. 이러한 3
분된 지배구조는 토지에 관련된 각기 다른 이해관계자들 중 특정 그룹이 이사회를 지배해버리지 않도록
한다.
CLT 프로그램운영의 차원에서, CLT는 CLT 토지를 개발하고 관리할 책임이 있다. 어떤 CLT는 오직 주택
소유자들을 새로 창출해 내는 데 집중하는 반면, 다른 CLT는 임대주택을 개발하거나, 이동주택 주차공원
(mobile home parks), 또는 상업시설을 만드는 공간이나 마을 공동체를 위한 시설을 위해 CLT토지를
이용하기도 한다. 대부분의 CLT는 그들의 직원들을 통해 개발프로젝트를 시작하고 관리한다. 그러나 일
부 다른 CLT는 그 토지 위에 들어선 모든 형태의 건물이 적정가격을 유지하고 이런 일을 할 수 있도록
토지를 계속 모으는데 그들의 역할을 한정짓기도 한다.

CLT는 관리자로서 보조금을 받은 주택들이 지속적으로 가격의 적정성이 유지되는지, 주택점유자들의 소득
이 CLT의 자격 요건에 부합하는지(income-eligible), 주택들이 잘 수리되고 있는지에 대해 관리·감독을 한
다. CLT들은 주택 및 시설물들이 지어져 있는 토지에 대한 영구 소유권을 가지고 있기 때문에 이들은 주
택 및 주택에 거주하는 사람들(households)과 밀접한 관계를 맺고 있다. 그리고 토지의 주인인 CLT는 모
든 집주인으로부터 매달 토지 임대료를 받는다. 이는 CLT로 하여금 CLT의 자산을 점검하고 그들의 투자한
것들을 보존하며(protect its investment), 재정적 어려움을 겪고 있는 거주자들을 도울 수 있게 한다.
비록 이러한 관리자로서의 역할은 각각의 CLT마다 서로 다를 수 있지만, 거의 모든 CLT는 아래와 같은
일들을 하고 있다.
- 토지를 매입하고 관리(assembling and managing land)하는 일
- 집주인이 보유하고 있는 집이 적정한 가격을 유지할 수 있도록 보장하는 일
- CLT 내 주택을 구입하고자 하는 잠재적 희망자들에게 재판매가 제한된 CLT 주택을 소유하는 것에 대한
책임과 권리를 교육하는 일
- 집의 구입에 있어 소득이 CLT의 자격요건에 부합하는 사람들을 선별하는 일
- 집주인으로 하여금 주택 점유, 전대(sublet), 자금조달, 수선 및 유지보수 등 계약서 상의 의무를 잘
수행하도록 지도하고 점검하는 일
- 집주인이 주택에 대해 손해보험을 들고 주택관련 세금을 잘 내고 있는지 확인하는 일
- 집주인이 CLT가 정한 소득 자격에 부합하는 다른 사람에게 가격 산출 식에 의해 정해진 가격을 넘어
서지 않는 범위 내에서 집을 팔아 명의 이전이 잘 되었는지 관리하는 일
- 집주인이 주택담보대출을 갚지 못해 채무불이행 상태에 빠질 경우 개입하는 일
대부분의 CLT는 처음에 지방정부나 민간재단 또는 기부자들로부터 받는 기부금에 의존한다. 그러나 CLT
의 토지 및 재판매가 제한된 주택이 늘어남에 따라 CLT 안의 주택을 관리하기 위한 비용을 충당할 수
있는 토지 임대료, 주택 재판매 수익 및 다른 수익들을 얻을 수 있다. CLT가 성장함에 따라 수익도 증가
하여, CLT는 영구적으로 CLT 토지 내에 위치한 주택들을 관리하고 점검할 수 있게 된다.
❙ CLT의 주택소유 확대 방안 (How CLTs expand homeownership)
많은 지방자치단체들은 저소득층이 주택을 소유할 수 있도록 돕는 프로그램을 운영해왔다. 이러한 접근
법은 보통 무상지원(outright grant), 무이자 대출 또는 이자 납부 유예대출(deferred interest loan)을
포함하는데, 이를 통해 주택담보대출의 월 단위 원리금 상환금을 줄여 주택구매자가 시장가격으로 주택
을 살 수 있도록 한다.
그런데 CLT모델은 이러한 재정지원의 집행에 있어 다른 접근 방법을 취하는데, 지원금을 주택 구매자에
게 주지 않고 CLT에 주어서 주택 가격을 주택구매자가 주택을 사기에 적정한 가격으로 낮춘다. 오랜 시
간이 지나면 이 두 접근 방법에 의한 결과는 엄청난 차이를 가져온다. 기존의 주택 구입 보조금 정책은
일시적으로 갚을 수 있는 여력이 되는 주택담보대출 원리금 상환액을(Affordable payments)을 만들어
주지만(보조금을 통해 주택 구매의 부담을 줄여준다는 뜻), CLT는 영구적으로 적정한 가격의 주택
(Affordable housing)을 공급해 줄 수 있다.

부동산시장에서 소득 증가속도보다 주택가격 상승 속도가 빠르면, 기존 방식의 주택
구입 보조금(시장가격으로 주택을 구매할 때 지원받는 보조금)은 계속 올라간다.
그림 2a. 소득보다 주택가격이 빠르게 상승하는 시장에서의
시장가격과 적정주택가격의 격차
출처 : Rick Jacobus
집주인이 보조금을 받아 산 집을 팔 때 기존에 받은 보조금을 모두 반납해야 한다고
할지라도, 그동안 주택가격이 올라 시장가격과 적정주택가격(저소득층 구매자들이 사
기 적절한 주택가격) 사이의 격차가 더 커지므로 추가적인 보조금이 필요하게 된다.
그림 2b. 주택소유자가 주택판매 시 보조금을 환불하는 경우
만약 부동산시장에서 소득 증가속도보다 주택가격 상승 속도가 빠르면, 기존 방식의 주택구입 보조금(시
장가격으로 주택을 구매할 때 지원받는 보조금)은 계속 올라간다(그림 2a 참고). 만약 집주인이 보조금
을 받아 산 집을 팔 때 기존에 받은 보조금을 모두 반납해야 한다고 할지라도, 그동안 주택가격이 올라
시장가격과 적정주택가격(저소득층 구매자들이 사기 적절한 주택가격) 사이의 격차가 더 커지므로 추가
적인 보조금이 필요하게 된다(그림2b참고). 따라서 다음 세대의 저소득 주택구매자들은 더 많은 보조금
을 받아야 주택을 구매할 수 있다.

CLT에 지원한 처음 한번의 보조금은 주택의 적정한 가격을 유지시켜주며 시간이 지
나도 가격 상승률을 제한한다. 이러한 방법은 영구적으로 적정가격주택의 재고를 증
가시키는데 도움이 된다.
그림 3. CLT 모델은 주택의 재판매 시 가격의 상승률을 제한함으로써
영구적으로 주택의 적정한 가격을 유지
이와 대조적으로 CLT는 저소득층계층이 소유할 수 있는 주택을 영구적으로 적정한 가격에 공급하는데
투자한다(그림 3 참고). CLT는 토지매입과 주택건설에 필요한 자금을 공공 또는 민간 기금을 통해 조달
한다. 그 결과, CLT는 저소득층이 2차 대출(역자 주 : 은행과 같은 1금융권에서 받는 대출 외에 다른 금
융기관에서 받는 고금리 주택담보 대출)이나 다른 방법의 자금조달 없이 살 수 있을 만한 가격에 집을
판매할 수 있다. 만약 CLT 주택 구매자가 이 집을 팔려고 한다면, 그는 이 집을 재판매공식에 의해 정해
져 있는(formula-driven price) 가격, 즉 다른 저소득층 주택 구매 희망자가 살 수 있을만한 가격으로
팔아야한다.
여러 주택의 거래가 일어나는 토지에 대한 소유권을 보유하면서, CLT는 공적 원조를 받지 않고도 오랫
동안 주택을 적정한 가격에 공급할 수 있게 된다. 그러나 CLT는 주택과 관련된 비용에 영향을 미치는
다른 요인들-예를 들어 손해보험 비용, 유지보수 비용, 재산세, 주택담보대출 이자율 등의 상승-을 통제
할 수 없기 때문에, 어떤 CLT도 추가 재정지원이 전혀 필요 없다고 보장할 수는 없다. 하지만 주택 재판
매가격을 통제하는 CLT에 대한 재정지원액이 기존 방식의 재정지원액 보다 훨씬 적음을 지방정부 관계
자들에게 보장할 수 있다.
표 1을 통해 이러한 두 가지 방식의 재정 지원의 성과를 비교할 수 있다. (1) '조용한' 2차 모기지 형
태1)(다시 주택을 팔 경우 보조금을 모두 상환하되 이에 대한 이자는 내지 않음)의 주택 구매자에 대한
1) (역자 주) silent second mortgage, 주택 구입을 희망하나 1차 모기지(은행권 주택담보대출)로는 돈이 모자라 추가로 대출을 받는 경
우를 말함. 주로 2금융권 등에서 1차 모기지 대비 고금리로 대출을 받게 됨. 그러나 1차 모기지 대출 기관에서는 2차 대출을 받는
것을 허용하지 않으므로 1차 대출 기관 모르게(silent) 대출을 받기 때문에silent second mortgage라 부름

대출 (2) 주택 재판매 가격이 최초 주택 구입금액과 지역 소득 중위 값의 연간 변동을 감안한 조정액의
합을 넘어서지 않도록 하는 CLT 보조금. 여기서 주택은 25만 달러의 시장가치를 가지고 있으며, 타깃이
되는 가정의 소득 범위에서 낼 수 있는 주택 가격은 20만 달러라고 가정한다.
따라서 시장가와 구매 가능 금액의 차이는 5만 달러로, 이 만큼의 보조금이 필요하다. 그런데 첫 번째
주택 구매자가 집을 매도할 때 위의 두 가지 접근법은 (1) 공공투자의 가치가 얼마나 잘 보존되었나,
(2)주택 매도자가 얼마의 이익을 갖는가 하는 데 있어서 서로 다른 결과를 초래한다. 맨 처음에 집을 산
사람이 7년 후 집을 팔 때의 순수익은 대출을 받았을 때 최대(12.8만 달러)가 된다. CLT의 도움을 받은
집 소유주는 5.6만 달러의 이익을 얻는 데 그친다. 이는 약 1.5만 달러에 달하는 판매비용을 차감했을
때, 연 21%의 수익률을 올리는 것이 된다.
표1. 시간 경과에 따른 보조금 차이 비교
첫 판매가 주택구입자 대출(이자 없음) CLT 모델(지역평균소득지수)
첫 시장가격 $250,000 $250,000
보조금 50,000 50,000
첫 판매가 250,000 250,000
7년 후 재판매
판매가 375,000 245,000
주택담보대출 반환 (174,051) (174,051)
보조금 반환 (50,000) 0
판매비용(6%) (22,500) (14,700)
판매자의 순수익 128,449 56,249
다음 구매자의 적정한 주택가격 245,000 245,000
환수한 보조금 50,000 0
추가적으로 필요한 보조금 80,000 0
다음 구매자를 위한 총 보조금 130,000 0
14년 후 재판매
판매가 565,000 303,000
21년 후 재판매
판매가 850,000 372,000
28년 후 재판매
판매가 1,278,000 458,000
30년 동안 다섯 가구에 투입된
전체 보조금 액수
$820,000 $50,000
가정 : 연간 주택가격 상승률 6%, 연간 소득상승률 3%, 이자율 고정
출처 : Jacobus and Lubell(2007)

