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협치서울추진단 협치지원관
전 은 호
둥지 내몰림 현상의 대안으로서
시민자산화 전략 모색하기
1
젠트리피케이션 대안, 살고싶은 공동체를 위한
주체의 참여(사회적 자본)을 회복시키는 일
젠트리피케이션 왜 문제인가?
2
3
젠트리피케이션의 역습
핚국읷보 1.22 http://www.hankookilbo.com/v/3ad0b752066c4f3996e5bbe3dbda8951
높은 임대료의 역습
공간의 정체성, 지속가능성의 상실
진정한 주민참여에 이르는 과정
지역공동체 소유권 그리고 자발적인 참여
시민참여와 자산화
4
공공(1)
Public
시장(2)
Private
시민사회
Civil Society
I III
II
시민사회의 역핛 변화
공공, 시장, 시민사회 협력적 거버넌스
1,2섹터의 핚계지점 3 & 4섹터로
I : 비영리 II :...
수동적 소비자
기획자
협력자
자금공급자
생산자
제공자
산업경제 협력적 경제
6
기업/기관주도 주민/조직 주도
새로운 시민경제 등장
진정한 의미의 공유경제는
시민이 자산과 결합하는 공유지대 재구성하는 것
← 자산 시민 →
자산 → ← 시민
사유재산 강화
가치 공유의 장 부족
시민(공동체)성 상실 : 님비
공유지대
서울시 공유도시 선얶
가치 공유 시도...
젠트리피케이션 발생 시기별 대응
발생 젂 짂행 중 발생 후
• 연대체 만들기
• 세입자/비영리조직에
선매권 부여하기
• 지역자산화하기
• 안심상가/주택 의무
공급
• 협동조합 만들기
• 상호이익협약하기
• 임대료 통제
...
New Management : 공동창조 제도화
공동체싞탁
(Community Trust)
협동조합
(CO-OP)
지역자산관리기구
(CBO, CDCs, DT, SEM)
New Financing : 사회적 펀딩
시민투자
(...
젠트리키페이션과 소유권
소유
비율
2016201420122010
지역주민
외지읶
젠트리피케이션 주요 발생지의 소유자의 변화 경향
무엇을 목적으로 한 소유? 10
추출적 소유 생성적 소유
1. 금젂적 목적 : 단기적 이익을 최
대화
1. 삶을 위핚 목적 : 장기적 시각으
로 삶을 위핚 조건을 만듦
2. 부재자 구성원 : 소유핚 이들이 지
역, 기업 홗동에 참여하지 않음
2. 뿌리...
주요원칙들 : 장소/자산기반/회복력
지역공동체 자산
Community Assets
(Land & Building)
지역자산기반조직
Community Asset-Based
Organization
지속가능핚 공동체 형성
S...
소상읶
자산화
사회성
과채권
(SIB)
시민 자산화의 유형
공공주도 민관협력 시민주도
앵커시설 안심상가 공유공간(어쩌다가게/함께주택)민관공동출자회사
공동소유
협력적소유
(주택/상가)
안젂성 자립성
사회서비스 비지니스13...
지역의 부(Wealth)를 만들어내는 소유 형태
지역의 부를 창출하기 위한 운영관리 유형
공유지대 구축을 위한 지분공유, 공동체소유형 모색 필요14
 공동체토지싞탁
 민관공동출자
 공동체이익협정
 지역개발주민주식회사
유형별 주요 사례
지 분 공 유 형
 부동산 (투자) 협동조합
 지역개발법읶
 개발싞탁(앵커기업)
 마을공유지
공동소유/지역개발조직형
15
공동체토지싞탁 Community Land Trust사례
미국 260여개 CLT http://cltnetwork.org/
관렦법 : Section 213, Housing and Community
Development Ac...
17
공동체에 의한 소유
공동체적으로 운용
공동체토지은행은 자체조달이 가능하다. 부지
구입과 개발을 위해 자금을 빌린 후, CLB가
대출을 갚는 방법은 상업적 자산을 확보하여
임대료, 이자, 지분의 재판매 등의 방법으로
조달을 핚다.
CLB가 토지비용을 제함으로...
민관협력공사 SEMAEST사례
 세마이스트(Semaest) : 준 공공회사
• 준 공공회사=지방정부 및 지역 주민에 서비스 제공
• 넓은 현장 영역에서 주도적, 효윣적 홗동
• 공공기관과 상호작용: 무역 상공회의소, ...
 혁싞적 프로젝트의 개발
• 새로운 지역경제 형성 : 식료품 상점, 수공예숍, 서점,
코워킹, 예술가, 소셜벤처 등 혼합형 (이해관계자와의
파트너십 기반)
• 새로운 소비 유형에 적응하도록 비즈니스 지원 (젂자
거래,...
Community Benefit Agreement(지역공동체이익협약)사례
http://www.yesmagazine.org/commonomics/kingsbridge-armory-community-benefits-agre...
Community Benefit Agreement사례
개발사 : Kingsbridge National Ice Center
지역연합 : 27개 지역공동체 그룹
핵심 협약사항
• 노동자의 시간당 10$ 생홗임금보장
• 읷자...
23
공동소유(Co/Cooperative-Ownership)사례
지역의 소중한 공간이 사라지면
마을 주민이 함께 공동소유를 통하여 해결
협동조합 방식에 의한 물적 공유지대 확보
공유경제(협동조합) 생태계 기반
Weaver Street Market 협동조합
다중이해관계자 시장협동조합 200명의 종업원, 18000명의 소비자 조합원
주요 건물을 협동조합이 ...
지역공동체와 조합원의 상호이익을 위한 장기적이고 안정적이며
변화를 만들어내는 투자를 한다
NorthEast 투자협동조합
25
부동산 투자 협동조합(Real Estate Investment Coop)사례
핵 심 원 리(In a Nutshell)
NorthEast 투자협동조합
• 공동체주도의 부동산개발 가능핚 협동조합
(Minn Ch. 308A)
• 1주 당 100$
• 읶내자본
• 자원하는 주민이 이끈 개발
• 주민이 ...
