Tải Free đề tài Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất.docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
0
Tải miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐÀ LẠT
KHOA LUẬT HỌC

TÊN ĐỀ TÀI:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT –
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH LÂM ĐỒNG
Họ và tên :
Mã số sinh viên:
Giảng viên hướng dẫn:
Đà Lạt, năm 2022

0
Tải miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐÀ LẠT
KHOA LUẬT HỌC

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
TÊN ĐỀ TÀI:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT –
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH LÂM ĐỒNG
Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Chí Khuê
Sinh viên thực hiện : Đặng Đức Phát
Mã số sinh viên : 1812271
Lớp : LHK42C
Đà Lạt, năm 2022

1
1
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp này là do tôi tự nghiên cứu. Những số liệu
và trích dẫn trong chuyên đề tốt nghiệp là trung thực, có tính khách quan và phù hợp với
tình hình thực tiễn, Những kết luận trong chuyên đề tốt nghiệp này là do tôi tự nghiên
cứu rút ra và kế thừa từ những công trình đã nghiên cứu trước đó.
Tôi cũng xin cam đoan rằng mọi sự dúp đỡ cho việc thực hiện chuyên đề tốt
nghiệp này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong chuyên đề tốt nghiệp đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Nhà trường về sự cam đoan này
Tác giả
Đặng Đức Phát

2
2
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 QSDĐ Quyền sử dụng đất
2 UBND Ủy ban nhân dân

3
3
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Hình 2.1: Vị trí địa lý huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng………………….. 18
Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm
Đồng…………………………………………..…………………………..24

4
4
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..............................................................................................................1
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT ...............................................................................2
DANH MỤC BẢNG, BIỂU .............................................................................................3
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................6
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT................................................................ Error! Bookmark not defined.
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
.....................................................................................Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Quyền sử dụng đất..........................Error! Bookmark not defined.
1.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined.
1.1.3 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined.
1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined.
1.3 Hình thức chuyển nhưởng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined.
1.4 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1................................................. Error! Bookmark not defined.

5
5
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH LÂM ĐỒNG
VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ..............................................................................................9
2.1 Khái quát về huyện Bảo Lâm:.................................................................9
2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng ............................................................................ 11
2.2.1 Đánh giá chung.................................................................................. 11
2.2.2 Những kết quả đạt được.................................................................... 15
2.2.3 Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân .......................................... 19
2.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật
về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng.
.....................................................................................Error! Bookmark not defined.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2................................................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ....................................................................... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢOError! Bookmark not defined.
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẨN
NHẬN XÉT CỦA KHOA LUẬT HỌC...................... Error! Bookmark not defined.

6
6
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực tiễn cho thấy ở Việt Nam hiện nay có rất nhiều vụ tranh chấp đất đai về việc
chuyển nhưởng QSDĐ rất phức tạp và tốn nhiều thời gian và tiền bạc. Đặc biệt là những
tranh chấp đến thừa kế, đó là chủ của mảnh đất đó đã mất mà lại mua mảnh đất đó trong
thời kỳ hôn nhân, nên phải mở thừa kế để xác định lại chủ đất, nếu mọi người trong gia
đình không thỏa thuận được thì sẽ dẫn để tranh chấp liên quan đến vấn đề thừa kế. Dẫn
đến việc làm hợp đồng chuyển nhượng sẽ càng phức tạp và khó khăn hơn.
Các quy định pháp luật về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trong Luật đất đai 2013
và Bộ luật Dân sự 2015, đã làm rõ về vấn đề này. Việc mọi người dân áp dụng tốt và
rộng rãi những quy định này sẽ giảm thiểu được những khó khăn khi làm hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ.
Do đó nghiên cứu đề tài về “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn
áp dụng tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng” là cần thiết. Đề tài xem xét, làm rõ lý luận,
bản chất của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ. Phân tích cụ thể các quy định pháp luật để
tìm ra những hạn chế và ưu điểm của pháp luật, từ đó đề tài đưa ra kiến nghị các giải
pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định của pháp luật về
vấn đề chuyển nhượng QSDĐ.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự
2015 về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ, và những văn bản hướng dẫn các quy định này.
Ngoài ra, đề tài cũng nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề chuyển nhượng
QSDĐ tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng từ năm 2017 đến năm 2022.