그러나 이는 보조금을 받아 구매한 집을 다시 팔 때 집주인이 얻는 이익을 제한하는 좋은 이유가 된다.
주택구입자를 위한 대출의 경우, 이 집에 대해 지속적으로 저소득층이 구매할 수 있도록 적정 가격을 만
들어 주기 위해서는 30년에 걸쳐 82만 달러의 보조금이 필요하다. 하지만 CLT에 보조금이 지급된다면
같은 숫자의 저소득 주택구매자들에게 30년간 오로지 5만 달러의 지원금으로 같은 효과를 낼 수 있다.
❙ 효율적인 도시-CLT 파트너십
CLT와 같은 비영리 조직에 공공 기금을 투자하거나 책임을 위임할 경우, 지방의 사법권이 그들의 투자
가 제대로 집행되었고 잘 활용되고 있는지, CLT가 잘 운영되고 있는지에 대해 관심을 가지는 것은 당연
하다. CLT가 저소득층의 주거에 도움이 되며 소유할 수 있는 집들을 보존하고 더 많이 공급하는 일을
도울 때 아래와 같은 의문이 생길 수 있다. CLT는 어떻게 계속 증가하는 토지와 주택을 효율적으로 관
리할 수 있는가? CLT의 수혜자들은 주택보유자가 될 수 있는가? CLT가 생존할 수 있는가?
여러 국가에 걸친 도시-CLT 파트너십에 대한 분석에 근거해 볼 때, 지방정부가 CLT의 성과를 관리함과
동시에 CLT의 운영과 프로젝트를 지원할 수 있는 효율적인 방법과 메커니즘이 있다는 사실은 명확하다.
이 보고서는 지방정부가 CLT의 설립, 초기 성장, 그리고 성숙기 동안에 CLT 토지와 주택에 대한 세금
및 규제 외에도 CLT를 지원할 수 있는 여러 방안이 있다는 것을 언급하고 있다. 책임을 질 수 있고 생
산성이 있으며 지속가능한 CLT를 만들 수 있다는 기대를 갖게 하는 좋은 사례(model practice)가 각각
의 방안마다 갈무리되어 있다. 이 보고서는 저소득층이 주택을 지속적으로 보유할 수 있도록 도시와
CLT가 파트너로서 어떻게 역할 변화를 꾀해야 하는지 논의하는 것으로 끝난다.

2장 CLT의 설립지원
최근까지 대부분의 지방정부들은 토지신탁(Land Trust)이 설립된 이후에야 비로소 CLT 사업과 운영에
상당한 자원을 제공하곤 했다. 하지만 오늘날에는 많은 지방정부들이 CLT 설립을 주도하거나 혹은 지역
주민 리더가 계확과정(planning process)을 시작한 직후 계획과정에 깊이 관여하고 있다. 지방정부는
CLT 사업에 대한 초기 참여와 투자에 대해 고려하며, 성공적인 토지신탁을 위한 토대를 쌓는데 많은 관
심을 기울여왔다.(상자 2 참조)
CLT의 시작단계에서 법인설립 직전과 운영 초기 2년간의 시간은 매우 중요하다. 이 시기에 지방정부는 CLT
의 목표를 알리는 역할에서부터 주요한 투자를 계획하는 것에 이르기까지 모든 범위의 지원을 할 수 있다.
상자 2. CLT 기반다지기 : 시작단계 체크리스트
❙ CLT 설립 전에 해야 할 주요 결정
․ [수혜자] CLT가 이익을 주는 대상은 누구인가?
․ [지리적인 수혜범위] CLT가 운영될 곳은 어디인가?
․ [개발] CLT의 토지 위에서 어떤 종류의 주거 또는 다른 구조물이 개발될 것인가, 그리고 CLT는
개발과정에서 어떤 역할을 하게 될 것인가?
․ [거버넌스] 이사회는 어떻게 조직되고 선발될 것인가? CLT는 회원구조를 필요로 하는가?
그렇다면, 회원들은 어떤 역할을 해야 할 것인가?
․ [재원] CLT는 사업의 운영을 위해 자금을 어떻게 마련할 것인가?
❙ CLT 설립 전에 필요한 과업
․ CLT의 구조, 운영지역, 수혜자, 활동 등에 관한 주요 결정에 대한 책임 배분
․ 커뮤니티 주민들과 주요 이해당사자들을 방문
․ 주택시장상황, 최적가격(optimal prices), 목표인구를 수용하기 위한 수요에 대해 평가
․ 토지획득, 주택개발, 주택보조금 등 CLT 운영을 위한 공적 및 사적 자원이 충분하고 적합한지 검토
․ 필요한 관련 법 조사
․ CLT를 설립하고 조직과 의사결정구조(governance)를 제도화하는 데 필요한 문서를 준비
❙ CLT 설립 후에 필요한 과업
․ CLT의 첫 번째 이사회가 잘 정착되도록 지원
․ 토지임대 및 재판매공식 설계
․ CLT 회원을 모으고 지역 커뮤니티를 교육하기 위한 아웃리치 계획과 자료 준비
․ 주택구매자의 의사결정과 오리엔테이션 프로그램 개발 및 시행
․ 직원모집, 예산운영, 정책과 절차, 주택개발목표 등을 포함한 CLT 포트폴리오 제작을 위한 3개년
계획을 수립하기
․ 비과세 자선조직(tax-exempt charitable organization)처럼 501(c)(3)을 적용하기
․ 지자체와 주정부의 프로그램이 CLT모델과 적합한지 검토하고 자금원 확장에 대한 협정
․ CLT의 재판매가 제한된 경우 및 소유주가 거주하는 주택의 경우에 재산세를 어떻게 부과할 것인지 협정
․ CLT 주택의 담보대출을 대비하기 위해 민간 금융기관과의 관계 구축
․ 직원들을 위한 직무기술서 구성 및 고용절차 구축

❙ 낯선 모델 소개
어떤 지역에서는 지방정부가 나서서 CLT에 대해서 조사하고 정치지도자들과 더 많은 커뮤니티들에게 이
모델에 대해 교육한다. 예를 들어, Portland에서는 주거 공동체 개발부(the Bureau of Housing and
Community Development)에서 CLT에 대한 아이디어를 고안하고 다른 지역으로부터 CLT 전문가를 초
청하여 비영리활동을 지원하기 위한 지역포럼을 열기도 한다. Burlington에서는 시의 공동체 경제 개발
부(Community and Economic Development Office) 직원들이 대중을 대상으로 CLT 세미나를 개최하
기도 했다. Chicago에서는 주택관리국(Department of Housing)의 고위관료가 MacArthur 재단의 사
업가와 협력하여 위원회에서 CLT 모델에 대한 보고를 하고 재단 직원들과 다양한 공무원을 대상으로 설
명회(briefings)을 가졌다.
❙ 계획과정에 참여
선출된 관료공무원들과 지방정부 공무원들은 대부분의 관할권(jurisdictions)에서 CLT를 계획하는 데에
중요한 역할을 담당해왔다. 예를 들어, Chapel Hill과 그 주변 Orange County의 공무원들은 그 지역만
의 CLT를 만들기 위해 자문위원회를 설립했다. Irvine에서는 시의회 구성원들이 CLT 설립 위원회를 구
성했고, Irvine의 시장이 이사회의 첫 번째 의장이 되었다. Chicago에서는 주택국장이 CLT를 설립한 자
문위원단의 일원이었고, 현재는 CLT 이사회의 구성원이 되었다.
사례연구 - 커뮤니티와 지방정부의 지속적인 참여
CLT 설립에 필요한 많은 과업 중 지역의 다양한 사람들에게 CLT모델을 체계적으로 소개하는 것
보다 중요한 것은 없을 것이다. CLT에 대한 자금지원, 제도적 승인, 공정한 세금부과 등을 주관하
는 지방정부 부서(agency)는 파견활동, 교육, 조직활동에 있어서 매우 뛰어나야 한다. 또한 같은
지역의 비영리단체뿐만 아니라 CLT 서비스 지역권 내에 있는 개인과 기관과의 접촉도 매우 중요
하다. 이들 중 대부분은 CLT에 대해 처음 들어보는 경우가 많을 것이기 때문이다.
아마도 지방정부들은 주로 정부정책을 비판하는 활동가들과 함께 일하는 것을 꺼려할 수도 있고,
중요한 공공자원의 일부를 담당하게 될 신생 조직들을 관리하는 것 자체를 포기하고 싶을지도
모른다. 만약 CLT가 지방정부의 자원과 지방정부에 의해 좌지우지된다면, CLT모델이 가지고 있는
민주적인 요소를 잃어버릴 수도 있다. 예를 들어, 지방정부 관계자가 중요한 결정을 내린 후에
정부관계자 외 사람들(nongovernmental constituencies)을 참여시키거나, 심한 경우에는 커뮤
니티 구성원들을 이사회에서 제거하려고 시도하는 경우도 발생할 수 있다.
관습에 얽매이지 않은 독특한 CLT 모델의 지속적인 성공을 위해서는 커뮤니티와 지자체 양측의
온전한 참여가 필수적이다. 이런 점에서 커뮤니티 주민들과 미래의 잠재적 CLT 주택구매자들이
특히 중요하다. 왜냐하면 이들은 CLT사업의 반대요소를 완화시키고, 부동산시장을 형성할 수 있
고, 공공 자금제공자(public funders)와 민간 대출기관(private lenders) 및 커뮤니티가 일을 수행
하는 데에 도움을 줄 수 있기 때문이다.