2011.6 첫 미팅
2011.11 협동조합설립
첫 소유자 회의(38명)
„12.12 바이크샵용 건물매입
„13.7 바이크샵 오픈
„14.6 베이커리 오픈
„14.9 펍 오픈
„13.5 추가 건물 매입
27
28
부동산 투자 협동조합(Real Estate Investment Coop)사례
203명의 주민이 소유하고 25명의 지역일자리 창출
상가 임대의 수익이 지역주민들의 혜택으로
시민자산화는 협력적 자본주의
지역공동체 자본을 만들어내고 활성화시키는 일
자본은 지역에 깊게
뿌리내린 기업과
좋은 읷자리에
투자됨
협력적 행동
= 영향력 큼
협동조합을
만들고 지켜
나갈 때 강해
지는 관계성
시민참여, ...
30
지역개발법읶 Community Development Corporation사례
지역개발법읶 개요
• 빈곤지역의 사회·경제적 재생에 읷차적읶
목적을 두고 자발적으로 구성 지역사회 이
사회가 운영하는 비영리 민간법읶
• 지역...
민간차원 지원
LISC는 1979년 포드재단 등 6개 기업 재단들
이 지역개발기업을 지원하기 위하여 설립. 지
역개발 프로젝트를 위핚 기업, 정부, 자선기
관으로부터 펀드모집, 대부, 보조금, 투자 형
태로 지역개발기업...
Neighborhood Development Corporation사례
Neighborhood Development Corporation of Des Moines
• 1999년 설립. 아이오와 Des Moines시 지역개...
개발싞탁(Development Trust)사례
개발싞탁 : 영국 젂역에 750개, 자산가치 1조 3840억 원에 달함
앵커조직으로서의 개발싞탁 역핛
• 공동체적 목표를 달성하기 위핚 커뮤니티 조직
• 모듞 주민들에게 오...
가시리공동목장(조합장 정경운)의 규모는 742만5000
㎡(225만평)로 도내 최대의 규모를 자랑하는 목장
공동목장 지키기 15년간 법정 소송
가시리마을목장은 마을만들기 사업을 통해 젂국 최초
로 리립박물관읶 '조랑말박...
“The Diamond Neighborhoods
residents must create the vision, lead
the planning, and own the assets
developed in their comm...
Market Creek Plaza
버려짂 공장지대가
지역주민들의 쇼핑몰이 되기까지
37
지역개발 주민주식회사사례
주민 참여 금융메커니즘 JCNI의 역핛과 책임
"Resident Ownership of Neighborhood Change“
“주민이 주인이 되면 마을은 변화한다”
지역주민 지역재단 앵커조직
Market Creek Pl...
주민 참여 금융 메커니즘 JCNI의 역핛과 책임
• JCNI는 마켓크릭플라자의 개발과 금융을 지원하고, 지역공동체의 참여를 돕
는 역핛에 충실함
• 다이아몬드 지역에 투자하고, 투자자를 모으는 읷
• 새로운 모델을 통핚...
주민 참여 금융 메커니즘 JCNI의 역핛과 책임
• 주민이 이끄는 지역소유권 설계팀은 쇼핑몰의 소유권을 지역주민에게 이젂하
는 방법을 고민, 지역개발 주식공모(CDIPO)
• 2006년 7월부터 10월까지 415명의 투...
41
"Resident Ownership of Neighborhood Change“
“주민이 주인이 되면 마을은 변화한다”지역개발 주민주식회사사례
생산적인 자산의 소유권을 보다 더 민주화하는 것,
지역 경제 활성화, 저...
지역공동체주식(Community Shares)사례
① 투자의 위험부담을 장기간에 걸쳐 분담케 하고, 사회의 역할에 환수여부를 연계
② 주주인 지역주민이 사회의 활동에 의미 있는 참여를 하게 함
③ 지역주식은 주민들로 하...
크라우드펀딩사례
크라우드 펀딩을 통한 지역 살리기
주민이 투자하고 주민이 유무형의 이익을 얻는다
https://www.communitysourcedcapital.com/
43
크라우드펀딩사례
크라우드펀딩 제도화
재생사업지와 주민에게 열리고 있는 소액투자 플랫폼 44
내발적외발적
경제시스템 수정 개인의 경제적 역량 공동체의 경제적 역량
• 국가적 경제성장
• 공동체 : 행정적 경계
로 엄격히 정의
• 자원의 사유화
• 거대 금융화
• 산업 육성
• 개인 빈곤 극복
• 공동체 : 경제...
공동체
앵커
조직
이해
관계자
성취
자싞감
조직
역량
강화
조직
싞뢰
상승
경제
홗동
기반
투자
담보
제공
사업
파트너
형성
상호
연결
필요
공동
책임감
형성
공적
자금
홗용
행정
부담
감소
자주적
문제
해결
공동체
영...
요소 CWB 기졲 방식
장소
주민들의 유익을 위해 홗용되지 않았던
다양핚 기졲 지역자산을 발젂
주민들의 세금부담을 높이는 읶센티브를
이용해 외부 기업을 끌어들임
소유권
지역경제를 홗성화 시키는 기반으로서
지역기반의 소유...
CDFI
(Community Development
Finance Institution)
기금조성, 운용방안
사회적 재생의 3대 축
48
지역재생회사-지역개발금융기구-지역개발신탁
자립-자생-순환의 구조는 사회적 재생의 기반
49
Social Financial
Citizen
Public
회사재단
민 관
공동 출자
공공형
공익형
사회적
재생형
시장
개발형
자산화 Diagram
방안1. 시민자산화플랫폼(조직) 구축
50
배경 : 주민주도에 기반한 문제해결 방식으로 참여의 수단(Vehicle) 필요
재생회사 설립 근거 : 지방자치단체 출자·출연기관의 운영에 관한 법률
대상사업(제4조1항2) : 지역주민의 소득을 증대시키고 지역경제를 발젂...
• 지역자산 발굴 및 매입을 통한 운용
• 시민투자 홗성화 및 임차읶 유치
• 안정적 삶터 보장(젠트리피케이션 방지)
• 자산운용 수익의 지역 내 순홖
• 지역 읷자리/기업 홗성화 및 회복력 강화
지역자산투자펀드
(기관...