7
7
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với những mục tiêu sau:
- Phân tích các quy định của pháp luật để tìm ra những ưu điểm và hạn chế của
pháp luật.
- Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Bảo Lâm.
- Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về lĩnh vực này.
Để có thể để đạt được những mục đích trên, thì đề tài phải thực hiện những nhiệm
vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu các vấn đề về lý luận về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu các quy định của Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, bên
cạch đó cũng nghiên cứu thêm các văn bản hướng dẫn thi hành về hai bộ luật này về vấn
đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn đề chuyển nhưởng quyền sử dụng
đất tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sẽ được tiếp cận và nghiên cứu một cách toàn diện, nghiên cứu chuyên sâu
về việc chuyển nhượng QSDĐ.
Phương pháp nghiên cứu được áp dụng là: phân tích, liệt kê, khảo sát và tổng hợp.
5. Giá trị khoa học của đề tài

8
8
Đề tài làm rõ được những vấn đề về lý luận và những quy định pháp luận về việc
chuyển nhượng QSDĐ, đưa ra được những ưu điểm và nhược điểm về việc chuyển
nhượng QSDĐ. Từ đó đề tài cũng tự đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật
nhằm để nâng cao hiệu qua khi áp dụng pháp luật tại huyện Bảo Lâm nói riêng và Việt
Nam nói chung.
6. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận thì luận văn còn được
chia thành 2 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng và một số kiến nghị.

9
9
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH LÂM
ĐỒNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
2.1 Khái quát chung về huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng
(i) Điều kiện tự nhiên:
Hình 2.1. Vị trí địa lý huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng
Bảo Lâm là một huyện thuộc cao nguyên Di Linh – Bảo Lộc, nằm giữa TP. Bảo
Lộc và huyện Di Linh. Diện tích tự nhiên 146.344 ha, phía Bắc giáp với tỉnh Đắk Nông,

10
10
phía Nam giáp tỉnh Bình Thuận, phía Đông giáp huyện Di Linh, phía Tây giáp TP.Bảo
Lộc.
Dân số toàn huyện có 116.122 người,hiện trên địa bàn huyện có 19 dân tộc thiểu
số đang sinh sống với 7442 hộ, gồm 31458 nhân khẩu (chiếm tỷ lệ 30% dân số).
(ii) Địa hình của huyện Bảo Lâm:
Địa hình huyện Bảo Lâm thuộc vùng sơn nguyên tương đối bằng phẳng. Độ cao
trung bình 900m so với mặt nước biển. Mặc dù không có núi cao nhưng nơi đây lại là
vùng phát sinh của nhiều dòng suối lớn và là đầu nguồn sông La Ngà.
Lượng mưa hàng năm rất lớn, bình quân từ 2000 – 2500 mm. Trữ lượng nước dồi
dào, có khả năng đáp ứng cho sinh hoạt, nông nghiệp và công nghiệp ngay trong cả mùa
khô.
Huyện Bảo Lâm là nơi có nhiều khoáng sản giàu nhất tỉnh, chiếm 10% tổng giá trị
tài nguyên khoáng sản của vùng Đông Nam Bộ, trong đó nguồn tài nguyên Bauxit chiếm
tỉ lệ lớn nhất.
Bên cạnh đó thì với một số cảnh quan tự nhiên và nguồn tài nguyên nhân văn khá
đa dạng là nơi hội tụ của nhiều nền văn hóa của nhiều dân tộc anh em nên có tiềm năng
để phát triển ngành du lịch và dịch vụ nghỉ dưỡng trong tương lai.
(iii) Kinh tế của huyện Bảo Lâm:
Hiện trạng cơ cấu kinh tế của huyện là Nông Lâm nghiệp – Công nghiệp – Dịch
vụ, đến năm 2015 cơ cấu kinh tế được xác định Công nghiệp – Dịch vụ - Nông Lâm
nghiệp. Thế mạnh phát triển nông nghiệp của huyện là cây chè và cà phê. Ngoài ra huyện