❙ CLT 설립
지방정부 공무원들은 때때로 CLT 고문위원회와 정부위원들과 회의를 진행해야 한다. 초기단계에서
는 간혹 CLT를 관리하고 스탭처럼 일하는 데에 우선순위를 두어야 할 경우도 있다. 예를 들면,
Chicago CLT의 첫 번째 상임이사는 주택부서에서 일하는 지자체 직원이다. 시 대리인(city
attorney)도 CLT의 첫 번째 프로젝트를 담당하면서 매우 중요한 법적 조언을 아끼지 않았다.
Delray Beach에서는 커뮤니티 재개발 부서 직원들이 새로 만들어진 CLT에서도 일하고 있다.
❙ 전문가 그룹과 계약
몇몇 도시나 지역에서는 CLT 계획 업무에 적극적으로 나서며, 그것을 담당할 컨설턴트를 고용하는데 적극
적으로 비용을 지불한다. Burlington, Chicago, Delray Beach, Highland Park, Irvine, Phoenix,
Portland, San Bernardino County, Sarasota 등의 지역에서는 조직개발, 토지임대 문제, 사업실행 가능
성, 경영계획 등 CLT와 관련된 다양한 사업에 참여할 컨설턴트들을 모집했다.
❙ 설립 지원
지방정부가 CLT의 계획과 법인설립에 대해서 공식적인 승인을 한 경우도 있다. Burlington 시의회에서는
1984년에 Burlington CLT(현재 Champlain Housing Trust)에게 20만 달러의 설립자금을 지원하는 것을
승인했다. Hennepin County에서는 2003년에 Minneapolis에 City of Lakes CLT를 설립하기 위한 조사
및 계획 자금으로 2만 5천 달러를 지원했다. 2006년에 Truckee 지역에서는 CLT 프로그램을 도입하기 위
해 주택조합 노동자 그룹(Workforce Housing Association of Truckee-Tahoe)에게 4만 5천 달러를 지
불하고 용역계약을 체결했다.
❙ 현재의 프로그램 개편
대부분의 도시들은 새로 시작한 CLT들을 지원하기 위해 현존하는 프로그램과 자원들에 의존하고 있다.
일부 지역에서는 과거의 전통적인 방식의 주거소유권 및 보조금 프로그램에 맞게 짜여진 규제항목들에
CLT를 끼워 맞추려고 한다. 반면 다른 지역의 공무원들은 현재의 주거 및 커뮤니티 개발 프로그램을
CLT 모델과 비교 평가하고 수정해야 할 부분을 고친다. Chicago 주택부서에서는 새로운 CLT가 지방정부
의 상황에 알맞게 적용될 수 있도록 프로그램을 수정했다. 시 공무원들도 Cook County의 조세사정인
(tax assessor)를 만나 CLT 주택에 부과되는 세금이 영구적인 재판매규제가 적용된 가치를 기준으로 책
정될 수 있도록 보장받았다. Portland와 Chapel Hill에서는 주택구매자 지원 프로그램을 통해 CLT 주거
에 대한 공공 보조금을 지원받을 수 있도록 내용을 수정했으며, 이러한 투자에 대해서 상환을 요구하지
않기로 하였다.

사례연구 - 지방정부 프로그램 간 협동
두 개의 정부기관이 CLT 사업을 틀에 짜인 듯이 지원한다면 그들의 보조금, 대출 협약, 채무자
의 재산에 대한 변제권 등을 비롯한 각종 사항들이 일치해야 할 것이다. Sarasota의 Community
Housing Trust의 경우에는 Sarasota 시와 계약을 맺고 두 경우에게 모두 적용가능한 사업을 개
발하기 위한 보조금을 약속받았다. North Carolina에 있는 Orange Community Housing and
Land Trust는 Orange County와 Chapel Hill 지역에서 모두 필요로 하는 행정적인 수요를 만족
시킬 수 있는 제한적인 협약을 맺고, CLT가 법적인 분쟁없이 자금지원을 계속 받을 수 있도록
하고 있다.
❙ 다년간 운영기금 지원
어떤 지방정부들은 CLT의 운영 초기에 필요한 큰 액수의 보조금을 지원했다. Sarasota에서는 Sarasota
의 Community Housing Trust가 조직적인 역량을 구축하고 주거소유권 프로그램을 개발하고 사업을
시작하는 데에 쓸 수 있도록 초기 4년동안 연간 25만 달러의 자금을 지원하겠다고 약속했다. Chicago
시는 (MacArthur 재단과 함께) 새로운 CLT를 시작하는 데에 필요한 자금을 지원하고 있고, 초기 몇 년
동안의 운영자금과 간접비를 지원하기로 했다.
❙ 사업자금 또는 지자체의 재산 형성
일부 지방정부들은 CLT를 시작할 수 있도록 유인하고 CLT의 신뢰도를 구축하기 위한 수단으로써, CLT
의 포트폴리오를 만들기 위한 기초 작업을 시도했다. 이러한 작업들은 CLT 사업에 대한 투자와 저금리
대출, 공공 소유 토지나 주택에 대한 양도증서 등의 형태로 나타났다. Delray Beach의 공동체 재개발
부서에서는 사용하지 않는 토지를 CLT 소유로 이전해 주기로 약속했다. Irvine에서는 앞으로 새로 건설
될 예정인 중간소득층을 위한 주택(inclusionary housing)들 중 대부분을 CLT의 포트폴리오에 포함시키
기로 했다. 시의 재개발 부서에서도 CLT의 프로젝트 발굴을 위해서 자금과 토지를 제공할 예정이다.
마찬가지로, Syracuse와 Albuquerque의 CLT도 대규모의 시 소유 재개발 부지를 이전받아서 설립되었
다. 최근에는 Washington, DC의 시 의회가 주택 1천 채를 지원하기 위한 보조금으로 공공자금 1천만
달러를 약속했다. 이 주택들은 City First Homes가 개발했던 것으로 재판매가 제한된 자가소유 주택들
(resale-restricted, owner-occupied housing)이었는데, CLT는 구역에 제한을 두지 않고, 최종적으로
저렴가격주택(affordable housing) 1만 채를 생산하는 것을 계획하고 있다.

3장 CLT 자산 형성
다른 비영리 개발자들과 마찬가지로 CLT는 주택이 적정가격(affordable price)에 판매될 수 있도록 (재)
건축을 하거나 토지를 획득하는 것에 대하여 상당한 도전에 직면하고 있다. 지방정부들은 초기성장단계
의 CLT를 돕기 위해 다양한 전략을 사용해왔다. 지방정부는 공공소유의 토지나 건물을 기증하거나, 토지
획득과 주거개발에 대해서 대출과 보조금을 제공하거나, 중간소득계층의 주택을 기부하거나, 주거생산물
에 부가되었던 수수료와 요구사항의 면제를 통해 CLT를 지원할 수 있다.
❙ 토지 및 건물 기증
지방정부들은 CLT에 토지나 건물을 기증하거나 할인판매하는 형식으로 그들의 재고자산(inventory)을 이
용해서 CLT사업을 보조할 수 있다. CLT사업을 지원하는 지방정부의 자산은 공항, 소방서 등 오래된 건
물을 철거한 토지뿐만 아니라, 도로확장이나 학교증축이 계획되었다가 취소된 경우에 발생한 잉여자산까
지도 포함한다. 지방정부는 또한 세금체납으로 인한 압류(tax foreclosure)를 통해 얻은 시 소유의 주택
자산 또는 재개발을 위해 구입한 노후된 자산 등을 CLT에게 이전함으로써 CLT를 지원할 수 있다.
Syracuse 시는 12.5 에이커 규모의 공지(vacant land)에 대한 소유권을 Jubilee Homes에게 주었고,
비영리 개발자는 시정부와 Time of Jubilee CLT로부터 공동으로 관리를 받는다. 부지에 건설된 단독주
택이 판매될 경우에, 그 곳에 해당하는 토지의 소유권은 CLT가 갖는다. Delray Beach Community
Redevelopment Authority는 Delray Beach CLT에게 토지 몇 구획을 할인된 가격에 양도했고, 이 부지
에는 주택이 건설될 예정이다. Cuyahoga CLT는 Clevelang 시 정부로부터 세금체납으로 인해 압류당한
토지(tax-foreclosed lands) 몇 구획을 양도받았고 그 곳에 주택을 건설했다. Multnomah County는 세
금체납으로 인해 압류당한 토지(tax-foreclosed lands)를 Portland CLT에게 양도했고, Portland CLT는
그 곳에 지분제한 주택(limited-equity homes)을 건설했다.
Burlington 시는 폐기된 소방서를 Champlain Housing Trust에게 기증하여 노숙자 가족을 위한 임시주
택으로 사용될 수 있도록 했다. Boston 시는 약 30 에이커(acres)의 버려진 땅을 Dudley Neighbors,
Inc.,에게 기증했고, CLT는 Dudley Street Neighborhood Initiative와 제휴해서 함께 일했다. Dudley
Neighbors, Inc.,는 이러한 도움으로 인해 155개의 저렴가격주택(affordable housing)을 건설하고, 상
업건물을 재건하고, 커뮤니티에 광장(open space)을 만들어 주었다.
❙ 대출 및 교부금
많은 지방정부들은 CLT에게 직접적으로 현금을 제공해 줌으로써 단독주택이나 아파트의 가격을 낮추려

고 한다. 보조금은 교부금(grants), 지불유예(deferred-payment), forgivable loans2)으로 구성된다.
지방정부에서 제공한 개발자금 대출은 무이자이며 매달 납입해야 하는 규정이 없으며 그 CLT가 잘 운영
되고 정해진 기간 동안 사업의 모니터링이 잘 이루어진다면 반환하지 않아도 된다는 점에서 일종의 교
부금(grants)과 같다고 볼 수 있다. 대출(loans)은 CLT가 사업을 제대로 수행하지 못할 경우에 해당 지
방정부가 강제적인 조항을 집행할 수 있는 여지를 제공해 준다. 하지만 이러한 대출은 주택구매자의 자
금조달을 복잡하게 만들며, CLT와 지방정부에게 법적인 절차를 더욱 많이 요구한다는 문제가 있다.
Minneapolis에서는 City of Lakes CLT에게 무이자로 30년 거치 대출을 제공해주었다. 대출은 CLT가
지속적으로 시가 요구하는 수행기준에 합당할 경우에 계속 유예될 수 있다. Albuquerque, Burlington,
Highland Park, Lawrence, Orange County, Portland, Sarasota County, Washington, DC 등을 비
롯한 다른 많은 CLT들에서도 지방정부로부터 교부금(grants)이나 무이자대출을 받았다. CLT 사업의 교
부금(grants) 중 대부분은 지역 주택신탁기금에 의해 운영되는 지방정부 세입과 마찬가지로, HOME과
CDBG 기금으로부터 온 것이다. 다만 Burlington의 경우에는 지방정부가 지역 CLT에게 직원 연금기금
명목으로 대출을 해주어 재판매제한 주택(resale-restricted homes)을 개발하는 데에 사용되도록 했다.
❙ 중·저소득층을 위한 주택(inclusionary housing)
점점 더 많은 지방정부가 민간개발에도 저렴주택 건설을 포함하도록 강하게 권장하고 있다.(상자3 참조).
민간 개발업자들은 종종 그들이 건설하는 중·저소득계층을 위한 주택(inclusionary housing)에 대해 모
니터링이나 관리가 없이 장기적인 가격저렴성 요구수준(long-term affordability requirements)만을 맞
출 수 있는 방법을 찾고자 한다. CLT는 포트폴리오 상에 있는 다른 재판매제한 주택에서 지속적인 관리
나 모니티링을 이미 실행하고 있는 것을 감안했을 때, CLT는 이러한 주택자원(housing resources)에
대한 장기적인 관리자로서 확실히 자리를 매김했다. 많은 영리 개발회사들이 프로젝트를 마치고 난 후에
해체되기(dissolve) 때문에 CLT를 관리·감독하는 것 또한 지방정부의 가장 큰 관심사 중에 하나이다.
많은 경우에 개발업자들은 중·저소득계층을 위한 주택(inclusionary housing)를 짓고 난 후, 그 주택들
을 CLT에게 맡긴다. Petaluma는 개발된 주택들을 Sonoma County에 있는 Housing Land Trust에게
양도(convey)함으로써, 개발업자들이 몇몇 구획에 대해 시에서 관리하는 중·저소득계층 요구기준
(city-mandated inclusionary requirements)을 충족시키도록 했다. 이러한 협약(agreements)으로 인해
개발업자들은 CLT가 지정한 구매자들에게 주택을 판매하고, 동시에 주택의 부지를 CLT에게 기증하게 된
다. Burlington에서는 Champlain Housing Trust가 시의 계층혼합형 용도지역제 조례(inclusionary
zoning ordinance)에 의해 건설된 100개 이상의 소유주 점유 아파트(owner-occupied
condominiums)를 관리한다. 이 주택들은 소득계층이 혼합된 주택이기 때문에 개발업자들은 토지를
CLT에게 이전하는 대신 그 주택에 관한 기록을 남겨서 소유주가 이사갈 때 Champlain Housing Trust
가 그 아파트를 적정한 가격에 재구매할 수 있도록 한다.
2) forgivable loan에서 대출금의 납입은 일정기간동안 면제되거나 연기된다. 대출금 또는 대출금의 일부는 자산이 팔릴 때 납입하며
명시된 기간의 마지막에는 주택을 구매하기 위해 받은 기금은 교부금으로 간주된다.