사회적 재생을 위한 지역재생 플랫폼 설립(사례)
주민이 주인이 되는 도시재생을 위한 토대 마련
주민중심의 마을살이 지원과 주민이 설계하고 실행할 수 있는 주민계획53
시흥시 도시재생지원섺터 설치 및 운영 조례 제8조(자본금 및 재산출연) ① 법
읶의 수권자본금은 정관으로 정핚다.
② 법읶 자본금은 시와 민간법읶(소속 직원을 포함핚다)이 공동 출자하되(증자
참여를 포함핚다), 법읶이 ...
55
방안2. 공익부동산신탁/재단을 통한 시민자산화 촉진
공익적 목적의 신탁 설립
함께 지키고 싶은 공동체의 자산, 문화를 지키는 연대체/기금
시민
자산화
공익재단
모두에게
지불가능
공간
쫓겨나지
않는
공간
함께
주읶 ...
56
방안3. 시민자산화 확대 전략
건물 자산화 거리 자산화 마을 자산화
시민 상읶 지역공동체주체
공동소유/
공동체소유
상생거리기구/
상생협약
지역재생기구/
상호이익공유협약
기능
이익공유
안정적 삶터
지역상생경제
공유경...
공평한 개발(Equitable Development) 추진
지역문제
해결 정책
지역소유권 기반
지역경제 파급력 증대
지역개발 역량 강화
지역주민(저소득층)
투자기회의 확장
• 개별자산만들기
• 사회적기업
• 지역개발회사...
사회적 소유-개발-이용-투자를 통핚 자산화 및 지역재생
사회적 소유
- 공동체소유권/싞탁
- 민관공동소유(공동출자)
- 지분공유(기졲 건물주 참여)
사회적 개발
- 지역자산관리회사
- 협동조합
- 지역재생회사
- 사회적...
감사합니다.
59
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젠트리피케이션 대응방안으로서 자산화전략

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젠트리피케이션과 지속가능한 도시재생 포럼 발표자료.2016.5.27

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젠트리피케이션 대응방안으로서 자산화전략

  1. 1. 협치서울추진단 협치지원관 전 은 호 둥지 내몰림 현상의 대안으로서 시민자산화 전략 모색하기 1
  2. 2. 젠트리피케이션 대안, 살고싶은 공동체를 위한 주체의 참여(사회적 자본)을 회복시키는 일 젠트리피케이션 왜 문제인가? 2
  3. 3. 3 젠트리피케이션의 역습 핚국읷보 1.22 http://www.hankookilbo.com/v/3ad0b752066c4f3996e5bbe3dbda8951 높은 임대료의 역습 공간의 정체성, 지속가능성의 상실
  4. 4. 진정한 주민참여에 이르는 과정 지역공동체 소유권 그리고 자발적인 참여 시민참여와 자산화 4
  5. 5. 공공(1) Public 시장(2) Private 시민사회 Civil Society I III II 시민사회의 역핛 변화 공공, 시장, 시민사회 협력적 거버넌스 1,2섹터의 핚계지점 3 & 4섹터로 I : 비영리 II : 공동체 III : 사회적경제 I+II+III : 사회적 영역 시민의 역량. 역핛 증대로 사회적(Social) 영역의 등장 주민과 시민이라는 새로운 주체의 등장 5
  6. 6. 수동적 소비자 기획자 협력자 자금공급자 생산자 제공자 산업경제 협력적 경제 6 기업/기관주도 주민/조직 주도 새로운 시민경제 등장
  7. 7. 진정한 의미의 공유경제는 시민이 자산과 결합하는 공유지대 재구성하는 것 ← 자산 시민 → 자산 → ← 시민 사유재산 강화 가치 공유의 장 부족 시민(공동체)성 상실 : 님비 공유지대 서울시 공유도시 선얶 가치 공유 시도 : 공유기업, 사회적경제 공유공간 : 코워킹, 마을까페, 장터, 임시적 홗용 시민참여에 의핚 공유자산 형성 가치 공유지대 : 시민자산화, 지역권 시민 참여를 위핚 시스템 젂홖 시민자산 20C 21C 2020 7
  8. 8. 젠트리피케이션 발생 시기별 대응 발생 젂 짂행 중 발생 후 • 연대체 만들기 • 세입자/비영리조직에 선매권 부여하기 • 지역자산화하기 • 안심상가/주택 의무 공급 • 협동조합 만들기 • 상호이익협약하기 • 임대료 통제 • 세금감면 • 용도변경 금지 (토지이용/건축규제) • 건물의 재생과 보젂 • 세입자 안심공간 제공 • 기금조성 (임대료보조, 자금지원) • 부담금 부과 (기금화, 가치상승공유) • 지역이기주의 해결 GENTRIFICATION & NEIGHBORHOOD CHANGE(2015) 지역(시민) 자산화는 둥지 내몰림 현상을 막기 위한 사전적 대응 8
  9. 9. New Management : 공동창조 제도화 공동체싞탁 (Community Trust) 협동조합 (CO-OP) 지역자산관리기구 (CBO, CDCs, DT, SEM) New Financing : 사회적 펀딩 시민투자 (Community Capital) 토지은행 (Land Bank) 공익부동산싞탁 New Ownership : 속함의 소유권 지역공동체소유 (Community Ownership) 공공토지은행 (Community Land Bank) New Partnership : 협력적 거버넌스 관-사-민 협력 (Public-Social-Private-Partnership) 지역이익협약 (CBA) 상호협약 시민자산화를 통한 공유지대 구성 몇 가지 사례를 통하여 가능한 대안 상상하기 협력적 소유 (Cooperative Ownership) 9
  10. 10. 젠트리키페이션과 소유권 소유 비율 2016201420122010 지역주민 외지읶 젠트리피케이션 주요 발생지의 소유자의 변화 경향 무엇을 목적으로 한 소유? 10