11
11
còn có mỏ Bauxit Nhôm với trữ lượng lớn là điều kiện tốt cho việc phát triển ngành công
nghiệp khai khoáng của địa phương. Có các công trình thủy điện lớn.
Diện tích chè có 13.187,5 ha là vùng nguyên liệu chè lớn nhất của tỉnh với sản
lượng chè búp tươi hàng năm đạt khoảng 98.500 tấn.
Diện tích cà phê có 26.692,2 ha. Hiện nay huyện đang thực hiện công tác ghép cải
tạo vườn cà phê kém chất lượng bằng các giống đầu dòng để nâng cao năng suất.
Diện tích đất lâm nghiệp là 93.351 ha, huyện đang tích cực thực hiện trồng rừng
và giao khoán quản lý,bảo vệ chăm sóc rừng. Là vùng chuyên canh cây công nghiệp lớn
của tỉnh. Tuy vậy, do công nghiệp chế biến, thương nghiệp, dịch vụ chưa phát triển nên
giá trị tổng sản phẩm thu nhập chưa được cao.
2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng
2.2.1 Đánh giá chung
Mặc dù huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng đang là địa phương có tốc độ phát triển
kinh tế mạnh, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đồng thời, các vấn đề giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm diễn ra khá sôi động.
Bất động sản tỉnh Lâm Đồng vốn được xem là tâm điểm của thị trường Tây
Nguyên với trái tim Đà Lạt – thành phố du lịch nổi tiếng. Thế nhưng, vài năm gần đây,
Bảo Lâm bắt đầu nổi lên như một thị trường đầy tiềm năng, thu hút các nhà đầu tư bất
động sản thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.
Trong khi nhà nước đã chi ngân sách lớn để đầu tư hạ tầng giao thông trên địa bàn
huyện Bảo Lâm, vô hình chung lại tạo điều kiện cho một số đối tượng đầu tư lách luật để
thu mua sổ đỏ, buôn bán trao tay đất đai, đẩy giá đất lên cao. Việc mua bán, chuyển

12
12
nhượng đất đai số lượng ngày càng tăng, số lượng giao dịch về đất tăng hàng tháng. Theo
thống kê tại văn phòng công chứng Trịnh Tuấn Anh, số lượng giao dịch về chuyển
nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm càng ngày càng có xu hướng đi lên. Xẻ đồi san ủi đất
phân lô bán nền làm “loạn” thị trường bất động sản đang diễn ra hết sức rầm rộ tại huyện
Bảo Lâm, kéo theo nhiều hệ lụy, khiến nhiều người ôm trái đắng vì bị lừa, quy hoạch địa
phương bị xé nát.
Huyện Bảo Lâm đã tăng cường công tác kiểm tra, xử lý nhiều trường hợp vi phạm,
kiểm điểm xử lý những cán bộ có liên quan. Tiếp đó, huyện Bảo Lâm đã tăng cường
kiểm tra, rà soát, quản lý chặt chẽ về đất đai, nghiêm cấm tự ý chuyển mục đích sử dụng
đất, quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất,
tạm dừng tách thửa đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông
nghiệp, tạm dừng việc thỏa thuận địa điểm, thỏa thuận nhiệm vụ quy hoạch các dự án
mới trên địa bàn.
Tại huyện Bảo Lâm việc nghiên cứu đặt nền móng cho các dự án của các tập đoàn
lớn được đặt nhiều kỳ vọng, cũng đã tạo nên sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư.
Khiến số lượng chuyển nhượng đất cũng diễn ra nhiều. Phần lớn ở đây, đa phần diễn ra
sự chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư nhỏ lẻ, mang tính chất cá nhân, hộ gia đình. Có
thể nói, việc chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm đang ở thời điểm nóng . Đây là
quá trình tất yếu, bởi khi kinh tế - xã hội phát triển, thì đất đai – nguồn tư liệu sản xuất,
nơi định cư của người dân sẽ trở thành một nhu cầu không thể thiếu.
2.2.1.1 Thị trường bất động sản nền của huyện Bảo Lâm năm 2022
Năm 2021 dưới ảnh hưởng, tác động của đại dịch Covid -19 khiến tình hình bất
động sản tại Việt Nam chững lại. Minh chứng rõ ràng, số liệu từ Hội môi giới bất động
sản Việt Nam cho biết “có 2/3 căn hộ khách sạn không phát sinh giao dịch”1 tại các thủ
1 Phan Dương (2022), Gỡ những điểm nghẽ pháp lý cho bất động sản du lịch, Báo điện tử VnEconomy,
https://vneconomy.vn/go-nhung-diem-nghen-phap-ly-cho-bat-dong-san-du-lich.htm, truy cập ngày 11/05/2022