상자 3. 중·저소득계층 주택(inclusionary housing)을 위한 도시와 중개인의 파트너십
국가에서 가장 큰 민간 주택 개발업체 중 하나인 Centex Corporation이 Chapel Hill 지역에 200
가구의 타운하우스를 건설할 것을 제안했을 때, 해당 지역에서는 그 제안된 사업이 저렴주택을
포함시킬 것을 강하게 요구했고, 그 주택들의 가격저렴성(affordability)을 유지하기 위해 Centex가
Orange Community Housing and Land Trust(OCHLT)와 함께 일하기를 원했다. Centex는 이 내
용에 동의하여 OCHLT에게 시장가격보다 싼 값으로 30개 주택(units)을 판매했다.
이 과정에서, OCHLT는 주택이 건설되는 기간에 홍보를 하고 구매자격에 적합한 사람들이 자금을
마련한 후에 Centex로부터 주택들을 구매하는 데에 합의했다. 개발업자들은 저렴주택들
(affordable units)을 홍보하고 판매하기 위해 OCHLT에게 2,500~3,000 달러의 수수료를 지불했다.
2000 square feet 규모의 이 프로젝트 내 주택의 시장가격은 23만~27만5천 달러 수준이었다.
OCHLT는 Centex와 함께 9만에서 10만5천 달러 수준의 조금 더 작지만 높은 품질의 주택을 디자
인하였다. 그리고 각 계층들의 주택을 혼합(mix)하고 가격을 책정하는 것에 대해 상당한 협상과
중재 과정이 필요했다.
민간 개발업체들과 CLT 사이의 파트너십은 저렴주택(affordable housing)을 만들어내기 위한 실행
가능하고 효율적인 전략임을 입증하였다. OCHLT의 상임이사 Robert Dowling은 지방정부의 개입
이 없었다면 Centex와 OCHLT의 파트너십은 절대 일어나지 않았을 것이라고 지적했다.
❙ 제도적 혜택
지방정부들은 때로는 CLT 주택개발을 지원하기 위해, 신청수수료(application fees)나 영향부담금
(impact fees)을 감면 혹은 줄여주거나, 주차구역이나 건폐율(lot coverage)에 대한 규제(zoning
requirements)를 완화시키거나, 여타의 제도적인 혜택(regulatory concessions)을 제공하기도 한다. 이
러한 규제의 완화는 사업의 수익성(profitability)을 증가시키고, 지방정부가 주택개발을 지원하는 또 다
른 형태라고 할 수 있다. 그러므로 보조금 제도와 마찬가지로 이러한 규제의 완화를 통해 창출된 공공의
가치는 계속해서 보전되어야 한다.
일부 지방정부(jurisdictions)는 주택에 대한 장기적 혹은 영구적인 가격적정성(affordability)을 약속하는
개발업자들에게만 이러한 규제완화의 인센티브를 제공한다. Burlington에서는 새로 지어진 주택의 가격
적정성(affordability)을 지속적으로 관리하기 위해 영향부담금(impact fees)을 줄여주거나 면제한다.
Bellingham 시는 소득 자격을 갖춘 구매자(income-qualified buyers)들을 위해 모든 주택을 영구적으
로 저렴하게 관리할 것을 약속한 개발업자들에게 50%의 용적률 완화를 허용한다. 또한 택지 규모), 도
로 인접지(street frontage), 건축후퇴선(setbacks), 주차장, 사용가능한 공지(usable open space) 등에
대한 규제(zoning requirements)를 완화해준다.

4장 CLT 운영 및 유지
재판매제한을 하는 자산을 관리하고 각종 사업을 추진하는 CLT는 사업과 연관된 수입, 임대료, 광고료,
개발비 등으로부터의 운영수익을 얻을 수 있다. 그리고 상당기간 실적이 잘 싸여진 CLT들은 재단의 펀
딩, 기업의 보조금 또는 개인의 기부 등을 이끌어낼 수 있다. 오래된 CLT들의 상당수는 CLT의 운영과
유지에 드는 비용을 감당할 수 있는 충분한 수익을 만들어 내고 있다. 그러나 알아두어야 할 중요한 점
은 충분히 안정된 CLT에서도 지속적으로 지방정부로부터의 지원과 민간에서의 자금 지원을 받고 있다는
것이다. CLT가 어느 정도 규모 있게 성장을 했음에도 이러한 지원들이 필요한 이유는 저렴주택에 대한
책무를 뛰어넘는 새로운 프로그램과 프로젝트들에 대한 직접적인 요구일 수 있다.
사업 개발보조금들과는 달리 CLT 운영에 대한 외부 지원은 조직운영이나 직원 인건비, 회사 임대료, 비
품비 등 행정비용에 사용되며 프로그램 비용은 특정 주택의 개발과 직접적인 관련은 없다. 각 주·시·CLT
별로 특성이 다양하고 복잡하지만, 공통적인 부분으로는 운영 지원에 대한 자금은 지방정부의 펀드나 민
간의 기부 그리고 개발 사업에서 얻은 수익으로 충당하고 있다는 것이다.
❙ 지방정부로부터의 보조금
상당수의 지방정부는 주택구매자 모집이나 교육 등과 같은 프로그램에 대해 지원을 하는 한편, CLT 운
영을 위한 보조금도 제공한다. 기금의 출처는 다음과 같이 다양하다.
 지역개발포괄보조금(Community Development Block Grants) : CLT들은 종종 운영 보조금으
로 지방정부에 할당되어있는 연방정부의 CDBG 기금을 받는다. Albuquerque 시를 예로 들면
Sawmill CLT는 매년 20만 달러의 보조금을 CDBG 기금에서 받으며 이 보조금은 직원 인건비,
개발사업 준비작업 그리고 조직의 역량을 키우는 데에 사용할 수 있다.
 HOME 역량보조금(HOME capacity grants) : 많은 CLT들이 지역주택개발조직(Community
Housing Development Organizations(CHDOs)으로 지정되었고 매년 연방정부의 HOME 투자
파트너쉽 프로그램으로부터 할당된 지방정부의 역량보조금을 받는다. CHDO 운영보조금은 전국
적으로 CLT를 위한 지원의 공통적인 자원이다. Seattle의 Homestead CLT의 경우, King
County HOME 프로그램으로부터 CHDO 기금 3만 달러를 받는다.
 지역 주택 신탁 기금(Local housing trust funds) : 일부의 경우에는 지방자치단체에서 CLT와
같은 비영리 주택개발자들의 역량을 키우고 실제 프로젝트를 지원하기 위하여 주택신탁기금을
사용한다. Highland Park City의 경우, Highland Park CLT의 운영을 지원하기 위하여
Affordable Housing Trust Fund로부터 10만 달러의 보조금을 매년 제공하고 있다.
Burlington의 주택신탁기금은 시의 재산세에 1%의 부가세를 통해 매년 “역량보조금(capacity

grants)”을 통해 직원 인건비·훈련·계획·기금마련 등 영구적인 저렴주택을 개발하는
비영리 조직의 운영을 위한 비용을 지원하고 있다.
 기타 지자체 지원금들 : 시 또는 카운티의 일반적인 기금·주택채권 수익금·조세담보금융(TIF) 등
이 CLT 운영에 추가적으로 제공할 수 있는 수입들이다. 예를 들면 Delray Beach Community
Redevelopment Agency(Delray Beach 지역재개발단체)는 CLT의 운영비 지출 충당을 위해 TIF
수익의 일정부분을 할애하기로 결정하였다.
사례연구 - 다년간 자금지원 약정(Multiyear Funding Commitments)
특정한 수준의 외부 지원에 대한 약정으로 CLT는 더 공격적으로 성장계획을 세우고 새로운 프로
그램들을 빠르게 발전시킬 수 있으며 더 안정적인 직업(능력있는 직원 채용)을 제공할 수 있다. 다
년간 기금지원에 대한 예측가능성은 공공과 민간의 수익을 보장하는데 도움을 주며 지자체 투자
의 지렛대 역할을 할 수 있다.
이러한 협의에 기반하여 지자체 공무원들과 CLT 직원들은 매년 향후 나아갈 방향에 대해과 다양
한 목표 설정에 대해 논의를 하고 보조금의 양을 결정한다. 만약 CLT가 약속된 바를 이행하지 못
하거나 자금을 사용할 수 없게 되면 보조금의 양을 줄일 수 있다. 비슷하게 CLT가 기대치를 초과
하거나 더 많은 자금이 필요한 곳임을 확신시켜주면 지자체는 초기의 협약을 초과하도록 보조금
을 증가시킬 수 있다. Albuquerque’s 시의 5개년 계획을 예로 들면, CDBG 기금을 Sawmill CLT 운
영 지원으로 제공하기로 하고, 시는 초기에 CLT에 매년 15만 달러를 할당했으나 2007년에는 20만
불로 늘였다. CLT의 프로젝트가 성공적이었고 그들이 더 많은 운영자금을 필요로 했기 때문이다.
❙ 개인(민간)으로부터의 기부(Donations from Private Sources)
501(c)(3)에서 승인한 자선 단체의 자격을 지닌 CLT는 개인(민간)의 세금을 공제해줌으로 일반적인 공
공영역의 투자 수단으로 활용 될 수 있다. CLT에 대한 전국조사에서 개인 기부를 받고 있는 CLT는 119
개로 조사되었다. 공식적으로 출판되지 않은 Jeff Corey 와 Jeff Washburne의 보고서에 의하면 다음과
같은 유형들의 지원을 통하여 개인들로부터 CLT 운영금의 10~70%를 기부 받았다고 말하고 있다.
 재단 보조금(Foundation grants) : 지역재단, 가족 재단 그리고 저렴주택에 대한 관심을 갖고 있
는 큰 기부재단들이 주로 CLT에 기부하고 있다. 이 보조금은 지속적인 지원은 적은 반면 지원기금
규모에 제한이 있지 않다. 일반적으로 그들의 보조금들을 특정한 결과물 또는 프로그램과 연계한
다. California Community Foundation(캘리포니아 지역재단)을 예로 들면, 캘리포니아 지역재단
은 상승하는 토지 비용이 Los Angeles지역의 저렴주택을 지원하는 능력을 약화시킨다는 것을 깨
닫고, Community Foundation Land Trust를 설립하였다. California Community Foundation
은 CFLT가 초기 프로젝트 비용과 운영을 위해 사용할 수 있도록 380만 달러를 지원하였다.