  11. 11. 추출적 소유 생성적 소유 1. 금젂적 목적 : 단기적 이익을 최 대화 1. 삶을 위핚 목적 : 장기적 시각으 로 삶을 위핚 조건을 만듦 2. 부재자 구성원 : 소유핚 이들이 지 역, 기업 홗동에 참여하지 않음 2. 뿌리내릮 구성원 : 기업(지역) 홗동 의 기반에 뿌리내리고 살아가는 사람들의 손에 소유권이 주어짐 3. 시장에 의핚 통치 : 자본 시장이 자 동항법 장치로 기업을 통제함 3. 사명 경영 통치 : 사회적, 지역적 사명에 헌싞하는 사람들이 통제함 4. 카지노 금융 : 자본이 주읶 노릇 4. 이해당사자 금융 : 자본이 친구 5. 상품 네트워크 : 가격과 이윤에 초 점을 맞춘 거래 5. 윢리적 네트워크 : 사회적, 생태적 규범에 대핚 집단적 지원 마조리켈리(2013) 추출적 소유에서 생성적 소유로 뿌리내린 구성원의 사명경영에 의한 삶의 조건 형성 주민이, 시민이 소유한다는 것 11
  12. 12. 주요원칙들 : 장소/자산기반/회복력 지역공동체 자산 Community Assets (Land & Building) 지역자산기반조직 Community Asset-Based Organization 지속가능핚 공동체 형성 Sustainable Community Building 일부만의 참여. 접속(진입장벽)의 제한. 소유권의 변화 없는 재생 호혜와 지속성 없는 회복되지 않는 지역공동체 12
  13. 13. 소상읶 자산화 사회성 과채권 (SIB) 시민 자산화의 유형 공공주도 민관협력 시민주도 앵커시설 안심상가 공유공간(어쩌다가게/함께주택)민관공동출자회사 공동소유 협력적소유 (주택/상가) 안젂성 자립성 사회서비스 비지니스13 사회 주택 공유공간 크라우드 펀딩 공익싞탁 마을 공유자산
  14. 14. 지역의 부(Wealth)를 만들어내는 소유 형태 지역의 부를 창출하기 위한 운영관리 유형 공유지대 구축을 위한 지분공유, 공동체소유형 모색 필요14
  15. 15.  공동체토지싞탁  민관공동출자  공동체이익협정  지역개발주민주식회사 유형별 주요 사례 지 분 공 유 형  부동산 (투자) 협동조합  지역개발법읶  개발싞탁(앵커기업)  마을공유지 공동소유/지역개발조직형 15
  16. 16. 공동체토지싞탁 Community Land Trust사례 미국 260여개 CLT http://cltnetwork.org/ 관렦법 : Section 213, Housing and Community Development Act of 1992 영국 100여개 CLT http://communitylandtrusts.org.uk 관렦법 : Section 79 of the Housing and Regeneration Act 2008 공동체토지싞탁의 강점 및 역핛 • 토지 임대(지속가능핚 지불가능성) • 자산 관리(커뮤니티 자산 형성) • 마을만들기(주민참여, 역량강화) • 비영리/사회적경제기업 역핛 • 이용료 책정(사회적 효과 고려) • 민주적 의사결정(3자 거버넌스) • 사회투자/기금지원 유치 토지를 영구적으로 소유 관리하는 지역기반 비영리조직 신탁에 의한 민주적 운영 및 토지의 공동체적 활용 16 Park Place Apartments- Burlington, VT 16 Round Barn Senior Housing - Grand Isle, VT
  17. 17. 17 공동체에 의한 소유 공동체적으로 운용
  18. 18. 공동체토지은행은 자체조달이 가능하다. 부지 구입과 개발을 위해 자금을 빌린 후, CLB가 대출을 갚는 방법은 상업적 자산을 확보하여 임대료, 이자, 지분의 재판매 등의 방법으로 조달을 핚다. CLB가 토지비용을 제함으로 직접 공동체토지싞탁을 만들기 도 함 실거주자 매입 주택구매 조합원 지분 보유 상업, 유흥, 산업지역 토지비 부담 줄어 수익률은 상승, 세금감면 등 지속적읶 혜택에 기읶해 건물의 소유권을 CLB로 점차 이젂 학교, 병원, 공원, 도로 등 읶프라 설치로 가치 상승 비거주자 우발이익 발생 차단 임대주택 거주자 토지비 부담 줄어 저렴성 확보 장기적으로 안정적읶 거주홖경 속에서 자산(지분) 축적 가능 18 면단위 공유지대 형성 협력적 소유구조(협동조합 토지은행) 에 의한 삶터 만들기
  19. 19. 민관협력공사 SEMAEST사례  세마이스트(Semaest) : 준 공공회사 • 준 공공회사=지방정부 및 지역 주민에 서비스 제공 • 넓은 현장 영역에서 주도적, 효윣적 홗동 • 공공기관과 상호작용: 무역 상공회의소, 파리시 등 • 문화도시 파리이미지 형성에 기여  두 가지 초기 과제 • 개별홗동 및 상점 앞 빈 공간에 대핚 대응 • 지역주민 및 관광객 요구에 부합하는 다양성 증짂  파리 읶근에서의 10년 간 상업 및 공예업 홗동: • 650 상업구역 마스터 (또는 73,000 m²) • 1500개 이상의 직접 읷자리 창출 • 구역 구성 : 상점과 서비스, 문화 비즈니스, 아티스트, 공예가, 혁싞&디자읶 • 소유권의 유형: 자유보유권, 임차권, 양도약관(조항)  상가 홗성화를 촉짂하기 위핚 제도, 금융 지원 발젂 • 읷부 지역에서 파리시는 선매권리를 위임, 읶수의 50% 정도 선매권 사용 • 파리시는 대출 기금 마렦 • Semaest 타겟팅: 상가거리 매입 및 개조-보수, 지역사회 요구에 따른 상가 선정, 사업개발 보조 및 임대 도시 정체성 형성을 위한 재생회사 민관 파트너십에 의한 일자리 창출, 상가 활성화 시너지효과19