13
13
phủ, biệt thự nghỉ dưỡng như tỉnh Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bình Thuận… Thị trường đất
nền tại các khu vực vốn rất thu hút như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Dương…cũng
chứng kiến sự ảm đảm chưa từng có. Chính trong đợt dịch này, nhu cầu tìm kiếm bất
động sản theo xu hướng “bỏ phố về vườn” đang tăng cao nổi bật nhất ở những khu vực
có khí hậu mát mẻ như tỉnh Lâm Đồng đang nhận được sự quan tâm của rất nhiều nhà
đầu tư. Theo Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng, hiện trong quý I/2022, huyện Bảo Lâm đã có
1.105 lô đất nền giao dịch thành công qua hoạt động công chứng, đồng thời số lượng giao
dịch nhà ở riêng lẻ cùng kỳ cũng tăng đáng kể so với quý trước và là huyện đứng đầu
toàn tỉnh trong lượng giao dịch bất động sản.2
Bảo Lâm không nổi tiếng và thu hút như huyện Bảo Lộc hay Đà Lạt, nhưng giá
bất động sản tại huyện Bảo Lộc - Đà Lạt được nhiều chuyên gia đánh giá đang “chạm
đỉnh” đồng nghĩa biên độ lợi nhuận sẽ khá thấp dù tính thanh khoản cao. Trong khi đó,
thị trường đất nền tại huyện Bảo Lâm còn tiềm năng rất lớn bởi còn khá hoang sơ và độ
phân hóa chưa rõ rệt. Kéo theo đó là vấn đề liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ của
huyện Bảo Lâm cũng được chú trọng và nâng cao hơn rất nhiều. Chính vì là một lĩnh vực
càng ngày được chú trọng quan tâm hơn, nên các văn phòng công chứng tại thành phố
huyện Bảo Lâm luôn hoạt động và giao dịch liên tục.
2.2.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chaaos, góp vốn QSDĐ
hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất3. Chuyển nhượng QSDĐ theo quy
định của pháp luật phải thực hiện thông qua hình thức hợp đồng. Hợp đồng là hình thức
biểu hiện cụ thể, rõ nét nhất các quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển
2 Công Tâm (2022), Giao dịch đất nền tại Lâm Đồng bật tăng mạnh, Báo điện tử
Vietnambiz,https://vietnambiz.vn/giao-dich-dat-nen-tai-lam-dong-bat-tang-manh-202233110477351.htm, truy cập
ngày 10/05/2022
3 Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015

14
14
nhượng QSDĐ. Hầu hết các quyền, nghĩa vụ cơ bản của các bên trong giao dịch đều
được phản ánh đầy đủ, cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bản chất của việc
chuyển nhượng là đổi quyền sử dụng lấy vật chất, thể hiện ở chỗ:
Chủ thể của hợp đồng: Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Pháp luật quy định giới hạn chủ thể trong
việc chuyển nhương QSDĐ và chỉ khi thuộc chủ thể mà pháp luật cho phép thì chủ thể đó
mới được thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ. Cụ thể: Bên chuyển nhượng trong hợp
đồng chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào trừ các trường
hợp: tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đinh, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản
xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa. …
Về đối tượng: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tài sản thuộc quyền của chủ thể
có quyền sử dụng ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại tài sản khác ở
dạng vật (hữu hình) là đất đai, làQSDĐ của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng
vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, đối
tượng chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm đất và quyền sử
dụng đất.
Mục đích của hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải là sự tự
do thỏa thuận ý chí của các bên về việc một bên được nhận QSDĐ và bên chuyển nhượng
nhận được một số tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng. Theo đó, bên chuyển
nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận
chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc bằng văn bản và có công
chứng hoặc chứng thực; trường hợp một bên chuyển nhượng hoặc các bên chuyển
nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc. Quy định bắt

15
15
buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản nhằm bảo đảm an
toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do đối tượng của hợp đồng là tài sản
có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, việc thực hiện hợp đồng
thường nhiều công đoạn với thời gian kéo dài hàng tháng có khi đến nhiều năm. Vì vậy,
hợp đồng phảo được lập thành văn bản và phải tuân theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để
các bên cẩn trọng hơn khi giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp
đồng chuyển nhượng đất, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.
Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự
thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có QSDĐ (bên chuyển nhượng)
có nghĩa vụ giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa
vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ
với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
2.2.2 Những kết quả đạt được
Trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2021, có thể thấy được thay đổi của thị
trường chuyển nhượng QSDĐ theo từng năm rất rõ ràng. Kết quả chuyển nhượng tại
huyện Bảo Lâm được thể hiện ở bảng dưới đây.
Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng
STT NĂM SỐ LƯỢNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1 2017 68
2 2018 81
3 2019 102
4 2020 260
5 2021 351