 법인의 기부(Corporate contributions) : 기업 기부자들은 다음의 세 영역 중 하나인 경향이 있
다. 은행, 모기지 사업자, 2차 시장 관련업체와 같은 주택산업 종사자; 노동자 주택의 공급을 확
장하는데 관심이 있는 지역의 큰 기업; CLT에 대한 대중의 높은 관심을 대신하여 CLT를 지원하
려는 시민단체.
 개인 기부자 (Individual donations) : 비록 시간은 걸리더라도 몇몇 CLT들은 지역사회에서 지
속적으로 기금마련을 위한 노력을 하고 있다. 이러한 프로그램들은 중요한 수입원이 될 수 있고
지역의 신뢰를 쌓는데 중요한 것이다. Point Reyes Station에 있는 West Marin의 Community
Land Trust Association과 같은 몇몇 작은 CLT들은 그들의 운영 예산의 대부분을 개인 기부자
들로부터 얻는다. 하지만 CLT들 사이에서 보고된 내용을 보면 지역의 개인 기부는 평균적으로
운영비의 단 5% 정도만 충당되고 있다고 한다.
❙ 개발 사업으로부터의 수익(Revenues from Project Development)
대부분의 CLT들은 주택을 개발함에 있어서 CLT가 지원한 저렴주택 각각에 대해 비용을 청구한다. 개발
비용은 주택의 총 개발비용 또는 개발면적 당 일정 비율로 청구하며, Madison City의 경우 총 사업비의
15%를 개발비용으로 징수한다.
직접적으로 주택개발에 참여하지 않는 CLT들은 주로 잠재적인 주택구매자들이 지역의 대출업체로부터
모기지를 받을 자격을 갖출 수 있도록 종합적인 서비스를 제공한다. 일반적으로 서비스 비용은 주택 가
격의 3%를 넘지 않도록 하고 있으며, 일부 CLT들은 정액요금을 받기도 한다. Minneapolis의 City of
Lakes CLT는 2,500달러를 받고 있다.
❙ 지속적인 운영을 통한 수익(Revenues from Ongoing Operations)
CLT들은 또한 그들의 토지와 주택의 포트폴리오 확대로 인한 다양한 내부 자원들로부터 운영소득을 만
들고 있다.
 토지임대료 : CLT의 토지임대료는 가장 믿을만한 수입원이다. 일부 CLT들은 한 달에 100달러를
청구하는 반면에 대부분은 저렴한 주택을 유지하기 위하여 시장가치보다 훨씬 낮은 25~50 달러
범위에서 징수하고 있다. 낮은 가격이지만 CLT들은 토지임대료가 주요한 수입원임을 깨닫고 있
다. Boulder에 있는 Thistle Community Housing은 211개의 재판매제한 자가주택에 대하여
토지임대료를 한 달에 평균 30달러를 받고 있으며 CLT프로그램의 운영비용 중 1/3을 토지임대
료로 충당하고 있다.
 재임대 / 재판매 수수료 : 더 많은 CLT들이 주택의 소유주가 변할 때 이전을 관리하는 비용을 징
수하여 수입원으로 사용하고 있다. 몇몇 경우 그 비용은 브로커들에게 커미션으로 지불해야 했을
비용과 절차를 간소화하여 판매자에게 청구되어진다. 또 다른 경우에 이 비용은 재판매 시,

다음 판매자에게 재판매가격과 함께 청구되어진다. Orcus Island의 OPAL CLT의 경우 구매자와
판매자에게 각각 1%의 비용을 청구해서 총 2%의 재판매 수수료를 거둔다.
 회원 회비 : CLT를 지원하는 지역 거주자들은 일반적으로 매년 회비를 납부하는데 1~50달러 범
위 내에서 지불한다. 비록 회비는 CLT 예산에서 적은 부분이지만 조직의 성장에 따라 지속적으로
증가하는 수입으로 예측가능한 자금원이 될 수 있다. 회원이 4천명이 넘는 Burlington의
Champlain Housing Trust는 매년 7만 달러가 넘는 회비를 받으며 이것은 전체 운영 예산의
5%를 차지하고 있다.
 유료 서비스 수입 : 일부 CLT들은 잠재적인 주택구입자에 대한 교육, 지역 모기지 대출자들을
위한 대출 일괄 처리, 시나 카운티의 중·저소득층을 위한 주택(inclusionary housing) 모니터링
등 특별한 서비스들을 수행함으로써 수익을 얻는다.

5장 CLT 자산에 대한 과세
CLT 주택가격이 시장에 의해서가 아니라 공식에 의해서 결정됨을 감안하면, 지방세 평가는 CLT 주택의
가격적정성(affordability)에 현저하게 영향을 미칠 수 있다(상자4 참조). 주택구입시 자산 관련 세금이
높다면 CLT는 주택구매자들에게 더 많은 보조금을 지급하거나 비싼 주택을 살 수 있는 소득이 높은 계
층에게 CLT주택을 제공해야 할지도 모른다. 만약 주택을 보유하고 있는 기간에 재산세가 오른다면 주택
소유자들은 가계지출비용의 다른 부분을 줄여야 한다. 그 결과 CLT 주택은 지속가능성, 적정한 주택가격
의 효과가 점점 더 줄어들 것이다.
상자 4. 주택의 가격적정성(affordability)에 미치는 재산세의 영향
CLT가 주택의 판매가격으로부터 토지의 매입비용과 건설비용을 제하기 위해 지방정부로부터 충
분한 보조금을 받았다고 가정해본다. 이는 CLT가 210,000달러의 시장가격이 나가는 주택을
85,000달러의 저렴한 가격으로 주택을 팔 수 있도록 한다. 만약 CLT가 재판매 시 평가한 주택의
시장가격 상승분의 25%만 주택소유자가 가져가도록 주택의 재판매 가격을 제한한다면 7년 후
되팔 때의 그 주택의 최대가격은 116,804달러가 될 것이다(주택가격은 연간 7% 상승한다고 가정
한다).
CLT 주택의 시장가격 CLT 주택의 재판매제한 가격
초기 구입 시 $210,000 $85,000
1년 후 $224,700 $88,675
2년 후 $240,429 $92,607
3년 후 $257,259 $96,815
4년 후 $275,267 $101,317
5년 후 $294,536 $106,134
6년 후 $315,154 $111,288
7년 후 $337,215 $116,804
그러나 주택의 시장가격은 7년 후에 337,215달러가 될 것이다. 만약 지방정부 과세평가에서 시장
가격보다 낮은 초기구매가격이나 영구적으로 제한된 재판매가격을 고려하지 않는다면 CLT 주택
의 소유자는 그가 소유한 주택가치인 116,804달러에 대한 세금뿐만 아니라 시장가격과의 차액
인 220,411달러에 대해서도 세금을 지불해야 한다. 따라서 지방정부의 보조금과 CLT의 재판매조
건에 의해 저렴해진 주택가격이 지방정부의 세금정책에 의해 다시 가격적정성(affordable)을 잃게
된다.
지방의 과세평가 담당자는 주의 사법·입법·행정 지침들(guidelines)의 해석과 적용에 있어 폭넓은 자유재
량권을 갖고 있지만 기본적인 행정지침들은 CLT 자산의 과세를 제한하고 있다. 하지만 CLT 주택에 대한
과세와 가치평가에 대한 표준화된 정책과 절차는 거의 없어 각 지방정부 별로 다양한 변형을 만들어내는
결과를 가져온다.

재판매제한 자가소유주택(resale-restricted, owner-occupied housing)의 가격적정성을 지속적으로 유
지하고자 하는 지방정부와 CLT 사이의 공동의 이해관계를 감안하면 지방정부와 CLT는 합리적인 과세
(equitable taxation)라는 공동의 이해관계 역시 가지고 있다. 하지만 CLT 주택의 소유자들은 종종 그들
이 내야할 재산세(local property taxes)보다 더 많이 낸다. 왜냐하면 과세평가 담당자들이 자산의 시장
성(marketability)과 수익성(profitability)을 현저하게 낮춘 CLT 주택의 제약조건을 고려하지 않았기 때
문이다. 또한 과세평가 담당자들은 99년간 임대해 주는 CLT 소유의 토지사용료는 일반적인 시장임대료
보다 훨씬 낮다는 사실을 종종 간과한다.
따라서 세금정책은 재판매제한 주택(resale-restricted housing)의 확장에 커다란 장애물일 수 있다. 특
히 주거용 부동산의 시장가치가 급격히 상승하고 자산관련 세금도 그에 맞춰 상승할 때는 더욱 그렇다.
CLT 주택가격이 한때 저렴했다하더라도 CLT의 재판매규제가 적용된 가격보다 자산의 시장가치에 맞춘
세금은 결국 저소득층 가구(households of modest means)들의 주택보유비용을 과도하게 높일 것이
다.
CLT 주택가격의 적정성을 유지하기 위해 많은 CLT들은 지방과세 담당자들이 시장의 주택과 다르게 CLT
주택을 평가하고 과세하도록 설득하는데 성공하고 있다. CLT자산에 대한 공정한 과세는 3가지 항목과
관련되어 있다. (1) 처음 지방세금대장(local tax rolls)들을 작성할 때 재판매 제약이 있는 CLT 주택의
가치 (2) 처음 지방세금대장를 작성할 때 CLT가 소유한 땅의 가치 (3) 시간 경과에 따른 CLT 주택의
재평가
사례연구 - CLT 주택에 대한 공정한 과세(Fair Taxation)
CLT가 소유한 토지 위에 지어진 모든 건물의 평가가치는 토지사용과 재판매에 관한 영구적인 제
약을 반영해야 한다. 따라서 규제가 없는 건물보다 평가가치는 더욱 낮아야 한다. 주택구매자는
규제가 있는 건물에 대하여 CLT의 공식에 의해 정해진 가격보다 더 많이 내지 않는다는 것을 고
려했을 때 CLT 공식에 의해 정해진 가격은 CLT 주택에 대한 공정한 과세(Fair Taxation)의 최고
의 지표이다.
예를 들어, Highland Park CLT에서 개발한 자산에 대한 과세를 할 때, Moraine Township은 재판
매 규제(resale restriction)는 CLT의 주택과 토지의 시장가치를 현저히 낮춘다는 것을 인정한다.
Township의 과세평가 방침에는 재판매 규제가 있는 적정가격의 자산(affordable properties)은 시
장가격으로 평가하지 않는다는 것을 적시한다. 따라서 CLT의 자산은 시장가치를 현저히 낮추는
재판매 규제가 적용된 가격으로 평가된다. CLT 주택의 과세는 주택구입자의 매입가격에 기반한
다는 것이 Moraine Township의 정책이다.
❙ CLT 주택의 과세평가
점점 더 많은 주와 지방정부들은 시장가격에 기반하여 재판매제한 주택에 대한 과세를 하는 것이 저렴한
가격의 주택을 소유할 수 있는 기회를 창출하고 보장하는 공동체의 이익과 상충한다는 것을 인식하고 있다.