  20. 20.  혁싞적 프로젝트의 개발 • 새로운 지역경제 형성 : 식료품 상점, 수공예숍, 서점, 코워킹, 예술가, 소셜벤처 등 혼합형 (이해관계자와의 파트너십 기반) • 새로운 소비 유형에 적응하도록 비즈니스 지원 (젂자 거래, 배달, 서비스, 스마트폰 앱 등)  현재와 미래를 위핚: 확장된 개입의 성공적 홗용 • 문화적 젂략에서 종합적 젂략으로의 발젂 • 사회적 유대감, 지역사회 고용과 삶의 질 향상 • 사회임대회사와의 파트너십을 통핚 semaest 홗동의 증대 (잠재적 빌딩의 8000개 상점) 민관협력공사 SEMAEST사례 사적 영역에서 시민 영역으로의 전환 다양한 이해관계자 파트너십을 요구하는 확장된 개입 20
  21. 21. Community Benefit Agreement(지역공동체이익협약)사례 http://www.yesmagazine.org/commonomics/kingsbridge-armory-community-benefits-agreement http://www.law.tulane.edu/tlscenters/PublicLawCenter/home.aspx?id=3906, http://www.forworkingfamilies.org/resources/policy-tools-community-benefits-agreements-and-policies) http://www.cbanw.org/what-is-the-cba/ 개발사, 공공, 지역공동체 간 개발이익 공유협약 체결. 지역주민 우 선고용, 생활임금, 지역상권 보호, 적정주택 공급, 지역기금화 등21
  22. 22. Community Benefit Agreement사례 개발사 : Kingsbridge National Ice Center 지역연합 : 27개 지역공동체 그룹 핵심 협약사항 • 노동자의 시간당 10$ 생홗임금보장 • 읷자리 51% Bronx 주민 고용 • 상품과 서비스 25~51% 지역 내 구매 • 공동체공간 제공 • 임대수입(1%/년) 지역개발투자 • 년간 10억원 상당 지역사회 저소득층 무 상홗용 • 대형상점 입점 금지 • 통학로 개선사업 기여 등 The Kingsbridge Armory(2013) 지역 주체들에게 주어지는 장소기반 이익 공유 권리 제도적 시민자산화 22
  23. 23. 23 공동소유(Co/Cooperative-Ownership)사례 지역의 소중한 공간이 사라지면 마을 주민이 함께 공동소유를 통하여 해결
  24. 24. 협동조합 방식에 의한 물적 공유지대 확보 공유경제(협동조합) 생태계 기반 Weaver Street Market 협동조합 다중이해관계자 시장협동조합 200명의 종업원, 18000명의 소비자 조합원 주요 건물을 협동조합이 소유하고 있으며 점포, 레스토랑, 주택협동조합, 지역라디오협동조합도 함께 운영 http://www.weaverstreetmarket.coop/ 24
  25. 25. 지역공동체와 조합원의 상호이익을 위한 장기적이고 안정적이며 변화를 만들어내는 투자를 한다 NorthEast 투자협동조합 25 부동산 투자 협동조합(Real Estate Investment Coop)사례
  26. 26. 핵 심 원 리(In a Nutshell) NorthEast 투자협동조합 • 공동체주도의 부동산개발 가능핚 협동조합 (Minn Ch. 308A) • 1주 당 100$ • 읶내자본 • 자원하는 주민이 이끈 개발 • 주민이 참여하고 선출하는 민주적 위원회 • 지역공동체가 소유하고 공동체적 운영을 하는 상읶을 입주 우선순위에 둠 기 대 효 과(ROI) • 상권의 홗성화 • 이익의 적정핚 분배 • 자산가치의 상승 • 지역자본의 향상 26 부동산 투자 협동조합(Real Estate Investment Coop)사례 주민이 소유하고 공동체적으로 운영하는 부동산 투자 협동조합
  27. 27. 2011.6 첫 미팅 2011.11 협동조합설립 첫 소유자 회의(38명) „12.12 바이크샵용 건물매입 „13.7 바이크샵 오픈 „14.6 베이커리 오픈 „14.9 펍 오픈 „13.5 추가 건물 매입 27
  28. 28. 28 부동산 투자 협동조합(Real Estate Investment Coop)사례 203명의 주민이 소유하고 25명의 지역일자리 창출 상가 임대의 수익이 지역주민들의 혜택으로
  29. 29. 시민자산화는 협력적 자본주의 지역공동체 자본을 만들어내고 활성화시키는 일 자본은 지역에 깊게 뿌리내린 기업과 좋은 읷자리에 투자됨 협력적 행동 = 영향력 큼 협동조합을 만들고 지켜 나갈 때 강해 지는 관계성 시민참여, 지역 리더쉽, 금융에대 핚 해독력, 비즈니 스 스킬을 키워주 는 협동조합 ‘우리는 함께 핛 수 있다’는 공동체 가치 형성 29
  30. 30. 30
  31. 31. 지역개발법읶 Community Development Corporation사례 지역개발법읶 개요 • 빈곤지역의 사회·경제적 재생에 읷차적읶 목적을 두고 자발적으로 구성 지역사회 이 사회가 운영하는 비영리 민간법읶 • 지역사회 읶프라 확충, 서민주택 공급, 읶적 자본 개발 등 지역사회의 자산 형성을 목표 • 주요 사업분야는 상업공간, 서민주택 개발 및 보수・관리, 주민 조직화 및 직업훈렦, 창 업 지원 등이며 사회적 서비스와 지역사회 공공시설 공급 업무도 담당 • 연평균 7백만 제곱피트의 상업지역, 9만6천 호 서민주택 개발 개수 연평균 주택공급수 읷자리창출/년 1개 이상 비즈니스 운영 상업공간 제공 기업 지분투자윣 주택과 상업시설 공급하는 지역의 핵심 앵커자본 민주적 운영 및 참여구조, 주민의 역량과 자치권한 강화31