16
16
TỔNG 862
(Nguồn: Dữ liệu thống kê của Văn phòng công chứng Trịnh Tuấn Anh)
Số lượng chuyển nhượng QSDĐ càng ngày càng tang được thể hiện rõ qua số liệu
5 năm gần đây. Số lần chuyển nhượng QSDĐ tăng mạnh vào hai năm là năm 2020 và
năm 2021. Vì hai năm gần đây nhu cầu mua và bán đất ở huyện Bảo Lâm tăng mạnh, có
nhiều tổ chức kinh doanh bất động sản từ nơi khác đến đầu tư xây dựng các dự án về khu
nghỉ dưỡng. Hơn nữa hiện nay có nhiều người có xu hướng thích mua đất vườn để làm
thành nơi nghỉ dưỡng cho gia đình.
Các văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong
quá trình sử dụng đất bao gồm Bộ luật Dân sự 2015và các luật chuyên ngành khác như
Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tương đối có
sự thống nhất, toàn diện và đầy đủ trong quy định của các văn bản này về chuyển nhượng
QSDĐ. Sự hoàn thiện của Luật Đất đai năm 2013 đã tạo cơ sở pháp lý chắc chắn cho việc
thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở địa bàn huyện Bảo Lâm. Trên cơ sở đó,
việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm đã đạt được những
kết quả sau:
Thứ nhất, trên các trang mạng xã hội, nhiều dự án tại khu vực huyện Bảo Lâm
được giới thiệu và quảng cáo rầm rộ như: Sun Valley, Farm House, Farm Hill… thị
trường bất động sản nóng lên, thu hút nhiều cá nhân, doanh nghiệp, các nhà đầu tư đổ về
gom đất. Giá đất tăng đột biến từ vài chục đến 100 triệu đồng/sào (1000 m2), vượt xa giá
đất trước đó. Thậm chí, có những đồi cao có tầm nhìn đẹp để săn mây… lên đến cả tỉ
đồng/sào khiến huyện Bảo Lâm trở thành địa phương sốt đất nhất khu vực Tây Nguyên.
Huyện Bảo Lâm đã xây dựng được một hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu
đất đai tương đối đầy đủ và chính xác. Đồng thời huyện cũng đã xây dựng được hệ thống
giám sát, theo dõi, đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai một cách công khai, minh bạch,

17
17
dân chủ. Từ đó, tạo ra điều kiện thuận lợi để mọi người dân đều có quyền tiếp cận thông
tin đất đai.
Bắt đầu từ ngày 08/02/2021, tỉnh Lâm Đồng sẽ áp dụng quy định mới về điều kiện
tách, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất để siết trạch
quản lý, ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền đang diễn ra tràn lan trên địa bàn. Căn cứ
theo Điều 3 của Quyết định số 04/2021/QĐ-UBND về quy định điều kiện tách thửa đất,
điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa
bàn tỉnh Lâm Đồng, thì điều kiện để tách thửa là: thửa đất đã có Giấy chứng QSDĐ; thửa
đất mới hình thành từ việc tách thửa theo quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều 4
Quyết định này phải đảm bảo phải tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu và đã thể hiện
trong hồ sơ địa chính; trường hợp hình thành đường giao thông mới để đủ điều kiện xem
xét tách thửa thì chiều rộng mặt đường tối thiểu là 5,5 m (đối với khu vực đô thị), tối
thiểu là 7,0 m (đối với khu vực nông thôn) và việc hình thành đường giao thông này phải
được cấp có thẩm quyền cho phép và nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng. Trường
hợp tách một phần diện tích của một hay nhiều thửa đất để hợp với thửa đất liền kề thì
các thửa đất còn lại sau khi chia tách phải có diện tích bằng hoặc lớn diện tích tối thiểu
quy định tại Điều 4 Quyết định này….
Những hồ sơ tách thửa đã nộp tại văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh hoặc chi nhánh
tại các huyện, thành phố Đà Lạt và thành phố Bảo Lộc trước ngày Quyết định sô
04/2021/QĐ-UBND có hiệu lực thì vẫn sẽ áp dụng theo quy định tại Quyết định số
33/2015/QĐ-UBND.
Thứ hai, việc liên kết, phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai – chi nhánh
huyện Bảo Lâm với các cơ quan, đơn vi trong việc thực hiện một số thủ tục hành chính
về đất đai như cơ quan thuế, Trung tâm phát triển quỹ đất, Văn phòng Công chứng,… đã
tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả cho các chủ thể khi thực hiện giao dịch