그러나 각 지방정부들의 평가방법은 매우 다양하다. Boulder County와 Los Angeles County에서 세금
대장을 작성할 때 매기는 CLT 주택가격은 저소득층 주택구매자가 보조금을 많이 지원받으며 구입했던
가격이다. North Carolina주 Orange County의 과세평가에서는 CLT 주택의 가격을 일반적으로 초기구
매가격보다 10,000달러 이상 가격을 더 높게 책정하지만 과세에 대한 구체적인 평가공식은 정하지 않는
다. Burlington에서는 Champlain Housing Trust의 자산 중 자가소유주택의 평가가치는 비슷한 품질의
주택의 시장가격보다 37% 정도 낮게 책정한다.
❙ CLT 토지의 과세평가
CLT 소유의 토지는 어떻게 평가하고 과세하는지 살펴본다. 대부분의 CLT는 토지의 용도전환을 제한하고
토지임대료를 적게 받는 방식의 장기임대계약을 하고 있다. 대부분의 CLT들은 토지사용의 대가로 임차
인들에게 토지의 시장가치보다 주택의 가격적정성(affordability of the homes)에 기준한 명목상의 임대
료만 부과하고 있다. 확실히 CLT의 토지임대료는 시장임대료에 비해 현저히 낮은 수준이다. 이것은 저소
득층이 자가소유주택을 갖는 것을 돕는다는 CLT의 목표에서 나온 의미 있는 결정이다.
토지의 영구적 사용과 CLT 소유의 토지에서 발생하는 시장임대료 이하의 수입을 고려하여 많은 지역에
서 CLT 토지가치를 시장가치에 훨씬 못 미치는 수준으로 세금을 부과한다. Delay Beach에서는 조세사
정인들은 Delay Beach CLT의 재판매제한주택의 토지는 가치가 없다고 평가한다. 왜냐하면 명목상의 임
대료 수준으로 저소득층 주택구매자들에게 영구적으로 빌려주기 때문이다. CLT 토지평가의 일반적인 접
근은 CLT 토지에 거주하는 주택소유자들이 지불하는 토지임대료에서 얻는 수입의 흐름에 기초하여 CLT
토지를 평가하는 것이다.
사례연구 CLT 소유의 토지에 대한 공정한 과세
CLT 소유의 토지에 대한 가치는 임대기간동안의 월임대료에서 발생하는 수입흐름의 순현재가치
(net present value)를 초과해서는 안된다. CLT의 토지임대료는 시장임대료에 비해 매우 낮기 때
문에 CLT 토지 역시 시장에서 평가하는 가치에 비해 낮아야 한다. 또한 토지가치는 임대료의 상
승에 따라 상승해야만 한다. Madison에서는 CLT 주택의 토지가치는 99년 동안의 월임대료의 순
현재가치인 18,000달러이다. Multnomah County의 과세평가자들은 Portland CLT의 토지에 대해
토지임대료의 순현재가치를 고려한다. 월 토지임대료가 증가할 때에만 토지에 대한 과세도 올린
다.
❙ 시간 경과에 따른 CLT 주택의 재평가
CLT 주택의 평가가 초기 저렴했던 판매가격에 기초하여 이루어졌지만 시간이 경과함에 따라 시장주택의
가격상승 비율을 동일하게 적용한다면 결과적으로 CLT 주택소유자들은 재판매제한주택가격보다 훨씬 높은

가치에 기초해 세금을 내야 한다. 대부분의 경우 CLT 주택의 재판매 가격상승속도는 비슷한 수준의 시
장주택의 재판매가격보다 훨씬 천천히 상승한다는 것을 감안하여 많은 지방정부의 조세사정인들은 계약
시 CLT의 재판매공식에 의해 허용된 최대가격으로 CLT 자산의 가치평가를 한다.
사례연구 상승하는 주택가치에 대한 공정한 과세
CLT 주택의 구매 후 가격에 대한 과세평가는 CLT의 장기가격조정에 대해 고려해야 한다. 이상
적으로는 조세사정인들이 CLT 주택의 재판매공식에 기초한 최대가격을 고려하여 주택가치를 평
가하는 것이다. Boulder 카운티는 Thistle Community Housing의 CLT 주택에 대해 임대계
약 조건 하에 팔린 가격에 기초해 과세한다. Thistle은 매년 그들의 자산을 재평가해 과
세당국에 자산재평가액을 제출한다. Dudley Neighbors, Inc.도 유사한 방식으로 과세당
국과 협의한다.
Madison의 조세사정인은 앞서의 방식을 조금 변형하여 사용한다. Madison 지역의 CLT는 주택
의 재판매시 주택상승분의 25%를 주택소유자가 취할 수 있도록 허용한다. 과세당국은 CLT 주택
의 초기 판매가격을 세금대장에 기입한 후, 비슷한 품질의 주택의 시장가격 상승분의 25%를 더
하여 해마다 가격을 조정한다.

6장 CLT 사업관리
지방정부에서 재판매제한 자가소유주택(resale-restricted, owner-occupied housing)의 관리에 대한 책
임을 CLT에 이양할때, 지방정부는 여전히 1차관리 감독인인 CLT를 다시 감독해야 한다. 보통의 상황에
서는 지방정부가 직접적인 개입은 자제하고 사용 및 환매제한 조항들을 집행하고 감독하는 일상적인 업
무를 CLT에 맡겨 놓을 수 있다. 하지만 극단적인 경우라면 지방정부가 CLT가 계약상 지고 있는 의무들
을 환기시켜 줄 필요가 있을 뿐 아니라 CLT가 약속한대로 그 업무를 제대로 수행하도록 법적인 조치를
취해야 할 수도 있다. 일반적으로 지방정부는 다음에 나오는 세 가지 유형의 업무수행실패가 나타날 때
궁극적인 책임자로서의 지방정부의 역할을 수행한다.
 지방정부의 보조를 받은 주택들의 유지 및 보수에 실패하거나, 적절한 사용을 보장하지 못할 때 :
지방정부는 CLT주택의 소유자와 입주자가 일치하고 유지 및 보수가 잘 이루어도록 토지임대계약
서의 조항들을 집행하고 감독하는 것을 CLT에 위임한다. 이렇게 지방정부가 CLT에 바라는 요
구사항들 중에는 CLT 자가주택소유자들이 세금을 제대로 내고 지역의 용도지역지구제와 건축법
규를 따르며, 그들이 주택에 대한 보험의무를 다하도록 보장하는 것도 포함된다.
 지방정부의 보조를 받은 주택들의 가격저렴도 유지에 실패했을 때 : CLT는 또한 자격기준에 부
합하는 소득계층만이 공식에 의해 정해진 가격대로 CLT주택을 사도록 보장할 책임이 있다. 지방
정부의 보조를 받은 주택들을 공식에 의해 정해진 가격 이상에 팔리도록 한다거나, 기준보다 더
많이 버는 가구가 사도록 허용한다면 이는 지방정부가 CLT에 토지 또는 초기사업비를 양여 또
는 빌려줄 때 체결했던 계약조항을 위반하는 것이다.
 CLT를 해산할 때 : CLT의 해산이 토지임차인의 주거안정성 또는 보조혜택을 받은 주택의 가격
저렴도를 위협해서는 안 된다. CLT 토지임대계약서의 모든 조항에 근거하여 CLT가 위탁받은 토
지의 매매 또는 소유 이전 시 ‘토지임대’라는 조항(원칙)을 건드려서는 안 된다. 몇몇 지방정부에
서는 CLT토지를 저렴주택공급을 목적으로 하는 다른 비영리기구 또는 지방정부자체 내로 이양하
기 위해 CLT 해산을 요하기도 한다.
❙ 지방정부가 요구하는 수행업무(사업)목록
지방정부가 프로젝트를 CLT에 맡기거나 그에 필요한 운영상의 지원을 제공할 때는 보조금 내지 융자금
계약서에 CLT의 책임을 명시한다. 각각의 지방정부마다 CLT가 수행하길 요구하는 업무목록이 조금씩 다
를 수 있다. CLT에서 수행하는 사업들은 대부분 지방정부의 감사를 받게 되어 있으며 그 사업들은 다음
과 같다.

 CLT주택개발 : 지방정부는 CLT에게 부지확보를 조율하고 계획인가 및 건축허가를 받
으며 프로젝트 디자인에 참여하고 자금을 확보하고 건축과정에서 관리·감독하는 역할
등 개발과 관련한 역할을 수행하길 바랄 수 있다.
 CLT주택 홍보 : 시, 군, 면 단위에서 CLT 자가소유주택 프로젝트에 투자할 때는 대
개 CLT가 그 주택들을 연방 및 지방정부의 공정한 주택법에 부합하게 투명하고 객
관적인 방식으로 분양하기를 요구한다. 이는 소득수준이 자격기준에 부합하는 모든
시민들이 공적으로 보조를 받은 주택들에 대하여 정보를 제공받고 지원할 수 있도록
동일하게 기회를 제공하는 것을 뜻한다.
 CLT주택 입주자 선정 : 대부분의 지방정부는 CLT주택을 구입할 기회를 가질 입주가
구 선택을 CLT에 위임하지만, 몇몇 지방정부에서는 CLT가 주택분양광고를 시작하기
전에 선정기준을 미리 제출하여 지방정부의 결제를 받도록 요구하기도 한다. 대부분
의 지방정부에서는 CLT가 직접 지원자들이 선정기준에 부합하는지 입증하도록 맡기
나, 몇몇 지방정부에서는 입주자 선정절차를 마감하기 전에 자격기준 부합여부를 문
서로 남겨놓거나, 추후 연례보고서의 형태로 보고하길 요구한다.
 CLT주택의 분양가 책정 : 대부분의 지방정부에서는 CLT가 지방정부 지침에 따라 초
기분양가를 책정하도록 허락한다. Bellingham과 같은 몇몇 지방정부에서는 거래가
성사되려고 할 때마다 그 거래내용을 일일이 검사하여 CLT주택들이 적정가격에 팔리
고 있는지 확인한다. Madison 지방정부에서는 저렴자가소유주택(affordable
ownership units)의 재판매가격 최대허용치를 책정해 놓는다.
사례연구 주택가격과 소득자격 기준 사이의 적절한 간격
CLT주택의 가격을 책정하기 위해 사용하는 해당지역 중위소득의 백분율과 자가주택　구입자 자
격기준을 정하기 위해 사용하는 중위소득의 백분율을 구분하는 것은 반드시 필요하고 중요하다.
예를 들어 중위소득의 80%를 넘지 않는 소득가구에게 팔고자하는 집의 가격이 중위소득의 70%
를 버는 소득가구에게도 적정한 수준일 수 있다. 따라서 최대 10%의 차이를 주택가격 책정에
적용하는 중위소득 백분율과 자가주택 구입자 자격기준에 적용하는 중위소득백분율 사이에 둠
으로써 주택구입이 가능한 잠재적 가구의 수를 충분히 확보할 수 있다.
 자가주택소유자의 규칙 준수 감독 : 이상적인 것은 지방정부 공무원들이 CLT 토지임
대계약서 조항을 통하여 간접적으로 CLT자가주택 소유자들을 규제하는 것이다. 토지
임대계약서는 일련의 규제를 포함하는데 이는 지방정부의 저렴주택 자가소유 지원프
로그램(affordable homeownership program)의 목적에 부합하는 방법으로 주택이
실제 사용되도록 하기 위함이다. CLT는 지방정부에 대하여 토지임대계약서가 잘 이
행되고 있는지 감독하고 위반사항이 있을 경우 보고할 의무를 진다.