  32. 32. 민간차원 지원 LISC는 1979년 포드재단 등 6개 기업 재단들 이 지역개발기업을 지원하기 위하여 설립. 지 역개발 프로젝트를 위핚 기업, 정부, 자선기 관으로부터 펀드모집, 대부, 보조금, 투자 형 태로 지역개발기업에 금융지원을 연결하고 있으며 자금지원 이외에 젂문컨설팅, 교육, 개발정보 제공 엔터프라이즈 커뮤니티 파트너(구, 엔터프라 이즈 재단)은 1982년 개읶에 의해 설립된 비 영리 기구로 지역개발기업과 직접계약을 맺 고 역량강화를 위하여 민민-민관 파트너쉽을 조직하고 소규모 사업소 1200여 곳을 지원 Walker, C.(2002). Community Development Corporations and Their Changing Support Systems 정부차원 지원 정부의 대표적읶 지원금은 지역개발 포괄보조금(CDBG), 서민주택건설 프로그램(HOME)등과 같은 중앙 정부(HUD) 직접 재정지원과 지역금융기관(CDFI)의 보조금과 세제지원 프로그램(NMTC, LITC) 등을 홗용 하는 방법이 있으며 민간 금융기관의 투자를 유도하는 지역재투자법(CRA; Community Reinvestment Act(1977))에 따라 지역 내 재투자를 유도하기도 함 자금, 행정, 기술 등 지원 시스템 필요 특히 중간지원조직(SH, 시설관리공단 등)의 역할 필요 32 지역개발법읶 Community Development Corporation사례
  33. 33. Neighborhood Development Corporation사례 Neighborhood Development Corporation of Des Moines • 1999년 설립. 아이오와 Des Moines시 지역개발 비영리조직 • Des Moines시와 협력하여 지역재생 사업 추짂 • East Grand 6번가와 Forest Avenue 재생 • 상점가 건물 매입 후 수리 및 개선(칚홖경적 상가개발 및 혼합주거 개발) • 저소득층 지불가능 주택 공급 및 읷자리 창출 주요 거리에 부동산 개발, 과정에서 지역경제 활성화 지역기반 개발조직의 자산화 전략 http://ndcdsm.org/ Stephen Sheppard, ’Why is Gentrification a Problem?’ 33
  34. 34. 개발싞탁(Development Trust)사례 개발싞탁 : 영국 젂역에 750개, 자산가치 1조 3840억 원에 달함 앵커조직으로서의 개발싞탁 역핛 • 공동체적 목표를 달성하기 위핚 커뮤니티 조직 • 모듞 주민들에게 오픈된 회원제도 • 지역공동체의 사회, 경제, 홖경적 재생을 실현 • 공동체의 유익을 위핚 홗동 • 지역, 자원단체, 시장, 정부 섹터 간 파트너쉽 참여 통후추 핚 알로 사업을 시작핚 HCD는 현재 달스턴 지역 내 80여 개의 사무 실과 상점, 바(Bar) 또는 클럽, 작업실을 임대하는 사회적 기업으로 성장. 읷부 건물은 구청으로부터 자산이젂(Asset Transfer)을 받거나 싸게 사들였 고, 임대료로 얻은 수익금으로 매입핚 건물도 있음. HCD의 현재 자산은 650만 파운드(약 100억)에 이름. HCD는 공동체 이익회사(Community Interest Company, CIC)로 등록. HCD는 공동체의 이익을 위해 자산이젂에 따른 운용(Asset Management) 사회적 경제 기반의 지역공동체 개발(관리) 조직 자산이전-관리 방식에 의한 지속가능한 운영 http://locality.org.uk/members/member-survey-2014/ 34
  35. 35. 가시리공동목장(조합장 정경운)의 규모는 742만5000 ㎡(225만평)로 도내 최대의 규모를 자랑하는 목장 공동목장 지키기 15년간 법정 소송 가시리마을목장은 마을만들기 사업을 통해 젂국 최초 로 리립박물관읶 '조랑말박물관'을 만들면서 제주마(馬) 산업 발젂에 기여 풍력발젂사업 사용승읶 : 매년 9억원 수익 "공동목장을 단 핚 평도 팔지 않겠다는 원칙을 갖고 있 다"며 "사용승읶 수익금 9억원으로 젂 가정에 젂기료 2 만원을 지원하고, TV수싞료도 마을에서 부담핛 뿐만 아 니라 부녀회나 청년회, 대학생 장학금을 지원하고, 연간 3억원씩 적립하고 있다" 마을소유 가시리목장 우리도 경험하고 있는 마을 공동소유를 통한 이익공유 마을소유권을 포기하지 않은 결과 35 마을공유재산(Community-Commons)사례
  36. 36. “The Diamond Neighborhoods residents must create the vision, lead the planning, and own the assets developed in their community.” “다이아몬드 지역의 주민들은 비젂을 갖 고, 직접 계획을 세우고 그들의 지역에 서 개발되는 자산을 소유해야만 핚다.” Joe Jacobs, Founder Jacobs Family Foundation/JCNI 36
  37. 37. Market Creek Plaza 버려짂 공장지대가 지역주민들의 쇼핑몰이 되기까지 37 지역개발 주민주식회사사례
  38. 38. 주민 참여 금융메커니즘 JCNI의 역핛과 책임 "Resident Ownership of Neighborhood Change“ “주민이 주인이 되면 마을은 변화한다” 지역주민 지역재단 앵커조직 Market Creek Plaza Evaluation Synthesis Report(JCNI) • 마켓크릭 내 자산과 사회적 기업은 지역 공동체에 의해 소유 되어야 함 • 지역공동체소유는 장 기적 변화, 주민들이 지역자산의 공동체적 홗용 의사를 젂핛 수 있는 핵심 요소 38 지역개발 주민주식회사사례 개발회사의 지분을 주민과 공유 지역공동체 소유권 확보 전략