18
18
chuyển nhượng QSDĐ, như việc cung cấp các Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mẫu,
mẫu tờ khai, hạn chế việc đi lại nhiều lần tư cơ quan này sang cơ quan khác,…
Thứ ba, với việc thực hiện cơ chế một cửa, sự đơn giản hóa các thủ tục hành chính
tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ. Các thủ tục
hành chính, tiếp nhận hồ sơ, viết phiếu hẹn, trả kết quả được công khai rõ ràng, đúng quy
định, thủ tục được giải quyết liên thông, nhanh gọn. Mặt khác, người dân cũng được cán
bộ chuyên môn hướng dẫn chi tiết, cụ thể các giấy tờ cần thiết khi thực hiện thủ tục
chuyển quyền. Do vậy nên người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ không
còn cảm thấy phiền hà, đồng thời các chi phí thực hiện thủ tục cũng được giảm bớt.
Thứ tư, với sự ra đời của Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số
nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đối với lĩnh vực đất đai đã góp phần giải
quyết các thủ tục hành chính được rút ngắn trong thời gian giải quyết thủ tục đăng ký
biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, giảm chi phí và tăng tính minh bạch trong hoạt
động của cơ quan nhà nước về đất đai, tạo thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp.
Thứ năm, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật, mua bán viết tay đã
dần nhường chỗ cho các giao dịch hợp pháp với đầy đủ các quy trình, thủ tục. Từ đó, rủi
ro trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được giảm đáng kể.
Thứ sáu, giao dịch diễn ra trên thị trường cũng trật tự. văn minh hơn, với thủ tục
quy về một đầu mối, thời gian được rút ngắn, thái độ ứng xử của cán bộ thực hiện các thủ
tục được cải tiến. Do vậy, các chủ thể tham gia giao dịch không còn cảm thấy bị phiền
hà, sách nhiễu như trước đây. Theo đó, chi phí cũng được giảm dần.

19
19
2.2.3 Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân
2.2.3.1 Những tồn tại hạn chế
Cùng với những kết quả đạt được thì trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ tại huyện Bảo Lâm vẫn còn một số những hạn chế, tồn tại như sau:
Thứ nhất, việc thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển nhượng QSDĐ còn gây
nhiều bức xúc cho người dân, như nhiều hồ sơ giải quyết không đúng hẹn làm người dân
phải đi lại nhiều lần (đặc biệt là các hồ sơ có biến động tăng, giảm về diện tích đất) và
phải mất những khoản chi phí ngoài quy định.
Thứ hai, việc áp dụng các quy định của pháp luật khi thực hiện thủ tục chuyển
QSDĐ còn chưa đúng. Cụ thể, trong một số trường hợp các cán bộ còn yêu cầu người
dân cung cấp những văn bản giấy tờ không nằm trong quy định của pháp luật. Trong khi
đó, thủ tục hành chính yêu cầu công bố công khai để người dân có thể tiếp cận và tìm
hiểu được thì là không rõ ràng. Điều này dẫn tới bức xúc của người dân.
Thứ ba, tại huyện Bảo Lâm thì việc vi phạm về hình thức của Hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ vẫn còn xảy ra khá phổ biến. Đây cũng là một trong số những nguyên
nhân khiến cho các tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng lên.
Bên cạnh đó, việc vi phạm điều kiện khi chuyển nhượng QSDĐ vẫn xảy ra nhiều. Do
hiện nay, ở huyện Bảo lâm vẫn còn nhiều trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ.
Thứ tư, thông tin về nội dung quy hoạch, kế hoach sử dụng đất của địa phương vẫn
chưa được cập nhật thường xuyên trên trang thông tin điện tử theo quy định. Dẫn đến có
trường hợp khi người dân đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng
quy định nhưng khi đi làm thủ tục chuyển QSDĐ thì được Văn phòng đăng ký đất đai
thông báo là thửa đất chuyển nhượng không được phép chuyển nhượng vì trong quy
hoạch.