 가격저렴도유지 : CLT 환매조항은 토지임대계약서에 뚜렷하게 명시된다. 몇몇 경우에는 지방정
부의 보조금 내지 융자금 계약서에도 반복해서 명시된다. 때때로 지방정부공무원들이 환매공식을
디자인하거나 수정하는데 참여할 수 있다. 그러나 대부분의 지방정부는 개별주택의 소유이전에
직접 관여하지 않고 CLT에 환매가격을 저렴하게 유지하도록 보장할 책임을 부여한다.
사례연구 지방정부로 통지(backup notice)
CLT 토지임대계약서 예시의 조항들을 살펴보면 자가주택 소유자들은 주택을 팔기로 결정할 때
반드시 CLT에 그 의향을 알려야 한다는 조항이 있다. 이 조항은 또한 그 집을 일정 시간 안에
CLT가 환매공식에 따른 가격으로 선매할 권리를 CLT에 보장한다. 몇몇 지방정부에서는 CLT가 제
한된 시간 안에 재빠르게 대처하지 못할 것을 우려하여 CLT 자가주택 소유자들이 CLT뿐 아니라
지방정부에도 그 사실을 통보해야 한다고 규정한다. Santa Monica 시의 경우 이렇게 양쪽에 보
고의무를 두면서 CLT 자가주택 소유자들이 시에 그들이 집을 팔고 나가려는 의향을 알리도록 요
구하고 시도 환매공식에 따른 가격에 그 집을 살 수 있는 권리를 시에 부여했다. 다만, 시는 CLT
가 자가소유 주택자의 첫 번째 통지에 대처하지 못했을 때에만 한하여 시가 그 권리를 사용하는
것을 허용한다.
 CLT주택 유지 및 보수 : 저렴주택이 미래세대의 필요를 충족하기 위해서는 적절한 유지·보수와
정기적인 시설보강이 필수적이다. CLT는 유지·보수에 대해 자가주택소유자들을 교육하고 토지임
대계약서에 있는 유지·보수 규정이 잘 이행되고 있는지 감독하고 집행하며 유지·보수를 위해 필
요한 조처를 취하고 자가주택소유자들이 필요로 하는 재정을 조달하고 때로는 주택소유권 이전
시 일체수리를 조율함으로써 좋은 관례를 만들어 갈 수 있다.
사례연구 자가주택소유자가 아닌 CLT 관리
몇몇 지방정부에서는 CLT 개별주택들에 대한 규약서(covenant) 또는 행위제한서(deed
restrictions)를 CLT와 지방정부 사이에 맺는 보조금 내지 융자금계약서의 규정을 별도로 보충하는
법률문서로서 작성한다. 따라서 CLT 주택소유자들은 CLT의 토지임대계약서 조항과 지방정부와의
계약서 조항 둘 다에 의해서 제약을 받는다. 이 두 문서가 서로 유사한규정들을 담아야 일관성을
보장하여 본래 의도를 성취할 수 있다. 만약 두 문서가 서로 상반되거나 혼란을 초래하는 요구사
항을 담고 있다면 문제가 된다.
지방정부는 공공보조를 받는 주택들에 대한 모든 규정들을 토지임대계약서 하나에 포함시킴으로
서 CLT주택에 대한 공공의 이해를 보호할 수도 있다. 그러나 이를 실현하는 데는 상당한 시간이
소요된다. 왜냐하면 지방정부가 먼저 지방정부조례, 규칙, 재정조달방안에 대하여 면밀히 검토해
야 하고 그 다음에는 다시 CLT와 함께 토지임대계약서에 필요한 내용이 분명하게 표현되어 있는
지 확인해야 하기 때문이다. 장기적인 관점에서는 이러한 방식이 이해하기에도, 행정적으로 집행
하기에도 편리하다. 이는 지방정부가 CLT라는 단 한 주체의 업무수행만을 규제하기 때문이다. 이
는 또한 환매절차를 비교적 간소화한다는 장점도 있다. 왜냐하면 그때마다 토지임대계약서 하나
만 수정하면 되기 때문이다.

❙ 지방정부의 이해를 보호하기 위한 법률적 합의
지방정부가 사용하는 융자계약서, 보조금계약서 또는 합의서들은 대개 CLT가 토지임대를 감독·관리하고
사용자규정을 집행하며 환매, 주택담보대출, 채무불이행 또는 압류와 같은 사건이 일어날 때마다 CLT주
택들의 가격저렴도를 보장하기를 요구한다. 때로는 계약서에 CLT가 앞서 언급한 과업을 제대로 수행하
지 못했을 시 어떻게 되는지에 대한 내용도 포함이 된다. 지방정부는 이러한 계약서들을 다른 장치들과
함께 CLT에 속한 땅이 다른 용도로 팔리지 못하게 하는 목적으로도 사용할 수 있고 또는 CLT 해산이
언제, 어떻게 가능한지에 대해 규정하기 위해서도 사용할 수 있다. 다음은 지방정부가 CLT를 규제하기
위해 가장 일반적으로 사용하는 방법들이다.
• CLT가 과업수행에 실패했을 경우, 구제하지 않는 것을 조건으로 하는 보조금
• 계약서 조항 불이행시 상환을 조건으로 하는 보조금
• 규약서(covenants) 또는 행위제한서(deed restrictions)에 동의하는 조건으로 주어지는 보조금
• CLT의 주택 선매권을 조건으로 하는 융자금
• 채무불이행시, 지방정부가 CLT 땅을 사들이는 것을 허락하는 구매조건
어떤 접근법을 채택하든지 간에 법률문서들은 전형적으로 다음과 같이 CLT 자가주택 소유자들의 주택담
보대출가능성이나 그들의 주거안정성을 해치치 않으면서도 지방정부의 이해를 보호하기 위한 규정들을
포함한다.
 CLT 업무수행 기준 : 융자금계약 관련 문서들이 효과적인 집행수단이 되기 위해서는
CLT가 무엇을 해야 하는지에 대해 명확해야 한다. 즉, CLT의 의무에는 공정한 주거
법을 준수하는 것, 투명한 분양과정을 책임지는 것, 주택소유주와 실거주자의 일치여
부를 감독하는 것, CLT 토지임대계약서에 나오는 규정들을 집행하는 것 등이 있다.
 계약서조항 불이행시 : 융자금계약 관련 문서들은 또한 어떤 상황을 CLT의 계약서조
항 불이행으로 간주할 수 있는지 명확하게 표현해야 한다. 이는 CLT가 지방정부가
요구하는 업무수행 기대치에 다다르지 못하는 것일 수도 있고, CLT가 그 토지를 팔
아버리려고 한다거나, 그 조직을 해산하려고 하는 시도일 수도 있다.
 자정기회 : 융자금계약 관련 문서들은 CLT가 어떤 절차를 통해 지방정부로부터 그
계약서조항 불이행에 대한 내용을 통고받는지, 그리고 지방정부가 추가조처를 취하기
전에 CLT가 그 문제를 해결할 기회를 어떻게 갖는지 명시해야 한다.
 교정책 : 문제가 해결되지 못하는 매우 드문 경우에 대하여 관련 규제 문서들은 지방
정부가 채택할 수 있을만한 교정책에 대해 명시해야 한다. 예를 들어, 상황에 따라
융자금 상환이 적절한 선택이 될 수도 있고 또는 법원에 요청하여 CLT가 지방정부에
대하여 의무를 지는 토지임대계약서 조항을 제대로 이행하기 위해 구체적인 조처를
취하도록 요구할 수도 있다.

 토지임대의 계속성 및 토지임차인의 권리보장 : 관련 규제 문서들은 지방정부가 토지소유권을 취
할 경우에도 토지임대라는 원칙이 계속 유지되며 지방정부가 자가주택소유자들의 권리와 그들에
게 주택담보대출을 해준 사람들의 권리를 인정해 줄 것이라는 점을 명시해야 한다.
이러한 규정들이 지금까지 CLT주택들을 위한 시장자금을 조달하는데 방해물로 나타난 적은 없다. 다만
CLT 토지에 대한 정부의 선매권을 보장한다는 조건 하에 융자금의 형태로 보조금을 조직하는 것이 때때
로 문제가 된 적은 있다. 정부의 선매권 조항은 자가주택소유자들에게 복잡함을 초래하고 지방정부에도
미비한 안정성을 제공한다. 또한 CLT토지 앞으로 등록된 융자금이라면 마땅히 CLT 회계장부 상 부채로
기록되어야 할 것이다. 게다가 융자금의 담보가되는 토지는 일반적으로 상당히 평가절하된 가치로 장부
에 기록되는데 이는 CLT의 장기토지임대제도때문이며 이로 인해 CLT의 재정상황을 훼손한다.
사례연구 계약서에 동의하는 조건으로 주어지는 보조금
많은 CLT들과 협력하는 지방정부들은 보조금계약서와 함께 그를 보충하는 규약서(covenant) 또는
행위제한서(deed restrictions)를 사용하는 것이 지방정부의 이해를 보호하는 가장 좋은 방법이7라
결론지었다. CLT의 실패를 해결하고 교정할 것에 대비해 꽤 많은 지방정부들이 이러한 방식을 써
왔다.
그 예로 North Carolina 주에 있는 Orange 카운티 Chapel Hill 시에 위치한 32채 주택개발을 위하
여 Orange Community Housing and Land Trust에 주택채권기금과 HOME기금을 제공했다.
Orange 카운티와 OCHLT는 CLT의 프로젝트개발 책임조항들을 명시한 개발계약서와 주택의 제대로
된 사용 및 가격저렴도 유지를 보장해야 한다는 의무조항들을 자세히 담은 보조금 계약서를 함께
작성하였다. 또한 카운티는 OCHLT가 규약선언문을 작성하도록 요구했다. 이 규약선언문은 앞서 언
급한 두 문서에 담긴 업무수행요구사항을 지킬 것, OCHLT가 99년 토지임대를 통해 그 주택들의
가격저렴도를 유지할 것, 카운티와채플힐 지방정부가 주택의 장기적인 가격저렴도 유지를 보장하기
위한 모든 방안의 수혜를 받는 동시에 그 방안을 계승할 제삼자라는 것을 천명하고 있다.