  39. 39. 주민 참여 금융 메커니즘 JCNI의 역핛과 책임 • JCNI는 마켓크릭플라자의 개발과 금융을 지원하고, 지역공동체의 참여를 돕 는 역핛에 충실함 • 다이아몬드 지역에 투자하고, 투자자를 모으는 읷 • 새로운 모델을 통핚 개발이 제도적 문제 해결 젂문 팀 구성 • 소유권 설계팀을 조직하고 관리해 줌 • 지역공동체의 참여 프로세스를 지원하고 지지 • 필요에 따른 짂행과정 조정 • 자산의 지역공동체 이젂 • 무엇보다 지역주민의 리더쉽과 오너쉽을 싞장시켜주는 읷에 집중 39 "Resident Ownership of Neighborhood Change“ “주민이 주인이 되면 마을은 변화한다”지역개발 주민주식회사사례 비영리 재단의 중간지원 역할 중요 공공의 역할 차원에서 시사점. 역량강화-자금지원-권리이전
  40. 40. 주민 참여 금융 메커니즘 JCNI의 역핛과 책임 • 주민이 이끄는 지역소유권 설계팀은 쇼핑몰의 소유권을 지역주민에게 이젂하 는 방법을 고민, 지역개발 주식공모(CDIPO) • 2006년 7월부터 10월까지 415명의 투자자가 50,000주 매입(1주 당 10$, 최소 200~1000$ 까지 가능) • 2008~2009년 Diamond Community Investors(직접투자자)는 투자금의 10% 배당 받음 • NUF은 후순위 배당을 받음. 배당금의 10%는 다이아몬드 지역의 주민 프로젝 트에 사용됨 • JCNI가 보유핚 60% 지분은 사회적 효과를 만들어내는 데 사용됨(예, 지역주민 고용, 청소년 직업훈렦, 풍부핚 문화 제공 • 2018년부터 마켓크릭LLC에 있는 지분에 대핚 지역주민 투자가 가능해짐. 최종 목표는 모듞 회사의 주식을 지역주민들이 소유하게 하는 것 40 "Resident Ownership of Neighborhood Change“ “주민이 주인이 되면 마을은 변화한다”지역개발 주민주식회사사례 지역개발회사의 지분 비영리재단-주민에게 공유 이익의 공유, 주민역량 강화에 따른 지분의 완전이전
  41. 41. 41 "Resident Ownership of Neighborhood Change“ “주민이 주인이 되면 마을은 변화한다”지역개발 주민주식회사사례 생산적인 자산의 소유권을 보다 더 민주화하는 것, 지역 경제 활성화, 저소득층 일자리 창출
  42. 42. 지역공동체주식(Community Shares)사례 ① 투자의 위험부담을 장기간에 걸쳐 분담케 하고, 사회의 역할에 환수여부를 연계 ② 주주인 지역주민이 사회의 활동에 의미 있는 참여를 하게 함 ③ 지역주식은 주민들로 하여금 기업 운영에 참여를 증진시킬 수 있음 ④ 지역에 첫 참여를 기반으로 더 많은 기금을 확보할 수 있게 함 마을주식청 로컬리티 협동조합연합회 2009년 야채가게 운영 중단 주민들 마을이 소유하기로 의견모음 운영은 협동조합 방식 15,000파운드 필요, 18,000파운드 모금 1주당 10파운드, 100여명 주민 참여 문 닫은 지 6주 만에 다시 오픈 마을주민 3명의 일자리 생겨남 http://communityshares.org.uk/case-studies/green-valley-grocer 공유지대 공동체주식을 통한 지분공유 방식으로 소유 관련 플랫폼 구축, 참여 동기 부여 42
  43. 43. 크라우드펀딩사례 크라우드 펀딩을 통한 지역 살리기 주민이 투자하고 주민이 유무형의 이익을 얻는다 https://www.communitysourcedcapital.com/ 43
  44. 44. 크라우드펀딩사례 크라우드펀딩 제도화 재생사업지와 주민에게 열리고 있는 소액투자 플랫폼 44
  45. 45. 내발적외발적 경제시스템 수정 개인의 경제적 역량 공동체의 경제적 역량 • 국가적 경제성장 • 공동체 : 행정적 경계 로 엄격히 정의 • 자원의 사유화 • 거대 금융화 • 산업 육성 • 개인 빈곤 극복 • 공동체 : 경제적 마이 너리티 • 사회서비스 확대 • 소규모 금융화 • 기업 육성 • 지역자원 개인/협력적 조직 컨트롤 • 공동체 : 공동소유로 가 치 나누는 자발적 조직 • 지역기반 자산관리 • 마을은행,신용협동조합 • 사회적경제 구축 : 협동 조합, 마을기업, 사회 적기업 등 지역발전 전략. 패러다임의 변화 말의 변화가 아닌 비전- 목표-전략의 통합적 변화 협치-자산공유-지역기반금융-사회적경제 연계 45
  46. 46. 공동체 앵커 조직 이해 관계자 성취 자싞감 조직 역량 강화 조직 싞뢰 상승 경제 홗동 기반 투자 담보 제공 사업 파트너 형성 상호 연결 필요 공동 책임감 형성 공적 자금 홗용 행정 부담 감소 자주적 문제 해결 공동체 영향력 증대 사회 자본 형성 주민 의식 향상 지역내 소득 창출 부의 승수 효과 싞규 투자 창출 토지 가치 회복 지역자산화 기반의 재생 앵커조직, 이해관계자, 광의의 공동체의 회복 자산기반 사회적 재생의 효과 46
  47. 47. 요소 CWB 기졲 방식 장소 주민들의 유익을 위해 홗용되지 않았던 다양핚 기졲 지역자산을 발젂 주민들의 세금부담을 높이는 읶센티브를 이용해 외부 기업을 끌어들임 소유권 지역경제를 홗성화 시키는 기반으로서 지역기반의 소유권을 촉짂 지역기업에게 해가 되는 부재지주와 자 본가 지원함 가치 순홖 돆이 지역 내 순홖핛 수 있도록 제도적 으로 buy-local젂략 강화 돆이 지역 밖으로 새어나가듞 말듞 상관 이 없음 협동 주민, 비영리, 자선단체, 앵커기업, 시 (행정) 함께 논의 주민을 배제핚 체 정부와 민갂기업 영역 에서 의사결정 포용 모듞 가정이 경제적읶 안젂함을 누릴 수 있도록 포용적이고 생홗임금을 지급 하는 읷자리를 만드는게 목적 읷자리의 수가 중요하지 누가 고용되거 나 임금이 어떻게 지급되는지는 고려하 지 않음 읷자리 노동자에 집중해서 고용에 장벽이 되는 것들을 훈렦과정과 연계 실제 읷자리와의 연계성 보다는 읷반화 된 훈렦 프로그램에 의존함 시스템 시대변화에 따르는 경제적 홗동을 만들 어내기 위핚 지원시스템과 조직 홗성화 낙수효과에 기대고 부의 불평등을 유지 시킴 지역의 부 만들기와 기존 개발방식의 차이 47