20
20
Thứ năm, thời gian gần đây, tại nhiều khu vực ở thành phố Bảo Lộc xảy ra tình
trạng phân lô đất nông nghiệp, làm thay đổi hiện trạng sử dụng, hủy hoại tài nguyên đất.
Chủ sở hữu đất nông nghiệp tùy tiện san gạt đất, rải đá, đổ bê tông, thảm nhựa… để mở
đường giao thông ngang dọc trong các thửa đất, nhưng đồi chè tuyệt đẹp nhằm phân lô,
bán nền, lập dự án bất động sản không phép. Nghiêm trọng nhất là trên địa bàn xã B’ Lá.
Thứ sáu, thực tế thời gian vừa qua cho thấy, có một số hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ đã công chứng theo quy định của pháp luật, nhưng khi thực hiện việc đăng ký
chuyển QSDĐ thì phát sinh vướng mắc. Có trường hợp người chuyển nhượng không thực
hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân; có trường hợp một thửa đất bị đem chuyển nhượng
hai lần cho hai người nhận chuyển nhượng; có trường hợp khi làm thủ tục đăng ký
chuyển QSDĐ thì được Văn phòng QSDĐ thông báo thửa đất chuyển nhượng chưa được
phép chuyển nhượng vì trong quy hoạch… Bởi vậy các hợp đồng đó không thực hiện
được.
Hiện tại huyện Bảo Lâm chỉ có 8 dự án bất động sản được cấp phép nhưng thực tế
có hơn 20 dự án bất động sản hoạt động. Đa số các dự án không phép đều phân lô, san
gạt mặt bằng, làm công trình hạ tầng trên đất nông nghiệp. Nếu không có kinh nghiệm,
khách hàng rất dễ nhầm lẫn đó là những dự án được cấp phép đàng hoàng. Ngoài ra, vẫn
còn nhiều công trình xây dựng trái phép trên huyện Bảo Lâm, nhưng vẫn chưa được thực
thi áp dụng biện pháp sử phạt triển để.
Ví dụ:Vụ việc Công ty TNHH An Phú Nông thực hiện toàn bộ 28,58 ha cây trồng
sai mục đích và 14 căn nhà xây, dựng trái phép.
Đối với diện tích 6,05 ha, Công ty TNHH An Phú Nông xây dựng kế hoạch giải
tỏa năm 2021, theo Hạt kiểm lâm huyện Bảo Lâm thì có 3,23 ha cây trồng (1,87 ha của
hộ bà Nguyễn Thị Sáng và 1,36 ha của hộ ông Ngô Đức Thanh) và 2 căn nhà dựng trái
phép với tổng diện tích 44m2 (1 căn của hộ bà Nguyễn Thị Sáng diện tích 25 m2 và 1 căn

21
21
của hộ ông Ngô Đức Thanh diện tích 19 m2), UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành quyết
định về xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty về hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Còn lại 2,82 ha cây trồng lấn chiếm trái phép và 1 chòi dựng trái phép diện tích 32
m2, Công ty TNHH An Phú Nông chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ xử lý vi phạm liên quan
đến việc phá rừng, lấn chiếm đất lâm nghiệp trái phép, cũng như giải tỏa các đối với diện
tích này của các lần giải tỏa những năm trước đây.
Do chưa có sự kiên quyết về sử phạt hành vi xây dựng trái phép, nên chưa thể giải
quyết hết tất cả những sai phạm trên toàn huyện Bảo Lâm.
2.2.3.2 Nguyên nhân
(i) Nguyên nhân khách quan
Trong thực tế, QSDĐ được chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền được thực hiện
thông qua nhiều phương thức khác nhau (hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; hợp đồng
mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng mua bán cây
lâu năm trên đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất là rừng trồng) và trong mỗi phương
thức đó, việc xác định diện tích đất được chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập QSDĐ
rất khác nhau. Trong khi đó, theo pháp luật hiện hành chỉ có duy nhất một điều luật quy
định về điều kiện chuyển QSDĐ cho tất cả các phương thức là chưa hợp lý.

Tải Free đề tài Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

More from Viết Thuê Đề Tài Trọn Gói Zalo: 0973287149

More from Viết Thuê Đề Tài Trọn Gói Zalo: 0973287149 (20)

Tải Free đề tài Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất.docx