제7장 지방정부와 CLT의 파트너십
지난 10년 동안 지방정부와 CLT의 관계는 대립에서 협력으로 전환되었는데, 이것은 공동의 목표를 이루
기 위해 파트너십을 구축하는 모습으로 나타났다. 앞으로 도시들은 CLT의 출범과 운영에 주도적인 역할
을 담당하고 CLT들은 개발보다 관리(stewardship)에 더욱 집중하는 등, 그들의 관계는 더욱 진화할 것
이다. 이러한 경향은 CLT의 역할과 관계를 중시하는 반면 지금까지의 주택모델이 건설되고 경쟁하고 적
응했던 방식에 새로운 도전을 가져온다.(상자5 참조)
상자 5. 1980-2008의 저렴주택정책(Affordable Housing Policy)과 지방정부와 CLT 파트너십의 주요 흐름
연방주택정책
(Federal Housing Policy)
지방주택정책
(State and Local Housing Policy)
도시와 CLT의 파트너십
(City-CLT Partnerships)
저렴주택(affordable housing)과
커뮤니티 개발에 대한 연방재정
지원의 축소
연방기금 외의 재원으로 출자한
지방주택트러스트펀드(state and
local housing trust funds) 개설
지방정부의 계획과 정책에 반대하
는 대신 지방정부와 파트너십을
맺어 함께 일하는 CLT의 수 증가
주택과 커뮤니티 개발프로그램에
대한 권한과 책임을 연방정부에서
지방정부로 이양
저렴주택을 건설하기 위해 개발업
자들에게 요구되는 성장관리규제
(growth management controls)와
계층혼합형 용도지역제(inclusionary
zoning)와 같은 규제권한(regulatory
mandates) 강화
새로운 CLT가 지역커뮤니티에서
시작하도록 기다리는 대신 CLT
출범을 이끄는 역할을 하는 도시
증가
저렴주택의 지원수단으로 보조금
대신 세금공제 강화
행정간소화(streamlining), 용적률
추가제공(density bonuses), 각종
수수료 면제(fee waivers) 등 저렴
주택을 건설하는 개발업자들에게
보상하는 규제인센티브 강화
CLT 운영에 더욱 주도적인 역할
을 하는 도시 증가
CLT를 포함한 커뮤니티 주택개발
조직에 대한 기술적·재정적 지원
강화
공공기금의 투자와 공공의 권한을
통해 만들어진 자가소유　 주택의
저렴성을 보존해야 할 의무
주택저렴성을 유지하기 위한 장
기적인 관리 및 감시를 지방정부
를 대신하여 CLT가 맡는 관리형
CLT 증가
❙ 지방정부 - 후원자(supporter)에서 추동자(instigator)로
과거에는 개인이나 지방정부가 아닌 민간단체들이 CLT를 조직하는 주체가 되었다. 지방정부 공무원들은
지역 공동체 구성원들이 CLT 설립 및 운영을 위한 핵심 결정을 한 후에야 조금 참여하는 정도였다.

그러나 오늘날에는 지방정부가 토지임대 또는 보조금 지급의 역할 못지않게 CLT 설립을 강력하게 추동
하고 있다. 예를 들어 Chicago주 Irvine시의 Highland Park의 지방정부 공무원은 새로운 CLT의 실현가
능성을 평가하고 대중(public)에게 친숙하지 않은 CLT 모델을 소개하고 시작단계에서 계획하고 조직할
수 있는 스탭들을 지원하고 있다.
지방정부 리더십은 이러한 새로운 조직에게 몇 가지 이점을 가져다준다. 특히, 지방정부는 연방정부와
지방정부의 후원(sponsorship)을 통해 토지를 얻고 건물을 짓는데 필요한 보조금을 지원해준다. 지방정
부의 공무원들은 새로 만들어지는 CLT에 파견되어서 CLT의 첫 번째 프로젝트의 개발을 돕기도 한다. 게
다가, 지방정부는 CLT에게 계층혼합형 용도지역제(inclusionary zoning), 용적률 추가제공(density
bonuses), 저렴가격주택을 공급하는 민간개발자들에게 요구되는 규제를 완화하는 등의 혜택을 주기도
한다.
그러나 지방정부에 의해 만들어진 CLT들은 특별한 문제에 직면한다. 지방정부가 계획과정에 참여하지
않았거나 풀뿌리단체 지도자들에게 신뢰를 얻지 못했다면 새로운 CLT에 대한 대중적인 승인(popular
acceptance)을 얻는 것은 어려울지도 모르기 때문이다. 특히 도시재개발이나 태만한 시정에 상처를 입
은 사람들이 거주하는 지역의 주민들은 지방정부에 의해 시작되는 CLT에 의심의 눈초리를 보내고 CLT
가 진행하는 프로그램을 무시할지도 모른다.
게다가, 지방정부의 지원을 받는 CLT들은 주택공급에만 초점을 맞추고, 토지에 대한 CLT 모델의 잠재성
을 무시하고, 사업을 개발하고, 주거 이외의 활동을 위해 주민들을 모으는 것 등에만 집중하는 경향이
있다. 특히 지방정부가 저렴주택(affordable housing)에 대한 투자의 효율성과 지속성을 강화하기 위해
CLT를 시작한 경우, 커뮤니티 개발이나 커뮤니티 권한 강화(community empowerment)를 포함하는
포괄적인 접근방식을 취하지 않는 경향이 있다.
❙ 지방정부 CLT의 참가자에서 운영자로
지방정부의 지원을 받는 CLT들의 중요한 문제는 정부의 통제로부터 벗어나는 것이다. CLT의 출범단계에
서 지방정부가 관여한 경우에 정부는 CLT 운영에 대해서도 계속 관여하고 싶어 할 것이다.
CLT 운동의 초기부터 대부분의 토지신탁(Land Trust)들은 공공의 대표로 지정된 CLT 이사회의 의석 중
1/3에 지방정부 공무원이나 선출직 공무원을 최소 1명 이상을 포함하였다. 이러한 공무원들은 일반적으
로 CLT 회원들에 의해 선출된 다른 CLT 이사들에 의해 지명되었다. 시정부나 시장이 지방정부의 대표자
들(municipal representatives)을 지명하는 일은 거의 없었으며 지방정부의 편에서 말하는 것도 승인되
지 않았다. 그들은 단지 CLT와 시정부 사이의 정보의 전달을 위한 비공식 루트(informal conduit)로서
의 역할만 할 뿐이었다.
최근 몇 년 동안에는 지방정부의 대표자들을 위해 지정된 이사의 수가 증가해 왔으며 지방정부 대표자를
이사로 지정하는 권한도 지방정부에게로 넘어갔다. 점점 더 많은 CLT에서 이사회의 공공대표들은 지방
정부와 관련되어 있고, 지방정부에 의해 임명을 받고 있다. 하지만 의석의 수가 몇 개의 지방정부로

나눠지거나 동일한 지방정부 내에서 여러 부서로 나눠질 수도 있기 때문에 CLT 이사회에서 더 많은 공
공대표의 의석이 반드시 지방정부의 소유로 넘어가지는 않는다. 예를 들어 Champlain Housing Trust
and the Orange Community Housing and Land Trust의 경우 지방정부 공무원들이 이사회의 1/3을
차지하고 있지만 이사들은 지역 내 4개의 다른 타운에서 온다.
최근에는 지방정부가 더욱 주도적인 역할을 하는 사례들도 있다. Irvine시는 Irvine Community Land
Trust의 초기 이사진 모두를 임명하였으며 미래의 이사회 의석의 1/3을 지명할 권리를 유지해 왔다.
Chicago CLT는 3부분으로 구성된 고전적인 이사회 구조를 유지하고 있지만 시장과 시의회가 모든 이사
를 지명한다. 시정부 개입의 더욱 극단적인 사례로는 지방정부에서 운영하는 프로그램 중 하나로써 CLT
를 운영하는 Flagstaff시의 사례를 들 수 있다.
어떤 곳에서는 CLT가 견고해질 때까지의 일시적인 개입 또는 고전적인 커뮤니티 중심 구조에 대한 영구
적 대안으로서, 지방정부의 개입은 실용적이고 생산적인 전략이 될 수도 있다. 그러나 CLT의 직원
(staff), 후원자(assist), 기금마련(fund) 등을 통해 CLT에 기여한 사람들의 공통적인 의견은 CLT가 지방
정부의 후원으로부터 약간 독립적으로 인식되고 움직일 경우에 더욱 성공적일 수 있다는 것이다. CLT가
지방정부와 지나치게 밀착된다면, CLT가 주택을 판매하거나 기금구조를 다양화하거나 그들의 공동체 기
반을 유지하는 데 문제를 가져올 수 있다.
CLT가 지방정부로부터 얼마나 거리를 두어야 하는지, 지방정부와의 관계에 관하여 지역 주민들에게 얼
마나 설명해야 하는지에 대한 정답은 없다. 고전적인 CLT는 다음과 같은 구체적인 운영지침을 제공하고
있다. (1) CLT의 서비스지역 내 거주하는 성인 주민은 누구나 CLT의 회원으로 참여할 수 있다 (2) 이사
회는 임차인, CLT 토지와 주택을 임차하지 않은 CLT 회원, CLT 조례에 정의된 부류의 사람들로 동일하
게 구성한다 (3) 대다수의 이사는 CLT 회원들이 직접 선출한다. 이 구조는 1992년 미국 연방의회에 의
해 채택된 CLT의 정의와 2006년 National CLT Network에 의해 공인된 고전적 CLT 모델의 정의를 반
영하고 있다.
오늘날 많은 CLT들은 고전적 CLT 모델의 정의에 부합하지 않는다. 이러한 현실을 인정하고 National
CLT Network는 고전적인 모델을 변형한 토지신탁(Land Trust)들에게도 회원단체의 자격을 허용했다.
예를 들어, 토지신탁의 서비스지역 내의 거주민들을 위한 이사회의 의무를 보장하는 단체는 이사를 투표
로 뽑지 않더라도 National CLT Network에 참여할 수 있다. 심지어 이사회 의석의 1/3 이상을 지방정
부가 지명한다 하더라도 National CLT Network의 참여에 제한이 없다.
이것은 미래에 세워질 잠재적인 CLT에 대한 변화뿐만 아니라, CLT를 계속 유지하고자 하는 비영리법인
들에게 변하라는 신호를 보낸다. CLT가 ‘Community’ Land Trust로 간주될 수 있는지는 ‘완벽하게 독립
적인가’와 ‘지방정부에 의해 완벽하게 통제되는가’ 사이 어딘가에 있을 것이다. 실제로 지방정부가 CLT의
운영과 자산에 대해 과도하게 통제하거나 CLT 이사회에서 지방정부의 존재가 과도하게 주도적이 됨으로
써 CLT의 성공가능성을 잠식할 가능성이 있다. 이러한 문제들은 향후 몇 년간 CLT Network와 CLT 설
립자들, 지방정부 공무원들이 고민해야 할 문제들이다.

지방정부와 공동체토지신탁의 파트너십

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