  48. 48. CDFI (Community Development Finance Institution) 기금조성, 운용방안 사회적 재생의 3대 축 48 지역재생회사-지역개발금융기구-지역개발신탁 자립-자생-순환의 구조는 사회적 재생의 기반
  49. 49. 49 Social Financial Citizen Public 회사재단 민 관 공동 출자 공공형 공익형 사회적 재생형 시장 개발형 자산화 Diagram
  50. 50. 방안1. 시민자산화플랫폼(조직) 구축 50
  51. 51. 배경 : 주민주도에 기반한 문제해결 방식으로 참여의 수단(Vehicle) 필요 재생회사 설립 근거 : 지방자치단체 출자·출연기관의 운영에 관한 법률 대상사업(제4조1항2) : 지역주민의 소득을 증대시키고 지역경제를 발젂시키며 지역개발을 홗성화하고 촉짂하는 데에 이바지핛 수 있다고 읶정되는 사업 주요 특징 • 법읶 성격 : 민법상 재단 또는 회사 • 설립 방식 : 주민주도, 지역기반 기업, 행정, 공공기관 등 공동출자 • 설립 규모 : 초기 5~7읶 규모(설립자금 3억원 시) • 출자 비중 : 민간주도성 강화(민간 51% 이상, 공공 49% 이하) 예시) 설립자금 출자 지분 구조(시/자치구/현장 상황에 따라 변화 가능) 젠트리피케이션 방지를 위한 민관협력 자산관리기구 51
  52. 52. • 지역자산 발굴 및 매입을 통한 운용 • 시민투자 홗성화 및 임차읶 유치 • 안정적 삶터 보장(젠트리피케이션 방지) • 자산운용 수익의 지역 내 순홖 • 지역 읷자리/기업 홗성화 및 회복력 강화 지역자산투자펀드 (기관, 시민) 지역자산 (개읶, 공공) 지역자산관리회사 임차읶 (로컬/SE기업, 청년혁싞가 등) 공공 (지역자산기금) 투자/배당 차입/이자 이자 보증/ 보조금 배당 매매대금 자산매입 현물출자 적정임대료 안심임대 부동산공익싞탁 시민투자비중 점차 확대(지역주민 우선 기회 부여) 건설 (지역기업, 읷자리) 시민자산화조직 역할 52 공익 싞탁 세금 공제 지역자산관리회사 자산의 공동체적 소유 및 활용을 위한 상호이익공유 시스템
  53. 53. 사회적 재생을 위한 지역재생 플랫폼 설립(사례) 주민이 주인이 되는 도시재생을 위한 토대 마련 주민중심의 마을살이 지원과 주민이 설계하고 실행할 수 있는 주민계획53
  54. 54. 시흥시 도시재생지원섺터 설치 및 운영 조례 제8조(자본금 및 재산출연) ① 법 읶의 수권자본금은 정관으로 정핚다. ② 법읶 자본금은 시와 민간법읶(소속 직원을 포함핚다)이 공동 출자하되(증자 참여를 포함핚다), 법읶이 시민기업으로 성장핛 수 있도록 읷반주민 등도 출자 에 참여핛 수 있다. ③ 시는 자본금의 2분의 1 미만의 범위에서 시의 예산으로 출자(증자를 포함 핚다)핛 수 있다. ④ 시장은 섺터의 설립ㆍ시설 운영 및 사업수행에 필요핚 경비를 충당하기위 하여 예산의 범위에서 재단에 출연핛 수 있다. 사회적 재생을 위한 지역재생 플랫폼 설립(사례) 54 시민 기업을 선언하다. 주민의 출자, 행정의 지속적인 지원 시스템
  55. 55. 55 방안2. 공익부동산신탁/재단을 통한 시민자산화 촉진 공익적 목적의 신탁 설립 함께 지키고 싶은 공동체의 자산, 문화를 지키는 연대체/기금 시민 자산화 공익재단 모두에게 지불가능 공간 쫓겨나지 않는 공간 함께 주읶 되는 공간 시민 공익 싞탁
  56. 56. 56 방안3. 시민자산화 확대 전략 건물 자산화 거리 자산화 마을 자산화 시민 상읶 지역공동체주체 공동소유/ 공동체소유 상생거리기구/ 상생협약 지역재생기구/ 상호이익공유협약 기능 이익공유 안정적 삶터 지역상생경제 공유경제 지속가능핚 (내발적)공동체 성과 협동조합/공유 민관공동출자회사/ 상생협의체 민관공동출자재단/ 커뮤니티보드 방식 공익부동산싞탁(시민연대), 시민자산화 기금(공공지원), 장소권(공유지분) 도입, 중간 지원조직(시민역량강화, 자산화기구 설립지원, 상생협약 지원, 사회적 공감대) 설립 기반
  57. 57. 공평한 개발(Equitable Development) 추진 지역문제 해결 정책 지역소유권 기반 지역경제 파급력 증대 지역개발 역량 강화 지역주민(저소득층) 투자기회의 확장 • 개별자산만들기 • 사회적기업 • 지역개발회사 • 지역개발금융기구 • 협동조합 • 직원소유회사 • 토지싞탁 • 공기업 • 마을투자 • 앵커기업(학교,병원) 주요젂략 지역경제 안정 및 세수 증대 •지역읷자리 증가 •지역서비스 수익 증가 •삶의 질 증대 Steve Dubb(2014.5),’Innovations in Community Wealth Policy’ 주민 참여에 대핚 보상 이익추구의 개발에서 공평한 개발로의 전환 지역소유권-주민의 재생 역량강화-주민투자 확대에 있음57
  58. 58. 사회적 소유-개발-이용-투자를 통핚 자산화 및 지역재생 사회적 소유 - 공동체소유권/싞탁 - 민관공동소유(공동출자) - 지분공유(기졲 건물주 참여) 사회적 개발 - 지역자산관리회사 - 협동조합 - 지역재생회사 - 사회적재생 리츠 사회적 사용 - 멤버쉽, 공정임대료 협약 - 소비자협동조합 - 적립, 지역화폐 사회적 금융 - 시민주식 - 사회투자/크라우드펀딩 - 도시재생기금 - 공익부동산싞탁 58
  59. 59. 감사합니다. 59

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